← Eesti

2-09-27665/28

Obsah (4)§ 80§ 71§ 72§ 70

Tsiviilasi nr: 2-09-27665 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Mare Merimaa, Kaupo Paal, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 21.01.2011, Tallinn Tsiviilasja

§ 80alusel asja väljanõudmise õigus.

Hagi on alusetu, kuna kostja on hoone mõttelise osa omanikuna nende ruumide, mille väljamõistmist hageja taotleb, seaduslik valdaja. Esimese astme kohtu otsus 3. Harju Maakohus tegi 11.10.2010 otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja taotleb omandiõiguse tunnustamist keldriruumide osale suurusega 2,14 m² ning selle keldriruumi osa kostja valdusest väljamõistmist. Kõnealune 2,14 m² suurune keldriruumi osa kuulub kahe keldriruumi (plaanil lk 12 roosaga ümbritsetud ruumid nr 42 ja 43) koosseisu. Hagejale kuulub Tallinnas, XXXXXXX XXX ehitises nr XX vallasasjana korter nr XX. Hageja arvates peaks kogu kelder olema korteriomanike ühisomandis (kaasvalduses) mõtteliste osadena. Kostja leidis, et on XXXXXXX XXX XX elamu kaasomanik notariaalse ostu-müügilepingu alusel. Kostja ostis 4,1% mitteeluruumidest, reaalselt kasutab ta ruume nr XX ja XX. Nende ruumide suurus vastab kostja osale 4,1% ning neid kasutab kostja kasutuskorra – tava - alusel. Samu ruume kasutas isik, kes kostjale hoone mõttelise osa müüs. 17.12.2001 sõlmitud notariaalse ehitise mõttelise osa ostu-müügilepinguga on tõendatud, et kostja on XXXXXXX XXX ehitise nr XX mõttelise osa omanik. AS K.S. müüs kostjale 4,1% ehitisest (lepingu p-d 1.1.1, 4.1). Lepingu p-i 6 järgi läksid omandiõigus ja valdus kostjale üle lepingu allakirjutamisel. Hageja esitas hagi kaasomanikuna, pidades kostjat oma omandiõiguse rikkujaks elamu keldriruumide osa hõivajana. Hagiavalduse kohaselt tulenevad hageja omanikuõigused ja nõude alus

§ 71lg-st 4, § 80 lg-test 1 ja 2.

Kaasomandi ulatus on sätestatud

§-s 71, mille lõike 1 järgi on kaasomanike osad ühises asjas võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Ehitisregistri andmetel (lk 14-19) kuulub hagejale omandiõiguse alusel eluruum nr XX reaalosa suurusega 430/10000, 4-toalise eluruumi pinnaga 73,9 m². Hageja 2

(5)Tsiviilasi nr: 2-09-27665 ostis korteri ja sellele vastava muu osa elamust 11.10.1995 ostu-müügilepinguga (lk 54-55). Kostja osa suurus on märgitud ülaltoodud ehitise mõttelise osa ostu-müügilepingusse ja selleks on 4,1% ehitisest.

§ 71

lg 4 käesolevas asjas ei kohaldu, kuna kostja ei ole selles sättes viidatud kolmandaks isikuks, vaid kaasomanikuks ehitise mõttelise osa ostumüügilepingust tulenevalt.

§ 72

lg 1 alusel valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kostja väitel kasutab ta vaidlusalust keldriruumi osa tava alusel, kuna samu ruume kasutas ka isik, kellelt kostja hoone mõttelise osa ostis. Seda asjaolu hageja ei vaidlustanud ega lükanud ümber. Kuna kostja on tõendanud seaduslikku valdust, puudub hagejal õigus

§ 80alusel asja välja nõuda.

