Obsah (4)
§ 115§ 127§ 217§ 218Tsiviilasi nr: 2-06-36362 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Kaupo Paal, Mart Reino Otsuse tegemise aeg ja koht 14.10.2010.a, Tallinn Tsiviilasj
§ 115
lg 3 mõttes, kuivõrd lepingu rikkumisest tuleneva kahju olemasolu ja ulatus ei olnud ilmne ning hageja oli ise muutnud nimetatud asjaolude hilisema väljaselgitamise ebaselgeks. Kostjad ei pea vastutama asjaolude eest, mille esinemisest nad ei teadnud. Kohus luges usutavaks need kostjate väited, mille järgi kostjad põlenud, mädanenud ja seenetanud majaosadest ei teadnud. Lähtudes eeltoodust leidis kohus, et hagi tuli jätta täies ulatuses rahuldamata. Apellatsioonkaebus 4. Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse. Hageja leiab, et maakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme. Hageja leiab, et kohus on hindamata jätnud kõik hageja poolt esitatud faktilised ning õiguslikud asjaolud, millest tulenevalt oli kahjunõue esitatud. Hageja arvates on tõendatud, et kostjad varjasid tema eest olulist teavet katuse läbilaskmise kohta. Kohus ei põhjendanud, millel põhines kohtu arvamus ja miks kohus eelistas kostjate selgitusi hageja tõenditele. Hageja on arvamusel, et kohus ei ole uurinud tulekahjuga seotud tõendeid, kuigi hageja taotles nende uurimist kohtuistungil. Kohus on esitatud tõendeid hinnanud ühepoolselt ning rikkunud seega hinnangu andmisel oluliselt kohtumenetluse norme. Hageja leiab, et kahjutekitaja süüd eeldatakse ja selle puudumist peab tõendama kahju tekitaja. Toimikumaterjalide alusel tuleb asuda seisukohale, et kostjad teadsid kahju hüvitamise nõude aluseks olnud puudustest. Hageja tõendas kirjalike tõenditega, et elamul olnud puudused olid olulised ning need tuli juba ohutuse seisukohast likvideerida. Hageja selgitas, et ta valis kahju hüvitamise nõude, kuna kostjad ei võta omaks ühtegi puudust ning on teinud ennast ka 3
(7)Tsiviilasi nr: 2-06-36362 näiliselt varatuks. Hageja selgitas, et ta ei oleks nõustunud sama ruutmeetri hinnaga elamut ostma, kui oleks algusest peale teadnud, et elamu kogupinna hulka on arvestatud ka lammutatud kasvuhoone. Vastustajate seisukoht
- Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
- Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb täies ulatuses tühistada ja tsiviilasi tuleb saata uueks arutamiseks Pärnu Maakohtule. Maakohus kohaldas valesti materiaalõigust ja rikkus olulisel määral menetlusõiguse norme. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjustel, mis ei saa hagi rahuldamata jätmist tingida. Maakohus ei selgitanud välja hagi rahuldamise eelduseks olevaid asjaolusid ega hinnanud hagi rahuldamise eelduseks olevaid asjaolusid tõendavaid tõendeid. Kuivõrd hagi rahuldamise eelduseks olevad asjaolud on valdavas osas väljaselgitamata, tõendid hindamata, kohtu poolne selgitamiskohustus on täitmata, siis ei ole ringkonnakohtul võimalik asja ise sisuliselt lahendada, vaid tsiviilasi tuleb saata uueks arutamiseks Pärnu Maakohtule.
- Pärnu Maakohus leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et kostjad hoonestatud kinnisasja müüjatena ei teadnud puudustest, millele hageja kahju hüvitamise nõuet esitades tugines. Selline maakohtu seisukoht ei põhine seadusel. Hageja esitas kostjate suhtes lepingulise kahju hüvitamise nõude, mille alusnorm on
§ 115lg 1.
Lepingulise kahju hüvitamise nõudena seadus müüja teadmist või müüja süüd ette ei näe. Seega ei sõltu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude maksmapanemine sellest, kas müüja müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest teadis või mitte. Seega ei saa vastav asjaolu tingida hagi rahuldamata jätmist nagu märkis maakohus. Pärnu Maakohtul tuleb asja uue läbivaatamise käigus sellest lähtuda. 8. Maakohus leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et kahju, mille hüvitamist hageja nõuab, ei saanud olla kostjatele ettenähtav. Ringkonnakohus sellise maakohtu seisukohaga ei nõustu. Maakohus kohaldas selles küsimuses materiaalõigust valesti.
