KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom Otsuse tegemise aeg ja koht 19.10.2010, Tallinn Ts

) §-le 2 asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti.

§ 11

kohaselt võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Käesolevas asjas tähtsust omavad toimingud tehti ning sündmused toimusid enne 01.07.2002, seega tuleb vaidluse lahendamisel kohaldada kuni 01.07.2002 kehtinud TsK sätteid.

1. Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmisid 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu ning OÜ BREM Kinnisvarahooldus on Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte (mis kujundati ümber aktsiaseltsiks Südalinna Kinnisvarahooldus, hilisema ärinimega AS Brem Haldus) õigusjärglane. Samuti ei ole vaidlust selles, et vastavalt EES § 6 lg 1 p-le 2 ja § 15 lg-s 1 sätestatule (kuni 27.03.1999 kehtinud redaktsioonis) ning alates 27.03.1999 kehtinud EES § 15¹ lg-s 1 (kehtis kuni 30.06.2001) pidi Tallinna linn eluruumide erastamise kohustatud subjektina korraldama elamu haldamist kuni korteriühistu asutamiseni ning eluruumide omanikud ja üürnikud olid kohustatud tasuma Tallinna linnale halduskulusid vastavalt sellekohasele kirjalikule kokkuleppele. Alates 27.03.1999 sätestas EES § 152 lg 1 teine lause, et elamu üleandmisel avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Lembitu t 6 elamu haldamist konkursi korras valitud haldajale üle ei antud. Pooled ei vaidle ka selle üle, et elamus Lembitu t 6 Tallinnas erastati eluruumid aastatel 1994 – 1996 ning elamu haldamine anti AS-i Südalinna Kinnisvarahooldus ja Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt üle KÜ-le Lembitu 6 elamu haldamise ja majandamise üleandmisevastuvõtmise aktiga 10.01.
2. Vaidlust ei ole, et AS Südalinna Kinnisvarahooldus sõlmis AS-ga Viskari töövõtulepingud nr 14/01.06.1998, nr 25/17.08.1998 ja nr 29/27.08.1998 Lembitu t 6 elamu katuse osaliseks vahetamiseks. Nende lepingute alusel tehtud tööd on vastu võetud üleandmis-vastuvõtmise aktidega nr 11/22.06.1998, nr 21/09.09.1998 ja nr 25/02.10.
4. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas pärast korterite hiljemalt
5. aastal erastamist korraldas elamute haldamist jätkuvalt Tallinna linn ning kas elamu haldamine toimus kostjate vahel sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel. Tallinna linn on seisukohal, et ta ei ole kohane kostja, sest ühise tegutsemise leping käsitles üksnes munitsipaalvara haldamist ning pärast eluruumide erastamist haldas BREM elamut korteriomanikega 7 sõlmitud haldamislepingute alusel. Hageja on seisukohal, et mõlemad kostjad vastutasid elamu haldamise eest nendevahelise ühise tegutsemise lepingu alusel kuni
6. aasta jaanuaris elamu haldamise korteriühistule üleandmiseni.
7. Kohus leiab, et Tallinna linn on asjas kohane kostja. Asjas kogutud tõenditest järelduvalt ei ole õige kostja väide, et alates eluruumide
8. aastal erastamisest haldas BREM Lembitu t 6 elamut korteriomanikega sõlmitud lepingute alusel. Pooled ei vaidle selle üle, et enne Lembitu t 6 hoones asuvate eluruumide erastamist haldas elamut kostjatevahelise 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu alusel OÜ BREM. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et pärast Lembitu t 6 eluruumide erastamist oleksid kostjad ühise tegutsemise lepingu selle hoone osas lõpetanud ning OÜ BREM oleks jätkanud elamu haldamist erastatud korterite omanikega oma nimel sõlmitud lepingute alusel.
9. Elamu (korteri) haldamise lepingutest nähtuvalt sõlmisid erastatud korterite omanikud elamu haldamise osas lepingud järgmiselt: aprillist oktoobrini 1994 sõlmitud lepingutes oli korteriomanikule lisaks lepingupooleks Tallinna Kesklinna Elamute Valitsus, perioodil detsember 1994 – oktoober 1997 (enamus lepinguid) sõlmisid korteriomanikud lepingud Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttega, 1999 novembrist alates on lepingupooleks märgitud Tallinna Kesklinna Valitsus, keda esindas lepingute sõlmimisel AS Südalinna Kinnisvarahooldus. Katuse remonditööde
10. aastal teostamise ajaks oli valdav osa lepinguid korteriomanikega sõlmitud redaktsioonis, mille p 2.1 kohaselt kohustus OÜ BREM õiguseelneja osutama elamu, milles asub omaniku korter, majandamisel ja haldamisel (hooldamisel) lepingus kokkulepitud teenuseid. Lepingu p-s 2.1.1 on osutatava teenusena nimetatud elamu konstruktsioonide ja hooneosade (katus, korstnad, fassaad, vundament, uksed, aknad jmt) hooldus ja remont. Lepingu p 2.2 kohaselt vahendab elamu haldaja peale lepingu p-des 2.1.1-2.1.4 nimetatud teenuste korteriomanikele vastavate ettevõtete/firmadega sõlmitud lepingute alusel järgmisi kommunaalteenuseid: küte ja soe vesi, külm vesi ja kanalisatsioon, prügivedu, teleantennihooldus, fonoluku hooldus (kui elamus on fonolukk) ning lifti hooldus (kui elamus on lift). Lepingu p-des 2.2.1–2.2.6 nimetatud vahendusteenuste tariifid kehtestab Tallinna Linnavalitsus. Lepingu p 2.5 märkuse kohaselt võetakse teenuste (elamu majandamise ja haldamise-hooldamise kulutuste) tariifide määramisel arvesse tarbijahinnaindeksi muutumist. Asjas ei ole esitatud tõendeid 4 kr/m2 tariifiga sõlmitud lepingute muutmise kohta (kuigi kohtule on esitatud lepingud koos lisadega), kuid mõistlik on eeldada, et korteriomanikud tasusid elamu haldamise eest ühtsete tariifide alusel. Sellest kohus järeldab, et haldaja muutis tariife ühepoolselt, mitte kokkuleppel korteriomanikega. Selline regulatsioon ühtib kostjatevahelises ühise tegutsemise lepingus sätestatuga: lepingu p 2.1.2 järgi pidi BREM-i õiguseelneja koguma elanikkonnalt põhiüüri ja täisüüri makseid vastavalt tariifidele, mille kehtestamise õigus ja kohustus lepingu p 2.2.2 kohaselt oli Kesklinna Valitsusel.
