Obsah (4)

§ 18§ 7§ 12§ 3

2-08-86013 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Maire Lukk Otsuse tegemise aeg ja koht 21. aprill 2010 kell 11.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-08-86013

§ 18lg1, EES § 3 lg 5 p 4 ja Ts

ÜS § 66 lg

2. Hageja taotlusel asuti ette valmistama vara reaalset tagastamist ning tehti vara säilivuse hindamiseks ekspertiis. 29.04.2002 teatas Tallinna Maa-amet, et XXX elanik P. T esitas avalduse subjektiotsuse ringivaatamiseks, kuna endine omanik G. F on Saksamaale lahkunute nimekirjas. Hagejale anti võimalus anda selgitusi ja esitada täiendavaid dokumente selle asjaolu kohta. Vara tagastamise menetlus sellest ajast sisuliselt seiskus. 16.09.2003 maa-amet teatas hagejale, et vastavalt Riigikohtu üldkogu 28.10.2002 otsusele 3-4-1-5-02 on ümberasunutele kuulunud vara tagastamine või kompenseerimine peatatud kuni seadusemuudatuse vastuvõtmiseni. Riigikohtu üldkogu 12.04.2006 otsusega kohtuasjas nr 3-3-1-63-05 tunnistati

§ 7lg 3 põhiseadusega vastuolu tõttu kehtetuks alates 12.10.2006.

8. Tallinna Linnavalitsus kohustus jätkama hagejale vara tagastamise menetlust, kuid vara hagejale üleandmise takistuseks on tagastamisele kuuluvates elamutes üürnikega sõlmitud korterite erastamislepingute alusel tehtud kanded Riiklikus Ehitisregistris (tl 11-12). Tallinna linn keeldus erastamislepinguid ise kohtus vaidlustamast, mistõttu teeb seda hageja. 9.

§ 18

lg 1 kohaselt on kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 5 p 4 kohaselt ei kuulu erastamisele õigusvastaselt võõrandatud eluruumide, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus ettenähtud korras, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni või õigustatud subjekti notariaalselt kinnitatud loobumiseni vara tagastamise nõudest.

1. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt on seadusega vastuolus olev tehing tühine ning sama seaduse kolmandast lõikest tulenevalt on tühine tehing kehtetu algusest peale. Kuivõrd vara tagastamise küsimus ei ole tänaseni lahendatud, on vaidlustatud ostumüügileping tühine ning kehtetu algusest peale ning sellel ei ole õiguslikke tagajärgi. Kuigi kostjal 2 2-08-86013 ei ole tekkinud omandit vaidlustatud ostu-müügilepingu järgi, on vara tagastamise läbiviimisel takistuseks sellekohane kanne Riiklikus Ehitisregistris.
2. Seoses kostja I vastusega märgib hageja, et hageja on omandireformi õigustatud subjekt, kelle esitatud avalduse alusel tuleb talle omandireformi käigus tagastada

§ 12alusel endine kinnistu ja sellel asuvad hooned asukohaga Tallinnas XXX.

XXXendisel kinnistu asub praegu veel 4 elumaja, milles enamuses seal asuvad korterid on ebaseaduslikult erastatud eluruumide erastamise seaduse alusel. Hageja vara tagastamine on olnud seotud vaidlusega

§ 7lg 3 mõju üle tagastamisele.

Tänaseks on kujunenud olukord, et Tallinna Linnavalitsus on kohustatud peale

§ 7

lg 3 kehtetuks tunnistamist alates 12.10.2006 ja hilisemates riigikohtu lahendites antud selgitustele vara tagastamise kohta, jätkama hagejale õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise menetlust. Toiming, mida Tallinna Linnavalitsus vara hagejale tagastamiseks peab tegema, on vara tagastamise korralduse vastuvõtmine. XXX ehitiste tagastamiseks vajaliku ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kindlaksmääramiseks tehti 2001 läbi ekspertiis, mille kohaselt hageja on õigustatud tagasi saama elamust nr 1 - 43,3 %, elamust 2 - 43,1 %, elamust 3 - 38,5 % ja elamust 4 - 45,1 % . Seega hageja on eelduslikult õigustatud tagasi saama vara mõttelise osana elamutest. Vara osalist tagastamist reguleerib

