§-s 335 märgitud hüvituse, mis on võrdne üüriga samasuguses asukohas oleva samasuguse korteri eest. Nõude kogusummaks on 269 817,99 krooni, mis moodustub üürist ja hüvitusest XXXXXXX XX-XX korteri kasutamise eest ajavahemikus 01.01.2003-31.12.2007 ning hüvitusest kostjate poolt tarbitud kõrvalkulude eest. Hageja omandas Galina Lillmannile kuulunud XXXXXXX XX-XX eluruumi 25.09.2000 toimunud enampakkumisel. Hageja tuli kostjate soovidele vastu ja andis kostjatele ajutise võimaluse jätkata korteri kasutamist uue eluruumi otsimise ajal. Eluruum oli hagi esitamise seisuga kostjate valduses ja kasutuses. Hageja ja kostjate vahel on olemas üürisuhe eluruumi kasutamiseks ning kostjatel kui üürnikel lasub kohustus tasuda eluruumi kasutamise eest üüri ja kõrvalkulusid (kommunaalkulusid). Kostjad ei ole tasunud üüri ega kandnud nimetatud eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulusid. Kostjad kasutavad eluruumi suulise üürilepingu alusel. Hageja ja kostjate vahel ei ole kokkulepet üüri suuruse osas. Vastavalt
lg-le 2 on hageja eluruumi eest igakuiselt tasumisele kuuluva üüri suuruse kindlaks määramisel lähtunud samas paikkonnas, sarnastes hoonetes paiknevate sama suurusega keskmises seisukorras olevate eluruumide üürihinnast. Hageja hinnangul on XXXXXXX XX-XX eluruumiga võrreldes samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide kasutamise eest makstav tavaline ja mõistliku suurusega üür 3000 krooni kuus. Vastavalt
lg-le 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud). Tulenevalt
lg-st 1 on kõrvalkuludeks eelkõige tasu vee ja kanalisatsiooni eest, tasu kütte eest, tasu prügiveo eest jms. KÜ XXXXXXX XX esitab hagejale igakuiselt arveid eluruumiga seonduvate kõrvalkulude eest, mis hageja on edastanud kostjatele. Kostjad ei ole edastatud arvete eest tasunud. 17.06.2005 saatis hageja kostjatele kirja, milles palus kostjatel tasuda eluruumi kasutamise eest 2005 veebruarist kuni maini üüri kokku 12 000 krooni ja nimetatud eluruumi kasutamisega seotud kommunaalkulud 6400,72 krooni hiljemalt 15.07.2005. Kostjad ei võtnud 17.06.2005 saadetud kirja vastu ja see tagastati hagejale hoiutähtaja möödumise tõttu. Samuti ei ole kostjad kuni käesoleva ajani maksnud üüri ja kõrvalkulusid. 22.08.2005 2
Ülesütlemisavaldusest tulenevalt lõppes eluruumi üürileping 03.10.
