Obsah (9)

§ 159§ 162§ 29§ 103§ 6§ 222§ 111§ 112§ 115

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-08-59851 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 26.05.2010, Tallinn Kohtukoosseis Iko Nõmm, Mare Merimaa ja Gaida Kivinurm Tsiv

) § 156 lg-st 1 tuleneb, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud summa. Vastavalt

§ 159

lg-le 2 kaotab pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul peale kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Arvestades müügilepingu p-s 7.1 sätestatut ja asjaõiguslepingu sõlmimist 21.05.2007, tuli kostjal anda müügilepingu esemeks oleva korteriomandi otsene valdus hagejale üle hiljemalt 28.05.

1. Juhul, kui hageja leidis, et kostja rikkus lepingu eseme otsese valduse üleandmise kohustust, siis oli hageja hiljemalt 29.05.2007 kostja poolt vastava kohustuse rikkumisest vaieldamatult teadlik. Hageja ei ole esitanud leppetrahvi nõuet mõistliku tähtaja jooksul pärast kohustuste rikkumise avastamist, mistõttu hageja on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda. Kostja sai hageja leppetrahvi nõude (s.t hageja 21.01.2008 pretensiooni ja arve) esmakordselt kätte alles 24.01.2008, mis on seitse kuud pärast seda, kui hageja pidi olema avastanud leppetrahvi nõude aluseks oleva kohustuse rikkumise ja rohkem kui kaks kuud pärast leppetrahvi nõude aluseks oleva kohustuse hageja poolt täidetuks lugemisest (hagiavalduses on hageja lugenud korteriomandi otsese valduse kostjalt hagejale üleläinuks 22.11.2007).
2. Juhul kui kohus peaks siiski asuma seisukohale, et hageja ei ole minetanud leppetrahvi nõudmise õigust ning leppetrahvinõue on ka sisuliselt põhjendatud, oleks leppetrahvinõue summas 287 625 krooni ebamõistlikult suur ja ebaproportsionaalne. Kostja taotleb seetõttu (alternatiivselt) leppetrahvi summa vähendamist mõistliku suuruseni vastavalt

§ 162lg-le 1.

Vaidluse asjaolusid arvestades võiks leppetrahvi mõistlikuks suuruseks pidada mitte rohkem kui 10 000 krooni. Kostjal puuduvad andmed selle kohta, et hageja oleks kandnud kohustuse täitmise väidetava viivitamisega seoses lisakulutusi või mistahes muud reaalset kahju. Poolte vahel puudub vaidlus, et pärast puuduste ühist fikseerimist 02.11.2007 kõrvaldas kostja oma töös ilmnenud puudused juba 22.11.

1. Maakohtu otsuse põhjendused
2. Harju Maakohus jättis 14.09.2009 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3. Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle. Pooled sõlmisid 30.05.2006 müügilepingu. Müügilepingu p-st 7.1 lähtudes ja arvestades asjaõiguslepingu sõlmimist 21.05.2007, pidi kostja lepingu esemeks oleva korteri otsese valduse hagejale üle andma hiljemalt 28.05.
4. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel oli hagejal kui ostjal õigus nõuda kostjalt müügilepingu p-i 7.2 alusel leppetrahvi 0,05% 4 ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Hageja esitas kirjaliku pretensiooni leppetrahvi nõudega kostjale 21.01.2008 ning kostja sai selle kätte 24.01.
6. Pooltel on vaidlus selle üle, kas kostja on oma müügilepingu p-st 7.1 tulenevat lepingu eseme otsese valduse üleandmise kohustust rikkunud. Juhul kui kostja on nimetatud kohustust rikkunud, on pooltel vaidlus selle üle, kas hageja on esitanud leppetrahvinõude mõistliku aja jooksul arvates lepingurikkumisest teadasaamisest ning ei ole seetõttu kaotanud õigust leppetrahvi nõuda (

§ 159lg 2).

Juhul kui hageja leppetrahvinõue on õiguslikult põhjendatud ning hageja ei ole kaotanud õigust leppetrahvi nõuda, on kostja esitanud ka taotluse

§ 162lg 1 alusel leppetrahvi vähendamiseks.