§ 12

lg 8 p 9, mille kohaselt kui ehitise väärtus on kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu oluliselt suurenenud ja puudub käesoleva paragrahvi

1. lõike punktide 1 ja 2 sätestatud alus ehitise tervikuna tagastamiseks või tagastamata jätmiseks, tagastatakse ehitise säilinud väärtusele vastav mõtteline osa. Vara tagastamise korralduse vastuvõtmiseks peab olema käesoleval juhul vara omanikuks Tallinna linn. Juriidiliselt on tehingute tühisuse tõttu küll vara omanik endiselt Tallinna linn, mitte eluruumi erastajad, va heausksed omanikud, kuid omanikukanne Ehitisregistris on endiselt erastajate nimel. Vara tagastamise korralduse vastuvõtmiseks on vajalik, et avalikus registris oleks tehtud õige omanikukanne, mis õigustab sama vara (erastatud korterid) mõttelise osana üleandmist õigustatud subjektile. Vara tagastamisel mõttelise osana kuuluvad mittetagastatavad eluruumid erastamisele kaasomandis oleva mõttelise osa erastamise seaduse alusel, mis omakorda tähendab, et eluruumides toimub korterite tagastamine alates suurematest korteritest väiksemate suunas kuni tagastamisele kuuluva mõttelise osa täitumiseni. Seejärel toimub eluruumide erastamine alates väiksemast eluruumist konkursi korras üürnikele samal põhimõttel. Eluruumi, mis jääb kummastki osast välja kuna ei mahu tervikuna % sisse, saab konkursi alusel erastada kaasomanik, kelleks on nii tagastamise õigustatud subjekt kui ka eluruumi erastanud üürnik. Selline tagastamine ja järgnev erastamine eeldab, et kõik ebaseaduslikud ja seetõttu tühiste erastamistehingute alusel tehtud omanikukanded on Ehitisregistrist kustutatud. Tallinna linn vabatahtlikult kannet Ehitisregistris ei ole muutnud ja on vara tagasitaotlejale selgitanud, et erastamistehingud ning kanded registris takistavad vara tagastamise korralduse vastuvõtmist. Hageja märgib, et hageja taotleb vara tagastamise menetluses omandiõiguse üleandmist, mistõttu on hageja ka õigustatud vaidlustama tehingut ehk taotlema kohtulikku tunnustust selle tühisusele, et panna maksma haldusmenetluses oma õigused.
2. Hageja märgib seoses kostja II vastusega, et kostja II Tallinna linna väide, et vaidlustatud tehingu sõlmimise ajaks oli hageja kui õigustatud subjekti taotlus lahendatud ning seadusest tulenev tingimus erastamislepingu sõlmimiseks täidetud on meelevaldne ja põhjendamatu. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 30.03.1998 otsusega nr XXXtühistati komisjoni 28.04.1997 otsus nr XXX ja jäeti hageja avaldus XXX elamute tagastamiseks rahuldamata põhjusel, et

§ 7lg 3 kohaselt tuli avaldus lahendada riikidevahelise kokkuleppega.

Sellist kokkulepet sõlmitud ei ole. Vastavalt

§ 7

lg 3 ja § 18 lg 1 oli hageja avaldus peale 30.03.1998 otsust nr XXXendiselt lahendamata. Hageja leiab, et ÕVVTK Tallinna Linnakomisjon, jättes 30.03.1998 keelduva otsusega rahuldamata vara tagastamise avalduse, oleks pidanud jääma äraootavale positsioonile kuni riikidevahelise kokkuleppe sõlmimiseni, mitte alustama erastamise toiminguid ja sõlmima ostu-müügilepinguid. Tallinna linna väide, et neil tekkis erastamise õigus peale 30.03.1998 otsuse nr XXXvastu võtmist, on vastuolus

§ 7

lg 3 ja EES § 3 lg 5 p 4 sätetega, mida kinnitab Riigikohtu lahend nr 3-3-2-1-07. Riigikohtu halduskolleegiumi 14.05.2008 otsuse nr 3-3-1-23-08 viide punktile 12 annab Tallinna linnale õigustuse üksnes jätta formaalselt kehtima ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni otsus nr XXX, 3 2-08-86013 kuid ei õigusta peale 02.03.1997, kui kehtestati

§ 7lg 3, eluruumide erastamist.

