Obsah (7)

§ 195§ 393§ 81§ 293§ 394§ 6§ 389

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav ja Tiit Kollom Otsuse tegemise aeg ja koht 27.09.2010, Tallinn

) § 389 lg 1 mõttes. Kuna hageja ei piiranud korteriomandite tasuta kasutamist mingi ajavahemikuga, saab tasuta kasutamise lepingut lugeda tähtajatuks. Tasuta kasutamise leping öeldi üles juulis 2009 K. K. edastatud kirjalike tahteavalduste alusel. Ka K. K. ja hageja esindaja vahel juulis 2009 peetud telefonivestluse käigus avaldati kostjale, et hageja soovib korteriomandeid tagasi.

§ 195

lg 2 kohaselt vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled lepinguliste kohustuste täitmisest.

§ 393lg 3 annab hagejale K.

K. vastu lepingulisel alusel põhineva nõudeõiguse korteriomandite tagastamiseks. Hageja poolt K. K. antud lubadusest võimaldada K. ja H. K. korteriomandeid tasuta kasutada tuleneb, et viimased olid lepinguga soodustatud kolmandad isikud

§ 81lg 1 mõttes.

Kuna hageja ning K. ja H. K. vaheline õigussuhe tekkis hageja ja K. K. vahelise lepingu sõlmimisega, siis on selle õigussuhte lõppemise aluseks samuti hageja ja kostja vahelise lepingu lõppemine. Kolmandatel soodustatud isikutel ei saa olla rohkem õigusi võrreldes lepingupoolega, see tähendab K. K.. Samuti ei saa soodustatud kolmandate isikute õigused kehtida ajaliselt kauem lepingupoole omast. Järelikult hageja ja K. K. vahelise lepingu lõppemisega lõppes ka soodustatud isikute õigus korteriomandeid kasutada ning nad on sarnaselt kostjaga kohustatud korteriomandid hagejale tagastama. 4 Kostjate vastuväited

1. Kostjad vaidlesid hagile vastu.
2. Vastuväidete kohaselt leidis K. K., et hagi on tema vastu esitatud alusetult. Korteriomandite suulise tasuta kasutamise lepingu sõlmis hageja K. K. ja H. K.. Kostja ja hageja elasid lepingu sõlmimise ajal
3. aasta suvel koos Viljandimaal, mida on tunnistanud ka hageja ise. Kostjal puudus vajadus Tallinnas asuva korteriomandi kasutamiseks ja vastava lepingu sõlmimiseks, kuna algusest peale oli teada, et korterit hakkavad kasutama tema tütred.
4. 20.06.2009 kirjaga on hageja esindaja teatanud suulise tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisest

§ 393lg 3 alusel.

Nimetatud säte ei ole antud juhul kasutatav mitte ainult seepärast, et kostja ei pea end lepingupooleks, vaid ka seetõttu, et korteriomand anti K. ja H. K. kasutusse tähtajaliselt – õpingute ajaks, see on kooli lõpuni. Isegi juhul kui kostjat lugeda lepingupooleks ja leping tähtajatuks, on lepingu ülesütlemise aeg ebamõistlikult lühike. 20.07.2009 allakirjutatud teatega nõutakse korteriomandi valduse tagastamist juulikuu, see on 10 päeva jooksul.

1. Nõustuda ei saa ka hageja väitega, et hageja andis nõusoleku kostja lastele elada korteris kuni ta elab kostjaga koos. Hageja ja kostja läksid hageja sõnade kohaselt lahku
2. aasta algul, kuid lepingu ülesütlemisest teatas ta kostjale seitse kuud hiljem. H. ja K. K. elavad vaidlusaluses korteris alates korteri valmimisest
3. aastal. Suulise tasuta kasutamise lepingu alusel korterisse kolides oli neil hagejaga kokkulepe korteri kasutamiseks kooliõpingute ajaks. Sel ajal elasid kostja ja hageja ise koos Viljandi maakonnas ning korterit neil vaja ei olnud. H. ja K. K. oli teadmata, missugused kokkulepped olid sõlmitud hageja ja K. K. vahel.
4. Kostjatele K. ja H. K. ei ole hageja kunagi lepingu ülesütlemisest teatanud. Hagi esitamisel nende ja K. K. vastu said nad teada, et hageja on 20.07.2009 K. K. oma esindaja kaudu kirjalikult teatanud suulise tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisest. Kostjad ei pea sellist ülesütlemist õigeks, kuna nendega oli kokkulepe korteri kasutamiseks õpingute lõpuni. K. K. õpib T. XX kursusel ja H. K. T. X kursusel.