1. Vastavalt poolte vahel 30.05.2006 sõlmitud müügilepingu p-le 7.1 tuli müügilepingu eseme (kinnistu jagamisel tekkiva korteriomandi) otsene valdus anda ostjale üle hiljemalt seitsme päeva jooksul arvates kogu ostuhinna tasumisest müüjale või arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest, olenevalt sellest, kumb toimub hiljem. Müüja kohustus sama lepingupunkti järgi teavitama ostjat valduse üleandmise ajast ja kohast vähemalt üks päev ette. Pooled sõlmisid müügilepingus viidatud asjaõiguslepingu 21.05.2007 ning puudub vaidlus selles, et korteriomandi valduse üleandmise kohustus muutus sissenõutavaks 28.05.
3. Kostja vastuväidete kohaselt anti korteri otsene valdus hagejale üle juba 15.05.
4. Nimetatud väidet kinnitavat 15.05.2007 allkirjastatud akt vee- ja elektriarvesti näitude fikseerimise kohta valduse üleandmisel. Kostja käsitluse kohaselt saab sellega täidetuks lugeda müügilepingu p-st 7.1 tuleneva otsese valduse üleandmise kohustuse. Kohus kostja taolise käsitlusega ei nõustunud.
5. Müügilepingu p. 7.3 kohustas andma müügilepingu eseme ostjale üle müügilepingus ettenähtud seisundis. Müügilepingu eseme valduse üleandmisel pidid pooled sama lepingupunkti kohaselt allkirjastama lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti, mis loetakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks ja milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev, üleantavad dokumendid ja esemed, mõõdikute näidud ja võimalikud avastatud puudused ja nende kõrvaldamise tähtaeg. Müüja kohustusi seoses müügilepingu eseme valmisehitamisega reguleeris müügilepingu kolmas punkt, mida pooled hiljem muutsid 21.05.2007 lepinguga. Seega ei saa müügilepingu p. 7.1 kohaseks täitmiseks kostja poolt lugeda korteriomandi ostjale üleandmist mistahes seisundis, vaid selle reaalosaks olev eluruum pidi olema valmis ehitatud poolte poolt kokkulepitud mahus ning teostatud tööd pidid omama vähemalt tavapäraselt oodatavat kvaliteeti. Asja materjalidest nähtuvalt korteriomand 28.05.2007 sellises seisundis ei olnud. Veel 02.11.2007 on pooled allkirjastanud akti, milles on fikseerinud korteri väljaehitamisel teostatud tööde defektid. Aktist nähtuvalt esinesid sellel hetkel vee läbijooksud korteri seintest ja laest ning nendest tekkinud niiskuskahjustused. Taoliste puuduste esinemisel ei saa kostja kohustusi müügilepingu eseme reaalosaks oleva korteri väljaehitamisel lugeda kohaselt täidetuks. Suurema osa 02.11.2007 aktis fikseeritud puudustest kõrvaldas kostja hageja poolt esitatud tõenditest nähtuvalt 22.11.
6. Nimetatud kuupäeval on pooled allkirjastanud kaetud tööde akti ning hageja hinnangul võib sellega lugeda kostja poolt võetud kohustused korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi väljaehitamisel kohaselt täidetuks. Kostja poolt kohtumenetluses esitatud väidetele ülalviidatud 15.05.2007 akti kohta räägib sisuliselt vastu ka kostja juhatuse liikme R.Soosalu 29.10.2007 kiri hagejale, milles kostja esindaja möönab, et üleandmise protseduuri formaalset külge, nagu see on määratletud pooltevahelises võlaõiguslikus lepingus, pole erinevatel põhjustel täpselt järgitud (eelkõige vastava akti vormistamise kaudu).
7. Kohus märkis, et iseenesest puudub vaidlus selles, et kostja kohustuste maht müügilepingu esemeks oleva korteri valmisehitamisel vähenes võrreldes müügilepingus algselt fikseerituga. 5 Poolte selline tahe nähtub eeskätt 03.05.2007 sõlmitud lihtkirjalikust kokkuleppest. 21.05.2007 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu p. 1.4.3 sisaldab samuti kinnitust, et korteri ehitustööd ei ole täismahus lõpetatud. Sama lepingu p-st 2.1 nähtub kokkulepe müügihinna (ostuhinna) alandamiseks 350 000 krooni võrra. Samas on kohtu arvates ülaltoodu põhjal meelevaldsed kostja tõlgendused, et ülalviidatud 02.11.2007 ja 22.11.2007 aktides nimetatud tööde tegemise kohutus tal puudus või et tegemist oli pisipuuduste kõrvaldamisega garantiiremondi käigus. Kohtu arvates oli tegemist oluliste vajakajäämistega ehitustöödes, mis kuulusid kostja poolt teostamisele. Samuti ei ole usutav kostja väite, et 21.05.2007 lepingu p-s 1.4.3 nimetatud lihtkirjaliku akti näol on pooled silmas pidanud ülalnimetatud 03.05.2007 lihtkirjalikku kokkulepet. Kuivõrd poolte ühist tegelikku tahet 21.05.2007 lepingu p. 1.4.3 osas ei ole õnnestunud menetluse käigus kindlaks teha, tuleb seda kooskõlas

