lg-s 3 sätestatule, mille kohaselt ei ole kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud ja neile ei laiene
lg 3 pdes 1-4 ja lg-s 5 toodud erandid, mille esinemisel loetakse piiranguvööndi kaitsekorda kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks. Kuna sihtkaitsevööndisse jääv osa moodustab mõlema kinnisasja puhul alla 50% kinnisasja pindalast, ei ole
lg-st 7 tulenevalt kummagi kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud. Seega ei ole Ervini ja Naaritse kinnisasjade riigile omandamine lubatud. S.-J. Mody esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse keskkonnaministri 06.07.2009 käskkirja nr 1087 tühistamiseks ja keskkonnaministri kohustamiseks vaatama kaebaja taotlus uuesti läbi. Kaebajale kuuluvate kinnisasjade sihtotstarbeline kasutus on tulenevalt kaitsekorrast oluliselt piiratud ja kaebajal on põhjendatud huvi kinnisasjade võõrandamiseks riigile. Enne kinnistute ostu-müügilepingu sõlmimist pöördus notar järelepärimisega Lääne-Virumaa Keskkonnateenistuse poole, kes vastas, et Naaritse ja Ervini maaüksused asuvad Selja jõe ürgoru kaitsealal, kus uute ehitiste rajamine, metsaraie, uute teede, kommunikatsioonide rajamine ja muu taoline maastikku muutev tegevus on lubatud vaid kaitseala valitsejaga (Lääne-Virumaa Keskkonnateenistus) kooskõlastatult. Ranna ja kalda kaitse seaduse kohaselt on ehituskeeluvööndiks 50 m veepiirist. Ostu-müügilepingu p-s 2.1.7 kinnitas müüja, et lepingu esemed asuvad Selja jõe ürgoru kaitsealal ning Selja jõe ehituskeeluvööndis. Kitsendused ja kohustused on kallasrada 4 m laiuses jõest, veekaitsevöönd 10 m laiuses jõest, ehituskeeluvöönd 50 m jõest ja avalik kasutus kaitstavate loodusobjektide seaduse kohaselt. Mingeid muid kitsendusi, kohustusi või piiranguid ei ole. Eeltoodu oli aluseks kaebaja poolt kinnistute omandamisel.
lg 3 p 2 ja § 31 lg 6 p 3 on vastuolus võrdse kohtlemise ja õiguskindluse põhimõtetega ning piiravad ebaproportsionaalselt isiku õigusi. Kuni 25.01.2008 kehtinud
kohaselt võis riik kaitstava loodusobjekti kaitse korraldamise eesmärgil kokkuleppel kinnisasja omanikuga omandada kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piiras ning mis paiknes kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas või sisaldas kaitstavat looduse üksikobjekti, mille kaitsetsoon hõlmas valdava osa kinnisasjast. Kaebajale kuuluvad kinnisasjad asuvad täies ulatuses Selja jõe maastikukaitsealal, enamuse ulatuses Selja jõe piiranguvööndis ning veealuse maa osas Mooritsa piiranguvööndis. Kinnistud on üle 2 ha suured ning mõlema sihtotstarve on maatulundusmaa. Kinnistuid ei ole võimalik hoonestada. Seega on kinnisasjade sihtotstarbeline kasutus oluliselt piiratud ning kuni 25.01.2008 kehtinud 2
kohaselt ei oleks tõusetunud küsimust kinnisasjade riigi poolt omandamise põhjendatuse osas. Vabariigi Valitsuse 10.01.2008 määrusega nr 9 muudeti olulisel määral Omandamise korda ning nähti ette oluliselt piiravamad kriteeriumid kinnisasja omandamiseks riigi poolt.
kitsendavad muudatused on põhiseadusega vastuolus osas, milles need kohalduvad ka kinnisasjade suhtes, mis on omandatud enne muudatuste jõustumist (25.01.2008). Tähendust ei oma, et kaebaja esitas taotluse kinnisasjade vahetamiseks 11.02.2008, so pärast
muudatuste kehtima hakkamast. Oluline on, et kinnisasjad on omandanud enne
muudatuste jõustumist.