11. 10.01.2001 aktis on elamu haldamise ja majandamise korteriühistule üleandjateks OÜ BREM õiguseellane AS Südalinna Kinnisvarahooldus ja Tallinna linn Kesklinna Valitsuse kaudu. Eeltoodust järeldub, et ka Tallinna linn ise leidis, et kuni elamu korteriühistule üleandmiseni vastutas ta elamu haldamise korraldamise eest. Aktist nähtuvalt olid korteriomanikud 01.07.1994 kuni 31.01.2001 kohustatud tasuma korteri haldustasusid üleandjatele. Et reaalselt tegi elamu haldamiseks vajalikke toiminguid, sõlmis lepinguid ja kogus tasusid BREM, tuleneb kostjatevahelisest ühise tegutsemise lepingust, mis ei mõjuta aga Tallinna linna seadusest tulenevaid kohustusi erastatud korterite omanike ees. Samuti järeldub akti p-st 4, et elamu remondiks määrati suurem summa, kui oli remondiks arvestatud korteri haldustasude ja mitteeluruumide rendi koosseisus. Kostjad ei ole selgitanud, mil viisil oleks korteriomanikel olnud võimalik kohustada kostjat OÜ-d BREM kulutama elamu remondiks remondifondi kogutust suuremaid summasid, kui elamu haldamine oleks toimunud kostja iseseisva majandustegevuse raames väidetavalt OÜ BREM ja korteriomanike vahel sõlmitud eraõiguslike lepingute alusel. Kohtu hinnangul 8 see sai toimuda üksnes kohaliku omavalitsuse täiendavate vahendite või BREM-i poolt kogutud teiste elamute remondirahade arvelt. Selliste vahendite kasutamise üle sai otsustada üksnes BREM ise või Tallinna linn.
12. Ühise tegutsemise lepingu p-s 2.1.5 on sätestatud BREM-i kohustus informeerida Kesklinna Valitsust rahaliste vahendite seisust ja tööde teostamise ulatusest ja vajadusest vähemalt üks kord kvartalis: iga kvartali kohta järgneva kuu
13. kuupäevaks. Seega pidi Tallinna linn olema teadlik elamute remondivajadusest, teostatud remonttöödest ja nendeks tehtud kulutustest, mistõttu on paljasõnaline Tallinna linna väide, et BREM võis katuseremonti teostada mingi muu kokkuleppe raames. BREM ja hageja ei ole muu kokkuleppe olemasolu kinnitanud.
14. Elamu haldamise ja majandamise üleandmise – vastuvõtmise akti sisu vastab kostjatevahelisele ühise tegutsemise lepingule. Kuigi ühise tegutsemise lepingu eesmärgiks vastavalt lepingu p-le 1.1 oli munitsipaalvara ekspluatatsiooni, hoolduse, remondi, kommunaal- ja muude teenuste osutamine lepinguga ning seadusandlusega kindlaksmääratud tingimustel, jätkas BREM kohtu hinnangul ühise tegutsemise lepingu alusel Lembitu t 6 elamu haldamist ka pärast eluruumide erastamist kuni elamu korteriühistule üleandmiseni. Vastupidist ei ole kostjad tõendanud.
15. Tallinna linn ei ole elamu haldamist BREMle üle andnud viisil, mis vabastaks Tallinna linna kui erastamise kohustatud subjekti elamu haldamise korraldamise kohustusest. Võimaluse anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt lepingu alusel üle avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule näeb EES § 152 lg 1 ette alates 27.03.
16. Käesoleval juhul on Tallinna Kesklinna Valitsus andnud Lembitu t 6 elamu haldamise üle Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele aastal
17. Riigikohus asus lahendis nr 3-2-1-9-04 seisukohale, et kuigi enne 27.03.1999 ei olnud haldamise üleandmine seadusega keelatud, ei vabanenud eluruumide erastamise kohustatud subjekt enne 27.03.1999 toimunud haldamise üleandmise korral vastutusest haldamise nõuetekohase korraldamise eest. Samuti järeldub elamu majandamise ja haldamise üleandmise-vastuvõtmise aktist, et Tallinna linn pidas end elamu haldamise korraldamise eest vastutavaks ega olnud enne 10.01.2001 elamu haldamist üle andnud. Eluruumide erastamise korra p-st 11 tuleneb samuti, et eluruumide erastamine ei toonud automaatselt kaasa kohustatud subjekti haldamiskohustuse lõppemist. Nii nägi kuni 19.02.2001 kehtinud redaktsiooni p 11 ette, et kohustatud subjekt jääb elamu edasiseks haldajaks kuni korteriühistu põhikirja registreerimiseni, samas sätestati eluruumi omaniku kohustus tasuda elamu haldamiskulude eest vastavalt kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud teenustasutariifidele kuni korteriühistu moodustamiseni. Korteriühistu põhikirja registreerimine ilma elamu haldamise ühistule üleandmiseta ei andnud ühistule reaalset võimalust hakata elamu haldamist korraldama. Selle sätte tegelikust mõttest arusaamisel on abiks 19.02.2001 jõustunud muudatus, millega sõnastati eluruumide erastamise korra p 11 selliselt, et kohustatud subjekt jääb elamu edasiseks haldajaks kuni korteriühistu registrisse kandmiseni. Eluruumi omanik tasub kohustatud subjektile haldamis- ja majandamiskulud kuni korteriühistu moodustamiseni või haldamise üleandmiseni valla- või linnavalitsuse poolt korraldatud avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule vastavalt sõlmitud eluruumi hoolduslepingule. Asjas ei ole vaidlust, et BREMi ei valitud Lembitu 6 haldajaks avalikul konkursil. Eeltoodust tulenevalt jäi erastamise kohustatud subjektina elamu haldamise korraldamise osas hageja ees vastutavaks Tallinna linn sellele vaatamata, et reaalselt teostas haldamist BREM.