lg-le peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hea usu põhimõttest tulenevalt peaks üürnik, kes pole pikema aja jooksul saanud kätte üüriarveid, ise tundma huvi temal lasuvate kohustuste täitmise vastu. Kostjad on pahatahtlikult kõrvale hoidnud oma kohustuste täitmisest. XXXXXXX XX-XX eluruumi haldus- ja kommunaalkulude võlgnevus Haabersti LOV-le kuni korteriühistu moodustamiseni 01.10.2001 oli 12 605,95 krooni. Vastavalt KÜ XXXXXXX XX teatele 10.12.2005 on hageja tasunud eluruumi kommunaalkulude eest alates 01.10.2001 kokku 65 212,04 krooni. Kostjad on hagejale kuuluva eluruumi vabastamise ja selle otsese valduse üleandmisega viivituses alates 04.10.2005. Ajavahemiku 01.01.2003-30.10.2005 eest palus hageja kostjatelt välja mõista üürina ning
§-s 335 nimetatud hüvitusena (ajavahemiku 04.10.2005-30.10.2005 eest) 102 000 krooni. Nimetatud rahasumma saamiseks on hageja korrutanud rahasumma 3000 krooni, mis on hageja arvates mõistlik üüri suurus kalendrikuus ajavahemikus 01.01.2003-30.10.2005, 34 kalendrikuuga. Ajavahemiku 01.11.2005-31.12.2006, s.o kokku 14 kalendrikuud, palub hageja kostjatelt välja mõista
§-s 335 nimetatud hüvitusena 70 000 krooni. Nimetatud rahasumma saamiseks on hageja korrutanud 5000 krooni, mis on hageja arvates mõistlik üüri suurus XXXXXXX XX-XX asuva eluruumiga samaväärse korteri eest kalendrikuus, 14 kalendrikuuga. Ajavahemiku 01.01.2007-31.12.2007, s.o kokku 12 kalendrikuud, palub hageja kostjatelt välja mõista
§-s 335 nimetatud hüvitusena 72 000 krooni. Nimetatud rahasumma saamiseks on hageja korrutanud 6000 krooni, mis on hageja arvates mõistlik üüri suurus XXXXXXX XX-XX asuva eluruumiga samaväärse korteri eest kalendrikuus, 12 kalendrikuuga. 3
lg 2 kohaselt tekib solidaarkohustus, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Hageja pole näidanud, millisel alusel tal on nõudeõigus iga konkreetse kostja vastu. Hageja on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja ja kostjate vahel on korduvalt kokku lepitud korteri müümises kostjale, kuid alati kui jõutakse lepingu sõlmimiseni, tõstab hageja müügihinda, mistõttu jääb tehing jälle pooleli. Hageja tegevus on olnud kogu aeg suunatud sellele, et kallutada üürnikku eluruumi omandama maksimaalse hinnaga, arvestamata reaalset turusituatsiooni ja asjaolu, et üürnik on teinud korteris oma kuludega remonti. Ka on üürilepingu ülesütlemine üürileandja poolt
lg-st 2 lähtudes vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürileandja ütles üürilepingu üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud kohtumenetluse lõppemist, kus otsus tehti üürileandja kahjuks (kolmeaastane tähtaeg lõppenuks 28.02.2008). Samuti on 4
Zinaida Kolosova ei ole kunagi hagejaga üürisuhtes olnud ega teda isegi näinud või temaga rääkinud. Seega puudub igasugune õiguslik alus temalt üüri tasumist nõuda. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja kohustas kostjaid vabastama Tallinnas aadressil XXXXXXX XX-XX asuva eluruumi valdus, andes selle hageja valdusesse. Eluruumi valduse mittevabastamise korral tõsta kostjad nimetatud eluruumist välja. Kohus mõistis Galina Lillmannilt Klavdiya Verbitskaya kasuks välja XXXXXXX XX-XX eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi üüri perioodil 01.01.2003-31.12.2007 kokku 244 000 krooni ning ajavahemiku eest alates 01.01.2003 kuni üürilepingu ülesütlemiseni 21.10.2005 kõrvalkulud 8517,63 krooni. Pooltel on õiguslik vaidlus küsimuses, kas kostjatel on alus XXXXXXX XX-XX eluruumi valdamiseks ja kasutamiseks või on nad kohustatud eluruumi valduse hagejale tagastama. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hageja ja Galina Lillmanni vahel on üürisuhe ja milline on üüri suurus, s.h on vaidluse all ka see, kas kõrvalkulud kuuluvad üüri koosseisu. Lisaks on Zinaida Kolosova vaidlustanud hageja väite, et ta elab alaliselt XXXXXXX XXXX eluruumis. Kehtiv õigus ei näe üürilepingu osas iseenesest ette kohustuslikku vormi.