lg 3 p 2 ei näe sihtotstarbelise kasutamise piiranguna ette elamu mitterajamise võimalust üle 2 ha suurusele maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjale ning § 31 lg 6 p 3 kohaselt ei piira ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt, kui maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjal on keelatud ehitamine. Seega vaatamata asjaolule, et kaebajale kuuluvaid kinnisasju ei ole võimalik hoonestada, ei ole
kohaselt kinnisasja kasutamine oluliselt piiratud. Kuni 01.11.2008 kehtinud Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määruse nr 36 „Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise alused“ järgi arvati üle 2 ha suurused eluasemekohtadega maaüksused maatulundusmaa koosseisu. Seetõttu on hajaasustuses tavapäraselt üle 2 ha suuruste eluasemekohtadega maaüksuste sihtotstarbeks maatulundusmaa, mida kinnitab ka väljakujunenud praktika. Alates 01.11.2008 kehtiva Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 7 lg 3 kohaselt ei määrata katastriüksusele samaaegselt maatulundusmaa sihtotstarbega elamumaa sihtotstarvet. Sama määruse § 7 lg 4 kohaselt arvatakse maatulundusmaa sihtotstarbe koosseisu mh õuemaa kõlvik. Seega näeb ka see määrus ette võimaluse, et maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistule on rajatud elamu. Vihula valla üldplaneeringu p 10 kohaselt võib üldplaneeringu alusel maatulundusmaale ilma detailplaneeringuta ehitada ühe elamu ja selle juurde kuuluvad kuni viis abihoonet. Rohkem kui ühe elamu ehitamisel maatulundusmaale tuleb see muuta sõltuvalt maaüksuse suurusest osaliselt või täielikult elamumaaks.
lg 3 p 2 ja § 31 lg 6 p 3 tuleb asjas kohaldamata jätta, kuna need piiravad ebaproportsionaalselt üle 2 ha suurusega maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjade, mille hoonestamine on lubamatu, omanike õigusi võrreldes elamumaa sihtotstarbega kinnisasja omanike õigustega, vaatamata asjaolule, et tavapäraselt on elamu rajamine lubatud nii elamumaal kui ka üle 2 ha suurusel maatulundusmaal. Kuivõrd haldusakti vastuvõtmisel on juhindutud põhiseadusega vastuolus olevatest sätetest, toob see kaasa haldusakti õigusvastasuse. Vastavate sätete mittekohaldumisel on ilmne, et kinnisasjad kuuluvad riigi poolt omandamisele. Ka Maa-ameti 06.03.2008 kirjast tuleneb, et kaebajale kuuluvatel maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistutel on kinnistute sihipärane kasutus piiratud ning riigil on kohustus vastavad kinnistud kaebajalt omandada. Käskkirja vastuvõtmisel on eiratud uurimispõhimõtet. Vastustaja on metsamaa pindala suuruse kinnistute kogupindalast arvutanud Maa-ameti andmete alusel, mitte reaalse olukorraga tutvudes. Maa-ameti andmed pärinevad aastast 2002. Puudub alus eeldada, et metsamaa maht ei ole 7 aasta vältel muutunud. Isegi kui juhinduda üksnes Maa-ameti andmetest, on vastustaja eksinud metsamaa protsentuaalse mahu määramisel. Naaritse kinnistu kogupindala on 2,31 ha ja metsamaa suurus 1,15 ha, mis moodustab kogupindalast 49,78%, mitte 49%. Kui metsamaa suurus oleks 0,23% suurem, oleks tegemist kinnisasja sihtotstarbelise kasutuse piiranguga. 