§ 293

lg 3 kohaselt võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist, kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud. Antud juhul anti korter kostjate käsutusse nende õpingute ajaks ja kostjad tõlgendasid seda siis ja ka praegu kui korteri kasutamist õpingute lõpuni, see on kui tähtajalist lepingut. Esimese astme kohtu otsus

1. 05.05.2010 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt ja kohustas K. K. andma M. P. üle korteriomandi ja mitteeluruumi ning garaaži asukohaga XXXXX X XXXXX ja XXXXX X XX-XXXX Tallinnas ning tõsta välja K. K. ja H. K. koos neile kuuluvate esemetega korteriomandist ja mitteeluruumist ning garaažist teist eluruumi vastu andmata. Kohus jättis hagi rahuldamata K. K. ja H. K. kohustamises anda hagejale üle vaidlusalused korteriomandid ja mitteeluruumi ning garaaži ja jättis hagi rahuldamata K. K. väljatõstmise osas. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda.
2. Otsuse põhjenduste kohaselt on poolte vahel vaidlus selles, kas hageja andis XXXXX X XX asuva korteriomandi tähtajaliselt tasuta kasutada kostjatele K. ja H. K. või sõlmis suulise tähtajatu korteriomandi tasuta kasutamise lepingu K. K. ning kas korteriomandi tähtajatu tasuta kasutamise leping on üles öeldud hea usu põhimõtet rikkudes.
3. Kostja K. K. kinnitas kohtule, et ta soovib asjale lahendust, kuid see sõltub K. K. ja hagejast. Kostjad K. ja H. K. ei ole usaldusväärselt ümber lükanud hageja väidet, et 5 leping oli sõlmitud hageja ja K. K. vahel. Kohus asub seisukohale, et hageja ja kostja on sõlminud suulise korteriomandi tasuta kasutamise lepingu
4. aasta mais. Hageja on kinnitanud, et andis nõusoleku K. ja H. K. kasutada korteriomandit, kuna kostjad käisid Tallinnas koolis ja vajasid alalist elukohta. Paljasõnaline ja tõendamata on hageja väide, et kostjad on andnud korteriomandi kolmandale isikule kasutamiseks.
5. Asjakohased on hageja viited

§ 393

lg-le 3, § 195 lg-le 2 ja § 81 lg-le 1.

§ 195

lg 1 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima.

§ 81

lg 1 p 1 järgi võib lepinguga kaasneda kohustus arvestada kolmanda isiku huvide või õigustega samal määral kui võlausaldaja huvide või õigustega. Sellist kohustust eeldatakse, kui kolmanda isiku huvid või õigused on lepingu täitmise käigus ohustatud samal määral kui võlausaldaja huvid või õigused. 16.

§ 393

lg 3 kohaselt kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist.

§ 394

p 1 järgi kasutusse andja võib tasuta kasutamise lepingu, sõltumata käesoleva seaduse §-s 393 sätestatust, üles öelda ja kasutusse antud eseme tagasi nõuda, kui ta vajab eset ettenägematu asjaolu tõttu.

§ 394

p-s 1 sätestatud õigus leping erakorraliselt üles öelda ettenägematute asjaolude tõttu on kooskõlas lepingu tasuta olemusest tuleneva isiklike suhete suuremal määral arvestamise vajadusega, kui see oleks õigustatud tasulise lepingu korral. Seadus piirab kasutusse andja õigust leping ennetähtaegselt üles öelda esiteks tingimusega, et eset on kasutusse andjal endal vaja, ja teiseks tingimusega, et asjaolu, mille tõttu kasutusse andja eset vajab, oli lepingu sõlmimisel ettenägematu. Oluline on, et lepingu ülesütlemise ajal peab kasutusse andjal olema vajadus eseme järele. Asjaolu ilmnemine ei pea olema vajaduse tekkimisega samaaegne. Asjaolu peab olema niisugune, mis oli lepingu sõlmimise ajal mõlema lepingupoole jaoks ettenägematu. 17. Kohus leidis, et hageja ja kostja K. K. kooselu lõppemine 2009. aasta alguses oli lepingu sõlmimisel ettenägematu asjaolu ja hageja nõue leping erakorraliselt kostjaga lõpetada ning tagastada korteriomand on põhjendatud. Kostjad K. ja H. K. ei pea sellist ülesütlemist aga õigeks, kuna nendega oli kokkulepe korteriomandi kasutamiseks õpingute lõpuni. Hageja ei ole ümber lükanud kostjate väiteid nende õpingute kohta. 18.

