Obsah (5)

§ 101§ 29§ 271§ 309§ 334

2-08-52165 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL OSAOTSUS Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 19. mai 2009. a Tallinn Tsiviilasja number 2

§ 101

lg 1 p 1; 108 lg 2 alusel.

§ 29

lg 1 rakendades on kostjal õigus lepingu pikendamata jätmiseks üksnes siis, kui hageja on rikkunud lepingu tingimusi. Hageja esitas 19.01.2009.a alternatiivse nõude, milles palus kostjalt mõista hageja kasuks välja hüvitis 823 080 krooni ja ekspertiisitasu 14 160 krooni. Hageja palus alternatiivse nõude rahuldada hagi rahuldamata jätmisel. KOSTJA VASTUVÄITED JA VASTUHAGI Kostja vaidles hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt on rendileandjal rendilepingu lisa nr 7 p 7 kohaselt õigus keelduda rendilepingu pikendamisest. Sellisel juhul on rendileandja kohustatud hüvitama eelnevalt kooskõlastatud projekti ja tööde maksumuse kalkulatsiooni alusel rentniku poolt ruumide ümberehitamiseks tehtud ja dokumentaalselt tõestatud kulutustest 60%. Kostja teatas hagejale 12.12.2007.a teatisega, et leping lõppeb 01.04.2008.a. Kostja viitas lepingut lõpetades rendilepingu lisa 7 punktidele 7 ja 11.

1. Hageja jätkas ruumide kasutamist ning kostja andis hagejale tähtaja 01.08.2008.a ruumide vabastamiseks. Kostja õigus keelduda rendilepingu pikendamisest tuleneb lepingu lisa 7 p
2. Kostja õigus lepingut lõpetada on piiratud ainult ühe kohustusega – hüvitada rentniku poolt ruumide ümberehitamiseks tehtud ja dokumentaalselt tõestatud kulutustest 60%, mida kostja oli valmis tegema. Kuna tegemist on õppehoonega, on kostjale nimetatud ruume vaja õppetööks. Kostja leidis hageja alternatiivse nõude osas, et hageja ei ole tõendanud remondikulude kandmist. EKA esitas vastuhagi, milles palus: 2
3. välja tõsta OÜ A XXX, Tallinn ruumidest teist ruume vastu andmata ning kohustada OÜ A andma nende kasutuses olevad ruumid välja oma ebaseaduslikust valdusest kostjale;
4. anda OÜ-le A kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tähtaeg 15 kalendripäeva;
5. kui OÜ A XXX ruume vabatahtlikult ei vabasta ja nende valdust vabatahtlikult üle ei anna, täita kohtuotsus täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Kostja vastuhagi kohaselt on hagejaga sõlmitud üürileping lõppenud alates 01.04.2008.a. ning hagejal puudub õiguslik alus ruumide valdamiseks. Kostja teatas rendilepingu lõpetamise soovist 3 kuud ette ning on käitunud heas usus ja andnud mitu tähtaega ruumide vabastamiseks. Hageja tunnistas 10.04.2008.a kirjas lepingu lõpetamist, kuid hageja ei ole vaidlusaluseid ruume vabastanud. Kostja palub vastuhagi rahuldada AÕS § 80 lg 1 alusel. HAGEJA SEISUKOHAD VASTUHAGI OSAS Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja jäi hagiavalduses esitatud seisukohtade juurde ning leidis, et kostjal oli kohustus üürilepingut pikendada kuni 01.04.2013.a. Hageja leidis, et ei ole üürilepingu lõpetamist tunnistanud. KOHTU SEISUKOHAD Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi rahuldada. TsMS § 231 lg 2 kohaselt ei vaja poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Sama paragrahvi lõige 4 sätestab, et omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kohus loeb tõendatuks järgmised teise poole poolt vaidlustamata asjaolud: • 01.02.1998.a sõlmisid sihtasutus G9 rendileandjana ja OÜ NTrentnikuna rendilepingu nr 6 Tallinnas, XXX asuvate äriruumide ja territooriumi üürimiseks. Leping oli sõlmitud tähtajaga kuni 01.04.2008.a (tl 6-9). • 10.10.2002.a loovutas OÜ NT lisa nr 7 alusel kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused OÜ-le C (tl 10-11). • 18.11.2002.a sõlmitud lisa nr 8 kohaselt on OÜ C õigusjärglaseks hageja (tl 12). • Tallinnas, XXX asuva kinnistu omanik on EKA(tl 31-32). Kostjale on üle läinud kõik üürileandja õigused. • 12.12.2007.a teatas kostja hagejale lepingu lõppemisest 01.04.2008.a ning palus hagejal ruumid vabastada (tl 13). • Kostja on andnud hagejale ruumide vabastamiseks täiendava tähtaja 01.08.2008.a (tl 17). • Hageja ei ole XXX asuvaid ruume vabastanud. TsMS § 450 lg 1 kohaselt kui ühte menetlusse on ühendatud mitu omavahel seotud iseseisvat nõuet või kui ühes hagis esitatud mitmest nõudest on üks nõue või osa ühest nõudest või esitatud vastuhagi puhul üksnes hagi või vastuhagi lõplikuks otsustamiseks valmis, võib kohus teha neist igaühe kohta eraldi otsuse, kui see kiirendab asja läbivaatamist. Lahendamata nõuete osas jätkab kohus menetlust. Kohus määras 14.04.2009.a kohtuistungil, et teeb osaotsuse hageja põhinõude ja vastuhagi osas. Hageja alternatiivse nõude osas jätkub menetlus. Hageja nõue Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et 01.02.1998.a sõlmitud lepingut ja selle lisasid tuleb käsitleda üürilepinguid reguleerivate sätete järgi kehtiva võlaõigusseaduse kohaselt. Kohus leiab, et kuivõrd vaidlusalustes ruumides tegutseb restoran, ei ole ruumid iseenesest tulu saamise allikaks, vaid üksnes ruumiliseks keskkonnaks, kus tulu teenitakse. Seega on tegemist äriruumide üürilepinguga

§ 271järgi.