0,23% moodustaks Naaritse kinnistust 0,005 ha ehk 5 m2 ning on ilmne, et selles mahus võib olla metsamaa 7 aasta jooksul suurenenud. Vastustaja väitel on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks ja metsakasvatuseks ettenähtud maa, mille hulka arvatakse ka katastriüksuse piires olev õuemaa ja muu maa vastavalt eksplikatsioonile. Maa-ameti andmetel moodustab metsamaa Ervini maaüksusest 1,1 ha ning Naaritse maaüksusest 1,15 ha. Seega on igati põhjendatud, et tegemist on maatulundusmaaga, kuna ligikaudu pool kinnistust on metsakasvatuseks ning on piisavalt maad elamu ja abihoone rajamiseks. Maaüksused asuvad Vihula vallas Rutja külas, mis ei ole detailplaneeringu kohustusega alad ei planeerimisseaduse (PlanS) ega ka üldplaneeringu järgi. Maatulundusmaa sihtotstar3
seletuskirjas on märgitud, et omandamisele kuuluvad piiranguvööndis asuvad maaüksused, mille kehtestatud sihtotstarve loob eelduse ehitustegevuseks, kuid millele kaitsekorrast tulenevalt laieneb nende tegevuste keeld. Kuna käesoleval juhul loob maatulundusmaa sihtotstarve eelduse ehitamiseks, kuid kaitsekorrast tulenevalt ei ole see võimalik, siis järelikult peavad ka vastavad maaüksused riigi poolt omandamisele kuuluma. Väär on vastustaja väide, et antud juhul ei oleks kaebaja kinnistutele ehitamine lubatud ka siis, kui tegemist ei oleks kaitsealaga. Vihula valla üldplaneeringu seletuskirjast, mille kohaselt tuleks uute hoonete ehitamiseks eelistada ajaloolisi talukohti, ei tulene keeldu rajada uusi hooneid muudele aladele. Lisaks ei ole projekteerimistingimuste väljastamisest keeldutud motiivil, et tegemist ei ole endise talukohaga. Samuti ei ole üldplaneeringu elluviimise praktikas varasema talukoha puudumine olnud takistuseks elamumaale elamu rajamiseks. Litsentseeritud maamõõtja poolt 30.11.2009 teostatud Naaritse maaüksuse mõõdistuse kohaselt on kogu katastriüksuse pindala 22 612 m2 ning metsamaa 11 406 m2, mis on 50,44% kogu kinnistust. Seega moodustab Naaritse maaüksusest valdava osa mets, mida aga ei ole käskkirja vastuvõtmisel arvestatud. Käesolevaks hetkeks on vastavad muudatused kantud ka maakatastrisse.
seletuskirja lk 2 kohaselt kuuluvad piiranguvööndis omandamisele kinnisasjad, mille valdaval osal ehk üle 50% kinnisasja pindalast kasvab mets. Metsaregistri andmetel on Naaritse maaüksusel küpset metsa 0,68 ha. Kuivõrd kogu Naaritse maaüksusest moodustab metsamaa 11 406 m2, siis järelikult kasvava metsa vanuseline struktuur on valdavas osas (6 800 m2) kategoorias „küps“. Seega vastavalt Korra § 31 lg 3 p-le 1 on tegemist kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise olulise piiranguga. Vastustaja ei ole märkinud, millest tulenevalt eeldas ta katastriüksuse andmete õigsust. Samas ei ole vastustaja juhindunud käesoleval juhul ka katastriandmetest, nagu nähtub Naaritse kinnisasja kogupindala ja metsamaa suhte arvutamisest. Kui kaebajat oleks informeeritud taotluse lahendamisega seonduvatest asjaoludest, sh metsamaa ulatuse määramisest, oleks kaebaja ise asunud andmeid kontrollima ning esitanud vastustajale täiendavad tõendid metsamaa ulatuse osas. Asjakohatud on vastustaja väited, et isegi kui Naaritse maaüksusest üle 50% moodustab metsamaa, ei ole tegemist kinnisasja kasutamise olulise piiranguga, mis tingiks kinnisasja omandamise riigi poolt. Metsamaa ulatuse määramine on vajalik