Kõik peale nimetatud kuupäeva sõlmitud eluruumide erastamise tehingud on vastuolus seadusega ja tühised ning üürnikel omandiõigust eluruumidele tekkinud ei ole. Kostja I VT’i vastuväited

1. VT ei tunnista hagi ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda.
2. Kostja leiab, et hageja ei saa vaidlustada tehingut, milles hageja ei ole osalenud. Kostjal puuduvad hagejaga suhted. Hagejal on õigus jätkata tagastamise protsessi haldusmenetluse korras ning juhul, kui hagejal tekivad halduskohtuvaidlused omandireformi kohustatud isikutega on hagejal võimalus tugineda oma kaebustes hagiavalduses vaidlustatud erastamislepingute tühisusele.
3. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et omandi tagastamise protsess on peatunud ehitisregistri kande tõttu. Ehitisregister on informatiivse tähtsusega ja ei tekita omandiõigust. Kostja II Tallinna linna vastuväited
4. Tallinna linna hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
5. Vaidlusaluse tehingu 15.12.1998 kostjate vahel sõlmimise ajaks oli ÕVVTK Tallinna linnakomisjon teinud 30.03.1998 otsuse nr 9868, millega oli tühistatud hageja suhtes tehtud varasem positiivne subjektiotsus ning jäeti vara tagastamise taotlus rahuldamata, kuna hageja kuulus

§ 7lg 3 nimetatud isikute ringi.

Seega oli vaidlustatud tehingu ajaks hageja kui õigustatud subjekti taotlus lahendatud ning

§ 18

lg-s 1 ja EES § 5 lg 5 p-s 4 sätestatud tingimus ostumüügilepingu sõlmimiseks täidetud. Riigikohtu üldkogu 12.04.2006 otsusel nr 3-3-1-63-05, millega tunnistati

§ 7lg 3 kehtetuks alates 12.10.2006, puudus tagasiulatuv jõud.

Vaidlusalune säte oli hageja vara tagastamise taotluse rahuldamata jätmise otsustamisel kehtiv ning sellele sai tugineda vara tagastamata jätmisel. Samasugune seisukoht tuleneb ka Riigikohtu 14.05.2008 otsuse nr 3-3-123-08 punktist

1. Kohtuotsuse põhjendus
2. Kohus, kuulanud ära poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada alljärgnevatel põhjendustel.
3. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
4. Pooltel ei ole vaidlust faktiliste asjaolude üle. Asjas on õiguslik vaidlus omandireformi aluste seaduse (

) § 7 lg 3, § 18 lg 1 ja eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 5 p 4 koostoime üle. Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul anda hinnang sellele, kas õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna linnakomisjoni 30.03.1998 otsus nr 9868, millega tühistati varasem komisjoni otsus ja otsustati jätta hageja avaldus XXXelamute tagastamiseks rahuldamata viitega

§ 7

lg - le 3, on käsitatav õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamisena, mis lõpetab vara võõrandamiseks

§ 18lg –s 1 sätestatud keelu.

1. Hageja taotleb tuvastada kostjate vahel 15.12.1998 sõlmitud eluruumi ostu-müügilepingu tühisust, kuna tehing on tehtud seaduses sätestatud keeldu rikkudes. Vaidlustatud tehingu tegemise ajaks oli hageja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise avalduse osas õiguslik olukord järgmine: 28.04.1997 ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni otsus, millega XXX, endisel kinnistul nr XXX, asunud ehitised ja krunt tunnistati omandireformi objektiks ning hageja tunnistati õigustatud subjektiks, oli tühistatud ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 30.03.1998 otsusega nr
2. Sama otsusega jäeti hageja avaldus XXX elamute tagastamiseks rahuldamata, kuna

