KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Kohtunik Elle Kask Otsuse kuulutamise aeg ja koht 26.04.2010, Tallinn Haldusasja number 3-06-2446 Haldusasi OÜ Veksmar (pankro

RakS) § 13 lõige 1 sätestab, et kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sealhulgas pooleliolev ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks, kui seaduses ei sätestata teisiti. Asjaõigusseaduse (

) § 92 lõike 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Sama paragrahvi 2. lõige täpsustab, et kui vallasasi on juba omandaja valduses, piisab omandi tekkimiseks võõrandaja ja omandaja vahelisest kokkuleppest omandi ülemineku kohta.

§ 32

kohaselt on valdus tegelik võim asja üle.

§ 33

lõike 1 kohaselt on valdaja isik, kelle tegeliku võimu all asi on.

§ 34lõige 2 sätestab, et valdus on seaduslik, kuni ei ole tõendatud vastupidist.

Kui AS ESMAR müüs 04.10.1994 Ühistule Mahyd- Leti Arendusfirma Kolga– Aabla külas asuvad ehitised, mille koosseisus oli muuhulgas spordikompleks ja 50 puittelki, anti ostjale üle ka puittelkide valdus, kuna ostja asus omandatud ehitiste üle tegelikku võimu, s.h käsutusõigust teostama. Kui Ühistu Mahyd-Leti Arendusfirma müüs 17.11.1994 H. S.le Kolga- Aabla külas asuvad ehitised, mille koosseisus oli spordikompleks (kuid ei olnud puittelke), ei andnud müüja puittelkide valdust ostjale üle ning ostja ei asunud puittelkide üle tegelikku võimu, s.h käsutusõigust teostama. See tähendab, puittelkide valdajaks jäi edasi Ühistu Mahyd- Leti Arendusfirma.

