← Eesti

3-09-2620/14

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-09-2620 Otsuse kuupäev

  1. märts 2010 Kohtunik Eda Muts Kohtuasi OÜ Thinkinc kaebus Tartu Linnavolikogu
  2. juuli 2009 otsuse nr 538 „Jaama 44 krundi detailplaneeringu kehtestamine“ tühistamise nõudes. Asja läbivaatamise kuupäev 18.02.2010 Menetlusosalised Kaebuse esitaja OÜ Thinkinc, esindaja Tambet Laasik Vastustaja Tartu Linnavolikogu, esindajad Hille Teetsov, Indrek Ranniku Kolmas isik OÜ Karibal Grupp, esindaja Andres Ottender Resolutsioon Jätta kaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Apellatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 8.aprill
  3. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja menetluse käik
  4. Tartu Linnavolikogu
  5. novembri
  6. a otsusega nr 140 algatati Jaama 44 krundi detailplaneeringu koostamine. Tartu Linnavolikogu
  7. oktoobri
  8. a otsusega nr 425 võeti detailplaneering vastu ja suunati avalikule väljapanekule. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 10.-
  9. novembrini
  10. a. Avaliku väljapaneku jooksul laekunud ettepanekute ja vastuväidete osas võttis Tartu Linnavalitsus seisukoha
  11. detsembri
  12. a korralduses nr
  13. Detailplaneeringu avalik arutelu toimus
  14. detsembril
  15. a. 1 17.03.2009 esitas linnavalitsus detailplaneeringu Tartu maavanemale järelevalve teostamiseks. Tartu maavanema esitas 15.04.2009 kirjaga nr 2.1-6/21467-2 oma seisukoha ning andis heakskiidu ja tegi ettepaneku detailplaneering kehtestada. Tartu Linnavolikogu
  16. juulil 2009.a otsusega nr 538 kehtestati Jaama 44 krundi detailplaneering. Kaebuse põhjendused
  17. Kaebuse esitaja OÜ Thinkinc leiab, et Tartu Linnavolikogu
  18. juuli 2009.a otsus nr 538 (Otsus) on tehtud menetlusõigust rikkudes, jättes õigeaegselt menetlusse kaasamata Jaama 44 kinnistu naaberkinnistute omanikud ja elanikud ning võimaldamata neile ärakuulamisõigust. Tegemist on olulise rikkumisega, mis tingib Otsuse sisulise ebaõigsuse ning seetõttu selle tühistamise HMS § 58 alusel. Planeeringu algatamine toimus Tartu Linnavolikogu
  19. novembri 2006.a. otsusega nr
  20. Jaama 44 krundi detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine". Tartu linna kodulehekülje andmetel saadeti
  21. novembril 2006.a. teated detailplaneeringu algatamise kohta 14 isikule. Kahekümne kuuest naaberkinnistute omanikust teavitati menetluse algusest ainult neljateistkümmet. Kinnistute elanikke ei teavitatud. Rahvastikuregistri andmetel elavad naaberkinnistutel (lisaks kinnistuomanikele) veel 29 isikut, kellest menetluse algusest ei teavitatud ühtegi. Tartu Linnavalitsus oleks planeerimismenetluse avalikkuse ja hea halduse põhimõtetest lähtuvalt pidanud koheselt kaasama kõik naaberkinnistute omanikud sõltumata sellest kummal pool Jaama tänavat nad elavad, samuti nimetatud kinnistute elanikud. Selle asemel on naaberkinnistute omanikud kaasatud hilinemisega ning elanikud on jäetud üldse kaasamata. Antud juhul ei esinenud ühtegi HMS § 40 lg 3 sätestatud alust, mis oleks võimaldanud viia haldusmenetluse läbi menetlusosaliste arvamust ja vastuväiteid ära kuulamata. Ka ei olnud puudutatud isikute väljaselgitamine seotud oluliste raskustega, kinnistusraamat on avalik register, millest on igal isikul võimalik informatsiooni saada, samuti oleks haldusorganil olnud hõlbus saada asjakohast informatsiooni Rahvastikuregistrist. Kaebaja hinnangul on tegemist menetlusõiguse olulise rikkumisega, mis on haldusakti kehtetuks tunnistamise alus.
