← Eesti

3-10-708/31

Obsah (8)§ 8§ 4§ 3§ 1§ 12§ 23§ 26§ 31

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-10-708 Otsuse kuupäev 17. jaanuar 2011 Kohtunik Roby Koik Kohtuasi AS Merko Tartu kaebus Tartu Linnavolikogu 18. v

§ 8

lg 3 kohaselt on üldplaneeringu ülesandeks muuhulgas maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste, sh maakasutuse juhtotstarbe ning vajaduse korral hoonestuse kõrguspiirangu ja muude tingimuste määramine. Planeeringu plaanimaterjalidest nähtub, et otsusega kehtestatud planeering sisaldab Päeva-Tähe-Pargi kvartali osas selgepiirilist maakasutuse sihtotstarbelist jaotust, samuti on ära näidatud ehitusalade paiknemine ja numbriliselt määratud korruselisus, kruntide suurus, kruntide täisehituse protsent ja ehitiste suurim lubatav ehitusalune pind, samuti nõuded arhitektuurile, ehitiste paiknemisele, proportsioonidele, kasutatavatele materjalidele jms. Seega ei saa pidada põhjendatuks vastustaja seisukohta, et otsus ei kitsenda kaebaja õigusi. Üldplaneering annab selged põhimõtted, millistest tuleb edaspidiste detailplaneeringute puhul lähtuda. Olukorras, kui 4 otsusega kehtestatud planeering muudab ja kitsendab varasemas üldplaneeringus toodud tingimusi, on ilmne, et kaebaja omandiõigust on piiratud. Tartu Linnavolikogu 31.10.

  1. a määrusega nr 27 „Tartu linna ehitusmääruse rakendusaktide kinnitamine" on kehtestatud detailplaneeringute koostamisel kruntide koormustaluvuse arvestamise aluseks nõuded krundi pinna suurusele ühe korteri kohta. Miljööväärtuslikel hoonestusaladel on vastav piirarv 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta. Lähtuvalt eeltoodud piirarvust oli seni kehtinud üldplaneeringulahenduse (elamumaa suurus kvartalis 10 980,9 m2, üldmaa suurus 2270 m2) korral võimalik ehitada Päeva-Tähe-Pargi kvartalisse 92 korterit. Otsusega kehtestatud planeeringulahenduse (elamumaa suurus 5909,66 m2\ üldmaa suurus 7341,24 m2) on kvartalisse võimalik ehitada aga 49 korterit. Korterite arv vähenes kvartalis põhjustatuna elamumaa ja üldmaa piiri nihutamisest seega 42 korteri võrra. Väärib äramärkimist, et juhul kui üldmaad kvartalisse ei planeeritaks (elamumaa suurus 13250,9 m2), oleks võimalik kvartalisse planeerida 110,4 korteri ehitus. Vastavalt kaebaja poolt linnavalitsusele esitatud kvartali eskiislahendustele, mis on koostatud arvestades piirkonna dendroloogilist analüüsi ja ajaloolist õiendit, mahub kvartalisse 96 korterit ning on võimalik suurendada ka pargiala ca 5000 m2 -ni. Sellise tulemuse saavutamiseks pidanuks Tartu linn mitte kärpima kvartalis lubatavat korruselisust ja lubama sarnaselt Päeva 1 krundile maksimaalselt viit korrust kogu kvartali ulatuses. Korruselisuse suurendamise sobivust (visuaalset mõju) näitab ilmekalt kaebaja poolt linnavalitsusele Tartu Maavalitsuses 10.09.
  2. a toimunud arutelul esitatud 3D ehitusmahtude analüüs. Teostatud ehitusmahtude analüüsilt on selgelt näha, et kavandatavad hooned ei jää oma absoluutkõrguse poolest piirkonnas domineerima ja kavandatav pargiala eristub hoonestusest selgepiiriliselt. Ehitusmahtude analüüsilt on samuti näha ka piirkonna rohealadega kaetus, mis ei ole kindlasti väike arvestades, et tegemist on suures osas Tartu Kesklinna linnaossa kuuluva alaga. Otsusega kehtestatud planeeringuga aga hoopis vähendati kvartali korruselisust, suurendades samas veelgi üldmaad, lähtudes tervikliku dokumendina mitteeksisteerivast maastikulisest ja linnaehituslikust analüüsist. Samas ei järgi planeeringuga kehtestatud kvartali üldmaa ja elamumaa jaotus kaebaja poolt tellitud ja linnavalitsusele esitatud dendroloogilist analüüsi ja ajaloolist õiendit. Kaebaja on Päeva-Tähe-Pargi kvartali üheks Tartu atraktiivsemaks elamukvartaliks arendamise eesmärgil teinud hoonestuse ja pargiala eskiiskavandite, uuringute, konsultatsioonide jms näol olulisi kulutusi. Otsusest tulenevalt jääb kaebajal saamata oluline osa Tähe 10 kinnistu omandamisel eeldatud tulust (42 korteri ehitamata jäämisel 75 miljonit krooni).
  3. Planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamisel omab tähtsust, kas planeeringu menetlemise käigus on rikutud menetlusnorme. Planeeringu materjalidest nähtuvad vastuolud selles osas, kas tegemist on üldplaneeringut täiendava ja täpsustava teemaplaneeringuga või siis muudetakse otsusega kehtestatud teemaplaneeringuga üldplaneeringut. Maavanema 09.10.
  4. a seisukohas on selgesõnaliselt märgitud, et tegemist on üldplaneeringut täiendava ja täpsustava teemaplaneeringuga. Vastustaja on planeeringu menetluse käigus asunud seisukohale, et lubatud hoonestuskõrgus (Päeva 1 kinnistu) on antud kooskõlas üldplaneeringuga (so 5 korrust ja 1000 m2 suurim ehitusalune pind). Võrreldes teemaplaneeringu ja varasema üldplaneeringu plaanimaterjale on ilmne, et vastustaja poolt kehtestatud planeeringus on korruselisust Päeva 1 krundil vähendatud (2-3 korrust), Tähe 10 kinnistu osas on kehtivas üldplaneeringus planeeritud 2 korrust /seletuskirjas lubatud 2+katusekorrus/, kehtestatud teemaplaneeringus aga 2-3 korrust /seletuskirjas 2 korrust + katusekorrus/. Seega on Tartu Linna seisukohad olnud 5 planeeringu menetlemisel selgelt vastuolulised, viidates oma kirjavastustes, et eesmärk on pidada kinni üldplaneeringu nõuetest, samas otsuses tuues välja hoopis teised seisukohad, ja märkides sõnaselgelt, et teemaplaneeringu puhul on tegemist üldplaneeringu põhimõtete muutmisega.
  5. Neil asjaoludel taotleb kaebaja teemaplaneeringu tühistamist. Alternatiivse nõudena taotleb kaebaja teemaplaneeringu tühistamist kaebajat puudutavas osas ehk Tähe 10 kinnistu osas ja nõuda kaebaja kasuks välja menetluskulud vastavalt esitatud kuludokumentidele.
  6. Kirjaliku eelmenetluse raames täiendas kaebaja seoses vastustaja kirjaliku vastusega kaebusele oma seisukohti järgmiste asjaoludega.
  7. Vastustaja on oma vastuväidetes välja toonud, et avalikkuse arvamus on planeeringute menetlemisel väga oluline ja antud juhul esitasid mitmed organisatsioonid pargiala kaitseks omapoolsed ettepanekud. Avalikkuse kaasamine planeeringu menetlusse on igati positiivne ja kooskõlas

sätetega. Samas peab arvestama kinnistu omanike huvide ja arvamusega. Kui omaniku ettepanekuid ei arvestata, siis peavad põhjendused olema piisavad ja puudutatud isikule arusaadavad. Vaidlustatud planeeringu kehtestamise otsuses on küll toodud välja mõningad põhjendused, sh et planeeringualal asuva haljasala säilitamiseks on oluline avalik huvi ja lisaks on Tartu linnas olemas piisavalt suur eluasemekohtade varu, mis ei ole piisav, sest tähelepanuta ja kaalumata on jäetud asjaolu, et haljasala säilib ka kaebaja poolt soovitud planeeringulahenduse puhul. Väide, et PäevaTähe-Pargi tänavatega piirnev kvartal soovitakse täis ehitada ja haljasala kaotada, on eksitav. Kaebaja poolt planeeringumenetluse käigus esitatud eskiislahendustest nähtub, et haljasala on hoopis kavandatud võrreldes kehtiva üldplaneeringuga suurendada ja arendada tulevikus turvaliseks üldkasutatavaks linnapargiks.

