) § 6 lg 31, § 10, § 221 lg 1 ja lg 6, Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise kord” (edaspidi OE-kord). Kaebaja ei nõustunud eelnimetatud korralduses toodud piiride kulgemise ettepanekuga ega korralduses toodud õigusliku põhjendusega ning esitas korralduse peale 04.02.2009 Väike-Maarja Vallavalitsusele vaide. 17.03.2009 vaideotsusega nr 207 jättis vastustaja kaebaja vaide rahuldamata. Eelnevalt määras Väike-Maarja Vallavalitsus oma 28.10.1997 korraldusega nr 482 samadele ehitistele hoonete aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa. Kaebaja väidab, et kuna selle korralduse kehtetuks tunnistamisest ei ole kaebajat teavitatud, siis järelikult oli nimetatud korraldus vaidlustatud korralduse andmise ajal jõus ja on seda ka käesoleval ajal. Antud asjas vaidlustatud korraldusega vähendati oluliselt ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa suurust võrreldes Väike-Maarja Vallavalitsuse korralduses nr 482 määratud maa suurusega. Vaidlustatud korralduses puudub põhjendus selle kohta, miks oli määratud hoonete alune ja selle teenindamiseks vajalik maa uuesti (väiksemas suuruses), kui Väike-Maarja Vallavalitsuse 28.10.1997 korralduses nr 482. Vaidlustatud korraldust ei ole õiguslikult ega faktiliselt motiveeritud. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korda reguleerib Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord“ (edaspidi ETM-kord), kuid vaidlustatud korralduses puudub viide nimetatud määrusele. Samuti ei ole vaidlustatud korraldust õiguslikult motiveeritud mitte ühegi OE-korra konkreetse sättega, kuigi nimetatud määrus reguleerib maa ostueesõigusega erastamise korda. Kaebaja märgib, et ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa piiride määratlemisel kohaldab vallavalitsus kaalutlusõigust, milline tuleneb
Korraldusest ei nähtu, et Väike-Maarja Vallavalitsus oleks korralduse andmisel üldse mingit diskretsiooni teostanud ja eeltoodud sätetega arvestanud. Korralduse andmisel kohaldas Väike-Maarja Vallavalitsus ebaõigesti seadust, sest kaebajal oli ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse alusel õigus maa erastamise menetluse lõpuleviimiseks sellekohase avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Korraldusest nähtub ühtlasi, et seda on põhjendatud muuhulgas
Eeltoodu ei ole kaebaja arvates kooskõlas seadusega, sest kaebaja esitas Aavere külas asuvate ehitiste (endise hooldekodu ja mõisakompleksi) juurde maa ostueesõigusega erastamise avaldused 21.10.1998, 01.11.1998. Avalduse esitamise aja seisuga kehtis
lg 3 järgmises redaktsioonis – hoone või rajatis käesoleva seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis planeerimis- ja ehituseseaduse (edaspidi PES) § 38 tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Avalduse esitamise aja seisuga kehtinud
lg 1 nägi ette, et ostueesõigusega saavad maad erastad muuhulgas isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Eeltoodust tulenevalt tuli avalduse esitamise ajal ehitise mõistet (
-e tähenduses) sisustada reeglina läbi PES §-i 38, kuid lubatud oli ehitisena käsitada ka lõpetamata ehitist. Eeltoodu alusel kaebaja leiab, et seega vastasid Aavere külas asuvad endise Aavere Hooldekodu ehitised avalduse esitamise ajal 2
OE-korra p 8 sätestas, et maa ostueesõigusega erastamise menetlus algab avalduse esitamisega erastatava maa asukohajärgsele kohalikule omavalitsusüksusele. Kaebaja märgib, et avalduse esitamise ajal ei olnud veel
Pärast avalduse esitamist on maareformi käigus oluliselt muudetud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise aluseid, sh ka ehitise mõistet maareformi seaduse tähenduses. Need muudatused hakkasid kitsendama kaebaja kui ehitise omaniku õigusi ja võimalusi maa erastamiseks võrreldes avalduse esitamise aja seisuga. Seadustes, millega muudeti pärast avalduse esitamist korduvalt
lg-t 3 ning täiendati §-i 6 lg-ga 31, ei olnud sätestatud, kuidas toimida juhul, kui uue redaktsiooni või uute täiendavate sätete kohaldamine piirab ehitise omaniku maa ostueesõigusega erastamise võimalusi. Kaebaja leiab, et kuna seaduseandja ei ole ette näinud eelnimetatud sätete osas üleminekusätteid isikute suhtes, kelle puhul oli alustatud maa ostueesõigusega erastamise menetlust enne seadusemuudatusi, ei saa kohaldada uusi ja kaebaja õigusi kitsendavaid sätteid selliselt, et sellega kaasneks varasema maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotamine või selle kitsendamine. Vastasel juhul oleks tegemist õigusnormi tagasiulatuva rakendamisega, mis ei ole kooskõlas Eesti Vabariigi põhiseaduse (edaspidi PS) §-ga 10, aga samuti õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttega. Isiku õigust maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpuleviimiseks avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel rõhutatakse ka seni kehtinud kohtupraktikas. Kaebaja viitab Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve komisjoni 17.03.1999 otsusele nr 3-4-1-2-99 ja Riigikohtu halduskolleegiumi 20.06.2000 otsusele nr 3-3-1-30-00 ja leiab, et tulenevalt PS § 3 lg-st 1 peavad ka omandireformi reguleerivad seadused olema kooskõlas PS-ga. Demokraatliku õigusriigi põhimõtete hulka kuuluvad õiguskindlus ja õiguspärane ootus. Nendest põhimõtetest tuleneb igaühe õigus mõistlikule ootusele, et seadusega lubatut rakendatakse isikute suhtes, kes on asunud oma õigusi realiseerima. Eeltoodut aluseks võttes kaebaja leiab, et talle kuuluvate Aavere külas asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamine tulnuks käesoleval juhul lõpule viia avalduse esitamise ajal kehtinud
-e sätete, sh
lg 3 ja § 22 lg 1 alusel ning seega ei olnud õiguspärane kaebaja suhtes kohaldada vaidlustatud korralduse andmise aja seisuga kehtinud
Kaebaja leiab, et eeltoodud põhjustel on vaidlustatud korraldus täiesti õigusevastane ning see tuleb tühistada ja Väike-Maarja Vallavalitsusel tuleb kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avaldus uuesti läbi vaadata. Kaebaja palub tühistada Väike-Maarja Vallavalitsuse 29.12.2008 korraldus nr 828 ja teha Väike-Maarja Vallavalitsusele ettekirjutus, millega kohustada vastustajat ühe kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avaldust uuesti läbi vaatama. Väike-Maarja Vallavalitsuse 03.08.2009 seletusest kaebuse kohta nähtub järgnev 17.12.2008 saadeti kaebajale elektrooniliselt vaidlustatud korralduse eelnõu ja piiride kulgemise ettepanekud. Samuti informeeriti kaebajat sellest, et korralduse vastuvõtmine on kavandatud 29.12.2008 toimuval vallavalitsuse istungil ja paluti esitada oma ettepanekud, mida kaebaja ei teinud. Väike-Maarja Vallavalitsuse 29.12.2008 korraldusega nr 828 määrati kindlaks kaebajale kuuluvate ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise ettepanek. Vastustaja märgib, et piiride kulgemise ettepanek iseenesest ei saa rikkuda kaebaja õigusi ega anna õigust halduskohtusse pöördumiseks. Piiride kulgemise ettepanekuga ei määrata lõplikult kindlaks ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurust ja seega ei saanud selline ettepanek kaebaja õigusi rikkuda. OE-korra p 131 kohaselt kui taotleja ei nõustu piiride kulgemise ettepanekluga, on tal õigus 15-ne päeva jooksul arvates ettepaneku saamisest esitada kirjalikult oma sellekohased vastuväited. Vastuväidetega nõustumise korral koostab haldusorgan uue piiride kulgemise ettepaneku. Juhul, kui vastuväidetega ei ole võimalik arvestada, siis informeerib ettepaneku koostaja sellest kirjalikult taotlejat ja põhjendab, miks vastuväidetega ei ole võimalik arvestada. Antud juhul ei ole kaebaja esitanud 3
lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Sellistele ehitistele määratakse teenindamiseks vajalik maa, mida on ehituse omanikul õiguse erastada pärast ehitise kordategemist.