§ 29

lg-ga 4 tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohtu hinnangul nähtub juba 21.05.2007 lepingu p. 1.4.3 sõnastusest, et lepingu eseme valduse üleandmise akt ei ole veel allkirjastatud (vaid seda kavatsetakse teha tulevikus). Samuti puudub mõistlik põhjendus sellele, miks ei võinud pooled 21.05.2007 lepingu p-s 1.4.3 otseselt vastavale aktile viidata, kui see juba väidetavalt allkirjastatud oli. 21. Lähtudes ülaltoodust, on kohtu hinnangul tõendatud hageja väide, et kostja oli alates 29.05.2007 kuni vähemalt 22.11.2007 viivituses poolte vahel 30.05.2006 sõlmitud müügilepingu p-st 7.1 tuleneva müügilepingu eseme (korteriomandi) otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega. Poolte esitatud asjaolude põhjal puudub alus väita, et kostja rikkumine oleks vabandatav (

§ 103

). Seega tekkis hagejal vastavalt müügilepingu p-le 7.2 õigus leppetrahvi nõudmiseks suuruses 0,05% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Samas nõustus kohus kostjaga selles, et hageja on leppetrahvi nõudmise õiguse

§ 159lg-s 2 sätestatust lähtudes kaotanud.

Vastavalt

§ 159

lg-le 2 kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Eesti kohtute senise praktika põhjal mahub mõistlik aeg

§ 159

lg 2 tähenduses ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Pooltevaheliste suhete kontekstis mõistliku aja määramisel peab seejuures arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist (Riigikohtu 20.03.2008 lahend nr 3-2-1-15-08 või 11.05.2009 lahend nr 3-2-1-44-09). Leppetrahvinõude aegumise tähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 järgi kolm aastat. Vastavalt TsÜS § 147 lg-le 1 algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, ning sama paragrahvi teise lõike kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist.

1. Vaidlustamata asjaolude kohaselt muutus hageja nõue müügilepingu eseme otsese valduse üleandmiseks käesoleval juhul sissenõutavaks 28.05.2007 ning alates 29.05.2007 oli hageja kostja väidetavast lepingurikkumisest teadlik. Hageja esimese leppetrahvinõude on kostja kätte saanud 24.01.
2. Seega on hageja leppetrahvinõude kostjale esitanud rohkem kui seitse kuud pärast kohustuse rikkumise avastamist ning kaks kuud pärast kohustuse täitmist kostja poolt. Kohtu hinnangul ei ole leppetrahvi nõudmine toimunud mõistliku aja jooksul. Hagejal puudusid objektiivsed takistused leppetrahvi nõudmiseks oluliselt varem. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja juba 10.10.2007 esitanud e-kirja teel pretensiooni müügilepingu eseme üleandmise kohta. Kostja juhatuse liikme vastuses nimetatud pretensioonile on kostja eitanud kohustuse rikkumist. 02.11.2007 on hageja pöördunud uuesti kostja poole lepingu täitmise nõudega. Kuivõrd esitatud tõenditest nähtuvalt keeldus kostja müügilepingust tuleneva kohustuse täitmisest, võinuks hageja mõistlikult käituva võlausaldajana teatada leppetrahvi nõudmisest juba 2007.a oktoobris-novembris.