§ 127
lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi lepingu sõlmimise ajal ette nägema. Selle normi rakendamisel tuleb hinnata, millist kahju oleksid pidanud kostjad ette nägema, kui nad oleksid puudustest teadnud. Seega tuleb selle normi rakendamisel hinnata, kas kostjad või kostjatega sarnased mõistlikud isikud oleksid pidanud ette nägema, et põlengukahjustustega, mädanenud ja seenetanud hooneosadega, samuti nõuetele mittevastavate ahjudega maja müümisel võib mõistliku kahjuna käsitleda puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste maksumust. Samuti tuleb hinnata, et kas kostjatega sarnased mõistlikud isikud pidid ette nägema, et juhul, kui nad müüvad maja, mille osas märgiti müügikuulutuses, et maja üldpind on 240 m2 ning mille puhul on maja ruutmeetri hinnaks märgitud 6 666 krooni ja 67 senti (vt t I kd lk 50), ning kui maja üldpind on tegelikult väiksem, võiks vähem saadud ruutmeetreid käsitleda hageja kahjuna. Ringkonnakohus leiab, et nendele küsimustele tuleb vastata jaatavalt. Vastavast seisukohast tuleb Pärnu Maakohtul asja uuel läbivaatamisel lähtuda. Viimast siiski vaid juhul, kui maakohus asja uue läbivaatamise käigus lepingurikkumise ning hageja poolt esitatud väidete paikapidavuse tuvastab. 9. Maakohtus leidis, et hageja pidi teadma kasvuhoone puudumisest ning leidis, et müüja ei vastuta nende puuduste eest, millest ostja enne lepingu sõlmimist teadis. Ringkonnakohus 4
(7)Tsiviilasi nr: 2-06-36362 leiab, et asjaolu, et hageja käis maja enne ostmist kolmel korral vaatamas ning kinnisasjal kasvuhoonet ei asunud, ei tähenda, et kostjate vastutus hageja ees sellest, et müügikuulutuses välja lubatud 240 m2 asemel oli majal hageja väitel 226 m2 üldpinda, ei võiks realiseeruda. 24.09.2010.a kohtuistungil kinnitas kostjate esindaja üle apellatsioonkaebusele esitatud vastuses toodud väidet, et kostjad lähtusid müümisel sellest, et 240 m2 on maja üldpinna suurus. Seega ei saanud kasvuhoone olemasolu või puudumine mõjutada maja üldpinna suurust ning sellest asjaolust, et kinnisasjal kasvuhoonet ei paistnud, ei saa hagejale omistada teadmist selle kohta, et maja üldpind oli väidetavalt 14 m2 võrra väiksem. Seda, kas teatud kindla suurusega ehitise üldpind muutus lepingu eseme lubatud omadusena müügilepingu osaks, ning kas ehitise üldpind oli tegelikult väiksem, tuleb maakohtul asja uue arutamise käigus hinnata. Seejuures tuleb lähtuda käesolevas lõigus toodud seisukohtadest.
- Maakohus tuvastas, et kostjad ning müüki vahendanud maakler rääkisid hagejale, et maja katus laskis enne katuse vahetust läbi. Maakohus viitas selle seisukoha juures sellele, et müüja ei vastuta nende puuduste eest, millest ostja lepingu sõlmimise ajal teadis. Hageja esitas hagi aluseks oleva asjaoluna väite, et vaidlusaluse elamu katus ja sellega ühendatud seinad olid sedavõrd mädanenud, et katus ja vastavad seinaosad tuli välja vahetada. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu käsitlusega, et juhul, kui 25 aastat vana maja ostma tulnud isikut teavitatakse sellest, et maja katus on kunagi läbi lasknud, mille tagajärjel tekkis lakke konkreetne laik, et siis peab ostja arvestama, et maja katus, selle kandekonstruktsioonid ja katust toestavad seinad on sedavõrd mädanenud, et need tuleb välja vahetada. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hinnata, kas kostjad andsid hagejale müügilepingu ettevalmistamise käigus sellist teavet, mille alusel pidi hagejaga sarnane mõistlik isik järeldama, et maja katus, katuse kandekonstruktsioonid ja katust toestavad seinad on selliselt mädanenud, et need tuleb välja vahetada. Sellist küsimust tuleb maakohtul hinnata juhul, kui maakohus katuse ja konstruktsioonide mädanemise tõendatuks loeb.
