← Eesti

2-07-46695/34

Obsah (14)§ 221§ 116§ 77§ 217§ 101§ 100§ 115§ 208§ 103§ 218§ 220§ 127§ 128§ 118

2-07-46695 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 26. märts 2010.a, Tallinn Tsiviilasja nu

) § 220 lg 1 kohaselt peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hageja leiab, et ta on nimetatud kohustuse täitnud. Elamu anti talle üle 18. aprillil 2006.a. Objekti üleandmise momendil ei olnud võimalik lepingutingimustele mittevastavust avastada, kuna külmad ilmad saabusid oluliselt hiljem. Seega lepingutingimustele mittevastavuse avastamise võimalus tekkis 3

(10)2-07-46695 hagejal alles pärast külmade ilmade saabumist. Kui kostja peaks asuma siiski seisukohale, et lepingutingimustele mittevastavusest teatamine ei toimunud mõistliku aja jooksul, siis on hagejal tema enda hinnangul õigus tugineda

§ 221

lg 1 p-le 2, kuna kostja (J.T isikus) teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest. Hageja hinnangul on ilmselge, et ta on Xxx elamu elamiskõlblikuks muutmiseks sunnitud kandma täiendavaid kulusid kogusummas 2 500 000 krooni. Kulude suurust tõendavad hagiavaldusele lisatud hinnapakkumised. Samuti leiab hageja, et tegemist on kostja olulise lepingurikkumisega

§ 116lg 2 p-de 1 ja 4 mõttes.

  1. oktoobril 2007.a esitas hageja kostjale pretensiooni ehitise müügilepingu objektiks oleva ehitise puuduste kohta ning ettepaneku läbirääkimiste alustamiseks seoses kahju hüvitamisega. Kostja vastas
  2. oktoobril 2007.a, et hageja nõudel puudub õiguslik alus ning kostja ei näe põhjust müüja kaasamiseks ehitise parendamise kulutuste hüvitamisele. Samuti märkis kostja, et tal puuduvad andmed selle kohta, kui palju kütet on ostja maja soojana hoidmiseks kasutanud. Maja nõuab kostja kinnitusel 6000 liitrit kütteõli aastas ning sellise koguse tarbimise puhul vastab elamu soojapidavus elamiskõlblikkuse tasemele. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja hagi ei tunnista.
  3. Kostja hinnangul on tõendamata hageja väited, et Xxx elamul esinesid puudused, millest hagejat maja ostmisel ei teavitatud. Samuti ei selgu hagiavaldusest ega sellele lisatud hinnapakkumistest, millel põhineb kostjalt nõutav summa 2 500 000 krooni. Isegi kui hageja poolt nimetatud tööd oleksid vajalikud, on nende maksumuseks hinnapakkumistest nähtuvalt kokku 2 006 413 krooni või 2 381 632 krooni, mis on oluliselt väiksem summa hageja poolt märgitud 2 500 000 kroonist. Hagis on esitatud väiteid kandeseinte, kamina ning vihmaveerennide puuduste kohta, kuid hagile ei ole lisatud mitte ühtegi tõendit nende puuduste olemasolu kohta. Lisaks leiab kostja, et hageja oli maja ostes teadlik elamu ehituslikest omadustest ning faktist, et maja soojana hoidmiseks kulub aastas 6000 liitrit kütust.

§ 77

lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Xxx elamus oli enne selle võõrandamist elatud 10 aastat ning seda kasutati elamiseks kuni hagejale valduse üleandmiseni. Enne elamu müügilepingu sõlmimist tutvustas kostja hagejale maja kütmise ja soojapidavuse tingimusi, mille kohaselt kulub maja soojana hoidmiseks 5000 - 6000 liitrit kütteõli aastas. Seda asjaolu on hageja hagiavalduses ka ise kinnitanud. Puuduvad tõendid, mis kinnitaks puuduste varjamist antud asjas, s.t et puuduvad andmed, kui palju kütet on hageja maja soojana hoidmiseks kasutanud. Kostja poolt esitatud küttekoguste puhul vastab maja soojapidavus vähemalt keskmisele tasemele. Arvestades, et hagejat oli informeeritud maja soojana hoidmiseks vajalikest küttekogustest, kuid on tõendamata, et hageja oleks toiminud vastavalt juhistele, ei ole põhjust rääkida varjatud puudustest. Kostja märgib, et hageja käis enne müügilepingu sõlmimist majaga tutvumas kolmel korral ning sai ise veenduda, et majal ei ole soojapidavusega probleeme. Pöördumises 4