  1. Kaebaja lähtus kinnistu omandamisel kehtivast üldplaneeringust ja sellest tulenes tema õiguspärane ootus. Kehtiv üldplaneering on kehtestatud
  2. a, kusjuures üldplaneeringu menetlemise käigus Päeva-Tähe-Pargi kvartali lahenduse osas vaidlusi-ettepanekuid üldmaa suurendamiseks ei olnud. Kaebaja ei saa nõustuda vastustaja seisukohaga, et üldplaneering ei tekita konkreetseid kitsendusi kinnistu kasutamisel ja teemaplaneering ei ole avalik-õiguslik kitsendus. Riigikohus on küll oma lahendis nr 3-3-1-37-04 märkinud, et üldplaneering ei määra katastriüksuse sihtotstarvet, vaid selle määrab detailplaneering. Samas annab üldplaneering juba konkreetsed lähtealused, millistest tuleb lähtuda detailplaneeringu koostamisel, kinnistu hoonestamisel ja kasutamisel.

§ 8

lg 3 kohaselt on üldplaneeringu ülesandeks muu hulgas maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste, sh maakasutuse juhtotstarbe ning vajaduse korral hoonestuse kõrguspiirangu ja muude tingimuste määramine. Planeeringu plaanimaterjalidest nähtub, et otsusega kehtestatud planeering sisaldab Päeva-Tähe-Pargi kvartali osas väga selgepiirilist maakasutuse sihtotstarbelist jaotust, samuti on ära näidatud ehitusalade paiknemine ja numbriliselt määratud korruselisus, kruntide suurus, kruntide täisehituse protsent ja ehitiste suurim lubatav ehitusalune pind, samuti nõuded arhitektuurile, ehitiste paiknemisele, proportsioonidele, kasutatavatele materjalidele jms. Seega ei saa pidada põhjendatuks vastustaja seisukohta, et otsus ei kitsenda kaebaja õigusi. Üldplaneering annab selged põhimõtted, millistest tuleb edaspidiste detailplaneeringute puhul lähtuda. Kui otsusega kehtestatud planeering muudab varasemas üldplaneeringus toodud tingimusi, on kaebaja omandiõigust piiratud. 6

  1. Otsus kahjustab teiste Päeva-Tähe-Pargi kvartali kruntide omanike huve ning ei ole kantud soovist saavutada kompromiss krundiomanike ja teiste planeeringumenetluse käigus ettepanekuid teinud isikute vahel. AS Merko Tartu on edastanud mitmeid ettepanekuid, mida ei arvestatud ja samas jäeti otsuses ja vastuväidetes põhjendamata, millistest asjaoludest tulenevalt. Vaidlustatud otsuses ei ole põhjendusi, kuidas kahjustab korruselisuse suurendamine haljasala avalikku kasutamist. Planeeringulahendust, millisega kahjustatakse planeeringuala kinnistu omaniku omandiõigust, ei saa pidada tasakaalustatud planeeringulahenduseks, kui kinnistu omaniku poolt on välja pakutud mitmed alternatiivsed variandid, mille kõrvalejätmist ei ole põhjendatud.
  2. Planeerimisotsustuste puhul on väga oluline, kuidas omavalitsus planeeringu kehtestamise otsuse formuleerib, sh otsust kaalutleb ja motiveerib. Riigikohus on korduvalt rõhutanud vorminõuete järgimise erilist tähtsust planeerimisotsustuste tegemisel, mida iseloomustab laiaulatuslik diskretsiooniruum. Mitmetes RK lahendites on rõhutatud, et haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve (RK lahend 3-3-1-42-02). Otsustusõigus selles küsimuses, millisel kujul üks või teine planeering kehtestatakse, on omavalitsusel ja seda kohus otsustada ei saa. Seega kui omavalitsus soovib planeeringut konkreetsel kujul näha, siis on õigus selle otsustamiseks eeldusel, et kõigile asjaosalistele on planeeringu kehtestamine omavalitsuse poolt soovitud kujul motiveeritud. Vastuväidetes on vastustaja endiselt seisukohal, et otsus on motiveeritud ja proportsionaalne. Samas ei ole vastuväidetes välja toodud, millised teemaplaneeringu kehtestamise motiivid olid ja millises dokumendis need sisalduvad. Kehtestatud teemaplaneering piirab oluliselt kaebaja õigusi, kuna üldmaa ulatust laiendati oluliselt. Olukorras, kui kehtestatav planeeringulahendus kahjustab planeeringuala kinnistu omaniku õigusi, ei ole omavalitsus otsust piisavalt kaalutlenud ja motiveerinud. Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-28-04 sisaldub põhimõte, et kohalik omavalitsus peab planeeringu menetlemise käigus piisava tõhususega täitma PES-st (nüüd

-st) tulenevaid kohustusi muu hulgas erinevate huvide vahel tasakaalustatud lahenduse leidmisel. Kohalik omavalitsus peab planeerimisdiskretsiooni teostades kaitsma avalikke huve mõistlikul viisil, samas tuleb tal piisavalt põhjendada, miks menetlusosalise esitatud argumente või tõendeid pole aktsepteeritud või piisavaks peetud. Eriti hoolikalt tuleb põhjendada selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja ehitamise õigust või mille vastu on esitatud vastuväiteid planeeringu koostamise käigus. Mis puudutab vastustaja plaane seoses Tähe 10 kinnistuga, siis väärib toonitamist, et vastustaja oleks võinud Tähe 10 kinnistu omandada riigimaa võõrandamisel ja kohe sellele pargi rajada.

  1. Kaebaja on välja toonud ainsa menetlusõigusliku rikkumisena maavanema poolt antud ebaselge heakskiidu, mille tekst on vastuolus vaidlustatud otsuses tooduga. Heakskiidu tekstist nähtub, et teemaplaneering ei muuda üldplaneeringut, mis on otseses vastuolus kehtestamise otsuse tekstiga. 09.10.
  2. a andis maavanem otsusega kehtestatud detailplaneeringule oma heakskiidu, märkides oma kirjas, et tegemist on üldplaneeringut täiendava ja täpsustava teemaplaneeringuga, mitte üldplaneeringut muutva planeeringuga. Samas on vaidlustatava otsuse tekstis sõnaselgelt mainitud, et teemaplaneering muudab üldplaneeringut. Maavanem lähtus kooskõlastust andes valedest eeldustest. Kuna maavanema kooskõlastus on

tähenduses oluline menetlustoiming, siis on antud juhul tegemist menetlusõigusliku rikkumisega. Võrreldes teemaplaneeringu ja üldplaneeringu plaane on ilmne, et teemaplaneering muudab üldplaneeringut ja vähendab Tähe 10 kinnistule üldplaneeringuga ettenähtud ehitusõigusi oluliselt. 7

sätete kohaselt on üldse küsitav, kas seaduse mõttega on kooskõlas, et üldplaneeringut muudetakse teemaplaneeringuga.