  22. Planeerimismenetluses ei ole kohaselt arvestatud miljööväärtuslikul alal ehitamise ning Tartu linna üldplaneeringust tuleneval väikeelamute maal ehitamise piiranguid. Kaebaja ei vaidle vastu, et väikeelamute maale võib teatud juhtudel kavandada kuni 3korruselisi korterelamuid. Samas on tegemist üldplaneeringus toodud väikeelamute maa erandliku kõrvaltähendusega, mille rakendamise õiguspärasuse eeldusena on toodud täiendav kriteerium arvestada olemasolevate hoonete mahtusid. Antud juhul jääb arusaamatuks, millest lähtuvalt on Jaama 46, 48 kinnistul olevate hoonete ehitusalused pindalad liidetud. Kumbki hoone moodustab iseseisva terviku, mida tuleb arvestada eraldi. Otsuses esitatud andmete kohaselt on kavandatavat hoonet võrreldud kolme naabruses asuva hoonega, millest ühest hoonest on kavandatav hoone väiksem, kuid kahest teisest oluliselt suurem. Kõrvalkinnistul asuvast Jaama 46 hoonest on kavandatav hoone suurem isegi ca kolm korda. Arvestades, et üldplaneeringu kohaselt on kaalumisobjektiks konkreetsete hoonete suurus, mitte kinnistutel asuvate hoonete kogumaht, on Jaama 46 ja 48 hoonete suuruste liitmine põhjendamatu ja meelevaldne. Kavandatava hoone ehitusalune pind - 230 m2 - on suurem kui enamusel naabruses asuvatel Jaama-Puiestee miljööväärtusliku ala hoonetel. Kuidas selline ümbritsevatest hoonetest 2 kordades suurem ehitis vastab olemasolevale hoonestusmahule jääb Otsuses selgitamata. Otsusest nähtub ainult, et Jaama 44 krundile kavandatav hoone on kaks kuni viis korda suurem kui vahetus naabruses asuvad väiksemad elamud. Seetõttu ei saa ka kavandatud hoonet pidada kooskõlas olevaks Tartu linna üldplaneeringus toodud väikeelamute maa mõistega ning otsus on ka sisuliselt ebaõige. Sisutühjaks jääb ka vaideotsuses toodud väide, et arvestatud ei ole mitte hooneid vaid kujunenud keskmist hoonestustihedust. Vastustaja on Otsuses toonud Jaama 44 pindala määramisel selgelt aluseks hoonete mahud ning alles vaideotsuses, tõenäoliselt vastuseks kaebuse esitaja vastuväidetele, muutnud enda positsiooni ning käsitlenud suurema hoone lubatavuse alusena hoonestustihedust.
  23. Lisaks eeltoodule on haldusorgan jätnud arvestamata menetluses tehtud ettepanekud vähendada elamu kavandatavat korterite arvu. Otsuse kohaselt tegi Tartu linna muinsuskaitsekomisjon
  24. septembril 2006.a. ettepaneku lubada kuni 2 korrust ning 3-4 korterit ja säilitada maksimaalselt kõrghaljastust ja krundi reljeefi. Samas on haldusorgan otsustanud lubatud suurimaks korterite arvuks määrata viis. Ka Maavanem tegi
  25. aprillil 2009.a. ettepaneku kaaluda planeeringuga kavandatava hoone maksimaalse korterite arvu vähendamist, kuid ka see seisukoht on lükatud tagasi. Antud juhul ei nähtu, et oleks arvestatud konkreetse krundi eripära või naabruses asuvate hoonetega. Ometigi on antud juhul tegemist eripärase krundiga, mis asub mäeküljel ning mille naabruses asuvad valdavalt väiksemad hooned. Planeeringu seletuskirja p 3 on toodud, et maapinna kõrgustevahe krundil on 9,41 m. Tänava ääres on maapinna absoluutkõrgus 35,65 m ning kavandatava hoone lõpus ca 37 m. Krundi keskel tõuseb maapind järsult ca 4 meetrit ning hiljem veel poolteist meetrit. Planeeringu lisadest nähtub, et kõigest ca pool kinnistut asub ühel tasapinnal, mistõttu sellest tuleks seetõttu ka iga korteri jaoks vajaliku krundi pinna arvestusel lähtuda. Kaebaja hinnangul ei saa pidada õigustatuks rohkemat kui kolme korterit, kuivõrd kõigest ca pool (ehk maksimaalselt 500 m2) krundi pindalast kujutab endast reaalselt kasutatavat pinda.