18. Põhjendamatu on hageja nõue OÜ BREM Kinnisvarahooldus vastu. Elamu haldamise korraldamiseks sõlmis Tallinna linn ühise tegutsemise lepingu BREM-ga, pannes viimasele muu hulgas kohustuse tagada elamute säilimiseks vajalike remonttööde nõuetekohane teostamine. Kostjatevahelisest ühise tegutsemise lepingust ei tulene hagejale mingeid õigusi ega kohustusi ning sellest lepingust ei saa kohtu hinnangul tekkida lepinguosaliseks mitteoleval korteriühistul nõudeõigust kostja BREMi vastu. 9 Ühise tegutsemise lepingus sätestatud kohustuste rikkumise korral vastutab BREM üksnes Tallinna linna ees. Samuti kohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et lepinguga ei saanud kohalik omavalitsus BREM-le üle anda seadusest tulenevat kohustust. Seega isegi juhul, kui Tallinna linn volitas kedagi täitma enda asemel seadusest tulenevat elamute haldamise kohustust, vastutab ta selle kohustuse täitmise eest erastamise õigustatud subjektide ees ise.
19. Hageja ei ole esile toonud, et BREM vastutaks hageja ees mingil muul alusel, et BREMil oli korteriomanike ees kohustusi BREMi ja korteriomanike vahelistest elamu haldamise lepingutest tulenevalt ning et BREM oleks elamu haldamise lepingutest tulenevaid kohustusi rikkunud. Samuti ei ole kostjad tõendanud enda väidet, et Lembitu t 6 korteriomanikel olid elamu haldamiseks sõlmitud lepingud BREM-ga. BREM-i õiguseelnejad sõlmisid korteriomanikega lepingud elamu haldamiseks Tallinna linna esindajana. Lepingute sõlmimise ajal ja kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS1994) § 95 lg 1 järgi tehing, mille esindaja on teinud esindatava nimel volituse piires, tekitab, muudab või lõpetab tsiviilõigusi ja -kohustusi vahetult esindatavale. Seega Tallinna linna esindajana sõlmitud tehingutest ei tulenenud BREM-i õiguseelnejatele kohustusi hageja ees ning kuna kostja ei olnud lepingu pooleks, ei saanud ta ka lepingut rikkuda. Samuti on Riigikohus otsuses nr 3-2-1-9-04 selgitanud, et praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn hoolduslepingu. Tavaliselt oli nendes lepingutes sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga. Teisalt kohustusid korteriomanikud tasuma elamu haldamise korraldajale makseid, seal hulgas remondifondi. Kui elamu haldamise korraldaja jättis täitmata oma kohustused, näiteks kontrollimata teostatud remonditööde nõuetekohasust, võivad korteriomanikud esitada hoolduslepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid haldamise korraldaja vastu.
20. Kuna korteriomanikega sõlmitud lepingutes oli haldamise korraldajaks Tallinna linn, on hagi BREMi vastu õiguslikult põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et haldamise korraldamise kohustust täitis linn selleks puhuks loodava ettevõtte, kostja BREMi õiguseellase, Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte kaudu. Käesolevas otsuses kohus tuvastas, et sellega Tallinna linn ei vabanenud vastutusest korterierastajate ees. Seega ka BREM- i poolt elamu haldamisel tekitatud võimaliku kahju eest vastutab Tallinna linn.
21. Hageja toob esile, et Tallinna linn rikkus seadusest tulenevat kohustust tagada elamu säilimine ning BREM rikkus linnaga sõlmitud ühise tegutsemise lepingust tulenevat kohustust teostada elamute remonttöid vastavalt kehtivatele eeskirjadele ning kohustust mitte halvendada oma tegevuse või tegevusetusega elamu tehnilist seisukorda ja tagada nende säilimine. Hageja leiab, et talle tekitatud kahju seisneb ebakvaliteetsete tööde tagajärjel elamu seisundi halvenemises ja vajaduses teha ulatuslikke kulutusi elamu kordaseadmiseks; samuti on hageja kandnud kulusid sellega, et temalt on BREMi kasuks välja mõistetud ebakvaliteetse katuseremondi kulud, seal hulgas tasu tööde ja materjalide eest, mida tegelikult tehtud/paigaldatud ei ole. Samas ei ole hageja esitanud alusetule rikastumisele tuginevat nõuet. Hageja on kahju suuruse määramisel lähtunud ekspertide hinnangust elamu kordaseadmiseks vajalike tööde maksumusest üldiselt.
22. Kohus otsuses eespool põhjendas, et hagi OÜ BREM vastu on õiguslikult põhjendamata, hagejale ei saa BREM-i poolt kostjatevahelise lepingu rikkumisest tuleneda nõuet BREMi vastu. Hageja ei ole hagiavalduses otsesõnu pooltevahelise suhte olemust õiguslikult määratlenud. Sõltumata sellest, kas kostja kohustus korraldada elamu haldamist tulenes seadusest või korteriomanikega sõlmitud haldamise lepingust, on selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude eelduseks, et hagejal on kahju tekkinud, Tallinna linn on vastavalt kas seadusest või lepingust tulenevat kohustust rikkunud, hagejal kahju tekkimine on kostja kohustuse rikkumisega põhjuslikus seoses ning BREM on kahju tekkimises süüdi. 10
23. TsK § 222 lg 2 sätestas, et kahjude all mõisteti kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. Hageja hindab oma kahjuks Lembitu t 6 hoone katus kogu ulatuses välja vahetamise maksumust. Hageja ei ole tõendanud, et enne aastal 1998 teostatud katuse osalist vahetamist oli elamu olukord parem. Asjas 2001 mais ja 2002 juunis hageja tellimusel teostatud ning 10.12.2006 kohtu poolt määratud ehitustehniliste ekspertiisidega on kindlaks tehtud, et 1998 teostatud katuse remont ei vastanud nõuetele ning ei täitnud oma eesmärki. Katuse kattetöödega ei kõrvaldatud läbijooksude põhjuseid, mis tegelikult tingisid katuse remonttööde tellimise.