sätestab, et ostueesõigusega võib maad erastada käesoleva seaduse §-des 7, 8, 9, 10, § 20 lg 11 ja lg 12, §-s 21 sätestatud ulatuses. Kooskõlas
§-ga 10 saab juriidiline isik erastada talle kuuluvate hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad. Vastustaja leiab, et kaebaja seisukoht, mille kohaselt tulnuks menetlus lõpule viia avalduse esitamise ajal kehtinud regulatsiooni alusel ja erastada talle maa avaldustes toodud ulatuses, s.o 149,89 ha, ei ole põhjendatud. Samas viitab kaebaja Väike-Maarja Vallavalitsuse 28.10.1997 korraldusele nr 482, millega on määratud Aavere Hooldekodule kuuluvate hoonete aluse ja teenindava maa ligikaudne suurus tunduvalt väiksemas ulatuses. Kaebuses taotleb kaebaja vallavalitsuse 29.12.2008 korralduse nr 828 tühistamist, kuid jätab tähelepanuta asjaolu, et nimetatud korraldusega on kinnitatud piiride kulgemise ettepanek ka Aavere külas asuva poollagunenud elamu aluse ja teenindava maja juurde. Sellekohane maa ostueesõigusega erastamise avaldus on esitatud 26.03.2003. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Kaasatud järelevalvet teostava asutuse Riigi Maa-ameti arvamusest kaebuse kohta nähtub, 30.11.1997 jõustunud
MS § 14 lg-s 2 sätestati esmakordselt maa ostueesõigusega erastamise avalduste esitamiseks tähtaeg, milleks oli 01.01.1998 ning uute maa ostueesõigusega erastamise avalduste esitamine on hilisemalt olnud seatud otsesesse sõltuvusse nimetatud tähtpäevast. Maa-amet märgib, et käesolevas haldusasjas esitatud dokumentidest ei selgu ega ole võimalik täpselt aru saada, kes, kuna ja milliste ehitiste tarbeks on maa omandamise avalduse esitanud. Kogutud materjalide hulgas olevast Väike-Maarja Vallavalitsuse 28.10.1997 korraldusest nr 482 “Hoonete aluse ja teenindava maa määramine” nähtub, et käesoleval juhul on Aavere Hooldekodu 09.10.1997 (so tähtaegselt) esitanud avalduse nr 41, milles taotles maad mitmekorruseliste elamute, sigala, kuivati, pooleliolevate ühepereelamute, küün-töökoja ja Aavere mõisahoone tarbeks. Väike-Maarja Vallavalitsuse 29.12.2008 korraldusest nr 828 “Maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud” nähtub aga, et AS Aico Agro (pankrotis) on esitanud avaldused maa ostueesõigusega erastamiseks: 21.10.1998 - varemetes mõisa peahoone, sauna, varemetes piiritusetehase, küüni, kahe poollagunenud elamu ja katlamaja tarbeks; 01.11.1998 ühe poollagunenud elamu tarbeks ning 4
MS § 14 lg 2² kohaselt võis ehitise uus omanik avalduse esitada kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates üksnes juhul, kui ta ei soovinud maad erastada. Maa-amet sedastab, et juhul, kui eeltoodud ehitiste loetelus oli mõni ehitis, mille tarbeks maa saamiseks Aavere Hooldekodu avaldust ei esitanud, siis oli ehitise uuel omanikul AS-l Aico Agro (pankrotis) maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise õigus kolme kuu jooksul pärast ehitise vallasasjana omandamist. Väike-Maarja Vallavalitsuse 28.10.1997 korralduse nr 482 “Hoonete aluse ja teenindava maa määramine” andmise ajal sätestas Vabariigi Valitsuse 16.07.1992 määrusega nr 208 kinnitatud “Hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa määramise aluste” (HRTM-alused) p 1, et hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa määramise alused on välja töötatud
§-de 7 ja 10 rakendamiseks ning p-st 2 tulenes, et väljaspool tiheasustuse piire (ehk hajaasustuses) ei tagastata riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad. Hajaasustuses ei määrata HRTM-aluste järgi hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajalikku maad, kui õigustatud subjekt ja praegune ehitiste omanik lepivad kokku maa rendile andmises ehitiste omanikule või ehitiste rendile andmises või müümises õigustatud subjektile. Maakasutuse suurus ja piirid määratakse kindlaks lepingus. HRTM-aluste p 3 sätestas, et hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohaliku omavalitsuse organ koos Maa-ametiga. Vastavalt HRTMaluste p-le 4 oli hajaasustuses paiknevate hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa määramise aluseks ettevõtte või selle ehitusjärjekorra või hoone(te) ehitusprojekt, liini-, teede- või vesiehituse projekt. Eeltoodust tuleneb esiteks, et hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid määrati sel ajal eelkõige selleks, et välja selgitada teiste isikute hoonete või rajatiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa, mida maa tagastamise õigustatud subjektidele ei saa tagastataval maal asuvate ehitiste olemasolust tulenevalt tagastada. Kuivõrd kogutud materjalidest nähtuvalt olid mitmekorruselised elamud, sigala, kuivati, pooleliolevad ühepereelamud, küün-töökoda ja Aavere mõisahoone Aavere Hooldekodu omandis, siis saab Maa-amet asuda seisukohale, et korralduses nr 482 sätestatu, millega määrati Aavere Hooldekodu hoonete aluseks ja teenindusmaaks kokku ca 16,1 ha, sai olla aluseks üksnes Aavere Hooldekodu hoonetekompleksi teenindusmaa kui tervikuna mittetagastatava maa kindlaksmääramisele. Teiseks, nagu eelpool märgitud, sätestas HRTMaluste p 3, et hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohaliku omavalitsuse organ koos maa-ametiga (volitatud riigiasutus). Seega sel ajal ei olnud ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramine mitte kohaliku omavalitsuse ainupädevuses, vaid see tuli kooskõlastada pädeva volitatud riigiasutuse Maaametiga. Nimetatud kooskõlastamise eesmärgiks oli, et ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks ei määrataks põhjendamatult suuri maa-alasid, mis võiks kahjustada maa tagastamise õigustatud subjektide õigusi. Maa-ameti arhiivis säilitatavatest dokumentidest ei nähtu, et Väike-Maarja Vallavalitsus oleks esitanud taotluse Aavere Hooldekodu hoonetekompleksi teenindusmaa kooskõlastamiseks või et Maa-amet oleks nimetatud kooskõlastuse andnud, samuti ei nähtu korraldusest nr 482, et nõutavat kooskõlastust oleks taotletud või et see oleks 5