  26. Detailplaneeringu lahenduse varjude analüüsi järgi Jaama tn 44 krundile planeeritava hoone vari ei ulatu naaberkinnistutel asuvate elamute akendeni vähemalt alates kella 11 hommikul kuni kella 15 pärastlõunal mistahes aastaajal ning et naaberkinnistute elanikele on tagatud päevas vähemalt neli tundi päikesevalgust. Kaebaja möönab, et detailplaneeringu lisaks olevast valguse ja varju analüüsist ei nähtu tõesti, et Jaama 44 kavandatava hoone valgus langeks Jaama 42 kinnistule. Samas on sellise analüüsi usaldusväärsus ebaselge, kuivõrd Maa-ameti kaardirakendusest, kus on toodud aerofoto Jaama tänava piirkonnast, nähtub selgelt, et Jaama 46 hoone heidab kogu oma varju Jaama 44 kinnistule, kus see ulatub kinnistu piirist arvestades vähemalt kolmandiku kinnistuni. Vaideotsuse kohaselt on foto tehtud
  27. mail 2007.a. ning varju langemise suunda arvestades hommikusel ajal. See tähendab, et Jaama 44 lähtuv vari liiguks aastaringselt päevasel ajal üle Jaama 42 hoone idafassaadi ning jätaks selle päikesevalgusest ilma. Maaameti aerofoto näitab selgelt, et suvisel ajal vähemalt teatud kellaajal langeb Jaama 44 hoone vari otse Jaama 42 elamu idafassaadile, mistõttu hoone päikesepaistega varustatus ei ole tagatud. Ühtlasi jääb arusaamatuks miks esitatud valguse ja varju analüüs käsitleb päevasest ajast ainult nelja tundi vahemikus 11.00 kuni 15.00 ning ei ole esitatud läbilõiget kogu päeva valgest ajast. 3
  28. Haldusorgan on detailplaneeringut menetledes võtnud õigeid seisukohti mitte lubades hoonele äripinda, terrassi ning Jaama 42 kinnistu-poolseid aknaid, kuid jätnud arvestamata vaidlustaja põhiseisukohaga, et kavandatav korterelamu on põhimõtteliselt liialt suur, ei mahu mõistlikult Jaama 44 kinnistule ning ei arvesta ümbritseva miljööväärtusliku ala ehitusmahtudega. Nimetatud asjaolud tervikuna ning huvitatud isikute kaasamata jätmine on aluseks Otsuse tühistamiseks. Vastustaja vastuväited
  29. Planeerimismenetluse puhul on tegemist avatud menetlusega, mida täpsemalt reguleerib eriseadusena planeerimisseadus. Teadete avaldamisega ajalehes ja omavalitsuse veebilehel võimaldatakse informatsiooni jõudmine võimalike detailplaneeringust huvitatud isikuteni, kellel on seejärel võimalus osaleda planeeringumenetluses, esitades oma seisukohti, ettepanekuid ja vastuväiteid planeerimisseaduses ettenähtud korras. Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringu algatamisel koheselt detailplaneeringu koostamisse lisaks naaberkinnisasjade omanikele ka teisel pool Jaama tänavat paiknevate kinnistute omanike ja rahvastikuregistri andmetel ka kõik nende kinnistute elanike kaasamine ei oleks arvestades planeerimismenetluse põhimõtetega avalikkuse kaasamisel, antud detailplaneeringu puhul olnud mõistlik ega otstarbekohane. 15.11.2006 saadeti teated detailplaneeringu algatamise kohta Jaama tn 42, Jaama tn 36, 38 ja Jaama tn 46, 48 kinnistute omanikele, kes on otsesed piirinaabrid, samuti planeeritava maaala kinnistu omanikule, neid teavitati ka eskiislahendust tutvustavast arutelust. Avalikust väljapanekust teavitati lisaks eelnimetatule ka teisel pool Jaama tänavat asuvate kinnistute Jaama tn 49, Jaama tn 51, Jaama tn 53 omanikke. Gerli Kõksu teavitati kui Jaama tn 36, 38 kinnistu uut kaasomanikku ja Erle Pihelgast kui Jaama tn 51 kinnistu uut kaasomanikku. Teavitamine ja kaasamine detailplaneeringu koostamisse on toimunud vastavuses nii planeerimisseaduse kui ka Tartu linna ehitusmääruses sätestatud nõuetega. HMS § 5 lg 5 näeb ette, et kui haldusmenetlust reguleerivad õigusnormid muutuvad menetluse ajal, kohaldatakse menetluse alguses kehtinud õigusnorme. Kaebuses esitatud väiteid
  30. juulist 2009 kehtiva planeerimisseaduse § 16 redaktsiooni (§ 16 lg 1 p 5, lg 4 p 2) sätete rikkumise kohta ei saa pidada asjakohaseks, kuna need sätted ei kehtinud detailplaneeringu koostamise algatamise, koostamise ega ka vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku korraldamise etapis.
  31. Planeeritav kahekorruseline kolme ja enama korteriga elamu ei ole linna üldplaneeringu kohaselt erandliku kõrvaltähendusega, nagu on kaebuses ekslikult käsitletud. Tähelepanuta ei saa jätta aga ka asjaolu, et hoone on kavandatud kahekorruselisena juba detailplaneeringu lähteseisukohtadega. Olemasolevate hoonete mahtudega on detailplaneeringu koostamisel arvestatud, kuid mitte selle tõttu, et kavandatud hoone oleks erandiks linna üldplaneeringu järgi. Vaidlustatud otsuses on võrreldud planeeritava krundi suurimat lubatud ehitusalusalust pindala naaberkruntidel Jaama 42 ja Jaama tn 46, 48 riikliku ehitisregistri andmetel olevate hoonete ehitisaluste pindaladega. Jaama tn 46, 48 krundil asuvate hoonete ehitisaluste pindalade liitmisel saadud pindalade summa näitamine on põhjendatud, kuna 4 detailplaneeringuga määratletav hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala kehtib krundile ehitada lubatavate hoonete kohta kokku. Jaama tn 44 hoone suurim lubatud ehitusalune pindala on kavandatud 230 m2, täisehitusprotsent 21%. Kaebajale kuuluval naaberkrundil, Jaama tn 42 paikneva hoone ehitisalune pindala on 576 m2 täisehitusprotsent 47% . Kaebuses on lähiümbruse hoonestuse kohta toodud näidetena üksikute hoonete