KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 4. oktoober 2010. a Tartu Tsiviilasja number 2-09-38

§-s 32 sätestatud hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Kohus ei hinnanud tõendina ajaleheväljavõtet reklaami kohta ja hagejate 19.11.2009 avaldust kostjale, sest sel ei ole asja lahendamisel tähtsust, kuna pooled ei vaidle, et nad kohtuväliselt kokkuleppele jõudnud ei ole. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. KÜ Kaevur taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja mõista vastustajatelt apellandi kasuks välja apellandi menetluskulud ning jätta vastustajate menetluskulud vastustajate kanda. Kaebuse põhjenduste kohaselt: 1) kohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme (TsMS § 243 lg 1; § 442 lg 7). Kohus jättis uurimata ja hindamata erilist tähtsust omavad tõendid: - elamuühistu Kaevur
2. a registreerimistunnistus ja üldkoosoleku otsus korteriühistuks ümberkujundamise kohta, millest nähtuvalt on kostja elamuühistu Kaevur õigusjärglane; - mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrist väljastatud elamuühistu Kaevur liikmete nimekiri, millest nähtuvalt olid ühistu liikmetena käsitletavad üksnes eluruumide omanikud; - hagejate (kui kostja endiste juhatuse liikmete) V. Balobani ja S. Abryutina poolt
3. a allkirjastatud ning mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrile esitatud korteriühistuks ümberregistreerimise avaldus koos KÜ Kaevur liikmete nimekirjaga, millest nähtuvalt korteriühistu liikmetena olid ja on siiani käsitletavad üksnes eluruumide omanikud; 4 - kostja põhikiri, milles ei sisaldu ühtegi sõna mitteeluruumide omanikest; - hageja V. Balobani poolt korteriühistu juhatuse esimehena
4. a allkirjastatud aktid, mis tõendavad mitteeluruumide omanike erilist staatust maja kütmise osas; - hagejate poolt kostjale 19.11.2009 esitatud avaldus, millest nähtub, et nad on osaliselt nõus vaidlustatava otsuse alusel kinnitatud metoodikaga. Tõenditest nähtuvalt on majas tegutsenud/tegutsevad ühisused alati koosnenud faktiliselt üksnes eluruumide omanikest. Kõik üldkoosoleku otsused on võetud vastu eluruumide omanike poolt eluruumide omanike suhtes ja täidetud üksnes nende poolt. Mitteeluruumide omanikesse ei ole kunagi suhtutud kui isikutesse, keda tuleb kohelda sarnaselt eluruumide omanikega. Mitteeluruumide omanikud ei figureeri vaidlustatavast üldkoosolekust (ja kõigist teistest koosolekutest) osavõtnute nimekirjas. Kõik eluruumide omanikud on 17 aasta jooksul aktsepteerinud, et suhted korrastatakse üksnes eluruumide omanike vahel ja mitteeluruumide omanikke ei puudutata. Sellisena kujunesid ühistus välja tava ja praktika. Kohus ei pööranud mingit tähelepanu kostja väitele, et selline praktika annab õiguse või pigem paneb kohustuse kohelda eluruumide omanikke ühtemoodi ja mitteeluruumide omanikke teistmoodi. Seega jäid kohtu poolt tuvastamata erilist tähtsust omavad asjaolud. Kohus leidis õigesti, et kohtu pädevuses ei ole hinnangu andmine korteriühistu liikmetele parima võimaliku lahenduse leidmiseks, missugusel meetodil peaksid korteriühistu liikmed tarbitud soojuse eest tasu arvestama. Samas annab kohus otsuses sellise hinnangu. Kohtuotsus on ühekülgne – esitatud on põhjalikud seisukohad hagejate väidete osas ja jäetud peaaegu kõik kostja argumendid tähelepanuta (näiteks MTÜS § 22 lg 5 rakendamise osas); 2) kohus on oluliselt rikkunud materiaalõigusnorme – MTÜS § 22 lg 5, ning jätnud kohaldamata

§ 2

lg 1, 2 ja § 68 lg 2, aga ka hea usu põhimõtte.

§ 2

lg 1 sätestab, et tsiviilõiguse allikad on seadus ja tava.

§ 2

lg 2 järgi tava tekib käitumisviisi pikemaajalisest rakendamisest, kui käibes olevad isikud peavad seda õiguslikult siduvaks. Ühistu eluruumide omanikud kui korteriühistu liikmed võtsid 17 aasta jooksul vastu otsuseid ainult eluruumide suhtes ning täitsid neid otsuseid, seega konkludentselt ehk kaudselt (

§ 68lg 3) pidasid neid otsuseid kohustuslikeks ja õiguslikult siduvateks.

