Tsiviilasi nr.2-07-15953 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju maakohus, Tartu maantee kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Kai Härmand Otsuse tegemise aeg ja koht 20.11.2009 Tallinn Tsiviilasja nu

§ 324

lg 1 alusel, seega tuleb asja lahendamiseks välja selgitada, kas poolte vahel on kehtiv üürisuhe. Selleks on vaja välja selgitada, kas kostja poolt hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus on kehtiv või mitte. Lepingu ülesütlemiseks on vajalik täita ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Lepingu ülesütlemine on lepingu lõpetamise viisiks

§ 186p 6 alusel.

Lepingu ülesütlemise kui kujundusõiguse rakendamine toimub

§ 195

lg 1 ühepoolse avalduse esitamisega.

§ 313

lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 325

lg 1 järgi peab üürilepingu ülesütlemine toimuma kirjalikus vormis või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürilepingu ülesütlemise avaldus peab sisaldama

§ 325lg 2 sätestatud andmeid.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja saatis hagejale 10.04.2007 tähtkirja, mis sisaldas üürilepingu ülesütlemisavaldust. Hageja on avalduse 12.04.2007 kätte saanud.

§ 196

lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Kohtule esitatud 9.04.2007 üürilepingu ülesütlemise avalduses on märgitud, et kostja ütleb üles poolte vahel sõlmitud äriruumi üürilepingu, mille alusel kohustus kostja andma hageja kasutusse ja valdusse äriruumid pindalaga ligikaudu 14 080 ruutmeetrit, asukohaga XXX Tallinnas. Lepingu lõppemise ajaks on märgitud ülesütlemisteate kättesaamise aeg. Kohus asub seisukohale, et sellega on täidetud

§ 325

lg 1 p 1 ja 2 tingimused, mis sätestavad, et ülesütlemisavaldus peab sisaldama andmeid üüritud asja ja lepingu lõppemise aja kohta.

§ 325lg 2 p 3 sätestab, et ülesütlemisavaldus peab sisaldama ka ülesütlemise alust.

Ülesütlemise alusena peavad olema välja toodud elulised asjaolud, mis võimaldavad üürnikul aru saada, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Kohus asub seisukohale, et ülesütlemise formaalsed eeldused on sellega täidetud, sest üürileandja on teinud ühepoolse ülesütlemisavalduse, milles on märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise aeg ja lepingu lõppemise asjaolud ning see on tehtud kirjalikus vormis, mille üürnik on kätte saanud. Lepingu ülesütlemiseks peab

§ 313

lg 1 järgi olema mõjuv põhjus, mis tähendab, et lepingu lõpetamine peab olema ka sisuliselt põhjendatud st ülesütlemisel peab olema täidetud ka ülesütlemise materiaalsed eeldused. Kostja on oma ülesütlemsiavalduses mõjuva põhjusena välja toonud ehitusloa mittesaamise ettenägematute asjaolude tõttu. Hoonete ehitamiseks ning ümberehitamiseks kehtestatud menetluse ning nõuded sätestab planeerimisseadus, ehitusseadus ning Tallinna ehitusmäärus, mis on kehtestatud Tallinna linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr

1. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole Tallinna linnaplaneerimise ametile, mis on Tallinna ehitusmääruse § 5 lg 3 p1 alusel pädev ehituslubasid väljastama, esitanud ehitusloa väljastamise taotlust. Kohus leiab, et asja lahendamiseks on vajalik tõlgendada seda, kuidas hageja ja kostja said aru kostja poolt välja toodud lepingu ülesütlemsie alusest. Ehitamiseks esitatavad nõuded sätestab ära ehitusseaduse § 12, mille lõige 1 sätestab, et ehitamiseks peab olema ehitusprojekt ning lõige 2 sätestab, et ehitamiseks peab olema ehitusluba. Ehitusprojekti koostamise aluseks on ehitusseaduse § 19 lg 1 p 1 alusel detailplaneering või sama lõike punkti 2 alusel detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimused. Planeerimisseaduse § 9 lg 10 p 1 järgi ja Tallinna ehitusmääruse § 13 lg 7 ja lg 8 kohaselt on kohalikul omavalitsusel õigus määratleda, millal on detailplaneeringu tegemine kohustuslik. Käesolevas vaidluses toimus ehitusprojekti koostamine projekteerimistingimuste alusel. Kohtule esitatud ehitusprojektide läbivaatamise komisjoni 10.05.2006 protokollist, 24.05.2006 esitatud projekteerimise tingimuste taotlusest, linnavalitsuse 31.05.2006 istungi protokollist ja projekteerimistingimustest nähtub, et kostja esitas Tallinna linnaplaneerimise ametile eskiisprojekti ja projekteerimistingimuste taotluse ning selle alusel väljastati talle projekteerimistingimused. Projekteerimistingimused tuli kostjal Tallinna ehitusmääruse § 29 alusel kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga. Kohtule esitatud kostja 15.03.2007 kirjast ja sellele esitatud AB Pohla ja Hallmägi vastustest, kostja 21.09.2007 kirjast ja sellele OÜ AP poolt esitatud vastustest ning Clyde Bergmann GmbH poolt esitatud kirjast, ehituskirjeldusest ja DEOÜ hinnapakkumisest selgub, et kostja soovis saada naaberkinnistu omanikult kooskõlastust ning kooskõlastuse saamise tingimuseks esitas naaberkinnistu omanik uue tehasehoone püstitamiseks, maksumusega 156 468 000 krooni. Projekteerija kirjast nähtub, et naaberkinnistu kooskõlastuseta ehitusloa taotlemine ei ole tõenäoliselt edukas. Kohus leiab, et õige on hageja väide, et kostjale pidi iseenesest teada olema asjaolu, et projekteerimistingimused tuleb kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga, sest seda sätestab Tallinna ehitusmääruse § 29 lg
2. Kohus asub seisukohale, et kostjale ei saanud teada olla tingimused, mille puhul naaberkinnistu omanik Clyde Bergmann GmbH on nõus kooskõlastuse andma. Naaberkinnistu omaniku nõudmisi võib pidada ettenägematuteks asjaoludeks ja seega ka mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisel. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole vaidlusalusel kinnistul asuva hoone ümberehitamiseks ehitusluba taotlenud ega seda saanud. Kostja on oma vastuväidetes välja toonud, et ehitusloa taotluse esitamine ei olnud ilma naaberkinnistu omaniku kooskõlastuseta mõttekas, sest linnaplaneerimisamet ei oleks ehitusluba väljastanud. Lepinguga võetud kohustus on

§ 76alusel täitmiseks, kuid see põhimõte ei ole absoluutne.

Äriühingu eesmärk on kasumit teenida ning äriühingult ei saa oodata, et ta püsiks endale kahjulikes õigussuhetes, kuid tõsikindlalt ei ole kostja tõendanud, et ehitusluba ei olnud võimalik saada. Kostja piirdub vaid oletustega, seega ei ole kohtu arvates tõendatud, et ka kohtus välja toodud ülesütlemise alus oli kostjal olemas. Kohus leiab, et kostja poolt ülesütlemise avalduses välja toodud ülesütlemise põhjus ja kostja poolt kohtus esile toodud ülesütlemise põhjused ei kattu. Kostjal oli kohtu arvates olemas mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks, kuid ta ei ole seda põhjust ülesütlemisavalduses välja toonud.

§ 325

lg 2 p 3 väljendatud nõue esitada ülesütlemisel selle alus on vajalik välja tuua seetõttu, et üürnikul oleks võimalik end üürileandja poolt alusetult lõpetatud lepingu eest kaitsta. Olukorras, kus ülesütlemise avalduses välja toodud alus ja tegelik ülesütlemise põhjus ei kattu, ei ole üürnikule see õigus tagatud. Kohus möönab, et ülesütlemise alust võib hilisemalt, vaidluse tõusetumisel, täiendada, kuid mitte esitada ülesütlemise alusena täiesti uut alust. Kohus leiab, et hageja tegevus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Pooled sõlmisid pikaajalise kasutuslepingu, mida võib hageja ühepoolselt pikendada ning hea usu põhimõttega ei ole vastuolus hageja jätkuv huvi lepingu täitmiseks. Kostjat tuleb

§ 324

lg 1 alusel kohustada tegema tahteavaldus üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Tahteavaldus peab olema järgmise sisuga: „Palun kanda Harju maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonnas avatud registriossa nr XXX märge selle kohta, et ESOÜ (registrikood 10636638, asukoht Tallinn) ja OÜ FG vahel on 11.oktoobril 2005 sõlmitud üürileping kinnistul asuva hoone üürile andmiseks ESOÜ-le (registrikood XXX, asukoht XXX) kehtivusega 20 (kakskümmend) aastat üüriobjekti üleandmise päevast arvates, kusjuures üürnikul on ühepoolselt õigus üürilepingu kehtivuse tähtaega pikendada kuni viie