ehitisaluseid pindalasid, sh ka eraldi käsitledes ühel kinnistul asuvaid elamuid. Näitena esitatud Jaama tn 39 hoone asub kaugemal, teisel pool Kivi tänavat ning selle vastas on näiteks ka suuremad hooned. Vaideotsuses (Tartu Linnavolikogu 08.10.2009 otsus nr 569) on esitatud näidetena täiendavalt planeeritava krundi lähiümbruses asuvate hoonete ehitisaluseid pindalasid, selgitamaks, et planeeritava krundi lähipiirkonnas asuvad hooned ei ole detailplaneeringuga kavandatavast hoonest kordades väiksemad. Hoone suurima lubatud ehitusaluse pindala ja korterite arvu määramisel on arvestatud miljööväärtusliku ala hoonestustihedust ning väljakujunenud miljööd. Hoonestustihedus väljendub erinevate näitajate kaudu, näiteks ehitisalune pindala, krundi täisehitusprotsent. Arvestades asjaolu, et paljudel lähipiirkonna kruntidel paikneb rohkem kui üks hoone, on ka hoonestustihedus kõrge. Vaidlustatud otsuses on esitatud võrdlusena planeeritava hoonega piirnevatel kruntidel paiknevate hoonete ehitisalused pindalad. Planeeritud hoone suurim lubatud ehitusalune pindala on kooskõlas piirkonna keskmise nimetatud näitajaga. Detailplaneeringu lähteseisukohtade koostamisel oli seatud tingimuseks, et hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala ja lubatud korterite arv tuleb määrata planeeringuga krundi reljeefi ning Jaama tänava miljööala tihedust ja väljakujunenud miljööd arvestades. Kirjas oli välja toodud keskmine krundi täisehitusprotsent Jaama tänavas - 20-25%. Nõue, et planeeritava hoone abs kõrgus ei tohi ületada Jaama tn 51 hoone kõrgust, oli sätestatud juba detailplaneeringu lähteseisukohtades.
  32. Jaama tn 44 krunt ei asu linna üldplaneeringuga määratud linna üldkeskuse alal, nagu väidetakse kaebuses . Seetõttu on alusetud kaebaja väited seoses planeeritaval krundil korterite arvu kavandamisel linna üldkeskusele esitatavate nõuete mittejärgimisest. Suurim lubatud korterite arv on määratud krundi reljeefi ja miljööväärtusliku hoonestusala tihedust ning väljakujunenud miljööd arvestades. Iga korteri kohta on krundi pinda ligikaudu 214 m, mis on igati kooskõlas Tartu Linnavalitsuse 31.10.
  33. a määruse nr 27 lisa 5 punktis 3.4.3.14 sätestatud põhimõttega, mille järgi miljöö väärtuslikel hoonestusaladel peab üldreeglina olema vähemalt 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta.
  34. Vastustaja on seisukohal, et Maa-ameti kodulehel oleva ortofoto alusel ei ole võimalik anda hinnangut Jaama tn 44 ja selle naaberkruntide insolatsioonile, seetõttu on põhjendamatu väide planeeringu lisas asuva varjude analüüsi usaldusväärsuse ebaselguse kohta. Ortofotod on valmistatud kaardistamise eesmärgil, need on tehtud mingil kindlal ajahetkel päeva jooksul ning seetõttu ei ole need kasutatavad varjude analüüsi vahendina. Varjude analüüsis on kajastatud seisu neljal aastaajal, kellaaegadel 11:00, 13:00 ja 15:
  35. Erinevad aastaajad on analüüsis valitud selleks, et välja selgitada, mis aastaaegadel reaalselt krundile otsene päikesevalgus ulatub. Erinevad kellaajad aga selleks, et välja selgitada, kas krundile ja eluruumidesse langeb piisavalt päikesevalgust nendel aastaaegadel, mil krundile reaalselt otsene päikesevalgus ulatub. 5 Linnavolikogu hinnangul on analüüs teostatud professionaalselt ning täidab analüüsile seatud eesmärki.
  36. Vastustaja peab oluliseks rõhutada, et kaebaja vastuväiteid planeeritavast hoonest naaberkinnistule lähtuvate negatiivsete mõjutuste kohta on osaliselt arvestatud. Rajatava hoone Jaama tn 42 krundi poolsele küljele ei nähta ette aknaid. Detailplaneeringu rakendamise võimaluste punktis (p 20) on sätestatud, et juhul kui planeeringu elluviimisega tekitatakse kahju kolmandatele isikutele, kohustub kahjud hüvitama vastava krundi igakordne omanik, kelle krundilt lähtub kahju põhjustav tegevus. Privaatsuse riive vähendamise eesmärgil on ka loobutud esialgselt planeeritud terrassi kavandamisest, terrassi asemel on antud võimalus parkla kohale rajada murukattega varikatus. Privaatsuse tõstmiseks on võimalik kruntide vahele püstitada piirdeid. Planeeringuga olemasolevat liikluskorraldust Jaama tänaval ei muudeta, kavandatud liiklus ja parkimiskorraldus on lahendatud vastavalt Eesti Standardile EVS 843:2003 "Linnatänavad". Planeeritavalt krundilt väljasõidu liiklusohutus tagatakse liiklusalaste õigusaktide kohaste meetmetega. Tartu maavanem tegi järelevalve teostamisel kohalikule omavalitsusele ettepaneku võimalusel kaaluda kavandatava hoone maksimaalse korterite arvu vähenemist. Maavanema ettepanekut on vastustaja detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel kaalunud ning asunud seisukohale, et korterite arvu vähendamine ei ole otstarbekas. Kolmanda isiku seisukohad
  37. Kolmas isik OÜ Karibal Grupp leiab, et kõik kaebuses esitatud nõuded on alusetud ja Otsus on tehtud kehtivat õigust järgides. Kõik Planeeringu koostamise ajal menetlusse kaasamisele kuuluvad isikud olid kaasatud kohaselt ja õigeaegselt, samuti oli kohaselt ja õigeaegselt teavitatud üldsust Planeeringu erinevatest etappidest. Menetlus on olnud avalik, kõikidel huvitatud isikutel on olnud võimalik saada menetluse käigus piisavalt ja õigeaegselt infot, avaldada oma arvamust ja esitada vastuväiteid.