§ 159

lg 2 eesmärk on tõkestada õiguste 6 kuritarvitamist leppetrahvi nõude esitamisele ajalise piiri seadmisega ja seeläbi võlgnikku lepingulises suhtes kaitsta. Leppetrahvi nõude esitamisest teatamine peab tagama selle, et võlausaldaja käitumine on võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saab leppetrahvi nõuet oma edasises käitumises arvestada (Riigikohtu 20.03.2008 lahend nr 3-2-1-15-08). 23. Hageja väited leppetrahvi nõude (või vastava teate) varasema esitamise kohta suulises vormis ei ole menetluse käigus tõendamist leidnud. Hageja väited selle kohta, et leppetrahvinõude esitamisel keeldunuks kostja üldse edaspidisest koostööst lepingu täitmisel, on kohtu arvates üksnes oletusliku iseloomuga. Liiatigi oleks hagejal olnud võimalik sellisel juhul kasutada teisi võlausaldajale antud õiguskaitsevahendeid, eeskätt müügilepingust taganeda. Võttes aluseks ülaltoodu, tuleb hageja poolt esitatud leppetrahvinõue jätta rahuldamata, kuna hageja vastav nõudeõigus on

§ 159lg 2 alusel lõppenud.

Seetõttu ei pidanud kohus vajalikuks võtta seisukohta kostja poolt vastavalt

§ 162lg-le 1 esitatud leppetrahvi vähendamise taotluse osas.

24. Hageja on muu hulgas asunud seisukohale, et kostja käitumine ei ole heauskne, kuna kostja pole väidetavalt käesoleva ajani üritanud hagejale korteriomandi valdust üle anda ning jätnud vastamata ka hageja poolt esitatud arvetele ja pretensioonile. Kohtu hinnangul ei anna need hageja poolt välja toodud asjaolud käesoleval juhul siiski alust kostja vastuväidete suhtes TsÜS § 138 lg 1 ja

§ 6lg 2 rakendamiseks ning seeläbi hageja nõude rahuldamiseks.

Lisaks tuleb heausksust võlasuhtes vastavalt

§-le 139 eeldada. Apellatsioonkaebus

1. Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 287 625 krooni. Menetluskulud jätta kostja kanda.
2. Hageja ei nõustu kohtu käsitlusega sellest, et ta on kaotanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi. Maakohus on iseenesest õigesti märkinud, et Eesti kohtute senise praktika põhjal mahub

§ 159

lg 2 tähenduses ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Pooltevaheliste suhete kontekstis mõistliku aja määramisel peab seejuures arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist. Käesolevas asjas on kohus tuvastanud, et hageja esitas leppetrahvi nõude 7 kuud pärast kohustuse rikkumise avastamist. Kohus on ise esmalt öelnud, et mõistlik aeg peab jääma kohustuse rikkumise avastamise ja hagi aegumistähtaja vahele. Antud juhul jääb ka hageja ametlik pöördumine (7 kuud) hagi aegumistähtaja esimese neljandiku sisse. Seetõttu jääb hagejale arusaamatuks esimese astme kohtu väide, et mõistlik aeg peab jääma ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja hagi aegumistähtaja vahele. Hageja leiab, et siin ei ole kohus arvestanud Riigikohtu seisukohta, mille kohaselt mõistlik aeg