Seega KÜ-s Kaevur on kujunenud välja tava, kus kõik otsused võetakse vastu ainult eluruumide omanike poolt, puudutavad üksnes eluruumide omanikke ja täidetakse eluruumide omanike poolt. Kohus leidis ekslikult, et hagejate erikohustuseks on vaidlustatavast otsusest tulenev kohustus ning hagejad peavad andma oma nõusolekud selle kohustuse suhtes. Tegelikult on erikohustuseks kohustus täita otsuseid, mis kohtlevad eluruumide ja mitteeluruumide omanikke erineval viisil, ning nõusolek sellise erikohustuse täitmiseks on antud 17 aastat tagasi. Seega ei saa hagejate nõue tugineda MTÜS § 22 lg-le 5, kuna vastavalt praktikale ja tavale on hagejad juba ammu aktsepteerinud eluruumide ja mitteeluruumide omanike erinevat kohtlemist. Hagejate nõusolek selle kohta, et lähtuda tuleb kehtivast tavast ja praktikast, tuleneb ka nende 19.11.2009 avaldusest kostja juhatusele, milles hagejad annavad mõista, et on nõus lähtuma ühe ruutmeetri maksumusest, mis on arvutatud metoodika alusel, mis mitteeluruumide omanikke ei arvesta. Hagejad on ka oma tegudega näidanud, et nad on nõus erikohustuse panemisega vaidlustatava otsuse alusel. Keegi neist ei ole esitanud vastuväidet otsusele üldkoosoleku käigus (protokollis on kirjas, et „...keegi ei tahtnud oma otsust protokollis fikseerida...“). MTÜS § 24 lg 3 sätestab, et mittetulundusühingu liige, kes üldkoosoleku otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Tegemist on seadusandja fiktsiooniga, mille kohaselt juhul, kui ühistu liige ei esita vastuväiteid otsusele ja ei lase neid kanda protokolli, loetakse ta otsusega nõustunuks. Sel põhjusel kaotab ta ka õiguse nõuda otsuse kehtetuks 5 tunnistamist. Asjaolu, et keegi hagejatest ei taotlenud vastuväidete protokolli kandmist, tähendab üheselt, et konkludentselt olid nad otsusega nõus. See on täiendavaks põhjuseks, miks hagejad ei saa tugineda sellele, et puudus MTÜS § 22 lg-s 5 nõutud nõusolek. Kostja on rõhutanud, et metoodika laienemine üksnes eluruumide omanikele ei tähenda seda, et mitteeluruumide omanikud on vabastatud neile kuuluvate ruumide ja maja kütmise kohustusest. Kui kostja tuvastab, et mitteeluruumide omanikud ei küta ruume piisaval määral ning tarbivad soojust eluruumide omanike arvelt, siis on kostjal võimalik esitada neile vastavad nõuded näiteks võlaõigusseaduse kahju hüvitamise regulatsiooni järgi. Kui eirata 17 aastat kehtinud ja õiguslikku jõudu omavat tava, siis tekitab see ühistule suuri probleeme. Kui esitada vastavalt mitteeluruumide omanikele (kellele kuulub ca 1/3 majast) arved, siis ei hakka nad kindlasti midagi tasuma. See toob kaasa ühistu võlgnevuse soojuse tarnija ees ja ilmselt jääb kunagi maja kütteta. Selleks, et muuta väljakujunenud tava, peab olema vähemalt üldkoosoleku otsus, mida vastu võetud ei ole. Kui nõustuda kohtuotsusega, siis võib see kahjustada korteriühistu kogu tegevust, kuna iga ühistu liige võib boikoteerida kõiki ühistu otsuseid, mis kohtlevad eluruumide ja mitteeluruumide omanikke erinevalt. Nõustuda ei saa kohtu väitega, et seadusest ei tulene, et mitteeluruumide omanikke ja korteriomanikke võib kohelda erinevalt. Mitteeluruumid kujutavad endast korteriomanditena registreeritud kaupluseid, keldreid ja äripindasid. Eluruumide omanike suhtes kehtestatud metoodika laiendamine neile oleks vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd tegemist on täiesti erinevate objektidega, millel on erinevad konstruktsioonid. Kütmise seisukohalt tuleneb eristamise vajadus ka VV 20.12.2007 määrusest nr 258 „Energiatõhususe miinimumnõuded“ ja selle lisast nr 2 „Energiavarustuse ruumitemperatuuride seaded“, mille järgi on üheks grupiks elamud, kus peetakse normaalseks temperatuuriks 21oC, ja teiseks grupiks kauplused, kus on normaalseks temperatuuriks 18oC. Täiesti ebamõistlik ja hea usu põhimõtte vastane oleks kulutada keldrite kütmiseks sama palju energiat, nagu kulutatakse eluruumide puhul. 5. S. Abryutina, V. Baloban, V. Novikov, M. Hramtsova ja S. Shtele vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist ning apellandilt vastustajate kasuks vastustajate menetluskulude väljamõistmist. Vastuväited: 1) Maakohus ei ole rikkunud menetlusnorme. Kohus on viidanud, et hindas tõendeid kogumis ja on loetlenud tõendid, millised on jäetud arvestamata. Sealhulgas ei ole viidatud kostja loetletud väidetavalt hindamata tõenditele. Tulenevalt KÜS § 3 lg-st 5 ja § 5 lg-st 1 on vaidlusaluse kortermaja mitteeluruumide omanikud igal juhul KÜ Kaevur liikmeteks. Jääb arusaamatuks, kelle vahel kostja väidetav tava ja praktika on kujunenud, hagejad ei ole seda tunnistanud. Mitteeluruumide omanike eraldi kohtlemise kohta puuduvad seotud isikute otsused ja kokkulepped.

