lg 2 sätestatud olulist lepingurikkumist, mis annaks aluse
Kostja esindaja asus seisukohale, et võõrandatud korteriomand vastas lepingutingimustele ja sellel ei esine varjatud puudusi. Kirjeldatud asjaolude tõttu on hagejate jaoks selge, et kostja ei tunnista hagejate lepingust taganemist. Hageja lisas tõenditena korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (tl 21-30), fotod (tl 31-39),
Tavapärane visuaalne ülevaatus ei võimaldanud aru saada, kas on eksitud tuleohutuse ja elektriinstallatsiooni vastu, selleks oleks vaja olnud spetsialisti juuresolekut. Need on puudused, mille esinemisel on selge, et tegu ei ole korteriga, mis vajab ainult sanitarremonti. Hagejad olid seisukohal, et korteriomandi puudustest teadmise korral ei oleks nemad taolise korteri ostuga mitte mingil juhul nõustunud ja müüja vastutab kõigi korteris avastatud puuduste eest. Kostja esindaja leidis, et hagi rahuldamiseks ei ole seadusega sätestatud aluseid ja ostjad ei ole õigustatud taganema ostu-müügilepingust. Tegu ei olnud varjatud puudustega ja sedavõrd oluliste puudustega, mis annaksid ostjatele õiguse lepingust taganemiseks ja kahju hüvitamiseks. Küttekolde puudus seisneb selles, et korsten, mille kaudu küttegaasid väljuvad, on puhastamata. Puudus ei esine mitte küttekoldes ja see ei puuduta küttekolde tuleohtlikkust. Seda ei saa lugeda oluliseks puuduseks. Et korstnajalg ja ahju ümbrus on kaetud kipsplaadiga, siis tarvis on ainult kipsplaat eemaldada ja ahi puhastada. Ehitusmaterjali paigutamine ümber küttekolde pidi ka ilma eriteadmisteta ja selliste elukogemustega ostjatele olema näha. See ei olnud varjatud puudus. Samuti on võimalik eemaldada kõik valesti paigaldatud elektrijuhtmed, see ei ole selline puudus, et tooks kaasa ülemääraseid kulutusi. Et välissein on vajunud, pidi olema aluspalgi vajumine nähtav. Kui ostjad oleksid järginud oma hoolsuskohustust, oleksid puudused ülevaatusel olnud näha. Kohtu põhjendused ja menetluskulude jaotus Kohus leiab, et hagejate nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et
lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Lepingust taganemine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hagejate poolt õiguskaitsevahendina lepingust taganemise kasutamiseks peavad olema täidetud teatud materiaalsed ja formaalsed eeldused.
lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi ja kirjelduse osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid.
§-de 5
lg 2 p 1 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.
lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepingu p-s 1.8.3 on hagejad väljendanud soovi lepingu ese osta eesmärgiga kasutada seda elukohana ja peavad müüja antud kinnitusi seda eesmärki silmas pidades lepingu sõlmimise üle otsustamiseks piisavaks. Asjas ei ole ka vaidlust selle üle, et hagejad soovisid osta korteri seal elamiseks, mh kasutamiseks hageja Helle Altosaare kunstiliseks tegevuseks, aga mitte muul eesmärgil ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutuse eesmärgist. Erikokkuleppe puudumisel peab müüdud asi olema vähemalt keskmise kvaliteediga (
Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades kuuluvad eluruumi soojapidavus ja korteri soojaks kütmise võimalus eluruumi elementaarsete elamistingimuste juurde. See kehtib ka kasutatud eluruumide ostmisel, kus ei saa aga eeldada küll samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Kohus nõustub hagejatega selles, et kõige suurem korteriomandi puudus, milline juba ainuüksi annab hagejatele aluse lepingust taganemiseks, on küttekolde mittevastavus nõuetele ja samuti küttekolde ümber põlemisohtliku ehitusmaterjali paigaldus ning elektrijuhtmete paigaldus. Paikvaatlusega ja poolte selgitustega ning ka
lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Korteriomandi müügi puhul on sellisteks dokumentideks eelkõige korteriomandi ehitamise kohta käivad dokumendid ja plaanid. Antud juhul nähtub 18. augusti 2003 broneerimislepingu p-st 4.1, et kostja on küll kokku leppinud XXX korteris ümberehitus- ja 6
lg 2 p 1 tähenduses.