§ 159

lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Riigikohus on leidnud, et nimetatud nõude aegumistähtaega tuleb mõistliku aja leidmiseks koos teiste vajalike asjaoludega arvestada. Riigikohus on märkinud, et vastasel korral kaotaks aegumistähtaega reguleeriv norm leppetrahvi nõude korral suuresti oma tähenduse (Riigikohtu 29.04.2008 lahend nr 3-2-1-28-08). Käesoleval juhul tuleb arvestada ka seda, et kuna kostja tegutses tahtlikult, siis aegumistähtajaks ei ole mitte 3 aastat, maakohus on ekslikult leidnud, vaid 10 aastat. Kostja tahtlikkust näitab see, et ta on oma vastustes hagejale märkinud, et asja üleandmine on formaalsus ning ta ei peagi seda tegema. TsÜS § 146 lg 2 sätestab ehitiste puudustest tulenevatele hagidele 5-aastase tähtaja ning sama paragrahvi lg 4 näeb, et kui kohustusi rikuti tahtlikult, siis on nõude aegumistähtajaks 10 aastat. 27. Lisaks eelnevale ei ole hageja meelest esimese astme kohus õigesti tuvastanud seda, millisest hetkest tuleb hakata lugema

§ 1592. lõikes sätestatud mõistlikku aega.

Hageja on seisukohal, et juhul, kui on tegemist vältava rikkumisega, siis tuleb seda hakata lugema hetkest, 7 mil vältav lepingurikkumine on lõppenud. Kui seda hakata lugema vältava lepingurikkumise algusest, siis võib tekkida kummaline olukord, kus nt liiga hilja vastaspoole poole pöördudes, ei olegi hagejal õigust õiguskaitsevahendina leppetrahvi nõuda ning sellest tulenevalt ei ole ka kostjal mingit põhjust lepingurikkumist lõpetada. Seega tekib olukord, kus lepingurikkumine kestab, kuid hageja on juba leppetrahvinõudmise õiguse kaotanud.

1. Kohus ei ole käesolevas asjas arvestanud kõiki kaasuse asjaolusid ja poolte käitumist. Kohus ei ole arvestanud seda, et hageja on teinud kostjale korduvaid järelepärimisi selle kohta, millal korter üle antakse. Kohus ei ole arvestanud seda, et kostja töövõtja ja suure firmana ignoreeris kostja järelepärimisi. Kuigi leping näeb otsesõnu ette asja üleandmise, vastas kostja lihtsalt, et üleandmine ei ole üldse oluline ja et see on lihtsalt formaalsus. Kohus ei ole arvestanud ka seda, et kostja ei pidanud vajalikuks vastata ka hageja poolt talle kohtueelselt esitatud arvele ja vastavale leppetrahvinõudele.
2. Eelnevate asjaolude puhul oleks kohus pidanud lähtuma sellest, et kui hageja oleks koheselt esitanud väga konkreetse leppetrahvi nõude, siis oleks see võinud kaasa tuua selle, et kostja ei olekski hagejale korterit üle andnud ning hageja poolt osundatud praaktöid kõrvaldanud. Asjaoludest on näha, et kostja oli nõus lõpuks praagi parandama tänu hageja pidevatele järelepärimistele ja pealekäimisele. Hageja ei julgenud esitada kirjalikus vormis konkreetset leppetrahvi nõuet, sest kartis, et pärast seda ei ole tal lootustki saavutada praaktööde parandamist. Sellisele kartuse arvestatavusele on rõhunud ka Riigikohus. Asjas, kus lepingupool õigusvastaselt lepingu ennetähtaegselt üles ütles, leidis Riigikohus, et