§ 6

lg 1 kohaselt võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja poolt lepingu erakorralise ülesütlemise tähtaeg 10 päeva on liiga lühike aeg ja see pidanuks olema kaks kuud. Küll aga on käesolevaks ajaks möödunud piisav aeg kostjal oma kohustuse täitmiseks tagastada korteriomand hagejale. Kuna leping oli sõlmitud hageja ja K. K. vahel, siis tuleb kohustada kostjat tagastama korteriomand hagejale. Hageja nõue kohustada kostjaid K. ja H. K. korteriomand hagejale üle andma tuleb jätta rahuldamata, kuna lepinguline suhe on hageja ja K. K. vahel.

1. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kohus annab otsuse täitmiseks tähtaja 14 päeva arvates kohtuotsuse jõustumisest. 6
2. Rahuldamata tuleb jätta hageja taotlus kostja K. K. kohustuse mittetäitmise korral kostja välja tõstmiseks korteriomandist, kuna hageja ja kostja on kinnitanud, et kostja ei ela vaidlusaluses korteris. Kui K. K. ei täida korteriomandi tagastamise kohustust hagejale, siis tuleb kostjad H. ja K. K. välja tõsta hagejale kuuluvast korteriomandist ja mitteeluruumist teist eluruumi vastu andmata.
3. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 2 alusel hageja kanda. Apellatsioonkaebus
4. M. P. palub Harju Maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja teha apelleeritud osas uue otsuse ning muuta ka menetluskulude jaotust.
5. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohus õigesti määratlenud pooltevahelise vaidluse eset. Kohus on asja lahendamisel jätnud arvestamata hageja viited kohtumenetluse ajal avaldunud tõenditele, kui on väitnud, et hageja väide korteriomandi kolmandate isikute kasutada andmise kohta olevat paljasõnaline. Kuigi kohus on tuvastanud hageja õiguse saada tagasi oma korteriomandi kostjatelt, on kohus vääralt kohaldanud nii menetlusõigust kui ka materiaalõigust hagi rahuldamata jäänud osas.
6. Kohus on tuvastanud, et hageja poolt lepingu erakorraline ülesütlemine 10 päevase tähtajaga on vastuolus hea usu põhimõttega. Kirjas K. K. on küll teatatud lepingu ülesütlemisest, kuid ei ole nõutud korteriomandi tagastamist 10 päeva jooksul, vaid on tehtud ettepanek korteriomand tagastada juulikuu jooksul. Samas on kostjalt küsitud sobivat aega võtmete ja korteriomandi tagastamiseks. Päring valduse tagastamiseks sobiva aja leidmiseks ei ole samastatav nõudega tagastada lepinguese 10 päeva jooksul. Kostjad on pidanud mõistlikuks lepingueseme tagastamise ajaks kahte kuud, kuid on keeldunud korteriomandit vabastamast kohtuistungil ka seitse kuud pärast lepingu ülesütlemist.
7. Kohus on tuvastanud, et hageja sõlmis K. K. lepingu korteriomandi tasuta kasutamiseks, sest kostjal oli töökoht Tallinnas ja tema lapsed vajasid ka elamispinda. Samuti on asjas tuvastamist leidnud, et hageja andis kostjale nõusoleku, et kostja lastel oleks võimalik kasutada vaidlusalust korteriomandit. Et vaidlus käib tasuta kasutamise lepingu eseme tagastamise üle, on vaidluse esemeks valduse vabastamine. Leping oli sõlmitud K. K., kes on selles lepingulises suhtes valdaja ka juhul, kui ta ise faktiliselt korterit elamispinnana ei kasutaks (sellisel juhul kaudne valdaja), sest kasutuslepingust tulenevalt oli temal valduseks lepinguline alus. K. ja H. K. said valduseks õiguse K. K., sest hageja andis temale vastava nõusoleku. Kostja tütred on lepingulises suhtes kolmandad (soodustatud) isikud, sest nad ei ole vahetult lepingu pooleks. Käesoleval juhul on K. K. (kasutaja

§ 389mõistes) andnud lepingueseme lastele (kolmandad isikud) kasutada.