  38. Planeeringuga kavandatud hoone ehitusalune pind ja korterite arv on menetleja poolt määratud kaalutletult, lähtudes kehtivatest õigusaktidest, arvestades muuhulgas ka hoone sobitumist olemasolevasse miljöösse. Määramisel on järgitud Tartu linna ehitusmääruse sätteid ja Tartu linna üldplaneeringus sätestatud „väikeelamute maa“ tähendust ning piirkonnas kehtivat parkimisnormatiivi. Naaberkinnistutele lähtuvate võimalikke negatiivsete mõjutuste ning põhjendatud vastanduvate huvide kaalumisel on menetleja rakendanud diskretsiooniõigust kohaselt ja temale antud volituste piires.
  39. Varjude analüüs on teostatud korrektselt antud ala spetsialisti poolt, käsitleb antud asjas tähtsust omavaid perioode, tugineb muuhulgas loodusseadustel ja näitab veenvalt, et ka peale Jaama 44 krundi hoonestamist Planeeringuga määratud maksimaalse hoonestusmahuga saab Jaama 42 hoone piisavalt päikesevalgust. Kohtu põhjendused ja otsus
  40. Planeerimisseaduse (PlanS) § 4 lg 2 kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kohalik omavalitsus 6 tagab maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu ning tagab huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise alus. Kohus peab oluliseks märkida, et halduse kaalutlus- ehk diskretsiooniotsuste kohtulik kontroll on piiratud. Kohus ei saa ümber hinnata kaalutlusotsuse otstarbekust, vaid kontrollib üksnes seda, ega kaalutlusotsuse tegemisel ei esinenud menetlus- ja vormivigu, mis võisid mõjutada sisulist otsustamist, kas diskretsiooniotsus on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, kas otsus tugineb seaduslikule alusele, kas ei ole väljutud diskretsiooni piiridest ning ega ei ole tehtud muud sisulist diskretsiooniviga. PlanS § 26 lg 1 sätestab, et planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks on igal isikul õigus ühe kuu jooksul, arvestades päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest, pöörduda kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud vabadusi. Antud sätte sõnastusest tuleneb, et isikul on kohtusse pöördumise õigus kehtestatud planeeringu vaidlustamiseks kahel juhul: 1) kui ta leiab, et planeeringu kehtestamise otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga; 2) kui selle planeeringu kehtestamise otsusega rikutakse tema õigusi või on piiratud tema vabadusi. Kaebuses on välja toodud eraldi osad: 1) teavitamiskohustuse ja ärakuulamisõiguse rikkumine 2) Jaama 44 hoone ehitusalune pindala 3) lubatud korterite arv 4) valgus ja vari. Kaebaja tugineb kaebuses subjektiivsete õiguste rikkumisele seonduvalt Jaama 44 ehitusaluse pindala, korterite arvu ja valguse ning varju küsimustes. Planeerimisseaduse sätete ja põhimõtete rikkumisega on kaebaja väitel tegemist ümberkaudsete elanike ja kinnistuomanike teavitamiskohustuse ja ärakuulamisõiguse rikkumises, samuti ehitusaluse pindala määramisel ja korterite arvu määramisel (tlk.86).