§ 159

lg-s 2 märgitud mõistliku aja kulgemine ei hakka kulgema mitte lepingu ülesütlemisest teadasaamisest, vaid lepingu lõppemisele päevale järgnevast päevast. Riigikohus on seda seisukohta põhjendanud sellega, et see võimaldab pooltel kuni lepingu tegeliku lõppemise kuupäevani saavutada veel lepingu lõppemise vältimiseks vajalikke kompromisse ning vältida seega ka asjatut leppetrahvi nõude esitamist (Riigikohtu 29.04.2008 lahend nr 3-2-1-28-08). Seega on kohtupraktikas ka seda rõhutatud, et leppetrahvi nõude esitamine ei pruugi olla vajalik, kui see võib halvendada poole väljavaateid kompromissiks. Sellest tulenevalt oligi hagejal põhjendatud kartus, et kui ta kostjale leppetrahvi nõude esitab, siis ei paranda kostja ehitises praaktööd. Arvestada tuleb seda, et kostja näol on tegemist suure ehitusfirmaga. 30. Maakohtu seisukoht hageja väidete osas, et kostja ei käitunud heauskselt, jääb ebaselgeks. Kohus on viidanud, et vastavalt seadusele tuleb heausksust eeldada, kuid antud juhul on hageja tõendanud vastupidist. Hageja tõendas, et kuigi pooled olid kokku leppinud korteri üleandmises vastava aktiga, ei kavatsenud kostja seda teha (kostja on vastava kavatsuse puudumist expressis verbis ka väljendanud). Hageja tõendas ka seda, et kostja likvideeris lepingu esemel olevad kõige olulisemad puudused pärast ligi poole aasta pikkust hagejapoolset pealekäimist. Kolmandaks tõendas hageja ka seda, et kostja ei vaevunud vastama hageja poolt esitatud kohtueelsele leppetrahvi nõudele. Kui kostja oleks

§ 159

lg 2 rajaneva vastuväite esitanud hageja nõudele juba kohtueelselt, siis võib-olla ei oleks hageja kohtusse pöördunudki. Need asjaolud kogumis näitasid, et kostja ei tegutsenud hea usu põhimõtet järgides ning et sellest tulenevalt ei olnud alust pidada hageja leppetrahvinõuet lõppenuks.

1. Hageja küsis 24.08.2009 toimunud kohtuistungil kostja käest, et mis oleks olnud kostja jaoks teistmoodi, kui hageja oleks esitanud leppetrahvi nõude näiteks 3 kuu jooksul? Kostja vastas sellele, et siis oleks kostja saanud planeerida oma rahavoogusid, planeerinud oma rahalisi vahendeid. Kostja oleks arvestanud leppetrahvi võimalusega. Need argumendid ei ole tõsiseltvõetavad, sest leppetrahvist teatamise mõte ei ole rahavoogude planeerimine, vaid see, et süüdiolev isik saaks vajadusel leppetrahvi suurenemist vältida ning teiseks oli kostja professionaalne kinnisvara arendaja, kes ise töötas vastavad lepingud välja ja pidi arvestama 8 leppetrahvi võimalusega. Kostja väide, et ta ei teadnud, et lepingu rikkumise korral ähvardab teda leppetrahv, ei ole tõsiselt võetav.
2. Lisaks eelnevale on hageja kogu menetluse vältel tuginenud ka sellele, et pöördus korduvalt suuliselt kostja poole ning hoiatas kostjat, et kui muul viisil ei õnnestu asja lahendada, siis kavatseb hageja nõuda lepingust tulenevat leppetrahvi. Selle kohta on maakohus märkinud, et vastavate hoiatuste esitamine suulises vormis ei ole tõendamist leidnud. Hageja leiab, et tal ei olnud võimalik seda tõendada, kuivõrd kohus ei rahuldanud hageja taotlust kuulata hageja seaduslik esindaja, kes kostjaga vahetult suhtles, vande all üle. Kohus jättis nimetatud taotluse rahuldamata 22.04.2009 toimunud kohtuistungil, kuna kohtu arvates saab vaidlusalust asjaolu tõendada üksnes dokumentaalse tõendiga. See kohtu seisukoht ei tulene seadusest. Seega maakohus ühelt poolt nõudis hagejalt nimetatud asjaolu tõendamist, kuid teiselt poolt selleks hagejale võimalust ei andnud. Selle tõendi tagasilükkamisega on maakohus oluliselt rikkunud protsessiõiguse norme. Vastus apellatsioonkaebusele
3. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsus
4. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
5. Ringkonnakohtu arvates on maakohus ekslikult leidnud, et hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi, kuid nõude maksmapanemist välistab

§ 159lg 2.

Kolleegiumi hinnangul ei ole hagejal leppetrahvi nõudmise õigust üldse tekkinud.

1. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled sõlmisid 03.05.2007 hinnamuutmise kokkuleppe, milles pooled on muuhulgas kokkuleppinud, et kostja ei pea hagejale müüdavat korteriomandit lõpuni valmis ehitama. Pooled on 03.05.2007 leppinud kokku, et siseviimistluse tegemine jääb hageja ülesandeks ja kostja alandab seetõttu korteriomandi hinda 350 000 krooni võrra (tl 73). Seega ei saa lepingu täitmise hindamisel lähtuda enam 30.05.2006 sõlmitud lepingu p-st 7.3, mis sätestas kostja kohustuse anda korteriomand üle valmis kujul (tl 14). Maakohtu vastupidine käsitlus ei ole hinnaalandamise kokkuleppe sisust tulenevalt paikapidav.
2. Hinnaalandamisele järgnevalt on pooled 15.05.2007 allkirjastanud akti vee- ja elektriarvestite näitude fikseerimise kohta valduse üleandmise seisuga (tl 72). Kuna aktis on sõnaselgelt kirjas, et valdus on hagejale üle antud ning hageja ei vaidlusta, tõsiasja, et tal oli alates viimatinimetatud kuupäevast korteriomandile ligipääs, puudub alus väiteks, et kostja on valduse üleandmisega viivitanud. Valdus (possessio) tähendab puhtfaktilist võimu asja üle. Tegelik võim tähendab võimalust asja mõjutada ja teiste isikute mõjuavaldusi asjalt välistada. Tegeliku võimu olemasolu eeldab asjaga ruumilise suhte olemasolu ja selle ajalist kestvust, asjale mõju avaldamise ja teiste isikute mõjuavalduste kõrvaldamise võimalust ning tahet valdamiseks. Kuna poote vahel ei ole erimeelsust selle üle, et hagejal oli ostetud korterile sellesisuline ligipääs alates 15.05.2007 olemas ning kostja ei ole alates nimetatud kuupäevast teinud hagejale takistusi eluruumi valdamiseks, puudub alus hagi rahuldamiseks.
3. Hageja on tunnistanud, et tema poolt kostja vastu suunatud pahameele tegelikuks põhjuseks on avastatud vihmavee läbijooksud, mis väidetavalt takistasid viimistlustööde 9 lõpetamist. Müüdud asjas esinenud puudusi ei saa samastada valduse üleandmisega ja seetõttu ei ole võimlik hagi alust silmas pidades kostjapoolsete muude võimalike lepingu rikkumistega käesolevas vaidluses arvestada. Müüdud asja puudused võivad anda ostjale aluse kasutada müüja suhtes õiguskaitsevahendeid, (nõuda puuduste kõrvaldamist (

§ 222

), keelduda kuni puuduste kõrvaldamiseni omapoolse kohustuse täitmisest (

§ 111

), alandada hinda (

§ 112

) või nõuda kahju hüvitamist (

§ 115

)), kuid neid nõudeid ei saa maksma panna tuginedes lepingu p-s 7.2 sätestatud valduse üleandmise kohta käiva leppetrahvi nõudmise kaudu.

1. Asjal esinenud puuduste osas olgu märgitud, et hageja on viidanud ehituse võimalikele puudustele alles 10.10.2007 alustatud kirjavahetuses (tl 35) ning konkreetsemalt on puudused pooltevahel fikseeritud 02.11.2007 (tl 37). Vaidlust ei ole selles, et hageja poolt viidatud puudused likvideeris kostja garantiiremondi korras 22.11.
3. Eeltoodu põhjal ei ole hagejal õigust kostjalt leppetrahvi nõuda ja hagi tuleb jätta seetõttu rahuldamata. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Iko Nõmm Mare Merimaa Gaida Kivinurm Kohtulahend parandatud Tallinna Ringkonnakohtu 24.08.2010 määrusega RESOLUTSIOON
4. Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2010 kohtuotsuse põhjendava osa punktis 7 sisalduv ilmne ebatäpsus, lugedes põhjendava osa punktis 7 õigeks jätta apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja/apellandi Osaühingu BIC Balti kanda.
5. Toimetada käesolev määrus kätte kõigile isikutele, kellele on kätte toimetatud kohtuotsus. 10