- Maakohus tuvastas, et 2006nda aasta suvel avaldati vaidlusaluse kinnisasja müügikuulutus (t I kd lk 50), millest nähtuvalt on kinnisasjal asuval elamul uus katus. Maakohus tuvastas ka, et maja ühe osa katus vahetati 2000ndal aastal ning teise osa katus veidi varem. Maakohus leidis, et sellist katust tuleb lugeda suhteliselt uueks. Ringkonnakohus leiab, et juhul, kui 2006nda aasta suvel avaldatakse kinnisasja müügikuulutus, milles märgitakse, et kinnisasjal asuval elamul on uus katus, siis ei saa kuus aastat tagasi ja osaliselt veelgi varem vahetatud katust uueks pidada.
- Maakohus leidis, et ahjude täieliku väljavahetamise vajadus ei olnud tõendatud, sest ahjusid ei saanud lugeda täielikult kasutuskõlbmatuteks. Ringkonnakohus leiab, et need motiivid, millest maakohus sellise järelduse tegemisel lähtus, ei võimalda sellist järeldust teha. See asjaolu, et ahjudel esines normaalne tõmme, või et ahjusid kasutati kostjate poolt maja kütmiseks ei tähenda, et ahjud olid kasutuskõlbulikud, ning et ahjude osas oleks saanud piirduda üksnes nende parandamisega. Isegi, kui ahjude väljavahetamise vajadus ei olnud tõendatud, oleks maakohus pidanud täitma kohtu selgitamiskohustust ning tegema hagejale täiendavate tõendite esitamise ettepaneku. Juhul, kui kohus leidis, et ahjude osas esines lepingutingimustele mittevastavus, kuid ahjude täielik väljavahetamine ei olnud vajalik, siis oleks tulnud maakohtul teha hagejale ettepanek tõendada ahju parandamise kulusid. Juhul, kui maakohus leidis, et tahmaluukide väljavahetamine oli vajalik, oleks maakohtul tulnud teha hagejale ettepanek tõendada tahmaluukide väljavahetamisega seotud kulusid. Käesolevas lõigus nimetatud kohustused tuleb maakohtul täita asja uue arutamise käigus, kuid seda juhul, kui maakohus leiab, et ahju ja tahmaluukide puudusi tuleb käsitleda asja lepingutingimustele mittevastavusena. 5
(7)Tsiviilasi nr: 2-06-36362
- Maakohus tuvastas, et hageja vaatas maja ostueelselt kolmel korral üle. Maakohus leidis, et juhul, kui ostja vaatab asja eelnevalt üle, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel ilmnenud puudustega, ilma, et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (kaevatava kohtuotsuse lk 15). Samas ei märkinud maakohus, millised puudused maakohtu hinnangul ülevaatamisel ilmnesid. Sellega rikkus maakohus oluliselt kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Juhul, kui maakohus leiab, et hagejast ostja pidi ostmise eelse ülevaatamise käigus avastama mingid konkreetsed puudused, mistõttu ei saa vastavaid omadusi puudustena käsitleda, tuleb maakohtul selgesti märkida, millised puudused hageja ülevaatamise käigus avastas ning millega vastav asjaolu on tõendatud.