§ 8

lg 2 p 2 kohaselt võib üldplaneeringu koostada teemaplaneeringuna üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks. Antud juhul aga muudeti üldplaneeringut teemaplaneeringuga oluliselt. Vastustaja vastuväited

  1. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu.
  2. Teemaplaneeringu seletuskirja punktis 4 „Maa-alade üldiste ehitus- ja kasutamistingimuste täpsustamine" on nimetatud põhimõtted, millest lähtuti planeeritava piirkonna ehitus- ja kasutustingimuste täpsustamisel - olemasoleva maaressursi, hoonestuse ja linnaehitusliku struktuuri säästev ja intensiivne kasutus. Territoriaalse arengu kujundamise eesmärgina on välja toodud mitmekesise eluruumi valikuvõimaluste loomise läbi elanikkonna paiksuse suurendamine ja elukvaliteedi tõstmine ning piirkonna ajalooliste ja kultuuriliste väärtuste säilimine. Teemaplaneeringu üldiseks põhimõtteks erinevate funktsioonidega maa-alade ruumiliste arengusuundade määratlemisel on leida aladele otstarbekaimad kasutusviisid. Kuna ei ole oodata piirkonna elanike arvu järsku kasvu ning krundistruktuur on välja kujunenud, on täiendavaid elamuehitusmahtusid ette nähtud tagasihoidlikult. Keskkonnamõju seisukohalt on planeeringulahendusega kaasnevatest muudatustest planeeringuala senises maakasutuses olulisimad üldkasutatavate puhkealade juhtfunktsiooniga maa selge määratlemine ning planeeringuga määratletavad maakasutustingimused ja tingimused detailplaneeringute koostamiseks elamumaal. Teemaplaneeringu alal asub riikliku kaitse all olev kinnismälestis Karlova mõisa park. Seletuskirjas on märgitud, et aktiivse puhkuse rajatisi (spordiplatse, mänguväljakuid) ajaloolistesse parkidesse reeglina ei kavandata, sobilikuks peetakse passiivset puhkamist soodustavaid rajatisi (jalutamise ja istumisvõimalused). Seletuskirjas tuuakse välja avalike haljasalade/parkide olulist sotsiaalset rolli elanikele vabas õhus vaba aja veetmise võimaldamisel lisaks tähtsale kohale linna rohevõrgustikus. Soovitavalt peaks selline haljasala jääma kodust jalgsikäigu kaugusele, mitte enam kui 1000 meetrit.
  3. Planeerimisalase tegevuse korraldamine linna haldusterritooriumil on kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes tagab planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus (

§ 4

lg 2 p 2).

§ 3lg 1 kohaselt on planeeringute koostamine avalik.

Avalikustamine on kohustuslik, et tagada huvitatud isikute õigeaegne informeerimine ja kaasamine planeeringu koostamisse. Planeerimismenetluse eesmärk on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks (

§ 1lg 2).

Nimetatud eesmärgi saavutamiseks on vältimatult vajalik avalikkuse tõhus kaasamine planeerimismenetlusse.