Kohus on tuvastanud, et vaidlus puudub asjaolus, et K. ja H. K. korteriomandit kasutavad (vahetult valdavad). Seega omab hageja õigust nõuda ka neilt korteriomandi tagastamist

§ 393lg 4 alusel.

1. Kohus on jätnud rahuldamata hageja taotluse K. K. kohustuse mittetäitmise korral väljatõstmiseks korteriomandist, põhjendades, et kostja ei ela vaidlusaluses korteris. Väljatõstmise nõue ei ole seotud vahetu valdamise ega ka „elamisega“ korteriomandis, kusjuures lepingueseme tagastamise nõude rahuldamine ei anna automaatselt õigust kostja või tema asjade eluruumist eemaldamiseks (väljatõstmiseks). Ainult korteriomandi tagastamise (lepingueseme tagastamise) nõude rahuldamise korral ei kaasneks hagejale õigust kostja asjade või kostjaga koos olevate isikute väljatõstmiseks, kui kostja jätkab asjade korteriomandis hoidmist või kolmandate isikute kaudu ebaseaduslikult korteriomandi valdamist. Kui hageja eemaldaks kostja 7 asjad korteriomandist peale 14 päeva möödumist kohtuotsuse jõustumisest, võib kaasneda karistus karistusseadustiku (KarS) § 314 järgi. Kuigi käesoleval ajal reguleerib väljatõstmist (eluruumi või muu ruumi välja andmist, üle andmist või kinnisasja vabastamist, sealhulgas korteriomandi või osa sellest) täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180jj, jäävad lepingueseme tagastamise ja väljatõstmise nõuded sisult erinevaks. Hageja taotles väljatõstmist juhul, kui kostjad või üks neist jätab lepingueseme 14 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest tagastamata, seal hulgas kui kostja jääb korteriomandit valdama asjade korteriomandis hoidmise teel või kolmandate isikute vahendusel, eesmärgiga omada igal juhul õigust TMS §-s 180 sätestatud menetlusele. Seega oleks kohus pidanud nõuete ja tuvastatud asjaolude alusel rahuldama kogu hagi.
2. Kostjad ei ole menetluse vältel kordagi kompromissi pakkunud. Kohtuistungite protokollidest on näha, et üksnes hageja on teinud pakkumisi kompromissiks, seal hulgas on hageja pakkunud võimalust transpordiks ja abi teise eluruumi üürimisel. Samuti on soovitanud kohus kompromissi arutada. Kostjad H. K. ja K. K. ei ole samas kordagi hageja pakutud kompromissiga nõustunud, viidates teadmatusele hageja ja K. K. kokkulepete kohta või on esitanud üksnes ebamõistlikke nõudeid valduse üleandmise tähtaja osas. K. K. nimel on vandeadvokaat esitanud üksnes ühe kirjaliku vastuse, milles puudub isegi kaudne viide kompromissile.
3. TsMS § 163 lg 2 ei võimaldaks käesolevas asjas jätta menetluskulusid hageja kanda ka viidatud paragrahvi koosseisu kohaselt. Nimetatud säte kohaldub ainult juhul, kui kohtuotsus tehakse selline nagu on kompromissi kohaselt pakkunud üks menetluse pool. Käesoleval juhul ei ole kostjad kompromissina pakkunud lepingueseme tagastamist K. K. poolt ja väljastõstmisega nõustumist teiste kostjate poolt. Vastupidi, kostjad ei ole ühegi hageja ettepanekuga nõustunud ja on kogu hagile üksnes vastu vaielnud, muutes korduvalt oma seisukohti vaidluse eseme suhtes ja esitades kohtule teadvalt valeväiteid. Seega on kohtuotsus õigusvastane ka menetluskulude jaotuse osas. Vastustaja seisukoht
4. Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Vastustajad on pakkunud apellandile korduvalt mitmesuguseid kompromissivõimalusi, kuid hageja ei olnud nendest huvitatud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
5. Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Maakohus on asja lahendamisel osaliselt ebaõigesti kohaldanud menetlus- ja materiaalõiguse norme ning lahend tuleb tühistada osas, millega hagi jäeti rahuldamata, samuti menetluskulude jaotamise osas. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
6. Kolleegium nõustub apellandi seisukohaga, et maakohtus tuvastamist leidnud asjaolude alusel tuleb hageja mõlemad nõuded rahuldada kõigi kostjate osas. Asja tagasi andmist lepingulisel alusel on tulenevalt