  41. Teavitamiskohustuse ja ärakuulamisõiguse rikkumine Kuni 01.07.2009, so kogu vaidlustatud planeeringu menetluse kestel, kehtinud PlanS § 16 redaktsiooni kohaselt tuli detailplaneeringu koostamisele kaasata planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised huvitatud isikud. Nõuet, et planeeringu menetlusse tuli kaasata planeeritava maaala kinnisasjade omanikud ja elanikud ei ole vastustaja poolt rikutud, kuna planeeritav maaala hõlmabki ainult ühte kinnistut Jaama 44 ning planeeringu algatajaks on olnud selle kinnistu omanik. Kinnistu omanik, kolmanda isikuna menetlusse kaasatud OÜ Karibal Grupp on kinnitanud, et teda on nõuetekohaselt menetlusse kaasatud ning mingeid rikkumisi planeeringu menetluses ei ole tehtud. Samas nägi planeerimisseadus ja Tartu linna ehitusmäärus ette, et lisaks planeeritava maaala kinnisasja omanikele ja elanikele tuli planeeringu koostamisele kaasata teised huvitatud isikud. Keda huvitatud isikute all seaduseandja on mõelnud, konkretiseeritud ei ole. Tartu linna ehitusmääruse § 10 kohaselt tuleb planeeringu koostamisele kaasata teised huvitatud isikud, sealhulgas planeeritava ala naaberkruntide omanikud. 7 Kohus on seisukohal, et linnavalitsus ei ole rikkunud planeeringuala naaberkinnistute omanike teavitamiskohustust ega ärakuulamisõigust. Planeeritav ala piirneb Jaama 42, Jaama 46/48 ja Jaama 36/38 kinnistutega. Vaidlust selles, et nende kruntide omanikke teavitati detailplaneeringu algatamisest, ei ole. Planeeringu avalikust väljapanekust teavitati hiljem eraldi veel teisel pool Jaama tänavat asuvate kinnistute omanikke, kelle huve võis detailplaneering puudutada. Seega on kõikidel naaberkruntide omanikel ja huvitatud isikutel olnud võimalik oma seisukohti ja vastuväited planeeringule esitada, seda vähemalt alates planeeringu avalikust väljapanekust. Kehtestatud planeeringut ei ole ükski naaberkinnistu omanik ega ka mõni teine huvitatud isik, va kaebuse esitaja, vaidlustanud, seda ka mitte põhjusel, et vastustaja on jätnud neid planeeringu algatamisest ja menetlusest teavitamata. Arvestades eeltoodut on kohus seisukohal, et kaebaja etteheited vastustajale planeeringu menetlusnormide rikkumises on põhjendamatud. Kohus märgib, et kaebaja poolt välja toodud viited Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele nr 3-3-1-23-06 ei ole asjakohased, kuna viimases on käsitletud ehitusloa kehtetuks tunnistamise õiguspärasust olukorras kus menetlusest ei teavitatud ehitusloa omanikku ehk menetluse otsest adressaati.
  42. Hoone ehitusalune pindala Kehtestatud planeeringu järgi asub planeeritav krunt pindalaga 1069 m2 Ülejõe linnaosas Jaama ja Puiestee tänavate miljööväärtusega hoonestusalal, olemasolev maakasutuse sihtotstarve on väikeelamumaa, planeeringuga maa sihtotstarvet ja krundi piire ei muudeta, krundile on määratud ehitusõigus kuni 230 m2 ehitusaluse pindalaga kolme ja enama korteriga elamu ehitamiseks, suurim korruselisus on kaks, maksimaalne lubatud korterite arv hoones on kuni viis korterit. Kaebaja leiab, et kavandatava hoone ehitusalune pind on suurem kui enamusel naabruses asuvatel miljööväärtusliku ala hoonetel. Kuigi kaebuses on mainitud ka hoonete mahtu, võib aru saada, et tegelikult on kaebaja silmas pidanud hoonete ehitusalast pindala, kuna hoone suurimat võimalikku mahtu ei ole analüüsitud ega võrreldud teiste sama piirkonna hoonete mahtudega. PlanS § 9 lg 2 p 2 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks krundi ehitusõiguse määramine, krundi ehitusõigusega määratakse krundi kasutamise sihtotstarve, hoonete suurim lubatud arv krundil, hoonete suurim lubatud ehitusalune pind ja hoonete suurim lubatud kõrgus. Tartu Linnavolikogu 6.10.2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on planeeritav maaala väikeelamute maa. Linna üldplaneeringu kohaselt on lubatud väikeelamumaale ehitada ka kahekorruselisi kolme ja enama korteriga elamuid. Olemasoleva hoonestuse vahele on üldplaneeringuga lubatud ka 3 korruseliste korterelamute ehitamine, sel juhul peab aga uue elamu kõrgus ja ehitusalane pindala järgima olemasolevate hoonete mahtusid. Muudel juhtudel linna üldplaneering ega linna ehitusmäärus olemasolevate hoonete mahtude järgimise nõuet sätestanud ei ole. Seega on linna üldplaneeringust tulenevalt antud õigus kinnistule ehitada kahekorruselist hoonet, sõltumata sellest, et planeeritav ala asub miljööväärtuslikul maaalal. Tartu linna ehitusmääruse § 38, mis määratleb üldnõuded miljööväärtusega piirkondades, sätestab, et ehitustegevuses miljööväärtusega hoonestusalal tuleb järgida hoonestus- ja ehitustavasid (kinnistute suurus, tänavate ja hoovide katetematerjal, ehitusjoon, hoonete korruselisus, paigutus ja mastaap, traditsioonilised ehitus- ja viimistlusmaterjalid, haljastustavad, krundi tänavapoolsed piirded jms) ning soodustama hoonestusala terviklikkuse säilimist ja taastamist. 