  1. Tartu linna üldplaneeringu menetlemise perioodiga võrreldes on teemaplaneeringu menetluse hilisemaks etapiks (teiseks väljapanekuks) toimunud teemaplaneeringu menetlusprotsessi oluliselt mõjutanud muudatusi ühiskonnas, sh õigusruumis. 8 Tartu Linnavolikogu 18.05.
  2. a määrusega nr 26 on kinnitatud "Arengustrateegia TARTU 2030" ( http://info.raad.tartu.ee/webaktid.nsf/web/viited/VOLM2006051800025). Arengustrateegia TARTU 2030 viiakse ellu linna üldplaneeringu, eelarvestrateegia, arengukavade kaudu. Arengustrateegias TARTU 2030 on ühe on tulevikuväljavaatena nimetatud kodanikuühiskonna tugevnemist. Punktis 2.4 on märgitud, et kodanikualgatuse tulemusena kasvab mittetulundusühenduste arv ja suureneb nende mõju avaliku võimu otsustusprotsessidele Tartus. Avalik võim kaalutleb lahendeid ja viib ellu põhjendatud otsuseid, kaasates huvigrupid ja avalikkuse. Sellega otsustusprotsess küll pikeneb, kuid otsused on paremini läbi kaalutud, suureneb elanike sidusus ja linna arenguga rahul olevate elanike osakaal. Avatud kodanikuühiskonna kujunemine loob eelduse parimate ideede ja lahenduste rakendamiseks linna arengu huvides. Arengustrateegia TARTU 2030 koostamisel juhinduti paljudest linna strateegilistest dokumentidest, muuhulgas Tartu Linnavolikogu
  3. detsembri 1998 määrusega nr 67 heaks kiidetud tegevuskavast Tartu Agenda 21 (http://info.raad.tartu.ee/webaktid.nsf/web/viitedA^OLM1998121700067). Tartu Agenda 21 punktis 4 "Elukeskkonna väärtus" alapunktis 4.1.1 "Roheline Tartu" on märgitud, et linnalooduse säilitamine mitmekesisena nõuab planeerijate ja projekteerijate ning tartlaste keskkonnahoidlikku käitumist. Teema- ja detailplaneeringutega luuakse eeldused pargi või haljasala kasutajate vajaduste parimaks rahuldamiseks, võttes arvesse tulevaste kasutajate nägemusi ning arvestades, et majandusliku jõukuse kasvuga puhke- ja virgestusvajadused suurenevad. Ajalooliste parkide rekonstrueerimisprojektid koostatakse Firenze deklaratsiooni nõuetest kinni pidades ((vt http://www.muinas.ee/682-) Muinsuskaitseamet/Rahvusvahelised dokumendid ja konventsioonid/Firenze harta (Ajalooliste parkide kaitse harta)). "Roheline Tartu" järgitavate põhimõtetena muuhulgas on toodud, et Tartu ajaloolisi parke ja haljasalasid ei vähendata täisehitamisega, samuti on lähimiljöö meeldivana hoidmise ja puhkuse võimaluste kujundamise seisukohalt erilise tähtsusega väikeste haljastute säilitamine ja juurdeloomine. Olukorra iseloomustuse juures on välja toodud, et eksisteerib surve laiendada ehitustegevust parkide ning haljasalade arvel ja Emajõe rohelise koridori arvel. Planeeringu avaliku väljapaneku kordamise üheks eesmärgiks on tagada võimalike uute isikute planeerimismenetluses osalemine. Teemaplaneeringu menetlemise perioodi jooksul on asutatud MTÜ Karlova Selts, MTÜ Karlova Sõbra Selts, kes on astunud ka teemaplaneeringu menetlusse. Teemaplaneeringu eskiislahenduse kohta esitati parandus- ja täiendusettepanekuid peamiselt kodanike poolt, teemaplaneeringu teise väljapaneku ajal ja järgselt astus menetlusse oluliselt suurem hulk kodanikke ja kodanike ühendusi. Teemaplaneeringu menetlemise ajal on muudetud planeerimisseadust, muuhulgas sätestati
  4. juulist 2009 kehtima hakanud § 4 lõike 2 punkt 2 redaktsioonis kohaliku omavalitsuse kohustuse tagada planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamine. Seaduse eelnõu seletuskirjas on märgitud järgmist: „§ 4 lg 2 p 2 muudatus kannab endas olulist sisulist rõhuasetust, sest toob huvitatud isikute huvide arvestamise nõudele lisaks avalike huvide ja väärtuste tasakaalustatud arvestamise nõude, mis on planeeringu kehtestamise eelduseks. Avalike huvide ja väärtuste arvestamise vajadust on ehitatud keskkonna kvaliteeti käsitlevates sõnavõttudes rõhutanud õiguskantsler. Õiguskantsleri poolt Siseministeeriumile 27.08.
  5. a edastatud kirjaliku pöördumise kohaselt tähendab avalike huvide kaitstus planeerimis- ja ehitustegevuses ennekõike ühiskonna liikmetele täisväärtusliku elukeskkonna tagamist. See väljendub avalike hüvede tagamises, milleks on teede ja kommunikatsioonide, avalikult kasutatavate parkide, 9 mänguväljakute piisavus, ligipääs avalikult kasutatavale veekogule, vajaliku infrastruktuuri ja transpordi olemasolu, keskkonna ja kultuuriväärtuste säilitamine, esteetiline linnaruum, turvalisus jne, aga ka majandusliku ja sotsiaalse arengu jaoks võimaluste loomine.,, Kaebaja soov rajada elamukvartal võttes eeskuju
  6. sajandi alguses paiknenud hoonestuse struktuurist ei ole kooskõlas teemaplaneeringu eesmärgiga, arvesse võttes linna üldisemaid strateegilisi planeerimisdokumente ja planeeringu menetluses esitatud ettepanekuid. Linn on seisukohal, et ajaloolise hoonestuse taastamine ei saa olla iseseisev eesmärk, eesmärgiks on uuenenud linnaruumis tasakaalustatud ruumilise lahenduse leidmine, mis arvestab võimaluse piires.
  7. Kaebaja on olnud arvamusel, et arvestades Päeva-Tähe-Pargi tn kvartalist vahetult ida ja põhja suunal asuvate rohealade olemasolu, ei ole vastustaja järeldused ja seisukohad piisavalt motiveeritud ja põhjendatud ning arusaamatuks jääb avaliku haljasala suurendamise vajadus otsusega osutatud kujul ning mahus. Vaatluse järgi leiab kaebuse esitaja, et kvartali vahetus naabruses laiub praktiliselt katkematult väga ulatuslik puhkeparkide ja haljasaladega kaetud rohevöönd. Eeltoodud seisukohta tuleb pidada ekslikuks, kuna tegemist ei ole üksnes puhkeparkide ja haljasaladega. Näiteks on kaebuses esitatud katastriüksuste sihtotstarbed ja omanikud Salme tn l a - ühiskondlike ehitiste maa, omanik Tartu Ülikool; Tähe tn 4 - ühiskondlike ehitiste maa, omanik Tartu Ülikool (Füüsika õppehoone); Kalevi tn 13//15//17//17a, Tartu Herbert Masingu kool, ühiskondlike ehitiste maa, omanik Tartu linn; Lille tn 10, ühiskondlike ehitiste maa (Tartu Noorte Loodusmaja), omanik Tartu linn; Riia tn 6 ei jää Karlovas miljööväärtuslikule hoonestusalale. Ühiskondlike ehitiste maa kasutamise otstarve ei eelda, et krundi haljastatud osa oleks üldkasutatav haljasala. Seetõttu ei saa üldkasutatavateks haljasaladeks lugeda krunte, Tähe 4 Lille 10 ja Kalevi 13//15//17//17a. Teemaplaneeringuga on planeeritud üldkasutatavad puhkealad 2 (avalikus kasutuses olevad alad) lisaks Päeva-Tähe-Pargi tn (ca 3636 m 2 ) maa-alale Pargi tn 2a - Karlova mõisa park (946,6 m 2), Salme tn 1 a - staadion (ca 7530 m 2), mille kasutus võib olla tulevikus turvalisuse ja õppeotstarbelise kasutuse tõttu olla piiratud ja Sõbra tn 19 c - laste mänguväljak (2576 m 2). AS Merko Tartu poolt Tähe tn 10 kinnistu omandamise ajaks (07.03.2008) oli linna poolt otsustatud teemaplaneeringu avalikku väljapanekut korrata. AS-il Merko Tartu ei saanud kinnistu omandamisel tekkida õiguspärast ootust, et teemaplaneering kehtestatakse vahepealses etapis oleval kujul. Planeeringu koostamise ajal ei ole teada, missugune planeeringulahendus kehtestatakse, samuti võib planeering jääda ka hoopis kehtestamata. Linn on kaalunud esitatud ettepanekuid ja vastuväiteid, planeeringulahendust on korrigeeritud korduvalt, seda on arutatud avalikel aruteludel. Linnavalitsus on enne seisukohavõttu analüüsinud vaidlusaluse maa-ala planeerimise alternatiivlahendusi. Kõikide variantide puhul on aluseks olnud põhimõte, kus võimalikult palju arvestatakse kohalike elanike tavapärase liikumise trajektoore, kujundatakse ruumilise tervikuna töötav park - kogunemiskoht (Karlova päevade läbiviimine jms), kuid antakse võimalus kinnistuid proportsionaalses ulatuses ka hoonestada. Ühe alternatiivvariandina on kõikidel kordadel linnavalitsuse selleteemaliste arutelude puhul käsitletud ka AS Merko Tartu poolt koostatud erinevaid planeeringulahendusi. Päeva-Tähe-Pargi tn vahelisele alale kavandatava üldmaa asukoha valiku teemal toimus 15.10.
  8. a avalik arutelu, millel osales ka AS Merko Tartu esindaja. Arutelul tutvustati 10 linna poolt välja töötatud üldmaa asukoha alternatiivseid variante, samuti AS Merko Tartu esindaja poolt arutelul esitatud kirjalikele seisukohtadele lisatud pargiala hoonestuse eskiiskavandit. Linna poolt väljapakutud lahendused olid vormistatud elektrooniliselt, nende tutvustamine arutelul osalejatele toimus tehniliste vahendite abil.
  9. Teemaplaneeringu ülesandeks ei ole üksikute kruntide maakasutuse ja ehitustegevuse kavandamine, nimetatud eesmärgid saavutatakse detailplaneeringu koostamisega. Arvestades saamata jäänud tulude summasid, on jätnud kaebaja esitaja nimetatud asjaolu tähelepanuta. Kaebuses esitatud saamata jäänud tulu arvutuses võetud korteri ruutmeetri hinda tuleb pidada juhusliku valikuna, samas kinnisvaraportaalis Karlova korterite hindade ülemisel piiril olevaks, arvestades portaalis olevaid Karlova piirkonna hindu. Vastustaja ei pea nimetatud asjaolusid asjas tõendamist vajavateks.
  10. Päeva 1 ja Tähe 10 kruntidele korruselisuse määramine on muutunud planeeringu menetlemise protsessis, kooskõlastamisel ja planeeringu avalikustamisel. Üldplaneering võimaldas Päeva 1 krunti hoonestada kuni 5 korruselise hoonega (mitte 5 korruselise hoonega). Kinnistu jääb arhitektuurimälestise kaitsevööndisse. Muinsuskaitseameti kooskõlastamise komisjoni 06.05.
  11. a koosoleku protokoll nr 129 märgib, et kvartal A2, Päeva tn 1 uushoonestuse kõrguseks lubada kuni 3 korrust. Põhjenduseks on toodud, et selles kvartalis on nii Pargi, Päeva kui Kalevi tänava ääres säilinud iseloomulik hoonestusstruktuur ja Päeva tänaval soovitakse mälestistena kaitse alla võtta hulk hooneid. Miljööväärtuslikus piirkonnas ei pea hoonestuse kõrguse osas lähtuma struktuuri lõhkuvatest Tähe tänava neljakorruselistest hoonetest. Tähe 10 krundil kaalus linnavalitsus taotletud korruselisust, kuid lähtudes lähipiirkonnas oleva hoonestuse kõrgusest leidis, et lubatav on kuni 3 korruseliste hoonete kavandamine krundile. Teemaplaneeringu kehtestamise otsuses on asutud seisukohale, et teemaplaneering iseenesest ei ole avalik-õiguslik kitsendus, millest tulenevalt oleks kinnisasjade omanikel õigus nõuda kinnisasja sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 2 järgi.
  12. Vastustaja on seisukohal, et teemaplaneeringu kehtestamise otsus on proportsionaalne ega riku kaebaja õigusi. Planeeringu kehtestamisel on vastustaja arvestanud olulisi asjaolusid ning kaalunud avalikke ning planeeringumenetlusest huvitatud isikute põhjendatud huve.
  13. HMS § 58 on sätestatud, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. LõunaEesti Päästekeskus on kooskõlastanud teemaplaneeringu märkusteta, hilisem kooskõlastus ei ole mõjutanud asja otsustamist. Teemaplaneeringuga linna üldplaneeringu täpsustamisel ja täiendamisel muutub üldplaneering sisuliselt. Planeerimisseadus ei võimalda teemaplaneeringuga üldplaneerinut muuta, sätestatud on võimalus üldplaneeringu lahenduse muutmise ettepanekut teha detailplaneeringuga. 11
  14. Lähtudes eeltoodud kaebuse väidetele esitatud seisukohtadest ja tuginedes HKMS §-de 26 lg 1 p 6 ja 92 lg 1 taotlev vastustaja kaebuse rahuldamata jätmist ja kaebaja menetluskulude tema enda kanda jätmist.
  15. Vastustaja vaidleb vastu ka kaebuse täiendusele, milles palutakse tühistada teemaplaneering Tähe 10 kinnistut puudutavas osas.
  16. Vastustaja märgib täiendavalt, et AS Merko Tartu 18.03.2010 kaebuse lisana nr 1 on nimetatud väljavõte Tartu linna üldplaneeringust. Kaebuse juures lisana 1 esitatud joonise puhul on tegemist teemaplaneeringu üldmaa asukoha alternatiivvariandiga, mida ei saa käsitleda linna üldplaneeringu kaardi 1 "Tartu linna maa- ja veealade üldised kasutamis- ja ehitustingimused“ digitaalsest failist. Tartu linna üldplaneeringu kaardi 1 "Tartu linna maa- ja veealade üldised kasutamis- ja ehitustingimused" järgi on kaebajale kuuluva Tähe 10 kinnistu alale määratud maakasutuse otstarbeks väikeelamute maa (EE) ja üldkasutatavate haljasalade maa (ÜM). Väikeelamute maa on linna üldplaneeringu järgi: põhiliselt üksikelamute, kaksikelamute, muu kahekorruseliste, kolme ja enama korteriga elamute, ridaelamute, sektsioonelamute, suvilate ja aiamajade, maapealsete garaažide maa. Olemasoleva hoonestuse vahele on lubatud ka 3-korruselise korterelamu kavandamine juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid. Üldkasutatavate haljasalade maa on linna üldplaneeringu järgi: avalikus kasutuses olevate vabaõhu puhkuseks kasutatav maa. Iseseisvat katastriüksust moodustatavate parkide, parkmetsade, luhtade, kallasradade, sildumisalade maa, puurkaevude ja veehaarete sanitaarkaitse tsoon. Kaebuse punktis 2.1 on märgitud, et Tähe 10 kinnistu osas on kehtivas üldplaneeringus planeeritud 2 korrust (seletuskirjas 2 + katusekorrus), kehtestud teemaplaneeringus aga 2-3 korrust ning kaebuses leitakse, et seega ei ole korruselisust Tähe 10 krundil ega ka kogu kvartalis suurendatud. Vastustaja juhib tähelepanu linna üldplaneeringus väikeelamute maal kolmekorruselise korterelamu kavandamise erandlikule määratlusele, et .."olemasoleva hoonestuse vahele on lubatud ka 3-korruselise korterelamu kavandamine juhul kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid.". Eelnevast tulenevalt on eksitav kaebaja väide teemaplaneeringuga lubatava korruselisuse kohta võrreldes linna üldplaneeringuga. Teemaplaneeringu kvartalis 2 (v.a Päeva tn 1) on lubatud korruselisuseks 2-3 ja seega võrreldes linna üldplaneeringuga on lubatavat korruselisust ühe korruse võrra siiski suurendatud. Vastustaja rõhutab, et teemaplaneering iseenesest ei piira kaebaja subjektiivseid õigusi ega tekita talle ka kohustusi. Põhjendatud ootus oma kinnistu hoonestamiseks saab kaebajal tekkida vaid siiski alles kehtestatud detailplaneeringust. Kehtestatud detailplaneering kõnealusel maa-alal aga puudub. Kolmanda isiku seisukoht
  17. Tartu maavanem järelevalve teostajana andis üldplaneeringu teemaplaneeringule "Karlova miljööväärtusliku ala kaitse- ja kasutustingimused" heakskiidu tuginedes