(10)2-07-46695 Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Aukohtu poole
  1. maist 2007.a kinnitab hageja, et kui ta 2006.a jaanuaris elamut vaatamas käis, nägi maja nii seest kui väljast veatu välja. Seega pidi maja olema normaalselt soe, mis ei oleks aga võimalik hagiavalduses väidetava soojapidamise puudumise korral. Arvestades, et hagejale oli teatatud maja soojana hoidmiseks vajalikeks asjaoludest ja kulutustest, ei ole tegemist varjatud puudustega. Lisaks on hageja saatnud maakler E.A’ele
  2. aprillil 2007.a e-kirja, millest nähtub, et hageja oli elamu ostmisel teadlik vundamendi soojustuse puudumisest, mistõttu ei ole vundamendi soojustamise tööde tasude nõudmine igal juhul põhjendatud. MENETLUSE KÄIK
  4. novembri 2008.a kohtumääruse alusel on riiklikult tunnustatud ekspert L.R viinud läbi ehitustehnilise ekspertiisi ning esitanud oma kirjaliku arvamuse (vt toimik, II kd, lk 31-43).
  5. novembri 2009.a eelistungil on kohus eksperti täiendavalt küsitlenud.
  7. veebruaril 2010.a toimunud kohtuistungil jäi hageja varasemalt esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja esindaja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
  8. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
  9. Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle. Poolte vahel on
  10. jaanuaril 2006.a sõlmitud hagis märgitud ehitise müügileping. Ehitise müügitehingu ettevalmistamisel osales kostja esindajana maakler E.A. Muu hulgas informeeriti hagejat enne lepingu sõlmimist sellest, et elamu kütmiseks kulub aastas kuni 6000 liitrit kütteõli. Ehitise müügilepingu punktis 1.3.5 kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
  11. aprillil 2006.a koostatud ehitise üleandmise-vastuvõtmise aktis kinnitas hageja, et ta on müüja poolt akti alusel üleantud ehitise ja selles asuva vallasvara seisundi üle kontrollinud, see vastab müügitingimustele ning ei oma selles osas mingeid pretensioone. Hageja on teavitanud kostja esindajaid ehitisel ilmnenud puudustest ning teinud
  12. oktoobril 2007.a ka ettepaneku kahju vabatahtlikuks hüvitamiseks.
  13. Kostja on vaidlustanud hageja väited müüja lepingurikkumise kohta ning kahju suuruse kohta. Lähtudes kostja vastuväidetest, ei pea ta ennast ka võimaliku lepingurikkumise eest vastutavaks.
  14. Vastavalt

§ 101

lg 1 p-le 3 võib võlausaldaja lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise (

§ 100

), korral nõuda võlgnikult kahju hüvitamist.

§ 115

lg-st 1 tuleneb, et kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist võib võlausaldaja nõuda koos kohustuse täitmisega või täitmise asemel, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

§ 77

lg-s 1 sätestatu kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Lähtudes

§ 217

lg 1 esimesest lausest, saab müügilepingu puhul asja üleandmise kohustuse (

§ 208lg 1) 5

(10)2-07-46695 müüja poolt kohaselt täidetuks lugeda, kui ostjale üleantav asi vastab lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Vastavalt

§ 217

lg 2 pdes 1 ja 2 sätestatule ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või selliste kokkulepete puudumisel ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lähtudes eeltoodust, tuleb hageja nõude lahendamiseks esmalt analüüsida, kas kostja müüjana on ehitise müügilepingut rikkunud (

§ 100

), andes hagejale üle lepingutingimustele mittevastava asja (

§ 217mõttes).

Juhul kui jaatada lepingurikkumist, on vajalik kontrollida ka võimalike kostja vastutust välistavate asjaolude esinemist. Eeldusel, et kostja on ehitise müügilepingut rikkunud ning vastutab selle eest, on vajalik lahendada vaidlusküsimus lepingurikkumisega tekitatud kahju suurusest.