§ 2sätestab, et tava ei saa muuta seadust.

VÕS § lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hagejatele on vastuvõtmatu, et nad peavad finantseerima liikmeid, kellele kuulub hoone pindalast ca 1/

1. Põhikirja ja seaduse vastuolu korral kohaldatakse seadusest tulenevat. Samas põhikiri ei erista mitteeluruumide ja eluruumide omanikke ning põhikirja p 17 alapunktist 4 tulenevalt peab ühistu liikmete registrit, kuhu kantakse ka ühistu liikme omanduses olevad mitteeluruumid. Mitteeluruumide omanike huviks on samuti hoone säilimise tagamine ning kohustuseks vajalike kulutuste kandmine. Hoone küttesüsteem läbib mitteeluruume, millega kaasneb igal juhul kütte kaudsete kulude hüvitamise kohustus. 6 Hagejate 19.11.2009 avaldus ei oma asjas tähtsust. Eeltooduga soovisid hagejad tõendada, et nad on nõus põhjendatud metoodika alusel tasuma küttekulusid, kuid antud dokumenti ei saa käsitleda nõustumisena vaidlusaluse metoodikaga. 2) Kohus on kohaldanud õigesti materiaalõigust. Kohus on leidnud, et juhul, kui hagejad on eelnevaid üldkoosoleku otsuseid erikohtlemise seisukohalt aktsepteerinud, ei välista see vaidlustatud üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude õigust. Hagejad ei ole ka eelnevalt aktsepteerinud erikohtlemist. Üldkoosoleku otsuse vastuvõtmine on sisult kokkuleppe sõlmimine, hagejatele on teadmata, millal on sõlmitud analoogseid kokkuleppeid, mille alusel pidid hagejad tasuma mitteeluruumide omanike eest kulusid. Juhul, kui kostja soovib vabastada mitteeluruumide omanikke teatud kuludest, tuleb igakordselt saada nõusolekud liikmetelt, kes hakkavad neid kulusid teiste eest kandma. Metoodika alusel ei ole võimalik objektiivselt kütte kaudseid kulusid arvestada. Metoodika ei hõlma 1/3 korterelamust ning juba ainuüksi seetõttu ei saa objektiivseid tulemusi. Metoodikal puudub ka kinnitus antud ala spetsialistide poolt. Apellandi väide, et hagejad on kaotanud õiguse vaidlustada üldkoosoleku otsust seoses MTÜS § 24 lg 3 tingimusega, tuleb jätta TsMS § 652 lg-st 4 tulenevalt tähelepanuta. Samas puudub vaidlus, et üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel olid sellele vastu nimelt hagejad ja üks hagejatest ei osalenud otsuse vastuvõtmisel. Hagejad soovisid, et see oleks nimeliselt koos põhjustega protokollis fikseeritud, kuid protokolli koostajad on jätnud selle osaliselt tähelepanuta (hagejatel puudub protokolli parandamise nõudeõigus). Protokollis on märgitud hagejate seisukoht, et „tuleb välja töötada uus metoodika, milline on vastavuses seadustega“. Seega on hagejad esitanud otsusele vastuväite, sh otsusele vastu hääletades, mis on omakorda käsitletav vastuväitena. Vastuväidete esitamist on kostja tunnistanud vastuses hagiavaldusele ja 30.09.2009 seisukohas. Arusaamatu on kostja seisukoht, et ca 1/3 hoone omanike arvestamine kulude kandmisel tekitab probleeme ning kulusid võib sisse nõuda teistel alustel. Eelkõige tuleb liikmed kutsuda küsimuse otsustamisele. Juhul, kui antud liikmed ei nõustu koosoleku otsustega, on neil samuti õigus kaitsta oma huvisid kohtusse pöördumise teel. Juhatus ei ole mitteeluruumide omanikke püüdnudki otsustamisele kaasata, mis on omakorda otsuse tühisuse aluseks. Hagejad on esitanud omapoolsed võimalused asjatundjate uurimustööna, mis võimaldavad välja arvestada individuaalselt kõigi liikmete kulude määrad.