§ 1223 lõikele 6 ja tegi ettepaneku planeering kehtestada.

Toetati täielikult esitatud ettepanekute ja vastuväidete kohta Tartu Linnavalitsuse 22.12.2008. a korralduses nr 1369 antud seisukohti. Maavalitsusel ei olnud ka etteheiteid menetlusnormide järgimisele ja kaalutlusõiguse kasutamisele. Maavanem märgib, et haldusakti (antud juhul planeeringu kehtestamise otsuse) õiguspärasuse kriteeriumiks ei saa olla see, millisel määral haldusorgan arvestab haldusakti menetlemise käigus menetlusosalise huvide ja soovidega. Ehkki kaebaja on planeerimismenetluses aktiivselt osalenud, korduvalt esitanud ettepanekuid ning otsinud kompromisse, ei loo see haldusorganite kohustust võtta esitatud ettepanekutest osa või kõik planeeringulahenduse koostamisel ja kehtestamisel aluseks. Kõnealuse planeeringu puhul väärib märkimist, et ettepanekuid ja vastuväiteid esitasid paljud ettevõtted, seltsid ja eraisikud. Enim ettepanekuid (u 50) laekus Tähe, Pargi ja Päeva tänavate vahelise haljasala säilitamise toetuseks. Järelevalve teostaja korraldas kokku viis koosolekut planeeringuvaidluse osapoolte ärakuulamiseks.