Tulenevalt

§ 70

lg-st 4 on vaidlusaluste keldriruumide puhul tegemist poolte ühisomandiga, mille suhtes kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid (lõige 6), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuna kaasomanikele kuulub teatud kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte aga konkreetne osa ühisest asjast, ei ole hagejal kaasomanikuna omandit asja konkreetsele osale, vaid osa omandiõigusest kogu asjale ehk nn mõtteline osa. Vaidlusalustele keldriruumidele on kaasomaniku õigused ka teistel majas kortereid omavatel isikutel – kaasomanikel. Sellest tulenevalt puudub hagejal õigus nõuda kaasomandiosale omandiõigust ja selle tema ainuvaldusesse andmist. Ükski esitatud tõend (ehitisregistri andmed lk 14-19, ostu-müügileping lk 54-55, XXXXXXX XXX XX tööprojekt lk 56-60, Tallinna Linnaarhiivi kiri lk 61, 29.12.1987 akt lk 62-72) ei välista kostja omandiõigust elamu mõttelisele osale kostja poolt esitatud lepingu alusel. Mõtteliste osade ümberhindamise akti (lk 73-75) kohus vaidluse lahendamisel tõendina ei arvesta – aktil puudub kuupäev, ei nähtu selle koostajad. Akt ei oma asja lahendamisel tõendina väärtust, kuna selles märgitud mõtteliste osade suuruste üle vaidlust ei ole. Apellatsioonkaebus 4. Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagi rahuldada. Maakohus ei arvestanud hageja väidet, et kogu kelder peaks olema korteriomanike ühisomandis. Maakohus ei arvestanud, et korterelamu erastati 1995.a ja 11.10.1995 ostumüügilepingu punktist 1 nähtuvalt osteti korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Maakohus pidanuks arvestama, et korterelamus on käibes üksnes korterid. Keldriruumid, trepikojad ja teised ruumid moodustavad muu osa elamust, mis kuulub korteriomanike kaasomandisse. Korterelamul puudusid lisaruumid, mida oleks saanud erastada korteritest eraldi. 26.06.2009 määruses tuvastas kohus õigesti, et keldriruumid on korteriomanike kaasomandis, kuid kohtuotsusest ei selgu, miks kohus on oma varasemast seisukohast taganenud. Maakohus ei arvestanud, et XXXXXXX XXX XX ehitise puhul oli tegemist korruselamuga, mille mitteeluruumid olid korteriomanike kaasomandis ja neid ei olnud võimalik eraldada korteritele vastavast muust osast elamust. Maakohus ei arvestanud ka sellega, et mõttelise osa suurus arvestatakse murdarvuna, mitte protsendina ehitisest. Asjaolu, et hooneregistri ebatäpsetele andmetele tuginedes sai võimalikuks korteriomanikele kuuluva 4.1% ehitise osa kostjale võõrandamine, ei tähenda, et viimane muutuks korteriomanikele juba erastatud elamuosa omanikuks. Kohus oleks pidanud tuvastama, et kostja poolt hõivatud keldriruumid paiknevad elamus keldrikorrusel ja nende keldriruumide konstruktsioonid erastati koos korteritega varem ja nad kuulusid koos korteritele vastava muu osaga korteriomanikele, mitte kostjale. Maakohus eksis, kui ta leidis, et ükski esitatud tõend ei välista kostja omandiõigust elamu mõttelisele osale kostja poolt esitatud lepingu alusel. Keldrikorruse plaanilt on näha, et ruumid XX ja XX on elamu konstruktsioonide piirides – nende kohal asuvad erastatud korterid. Asjaolu, et vaidlusalused keldriruumid nr XX ja XX 3

(5)Tsiviilasi nr: 2-09-27665 olid vaheseintega eraldatud muudest elamu keldriruumidest, ei tähenda, et nende ruumide konstruktsioonid ei kuulunud erastamise ajal elamu konstruktsioonide hulka, mis kuulusid korterite juurde kui korterelamu muud vastavad osad. Maakohus leidis ebaõigesti, et vaidlusaluste keldriruumide näol on tegemist poolte ühisomandiga. Hageja on ühisomanik koos teiste elamus korteri erastanud korteriomanikega. Kostja pole väitnud, et ta oleks elamu korteri erastanud, et ta oleks mõne korteriomaniku käest omandanud korteri koos sellele vastava muu osaga elamust. Kostja omandas väidetavalt 4,1% ehitisest palju aastaid hiljem pärast elamu erastamist hooneregistri ebaõigetele andmetele tuginedes juriidiliselt isikult, kellele omandiõigus ei saanud kuidagi kuuluda. Vastustaja seisukoht
  1. Kostja apellatsioonkaebusele ei vastanud. Ringkonnakohtu seisukoht
  2. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata omandiõiguse tunnustamise nõude osas. Selle nõude osas hagi rahuldamata jätmise küsimuses nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ning TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt ei hakka ringkonnakohus põhjendusi kordama. Maakohus märkis õigesti, et korteriomanikust hagejale ei saa kuuluda korteri koosseisu kuuluva mõttelise osa raames reaalosana 2,14 m2 suurust keldriosa. See, et hageja korteri koosseisu kuulub mõtteline osa kaasomandis olevatest ruumidest, ei tähenda, et hageja saaks taotleda kaasomandi mõttelisest osast 2,14 m2 suuruse osa suhtes omandiõiguse tunnustamist. Maakohus arutas tuvastusnõude lubatavuse küsimust hageja vandeadvokaadist esindajaga ka 09.09.2010.a kohtuistungil (vt t lk 131), kuid sellest hoolimata hageja, kellel on hagimenetluses tsiviilkohtumenetluse käsutusõigusest tulenevalt võimalik hagi eset muuta, oma nõuet seadusega kooskõlla ei viinud.
  3. Maakohtu otsus tuleb aga tühistada osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata keldriruumide kostja ebaseaduslikust valdusest väljaandmise nõude osas. Selle nõude osas tuleb tsiviilasi saata uueks arutamiseks maakohtule. Hageja palus kohustada kostjat kostja valduses olevaid keldriruume hageja valdusesse üle andma põhjusel, et hageja on vaidlusaluste keldriruumide kaasomanik ning kostjal puudub vastavate ruumide valdamiseks õiguslik alus. Hageja väidete õigsust eeldades võiks hagi selle nõude osas rahuldamisele kuuluda. Hageja erastas talle kuuluva korteri eluruumide erastamise seaduse alusel, mille kohaselt erastatakse koos reaalosast eluruumiga ka muu osa ehitisest (vt EES § 3 lg 1). Selle muu osa puhul on tegemist tegeliku omandiga, mis kuulub kõikide korteri erastanud isikute kaasomandisse. Järelikult kohalduvad selle kaasomandi suhtes erinormidega hõlmamata osas asjaõigusseaduse kaasomandi sätted.