lg 1 alusel (mis sätestab, et senine maakasutusõigus lõpeb maakasutuse ümbervormistamisega
-s või riigivaraseaduses (edaspidi RVS) sätestatud alustel) senise maakasutuse ümbervormistamist
-s sätestatud alustel. Neljandaks, Väike-Maarja Vallavalitsus on 03.08.2009 halduskohtule esitatud seletuses haldusasjas nr 3-09-831 märkinud, et korraldusega nr 482 määrati Aavere Hooldekodule kuuluvate hoonete aluse ja teenindava maa suurus ligikaudselt ning sellest ei olnud nähtav, kuidas teenindusmaa piir kulgeb ja seega puudus maa-ala plaan koos korrektselt määratud piiridega ehitiste teenindamiseks. Nimetatud teenindaval maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned, mille osas on tänaseks moodustatud katastriüksused. Nendeks on Garaaži katastriüksus (kt 92701:003:0115), mis kuulub AS-le Hoolekandeteenused ja Maaritsa katastriüksus (kt 92701:003:0116), mis kuulub Riina Metsale. Seega pole Aavere Hooldekodu taotluse alusel määratud teenindusmaa ligikaudne suurus enam nõuetekohane. Eeltoodust tuleneb, et kuivõrd korraldusega nr 482 määrati Aavere Hooldekodu hoonete alune ja teenindusmaa õigusaktides sätestatud korda rikkudes, kuivõrd HRTM-alustes sätestatud maakasutuse lepingut ei ole sõlmitud ning kuivõrd korraldusega nr 482 määratud teenindusmaast on käesolevaks ajaks moodustatud katastriüksused, mis on teiste isikute omandis, siis ei saa Väike-Maarja Vallavalitsus AS-le Aico Agro (pankrotis) kuuluvate ehitiste teenindusmaa määramisel arvestada korraldusega nr 482 ega sellest ka lähtuda. Vastavalt
lg-le 1 kuulub erastamisele maa, mida
-e alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse.
lg-d 1 ja 4 sätestavad, et maa erastamise õigustatud subjektiks on ka juriidiline isik
-st tulenevate kitsendustega. Eesti eraõiguslik juriidiline isik võib maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse.
lg 1 järgi maad saavad ostueesõigusega erastada ka isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt
-le. Ka asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lg 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks
-s sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti.
lg-s 3 on sätestatud, et hoone või rajatis
-e tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse (edaspidi EhS) tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. EhS § 2 lg-te 1, 2 ja 3 kohaselt ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. Seega,
S § 2 lg-st 2 tulenevalt, ehitis
-e tähenduses on maapinnaga püsivalt ehk aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud, katuse, siseruumi ja välispiiretega hoone kui terviklik asi, samuti katuse, siseruumi ja välispiiretega lõpetamata hoone ning ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.
¹ lg-s 1 on sätestatud, et ostueesõigusega võib maad erastada
§-des 7, 8, 9, 10, § 20 lg-tes 1¹ ja 1² ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui
§-st 22¹ ei tulene teisiti. Vastavalt
¹ (Maa erastamise ulatus) lg 1 viitab ka
§-le 10 (Väljaspool linna piire asuva maa tagastamine, millel asuvad riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hooned või rajatised), siis hajaasustuses asuva riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hoonete või rajatiste tarbeks maa ostueesõigusega erastamisel tuleb lähtuda
lg-st 1, mille kohaselt, väljaspool linna piire ei tagastata riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad, kui õigustatud subjekt ning praegune ehitiste omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitiste omanikule või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile.
¹ lg-s 1 toodud viitest
§-le 10 tuleneb, et mittetagastatava maa ulatus on ühtlasi ka ostueesõigusega erastatava maa ulatuseks, mis tähendab, et erastamisele kuulub ehitiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa.
lg 3 kohaselt määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Tootmiseks vajalik maa ei kuulu ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka.
lg 3³ sätestab, et ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine toimub ETM-korra kohaselt, mille p 4 sätestab samuti, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb arvestada, et ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega ja et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ja füüsilise säilimise ning et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse, juhul kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti huve, seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise vajadust või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust. Samas ei ole aga iga ehitis EhS-e tähenduses ehitiseks
-e tähenduses.
