Obsah (4)

§ 127§ 335§ 101§ 140

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Mare Merimaa, Kaupo Paal, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 04.november 2010, Tallinn Tsiviilasja number 2-08-86792 Ts

§ 127ebaõigesti kohaldamata.

31.12.2009 sõlmitud üürileping ei tõenda nõutava üüri suuruse ülemäärasust 2007.-2008.a osas. Hiljemalt 2009.a algusest on üürihinnad oluliselt langenud ning 2009.a lõpus ei olnud võimalik korterit üürida sama hinnaga, nagu

1. ja 2008.a. Kostja oli viivituses korteri tagastamisega 2006.-2008.a. Kui kostja ei oleks rikkunud oma kohustust korter üürilepingu lõpetamise järgselt tagastada, oleks hagejal olnud see võimalik 2006.-2008.a välja üürida, mil ta oleks saanud üüritulu 6000-7000 krooni kuus.
2. Kostja vastuväide üüri ülemäärase suuruse kohta on tõendamata. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et samasuguse asja üür ajavahemikul november 2006oktoober 2008 oleks hageja poolt väidetust ja tõendatust väiksem. Kohus jättis ebaõigesti tähelepanuta Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ arvamuses märgitud turuhinna. Hindamisaktis on märgitud, et korteri miinuseks on korteri seisukord ja see kajastub ka üürihinnas. Vaidlusaluse korteri kohalik keskmine üürihind on leitud väga konservatiivselt, madalamana ka rahuldavas seisukorras oleva korteri hinnast. 4
3. Kohtu järeldus, mille kohaselt

§ 335

järgi kahjuhüvitisena nn turuhinnaga üüri nõudmine on võimalik juhul, kui üürileping sõlmiti turutingimustel, ei põhine seadusel. 12.

§ 101

kohaselt on õiguskaitsevahendi valik võlausaldaja õigus, seda hoolimata asjaolust, et mõni õiguskaitsevahend võib võlgnikule olla võlausaldaja valitud õiguskaitsevahenditest vähemkoormav. Seadus on suunatud kohustuse täitmisele, mitte selle rikkumise soodustamisele.

§ 101

sätestatud õiguskaitsevahendi valimise osas on analoogia alusel kohaldatav

§ 335sätestatud kahjuhüvitise alternatiivi valikul.

Kohtu mõttekäik, mille kohaselt üürilepingus kokkulepitud üürist lähtumine tuleneb asjaolust, et hageja pidi teadma, et olemasoleva üürisuhte lõpetamine võib osutuda keerukaks ja aeganõudvaks, ei ole arusaadav. Vastus apellatsioonkaebusele

1. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, leides, et see ei ole piisavalt põhjendatud ning on ilma igasuguse aluseta, mistõttu tuleb see jätta täielikult rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
2. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada osas, millega kohus jättis hageja kahju hüvitamise nõude osaliselt rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata.
3. Pooled ei vaidle selle üle, et poolte vahel oli üürisuhe; 01.09.2006 ütles hageja üürilepingu erakorraliselt üles alates 01.11.2006 põhjusel, et kostja ei tasunud hagejale üüri; 17.06.2008 kohtuotsusega kohustati kostjat eluruum hagejale tagastama ja üle andma; kohtuotsus täideti 01.10.2008 kohtutäituri poolt; kostja viivitas eluruumi tagastamisega ajavahemikul 01.11.2006-01.10.2008, s.o 23 kuud. Vaidlus on selle üle, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt

§ 335

alusel üüritud asja tagastamisega viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Hageja nõuab kostjalt kahjuhüvitisena üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, kostja on nõus tasuma kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri. 16. Ekslik ja seadusel mittepõhinev on maakohtu seisukoht, nagu saaks

§ 335

järgi kahjuhüvitisena nn turuhinnaga üüri nõuda juhul, kui üürileping oli sõlmitud turutingimustel. Ringkonnakohtu hinnangul ei oma kahjuhüvitise nõude lahendamisel tähtsust ka see, kellega oli üürnikul varasem üürisuhe ning kas üürileandja pidi olema teadlik üürisuhte lõpetamise keerukusest ja ajakulust. Ringkonnakohtus leiab ka seda, et käesoleva asja lahendamisel ei oma tähtsust, millise üüri suurusega sõlmiti 31.12.2009 vaidlusaluse eluruumi üürileping uue üürnikuga. 31.12.2009 sõlmitud üürileping ei tõenda tavalise üüri suurust 2006.-2008.a, s.o ajal, mil kostja rikkus üüritud asja tagastamata jätmisega hageja õigusi. 17.