§ 32

, § 33 lõike 1 ja § 34 lõike 2 kohaselt oli Ühistu Mahyd-Leti Arendusfirma puittelkide seaduslik valdaja. Asjaolu, et puittelgid jäid Ühistu Mahyd- Leti Arendusfirma valdusse (ja ta teostas puittelkide üle tegelikku võimu, s.h käsutusõigust) kinnitab muuhulgas ka see, et kui 21.03.2000 toimus puittelkide müük OÜ-le Rokfort (vt ostu-müügilepingut, kaebuse lisa 18) olid need telgid müüja valduses ning lepingu punkt 4 kohaselt anti valdus üle lepingu allakirjutamisel. Kui puittelgid ei oleks olnud Ühistu Mahyd- Leti Arendusfirma valduses, ei oleks ta saanud neid ka ostjale üle anda. Samas Tulundusühistu Mahyd- Leti Arendusfirma poolt ei olnud H. S.le 17.11.1994 lepinguga puittelke üle antud. Seega, kui H. S. müüs omandatud ehitised 13.06.1995 edasi AS-le Veksmar ei olnud müüdavate ehitiste koosseisus puittelke ning neid ei saanud müüja poolt ostjale ka üle anda. Eelnevast järeldab vastustaja, et isegi juhul, kui peaks selguma kaebuses vaidlustatud hooneregistri toimingu mitteõiguspärasus, ei ole kaebajal saanud tekkida vaidlusaluste puittelkide kui vallasasjade 7 suhtes omandiõigust. Järelikult ei saa ka hooneregistri toimingud puittelkide kohta õiendite väljaandmisel kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda ning sellest johtuvalt ei saa kaebajal tekkida ka riigi vastu kahju hüvitamise nõuet. Isegi juhul kui pidada kaebaja puittelgid omandanuks ning vaidlustatud hooneregistritoimingut mitteõiguspäraseks, välistab kahjukalkulatsiooni ning vaidlusaluste puittelkide arvu selgusetus kahju hüvitamise OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo Virumaa poolt kohtule esitatud eksperthinnangus on kindlaks tehtud, et Kolga- Aabla terviselaagri krundil paikneb 54 puittelki. Samas jäid Ühistu Mahyd- Leti ja OÜ Rokfort vahel 21.03.2000 sõlmitud müügilepinguga võõrandati OÜ-le Rokfort 50 puittelki. Eksperthinnangus on puittelkide kompleksi väärtuse ning kompleksi jagamisest tingitud kahju arvutamisel lähtutud eeldusest, et kompleksi kuuluvad kõik eksperthinnangus kindlaks tehtud 54 puittelki. Kui eeldada, et kaebaja poolt vaidlustatud hooneregistri toiming oli mitteõiguspärane ning sellest tulenevalt kaotas kaebaja puittelkide suhtes omandiõiguse, saab hooneregistri toimingu alusel omandiõiguse kaotamine olla võimalik vaid 50 puittelgi osas. Vastustaja osutab, et kaebaja ei ole astunud samme 4 puittelgi osas enda väidetava omandiõiguse realiseerimiseks ega valduse taastamiseks. Arvestades asjaolu, et eksperthinnangus on kindlaks tehtud kompleksi kuuluva 54 puittelgi olemasolu ning seda, et puittelkide juurde ei ole käesolevaks ajaks maad erastatud, on kaebajal võimalik 4 puittelgi osas enda väidetavat omandiõigust realiseerida ka muul viisil kui riigi vastu kahjunõude esitamisega. Kaebaja 24.10.2008 seisukohtades väljendatakse seisukohta, et vastustaja poolt on tekitatud kahju puittelkide maksumuse osas. Kaebaja on nõude summa väljendanud kõigi eksperthinnangus nimetatud 54 puittelgi osas, samas kui tegelikkuses on uuele omanikule võõrandatud 50 telki. Seega, isegi kui eeldada vaidlustatud hooneregistritoimingu ebaõigsust ning väidetava kahju tekkimise fakti, sai kahju maksimaalselt tekkida 50 (ja mitte 54) puittelgi osas. Halduskohtumenetluses kahju hüvitamise nõudele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse sätteid, mille kohaselt tuleb nõude esitajal enda väiteid põhjendada. Kõnealusel juhul ei ole kaebajal alust nõuda 50 heauskse omaniku omandisse läinud puittelgi eest 54 puittelgist lähtuvalt arvestatud kahjusummat. Seega on nõue põhjendamata. Kuivõrd eksperthinnangus on kahjunõue arvestatud 54 puittelgi pinnalt (samas kui tegelikkuses on heauskne omanik omandanud vaid 50 puittelki) ning kaebaja ei ole astunud 4 telgi osas samme enda valduse ega käsutusõiguse taastamiseks, ei ole riigi vastu 54 puittelgi osas esitatud kahjunõue korrektne ega vasta RVS-le 7. Kaebajal on 4 puittelgi osas võimalik RVS § 7 kohaselt kahju vältida, kui ta esitaks nende osas valduse taastamise või omandiõiguse tunnistamise nõude. Isegi juhul kui pidada kaebaja vaidlustatud hooneregistritoimingut mitteõiguspäraseks, puudub selgus, et kaebaja saaks puittelkide juurde maad ostueesõigusega erastada Maareformi seaduse (MRS) § 22 lõike 1 kohaselt saab ostueesõigusega erastada maad isik, kellel on õigus maad osta ehitise omanikuna. MRS § 6 lõike 31 sätestab, et ehitisena ei käsitleta ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Kõnealused puittelgid on kasutusest välja langenud. Seega puudub ka alus nende juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Seega ei ole selgust, et Loksa Vallavolikogu poolt tehtud varasemalt tehtud otsustuste alusel saaks käesoleval ajal ostueesõigusega erastamise menetluse lõpule viia. Vastustaja palub jätta OÜ Veksmar (pankrotis) kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kaebaja enda kanda. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, tutvunud kaebusega ja selle täiendustega, vastustaja kirjalike seletustega, menetlusosaliste suuliste selgitustega, eksperdi ja tunnistajate vande all antud ütlustega ning hinnates asjas kogutud 8 tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata järgnevatel kohtu motiividel: Kaebuse esitaja OÜ Veksmar (pankrotis) taotleb käesolevas kohtumenetluses avalik-õiguslikus suhtes tekitatud kahju hüvitamist summas 2 000 000 krooni. Käesoleva haldusasja materjali juurde on esitatud eksperthinnang nr 0101/039 VK, mis on antud OÜ UUS MAA Kinnisvarabüroo Virumaa poolt (hindamine teostatud 22.01.-31.03.2009). Ekspert (hindaja) Tõnu Kuhi hinnangul on kompleksi (puittelkide kompleks, endine lasteaed-kool, krunt ca 3