lg3¹ sätestabki, mis ei ole ehitis
-e tähenduses ja selle sätte kohaselt, ehitisena
-e tähenduses ei käsitata ka lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks, kusjuures tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 1 p-s 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. ETM-korra p 3 sätestab täpsustavalt, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavale ehitisele määratakse teenindamiseks vajalik maa üksnes juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt
Eeltoodud sätete mõte ja eesmärk on vältida ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist, s.o maa ostueesõigusega erastamist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste juurde ning võimaldada teostada ehitise omaniku ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldavate ja kasutuses olevate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks. Kohalik omavalitsus, kui
² lg-s 1 sätestatud maa erastamise eeltoimingute tegija, peab eeltoimingute ja otsustuste tegemisel lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et ehitised, mille 7
-s sätestatud ehitisele kehtestatud kriteeriumidele. Kui maad taotletakse erastamiseks lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise tarbeks, tuleb kohalikul omavalitsusel lähtuda
Sisuliselt on
lg-s 3¹ sätestatu diskretsiooninormiks kohalikule omavalitsusele, mitte aga ehitise omanikule, mis tähendab, et olenevalt asjaoludest peab kohalik omavalitsus tegema valiku ja vastu võtma otsustuse, kas nõuda ehitise omanikult määratud tähtpäevaks ehitiste korrastamist või nende kõrvaldamist. Seadusega kohalikule omavalitsusele antud diskretsiooniõigust ei saa kohalik omavalitsus delegeerida ehitise omanikule, samuti ei saa ehitise omanik selles olukorras iseseisvalt otsustada, kas ta teeb ehitised korda või kõrvaldab need. Tulenevalt HMS § 4 lg-st 2 tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Seega on kaalutlusõiguse kohaldamisel kohaliku omavalitsuse ülesandeks välja selgitada tegelik olukord ning seejärel otsustada, kas lasta ehitise omanikul ehitis korrastada või see hoopis kõrvaldada. Iseenesest on “ehitise kordategemine” määratlemata õigusmõiste, mida peavad, konkreetset olukorda arvestades, sisustama kohalikud omavalitsused. Sellise tegevuse eelduseks on, et ehitis oleks sellises seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel korda teha.
lg 3¹ mõttes tähendab ehitise kordategemine eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus sellisesse seisukorda, mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena
Teisisõnu, kordatehtud ehitis ei tohiks oma väljanägemiselt enam kahjustada tunduvalt ümbrust ja maastikupilti ning peaks olema ka sihtotstarbeliselt kasutatav, mis tähendab, et ehitis tuleks sisuliselt korrastada vastavalt ehitise varasemale kujule ja kasutusotstarbele, st et olenevalt olukorrast ja vajadusest tuleks ehitise korrastamise käigus eelkõige, kuid mitte ainult, parandada katus, sulgeda avad seintes, kindlustada või parandada seinad jms, et peatada ehitise edasine lagunemine. Kui eelnimetatud ja ka võimalikud muud korrastustööd on tehtud, võiks kohalik omavalitsus otsustada teenindusmaa erastamise küsimuse. Maa-amet märgib eeltoodu põhjal kokkuvõtvalt, et
lg-s 3¹ sätestatud lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ei käsitata ehitistena
-e tähenduses ning üksnes pärast kohaliku omavalitsuse otsustust, et nimetatud ehitised tuleb omanikul korrastada ja vastava tähtaja määramine, st
S-e tähenduses) vastavusse viimise eelduste loomine (tekkimine) võimaldab määrata ehitisele teenindamiseks vajaliku maa. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise puhul ei oma tähtsust, mis ehitisega on tegemist, sest ehitisele saab selle sätte alusel määrata üksnes ehitise teenindamiseks vajaliku maa, milleks on ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise õigus tekib ehitise omanikul alles pärast ehitise kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks kordategemist. Siinkohal peame oluliseks osundada ka Riigikohtu halduskolleegiumi 15.12.2004 otsusele kohtuasjas nr 3-3-1-57-04, milles on märgitud, et
lg 3¹ sisustamisel tuleb arvestada maareformi eesmärki, mis
kohaselt on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. Neid üldsätteid silmas pidades tuleb
lg-t 3¹ mõista selliselt, et õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektile tagastamist saab takistada üksnes selliste ehitiste olemasolu, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbele vastavalt kasutada. Sellisel juhul kaalub ehitise omaniku õiguste kaitse vajadus 8
lg 3¹ üldisel sisustamisel ja seda just seetõttu, et osundatud sättes antud regulatsioon võimaldab lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised, mida ei käsitata ehitistena
-e tähenduses, teatavatel tingimustel korrastada, st viia vastavusse
S-e tähenduses) ja kasutusele võtta ehitusprojektis märgitud ja püstitamisel määratud eesmärgil, mis võimaldab määrata ehitisele teenindamiseks vajaliku maa ja seejärel ehitise omanikule erastada. Riigikohtu lahendis märgitu, et kui “ehitis on lagunenud ja sihipärasest kasutusest väljalangenud, siis selline ehitis ei saa takistada õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektile tagastamist”, tähendab sisuliselt seda, et sellise ehitise juurde ei saa maad erastada. Võrdse kohtlemise põhimõtet järgides tuleb analoogia põhjal asuda seisukohale, et ka tagastamisnõudeta maal paikneva lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise puhul tuleb järgida sama põhimõtet ning selliste ehitiste omanikke tuleb kohelda võrdselt nendega, kelle lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitised paiknevad tagastamistaotlusega maal. Seda just seetõttu, et
-s sätestatud maareformi õigustatud subjektideks on ka riik ja kohalik omavalitsus ning seda eelkõige just tagastamisnõudeta maa osas. Käesoleva haldusasja asjaoludest ja maa erastamise eeltoimingute käigus tehtud piltidelt nähtub, et konkreetsete ehitiste puhul on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega, mida ei käsitata ehitistena
-e tähenduses. Maa-amet peab vajalikuks märkida ja rõhutada, et
lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt
-le, mille § 6 lg 3 sätestab, mis on ehitis
-e tähenduses ning mille § 6 lg 3¹ sätestab, mis ei ole ehitis
-e tähenduses. Asjaolu, et AS Aico Agro (pankrotis) ehitised on kantud ehitisregistrisse, ei oma maa erastamise seisukohalt mingit tähtsust, sest vastavalt EhS § 56 lgle 2 on ehitisregistri andmetel üksnes informatiivne ja statistiline tähendus ning see ei tõenda veel, et ehitisregistrisse kantud ehitiste puhul on tegemist ehitistega
-e ja EhS-e tähenduses ning et nimetatud ehitised on sihtotstarbeliselt kasutatavad. Seega saab maad ostueesõigusega erastada vaid
-s sätestatud tunnustele vastava ehitise juurde ja üksnes isikule, kelle omandis vastav ehitis on. Teisisõnu, maad erastatakse
-e alusel ehitiste tarbeks, mis on tegelikkuses olemas ja mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbele vastavalt kasutada, mitte aga tegelikkusele mittevastavate ehitisregistri andmete juurde ja alusel. Eeltoodust tulenevalt saab Maa-amet asuda seisukohale, et AS Aico Agro (pankrotis) omandis olevad ehitised ei vasta
-s ehitisele sätestatud tunnustele, millest tulenevalt puudub kaebajal maa ostueesõigusega erastamise õigus. Maa-amet peab siinkohal vajalikuks täiendavalt sedastada, et
-s tehakse selget vahet ehitise eri liikide: elamu, suvila, aiamaja ja sihtotstarbelises kasutuses oleva loomakasvatushoone ning muude ehitiste vahel, samuti tehakse vahet, kas maad erastatakse ostueesõigusega ehitise juurde või ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Ehitise juurde on võimalik maad ostueesõigusega erastada üksnes hajaasustuses
lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 22¹ lg-te 2 ja 2² alusel, kui ehitisteks on elamu, suvila, aiamaja või sihtotstarbelises kasutuses olev loomakasvatushoone (hoonete kompleks), lähtudes taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurusest. Hajaasustuses paikneva
lg-s 1 nimetatud mistahes ehitise puhul erastatakse maad ostueesõigusega vaid ehitise teenindamiseks vajaliku maana ehk krundina. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramise õigus ja kohustus on seadusest tulenevalt kohaliku omavalitsuse pädevuses ning selle määramisel tuleb lähtuda
lg-st 3³, arvestades ehitise kasutusotstarvet, maa-alal paiknemist ja otstarbekust, mitte aga taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurusest, sest taotlejal ei ole pädevust määratleda ehitise teenindusmaa ulatust. Maa-amet peab veel vajalikuks märkida, et asjaolu, et AS Aico Agro (pankrotis) omandis on ka poollagunenud elamud, ei anna talle õigust isegi pärast nende elamute kordategemist taotleda nende elamute juurde kuni 50 ha maa erastamist, sest
lg-st 1 tulenevalt on hajaasustuses paikneva juriidilise isiku ehitiste (sh ka elamute) puhul ostueesõigusega erastatava maa ulatuseks üksnes ehitiste teenindamiseks vajalik maa ning
¹ lg-s 2 sätestatud kuni 50 ha ulatuses saab maad ostueesõigusega erastada vaid hajaasustuses paikneva elamu füüsilisest isikust omanik, kes on Eesti kodanik. Vastavalt
lg-tele 1 ja 6 erastatakse maa vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.
Kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud. OE-korra p 13 sätestab, et avaldaja poolt (OE-korra p-des 10 ja 11 sätestatu kohaselt) esitatud dokumentide ja andmete alusel avab ostueesõigusega erastatava maa asukohajärgne vallavalitsus maa ostueesõigusega erastamise toimiku ning kontrollib esitatud dokumentide ja andmete õigsust ning maa ostueesõigusega erastamise toimikuga samaaegselt koostatakse katastriüksuse moodustamise toimik, mis koosneb OE-korra p-des 14 ja 15 nimetatud dokumentidest, määrab juhul, kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa, erastatava maa suuruse ja piirid kindlaks ETM-korras sätestatu kohaselt, määrab ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbe, selgitab välja erastatava maaga seonduvad seadusjärgsed kitsendused, pöördudes vajadusel teiste asutuste poole. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine toimub ETM-korra kohaselt, mille p 4 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb arvestada, et ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega ja et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. ETM-korra p-de 6 ja 7 kohaselt, ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku koostamiseks nimetab kohaliku omavalitsuse organ vastavalt oma asjaajamise korrale ametniku(d) või organi(d), kes koostab vastava ettepaneku võimalikult kaasaegse situatsiooniga kaardil (plaanil), millel peavad olema märgitud ehitis, mille teenindamiseks vajalikku maad määratakse, teenindusmaa piirid, ettepaneku koostamise kuupäev ja ettepaneku koostaja allkiri. Vastavalt ETM-korra p-dele 8, 9 ja 10, ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek saadetakse isikule, kelle omandis on ehitis, mille teenindamiseks vajalikku maad määratakse, või tema volitatud esindajale ja maa tagastamise õigustatud subjektile, kelle maa tagastamise taotlus on lahendamata. Isikul, kellele ettepanek saadeti, on õigus ühe kuu jooksul ettepaneku saamise päevale järgnevast päevast arvates esitada kirjalikult oma motiveeritud vastuväited teenindusmaa määramise ettepanekule. ETM-korra p-dest 11 ja 12 tuleneb, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku alusel tellib ehitise omanik või tema volitatud isik ehitise teenindamiseks vajaliku maa katastriüksuse moodustamise. Pärast katastriüksuse moodustamist määrab kohalik omavalitsus oma otsusega ehitise teenindamiseks vajaliku maa, mille kohustuslikuks lisaks on katastriüksuse plaan. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise säte võib sisalduda ka kohaliku omavalitsuse poolt vastuvõetavas maa ostueesõigusega erastamise otsuses. Väike-Maarja Vallavalitsuse 03.08.2009 halduskohtule esitatud seletuses haldusasjas nr 3-09-831 on märgitud, et 10
lg 3¹ kohaselt ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Nimetatud ehitistele määratakse teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.
¹ sätestab, et ostueesõigusega võib maad erastada
§-des 7, 8, 9, 10, § 20 lg-tes 1¹ ja 1² ning §-s 21 sätestatud ulatuses.