8 Planeeringu kohaselt on Jaama 44 hoone suurim lubatud ehitusalane pindala kavandatud 230 m2 , krundi täisehitusprotsent 21%. Samas on kaebajale kuuluva Jaama 42 kinnistul paikneva hoone ehitusalane pindala 576 m2, krundi täisehitusprotsendiga 47%. Kaebaja poolt toodud andmed, et Jaama 44 lähiümbruses asuvate kinnistute Jaama 36, Jaama 53, Jaama 49, Jaama 55 ja Jaama 57 ehitusalane pind on väiksem Jaama 44 lubatud suurimast ehitusalasest pinnast, on õiged. Kuid kaebaja ei ole välja toonud, et lisaks sellele, et kõrvalasuv Jaama 42 ehitusalune pind on tunduvalt suurem Jaama 44 hoone ehitusalasest pinnast, on viimasest suurem ka Jaama 44 otse teisel pool tänavat asuv Jaama 51 hoone ehitusalane pind, milleks on 268 m
  43. Kordades väiksemad ei ole ka lähiümbruses olevate Jaama 43 ja Jaama 59 hoonete suurused. Seega ei ole kavandatud hoone suurus tulenevalt ehitusalase pinna suurusest kuidagi erinev lähiümbruse hoone suurustes ega oma ka mingit erandlikku tähendust. Ka detailplaneeringu koosseisus olevast kaardist nr 3 (tlk.118), millel on graafiliselt näidatud planeeritava krundi ümbruse hoonestuse mahud, nähtub, et Jaama 44 krundi ehitusaluse pinna suurus ei ületa ei sama tänava ega ka piirkonna miljööväärtuslikul alal asuvate hoonete ehitusalast pindala. Vastustaja ei ole eksinud ka naaberkinnistu Jaama 46/ 48 krundil olevate hoonete ehitusaluse pindade liitmisel, kuna PlanS § 9 lg 4 p–st 3 tulenevalt kehtib detailplaneeringuga määratletav hoonete suurim lubatud ehitusalane pindala kogu krundile ehitada lubatavate hoonete kohta kokku. Seega tuleb ka andmeid teiste kinnistute osas võrrelda samadel alustel. Asjaolu, et vastustaja on vaideotsuses ja kohtumenetluses põhistanud vaidlustatud otsust esmakordselt ka hoonestustihedusest tulenevalt, ei tähenda, et vaidlustatud planeeringu kehtestamise otsus on olnud algselt motiveerimata. Selgitused keskmisele hoonestustihedusele on täiendav selgitus, need ole kuidagi vastuolus ei üldplaneeringu olemuse ja mõttega ega ka vaidlustatud otsuses toodud seisukohtadega. Arvestades eeltoodut on kohus seisukohal, et vastustaja on järginud planeeringu ehitusõiguse määramise nõudeid, ehitusaluse pindala määramisel on arvestatud lähipiirkonna keskmise sama näitajaga. On arvestatud miljööväärtusliku ala hoonestustihedusega, mis sisaldab endas ka selliseid näitajaid nagu ehitusalune pindala ja krundi täisehitusprotsent. 18.Korterite arv Kaebaja väitel on vastustaja jätnud arvestamata menetluses tehtud ettepanekuid vähendada elamu kavandatavat korterite arvu, ning pole arvestanud Tartu linna muinsuskaitsekomisjoni ettepanekut ja maavanema ettepanekut. Kaebaja märgib, et otsuses ei arvestata krundi eripäraga, krundi keskel tõuseb maapind 4 meetrit ning hiljem veel poolteist meetrit. Seetõttu tuleks iga korteri jaoks vajaliku krundi pinna arvestamisel lähtuda ca poolest kinnistu suurusest. Kaebaja ise on nõus kuni 3 korteri ehitamisega. Kaebaja seisukoht on ekslik. Kehtestatud planeeringust nähtuvalt on reaalselt kavandatud kasutatavaks kogu Jaama 44 krundi pind (kaart tlk.119). Kaebaja ise ei ole veenvalt põhjendanud ega ka tõendanud, miks tegelikult kogu krunti reaalselt kasutada ei saaks. Samas on vastustaja suurima lubatud korterite arvu määramisel krundi reljeefi arvestanud. Iga korteri kohta on arvestatud krundi pinda 214 m2, mis on suurem Tartu Linnavalitsuse 31.10.2006 määruse nr 27 lisa 5 punktis 3.4.2.14 toodud nõudest, et miljööväärtuslikel hoonestusaladel peab üldreeglina olema vähemalt 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta. Korterite arvu juures tuleb märkida, et planeeringuga ette nähtud hoone ei ole ainus mitmekorteriline hoone selles piirkonnas. Jaama 44 vastas asuv Jaama 51 on 8 korteriga elamu, mille ehitusalune pind on 268 m2 ja mille kõrgus on sama kui planeeritava hoone lubatud kõrgus. 9 Vaidlustatud otsusest nähtuvalt on linnavolikogu analüüsinud maavanema ettepanekut ja leidnud, et korterite arvu vähendamine ei ole otstarbekas ning lubatud korterite arv järgib ettenähtud nõudeid. Asjaolu, et maavanem on teinud ettepaneku korterite arvu vähendamiseks, ei tähenda, et vastustaja on sellega üheselt seotud. Volikogu on otsuses välja toonud, miks tehtud ettepanek ei tule järgimisele. Linna kultuuriväärtuste teenistuse, mille juurde oli nõuandva organina moodustatud muinsuskaitse komisjon, juhataja on linnavalitsuse poolt väljatöötatud lähteseisukohtade eelnõu kinnitanud 26.10.2006 ehk nõustunud kuni 5 korteriga hoone ehitamisest.
