Obsah (5)

§ 72§ 74§ 71§ 73§ 80

Tsiviilasi nr 2-09-60539 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tartu Maakohus Tartu Kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Kersti Kerstna-Vaks Kohtuotsuse tegemise aeg 4. november 2010, kirjalikus menetlus

§ 72lg 1 ei anna kaasomanikule õigust välja üürida asja mõttelist osa. Kostjate vahel sõlmitud rendileping on Ts

ÜS § 87 alusel tühine, sest on vastuolus

§ 74

sätestatud keeluga koormata kaasomandi osa võlaõigusliku kasutuslepinguga ilma teise kaasomaniku nõusolekuta. Hageja palub kohtul tuvastada kostjate vahel sõlmitud rendilepingu tühisuse.

1. detsembril 2009 (lk 36) on hageja esitanud hagiavalduse täienduse. Hageja täiendas hagi uue nõudega ja taotleb AÜS § 80 lg 1 ja 2 alusel keelata kostjal 2 Kastani 48a, Tartus asuva garaaži kasutamine ning nõuda nimetatud garaaž kostja 2 valdusest välja hageja valdusesse. Eeldusel, et kohus tuvastab rendilepingu tühisuse, puudub kostjal 2 igasugune õiguslik alus Kastani 48a garaaži kasutamiseks ning hagejal on õigus nõuda, et kostja 2 garaazi vabastaks ning lõpetaks selle kasutamise. Kohus on hagi taganud
2. Märtsi 2010 määrusega (lk 65). Kohus keelas hagi tagamiseks kostjal 2 garaazi asukohaga Kastani 48a, Tartu kasutamise ulatuses, mis on märgitud garaaži ruumide plaanil kollase piirjoonega ning mis hõlmab autotõstukeid 1ja 2, katelt, elektrikilpi, ventilatsioonikambrit, gaasitestrit, elektririiulit, laoruumi ja kontoriruumi; kohus keelas kostjal 2 ka laiendada enda valdust garaažile asukohaga Kastani 48a ja paigutada enda seadmeid ja vahendeid garaaži ruumide plaanil kollase piirjoonega tähistatud alale. Kohus kohustas ka kostjat 2 2 võimaldama hagejal kasutada garaaži ruumide plaanil numbriga 4 ja kollas värviga tähistatud autotõstukit. KOSTJA 1 SEISUKOHT Kostja 1 esindajana vastas kohtule kõigepealt lepingulise esindajana Toomas Mustimets, kes teatas samal ajal ka, et tal puudub juriidiline eriharidus. Kostja 1 esindajana esitas kohtule kirjaliku vastuse advokaat Ene Ahas
3. Juunil 2010 (lk 72). Kostja Saul Peebsen ei tunnista hagi ja palub jätta hagi rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et Kastani tn 48a Tartus asuva kinnistu kaasomanike vahel puudus kokkulepe kinnistu kasutuskorra kohta. Hageja poolt hagiavalduses esitatud väited selle kohta, et kaasomanike vahel oli aastate jooksul välja kujunenud tavaõiguslik kasutuskord, mida pooled on enda käitumisega kinnitanud ning aktsepteerinud, on ebaõiged ja ei vasta tegelikkusele. Asjaolu, et hagejal oli aastate vältel võimalik ainuisikuliselt kasutada Kastani tn 48a kinnistul asuva ehitist, sh I korrust, oli tingitud sellest, et hageja ei võimaldanud teisel kaasomanikul (kostjal 1 Saul Peebsenil) teostada

§-st 68 lg 1 tulenevat õigust vallata ja kasutada talle kuuluvat vara. Hageja ei arvestanud pikema perioodi vältel kostja 1 kui teise kaasomaniku

§-st 71 lg 3 tuleneva õigustega ühise asja suhtes (takistanud teise kaasomaniku kaaskasutust). Nimetatud põhjustel oligi kostja 1 sunnitud omal ajal taotlema kohtu korras kaasomandi lõpetamist. Hageja ignoreeris järjekindlalt ja pikema perioodi vältel kostja 1 püüdeid leppida kokku kinnistu kasutuskord ning ei võimaldanud kostjal 1 kasutada talle kuuluvat mõttelist osa kinnistust.