24. Ekspert T.Rattasepp leidis, et kõik 2006 ekspertiisiaktis nimetatud puudused ja vaegtööd olid olemas juba vahetult peale ehitustööde lõppu 1998 ning katuse remondijärgse ekspluateerimise käigus on puudused ja defektid süvenenud. Eksperdi arvamuse kohaselt katuse kordaseadmiseks tuleb kogu katusetarind tervikuna (seal hulgas puidust kandetarind ja plekist katusekate) demonteerida ja täielikult asendada, milliste tööde maksumuseks 2006 ekspertiisi teostamise ajal oli 1 950 000 krooni. Nimetatud summa oleks TsK § 222 lg 2 kohaselt käsitatav hageja kahjuna juhul, kui hageja oleks sellises summas kulusid kandnud või kui hageja vara oleks selle summa väärtuses rikutud või kaotsi läinud. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud selles summas vara seisukorra halvenemist kostjate tellitud katuseremondi tõttu.
25. T.Rattaseppa koostatud ekspertiisiaktist järelduvalt läbijooksud olid olemas juba enne
26. aasta remonti. Õigusaktidest ei tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust elamut parendada ja remontida muudest vahenditest, kui elanikelt laekunud remondifondi summadest. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et kulutused elamu remondiks kandis BREM-i õiguseellane, kellele korteriomanikud tasusid haldamise eest tasu Tallinna linna kehtestatud tariifide järgi. Lembitu t 6 elamule tehti kulutusi elanikelt laekunud summast rohkem ning remondi maksumus 556 107.17 krooni on 03.03.2003 kohtuotsusega tsiviilasjas 2/3/33 – 3522/01 hagejalt BREM-i kasuks välja mõistetud, kohtuotsus on jõustunud.
27. Ekspertiisiaktide kohaselt on katuse läbijooksud pikaajalised, kandetarindid amortiseerunud pikaajalise amortisatsiooni tõttu. Katuse kandetarindite vahetamist
28. aastal teostatud tööd ei hõlmanud. Lembitu t 6 elamu on ehitatud
29. aastal. EES-st ei tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust elamu enne korteriühistule üleandmist heakorrastada ja remontida. Tehtud on elamu kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks hädavajalikke töid. Asjaolu, et kostja BREM kasutas Lembitu t 6 elamu remontimiseks ka teiste elamute remondirahasid, näitab, et kostjad hindasid hädavajalike tööde mahtu ning vastavas ulatuses töid ka telliti sellele vaatamata, et elanikelt kogutud vahendid ei olnud selleks piisavad. Lisaks ei lepitud elamu korteriühistule üleandmisel kokku, millises seisukorras üleantava elamu katus peab olema. Puuduvad andmed elamu seisukorra kohta enne
30. aastal teostatud katuse osalist remonti ning selle kohta, millises seisus oleks elamu praegu juhul, kui kostjad ei oleks katuse osalist vahetust korraldanud. Hageja ei ole tõendanud, et elamu seisukord on kostjate tegevuse tagajärjel halvenenud katuseremondi eelse seisundiga võrreldes.
31. Hageja kinnitusel on sama katus hoonel siiani. Elamu majandamise ja korrashoiu tagamise kohustus läks juba aastal 2001 üle hagejale. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜ Lembitu 6 kanti mittetulundusühingute registrisse 27.01.
32. 10.01.2001 aktiga anti ühistule üle elamu haldamine. VV 01.07.1993 määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p 93 kohaselt loeti eluruumide haldamine ja majandamine korteriühistule üleantuks akti allakirjutamisel. Seega juba alates 10.01.2001 vastutas elamu nõuetekohase haldamise ja korrashoiu tagamise eest hageja ise. Esimese ekspertiisi teostatud remonttööde kvaliteedi kohta tellis hageja juba aastal
33. Aktist nähtuvalt telliti ekspertiis eesmärgiga saada 11 soovitused puuduste kõrvaldamiseks. Hagi väidetava kahju hüvitamiseks esitati alles 07.01.
34. Hageja väited, et ta on teinud katusel hädavajalikke parandustöid, on paljasõnalised, sellele on kostjad korduvalt kohtuistungitel tähelepanu juhtinud. Seega ei saa olla õige hageja väide, et elamu seisukord on halvenenud just kostjate poolt tellitud katuseremondi tõttu. Hageja ei ole esile toonud, et hoone oleks elamiskõlbmatu. Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus asub seisukohale, et hagejale kahju tekkimine seeläbi, et elamu seisukord on mittekvaliteetsete katusetööde tõttu halvenenud, on tõendamata. Seega ei ole hageja tõendanud, et tal on kahju tekkinud.
36. aastal kohtu määramisel teostatud ekspertiisiaktist nähtuvalt on Lembitu t 6 hoone katuse remonttööde tegemisel jäetud tegemata oluline osa üleandmis-vastuvõtmisaktis märgitud töödest: aktide kohaselt on paigaldatud, kuid tegelikult jäeti paigaldamata 2000 jm roovlatte ja 1740 m2 aurutõkke aluskilet, profiilpleki kinnituskruve on paigaldatud 2-3 korda aktides märgitust vähem, teostamata on purunenud katusekivide ja ehitusprahi väljavedu. Nimetatud tööde maksumus oleks käsitatav kostja BREMi alusetu rikastumisena, kuid sellist nõuet ei ole hageja esitanud. Lisaks tuleb arvestada, et juba
37. aasta mais on hageja tellimisel koostatud ekspertiisiakti p-s 4.2 on nimetatud, et katuse remondi eest esitatud arvetes on hulgaliselt töid, mida tegelikult ei ole teostatud või on teostatud osaliselt, aktis tuuakse nende tööde loetelu ning ekspert annab arvamuse, et tööde eest tasumine ei ole põhjendatud. Vaidlustades apellatsioonkaebusega kohtuotsust tsiviilasjas nr 2/3/33 – 3522/01, millega hagejalt mõisteti välja BREM-i kasuks katuse remonditööde maksumus, hageja ei esitanud vastuväiteid, et tööd on ebakvaliteetsed ja osaliselt tegemata ning remondimaksumuse väljamõistmine on põhjendamatu. Hageja üksnes leidis, et katuse remonditööde eest peab tasuma Tallinna linn, mitte korteriühistu.