  1. Tulenevalt hagiavalduses märgitust on hageja pidanud elamu puuduseks selle mitterahuldavat soojapidavust (mistõttu ei ole võimalik majas talvel elamiskõlblikku temperatuuri saavutada), maja kandeseinas ilmnenud pragusid, katuse läbijookse ning asjaolu, et vihmaveesüsteemi katuserennidel on alumised otsad kinnised (mistõttu äravooluks on üksnes renni üleajamine). Lisaks ei ole väidetavalt võimalik kasutada elamus asuvat kaminat (kuna see ajab põlemisel tekkivaid suitsugaase sisse).
  2. Kohus leiab, et soojapidavuse osas puuduvad elamul kokkulepitud omadused, s.t esineb mittevastavus

§ 217lg 2 p 1 mõttes.

Vaidlustamata asjaolude kohaselt on kostja avaldanud lepingueelsete läbirääkimiste käigus hagejale, et elamu kütmiseks kulub kuni 6000 liitrit kütteõli aastas. Asjas läbi viidud ekspertiisi tulemusena on ekspert L.R jõudnud järeldusele, et 6000 liitrist kütteõlist aastas ei piisa, kuna hoone soojakaod on 2007.a veebruarikuus tehtud mõõdistamiste põhjal väga suured (vt toimik, II kd, lk 36). Seda järeldust toetavad ka hageja poolt esitatud eriteadmistega isikute E. A ja G.E arvamused, millistest järeldub, et OÜ Energiasäästubüroo termoülevaatuse aktist nähtuvaid elamu soojakadusid arvestades ei ole võimalik 6000 liitri kütteõliga aastas selles elamiseks vajalikku normaalset temperatuuri saavutada (vt toimik, II kd, lk 185 ja lk 188201). Kaudselt tõendab kõnealust asjaolu ka OÜ E termoülevaatuse akt ise koos selles esitatud järelustega (vt toimik, I kd, lk 183-196). Kohus lisab, et Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades tuleb eluruumi soojapidavust ja selle soojaks kütmise võimalust lugeda eluruumi elementaarsete elamistingimuste juurde kuuluvaks ning nende näol pole tegemist eritingimustega, milles pooled peaksid eraldi kokku leppima (vt nt: Riigikohtu 25. oktoobri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Seetõttu tuleks elamu tarindite mitterahuldavat soojapidavust lugeda käesoleval juhul mittevastavuseks ka

§ 217lg 2 p 2 mõttes.

Vaidlustamata asjaolude kohaselt oli kostja teadlik, et hageja soovib osta elamu selles elamiseks (seega oli kostja teadlik elamu kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erine asja tavakasutusest). 12. Kostja vastuväidete kohaselt ei pruugi elamu (ruumide) madal sisetemperatuur olla tingitud selle tarindite puudulikust soojapidavusest, vaid muudest asjaoludest – küttekolde (katla) või -süsteemi rikked ning ebapiisav kütmine. Need kostja vastuväited on osalt kummutatud juba ülalkäsitletud tõenditega, millest nähtub tarindite halb soojapidavus. Lisaks võib hageja poolt esitatud tõendite põhjal eeldada, et hageja kasutab elamu kütmiseks vähemalt 6000 liitrit kütteõli aastas ning elamu küttesüsteem (s.h katel) on töökorras (vt toimik, I kd, lk 197-202; II kd, lk 178-180 ja lk 181). Kostja väidete kohaselt 6

(10)2-07-46695 ei ole normaalseid elamistingimusi tagavaks temperatuuriks ekspert L.R poolt nimetatud +22 oC (ekspert on arvamuses tuginenud sisekliima standardile EVS 239-2003). Selle kostja väitega võib iseenesest nõustuda, kuna elamu on asja materjalidest nähtuvalt valminud
  1. aastal ning sellele ei saa laiendada tänapäeva uusehitistele kehtestatud nõudeid (v.a juhul, kui pooled oleks selles otseselt kokku leppinud). Eelmainitud standard on samuti kehtestatud pärast vaidlusaluse ehitise valmimist. Samas pole võimalik elamut 6000 liitri kütteõliga küttes saavutada selles ka Vabariigi Valitsuse
  2. jaanuari 1999.a määrusega nr 38 kinnitatud eluruumidele esitatavate nõuete punktis 7 sätestatud miinimumtemperatuuri +18 oC, millest kostja arvates tuleks asja lahendamisel lähtuda. OÜ Energiasäästubüroo ülalviidatud termoülevaatuse aktist nähtuvalt oli elamu siseruumide keskmine temperatuur talvetingimustes vahemikus +10 oC …+15 oC. Ka ekspert L.R on kohtule selgitanud, et tema hinnangul ei vasta toatemperatuur elamus kummalegi eelkäsitletud nõudele (vt toimik, II kd, lk 108).
  3. Mittevastavuseks