§ 335

reguleerib nõudeid, mis on üürileandjal üürniku suhtes siis, kui üürnik pärast lepingu lõppemist asja ei tagasta. Kuni asja tagastamiseni võib üürileandja nõuda üürnikult kas kokkulepitud üüri või siis üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Seega on üürileandjal õigus valida, kas ta nõuab kahjuhüvitisena kokkulepitud üüri või samasuguses asukohas oleva samasuguse asja tavalist üüri. Vahe on üksnes selles, et kui üürileandja soovib üürniku käest nõuda kahju hüvitamiseks kokkulepitud üüri tasumist, ei pea ta sellise nõude suurust täiendavalt tõendama. Kui aga üürileandja soovib nõuda üüri, mis on samasuguses 5 asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, siis peab üürileandja tõendama, et tema poolt nõutav kahjuhüvitis vastab tavalise üüri määrale. Hageja esitas oma nõude tõendamiseks Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ arvamuse tavalise üüri kohta ajal, mil kostja ei tagastanud hagejale üüritud asja. Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus selle tõendi otsuse tegemisel ebaõigesti arvestamata ja ringkonnakohus peab selle tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks (TsMS § 652 lg 5).

1. Iseenesest on õige, et Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ arvamus on koostatud välise ülevaatuse põhjal, sest hindajal ei olnud võimalik korterisse nr 1 pääseda. Korteri viimistluse ja selle seisukorra kirjeldamisel lähtuti omaniku esindaja ütlustest (t lk 21). Ringkonnakohtu hinnangul ei tähenda see iseenesest seda, et eelnimetatud arvamust ei saa otsuse tegemisel arvestada, nagu leidis maakohus. Arvamuses märgitu kohaselt arvestati tavalise üürimäära kindlakstegemisel korteri halva seisukorraga ja see kajastub ka üürihinnas. Võrreldavate objektide puhul on märgitud, et need on vaidlusalusest eluruumist oluliselt paremas seisukorras, mis järeldub ka üüri suuruste võrdlustabelist (t lk 25). Kostja ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et vaidlusaluse eluruumi või samasuguses asukohas oleva samasuguse asja tavaline üür ajavahemikul november 2006-oktoober 2008 oleks olnud väiksem, kui arvamuses leiti. Eeltoodud asjaoludel puudub alus kahelda Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ arvamuses märgitud tavalise üüri suuruste õigsuses ja seda tõendit tuleb otsuse tegemisel arvestada.
2. Võttes aluseks Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ arvamuses märgitud andmed, tuleb kostjal

§ 335

alusel tasuda hagejale kahjuhüvitisena 153 000 krooni järgmise arvestuse alusel: ajavahemiku eest november 2006-veebruar 2007 6500 krooni kuus, s.o kokku 4x6500=26 000 krooni, ajavahemiku eest märts 2007-märts 2008 7000 krooni kuus, s.o kokku 13x7000=91 000 krooni, ajavahemiku eest aprill 2008-november 2008 6000 krooni kuus, s.o kokku 6x6000=36 000 krooni. Kostja ei ole asja menetluse käigus väitnud, et hagejal ei oleks olnud võimalik viivitatud aja jooksul asja uuesti välja üürida. Kostjalt kahjuhüvitisena samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavalise üüri väljamõistmine täidab

§ 127

lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise eesmärki, s.o asetab hageja olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. 20. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaks kohtule

§ 140lg 1 järgi aluse kahjuhüvitise vähendamiseks.

Seda kinnitas ringkonnakohtu istungil ka kostja esindaja. 21. Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse ja teeb uue otsuse hagi täies ulatuses rahuldamise kohta, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi kõik hagimenetluse kulud kostja, kelle kahjuks otsus tehti. M.Merimaa K. Paal A. Tänav