38. Kuna kohus leidis, et hagejal kahju tekkimine ei ole tõendatud, puudub vajadus hinnata kahju hüvitamise nõude rahuldamise muude eelduste – Tallinna linna poolt kohustuste rikkumine, põhjusliku seose ja süü - olemasolu. Kohus poolte vastavaid väiteid ei hinda ning tõendeid ei analüüsi.
39. Kostjad on esitanud ka aegumise kohaldamise taotluse. Kostja OÜ BREM Kinnisvarahooldus leiab, et kohaldamisele kuulub TsÜS-i § 146 lg-s 2 sätestatud ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude 5 aastane tähtaeg; aegumistähtaeg algas 03.10.1998 ning sellest ajast alates oli kostjal õigus nõuda töövõtjalt nõudele vastava kohustuse täitmist kuni 03.10.2003; elamu hagejale 10.01.2001 üleandmisega läks nõudeõigus üle hagejale; hageja on hagi esitanud kohtusse 06.01.2005, seega on hagi aegunud. 45.

§ 9lg 1 kohaselt kohaldatakse Ts

ÜS-s ja VÕS-s aegumise kohta sätestatut ka enne 01.07.2002 tekkinud aegumata nõuetele. Aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne 01.07.2002 kehtinud seadust, kui aegumine oli alanud, peatunud või katkenud enne 1.juulit

1. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu, et kohaldada tuleb ehituse töövõtulepingust tulenevate nõuete aegumistähtaega. Hageja nõuab kostjate kohustuste rikkumise tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist: kostjad rikkusid kohustust tagada hoone säilimine sellega, et kostjad olid hooletud töövõtulepingu alusel teostatud remonttööde vastuvõtmisel ning võtsid vastu tegemata töid ja ebakvaliteetsed tööd. Kostjad leiavad, et hagi aegumise tähtaeg algus 03.10.1998, kui võeti vastu katuse remonttööd. 01.09.1994 jõustunud ja kuni 01.07.2002 jõustunud TsÜS § 113 lg 1 sätestas hagi korras õiguste kaitsmise üldiseks tähtajaks 10 aastat. Tulenevalt TsÜS1994 §-st 116 aegumistähtaja kulg algab päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest. Seaduses võib sätestada hagemisõiguse tekkimise muu aja. Hageja ei ole kahju tekkimise aega hagis välja toonud, kuid hagi asjaoludest nähtuvalt sai hageja kahjust teada hiljemalt
2. aasta mais katuse remonttööde teostamise kvaliteedi kontrollimiseks ja ülemiste korruste lagede ja pööningu ning katusekonstruktsiooni hindamiseks tellitud ekspertiisist. Tööde vastuvõtmise ajal puudus hagejal võimalus ebakvaliteetselt teostatud 12 remonttöödest ja sellega tekitatud kahjust teada saada, sest hageja registreeriti alles
3. aasta sügisel ning elamu haldamine anti hagejale üle alles
5. Kohtu hinnangul tekkis hagejal võimalus kahjust teada saada kõige varemalt hetkest, mil kostjad elamu haldamise hagejale üle andsid, see on 10.01.
6. Seega 10 aastane aegumistähtaeg lõppenuks kõige varemalt 10.01.
7. Alates 01.07.2002 jõustunud TsÜS § 146 lg 1 sätestab tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaks 3 aastat, samuti on kolmeaastane aegumistähtaeg kahju õigusvastasest tekitamisest tulenevatel kahjunõuetel (TsÜS § 150 lg 1).

§ 9lg 2 kohaselt tuleb Ts

ÜS § 146 lg 1 ja 150 lg 1 sätestatud 3-aastast aegumistähtaega arvestada alates 01.07.2002 ning nõude aegumistähtaeg lõppenuks seega 30.06.2005 kell 24:

1. Hagi on kohtule saabunud tähtaegselt 07.01.
2. Apellatsioonkaebus
3. KÜ Lembitu 6 palub tühistada maakohtu otsuse, välja arvatud osas, millega kohus jättis aegumise kohaldamata ja luges Tallinna linna kohaseks kostjaks ning saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks arutamiseks. Maakohtu otsuse põhjendused ja järeldus, et kahju ei ole tekkinud, ei põhine seadusel, kohtuotsuse põhjendused on ebaloogilised, arusaamatud ning otsuse tegemisel ei ole arvestatud kõigi tõenditega.
4. Apellandi arvates on kohus OÜ BREM Kinnisvarahooldus kohaseks kostjaks olemist kaaludes valesti hinnanud tõendeid ja ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ning rikkunud menetlusnorme. EES-st tulenevate kohustuste täitmiseks lõi Tallinna linn munitsipaalettevõtte, mis oma olemuselt oli täisvastutusega ühing, see tähendas kohalik omavalitsus vastutas, nagu VV 17.07.1990 määrusega nr 138 kinnitatud “Munitsipaalettevõtte põhimääruse” p-s 7 on sätestatud, munitsipaalettevõtte kohustuste eest munitsipaalettevõtte maksevõimetuse korral. Viidatud punktis on muu hulgas öeldud ka seda, et munitsipaalettevõte ei vastuta kohaliku omavalitsuse, teiste munitsipaalettevõtete, -asutuste ja -organisatsioonide eest. Munitsipaalettevõte vastutab oma kohustuste eest temale üleantud ja tema tegevuse tulemusena moodustunud vara ja vahenditega. Põhimääruse p-s 2 sätestatu kohaselt on munitsipaalettevõte juriidiline isik. Seega on vale ja õigusnormidega vastuolus olev ja raskesti mõistetav maakohtu järeldus, et ka munitsipaalettevõte, mis oli loodud munitsipaalvara haldamiseks, tegutses Tallinna Linnavalitsuse huvides ja juhtimisel. Seega ei sõlminud ka Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte lepinguid iseseisva juriidilise isikuna oma majandustegevuse raames, vaid Tallinna linna kui erastamise kohustatud subjekti esindajana.