§ 71

lg 1 järgi on kaasomanike osad ühises asjas võrdsed ning sellest tulenevalt on põhjendamatu asuda seisukohale, et kostja 1 kasutuses olevaks osaks kaasomandis olevast asjast tuleb lugeda Kastani tn 48 asuva ehitise teine korrus, mida hageja ei kasutanud aktiivselt oma majandustegevuse raames. Vaidlustatud lepinguga ei ole rikutud teise kaasomaniku ühise asja kaaskasutusõigust, kuna kostja I ei ole kaasomanikuna käsutanud kaasomandit tervikuna. Vaidlustatud lepinguga on kostja 1 käsutanud talle kuuluvat mõttelist osa ühisest asjast, millest tulenevalt ei saa olla riivatud hageja kui teise kaasomaniku õigused ja huvid. Kaasomanik on temale kuuluva mõttelise osa omanikuks ja võib seda käsutada nagu ainuomandit, sh koormata (

§ 73lg 1), vajamata selleks teise kaasomanik(e)u nõusolekut.

Ainsaks kitsenduseks on teiste kaasomanike ostueesõigus kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik (

§ 73lg 2).

Hageja ei ole nimetatud fakti ka otsesõnu vaidlustanud, vaid on hagiavalduses tuginenud väitele, et kostja 1 on käsutanud kaasomandi eset tervikuna, mis ei vasta aga tegelikkusele. Kostja 1 ei ole käsutanud kaasomandi eset tervikuna, vaid üksnes talle omandiõiguse alusel kuuluvat osa andes selle rendile kostjale 2. Sellest tulenevalt ei ole vaidlustatud kostjate vaheline rendileping tühine, tegemist ei ole kaasomandi terviku käsutamisega, mille korral kuuluksid kohaldamisele

§ 74, Ts

ÜS § 87 sätted ning vajalik oleks teise kaasomaniku nõusolek tehingu tegemiseks. Vindikatsioonihagi on alusetu, hageja õigust vallata talle kuuluvat osa ühisest asjast ei ole rikutud; puudus vajadus hagi tagamiseks, kuna kohtu poolt määratud kinnistu kasutuskord vastas tegelikule olukorrale. Ei ole täidetud vindikatsioonihagi esitamise eeldused – ei ole toimunud hageja kui kaasomaniku valdusõiguse rikkumist; hageja ei ole tõendanud, et kostja 2 on kasutanud just temale kuuluvat osa ühisest asjast (ei ole tõendanud väljaandmisnõude esitamise õigust); kostja 2 valduses ei ole olnud hagejale kuuluvat osa ühisest asjast (kostja 2 valduses oli kostjale 1 kuuluv osa ühisest asjast). Kostja 2 ei ole kohustatud andma valdust üle hagejale, kuna tema valdus põhineb õiguslikul alusel (rendileping kinnistu kaasomanikuga kostja 1, kellel on seadusest tulenev õigus vallata, kasutada ja käsutada talle kuuluvat mõttelist osa ühisest asjast). Nimetatud väiteid tõendab muuhulgas ka asjaolu, et hageja ei ole esitanud väljanõudmisnõuet kostja 1 kui kaudse valdaja vastu. 3 Kohtu poolt hagi tagamise korras kinnitatud Kastani tn 48 a kinnistu kasutuskord vastas tegelikule kasutuskorrale juba enne hageja poolt hagiavalduse esitamist, mistõttu puudus igasugune vajadus hagi tagamise abinõude kohaldamiseks. Hageja poolt hagiavalduses väited selle kohta, et on takistatud autotõstukite kasutamine ei vasta tegelikkusele.