üksnes sätestab, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Enne 01.07.2002 kehtinud ES § 31 lg 1 kohaselt pidi (eluruumi) üürileping olema sõlmitud kirjalikus vormis. Samas ei olnud nimetatud vorminõude eesmärgiks tuua vormi järgimata jätmise korral tingimata kaasa vastava tehingu tühisus. Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2005 otsuses kohtuasjas 2-2/77/05 on kohus muu hulgas tuvastanud vaidlusaluse eluruumi osas faktilise üürisuhte olemasolu ning kostjate kohustuse tasuda üüri ja kanda kommunaalkulusid. Osundatud kohtuasjas olid poolteks Klavdiya Verbitskaya ning Galina Lillmann ja Maksim Lillmann. Otsuses kohtu poolt tuvastatud asjaoludel ei ole kehtiva menetlusseadustiku sätete (TsMS § 457 lg 1) valguses iseenesest eelotsustuslikku mõju, kuid otsus on vaadeldav ühe dokumentaalse tõendina (TsMS § 272 lg 2). Arvestades eeltoodut eksisteeris hageja ja Galina Lillmanni vahel suulises vormis sõlmitud üürileping (üürisuhe). Juhul kui asuda seisukohale, et hageja ja Galina Lillmanni vahel üürileping (üürisuhe) puudus, jääb arusaamatuks, millisel õiguslikul alusel kostjad hagejale kuuluvat eluruumi jätkuvalt valdavad ja kasutavad. 5
sätted. Vastavalt
lg-le 1 ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Asja materjalidest nähtuvalt on Galina Lillmann saanud ülesütlemise avalduse kätte 21.10.2005 ja ta ei ole kohtumenetluses avalduse kättesaamist vaidlustanud. Seega on vormikohane avaldus üürilepingu ülesütlemiseks hageja poolt tehtud. Vaidluse all on üksnes küsimus, kas esinesid materiaalsed eeldused üürilepingu ülesütlemiseks. Eeldades, et kostjad kasutavad XXXXXXX XX-XX asuvat eluruumi suulise üürilepingu alusel, lasub kostjalt
Üürilepingu poolte vahel ei ole aga käesoleval juhul kokkulepet XXXXXXX XX-XX asuva eluruumi kasutamise eest tasutava üüri suuruse osas. Väär on Galina Lillmanni seisukoht, et kokkuleppe puudumisel üüri suuruse kohta ei pea üürnik üüri üldse maksma. Vastasel juhul ei oleks tegu üürisuhtega, vaid tõenäoliselt asja tasuta kasutamise lepinguga, mille lõpetamise (ülesütlemise) võimalused oleksid hageja jaoks märkimisväärselt kergemad võrreldes üürilepinguga. Hageja on põhjendatult tuginenud
lg-le 2, millest tuleneb, et kui lepingupooled ei ole kokku leppinud nende õiguste ja kohustuste määramiseks olulises tingimuses, kohaldatakse tingimust, mis on mõistlik asjaoludest, lepingupoolte tahtest, lepingu olemusest ja eesmärgist ning hea usu põhimõttest lähtudes. Üüri suuruse määratlemisel tuleb
lg 2 põhjal võtta aluseks samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavaline üür. Hageja on lugenud XXXXXXX XX-XX asuva eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavaliseks üüriks 3000 krooni kuus, mis on hageja esitatud eriteadmistega isiku arvamusega ka piisavalt tõendatud. Hageja nimetatud üürimäära võib eluruumi suurust ning asukohta arvestades pidada mõistlikuks ja põhjendatuks. Kostjad ei ole küll nõustunud hageja väidetega eluruumi tavalise üüri suuruse kohta, kuid ei ole oma vastuväidete kinnituseks ühtegi tõendit esitanud. Sarnaselt üüri (üürimäära) suurusega puuduvad hageja ja Galina Lillmanni vahel ka kirjalikult vormistatud kokkulepped üüri maksmise ajavahemike kohta. Kuna vaidlusalune üürisuhe tekkis eeldatavalt 25.09.2000, tuleb suulise üürilepingu tingimuste sisustamisel lähtuda muu hulgas ka ES § 372 lg-s 1 sätestatust. Pooltel puudub sisuliselt vaidlus selles, et kostjad ei ole hagejale arvates üürisuhte tekkimisest üüri tasunud. Seega on Galina Lillmann olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega, samuti ületab võlgnetava üüri summa kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Järelikult esinesid hagejal üürileandjana alused üürilepingu lõpetamiseks nii
Samuti oli hagejal ülesütlemisavalduse tegemise hetkeks tekkinud õigus üürilepingu lõpetamiseks
lg 1 p 3 alusel, kuna Galina Lillmanni poolt tasumata kõrvalkulude summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Eelnenu põhjal on hageja üürilepingu kehitavalt üles öelnud.
lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest reeglina teisele poolele ette teatama. Seega lõppes vaidlusalune üürileping (üürisuhe) 21.10.2005, s.o päeval kui Galina Lillmann sai kätte üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. 6
lg 3 p 3 järgi ei saa lugeda ülesütlemist
lg 2 tähenduses hea usu põhimõttega vastuolus olevaks muu hulgas juhul, kui üürnikul on maksevõlgnevus. Samuti peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega või üles öeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks üürikomisjoni või kohtu poole pöörduma 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse või -teate saamisest (
Tuvastatud ei ole, et kostjad oleks osundatud tähtaja jooksul või ka hiljem ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks või üürilepingu pikendamiseks kohtu või üürivaidluskomisjoni poole pöördunud. Arvestades eeltoodut, puudub alus rahuldada ka Galina Lillmanni taotlust menetluse lõpetamiseks. Kuivõrd eluruumi üürileping on 21.10.2005 erakorralise ülesütlemise tõttu lõppenud, on Galina Lillmann kohustatud eluruumi vastavalt
lg 1 esimeses lauses sätestatule koos päraldistega tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Ülejäänud kostjad on kohustatud üürilepingu objektiks oleva korteri (eluruumi) hagejale tagastama AÕS § 80 lg 2 alusel, kuna kostjad valdavad hagejale kuuluvat asja õigusliku aluseta. Zinaida Kolosova on küll menetluses väitnud, et ei ela alaliselt XXXXXXX XXXX eluruumis ning on seal üksnes ajutiselt (külas) viibinud. Asja materjalide põhjal ei saa pidada nimetatud väidete veenvaks. Nii nähtub Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2005 otsusest, et vaidlusaluses korteris elab ka Galina Lillmanni abikaasa Boriss Lillmann ning Tallinna linna vastusest nähtuvalt ka Galina Lillmanni ema Zinaida Kolosova. Zinaida Kolosova ei ole vastupidist tõendanud. Zinaida Kolosova enda kinnituste kohaselt tal alaline elukoht puudub. Ebaõige on lugeda kostjaid solidaarvõlgnikeks
Asja materjalidest nähtuvalt on hageja pidanud üürilepingu teiseks pooleks (üürnikuks) üksnes Galina Lillmanni. Lähtudes
lg-st 1 lasub üüri maksmise kohustus (ja ka teised üürilepingust tulenevad võimalikud kohustused) üürnikul, käesoleval juhul seega Galina Lillmannil. Vastavalt
§-st 335 tulenevaid nõudeid esitada üksnes Galina Lillmanni vastu.