§ 23

lg 3 punkti 3 kohaselt on järelevalve teostaja pädevuses nõusoleku andmine liigilt üldisema kehtestatud planeeringu muutmiseks temale esitatud, liigilt üldisema planeeringu muutmise ettepanekut sisaldava planeeringu kehtestamisel. Esitatud kaebusest jääb arusaamatuks, kuidas küsimus, kas tegemist on üldplaneeringu täiustamise ja täpsustamisega või üldplaneeringu muutmisega, mõjutab kaebuse esitaja õigusi ja huve. Teemaplaneeringut on menetletud üldplaneeringu menetlemisega samas korras ning sellel on samasugune õiguslik mõju kui üldplaneeringul. Teemaplaneering täpsustab ja täiendab üldplaneeringut. 31. Maavanem taotleb kaebuse rahuldamata jätmist. Kohtu põhjendused ja otsus 32.

§ 26

lõige 1 sätestab, et planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks on igal isikul õigus ühe kuu jooksul, arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest, pöörduda kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Riigikohtu 09.06.2004. a haldusasjas nr 3-3-1-28-04 tehtud kohtuotsuse kohaselt annab

§ 26

lõige 1 selgesõnaliselt võimaluse kohtusse pöördumiseks ka isikutele, kes leiavad, et planeeringu kehtestamise otsus on õigusvastane. Seega võib

§ 26

lõike 1 alusel planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks halduskohtusse pöörduda igaüks, kes leiab, et see otsus on õigusvastane, ning olenemata sellest, kas see otsus tema õigusi rikub või tema vabadusi piirab. Sellise isiku poolt esitatud kaebuse puhul ei pea halduskohus kaebuse rahuldamise või mitterahuldamise otsustamisel kontrollima seda, kas vaidlustatud akt tema õigusi rikub või vabadusi piirab. Riigikohus on 19.05.2008. a haldusasja nr 3-3-1-61-07 kohtuotsuses leidnud, et

§ 26

lõige 1, mis loob ka nn populaarkaebuste esitamise võimaluse, toetab nõuet, et iga kaebuse esitanud isik määratleks kaebuse esitamise aluse. Kohustus väljendada kaebuses oma seos vaidlustatud aktiga tuleneb HKMS §-de 7 ja 10 nõuetest. Seega sätestab seadus planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks kaks alust: 1) otsuse õigusvastasus (nn populaarkaebuse tunnustele vastav kaebeõigus); 2) otsusega isiku subjektiivsete õiguste rikkumine või vabaduste piiramine. 13 Kaebaja on kaebuse täienduses tuginenud asjaolule, et ta on Tähe 10 kinnistu omanik, mille tõttu tuleb teemaplaneering tühistada osaliselt. Kaebaja leiab kaebuses, et rikutud on ka planeeringute menetlemiseks kehtestatud õigusakte (sh muudetud teemaplaneeringuga üldplaneeringut), mille tõttu peaks teemaplaneeringu täielikult tühistama. Seega tugineb kaebaja käesolevas haldusasjas teemaplaneeringut (otsust) vaidlustades eelkõige subjektiivsete õiguste rikkumisele õigusvastase haldusaktiga. Kohus on seisukohal, et kaebaja nõuete osas ei ole tegemist alternatiivsete nõuetega tulenevalt HKMS §-de 7 lõikest 1 ja 26 lõikest