§ 217

lg 2 p 2 mõttes tuleb lugeda ka elamu vihmaveesüsteemi katuserennidel ilmnenud puudusi, samuti elamus asuval kaminal ilmnenud puudusi. Mainitud puuduste põhjuseks on asja materjalide põhjal otsustades konstruktsioonivead. Vihmaveerennide ja kamina puuduste olemasolu nähtub ekspert L.R arvamusest (vt toimik, II kd, lk 35-36) ning kamina osas ka Põhja-Eesti tuleohutusjärelevalve menetlusbüroo juhtivinspektori ettekirjutusest (vt toimik II kd, lk 53). 14. Iseenesest tuleks elamu puuduseks

§ 217

lg 2 p 2 mõistes lugeda ka kandeseinas ilmnenud pragusid, mille olemasolu on L.R poolt läbi viidud ekspertiis samuti tuvastanud. Nimetatud puuduse eest kostja kohtu hinnangul siiski ei vastuta (vt täpsemalt otsuse p 16), mistõttu ei pea kohus vajalikuks selle defektiga seonduvaid asjaolusid siinkohal pikemalt käsitleda. Hageja poolt väidetud läbijooksud elamu katusest ei ole tsiviilasja menetluse käigus tuvastamist leidnud. Ekspert L.R on oma arvamuses pidanud võimalikuks, et katusekate on defektideta ja väidetava läbijooksu puhul on tegemist kondensveega, kuna pööningulael puudub auruisolatsioon ja katusel aluskate (vt toimik, II kd, lk 37). Puuduvad tõendid, mis eksperdi toodud arvamuse kahtluse alla seaksid. 15. Ülaltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et kostja on ehitise müügilepingut rikkunud, kuna müüdud asi ei vasta lepingutingimustele. Vastavalt

§ 103

lg-le 1 vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.

§ 218

lg 1 esimeses lauses sätestatu kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest siiski üksnes juhul, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale (isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem). Poolte avaldatu põhjal tuleb mainitud riisiko ülemineku hetkeks käesoleval juhul lugeda

  1. aprilli 2006.a. Kostja ei ole vaidlustanud väidet, et hageja poolt nimetatud defektid (mida hageja loeb puudusteks) esinesid elamul ka
  2. aprillil 2006.a. Puuduste olemust arvestades puudub ka mõistlik alus kahelda nende olemasolus juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal. Küll on kostja leidnud, et hageja oli lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadlik või vähemalt pidi teadlik olema. See vabastaks kostja kui müüja vastutusest vastavalt

§ 218lg-s 4 sätestatule.

16. Kohus nõustub kostjaga selles, et praod elamu välisseinas pidid olema hagejale nähtavad juba enne lepingu sõlmimist toimunud hoone ülevaatuse ajal. Ekspertiisiga ei ole õnnestunud pragude tekkimise aega tuvastada. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et ei saa pidada tõenäoliseks, et kõnealused praod tekkisid (või hakkasid oluliselt suurenema) alles 7

(10)2-07-46695 10 aastat pärast ehitise valmimist. Ehitise müügilepingu (vt toimik, I kd, lk 35-43) punktis 1.3.5 on müüja (s.t kostja) kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Punktis 1.4.2 on ostja (s.t hageja) kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu esemeks oleva ehitise ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Kohus leiab, et kui asi vaadatakse enne müügilepingu sõlmimist üle ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Sarnasele seisukohale on asja lepingutingimustele vastavust analüüsides asunud ka Riigikohus
  1. septembril 2007.a tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07 tehtud otsuse punktis
  2. Seega kostja elamu välisseinas olevate pragude kui asja mittevastavuse eest ei vastuta.
  3. Muude ilmnenud ja tõendamist leidnud puuduste osas tuleb kostja vastutust jaatada. Tegemist on varjatud puudustega, s.t puudustega, mida ostja ei saanud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt üle vaadates. Kostja poolt välja toodud asjaolu, et hagejat teavitati elamu kütmiseks vajalikest küttekogustest, ei oma siinkohal õiguslikku tähtsust, kuna see kostja poolt hagejale edastatud informatsioon on osutunud ebaõigeks. Hageja poolt
  4. aprilli 2006.a ehitise üleandmise-vastuvõtmise aktis antud kinnitus ehitise lepingutingimustele vastavuse (ja pretensioonide puudumise) kohta (vt toimik, I kd, lk 54-55) kordab kohtu hinnangul sisuliselt ehitise müügilepingu punktis 1.4.2 antud kinnitust ning seetõttu iseseisvat õiguslikku tähtsust vaidluses ei oma.
  5. Müüja vastutuse eelduseks on