3 Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕRS) § 12 lg 1 alusel kohaldatakse kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Üürileping on kestvusleping. Seega tuleb poolte vahel sõlmitud lepingulistele kohustustele, mis on tekkinud pärast 01.07.2002.a, kohaldada kehtivat võlaõigusseadust. Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud leping pikenes kuni 01.04.2013.a lepingu lisa 7 p 5 ja p 11.4 alusel. Lisa 7 p 5 kohaselt pikendatakse lepingu p 5 märgitud lepingu lõppemise tähtpäeva saabumisel (01.04.2008.a) lepingut vähemalt 5 aastaks. Lepingu pikendamine toimub eeldusel, et rentnikul on rendilepingu p 11.4 kohaselt õigustus uue rendilepingu sõlmimiseks. Rendilepingu p 11.4 järgi on rentnikul õigus rendilepingu tingimustest kinnipidamisel lepingu lõppemisel eesõigustatud korras sõlmida uus rendileping samade varade kasutamiseks. Lisa nr 7 p 7 kohaselt on rendileandjal õigus keelduda lepingu pikendamisest. Hageja on õigesti leidnud, et

§ 29

lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Kohus leiab lepingu p 11.4 ja lisa nr 7 p 5 ja 7 koos hinnates, et poolte tahe ei olnud suunatud lepingu automaatsele pikenemisele. Hagejal tekkis lepingu p 11.4 alusel eesõigus uue lepingu sõlmimiseks. Tulenevalt lisa nr p 7 oli kostjal õigus keelduda uue lepingu sõlmimisest. Seega sai hageja sai lepingu p 11.4 sätestatud eesõigust kasutada ainult juhul, kui kostja soovis uue üürilepingu sõlmida. Kostja väitel ta seda ei soovinud, kuna tal oli ruume vaja enda tarbeks ning hageja ei ole seda väidet vaidlustanud. Järelikult ei tekkinud hagejal eesõigust üürilepingu sõlmimiseks ja kostja ei ole oma lepingulist kohustust rikkunud. Pooltevaheline üürisuhe on lõppenud

§ 309lg 1 alusel tähtaja möödumisel ja kohus jätab hagiavalduse rahuldamata.

Kohus leiab, et lepingu pikenemise seisukohalt ei ole oluline, kas hageja on lepingu lõppemist varasemas poolte kirjavahetuses aktsepteerinud. Isegi juhul, kui hageja oleks varasemalt olnud nõus kostja väitega, poolte vahel sõlmitud üürileping on lõppenud, on hagejal õigus pöörduda kohtusse lepingu pikenemise tuvastamise hagiga. Vastuhagi Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕRS) § 12 lg 1 alusel kohaldatakse kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Üürileping on kestvusleping. Seega tuleb poolte vahel sõlmitud lepingulistele kohustustele, mis on tekkinud pärast 01.07.2002.a, kohaldada kehtivat võlaõigusseadust.

§ 309

lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tulenevalt 01.02.1998.a sõlmitud lepingu p 16 lõppes poolte vahel sõlmitud üürileping Tallinnas XXX asuvate ruumide üürimiseks 01.04.2008.a.

§ 334

lg 1 kohaselt on üürnik kohustatud üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna kohus loeb pooltevahelise üürisuhte lõppenuks ning hagejal ei ole seaduslikku alust vaidlusaluse ruumi kasutamiseks, on hagejal kohustus üürilepingu esemeks olev ruum kostjale tagastada. Kohus rahuldab kostja vastuhagi ning kohustab hagejat tagastama kostjale XXX Tallinn asuvad ruumid 15 kalendripäeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kohtuotsuse vabatahtlikust täitmisest keeldumisel tuleb kohtuotsus täita täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Kohus ei lähtu vastuhagi rahuldamisel AÕS § 80 lg-st 1, kuna kostja ei ole esitanud omandiõiguse tunnustamise nõuet. Hagi tagamine, menetluskulud 4 Harju Maakohus keelas 01.08.2008.a määrusega hagi tagamiseks kostjal tehingute ja toimingute tegemise, mis takistavad hagejal igapäevase majandustegevuse jätkamist ruumides XXX, Tallinn. Kohus tühistab TsMS § 386 lg 4 alusel hagi tagamise kohtuotsuse jõustumisel. Hageja on tasunud hagi tagamise tagatiseks 28.08.2008.a kohtu deposiitarvele 60 000 krooni. Kohus selgitab, et tagastab tagatise TsMS § 195 lg 1 alusel, kui hageja esitab vastava taotluse ning kostja ei esita hageja avaldusele vastuväiteid. TsMS § 173 lg 5 kohaselt ei märgi kohus osaotsuses menetluskulude jaotust, kuna asja lahendamine jätkub. Menetluskulude jaotus nähakse ette lõppotsuses. Gerty Pau Kohtunik 5