5. Otsusega on tuvastatud, et munitsipaalettevõte kujundati ümber aktsiaseltsiks aastal
6. Töövõtulepingud sõlmis kolmanda isikuga
7. aastal juba aktsiaselts, mitte munitsipaalettevõte. Tõenditest, kolmest tööettevõtulepingust ja tööde üleandmise vastuvõtmise aktidest, ei nähtu, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus tegutsenuks kolmanda isikuga tööettevõtulepinguid sõlmides ja töid vastu võttes Tallinna linna esindajana. Kohus on otsuses möönnud, et enne eluruumide erastamist Lembitu t 6 hoones haldas hoonet OÜ BREM Kinnisvarahooldus vastustajate vahel 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel ja menetluses ei ole esitatud tõendit, millest nähtuks, et eluruumide erastamise järgselt oleks ühise tegutsemise lepingut Lembitu t 6 hoone osas lõpetatud või muudetud. Apellandile jääb arusaamatuks, miks kohus ei kohalda vastustajate suhtes TsK sätteid, mis reguleerivad ühist tegutsemist, eriti lepinguosaliste ühiseid kulutusi ja kahjusid reguleerivaid õigusnorme. Kohus on viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-9-04, kuid ei ole seejuures pööranud tähelepanu viidatud otsuses esitatud seisukohale, mille kohaselt on aktsiaselts, kes haldas elamut kohaliku omavalitsusega sõlmitud lepingu alusel kuni korteriühistu moodustamiseni ja haldamise üleandmiseni moodustatud korteriühistule, kohaseks kostjaks. On tähelepanuväärne, et viidatud otsuse ja käesoleva õigusvaidluse faktilised asjaolud on sarnased. Lepingu alusel munitsipaalvara hallanud aktsiaselts tellis kolmandalt isikult katuse remonditööd ja võttis ebakvaliteetselt tehtud tööd vastu enne korteriühistu moodustamist ja nõudis siis 13 korteriühistult ebakvaliteetselt tehtud tööde eest raha. Riigikohus on osundanud, et haldamise üleandmine ei olnud enne 27.03.1999 jõustunud muudatust EES-ga selgelt keelatud ja seega oli seaduse mõtte kohaselt eluruumide erastamise tõhususe huvides haldamise üleandmine lubatud ka enne seadusemuudatuse jõustumist. Riigikohtu seisukohaga on vastuolus kohtu väide, et kohalik omavalitsus ei saanud EES-st tulenevaid kohustusi lepinguga üle anda OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Apellandi arvates on asjas kogutud tõenditega, eelkõige ühise tegutsemise lepinguga, üheselt tõendatud, et Tallinna linn on haldamise üle andnud OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Kuna üleandmine on toimunud enne EES-i muudatuse jõustumist ja avalikku konkurssi korraldamata, ei ole Tallinna linn vastutusest vabanenud. Apellant ei ole menetluses väitnud, et tema nõue OÜ BREM kinnisvarahooldus vastu tuleneks ühise tegutsemise lepingust, mille poolteks on vastustajad. Apellandi nõue tuleneb ESS-ga kohalikule omavalitsusele pandud kohustusest korraldada elamu haldamist ja tagada selle säilimine kuni korteriühistu moodustamiseni ja elamu üleandmiseni moodustatud korteriühistule. Tallinna linna ja BREM-i vastutus tuleneb seadusega pandud kohustuse rikkumisest ja asjaolust, et vastustajad ühise tegutsemise lepingu alusel ühiselt tegutsedes ei ole taganud elamu säilimist selle üleandmiseni apellandile. Faktiliselt haldas vastustajate vahel sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel elamut kuni korteriühistule üleandmiseni OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja Tallinna linn ei ole haldamise üleandmisega vabanenud eluruumide erastamise seadusega sätestatud vastutusest. Vastavalt TsMS § 436 lg-s 3 sätestatule võib kohus otsust tehes tugineda üksnes asjaolule, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi
8. lõike kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Küsimust, kas OÜ BREM Kinnisvarahooldus on kohane kostja, ei ole menetluses arutatud ja pooltel ei ole olnud võimalik selles osas oma arvamust avaldada.
9. Kahju hüvitamise nõuet lahendades on kohus sisuliselt tegelenud üksnes küsimusega, kas apellandile on kahju tekkinud. Iseenesest ei ole selline käsitlus lubamatu, kuid tulenevalt maakohtu otsusest saab ka apellatsioonkaebuses käsitleda üksnes antud küsimust. Muude kahju hüvitamise koosseisu aspektide osas jääme varasemas menetluses esitatud seisukohtade juurde.
10. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsK § 222 lg
11. Hagiavalduses oli esitatud nõue põhjendusega, et
12. aastal tehtud katuse remont ei andnud tulemust, töö on tehtud lohakalt, selle vastuvõtmisel ei ole vastustajad tegutsenud piisava hoolsusega ja eksperdi arvates ei ole katuse remont võimalik, tuleb ehitada uus, ning sellest tulenevalt on apellandile tekkinud kahju. Kui vastustajad oleksid oma kohustusi täitnud nõuetekohaselt, ei oleks apellant pidanud raha tasuma tulemusetu töö eest või oleks saavutatud kvaliteetse töö tegemine ja puuduks vajadus täiendavate tööde tegemiseks ja uue katuse ehitamiseks. Apellant on täna olukorras, kus uue katuse ehitamine on eksperdi arvates ainus võimalus ning sellest tulenevalt on asendusväärtuse aluseks võtmine põhjendatud. Kui
13. aastal oleksid tööd tehtud nõuetekohaselt, oleks need tööd maksnud oluliselt vähem tänastest ehitushindadest ja katuse uueks ehitamiseks puuduks ka vajadus. Kuna vastustajad rikkusid EES-st tulenevat kohustust tagada elamu säilimine kuni korteriühistule üleandmiseni, siis peab apellant rikutud vara, rikutud elamu, kordategemiseks ehitama uue katuse apellandi poolt nõutud summa eest.