1. ha)turuväärtuseks 3 850 000 krooni, eraldi lasteaed-kooli (krunt ca 2
2. ha)turuväärtuseks 1 850 000 krooni ning eraldi puittelkide kompleksi turuväärtuseks 1 500 000 krooni. Kinnisvarabüroo UUS MAA Virumaa hinnangul on kahju kogu kompleksi jagamisest (puittelkide kompleks eraldati endise lasteaed-kooli juurest) on 500 000 krooni, s.o 3 850 000 kr – (1 850 000 kr + 1 500 000 kr). Ekspert Tõnu Kuhi andis kohtus vande all ütlused, mille kohaselt leiti erinevate kompleksi osade turuväärtused, eraldi puittelkide osa oli 1,5 miljonit krooni, eraldi lasteaed-kool oli 1 850 000 krooni. Lisaks leidis ta kogumis kompleksi turuväärtuse, mis tuli 3 850 000 krooni. Selle moodustab maa ja kõik ehitised (lasteaed-kool, puittelgid) koos. Viimase hindamistulemuse alusel on kahju kogu kompleksi väärtusest lahutada eraldi leitud lasteaed-kooli turuväärtus ja eraldi leitud puittelkide turuväärtus, tulemus on 500 000 krooni. Eksperdi hinnangul kui oleks müüdud kogu kompleks, siis oleks tulemus 3 850 000 krooni ja kui oleks eraldi müüdud need kaks kompleksi, siis oleks tulemus 3. 350 000 krooni. Kahju kogu kompleksi jagamisest on 500 000 krooni, mis aga ei sisalda puittelkide väärtust ja selle aluse maa väärtust. Eksperdi hinnangul lisandub 500 000 kroonile puittelkide ja selle aluse maa turuväärtus. Eksperdi hinnangul kogu kahju võrdub puittelkide kompleksi koos maaga turuväärtus, mis on 1 500 000 krooni pluss 500 000 krooni, mis on kahju kogu kompleksi jagamisest, kokku teeb see kahjuna kokku 2 000 000 miljonit krooni. Üks kompleksi osa täiendab teist, seal on seotud tehnosüsteemid, juurdepääsuteed. Eksperdi hinnangul kui need kompleksid lahutada, siis tekib hinnavahe, nad on seotud tema hinnangul teineteisega. Ülevaatuse käigus eksperthinnangu punktis 5.3.2 lk 4 selgus, et üks puittelk oli suurem ja ülejäänud 53 olid ühetüübilised. See vahe puittelkide kompleksi koos maaga turuväärtusest ja hoonestamata maa turuväärtusest (eeldusel, et puittelkide alune maa oleks hoonestamata), ongi eeldatav puittelkide arvestuslik väärtus. Kohus ei nõustu eksperdi käsitlusega vaadeldavatest objektidest kui ühtsest kompleksist. Kohtu arvates on lasteaed-kooli ja 50 puittelgi näol tegemist eraldiseisvate ehitistega, mis ei moodusta ühtset kompleksi. Kohtu käsutuses ei ole tõendeid, mille alusel võiks üheselt järeldada, et nimetatud puittelgid kuulusid lasteaed-kooli juurde või lasteaed-kool kuulus puittelkide juurde ning et need kaks objekti moodustasid ühtse ja lahutamatu kompleksi (terviku). Riigivastutuse seaduse (RVS) § 7 lõike 1 kohaselt võib nõuda kahju tekitamist vaid siis, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada Riigivastutuse seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajal oli võimalik esitada halduskohtusse kaebus RVS §-de 3, 4 ja 6 kohaste nõuetega, mille tagajärjel oleks halduskohus saanud anda hooneregistri vaidlustatavale toimingule õigusliku hinnangu, vaidlustatava toimingu alusel tehtud muud toimingud peatada ning vaidlustatud toimingu mitteõiguspärasuse korral selle ka tühistada või kohustada hooneregistrit mingeid muid asjassepuutuvaid toiminguid sooritama. Kaebaja poolt hooneregistritoimingu vaidlustamisel ei oleks aga ülalnimetatud võõrandamistehinguid toimunud ning halduskohtu poolt kaebaja nõuete rahuldamisel oleks hooneregistril olnud kohustus teha puittelkide kohta omandiõigusalane registreering kaebaja kasuks. Kaebajapoolsete õigeaegsete meetmete tarvituselevõtuga oleks olnud võimalik