  1. Tegemist on subjektiivsete rikutud õiguste kaitseks esitatud kaebusega, mida ei muuda olematuks asjaolu, et kaebaja on subjektiivsete õiguste rikkumist põhjendanud muu hulgas ka populaarkaebusele omaste asjaoludega. Halduskohus on seisukohal, et käesolevas haldusasjas on vaidluse esemeks teemaplaneeringut kehtestav haldusakt ja üldjuhul kehtivad kohtu poolt väljendatavad seisukohad nii vaidlustatud otsusele kui teemaplaneeringule.
  2. Kaebaja poolt teemaplaneeringule esitatud vastuväited ja teemaplaneeringu halduskohtus vaidlustamise on tinginud asjaolu, et üldplaneeringu ja ka teemaplaneeringu töövariandis oli ajal, mil kaebaja omandas Tähe 10 kinnistu, kinnistu üldmaa suurus ca 223% väiksem kui otsuses sätestatud üldmaa. Planeeritav haljasala takistab kaebajal piirkonna arendamist ja hoonestamist. Kaebaja poolt planeerimismenetluses esitatud vastuväiteid ja ettepanekuid ei ole vastustaja poolt kaalutud ja nende tagasilükkamist ei ole põhjendatud.
  3. Vaidlustatud otsus (tlk 165-167) on kaebaja suhtes antud järgmistel kaalutlustel. Teemaplaneeringuga täpsustatakse üldplaneeringut miljööväärtusega hoonestusala kaitseja kasutustingimuste osas. Lähtutud on Tartu Linnavalitsuse 22.12.
  4. a korraldusega nr 1369 otsustatust. Üldplaneeringu muutmine ja elamumaa ning üldkasutatava maa piiri määramine on õigustatud ning järgib tasakaalustatult sotsiaalse ning kultuurilise keskkonna arengu pikaajalisi suundumisi ja vajadusi. Kaalutud on ruumilisi võimalusi krundi või selle osa hoonestamiseks. Vabaõhu puhkealaks tuleb aga reserveerida sellises ulatuses maa-ala, mis võimaldaks piisava ruumi erinevate puhketegevuste läbiviimiseks ning haljasala pargina toimimiseks. Tähe 10 kinnistu osas on planeeringuga ette nähtud avalik kasutus osaliselt. Teemaplaneering muudab üldplaneeringut, kuna üldplaneeringu kohaselt on Tähe 10 kinnistule ette nähtud üldmaa väiksemas osas ja suuremas osas elamumaa. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda kinnisasja sundvõõrandamist. Teemaplaneering ei muuda võimatuks üldplaneeringus sätestatud kinnisasjade senise sihtotstarbekohast kasutamist.
  5. Halduskohus, tutvunud menetlusosaliste kirjalike seisukohtadega ja kohtuistungil avaldatuga, uurinud asjas kogutud kirjalikke tõendeid, on tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses hinnates seisukohal, et vaidlusalune teemaplaneering ja seda kehtestav haldusakt rikub kaebaja subjektiivseid õigusi ja piirab tema vabadusi, on õigusvastane ja otsus kuulub tühistamisele kaebajat puudutavas osas. Kaebaja poolt osundatud maavanema poolt teostatud menetlustoimingud ja muud menetluslikku laadi rikkumised ei anna iseseisvat alust otsuse täielikult tühistamiseks.
  6. Planeeringualal asuva kinnistu omanikuga konsensuse mittesaavutamine ei saa olla ühelt poolt teemaplaneeringu kehtestamata jätmise põhjuseks, kuid see ei tähenda teiselt poolt, et linnal on kohustus planeering kehtestada kolmanda sektori ehk laiemalt 14 avalikkuse poolt soovitud kujul. Kohalikule omavalitsusele kuuluva kaalutlusõiguse sisuks peabki olema kõigi osapoolte huvide kaalumine. Halduskohus saab otsuse kohtuliku kontrolli raames tugineda planeerimisotsuse põhjendustele, mille alusel hinnatakse, kas vastustaja on otsuse tegemisel kaalutlusreegleid järginud (HMS § 4 lõige 2). Kohtul puudub pädevus ise kaalutlusotsuse tegemiseks ja otsuse sisuliseks revideerimiseks, otsuse õiguspärasuse eelduseks on aga otsuse motiveeritus ja vastustaja poolt kaalutlusreeglite järgimine.
  7. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et vaidlustatud haldusakt riivab kaebaja õigusi, vaidlus on riive intensiivsuses ja selles, kas riive kasvab üle õiguste rikkumiseks. Kaebaja õiguste riive korral peab haldusaktis kaaluma riive õiguspärasust ja mõõdukust. Kaalutlused peavad teiste hulgas kohut veenma, et kaalutlusõigust on kasutatud õiguspäraselt. Otsus, mis on tehtud avalikes huvides, peab sisaldama kaalutlusi isikute põhiõiguste ja huvide suhtes, samuti kaalutlusi riive proportsionaalsuse ja ühetaolise kohtlemise põhimõtete suhtes. Vastuseks pooltele on halduskohus seisukohal, et vaidlustatud otsus (tlk 165-167) nendele kohtupraktikast tulenevatele (vt näit Riigikohtu otsused kohtuasjades nr 3-3-1-15-01, 3-31-9-02, 3-4-1-9-06, 3-3-1-15-08) seisukohtadele ei vasta. Vaidlustatud otsuse kaalutlused on refereerituna toodud käesoleva otsuse punktis
  8. Otsuse alusel ei ole halduskohtul võimalik täheldada, et vastustaja on kaalunud kaebaja õiguste riive õiguspärasust ja mõõdukust. Õiguspärasuse osas sisaldab otsus kaalutlusi ainult seonduvalt kinnisasja sundvõõrandamisega, seetõttu ei veena vastustaja kaalutlused halduskohut, et kaalutlusõigust on kasutatud õiguspäraselt. Otsuse kohaselt on teemaplaneering kehtestatud avalikes huvides, sisaldamata aga kaalutlusi kaebaja põhiõiguste ja huvide suhtes, rääkimata sellest, et kaalutud oleks kaebaja õiguste riive proportsionaalsuse ja õiguse aluspõhimõtetega seonduvat. Otsuses on vastustaja viidanud linnavalitsuse seisukohtadele (
  9. a korraldus nr 1369). Planeerimisotsusest põhjenduste väljajätmine ja selle asemel põhjendusi sisaldavatele dokumentidele viitamise korral on tegemist diskretsiooniveaga haldusaktiga (vt Tartu Ringkonnakohtu otsus kohtuasjas nr 3-08-1588). Vaatamata sellele, et linnavalitsuse korraldusele viitamine vaidlustatud otsuses ei ole lubatav, märgib kohus vastuseks pooltele, et ka Tartu Linnavalitsuse 22.1.
  10. a korraldusest nr 1369 (teemaplaneeringu LISAD IV kaust) ei ole vastustaja kaalutlused kontrollitavad, kuna korralduse motiivide kohaselt on linn teostanud Päeva-Tähe-Pargi tn vahelise ala ruumilise analüüsi, mille tulemusena on linn välja töötanud korralduse Lisas 1 toodud lahenduse. Analüüsi sisulist käsitlust korralduses toodud aga ei ole, mille tõttu ei ole ka võimalik veenduda, et vaidlustatud otsus ei ole kaaltulusveaga haldusakt. Kohus eeldab, et analüüs sisaldab tehnilist laadi informatsiooni. Selleks, et kohus saaks veenduda korralduse alusel otsuse õiguspärasuses, peaks viide korraldusele otsuses olema täpne ja sisaldama selgitust, mis võimaldaks kohtul kontrollida, milline osa korraldusest sisaldab haldusakti (otsuse) põhjendust ja mille kohta põhjendus täpselt käib. Miinimumnõudena oleks otsuses pidanud sisalduma korralduse põhimotiivid. Käesoleval juhul ei nähtu otsusest ega korraldusest kaebaja ja avalikkuse huvide kaalumise sisulisi motiive. Korraldus ei käsitle analüüsi käiku ja järeldusi, millele tuginedes korraldus on väidetavalt antud. Otsus sisaldab küll käsitlust, et vabaõhu puhkeala peaks olema kasutatav erinevate puhketegevuste läbiviimiseks ning pargina toimimiseks, kuid ei käsitle kaebaja õiguste piiramisega ja vastuväidetega seonduvat. Otsus käsitleb valdavalt planeeringulahenduse ja haldusmenetluse käiku, mille puhul ei ole aga tegemist haldusakti andmise kaalutluste 15 põhjendamisega, sest haldusakti põhjendusteks on õiguslik alus, õigusliku aluse kohaldamisel tähtsust omavad faktid ja faktide ning akti õigusliku aluse sidumine, aga samuti linna kaalutlused diskretsioon teostamisel. Vaidlustatud otsus ei vasta paraku nendele nõuetele, kuna kaalutluste asemel on otsuses sisuliselt kirjeldatud planeeringulahendust, menetluse käiku, linnavalitsuse varasemate otsustuste sisu ning planeeringumenetluses osalenute arvamusi. Otsuses ei ole ühegi lausega põhjendatud, millistel põhjustel vastustaja eelistab kehtestatud lahendust kaebaja poolt pakutud lahendustele või lahendusele, kuna otsuse kohaselt on kaebaja vastustaja poole pöördunud viimati kirjaga 17.03.
  11. a, kuid linnavalitsuse korraldus nr 1369 anti aga enne seda, s.o
  12. aastal. Vaatamata sellele, et kaebaja on nimetatud kirjas osundanud sellele, et linnavalitsuse kaalutlused ei ole arusaadavad, ei ole vastustaja pidanud vajalikuks otsust motiveerida. Kuna kaebaja vastuväide on otsuse kohaselt üks kesksemaid, oleks pidanud põhjendus selle vastuväite mittearvestamise kohta põhimotiivina vaidlustatud otsuses kindlasti olema. Vaidlustatud otsus on seega formaalselt õigusvastane ja vastuolus HMS § 56 lõikega
  13. Planeerimislahendusel võib olla ja reeglina ka on kaebaja jaoks oluline kaal. Kui kaebaja on menetluses taotlenud teatud erinevat lahendust, siis peab volikogu põhjendama, mis tingib kaebaja lahenduse tagasilükkamise. Käesoleval juhul on vastustaja seda nõuet eiranud.
  14. HMS § 58 ja RVast § 3 kohaselt ei kuulu haldusakt tühistamisele üksnes põhjenduste puudumise tõttu, kui halduskohus on veendunud, et põhjendamata jätmine ei ole mõjutanud asja otsustamist. Kohus peaks saama muul viisil asja materjalide alusel kontrollida, millised olid haldusorgani tegelikud kaalutlused. Käesoleval juhul kohtule esitatud tõendite alusel kohtul sellist veendumust ei teki.

§ 8

lõike 3 punkti 3 kohaselt määratakse maa- ja veealadele üldised kasutamis- ja ehitustingimused, sealhulgas maakasutuse juhtotstarve ning vajaduse korral hoonestuse kõrguspiirangud ja muud tingimused üldplaneeringuga. Üldplaneering koostatakse kogu valla või linna territooriumi või selle osade kohta (

§ 8

lõige 1).