14. Maakohus leidis, et apellant ei ole tõendanud asjaolu, et enne
15. aastal toimunud katuse osalist vahetamist oli elamu seisukord parem. Sellest on kohus järeldanud, et kuna katuse olukord on täna sama halb kui oli enne remonti, siis ei ole kahju tekkinud. See tähendab, et kahju olemasolu on kohus tuvastanud läbi diferentsi katuse kahe seisundi vahel ning teinud sellest järelduse, et kuna olukord ei ole muutunud, siis ei ole kahju tekkinud. Selline arutlus ei ole loogiline. Kui võtta eelduseks, et remondi käigus jäi olukord tõepoolest samaks, tuleb lisada arvutusse ka kulud, mis tehti katuse remondiks. Apellandi kahjuks on summa, mis maksti remondi eest, mis ei andnud tulemust ega 14 muutnud olukorda. Seega peaks minimaalne kahju suurus olema apellandi poolt tasutud 577 799.98 krooni. Samas on apellandi nõue, mis põhineb terve katuse väljavahetamisel, põhjendatud, sest katuse täiendav remont ei ole eksperdi arvates võimalik. Puuduvad tõendid selle kohta, millises seisukorras oli Lembitu t 6 elamu katus enne vastustajate poolt tellitud remonti. Vastavaid tõendeid ei ole asjas kogutud ega uuritud. Seega on kohtu väide, et elamu seisukord oli enne remonti sama, mis pärast ebakvaliteetsete remonditööde teostamist, paljasõnaline ega tugine tõenditel.
16. Otsust tehes on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Apellant ei saa nõustuda esimese astme kohtu järeldusega, et katuse vahetamisele kuluv summa saaks olla apellandi kahjuks üksnes juhul, kui apellant oleks sellises summas kulutusi kandnud või kui apellandi vara oleks selle summa väärtuses rikutud või kaotsi läinud. Esmalt ei ole kahju hüvitamise nõue seadusega piiratud selliselt, et nõuda saab üksnes juba kantud kulude hüvitamist. Kahju hüvitamise nõue on lineaarses seoses tekitatud kahjuga. Teiseks ei saa kuidagi nõustuda kohtu järeldusega, et
17. aastal tehtud katuseremont ei ole muutnud apellandi seisundit. Asjaolu, millise raha arvelt tehti remonditööd, ei oma mingit tähendust. Kohtuotsuses on toodud õigesti välja, et ehitustööde maksumus summas 566 107.17 krooni on mõistetud välja apellandilt OÜ BREM Kinnisvarahooldus kasuks, mis tähendab, et remondi eest on tasunud apellant ning see asjaolu ei olnud ka vaidluse all. Seega on küsimus sellest, millistest vahenditest finantseeriti remonditöid nende tegemise ajal, asjasse mittepuutuv, kuna kulud on kandnud apellant. Kohtu järeldus, et remonditöid tehti hädavajalikus mahus, on väär, sest tulemus näitab, et tehti töid, mille tegemine ei muutnud senist olukorda. Seega ei ole võimalik väita, et hädavajalike tööde mahtu on hinnatud õigesti. Apellandi põhiväide on olnud läbi menetluse selles, et
18. aastal tehti remonttöid, mis ei olnud sellisena vajalikud ning lisaks olid need tööd tehtud mittekvaliteetselt. Viimase väite on kohus jätnud aga tähelepanuta, kuigi seda kinnitavad ka asjas tehtud ekspertiisid. Sellega on maakohus rikkunud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1). Vastustajate seisukoht
19. Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Kostja poolel kolmanda isiku seisukoht
20. Kolmas isik vaidles kohtuistungil kaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
21. Kolleegium, kuulanud istungil ära poolte esindajad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse lõppjärelduses muutmiseks apellatsioonkaebuse väited alust ei anna. Küll aga tuleb osaliselt muuta ja täiendada maakohtu põhjendusi. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Menetletavas kaebuses on hageja vaidlustanud maakohtu järgmisi seisukohti: 1) et OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei ole asjas kohane kostja; 2) et tõendatud ei ole hagejale kahju tekkimine. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
22. Selleks, et võtta seisukoht, kas OÜ BREM Kinnisvarahooldus võib olla koos Tallinna linnaga kohustatud isikuks hageja ees hagetavatel asjaoludel kahju tekkimise korral, tuleb tuvastada ja kvalifitseerida hageja ja OÜ BREM Kinnisvarahoolduse vaheline võimalik õigussuhe. Kolleegium on seisukohal, et kostjate vahel 01.12.1994 sõlmitud lepingu (nimetusega ühise tegutsemise leping; t I kd lk 11-18) näol oli tegemist käsunduslepinguga vaidluse lahendamisel rakendamisele kuuluva TsK § 394 mõttes, mitte aga ühise tegutsemise lepinguga sama seaduse § 438 mõttes. 15
23. Tulenevalt TsK § 394 lg 1 kohaselt kohustus käsunduslepingu järgi üks pool (volinik) teostama teise poole (volitaja) arvel ja nimel teatavaid juriidilisi tegusid. TsK § 438 lg 1 kohaselt aga kohustusid ühise tegutsemise lepingu järgi pooled ühiselt tegutsema ühise majandusliku eesmärgi saavutamiseks, nagu: ettevõtte või asutuse ehitamiseks ja ekspluateerimiseks, mitmesuguste hoonete püstitamiseks jms. 01.12.1994 allkirjastatud lepingu p 1.1 kohaselt oli poolte tegevuse ja lepingu sõlmimise eesmärgiks Tallinna Kesklinna haldusterritooriumil oleva munitsipaalvara hooldamisele andmine, kusjuures Tallinna linn munitsipaalvara omanikuna andis haldajale õiguse omaniku nimel sõlmima üürilepinguid ja kommunaalteenuste lepinguid, aga ka viima läbi eluruumide erastamist ja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist (p-d 2.1.1, 2.1.4, 2.1.16, 2.1.17), määrama, koguma ja üle kandma elanikelt üürimakseid omaniku poolt kehtestatud suuruses ja korras (p 2.1.2), teostama kogutud summade arvelt vajalikke töid (p 2.1.3), aru andma omaniku ees (p 2.1.5) jne. Lepingutingimustest ei nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku konkreetses majanduslikus eesmärgis, mille saavutamisele oleks nende ühine tegevus olnud suunatud või osamaksude tasumises, sest ühise tegutsemise leping pidi olema tasuline.