vältida vaidlusaluste ehitiste edasimüüki (30.10.2003 OÜ-lt Rokfort OÜ-le Dowell Grupp) ning kohus oleks saanud välja selgitada ehitiste kuuluvuse. Kuna kaebaja ei ole kasutanud seaduses sätestatud võimalusi oma õiguste kaitseks ning tal oli võimalus võimalikku kahju vältida või kahju kõrvaldada, ei ole RVS § 7 lõikest 1 tulenevalt kaebuse rahuldamiseks alust, sest puuduvad seaduses sätestatud riigivastutuse 9 eeldused. Kaebajal oli võimalik vältida kahju tekkimist või see kõrvaldada hooneregistri toimingu halduskohtus vaidlustamisel ja esialgse õiguskaitse taotlemisel, mis oleks õiguskaitse taotluse ja kaebuse rahuldamisel välistanud vaidlusaluste puittelkide edasimüügi heausksele isikule ning võimaldanud tsiviilõigusliku tehingu tühisuse tuvastamise nõuet esitada. Vastavalt Harjumaa Hooneregistri 09.11.1994 teatisele nr 336-Loksa paikneb Harju maakonnas, Loksa vallas, Kolga- Aabla külas asuval maatükil suurusega 9,04 ha vara, mis koosneb pooleliolevast spordikompleksist ja lasteaed-koolist, kuulub omandiõiguse alusel Ühistu MahydLeti Arendusfirmale 04.10.1994 ostu-müügi lepingu (reg. nr.8223) alusel (omandatud AS-lt Esmar). Harjumaa Hooneregistri 16.11.1994 õiendi nr 336-Loksa kohaselt kuuluvad ostu-müügi lepingu 04.10.1994 (reg. nr.8223) alusel Ühistu Mahyd- Leti Arenduskeskusele spordikompleks (pooleliolev), ja lasteaed-kool (lõpetatud ehitis). Eelnimetatud 04.10.1994 ostu- müügilepingu p.-st 1 nähtub, et müüja müüs ja ostja ostis spordikompleksi, mis on pooleliolev, 50 puittelki ja ühekorruselise lasteaed-kooli, milles kasulikku pinda 803,3 m². H. S. ostis Ühistu Mahyd- Leti Arendusfirmalt poolte vahel 17.11.1994 sõlmitud ostu-müügi lepingu alusel Harjumaal, Loksa vallas, Kolga- Aabla külas 9,04 ha suurusel maatükil asuva spordikompleksi ja 1-korruselise lasteaed-kooli, milles kasulikku pinda 460,5 m2. Sama ostumüügilepingu p. -s 2 on märgitud, et nimetatud lepinguobjekt kuulub müüjale vastavalt Harjumaa Hooneregistritalituse õiendile nr 336-Loksa 16.11.1994. Notariaalses lepingus ei ole puittelke müüdud vara hulgas loetletud. Eelnimetatud notariaalse lepinguga samal päeval (17.11.1994) sõlmisid H. S.- ostja ja Ühistu Mahyd Leti Arendusfirma- müüja ka lihtkirjaliku ostu-müügi lepingu nr 1, milles on lepingu objektiks märgitud pooleliolev spordikompleks- spordihoone, staadion, tenniseväljak, tuletõrje veehoidla, teed ja platsid, samuti lasteaed-kool, kogupind 803,3 m2 ning 50 puittelki, mis asuvad 9,04 ha suurusel maatükil Harju maakonnas, Loksa vallas, Kolga- Aabla külas. Harjumaa Hooneregistri 01.06.1995 õiendi nr 336-Loksa kohaselt H. S. omandas Ühistu MahydLeti Arendusfirmalt 17.11.1994 ostu-müügi lepingu alusel poolelioleva spordikompleksi ja lasteaedkooli (lõpetatud ehitis). Õiendil on märge, et see on antud võõrandamislepingu sõlmimiseks. H. S. müüs AS-le Veksmar 13.06.1995 poolte vahel notariaalselt sõlmitud ostu-müügi lepingust nähtuvalt Harjumaal, Loksa vallas, Kolga- Aabla külas asuva poolelioleva spordikompleksi ja 1korruselise lasteaed-kooli, milles on kasulikku pinda 460,5 m2 ning millised paiknevad 9,04 ha suurusel maatükil (lepingu p.1). Harjumaa Hooneregistri 13.06.1995 teatises nr 336-Loksa AS-i Veksmar varana märgitud spordikompleks ja lasteaed-kool, mis asuvad Harjumaal, Loksa vallas, Kolga- Aabla külas ning paiknevad 9,04 ha suurusel maatükil. Hooneregistri teatises ei ole märget spordihoone, staadion, tenniseväljaku, tuletõrje veehoidla, teede ja platside ning puittelkide