§ 393

lg-dest 1 ja 4 kasutusse andja õigustatud nõudma nii kasutajalt kui kolmandatelt isikutelt, kelle kasutusse on kasutaja eseme andnud. Käesolevas asjas on kostjad kogu menetluse kestel kinnitanud, et hagejale kuuluvat korteriomandit kasutavad tegelikkuses H. ja K. K.. Seega on tuvastamist leidnud, et K. K., kes sai tasuta kasutamise lepingu alusel hagejalt kasutada viimasele kuuluvad korteriomandid, andis need üle kolmandatele isikutele

§ 393lg 4 mõttes.

Seega ei ole asjakohane maakohtu põhjendus, et H. ja K. K. ei 8 saa kohustada korteriomandeid hagejale üle andma põhjusel, et nende ja hageja vahel puudub lepinguline suhe.

1. Väljatõstmise nõude aluseks on TMS § 180 lg-st 3, mille kohaselt kui võlgnik (käesolevas asjas kõik kostjad) ei täida täitedokumenti (käesolevas asjas ei anna kinnisasja valdust hagejale üle) ettenähtud tähtaja jooksul, võtab kohtutäitur asja võlgnike valdusest ja annab sissenõudja valdusesse; väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. Tasuta kasutamise lepingu poolena omas K. K. lepingu kehtivuse ajal õigust eluruumi kasutada. Ka puudub poolte vahel vaidlus, et kui K. ja H. K. hageja eluruumi kasutama hakkasid, olid nad veel alaealised. Seega on põhjendatud hageja seisukoht, et isegi kui K. K. ei ela ega ole kunagi elanud igapäevaselt selles eluruumis, võib seal asuda talle kuuluvaid esemeid, millised tuleb samuti välja tõsta. K. K. ei ole menetluses väitnud, et vaidlusalustes ruumides talle kuuluvaid esemeid ei asu.
2. Maakohus asus seisukohale, et kuigi tasuta kasutamise lepingu lõpetamise teates 20.07.2009 oli hageja poolt antud kostjatele ebamõistlikult lühike tähtaeg valduse üleandmiseks, oli lepingu ülesütlemine seaduslik. Kostjad maakohtu otsust ei vaidlustanud. Hageja seisukoht, et maakohus oli seejuures ebaõigesti tõlgendanud 20.07.2009 teadet, hageja nõuete lahendamise seisukohalt tähtsust ei oma ja kolleegium ei pea vajalikuks selles osas eraldi seisukohta võtta. Hageja oli lepingu seaduslikult üles öelnud ja tema nõuded ruumide vabastamiseks on põhjendatud.
3. Hagi rahuldamise korral kuulub menetluskulude jaotamisel rakendamisele TsMS § 162, mille lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega hagi rahuldamise korral tuleb kostjatel kanda hageja menetluskulud. Kuna kostjate näol on tegemist solidaarvõlgnikega, vastutavad nad TsMS § 165 lg 3 kohaselt menetluskulude eest samuti solidaarselt.
4. Kolleegium nõustub apellandi seisukohaga, et isegi juhul, kui tõepoolest oleks alust rahuldada hagi osaliselt, ei oleks käesolevas asjas alust menetluskulude jaotamisel rakendada TsMS § 163 lg-t
5. Nimelt ei nähtu toimiku materjalidest, et kostjad oleksid hagejale pakkunud kohtumenetluses kompromissi sellesarnases ulatuses, nagu maakohus hagi rahuldas. Ka ei ole maakohus otsuses põhjendanud, millistest asjaoludest tulenevalt pidas ta rakendatud sätet asjakohaseks.
6. Apellatsioonkaebuse rahuldamisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 3 alusel solidaarselt vastustajate kanda. Imbi Sidok Ande Tänav Tiit Kollom