§ 220

lg-te 1 ja 3 kohaselt ka see, et ostja on teda puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist või avastama pidamist. Kohtu hinnangul on ilmnenud puudustest teavitamine käesoleval juhul toimunud mõistliku aja jooksul, arvates nende avastamisest või avastama pidamisest. Kostja ei ole menetluses ka väitnud, et hageja oleks

§ 220lg 3 alusel puudustele tuginemise õiguse kaotanud.

Seetõttu puudub vajadus käsitleda käesolevas otsuses hageja väiteid, mille kohaselt kostja asja müüjana teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest. Nimetatud aspektid omaksid tähtsust

§-s 221 sisalduvate normide rakendamise kontekstis, s.t juhul kui hageja oleks jätnud kostja lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt teavitamata. 19. Edasiselt analüüsib kohus hageja kahjunõude tõendatust. Vastavalt

§ 127

lg-le 1 on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Xxxelamul ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused on vaadeldavad hageja otsese varalise kahjuna

§ 128

lg 3 mõttes, mille kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks. 20. Lähtudes eksperdi L.R arvamuses esitatud kalkulatsioonidest, on elamul ilmnenud puuduste kõrvaldamise ligikaudseks maksumuseks 1 234 200 krooni (vt toimik, II kd, lk 36-39). Nimetatust tuleb maha arvestada elamu vundamendi soojustamise maksumus, 8

(10)2-07-46695 milleks eksperdi arvamuse kohaselt on ligikaudu 30 000 krooni. Vundamendi soojustuse puudumist ei ole hageja hagiavalduses otseselt elamu puudusena välja toonud. Kostja nimetatud mittevastavuse eest eeldatavalt ka ei vastutaks (

§ 218

lg 4), kuna kostja vastusele lisatud e-kirjast (vt toimik, I kd, lk 170-171) nähtuvalt oli hageja teadlik elamu vundamendil soojustuse puudumisest. Lisaks on ekspert L.R leidnud, et vundamendi soojustuse puudumine mõjutab hoone üldist soojapidavust suhteliselt vähe (vt toimik, II kd, lk 36). Arvestades ülaltoodut, kuulub hageja kahjunõue rahuldamisele 1 204 200 krooni (s.o 1 234 200 kr – 30 000 kr) ulatuses. 21. Hageja on menetluse käigus esitanud ka mitmeid hinnapakkumisi puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta (vt toimik, I kd, lk 13-14, lk 15-16, lk 203), mille põhjal võiks tekkinud kahju pidada oluliselt suurmaks kui ülalmärgitud 1 204 200 krooni. Kohtu jaoks on eksperdi arvamus siiski objektiivsem ja usaldusväärsem tõend kui viidatud hinnapakkumised. Muu hulgas jääb hinnapakkumiste puhul ebaselgeks, millistest soovidest ja infost lähtudes on need koostatud. Silmas tuleb pidada ka seda, et Xxxelamu puhul ei olnud tegemist uusehitisega, vaid 1997.a valminud majaga.

§ 127

lg-s 1 nimetatud kahju hüvitamise eesmärgist lähtuvalt peaksid hüvitamisele kuuluma üksnes need kulutused, mis tuleb teha elamu viimiseks hüpoteetilisse olukorda, milles see pidanuks olema, et vastata ehitise müügilepingu nõuetele. Ülaltoodut arvestades ei pea kohus põhjendatuks kahju suuruse leidmisel hageja esitatud hinnapakkumistest lähtuda. 22. Kohus märgib, et kamina puuduste kõrvaldamise kulude suuruse kohta asjas tõendid puuduvad, mistõttu kohus ei saa neid kulusid kahjuhüvitise suuruse leidmisel arvestada.