kohaselt saab juriidiline isik erastada temale kuuluvate hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad. Eeltoodust nähtub, et Väike-Maarja Vallavalitsus on koostanud nõuetele vastava piiride kulgemise ettepaneku ja saatnud selle kaebajale, millele kaebaja oma vastuväiteid ja ettepanekuid ei esitanud, vaid esitas vaide ning pärast vaideotsuse saamist kaebuse halduskohtule. Seega on AS Aico Agro (pankrotis) jätnud menetluskorras (ETM-kord) ettenähtud võimalused kasutamata. Maa-amet on seisukohal, et Väike-Maarja Vallavalitsus on õigesti leidnud, et 29.12.2008 korraldusega nr 828 on tehtud vaid kaebajale kuuluvate ehitiste aluse ja teenindamiseks vajaliku maa piiride ligikaudse kulgemise ettepanek, millega ei ole lõplikult ega õiguslikult siduvalt kindlaks määratud erastatava teenindamiseks vajaliku maa suurust ja piire, mis oleks eelhaldusaktiks erastamise korraldajale maa erastamise küsimuse otsustamisel. Maa-amet märgib, et Väike-Maarja Vallavalitsus ei olekski saanud ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suurust ja piire käesolevas menetlusetapis veel lõplikult kindlaks määrata, sest ta pole, tulenevalt
lõikest 3¹ ja ETM-korra p-st 3 (mille kohaselt lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavatele ehitistele saab kohalik omavalitsus määrata teenindamiseks vajaliku maa üksnes juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt
lg-le 3¹ selliste ehitiste kordategemiseks tähtaja) määranud ASi Aico Agro (pankrotis) omandis olevatele lagunenud ehitistele tähtaega nende kordategemiseks. Maa-amet on seisukohal, et vaidlustatud korraldus nr 828 pole oma õiguslikult olemuselt haldusakt ega eelhaldusakt halduskohtumenetluse seadustiku (edaspidi HKMS) § 4 tähenduses, mille vaidlustamiseks saaks halduskohtule esitada tühistamiskaebuse, vaid see kujutab endast menetlustoimingut, millega Väike-Maarja Vallavalitsus on antud paikkonnas veel ligi 150 ha-st reformimata maast ära määratlenud AS-le Aico Agro (pankrotis) kuuluvate lagunenud ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa ligikaudse ulatuse, et oleks võimalik piirnevate maade osas maareformiga edasi minna. Maaamet osundab, et Riigikohus on oma varasemas praktikas pidanud vaid erandlikult võimalikuks eraldiseisvalt vaidlustada ka menetlustoimingut, kui tegemist on sedavõrd olulise ja ilmse menetlusveaga, mis vältimatult tingib menetluse lõpus antava haldusakti sisulise õigusvastasuse või kui menetluslik rikkumine muudaks haldusakti sisulise õiguspärasuse hindamise tagantjärele võimatuks (14.01.2009 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-08 p 9 ning 28.02.2007 otsus haldusasjas nr 3-3-1-86-06 p-d 20 ja 21). Riigikohtu halduskolleegiumi seisukohtade järgi saab enne haldusakti andmist kaebust esitada ka juhul, kui menetlustoiming rikub menetlusosalise õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest (14.01.2009 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-08 p 9, 06.03.2007 otsus haldusasjas nr 3-3-1-94-06 p 10, 28. 02.2007 11
lg 3 ja § 22 lg 1 alusel, et põhjendamatu oli tema suhtes rakendada käesoleval ajal kehtivat
lg-t 3¹ ning et Väike-Maarja Vallavalitsus on kaebaja suhtes kohaldanud
Maa-amet märgib, et HMS § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Maa-amet sedastab, et kui lubavat materiaalõigusnormi menetluse kestel piiratakse või kitsendatakse ning kui menetlus tuleb läbi viia senise menetluskorra alusel, siis tuleb erastamismenetluses lähtuda seaduses sätestatud üldisest mõttest ja eesmärgist, milleks käesoleval juhul on vältida maa ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste tarbeks ning võimaldada teostada ehitise omaniku maa ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud tunnustele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldavate ja kasutuses olevate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei pea Maa-amet kaebust õigeks ega põhjendatuks ning on arvamusel, et kaebus on alusetu ja see tuleks jätta täies ulatuses rahuldamata. KOHTU PÕHJENDUSED Väike-Maarja Vallavalitsus andis 28.10.1997 korralduse nr 482 „Hoonete aluse ja teenindava maa määramine“, millega määras Aavere külas Aavere Hooldekodu hoonete aluse ja teenindava maa järgnevalt – mitmekorruseliste elamute alune ja neid teenindav maa ca 1,6 ha, sigala alune ja seda teenindav maa ca 0,4 ha, kuivati alune koos teenindusmaaga ca 1,1 ha, pooleolevate ühepereelamute alune ja teenindusmaa ca 2,4 ha, küün-töökoja alune ja neid teenindav maa ca 0,6 ha, Aavere mõisahoone alune ja seda teenindav maa (park) ca 10,0 ha. Kokku määrati Väike-Maarja Vallavalitsuse 28.10.1997 korraldusega nr 482 Aavere Hooldekogu hoonete aluseks ja neid teenindavaks maaks ca 16,1 ha. Väike-Maarja Vallavalitsuse 29.12.2008 korraldusest nr 828 „Maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud“ nähtub, et AS Aico Argro (pankrotis) esitas Aavere külas asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks järgmised avaldused - 21.10.1998 varemetes mõisa peahoone, varemetes piiritustehase, küüni, poollagunenud elamu (erk 108032363), poollagunenud elamu (erk 108032364) ja katlamaja juurde 99,89 ha. 01.11.1998 esitas kaebaja avalduse poollagunenud elamu juurde 50 ha maa ostueesõigusega erastamiseks ja 16.06.2003 poollagunenud elamu juurde 50 ha maa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja ei nõustunud vastustaja 29.12.2008 korralduses nr 828 kinnitatud maa piiride kulgemise ettepanekuga ja esitas 04.02.2009 Väike-Maarja Vallavalitsusele vaide, milles taotles VäikeMaarja Vallavalitsuse 29.12.2008 korralduse nr 828 kehtetuks tunnistamist piiride kulgemise ettepaneku muutmist. Esitatud vaides AS Aico Agro (pankrotis) leidis, et Väike-Maarja Vallavalitsuse 29.12.2008 korraldus nr 828 on täielikult õigusevastane ja see rikub kaebaja 12
lg-ga 31 korralduse nr 828 andmise ajal kehtinud redaktsioonis, sest AS-l Aico Agro (pankrotis) oli ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse alusel õigus maa erastamise menetluse lõpuleviimiseks avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Nimelt esitas kaebaja Aavere külas asuvate endise hooldekodu ja mõisakompleksi ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise avaldused 21.10.1998 ja 01.11.1998. Avalduste esitamise ajal sätestas