  44. Valgus ja vari Kaebuse esitaja kahtleb detailplaneeringu lisas oleva valguse ja varju analüüsi objektiivsuses, kuna Maa-ameti aerofoto näitab, et suvisel ajal vähemalt teatud kellaajal langeb Jaama 44 hoone vari otse Jaama 42 elamu idafassaadile, mistõttu hoone päikesepaistega varustatus ei ole tagatud. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja poolt esitatud Maa-ameti aerofotot (tlk.68) ei ole võimalik kasutada Jaama 44 ja selle naaberkruntide piisava valgustuse kindlakstegemiseks. Ortofoto on tehtud kaardistamise eesmärgil, mitte krundil asuvatest objektidest valguse ja varju määramiseks. Sellise foto tegemine on toimunud ainult ühel konkreetsel momendil, näitamata varju liikumist ei sõltuvalt aastaajast ega kellaajast. Kaebaja ei ole tõendit kohtule esitades ega ka vaide esitamisel pidanud vajalikuks välja selgitada, millisel aastaajal või kellaajal on vastav foto tehtud. Kohus ei pea põhjendatuks kaebaja väidet, et planeeritav hoone ei taga Jaama 42 hoone päikesepaistega varustatust piisaval määral. Riigikohtu halduskolleegiumi 14.05.2002 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-25-02 on asutud seisukohale, et piisava loomuliku valgustuse tagamise hindamisel võib lähtealuseks võtta kolmetunnise isolatsiooninäitaja. Detailplaneeringu lisas olevas varju analüüsis on välja toodud seis neljal aastaajal kellaaegadel 11.00, 13.00 ja 15.
  45. Sellest analüüsist nähtub, et kavandatud hoone ei jää oluliselt ilma päikesevalgusest. Kavandatud hoone asub kaebuse esitajale kuuluva hoone osas idapoolsel küljel. Seega liigub Jaama 44 lähtuv päikesevari tõesti teatud osa päevast üle kaebajale kuuluv hoone idafassaadi, nagu kaebaja märgib. Kuid see ei tähenda, et Jaama 42 hoone ruumid ei saaks päeva jooksul piisavalt loomulikku valgust. Analüüsist nähtuvalt ei ulatu planeeritava hoone vari kaebaja elamule ühelgi aastaajal alates kella 11-st . Õhtusel ajal varjab hoopis kaebajale kuuluv hoone Jaama 44 krunti ja sellele planeeritavat hoonet. Seega asub kohus seisukohale, et valgustuse nõudeid ei ole vaidlusaluse planeeringuga rikutud ning kaebaja väited tulenevalt tema hoone valgustuse vähenemisega ei ole aluseks volikogu otsuse tühistamiseks. Kohtul puudub alus kahelda detailplaneeringu lisas oleva varju ja valguse analüüsi tulemuste usaldusväärsuses. Analüüsi on teostanud Tartu Arhitektuuribüroo OÜ, omades kehtivat registreeringut ehitusprojektide projekteerimiseks ning omades analüüsi tegemiseks vastavat programmi. Planeeritav ehitis ei saa muuta loomulikku valgust kaebaja eluruumides ebapiisavaks. Tiheasustustega aladel ei asu hooned üksteisest sellisel kaugusel, kus hoonetest tulenevat varju või teisi negatiivseid mõjutusi oleks võimalik täielikult vältida.
  46. Kokkuvõttes on halduskohus seisukohal, et käesolevas asjas ei esine vastustaja eksimust kaalutlusõiguse teostamisel ning otsuse motiveerimisel. Vaidlustatud otsusest ja selle aluseks olevatest materjalidest nähtub vaidlustatud otsuse faktiline alus ja kõikide planeerimismenetluses läbi viidud tegevuste kirjeldus, nende tulemused ja otsustused. Kohalik omavalitsus on taganud planeerimisalase tegevuse avalikkuse ja huvitatud isikute 10 informeerituse, otsus ei riku kaebuse esitaja õiguslikult kaitstavaid õigusi ega riiva tema subjektiivseid õigusi, mis annaks alusel otsuse tühistamiseks. Tuginedes HKMS § 26 lg 1 p 6 jätab kohus kaebuse rahuldamata.
  47. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab kaebuse rahuldamata, jäävad kaebuse esitaja kantud kohtukulud, milleks on kohtule tõendatud ainult riigilõivu tasumine, tema enda kanda. Tartu Linnavolikogu ei ole menetluskulude väljamõistmise taotlust esitanud. Eda Muts Kohtunik 11

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.