1. septembril 2010 avaldas kostja 1 esindaja veel järgmist. Juhul kui pooled ei jõua asja lahendamisel kompromissini, siis hagi rahuldamise korral taotleb kostja 1 TsMS § 162 lg 4 alusel jätta menetluskulud osaliselt või täies ulatuses hageja kanda, kuna faktiliselt ei ole kostja 1 kunagi takistanud hageja seadusest tulenevat õigust kasutada temale kuuluvat osa kaasomandis olevast kinnistust. Kostja 2 asus Kastani 48 asuvaid ruume kasutama esmalt hagejaga sõlmitud rendilepingu alusel, kusjuures hageja ei küsinud kostjalt 1 selleks nõusolekut. Seega on kostja käitumine olnud vastavuses hageja enda käitumisega kaasomandis oleva vara käsutamisel. Puudus vajadus hagi tagamise taotluse esitamiseks ja hagi tagamise abinõude kohaldamiseks, kuna kaasomandis oleva kinnistu faktiline kasutamine kaasomanike poolt oli vastavuses kohtu poolt määratud kasutuskorraga juba enne hagi esitamist. KOSTJA 2 SEISUKOHT (lk 52) Kostja 2 palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja 2 hakaks garaazi kasutama
2. Oktoobrist 2007 hagejaga sõlmitud üürilepingu alusel. Hageja esitles end ruumide omanikuna. Aja möödudes soovis hageja kostjast 2 kui konkurendist vabaneda ja nimetatud põhjusel ei olnud nõus lepingut jätkama. Kastanu 48 a on kaasomandis ja kostja 1 oli nõus kostjale 2 rentima talle kuuluvat osa kaasomandist. Kostja 2 ei ole hõivanud hagejale kuuluvat osa kaasomandist. Kostja 2 on käitunud õiguspäraselt. Kostjale 2 jääb rausaamatuks, kuida son võimalik tõlgendadaruumide kaasomanikega sõlmitud rendilepinguid selliselt, et ühe kaasomanikuga (hagejaga) sõlmitud leping ilma teise kaasomaniku teadmiseta on kehtiv, sama skui teise kaasomanikuga (kostja 1) sõlmitud leping ei ole kehtiv. Fakt on see, et mõlemad kaasomanikud on olnud teadlikud kostja 2 tegutsemisest Kastani 48a ruumides ning seetõttu ei saa väita, et kostja 2 on kasutanud ruume ilma teise kaasomaniku nõusolekuta. KOHTU SEISUKOHT ja PÕHJENDUSED Pooltel puudub vaidlus selles, et kinnistu asukohaga Kastani 48a Tartus on hageja ja kostja 1 kaasomandis alates
3. Aprillist 2006 (lk 13). Tartu Maakohtu
4. Novembri 2008 otsusega lõpetas kohus hageja ja kostja 1 kaasomandi vaidlusalusele kinnistule, otsustas kinnistu müüa avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada võrdselt hageja ja kostja 1 vahel. Käesolevaks hetkeks kinnisasja avalikul enampakkumisel veel müüdud ei ole ning see on jätkuvalt hageja ja kostja 1 kaasomandis.
5. Oktoobril 2009 sõlmisid kostjad 1 ja 2 üürilepingu, mille punkt 1 kohaselt andis kostja 1 kostja 2 kasutusse garaazi ruumid asukohaga Kastani 48a, Tartus, st et üürniku kasutusse läheb hoone esimesest korrusest poole suurune mõtteline osa. Lepingu punkt 2.1 kohaselt oli lepingu tähtaeg
6. Novembrist 2009 kuni
7. Oktoobrini 2010 (lk 28). Pooled vaidlevad selles, kas kostja 1 oli õigustatud ilma hageja nõusolekuta sõlmima kinnistu mõttelise osa üürilepingut kostjaga 2 ja kas see leping on kehtiv.