lg 3, et hoone või rajatis
-e tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis PES § 38 tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Kaebaja poolt Väike-Maarja Vallavalitsusele avalduse esitamise aja seisuga sätestas
lg 1, et ostueesõigusega saavad maad erastada muuhulgas isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Seega tuli avalduse esitamise aja seisuga kehtinud ehitise mõistet
-e tähenduses sisustada reeglina läbi PES §-i 38, aga samuti oli lubatud käsitleda ehitisena ka lõpetamata ehitist. Avalduse esitamise ajal kehtinud PES § 38 lg-d 1-3 sätestasid, et ehitis on hoone või rajatis. Hoone on maapinnaga püsivalt ühendatud katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis ning rajatis PES-e tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone. Eeltoodut aluseks võttes vastasid Aavere külas asuvad endise Aavere Hooldekodu ehitised avalduste esitamise ajal ehitise mõistele
OE-korra p 8 sätestas, et maa ostueesõigusega erastamise menetlus algab avalduse esitamisega erastatava maa asukohajärgsele kohalikule omavalitsusele. Kaebaja poolt eelpoolnimetatud avalduste esitamise ajal ei kehtinud
lg 31, samuti on maareformi käigus pärast avalduste esitamist oluliselt muudetud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise aluseid. Õigusaktides, millega muudeti pärast avalduste esitamist
lg-t 3 ning täiendati seda § 6 lg-ga 31, ei olnud ette nähtud, kuidas toimida juhul, kui uue redaktsiooni või uute täiendavate sätete kohaldamine piirab maa ostueesõigusega erastamise võimalust ehitise omaniku suhtes. Kaebaja on seisukohal, et kuna seaduseandja ei ole ette näinud eelpoolloetletud sätete osas üleminekusätteid nendele isikutele, kelle suhtes oli maa ostueesõigusega erastamise menetlust alustatud enne seaduse muudatusi, ei tohiks uusi kitsendavaid sätteid rakendada selliselt, et sellega kaasneb isikutele varasema maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotamine või kitsendamine. Vastupidisel juhul oleks tegemist õigusnormi tagasiulatuva rakendamisega, mis ei ole kooskõlas PS §-ga 10 ega õiguse üldpõhimõtetega, aga samuti õiguskindluse ja õiguspärase ootuse ning võrdse kohtlemise põhimõtetega. Eeltoodut aluseks võttes leiab kaebaja, et talle Aavere külas asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamine oleks tulnud lõpule viia avalduste esitamise ajal kehtinud
Kaebaja arvates ei oleks tohtinud tema suhtes rakendada käesoleval ajal kehtinud
Eeltoodut aluseks võttes kaebaja leiab, et vaidlustatud korraldus tuleb tühistada ja vastustaja peab kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avaldused uuesti läbi vaatama. Väike-Maarja Vallavalitsus märkis oma seletuses kaebuse kohta, et 17.12.2008 saadeti kaebajale elektrooniliselt vaidlustatava korralduse eelnõu ja piiride kulgemise ettepanekud. Kaebajale teatati, et korralduse vastuvõtmine leiab aset 29.12.2008 toimuval vallavalitsuse istungil ja ühtlasi paluti kaebajal esitada omapoolsed ettepanekud, kuid kaebaja ettepanekuid ei esitanud ning 29.12.2008 korraldusega nr 828 tehti kaebajale kuuluvate ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise ettepanek. Vastuväidete esitamise korral piiride kulgemise osas saab vallavalitsus nendega 13
-e ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seadus § 14 lg 2 näeb ette, et isikul, kellel on
-e alusel õigus maad ostueesõigusega erastada ja kes ei ole vastavat avaldust esitanud, siis tuleb see esitada hiljemalt 01.01.1998. Avalduse esitamata jätmise korral selleks tähtajaks jäetakse ehitise teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus. 16.07.2000 kehtestatud
lg-s 122 sätestati, et kui ehitis omandatakse pärast 01.01.1998 vallasasjana ja ehitise võõrandaja oli hiljemalt 01.01.1998 esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, siis jääb ehitise võõrandaja poolt 01.01.1998 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus kehtima ka uue omaniku suhtes. Ehitise uus omanik esitab avalduse kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast ainult sel juhul, kui ta ei soovi maad erastada. Sel juhul jäetakse ehitise teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja seatakse ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. OE-korra p 7 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust ei ole avalduse esitajal õigust muuta. Alates
-e vastuvõtmisest kehtis esitatud avalduste osas järjepidevuse põhimõte, st et kord esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldust ei ole vaja uuesti esitada. Nimetatud põhimõtet järgiti
-e jõustumise järgselt antud Vabariigi Valitsuse 08.05.1992 määrusega nr 143 kinnitatud „Maa asendamise, ostmise ja rentimise avalduste esitamise korras“, Vabariigi Valitsuse 11.04.1994 määrusega nr 131 kinnitatud „Õigusevastaselt võõrandatud maa asendamise ja maa ostueesõigusega erastamise korras“ ning käesoleval ajal kehtivas OE-korras. Kõik eelnimetatud korrad sätestavad, et isikud, kes on maa ostmise või erastamise avalduse esitanud enne avalduste esitamise uue korra kehtestamist, ei pea uut avaldust esitama. Eranditeks on juhud, kus andmed puuduvad või on muutunud. Kuni 01.01.1998 ei olnud uue maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamine piiratud. VäikeMaarja Vallavalitsuse 28.10.1997 korraldusest nr 482 nähtub, et käesoleval juhul on Aavere Hooldekodu esitanud tähtaegselt, s.o 09.10.1997 avalduse, milles taotles maad mitmekorruseliste elamute, sigala, kuivati, pooleliolevate ühepereelamute, küün-töökoja ja Aavere mõisahoone jaoks. Vaidlustatud korraldusest nähtub, et AS Aico Agro (pankrotis) esitas avaldused maa ostueesõigusega erastamiseks 21.10.1998, 01.11.1998 ja 23.06.2003. Kuna maareformis kehtib esitatud maa erastamise avalduste kehtivuse ja järjepidevuse põhimõte, aga samuti tuleneb OE-korra p-st 7, et maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust ei ole avalduse esitajal õigus muuta, siis kehtib erastamiseks taotletava maa pindala suuruse muutmise keeld ka ehitise uue omaniku suhtes. Kuna käesoleval juhul on AS Aico Agro (pankrotis) - kui ehitiste uus omanik - 14