lg 1 sätestatud üldreegli kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
lg 2 kohaselt läheb asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et mittevastavus esines juba müügilepingu eseme üleandmisel hagejatele ja kostja ei ole esitanud ühtegi otsest või kaudset tõendit selle kohta, et osaliselt on puuduste tekkimise eest vastutavad hagejad. Hagejatel ei olnud võimalik korterit elamiseks kasutama hakatagi. Seega esinevad antud asjas lepingust taganemise materiaalsed eeldused. Lepingust taganemise formaalseks eelduseks on selle toimumine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Taganemise (tahte)avaldusele kohalduvad TsÜS-s sätestatud üldised tahteavaldustele kehtestatud nõuded. TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 järgi tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega ning tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Antud asjas ei ole vaidlust, et kostja on hagejate 26. novembri 2009 notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingust taganemise avalduse kätte saanud 1. detsembril 2009. Kohus leiab, et lepingust taganemise formaalne eeldus on sellega nõuetekohaselt täidetud. Kuivõrd lepingust taganemise avaldus on ühepoolne vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mille kehtivus ei sõltu teise lepingupoole tahtest, so tegemist ei ole lepinguga, ei ole nõutav selle tegemine notariaalselt tõestatud vormis ehk põhitehinguks oleva korteriomandi müügilepinguga samas vormis tulenevalt
§-st 11 lg 3. Müüja vastutuse osas näeb
siiski ette ka müüja vastutusest vabanemise alused, mille esinemisel on välistatud müüja vastutus ja müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud õiguskaitsevahendite kohaldamine tema vastu. Müüja vastutuse piiramise alused sisalduvad
Kostja leidis vastuväidetes, et ta ei vastuta müüjana korteriomandil olevate puuduste eest, kuna korteriomandi ülevaatamisel rääkis kostja esindaja hagejatele puudustest, kostja ei teinud hagejatele korteri ülevaatamiseks mingeid takistusi ja kõik puudused olid näha, samuti kinnitasid hagejad müügilepingu p-s 1.8.2 ise, et on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata lepingu eseme koosseisu kuuluva eluruumi üle vaadanud ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud lepingu eseme reaalosa seisukorrast.
lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja teadma pidamisest saab üldjuhul rääkida vaid seoses tavapärasel ülevaatamisel avastatavate, mitte aga nn varjatud puudustega. “Teadma pidamine“ § 218 lg 4 mõttes tuleb kõne alla üksnes juhul, kui ostja on asjaga enne lepingu sõlmimist reaalselt tutvunud ning jätnud tähelepanuta vea, mis oleks pidanud silma torkama igale sellise asja üle vaadanud isikule (ka tegeliku ülevaatamise toimumise korral ei saa müüjalt oodata eriteadmiste olemasolu ning üksnes eksperdile ilmsete puuduste äratundmist)1. Ostja teadmist või teadma pidamist peab tõendama müüja. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole ostja teadmine või teadma pidamine tõendamist leidnud.
lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei ole sellega tegemist. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejatele pandud ka müügilepinguga. Seega on põhjendamatu kostja seisukoht, nagu oleks korteri ostmisel ostjate mõistlikuks hoolsuskohustuseks küttekollete korrasoleku kontrollimine tule tegemisega või lae seisukorra kontrollimine lae alla ronimisega või maja välisseina seisukorra kontrollimine seinalaua eemaldamisega.
lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt 1 P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2007. § 218, 3.5, lk 52. 7
Eeltoodust järeldab kohus, et kostja, olles ise eluruumi kasutajaks, teadis eluruumi varjatud puudustest. Kohus on juba eespool tuvastanud, et kostja ei teatanud hagejatele nimetatud puudustest ja et need puudused ületasid müügilepingu p 1.7.6 märgitud eluruumi sanitaarremondi vajaduse. Seega on hagejad õigustatult tuginenud asja lepingutingimustele mittevastavusele.
lg 1 sätestab täiendavalt, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatut asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Käesoleval juhul tuleb kostja poolset lepingurikkumist pidada oluliseks nii
Oluliste varjatud puudustega korteri soetamisel jäid hagejad ilma sellest, mida nad lepingust õigustatult lootsid. Hagejate tahe lepingu järgi oli suunatud sanitaarremonti vajava eluruumi omandamisele, mis tegelikkuses osutus eluohtlikuks. Reaalsuses vajab korter suuremaid ümberehitusi ja laiaulatuslikke investeeringuid. Hagejad on seisukohal, et korteriomandi puudustest teadmisel ei oleks nemad taolise korteri ostuga nõustunud.