24. Küll aga nõustub kolleegium apellandi käsitlusega, et vastustajate vahel 01.12.1994 sõlmitud lepingu puhul oli tegemist tehinguga kolmandate isikute kasuks TsK § 172 mõttes. Nimetatud sätte lg 1 kohaselt võis lepingu sõlminud isik seada tingimuseks lepingust tuleneva kohustise täitmise kolmandale isikule. Vastustajate vahelisest käsunduslepingust tulenes otseselt, et käsundisaaja (vahetu haldaja) pidi osutama Tallinna Kesklinna territooriumil asuva munitsipaalvaraga seonduvaid toiminguid Tallinna linna nimel otse vara kasutajatele (isikutele, kes soovisid munitsipaalvara üürida; üürnikele; rentnikele; eluruumide erastajatele jne). TsK § 172 lg 1 kohaselt, kui seaduse või lepinguga ei olnud teisiti ette nähtud ega tulenenud ka kohustise olemusest, võis lepingu täitmist nõuda nii lepingu sõlminud isik, kui ka kolmas isik, kelle kasuks oli tingimuseks seatud täitmine. Seega võisid isikud, kelle kasuks pidi käsundisaaja käsundiandja nimel kokkulepitud toiminguid tegema, nõuda lepingu täitmist ja/või selle mittekohase täitmisega tekitatud kahju hüvitamist otse haldajalt, mitte ainult Tallinna linnalt.
25. Selline seisukoht ei lähe vastuollu ka Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 10.02.2004 võetud seisukohaga, et kuna EES ei näinud kuni 27.03.1999 otsesõnu ette võimalust, et haldamise nõuetekohase korraldamise eest vastutaks isik, kellele haldamine oli üle antud, tuleb analüüsida küsimust, kas haldust korraldava isiku vastutus ebakorrektse haldamise eest võiks tuleneda mõnest õigusaktist või lepingust. Edasi nägi kolleegium vastutuse tekkimise võimaliku alusena lepingulisi suhteid, kuna praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn hoolduslepingud. Viidatud tsiviilasjas ei analüüsitud haldaja ja Tallinna linna vahelisi kokkuleppeid, ka võisid praktikas olla erinevate linnaosade haldusfirmade poolt sõlmitud hooldus(haldus)lepingud erineva sisuga.
26. Eeltoodust tulenevalt on seega apellatsioonkaebus põhjendatud osas, milles maakohus jõudis järeldusele, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei saa olla kohaseks kostjaks menetletavas nõudes (maakohtu otsuse p-d 9-10). Väidetava kahju tekitamise ajal vastutas kostja õiguseelneja Lembitu t 6 elamu korteriomanike kui soodustatud isikute ees 01.12.1994 lepingu kohase täitmise eest. Nimetatud lepingu p 2.1.20 kohaselt vastutas haldaja üleantud munitsipaalvara säilimise, nende juurde kuuluva territooriumi nõuetekohase ekspluateerimise, hooldamise, sanitaarpuhastuse ja avarii-remonttööde kvaliteetse teostamise ning ekspluatatsiooni ja tuleohutusenõuetest kinnipidamise eest.
27. Kohustuse rikkumisega seonduva kahju tekitamise nõude lahendamisel peab esmalt tõendamist leidma: 1) hagejal kahju tekkimine; 2) kohustatud isiku poolt nõude aluseks oleva kohustuse rikkumine; 3) põhjuslik seos hagejal kahju tekkimise ja kostja tegevuse/tegevusetuse vahel. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja ei tõendanud, et vaidlusaluste remontidega aastal 1998 oleks tolleaegsetele korteriomanikele kahju 16 tekitatud ehk et elamu katuse remondi tegemisega oleks tekkinud negatiivseid varalisi tagajärgi TsK § 222 lg 2 mõttes. Samuti ei ole tõendatud, et isegi juhul, kui väidetav kahju korteriomanikele tekkis, oli sel põhjuslik seos vastustajate tegevusega või et vastutajad oleksid sellega rikkunud neil vastavalt kas siis EES-st (Tallinna linn) või 01.12.1998 lepingust (OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseelneja) tulenenud kohustust tagada munitsipaalvara säilimine kuni korteriühistule üleandmiseni. Kolleegium ei korda maakohtu põhjendusi (sisalduvad maakohtu otsuse p-d 11-14).
28. Apellant on põhjendanud kahju tekkimist sellega, et eluruumide omanikud pidid maksma ebakvaliteetse remondi eest ja ebakvaliteetse remondi tõttu tuleb panna uus katus. Puudub vaidlus, et remondi eest tasumine toimus osaliselt hoolduslepingute alusel tasutud rahasummade arvelt ja osaliselt jõustunud kohtuotsuse alusel. Kohtuotsuse alusel tasutud rahasumma osas on kolleegiumi arvates hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega, mida tuleb igal isikul oma tsiviilõiguste teostamisel järgida (TsÜS § 138 lg 1). Nimelt ei esitanud hageja tsiviilasja nr 2/3/33-3522/01 (ringkonnakohtus nr 2-2/925/2003 (otsused t II kd lk 119-129) menetluses vastuväiteid ega tõendeid OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseelneja poolt aastatel 1995 kuni 1998 tehtud remontööde eest tasumata rahasummadele, kusjuures osa nõudest moodustasid nimelt käesolevas asjas vaidlusaluse katuse remonttööd. Kostjal oli õigus otsustada, milliseid vastuväiteid ta konkreetses tsiviilasjas esitas, kuid vastuväidete esitamata jätmisega minetati õigus jõustunud kohtuotsusega väljamõistetud rahasumma tagasinõudmiseks.
29. Maakohtu otsuse p-st 10 tuleb välja jätta lause: „Samas ei ole hageja esitanud alusetule rikastumisele tuginevat nõuet.“ Tegemist on eksitava seisukohaga, millest võiks hagejal tekkida arusaam, nagu oleks tal õigus tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 jõustunud kohtuotsuse alusel tasutud rahasummat tagasi nõuda alusetu rikastumise sätete alusel. Sellise seisukohaga nõustuda ei saa. Alusetu rikastumise näol on vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 1027 tegemist, kui teiselt isikult saadi midagi õigusliku aluseta. Viidatud kohtulahend on jõustunud, seega hageja poolt selle alusel tasutud rahasumma oli kostjal saadud õiguslikul alusel.
30. Käesolevas asjas tuleb menetluskulude jaotamisel ja kindlaksmääramisel lähtuda

§-st 3. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS-i redaktsiooni § 60 lg-de 8 ja 1 (viimane lause) alusel jätab kohus apellatsioonkaebuse osalisel rahuldamisel menetlusosaliste kohtukulud nende endi kanda. Imbi Sidok Ande Tänav Tiit Kollom