§ 127

lg-s 6 sätestatu kohtu hinnangul siin rakendamisele ei kuulu, kuna kahju täpse suuruse kindlakstegemine oleks eeldatavalt võimalik. 23. M I on hagiavalduses esitanud ka nõude tuvastada ehitise müügilepingu oluline rikkumine kostja poolt. Nimetatud tuvastusnõue tuleb kohtu hinnangul jätta rahuldamata. Tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 on isikul õigus pöörduda seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks esitada juhul, kui hagejal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Hageja esitatu põhjal ei saa taolist huvi ehitise müügilepingu olulise rikkumise tuvastamise osas käesolevas asjas jaatada.

§ 116lg 1 seob olulise lepingurikkumisega lepingupoole taganemisõiguse tekkimise.

Kahju hüvitamise kohustuse kontekstis lepingurikkumise olulisus iseseisvat õiguslikku tähtsust ei oma. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks kostjaga sõlmitud ehitise müügilepingust taganenud või kavatseks seda teha. Käesolevaks hetkeks oleks hageja taganemisõiguse

§ 118sätetest tulenevalt ilmselt ka kaotanud.

  1. Seonduvalt poolte esitatud väidete ja tõenditega märgib kohus täiendavalt järgmist. Hageja väited teise eluruumi (Tallinnas aadressil Xxx asunud kinnistu) võõrandamise kohta enne Xxxelamu omandamist ja selle kohta esitatud tõend (vt toimik, I kd, lk 43-50) ei oma käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast õiguslikku tähtsust. Kostja kohustused hageja suhtes tulenevad poolte vahel sõlmitud ehitise müügilepingust. Samuti ei oma tsiviilasjas iseseisvat õiguslikku tähendust Xxxelamu juurde kuuluva maa erastamise käiku kajastav Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 1728-k (vt toimik, I kd, lk 52-53). Maa erastamist ja kinnistamist puudutavaid hageja väiteid ei ole kostja ka vaidlustanud. Hageja poolt
  2. veebruaril 2010.a esitatud Tallinna Tehnikaülikooli teaduri L.K arvamus (vt toimik, II kd, lk 182) on iseenesest asjakohane tõend, kuid ei oma eksperdi arvamuse ja G.E i arvamuse kõrval täiendavat tõenduslikku kaalu. 9

(10)2-07-46695 Kostja on seadnud kahtluse alla eksperdi L.R arvamuses sisalduvad vastused ekspertiisimääruse resolutsiooni punktides 3.1 ja 3.2 esitatud küsimustele. Kostja on oma sellesisuliste vastuväidete põhistamiseks esitanud ka eriteadmistega isiku H.V arvamuse (vt toimik, II kd, lk 86-88). Kohtu hinnangul ei lükka see tõend ümber eksperdi L.R järeldusi ning ka ülalviidatud G.E arvamuses esitatud seisukohti. H.V oma arvamuses seab küll kahtluse alla ekspert L.R poolt ekspertiisi läbiviimisel kasutatud metoodika ja lähteandmete usaldusväärsuse. Samas ei saa H.V arvamuse põhjal väita, et L.R ekspertiisi lõppjäreldused oleksid igal juhul ebaõiged. Liiatigi on kostja sisuliselt loobunud enda kordusekspertiisi läbiviimise taotlusest, jättes tasumata kohtu poolt nõutud ekspertiisikulude ettemaksu (vt ka toimik, II kd, lk 169). Kostja on oma vastuväidetes tuginenud ka hageja kirjale, mille viimane on saatnud
  1. mail 2007.a Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Aukohtule (vt toimik, I kd, lk 168-169). Selles kirjas on hageja tõepoolest väitnud, et kui ta 2006.a jaanuaris Xxxelamut vaatamas käis, nägi see nii seest kui väljast veatu välja. Kohtu arvates ei saa kirjast järeldada, et elamu oli ülevaatuse teostamise ajal soe ja soojapidavusega hoonel probleeme ei ole (või ei olnud). Samuti tuleb arvestada, et enamiku vaidlusaluste puuduste näol (sh ebapiisav soojapidavus) on tegemist varjatud puudustega, mida vähemalt eriteadmisteta isikul ei olnud võimalik elamu visuaalsel ülevaatusel avastada.
  2. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud vastavalt TsMS § 163 lgle 1 võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus rahuldab hageja rahalise nõude (summas 2 500 000 kr) käesoleva otsusega ligikaudu 50% ulatuses, peab kohus põhjendatuks jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda. Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.