§ 7

lg 3 kohaselt lahendatakse 4 2-08-86013 Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel Eestist lahkunud isikute omandis olnud ja Eesti Vabariigis asunud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või kompenseerimise taotlused riikidevahelise kokkuleppega. Sellist riikidevahelist lepingut ei olnud kostjate vahel XXXkorteri nr XXX ostumüügilepingu sõlmimise ajaks ega ole sõlmitud tänaseni. Samal ajal jäi kehtima Tallinna Linnavalitsuse 03.10.1997 korraldus nr 3624-k, millega otsustati tagastada hagejale XXX asuvad elamud. 22. Kohus leiab, et vaidlustatud tehing on tehtud seaduses sätestatud keeldu rikkudes. Õige on Tallinna linna seisukoht, et ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 30.03.1998 otsus nr XXXoli selle vastuvõtmise ajal õiguspärane, kuid see asjaolu ei tähenda, et vaidlustatud tehing oli õiguspärane. 15.12.1998 tehingu tegemise ajal kehtinud ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 30.03.1998 otsusega ei lahendatud hagejale vara tagastamise küsimust lõplikult ning seega tehingu tegemise ajal kehtis selle vara suhtes seaduses sätestatud võõrandamise keeld. 30.03.1998 otsusega jäeti hageja avaldus vara tagastamiseks rahuldamata seetõttu, et

§ 7

lg-st 3 tulenevalt tuleb Saksamaale ümberasunutele vara tagastamise küsimus lahendada riikidevahelise kokkuleppega. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 30.03.1998 otsusest järelduvalt komisjon leidis, et hagejale vara tagastamise küsimus vajab veel lahendamist, otsusest ei tulene, et hagejal ei ole üldse õigust vara tagastamisele.

§ 18

lg 1 sätestab, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised.

§ 3

lg 1 p 3 kohaselt omandireformi objektiks on õigusvastaste repressioonidega või muul omaniku õigusi rikkuval viisil võõrandatud vara.

§ 18

lg 1 ei tee vahet Saksamaale ümberasunutele ja teistele õigustatud subjektidele õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise vahel. Seega kehtis

§ 18

lg-s 1 sätestatud võõrandamise keeld XXXelamu suhtes ka peale 30.03.1998 ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni otsuse vastuvõtmist.

1. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohtu üldkogu oma 10.03.2008 lahendis kohtuasjas nr 33-2-1-
2. Viidatud lahendis Riigikohtu üldkogu leidis, et

§ 7

lg 3 koostoimes sama seaduse § 18 lg 1 esimese lausega sätestas keelu ümberasunutele kuulunud vara nii tagastada ja kompenseerida kui ka võõrandada, sh erastada üürnikele. Nimetatud keeldu võib iseloomustada kui moratooriumi, mis

7 lg-st 3 tulenevalt pidi kehtima kuni selles sättes nimetatud lepingu jõustumiseni või tulenevalt õiguse üldisest loogikast ajani, mil kehtivuse kaotab

§ 7lg 3 või § 18 lg 1 esimene lause.

Samas otsuses märgitakse, et Riigikohtu üldkogu on seonduvalt

§ 7

lg-ga 3 teinud 18.10.2002, 12.04.2006 ja 06.12.2006 kokku kolm otsust, millest nende koosmõjus tuleneb, et keeld tagastada, kompenseerida või erastada Saksamaale ümberasunutele kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara kehtis kuni 12.10.2006, mil jõustus Riigikohtu üldkogu 12.04.2006 otsuse resolutsiooni punkt

2. 15.12.1998 ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 sätestas, et seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Samuti tuleneb

§ 18

lg 1 teisest lausest sõnaselgelt, et selles normis sätestatud keeldu rikkudes tehtud tehingud on tühised. Tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 3 kohaselt on tühine tehing kehtetu algusest peale. Tühine tehing ei too kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi sh vallasasja igamisega omandamist. Eeltoodu alusel on Tallinna linna ja VT’i vahel 15.12.1998 sõlmitud XXX asuva korteri nr XXX ostu-müügileping tühine.

1. Kostja VT’i seisukoht, et hageja ei saa vaidlustada tehingut on asjakohatu. Hageja taotleb vara tagastamise menetluses omandiõiguse üleandmist, mistõttu on hageja ka õigustatud tehingut vaidlustama. Menetluskulud
2. Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 ja § 165 jätab kohus hageja menetluskulud, sealhulgas riigilõivu, 50% ulatuses kostja VT’i kanda ja 50% ulatuses kostja Tallinna linna kanda. 5 2-08-86013 Juhindudes TsMS §-st 174 on hagejal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maire Lukk Kohtunik 6