lg 4 viimase lause kohaselt võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti § 116 lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Kuigi antud juhul olid hagejad seaduse järgi vabastatud täiendava tähtaja andmisest kostjale, on hagejad
detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05), st müügilepingu pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama.
lg 2 järgi kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.
lg 1 kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. See tähendab, et taganemisega tuleb maksimaalselt võimaldada olukord, kui pool oleks hüve ise kasutanud. Antud juhul peab kostja tagastama hagejatele korteri ostuhinna 229 000 krooni ning saadud kasuna hüvitama hagejate arvel säästetud korteriomandiga seonduvad kulud. Hagejad tagastavad üleantud korteri. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt. 2 Samas. § 218, 3.5, lk 52. 8
lg 1 viimase lause kohaselt tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Muude kokkulepete puudumisel on selleks
§-s 94 sätestatud intressimäär ehk poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseermisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta
järgse viivisenõudega §-s 94 sätestatud määras, millele lisandub seitse protsenti aastas. Taganemise hetkest alates peab kostja tasuma viivist 0,021% iga viivitatud päeva eest järgmiselt: intressi 0,0027% alates 21.10.2009-01.12.2009 42 päeva eest 259,68 krooni ja viivist 0,021% alates 02.12.2009-11.01.2010 41 päeva eest 1971,69 krooni; kokku 2231,37 krooni.
lg 2 kohaselt juhul, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Antud juhul rikub kostja müügilepingu taganemisega kaasnenud omandi tagasikandmise kohustust, mille kohaselt tuleks kostjal hagejatega sõlmida asjaõiguslik leping XXX Tartus asuva korteriomandi ülekandmiseks kostjale. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kuna kostja ei ole kokku lepitud ajal 15. detsembril 2009 ilmunud notarisse kinnistu omandi asjaõigusliku üleandmise lepingu sõlmimiseks, tuleb kostja vastav tahteavaldus asendada kohtuotsusega. Müügilepingust taganemise tõttu on XXX Tartu korteriomandi omanikukanne registriosas nr XXX muutunud ebaõigeks. Kulutuste hüvitamise nõue
lg 1 kohaselt juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist (p 3) ning taganeda lepingust või öelda lepingu üles (p 4). Sama paragrahvi teine lõige sätestab, et võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.
lg 1 kohaselt juhul, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohutuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (§ 127 lg 1). Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos § 127 lg 4). Eespool on kohus tuvastanud, et kostja on oluliselt rikkunud müügilepingu nõudeid ning vastutab selle eest. Kui hagejad oleksid teadnud korteriomandi puudustest, poleks nad sellist ostu-müügilepingut sõlminud. Seega on kahju hüvitamise eesmärk antud juhul taastada müügilepingu eelne olukord. Selliselt tuleb kahjuna käsitleda kõiki kulutusi, mida hagejad on kandnud korteriomandiga (sh müügilepingu sõlmimise ja taganemisavalduse koostamisega seonduvaid kulutusi). Sellisteks kulutusteks on: 1. notari tasu 20. oktoobri 2009 hoiustamise, kinnistu müügilepingu tõestamisel, ärakirja valmistamine ja väljastamine vastavalt arvele nr 3414 summas 819,30 krooni; 2. kinnistusraamatu kande muutmisel tasutud riigilõiv 300 krooni; 3. notari tasu 26. novembri 2009 avalduse tõestamisel, ärakirja valmistamine vastavalt arvele nr 3588 608,60 krooni; 4. tähitud kirjade saatmine 6. november 2009, 17. november 2009 ja 27. november 2009 kokku 137 krooni; 5. asjassepuutuvate fotode valmistamine 110 krooni; kokku 1974,90 krooni.
lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, 9
Hagejate kommunaalkulude arvestuse ja Tartu Elamuhalduse ASi arvetega (tl 161-186) on tõendatud, et hagejad on tasunud XXX kommunaalkulude eest 4260,55 krooni ja muude kulude eest 537,40 krooni, seega kokku 4797,95 krooni. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, rahuldades hagi, jätab poolte menetluskulud kostja Lili Linnu kanda. Kostjale oli kohtu 17. juuni 2010 määrusega antud riigi õigusabi. TsMS § 190 lg 5 alusel tulevad kostjalt riigi õigusabi kulud riigituludesse välja mõista. Kohtunik 10
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.