Käskkirja vastuvõtmisel oli haldusorgan seisukohal, et kuna metsamaa on Naaritse maaüksusest alla 50%, ei ole tegemist olulise piiranguga, mitte aga seisukohal, et Kaitse-eeskiri lubaks Naaritse maaüksusel läbi viia uuendusraiet. Kui haldusorgan oleks leidnud, et Naaritse maaüksusel võib uuendusraide läbi viia, siis oleks puudunud vajadus metsamaa mahu määramiseks käskkirjas. Kaitse-eeskirja § 14 p 2 kohaselt on piiranguvööndis keelatud uuendusraie, v.a turberaie, mille puhul tuleb säilitada koosluse liikide ja vanuse mitmekesisus. Lähtudes metsaseaduse (MS) §-s 30 toodust, on turberaie äärmiselt piiratud, spetsiifiline ja väga pikaajaliselt läbiviidav raie, ning arvestades Naaritse maaüksuse metsa omadusi, on turberaie reaalse läbiviimise tingimused küsitavad. Seega isegi kui turberaie teostamise õigus välistaks
st. Kaitse-eeskirja § 15 kohaselt on piiranguvööndi kaitse-eesmärk looduse mitmekesisuse ning maastikuilme säilitamine. Kaitse-eeskirja § 13 lg 1 kohaselt on piiranguvööndis lubatud majandustegevus ning lg 2 kohaselt uute ehitiste püstitamine kaitseala valitseja nõusolekul. Kaitseeeskirja § 14 p 2 kohaselt on piiranguvööndis keelatud uuendusraie, välja arvatud turberaie, mille puhul tuleb säilitada koosluse liikide ja vanuse mitmekesisus. Nähtuvalt Vihula Vallavalitsuse 25.01.2008 kirjast, ei andnud kaitseala valitseja nõusolekut katastriüksuste hoonestamiseks nii tulenevalt ehituskeeluala ulatusest, kinnistute looduslikest iseärasustest kui maastikukaitseala väärtustele olulise negatiivse mõju vältimiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas kaitseala kaitsekord piirab oluliselt kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist.
lg 6 p 3 sätestab, et ala kaitsekord ei piira kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt, kui maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjal on ehitamine keelatud.
lg 3 p 1 kohaselt loetakse kaitsekord kaitseala piiranguvööndis asuva kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, kui hoonestamata kinnisasi on elamumaa, ärimaa või tootmismaa sihtotstarbega ja kaitsekord keelab uute ehitiste ehitamise. Varasemalt (kuni 25.01.2008) sätestasid
p-d 1 ja 2, et määrusega sätestatud korras võib riik kaitstava loodusobjekti kaitse korraldamise eesmärgil, kokkuleppel kinnisasja omanikuga omandada kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piirab ning mis kogu ulatuses paikneb kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas või sisaldab kaitstavat looduse üksikobjekti, mille kaitsetsoon hõlmab valdava osa kinnisasjast. Eelnevast nähtub, et kuni 25.01.2008 oli otsuse tegijal kaalutlusõigus otsustamaks, millal oli tegemist kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise olulise piiranguga. Seda kaalutlusõigust tuli sisustada lähtudes teistest õigusaktidest. Kaevatava haldusakti andmise ajal kehtinud määrus sätestab üheselt, et maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjal uute ehitiste püstitamise keelamine tulenevalt kaitsekorrast ei ole käsitletav kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise olulise piiranguna. Kaalutlusõiguse kaotamine iseenesest ei võimalda teha järeldust kehtiva õiguskorra olulise muutmise kohta, kui kaalutlusõiguse kasutamisel pidanuks otsus olema sama. Seetõttu tuleb analüüsida, kuidas
varasema redaktsiooni kehtivuse ajal tuli määratleda kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist. Maa sihtotstarbe määramine sõltus varem ja sõltub ka kehtiva õiguse kohaselt nii maa looduslikust seisundist kui kasutamise otstarbest. MaaKatS § 2 p 9 kohaselt on sihtotstarve õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed. 5