2. KÜ Kaevur esitas ringkonnakohtule arvamuse vastustajate vastuse kohta, märkides, et TsMS § 442 lg 7 sätestab, et kohtuotsuse kirjeldavas osas märgitakse esitatud tõendid. Apellandi viidatud tõendid kohtuotsuses märgitud ei ole. Vastustajad viivad kohtu eksitusse, väites, et nad peavad finantseerima teisi liikmeid. Juhul, kui keegi liikmetest tarbib soojust teiste arvel ega küta oma ruume piisaval määral, siis on tegemist faktilise olukorraga, kus konkreetne liige rikub oma kohustust ning tekitab sellega teistele kahju. Vaidlustatavasse otsusesse ega metoodikasse see küsimus ei puutu. Hagejad ei vaidlustanud kostja kirjeldatud tava ja praktikat maakohtus ning TsMS § 231 lg 2, 4 alusel pidas kostja esitatud tõendeid piisavaks. Hagejate käitumine tingib vajaduse esitada täiendavaid tõendeid. Nii hagejate 19.11.2009 avaldus kui teised tõendid ning hagejate esindaja kinnitus kohtuistungil ja vastus apellatsioonkaebusele viitavad, et hagejad on nõus sellega, et metoodika laieneb üksnes eluruumide omanikele. Hagejaid häirib vaid tasu suurus. 7 Kostja tugines MTÜS § 24 lg-le 3 alles apellatsioonkaebuses põhjusel, et tema heaks tahteks on olnud saada vastus küsimusele, kas kinnitatud metoodika sisu on põhjendatud. Protokollis on kõik asjaolud kajastatud õigesti. Koosolekust osavõtnute nimekirjal on kõigi hagejate allkirjad olemas (kaks hagejat võtsid koosolekust osa esindaja kaudu). Hagejad ei esitanud vastuväiteid otsuse vastu. Hääletamine kehtestatud metoodika vastu ei ole käsitletav otsusega mittenõustumisena. Protokolli parandamise nõudeõigus tuleneb eraõiguse üldpõhimõttest, et lubatud on kõik see, mis ei ole keelatud. Keskküttesüsteem ei läbi AS-le VILDE kuuluvat mitteeluruumi nr M7 (pindala 151 m2).
3. Tartu Ringkonnakohus kaasas 18.05.2010 määrusega tsiviilasja menetlusse kostja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna OÜ Atako. OÜ Atako esitas ringkonnakohtule seisukoha, mille kohaselt on OÜ Atako oma äritegevuses alati lähtunud sellest, et ta ei ole korteriühistu liige. Sellest on lähtunud ka korteriühistu. Kui tekib vajadus lahendada mingi küsimus, siis lahendatakse see OÜ Atako ja korteriühistu kui võrdväärsete partnerite vahel eraldi sõlmitava ühekordse kokkuleppe alusel. Mitteeluruume ei saa pidada maja osaks – tegemist on esimesel korrusel paiknevate juurdeehitistega. Kirjeldatud tava ja praktikat tõendavad kõik esitatud dokumendid. Kohus on oluliselt rikkunud isikute otsustusvabadust (PS § 19). Metoodika laiendamine mitteeluruumide omanikele riivaks ka nende ettevõtlusvabadust (PS § 31), sest sellega kehtestataks neile mõttetud ja ebavajalikud koormised. Metoodika laiendamine oleks välistatud ka tehniliselt – mõned metoodikas arvestatud küttesüsteemi elemendid mitteeluruumides puuduvad. Metoodika laiendamine oleks vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega. Korterite ja äriruumide konstruktsioonid ning sihtotstarve on erinevad. Erinevate õigusaktidega on seadusandja eristanud eluruumide ja mitteeluruumide omanike staatust (ohutus- ja sanitaarnõuded, energiatõhususe miinimumnõuded jne). Sel põhjusel ei ole eluruumide ja mitteeluruumide omanike samasugune kohtlemine üldse lubatav. Antud juhul on eluruumide omanike erikohustuseks kohustus aktsepteerida üldkoosoleku otsuseid, mis võetakse vastu üksnes eluruumide omanike poolt ja puudutavad üksnes eluruumide omanikke. Eluruumide omanike (st ka hagejate) nõusolek sellise erikohustusega väljendub 17 aastat kehtiva tava ja praktika aktsepteerimises ja järgimises. Seega oli hagejate nõusolek olemas, mis välistab üldkoosoleku otsuse vaidlustamise MTÜS § 22 lg 5 alusel. Hagejad ei ole lasknud oma vastuväiteid protokollida ning seega ei olnud neil MTÜS § 24 lg 3 järgi õigust üldkoosoleku otsust kohtus vaidlustada. Samuti viitab hagejate tegevusetus (mittepalumine kanda vastuväited protokolli) nende kaudsele nõustumisele otsusega. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhejndused ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ning järginud asja menetlemisel menetlusnorme. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning kooskõlas TsMS § 654 lg 6 ei korda neid käesolevas otsuses.
5. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et käesolevas asjas ei kohaldu Korteriühistuseadus, kuna korteriühistus väljakujunenud tava kohaselt võeti eluruumide omanikest ühistu liikmete kohta otsused vastu korteriühistu üldkoosolekul, kuhu ei kutsutud korteriühistu mitteeluruumidest omanikke ning nad ei pidanudki osalema otsuste vastuvõtmisel. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriühistu pidi üldkoosoleku kokkukutsumisel ja otsuste vastuvõtmisel lähtuma kehtivatest seadustest. Apellandi esindaja 8 märkis ringkonnakohtu istungil, et tava ei saa seadust muuta, kuid siiski jäi seisukohale, et korteriühistu liikmed võivad otsustada nii, et üldkoosolekul osalevad ja seal vastuvõetud otsused kehtivad üksnes eluruumide omanike suhtes. Ringkonnakohus eeltoodud seisukohaga ei nõustu.
6. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta apellandi poolt apellatsioonikohtus esitatud väite, et hagejatel ei olnudki MTÜS § 24 lg 3 tulenevalt õigust hagi esitada, kuna nende vastuväited ei ole nõuetekohaselt protokolli kantud. Apellantide esindaja möönis, et maakohtus nad seda vastuväidet ei esitanud ning ei seadnud hagejate õigust nõue esitada kahtluse alla, kuna ei pidanud vajalikuks kõiki vastuväiteid kohe kohtule esitada. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 230 lg 1 ja 329 lg 1 koosmõjust tulenevalt peab menetlusosaline oma väited ja vastuväited esitama nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab. TsMS § 231 lg 2 kohaselt poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Sama sätte
7. lõike kohaselt omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Asja materjalidest nähtub, et kostja vastas kirjalikult hagile, esitas asjas oma väidete kinnitamiseks tõendid ja osales maakohtu istungitel, kuid ei esitanud kordagi vastuväidet, et hagejad ei esitanud üldkoosolekul oma vastuväiteid. Ringkonnakohtu arvates oli maakohus sellises olukorras õigustatud lähtuma poole, keda esindas õigusteadmistega esindaja, omaksvõtust. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et kuna apellant ei vaidlusta asjaolu, et vaidlusalusele üldkoosolekule ei kutsutudki mitteeluruumidest ühistu liikmeid, siis on rikutud 06.08.
8. a üldkoosoleku kokkukutsumise korda ning tulenevalt MTÜS § 241 lg 1 on tegemist tühise otsusega.
9. Apellandi väited, et 06.08.2009.a üldkoosoleku otsuse p-ga 2 kehtestatud tasu arvestamise korra muutmine rikub mitteeluruumidest ühistu liikmete ettevõtte vabadust ning on vastuolus hea usu põhimõttega, ei ole asjakohased. Käesolevas asjas ei ole maakohus otsustanud kuidas peab korteriühistu tarbitud soojuse eest tasu metoodika kinnitama ning ei ole selles osas teinud ka ettekirjutusi.
10. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Üllar Roostoja Viivi Tomson 9 Andra Pärsimägi