§ 74

kohaselt võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on korduvalt, sh 23. Oktoobri 2007. A otsuses nr 3-2-1-85-07 olnud seisukohal, et

§ 74

keelab muu hulgas kaasomandis oleva asja koormamise kasutuslepinguga ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta ning kõigi kaasomanike nõusoleku puudumise korral on kaasomandi osa koormamine kehtetu. TSÜS § 87 järgi on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Seega on kostjate 1 ja 2 vahel 27. Oktoobril 2009 sõlmitud üürileping TSÜS § 87 alusel tühine, kuivõrd see on vastuolus

§ 74

sätestatud keeluga koormata kaasomandis olevat asja võlaõigusliku kasutuslepinguga ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta. Pooltel puudus ka kokkulepitud kasutuskord, mille raames oleks 4 võinud iga kaasomanik enda valdust võlaõiguslikul alusel ka ilma teise kaasomaniku nõusolekuta edasi anda.

§ 80

lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Kohus on tuvastanud, et kostja 2 valdus on tekkinud tühise tehingu alusel, seega on see õigusliku aluseta. Tähelepanuta tuleb jätta kostja 1 vastuväide, et kostja 2 valduses on olnud üksnes kostjale 1 kuuluv osa ühisest asjast. Vaidlusalune kinnistu ei ole jagatud reaalosadeks, samuti puudub kokkulepitud kasutuskord, seega ei ole kaasomanike osad ja valdus asjas mingiski osas määratletud ja neile kuuluvad üksnes mõttelised osad kinnisasjast. Hageja kui kaasomaniku valdusõiguse rikkumine on toimunud. Hagi tuleb täielikult rahuldada. Hagihinna määramine ja menetluskulud Hageja on tasunud asjas riigilõivu 10000 krooni. Esialgses hagiavalduses on hageja leidnud, et hagihind tühisuse tuvastamise nõudes on 25 000 krooni, tegemist on mittevaralise nõudega. Hagi esitamisel ei olnud hagejale teada, kui suur on kasutustasude summa, et määrata hagihind TsMS § 128 alusel.