§-s 335 nimetatud üürileandja õigused tulenevad lepingulisest võlasuhtest ning see säte välistab kohtu hinnangul hageja võimalikust lepinguvälisest võlasuhtest tulenevad õigused üürniku perekonnaliikmete vastu. Hageja nõutud üüri suurus on piisavalt põhistatud ning olemasolevate tõendite põhjal ei ole alust hageja väidetes kahelda. Sama kehtib ka hageja poolt
Vaidlusaluse eluruumi kasutamise eest perioodil 01.01.2003-30.10.2005 kuulub Galina Lillmannilt hageja kasuks väljamõistmisele 34 kalendrikuu üür (määraga 3000 kr/kuus) kokku 102 000 krooni, sealhulgas üürina ajavahemiku 01.01.200321.10.2005 eest ning
Ajavahemikul 01.11.2005-31.12.2006 (s.o kokku 14 kalendrikuud) on hageja põhjendatult lugenud samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavaliseks üüriks
Hageja seisukohta toetavad väljaande "Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturu trendid. Talv/kevad 2006" lehekülgede 1 ja 12 väljatrükid ja Kinnisvaragrupp Uus Maa 2006 II poolaasta turuaruande väljavõte. Kostjad on küll vaidlustanud hageja poolt mainitud tavapärase üüri suuruse, kuid ei ole enda väidete kinnituseks kohtule ühtegi tõendit esitanud. Hageja nimetatud üürisumma on mõistlik ja põhjendatud ning Galina Lillmannilt tuleb hageja kasuks välja mõista
Perioodil 01.01.2007-31.12.2007 (s.o kokku 12 kalendrikuud) on hageja hinnangul samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavalise üüri suurus
Hageja on oma väidete kinnituseks esitanud Kinnisvaragrupp Uus Maa 2007 II ja III kvartali turuaruande väljavõtted. Kostjad ei ole hageja nimetatud väiteid kahtluse alla seadvaid tõendeid esitanud ning ei ole põhjust kahelda, et sarnases asukohas oleva sarnase eluruumi tavalise üüri suurus oleks olnud väiksem kui 6000 krooni kuus. Seega tuleb Galina Lillmannilt hageja kasuks välja mõista
Pooltel on erimeelsus küsimuses, kas Galina Lillmann oli lisaks üüri maksmisele kohustatud kandma ka muid üüritud asjaga seotud kulusuid (kõrvalkulud). Käsitletava küsimuse puhul tuleb arvestada
RS § 12 lg-ga 2, mille järgi ei välista ega piira
sätete kohaldamine kestvuslepingutele lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 01.07.2002. Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2005 otsusega on tuvastatud, et Galina Lillmannil lasub kohustus tasuda üüri ja kanda kommunaalkulusid. Kõrvalkulude (KÜ XXXXXXX XX esitatavate arvete) tasumise kohustust on möönnud ka Galina Lillmann oma 21.11.2005 vastuses üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusele. Seetõttu on kõrvalkulude kandmise osas tuvastatav üürisuhte poolte ühine tegelik tahe (
Eeltoodut arvestades oli Galina Lillmannil kohustus kanda kõrvalkulusid. Hageja seisukohalt tõendavad kõrvalkulude suurust 25 817,99 krooni ulatuses eeskätt KÜ XXXXXXX XX teade 10.12.2005 XXXXXXX XX-XX üürilaekumiste kohta ning 8
lg 1 mõttest tulenevalt tuleks üürnikul asja kasutamisega seotud kulude (kõrvalkulude) eest tasuda üürileandjale.
lg 2 annab üürnikule üksnes õiguse soovi korral tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Seega ei ole kõrvalkulude tasumine Galina Lillmanni poolt kolmandale isikule vabastanud teda kõrvalkulude tasumise kohustustest üürileandja ees. Küll võib kostjal olla tekkinud alusetu rikastumise nõue mainitud kolmandate isikute vastu. Hageja käitumise pahausksus ei ole asja materjalide põhjal millegagi tõendatud. Üürileandja seadusest tulenevate õiguste realiseerimine ning nende kaitseks kohtusse pöördumine ei ole iseenesest kindlasti vaadeldav pahauskse käitumisena. Teiseks, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile vastavalt
Isik ei või sama sätte kohaselt küll pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Samas ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks pidanud kostjatega eluruumi (korteri) müümise osas läbirääkimisi pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta. Eeldatavalt ei saavutanud pooled kokkulepet müügihinnas. Kostjate seisuoht, et hageja poolt korteri eest nõutud hind oli ebamõistlikult kõrge põhineb kostjate subjektiivsel arusaamal. Liiatigi on hageja eluruumi omanikuna vaba otsustama selle võõrandamise tingimuste üle (AÕS § 68 lg 1). Samuti ei vabastanud müügilepingu osas läbirääkimiste pidamine Galina Lillmanni üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest hageja ees. Asja lahendamise seisukohast ei oma tähtsust Galina Lillmanni esitatud üürilepingu projekt ning Boris Lillmanni esitatud hageja kiri (ettepanek) korteri müügi kohta. Apellatsioonkaebus Galina Lillmann palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Vastavalt
lg-le 2 on eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud kohtumenetluse lõppemist, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.