§ 31

sätestab, et maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad. Kaebaja on õigustatult osundanud, et üldmaa piiride nihutamisega Tähe 10 kinnistu osas, on teemaplaneeringuga muudetud kaebajale kuuluva kinnistu maa-ala maakasutuse juhtotstarvet, mis oli üldplaneeringuga kindlaks määratud teisiti. Seega loeb kohus põhjendatuks kaebaja väite, et maa-ala juhtotstarbe muutmine välistab osaliselt võimaluse elamute ehitamiseks. Kaebaja poolt kavandatu elluviimine on sellega oluliselt piiratud. Tõendatud on seega ettevõtlusvabaduse ja omandiõiguse riive. Kaebaja (arendaja) saab ja peab maakasutust kavandades arvestama kehtiva üldplaneeringuga. Üldplaneering peab muu hulgas tagama õiguskindluse, kuna seda ei saa muuta mõjuva põhjuseta. Planeerimismenetlus peaks muu hulgas tagama isikule õiguspärase ootuse, et kehtivaid planeeringuid ei muudeta ilma kaalukate põhjusteta, vastasel juhul kaob või hägustub üks linnaplaneerimise põhilisi eesmärke. Kohtupraktikas on valitsev seisukoht, et 16 detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine on erandlik võimalus. Kuna teemaplaneering on võrreldes üldplaneeringuga siiski vähemalt tinglikult madalama taseme planeering, siis laieneb see Riigikohtu praktikas väljendatud seisukoht halduskohtu arvates ka teemaplaneeringule. Kohus suhtub kriitiliselt vastustaja seisukohta, et kaebaja kinnistu kasutamisvõimalusi on võimalus muuta või täpsustada kaebaja jaoks positiivses suunas detailplaneeringuga. Asjas kogutud tõenditele tuginedes ei saa seda pidada tõenäoliseks, kui teemaplaneering jääb kaebaja osas kehtima vastustaja poolt kehtestatud maa kasutamise sihtotstarvetega. 39. Nagu juba eelpool osundatud, ei selgu otsusest, milles seisnes otsuses viidatud PäevaTähe-Pargi tn vahelise ala ruumiline analüüs, mis on vastuolus

§ 4lõike 2 punktiga 2.

Kuna aga sisuliselt on tegemist üldplaneeringu muutmisega teemaplaneeringuga, siis on tegemist olulise rikkumisega, kuna vastustaja põhiargument on tõendamata.

§ 8

lõike 2 punkt 2 lubab aga üldplaneeringu koostada teemaplaneeringuna ainult kehtiva üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks vastavalt lõikes 3 nimetatud ülesannetele. Vastavalt

§ 8

lõike 3 punktile 3 on üldplaneeringu ülesandeks maa-alade üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste, sealhulgas maakasutuse juhtotstarbe ning vajaduse korral hoonestuse kõrguspiirangu ja muude tingimuste määramine. Kohus ei nõustu vastustajaga, et vaidlusalune teemaplaneering täpsustab üldplaneeringut. Ka volikogu ise on otsuses sedastanud, et teemaplaneeringuga muudetakse üldplaneeringut. Muu hulgas tuleneb üldplaneeringu muutmise tunnistamine ka vastustaja kirjalikust vastusest kaebusele. Kuna Tähe 10 kinnistu osas näeb üldplaneering ette väikeses osas üldmaa ja oluliselt suuremas osas elamumaa võrreldes üldmaaga, siis on kohus seisukohal, et tegemist on üldplaneeringu muutmisega, mitte aga täpsustamisega, sest teemaplaneering on selles osas üldplaneeringuga otseses vastuolus. Samuti on kohus seisukohal, et otsus riivab kaebaja õigusi ka seoses hoonete korruselisusega. Otsus ei sisalda hoonete korruselisuse osas samuti vastustaja kaalutlusi. Asjaolu, et teemaplaneering muudab (mitte ei täpsusta) üldplaneeringut ka hoonete korruselisuse osas, on kohtu arvates muu hulgas tõendatud asjaoluga, et üldplaneeringu kohaselt on Päeva tn 1 kinnistule ette nähtud kuni 5-korruselise korruselamumaa. Seega ei ole vastustaja kohtu arvates kummutanud kaebaja poolt osundatud asjaolu, et üldplaneeringu kohast korruselisust on Tähe 10 kinnistu osas teemaplaneeringuga piiratud. Isegi kui lähtuda vastustaja käsitlusest, et üldplaneeringu kohaselt oli 5 korrust erand, siis teemaplaneering välistab ka taolise erandi kohaldamise võimaluse kaebajale. Kuidas teemaplaneering kaebaja jaoks korruselisuse soodsamaks muudab, ei ole otsusest kohtule hoomatav. 40. Vaidlustatud otsus ei saa kuuluda tühistamisele täielikult. Halduskohus nõustub kaebajaga, et

§ 8

lõike 2 punkt 2 ei võimalda teemaplaneeringuga üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarbe täielikku muutmist, võimalik on vaid täpsustuste ja täienduste tegemine. Vaidlusaluse teemaplaneeringu kehtestamisega ei ole muudetud kogu üldplaneeringuga määratud maa-ala maakasutuse otstarvet, vaid üldmaa piiride nihutamisega on see muutunud kaebajale kuuluva kinnistu ja mõne naaberkinnistu osas. Samas ei olnud vastustaja esindajad suutelised ka kohtuistungil ammendavalt selgitama halduspraktikale tuginedes, milline vahetegu on planeeringu muutmise ja täpsustamise vahel. Kaebaja kinnistu osas püüti seda teha väitega, et avalikku kasutusse planeeritav maa-ala moodustab alla 50 % kinnistust. Samas ei osatud aga samu kriteeriume kohaldades 17 põhjendada muutmist või täiendamist nende naaberkinnistute osas (näit Pargi 15 ja Tähe 8), kus teemaplaneeringuga on ette nähtud avalik kasutus täies kinnistu ulatuses.

  1. Nagu osundatud, tuleb varasema planeeringu muudatust, mis puudutab isikute õigusi ja huve, põhjalikult kaaluda ja kaalumise tulemusena tehtud otsustust põhjendada. Nagu eelnevalt märgitud, tuleb eriti hoolikalt põhjendada selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja ehitamise õigust või mille vastu on esitatud vastuväiteid planeeringu koostamise käigus. Kohus on seisukohal, et antud juhul seda tehtud ei ole. Kaebus kuulub rahuldamisele, vaidlustatud otsus on ka materiaalselt õigusvastane. Otsus piirab kaebaja subjektiivseid õigusi, sest otsus keelab (välistab) osaliselt õiguste kasutamise, raskendades oluliselt kaebaja poolt õiguste (omandiõigus ja ettevõtlusvabadus) kasutamist. Seoses üldplaneeringu lubamatu muutmisega teemaplaneeringuga on eiratud ka õiguspärase ootuse ja õiguskindluse printsiipi. Lähtudes eeltoodud ning tuginedes HKMS § 26 lõike 1 punktist 1 tulenevale volitusnormile, tühistab kohus Tartu Linnavolikogu 18.02.2010.a. otsuse nr 42 „Tartu linna üldplaneeringu teemaplaneeringu „Karlova miljööväärtusega hoonestusala kaitse- ja kasutustingimused“ kehtestamine““ Tähe tn 10 asuva kinnistu osas.
  2. HKMS § 92 lõike 1 kohaselt peab vastustaja kandma kaebaja menetluskulud. Kaebaja taotleb 121 258,40 krooni menetluskulu (õigusabi) vastustajalt välja mõistmist. Põhjendatud ja vajaliku menetluskulu määratlemisel (HKMS § 93 lõige 5) lähtub kohus muuhulgas analoogsetest haldusasjadest nr 3-10-780 ja nr 3-10-863, kus kaebajate õigusabi kulud olid kolm kuni kuus korda väiksemad kui käesolevas asjas. Kaebaja on menetluskulu kandnud ning võttes arvesse ka poolte vahel toimunud kompromissimenetlust, loeb kohus põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks 3000 eurot ja mõistab menetluskulu Tartu linnalt kaebaja kasuks selles mahus välja. Roby Koik kohtunik 18

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.