- Ringkonnakohus ei nõustu sellega, kuidas maakohus käsitles põhjuslikku seost. Ringkonnakohus ei nõustu selle maakohtu järeldusega, et hageja oleks ka kõikidest väidetud puudustest teades kinnisasja algselt kokku lepitud tingimustel ostnud. Teiseks ei saa nõustuda, et kuivõrd hagejale pakuti võimalus maja tagasi müüa, et siis kadus sellega ka põhjuslik seos lepingu rikkumise ja hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel. Põhjuslik seos
§ 127
lg 4 tähenduses tähendab seda, et tuleb hinnata, et juhul, kui kostjad müüsid hagejale asja, millel ei olnud kokkulepitud omadusi ja kui kokkulepitud omaduste puudumist tuleb lugeda müügilepingu rikkumiseks, kas siis vastavate omaduste puudumise tõttu hagetav kahju, mis seisneb konkreetsetes asjaoludes (katuse ja katusekonstruktsioonide täielik vahetamine, seinte osaline vahetamine, elektrijuhtmete osaline vahetamine, siseviimistluse osaline uuesti loomine, ümberehitusprojektide tellimine, maja seisukorra hindamiseks asjatundja arvamuste tellimine, maja ülemõõtmise tellimine, täiendava laenuvõtmisega seotud kulud, koopiate tegemine, maakleriga suhtlemine jne) saab pidada müügilepingu rikkumise tagajärjeks. Põhjuslikku seost tuleb iga väidetava kahju aluseks oleva asjaolu osas hinnata eraldi. Juhul, kui kostjad panevad hageja suhtes toime lepingurikkumise, on hagejal õigus valida nende õiguskaitsevahendite vahel, mida õiguskord lepingu rikkumise korral kahjustatud lepingu poolele võimaldab. Lepingu rikkumise korral on hagejal muuhulgas õigus alandada hinda, nõuda kahju hüvitamist ning olulise lepingurikkumise korral ka lepingust taganeda. Kusjuures see, kui hageja valib ühe õiguskaitsevahendi asemel teise, ei välista ega halvenda hageja õiguskaitsevahendite realiseerimise õigust ning ei kaota põhjuslikku seost. Seda eeldusel, et hagejal õiguskaitsevahendite rakendamise õigus ning põhjuslik seos esines. Käesolevas lõigus toodud seisukohaga tuleb maakohtul asja uue arutamise käigus arvestada. 15. Asja uue läbivaatamise käigus tuleb maakohtul välja selgitada, millega hageja müügilepingu esemeks olnud kinnisasja juures rahul ei olnud. Seejärel tuleb tuvastada, kas hageja poolt esile toodud puudusi saab käsitleda lepingutingimustele mittevastavusena. Muuhulgas tuleb lepingutingimustele mittevastavuseks lugeda kõik see, mille poolest on konkreetne kinnisasi halvem sellest, millele sama vana ja samadele tingimustele vastav kinnisasi tavaliselt vastab (
§ 217lg 2 p 2 viimane alternatiiv).
Lepingutingimustele mittevastavusena tuleb käsitleda ka väljalubatud omaduste puudumist (
§ 217lg 2 p 1).
Seejuures tuleb üldjuhul muuhulgas arvestada ka müügikuulutustes avaldatut. Selleks, et müüja lepingutingimustele mittevastavuse eest ei vastutaks, tuleb kostjatel tõendada, et hageja lepingutingimustele mittevastavust lepingu sõlmimise ajal teadis (
§ 218lg 4).
Eespool toodud asjaolude tuvastamise korral tuleb maakohtul hinnata, kas hageja poolt esile toodud asjaolud ka esinesid ning kas vastavate puuduste korral tuleb välja mõista kostja poolt nõutud suuruses hüvitis. Muuhulgas tuleb maakohtul välja selgitada, mida hageja tahab öelda nende tõendite ja asjaoludega, et puudustega kinnisasja turuväärtus oleks olnud 1 miljon krooni ning et maja üldpind oli lubatust väiksem. Juhul, kui hageja poolt nõutav kahju kõikide punktide osas hüvitamisele ei kuulu, tuleb maakohtul hinnata, kas lepingus kokkulepitud kinnisasja ja 6
(7)Tsiviilasi nr: 2-06-36362 tegelikult üleantud kinnisasja turuväärtuste vahet saab käsitleda hüvitamisele kuuluva kahjuna ja kas hagi võiks sellel alusel rahuldamisele kuuluda. Samuti tuleb maakohtul hinnata, kas see asjaolu, et maja üldpind oli kokkulepitust väiksem, saaks olla kahju hüvitamise aluseks ning kas hageja sellele hagis tugineda soovib. Viimast siiski vaid juhul, kui maakohus tuvastab, et maja üldpind oli kokkulepitust väiksem. Asja uue arutamise käigus tuleb maakohtul selgitada pooltele tõendamisele kuuluvaid asjaolusid ning juhul kui mõni asjaolu on kohtu hinnangul tõendamata, tuleb kohtul teha pooltele ettepanek vastava asjaolu tõendamiseks. Eespool toodust tulenevalt tuleb tsiviilasi saata uueks arutamiseks Pärnu Maakohtule. 16. Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. Ulvi Loonurm Kaupo Paal Mart Reino 7
(7)