§ 71

lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Juhul, kui kostja puhul oleks tegemist mitteomanikuga, saaks hageja kostjalt kostja valduses olevad ruumid

§ 80lg 1 alusel välja nõuda.

8. Hageja leidis, et kostja ei saa olla vaidlusaluse ehitise kaasomanik, sest majas erastati kõik korterid eluruumide erastamise seaduse alusel ja EES § 3 lg 1 kohaselt hakkas kõikidele korteriomanikele kuuluma kogu ülejäänud muu osa ehitisest ning kostja eriõiguseellane ei saanud omandada keldrit, mis kuulus juba korteri erastanud isikute kaasomandisse. Kostja vaidles sellele väitele vastu, leides, et ta on ehitise mõttelise osa omanik. Oma väidete tõendamiseks esitas kostja ehitise mõttelise osa omandamise lepingu ja viitas ehitisregistri andmetele. Sellises olukorras tulnuks maakohtul kontrollida, kas hageja ja ülejäänud korterid erastanud isikud omandasid eluruumide erastamisel vaidlusalused keldriruumid või mitte. 4

(5)Tsiviilasi nr: 2-09-27665 Juhul, kui vaidlusalused keldriruumid kuulusid koos eluruumidega erastatava „muu osa“ koosseisu, ei saanud kostja eriõiguseellane vaidlusalust ehitiseosa hilisemalt enam tehinguliselt omandada, sest korterite omanikud ei ole seda kostja eriõiguseellasele võõrandanud.
  1. Kuigi hageja tugines juba kohtusse pöördumisel sellele, et ruumid, mida kostja kasutab, kuuluvad kõikide korteriomanike kaasomandisse ja kostja ei ole vaidlusaluse ehitise osa omanik, ei täitnud maakohus keldriruumide vinditseerimisnõude eelduste osas selgitamiskohustust. Maakohus oleks pidanud hagejale selgitama seda, milliste asjaolude esinemise korral saab järeldada, et korteriomanikud erastasid „muu elamu osa“ koosseisus ka vaidlusalused keldriruumid. Kuivõrd maakohus vastavaid asjaolusid hagejale ei selgitanud, ei saanud hageja neid asjaolusid ka menetluses esile tuua. Asja uue arutamise käigus tuleb anda hagejale võimalus esitada kõik asjaolud, mille alusel võiks kohus järeldada, et vaidlusalused keldriruumid pidid kuuluma koos eluruumidega erastatava „muu elamu osa“ koosseisu ning nende asjaolude alusel tuleb otsustada hagi rahuldamise üle.
  2. Kuivõrd hagi rahuldamise eelduseks olevate asjaolude selgitamine, uute asjaolude kohtu ette toomine ning vajadusel asjaolude tõendamiseks tõendite esitamine kuulub eelmenetlusse, ei saa ringkonnakohus asja ise lahendada, vaid asi tuleb saata viidatud toimingute tegemiseks tagasi maakohtusse.
  3. Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. Mare Merimaa Kaupo Paal Ande Tänav 5
(5)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.