1. detsembril 2009 esitas hageja täiendavalt vindikatsioonihagi ja määras ka siis hagi hinnaks 25 000 krooni (lk 38). Hageja märkis, et vindikatsioonihagi on oma olemuselt mittevaraline hagi. Kohus ei nõustu hageja poolt määratud hagi hinna ja tasutud riigilõivu summaga. TsMS § 136 lg 1 ja 4 kohaselt võib kohus määrata hagi hinna siis, kui ta leiab, et hageja nimetatud hind ei vasta tegelikkusele. Tsiviilasja hinda võib kohus muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. Kohus leiab, et hageja nimetatud hagihind ei vasta tegelikkusele. Hageja esialgse nõude puhul tuli hagihind määrata TsMS § 128 alusel (hagihind kasutuslepingu puhul). Käesoleval juhul oli kasutuslepingus kokkulepitud kasutustasude kogusumma aastas 24 000 krooni, millelt kuulus tasumisele tõepoolest riigilõiv 5000 krooni. Kohus ei nõustu hagejaga, et vindikatsioonihagi on oma olemuselt mittevaraline hagi. TsMS § 126 lg 1 kohaselt isiku valdusest asja väljanõudmisel määratakse hagihind asja väärtusega. Asjas ei kohaldu TsMS § 128 kui erinorm, sest valduse väljaandmist ei hageta mitte seoses lepingu lõppemisega, vaid tühise tehinguga. Hagejale kuulub pool mõttelist osa kinnistust. Üürilepingu kohaselt on üürilepingu esemeks hoone esimesest korrusest poole suurune mõtteline osa.
2. veebruaril 2006 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu p 3.2 kohaselt oli lepingu eseme müügihinnaks 1 200 000 krooni (lk 96). Hageja nõudest ja üürilepingust nähtub, et hageja nõuab kostja valdusest välja mitte poolt mõttelist osa, vaid neljandikku (poolt mõttelist osa esimesest korrusest). Kohus arvestab hagihinna määramisel üldteada asjaoluna kinnisvara hindade langusega riigis perioodil 2008-2010, mistõttu määrab kohus vindikatsioonihagi hinnaks 300 000 krooni. TsMS § 134 lg 3 kohaselt kui tuvastushagi esitatakse koos sellega seotud varalise nõudega, loetakse hagihinnaks üksnes varalise nõude hind. Seega on lõplikuks hagihinnaks 300 000 krooni, millelt kuulub tasumisele riigilõiv 30 000 krooni. Kuna hageja on tasunud riigilõivuna 10 000 krooni, siis tuleb täiendavalt asjas tasuda riigilõivu riigile 20 000 krooni. TsMS § 162 lg 1 sätestab üldnormina, et menetluskulud kannab hagimenetluses pool, kelle kahjuks otsus tehti. Samas sätestab sama paragrahvi lõige 4 erinormina, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kostja 1 taotleb
3. Septembri 2010 menetlusdokumendis kulude jätmist täielikult või osaliselt hageja kanda sel põhjusel, et faktiliselt ei ole kostja 1 kunagi takistanud hageja seadusest tulenevat õigust kasutada temale kuuluvat osa kaasomandis olevast kinnistust. Kaaskostja asus vaidlusaluseid ruume kasutama esmalt just hagejaga sõlmitud rendilepingu alusel, milleks hageja ei küsinud kostja 1 luba. 5 Hageja on kostja 1 nimetatud menetlusdokumendile
4. Septembril 2010 ka vastanud, kuid ei ole esitanud vastuväiteid kostja 1 poolt ettepandud menetluskulude jaotamisele ja TsMS § 164 lg 4 kohaldamisele. Hageja üksnes märgib, et praegune tsiviilvaidlus on välja kasvanud kostja 2 omavolilisest ja agressiivsest käitumisest. Kohus on asjas tuvastanud, et kõigepealt sõlmis hageja

§-i 74 rikkudes kostjaga 2 tühise üürilepingu ja nõudis selle täitmist. Just

1. Oktoobril 2007 sõlmitud tühise üürilepingu alusel sai kostja 2 valduse vaidlusalusele osale garaažist. Kui siis kostja 2, soovides tagada oma valduse säilimist, sõlmis teise kaasomanikuga (kostja 1) samasuguse tühise üürilepingu sama ruumi kasutamiseks, pöördus hageja kohtusse üürilepingu tühisuse tuvastamise nõudega. Kohus leiab, et hageja on käitunud kostjaga 2 rendilepingu sõlmimisel ja selle vaidlustamisel vastuoluliselt. Kostja 2 sai algselt valduse vaidlusalusele garaažile just hageja enda tegevuse tõttu – tühise üürilepingu alusel. Hageja on kohtule esitanud Skorpioni Julgestusteenistuse AS-i raportid
2. novembrist 2009, millest tõepoolest nähtub väljakutse alusena poolte vaheline konflikt seoses Kastani 48a, Tartus valdusega, mis oli tingitud ilmselt asjaolust, et kostja 2 soovis jätkata oma valdust vaidlusalusele garaazile tühise üürilepingu alusel. Samas ei muuda selline osapoolte vaidlus olematuks asjaolu, et algselt lubas kostjal 2 garaazi kasutada ikkagi hageja, leppimata selleks kokku teise kaasomanikuga. Kohus leiab, et tuvastatud asjaoludel on tõepoolest ebaõiglane panna kõik menetluskulud kostjate kanda, kelle kahjuks tehti otsus. Kohus leiab, et kõik kulud tuleb jätta poolte endi kanda. Seoses sellise menetluskulude jaotusega tuleb hagejalt välja mõista riigi kasuks täiendav riigilõiv 20 000 krooni. Kohtunik 6