lg 22 kohaselt võis ehitise uus omanik avalduse esitada kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates üksnes juhul, kui ta ei soovinud maad erastada. Juhul, kui eeltoodud ehitiste loetelus oli mõni ehitis, mille tarbeks maa saamiseks Aavere Hooldekodu avaldust ei esitanud, siis oli ehitise uuel omanikul AS-l Aico Agro (pankrotis) maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise õigus kolme kuu jooksul pärast ehitise vallasasjana omandamist. Väike-Maarja Vallavalitsuse 28.10.1997 korralduse nr 482 „Hoonete aluse ja teenindava maa määramine“ andmise ajal sätestas HRTM-aluste p 1, et hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa määramise alused on välja töötatud
-e §-de 7 ja 10 rakendamiseks ning p 3 nägi ette, et hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohaliku omavalitsuse organ koos Maa-ametiga. Kuna käesoleva haldusasja materjalidest nähtuvalt olid mitmekorruselised elamud, sigala, kuivati, pooleliolevad ühepereelamud, küün-töökoda ja Aavere mõisahoone Aavere Hooldekodu omandis, siis Väike-Maarja Vallavalitsuse korraldus nr 482 (millega määrati Aavere Hooldekodu hoonete aluseks ja teenindusmaaks kokku 16,1 ha) sai olla aluseks üksnes Aavere Hooldekodu hoonete kompleksile teenindusmaa tervikuna kui mittetagastatava maa kindlaksmääramisel. Nagu eelpool märgitud, sätestas HRTM-aluste p 3, et hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohalik omavalitsusorgan koos Maa-ametiga (volitatud riigiasutus). Seega sel ajal ei olnud ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramine mitte kohaliku omavalistuse ainupädevuses, vaid see tuli kooskõlastada pädeva volitatud riigiasutuse Maa-ametiga. Maa-ameti arhiivis säilitatavatest dokumentidest ei nähtu, et Väike-Maarja Vallavalitsus oleks esitanud taotluse Aavere Hooldekodu hoonete kompleksi teenindusmaa kooskõlastamiseks või et Maa-amet oleks nimetatud kooskõlastuse andnud. Samuti ei nähtu korraldusest nr 482, et nõutavat kooskõlastust oleks taotletud või et see oleks antud või et sellest oleks keeldutud. Seega on korraldus nr 482 antud HRTM-aluste p-s 3 sätestatud olulist tingimust rikkudes, millest tulenevalt ei saa olla tegemist õigusaktidele vastava haldusaktiga. HRTM-aluste p 2 sätestas, et hoone või rajatise juurde teenindamiseks vajaliku maa kasutuse suurus ja piirid määratakse kindlaks lepinguga. Käesolevas haldusasjas ei ole esitatud tõendeid ega ka Maa-ameti arhiivis ei ole dokumente, millest nähtuks, et Aavere Hooldekodu või et võõrandatud hoonete mõni hilisem omanik oleks riigi kui maaomanikuga (volitatud asutus Maa-amet) sõlminud mistahes maakasutuse lepingu, määrates selles kindlaks maakasutuse suuruse ja piirid. Järelikult puudub Aavere Hooldekodu hoonete praegusel omanikul AS-l Aico Agro (pankrotis) maa omanikuga sõlmitud maakasutusleping, mis annaks talle õiguse nõuda käesoleval ajal kehtiva
lg 1 alusel senise maakasutuse ümbervormistamist
-s sätestatud alustel. Väike-Maarja Vallavalitsus esitas halduskohtule vastuseks kaebusele seletuse, kus märkis, et korraldusega nr 482 määrati Aavere Hooldekodule kuuluvate hoonete aluse ja teenindava maa suurus ligikaudselt ning sellest ei olnud nähtav, kuidas teenindusmaa piir kulgeb ja seega puudus maa-ala plaan koos korrektselt määratud piiridega ehitise teenindamiseks. Nimetatud teenindaval maal asuvad teistele isikutele kuuluvad hooned, mille juurde on tänaseks moodustatud katastriüksused. Eeltoodust tulenevalt ei ole Aavere Hooldekodu taotluse alusel määratud teenindusmaa ligikaudne suurus enam nõuetekohane. Kuna nimetatud korraldusega määrati Aavere Hooldekodu hoonete alune ja teenindusmaa õigusaktides sätestatud korda rikkudes ja HRTM-alustes sätestatud maakasutuse lepingut ei ole sõlmitud ning korraldusega nr 482 määratud teenindusmaast on käesolevaks ajaks moodustatud katastriüksused, mis on teiste isikute omandis, siis ei saa Väike-Maarja Vallavalitsus AS-le Aico Agro (pankrotis) kuuluvate ehitiste teenindusmaa määramisel arvestada korraldusega nr 482 ega sellest lähtuda. Kooskõlas
lg-ga 31 ehitisena
-e tähenduses ei käsitata lagunenud ja 15
-e alusel erastatakse maad ehitiste tarbeks, mis on tegelikkuses olemas ja mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbele vastavalt kasutada, mitte aga tegelikkusele mittevastavate ehitusregistri andmete juurde ja alusel. Kuna kaebaja omandis olevad ehitised ei vasta
-s ehitistele sätestatud tunnustele, siis sellest tulenevalt puudub kaebajal maa ostueesõigusega erastamise õigus. Isegi asjaolu, et AS Aico Agro (pankrotis) omandis on poollagunenud elamud, ei anna see talle õigust ka pärast nende elamute kordategemist taotleda nende elamute juurde kuni 50 ha maa erastamist, sest
lg-st 1 tulenevalt on hajaasustuses paikneva juriidilise isiku ehitiste (sh ka elamute puhul) ostueesõigusega erastatava maa ulatuseks üksnes ehitiste teenindamiseks vajalik maa ning
lg-s 2 sätestatud kuni 50 ha ulatuses saab maad ostueesõigusega erastada vaid hajaasustuses paikneva elamu füüsilisest isikust omanik, kes on Eesti kodanik. Kohus leiab, et VäikeMaarja Vallavalitsuse 29.12.2008 korraldus nr 828 ei ole õiguslikus mõttes haldusakt ega eelhaldusakt HKMS § 4 tähenduses, vaid tegemist on menetlustoiminguga, millega VäikeMaarja Vallavalitsus on määratlenud AS-le Aico Agro (pankrotis) kuuluvate lagunenud ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa ligikaudse ulatuse, et oleks võimalik piirnevate maade osas maareformiga edasi minna. Kooskõlas HKMS § 7 lg 1 kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik, kes leiab, et haldusakti või toiminguga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole AS Aico Agro (pankrotis) seadusest tulenevaid õigusi mitte millegagi rikutud ega tema vabadusi piiratud ja kaebus tuleb jätta rahuldamata. Mare Krull Kohtunik Kohtuotsus jõustus 02.11.2010 Tartu Ringkonnakohtu 30. septembri 2010 kohtuotsusega nr 3-09-831, millega otsustati : 1. jätta Tartu Halduskohtu 26. veebruari 2010 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. 2. kaebaja poolt apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta tema enda kanda. Mare Krull Kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE 16
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.