eelnõu seletuskirjast nähtub järgmine: „Kehtiv looduskaitseseadus sätestab, et piiranguid hinnatakse maa sihtotstarbelise kasutamise kohta, seega saab menetluse käigus hinnata üksnes neid tegevusi, millele loob eelduse kehtestatud sihtotstarve. Maatulundusmaa sihtotstarbega maal ei loeta oluliseks piiranguks ehitustegevuse keeldu, kuna maatulundusmaa on põllumajandussaaduste tootmiseks ja metsakasvatuseks ette nähtud maa. Tavaolukorras maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata maale ehitusõiguse saavutamine sõltub ka mitmetest teistest kehtivatest õigusaktidest ja üsna paljudest teguritest, sh ka looduslikest, samuti teistest seadusjärgsetest kitsendustest ja kohaliku omavalitsuse otsustest ja avalikust huvist. Kõiki neid tegureid hõlmab planeerimisprotsess. Seetõttu ei saa piirangute olulisuse hindamisel võtta eelduseks, et maatulundusmaale ehitamine tavaolukorras oleks tingimusteta lubatud.“ Määruse andja on seega samuti lähtunud sellest, et maatulundusmaale ehitusõiguse saamist ei saa pidada tavapäraseks. Kõnealuse eelnõu eesmärgiks on seletuskirjast nähtuvalt olnud kehtestada ühtsed kriteeriumid, mille kohaselt saab lugeda kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise oluliselt piiratuks ja reguleerida omandamismenetlus selgemalt, et tagada menetluse läbipaistvus. Seletuskirjas märgitakse, et suures osas rakendati ka seni piirangute olulisuse hindamisel eelnõus esitatud kriteeriume, kuigi praktikas on kaitseala valitsejate poolt hinnatud piirangute olulisust mõnevõrra erinevalt. Määruse nr 155 eesmärgiks oligi mh erinev praktika välistada. Üldiselt ei ole välistatud maatulundusmaale ehitusõiguse saamine, kuid selle üle on pädev otsustama kohalik omavalitsus kaalutlusõiguse alusel (nii projekteerimistingimuste määramisel kui ehitusloa andmisel, samuti planeeringute kehtestamisel). Samuti peab kohalik omavalitsus arvestama õigusaktidest tulenevate siduvate kooskõlastuste saamise vajadusega. Seega oleks mõeldamatu, et keskkonnaminister selgitaks omandamismenetluses seda, kas katastriüksust võiks olla võimalik kasutada muul otstarbel kui selle sihtotstarbest tulenev tavapärane kasutamine eeldab. Maa-ameti 06.03.2008 kiri ei oma asjas tähtsust, kuna tegemist ei ole haldusaktiga, millega oleks siduvalt õigused kindlaks tehtud, ning ka kirja sisust tulenevalt ei ole antud eelhinnangut omandamise võimalikkuse osas. Seetõttu ei saa lugeda põhjendatuks kaebaja väidet nagu oleks õiguskord rabavalt muutunud ning sellega oleks tema õiguspärast ootust kahjustatud või et sellega oleks kaasnenud ebavõrdne kohtlemine ja ebaproportsionaalsed õiguste piirangud. Kuna elamumaa puhul saab selle õigusaktidega reguleeritud sihtotstarbest tulenevalt tavapäraselt eeldada hoonestamise võimalikkust, siis ei ole kohtu hinnangul põhjendatud võrrelda maa omandamise menetluses maatulundusmaad ja elamumaad. Vastuolu põhiseaduse §-dega 10, 11 ja 12 puudub ning kaebaja taotlus
Kuna maatulundusmaale ehitusõiguse andmine ei ole välistatud, kuid see ei muuda hinnangut maatulundusmaa tavapärase sihtotstarbelise kasutamise kohta, millest peab lähtuma haldusakti andja, ei oma tähtsust väited seoses Vihula valla üldplaneeringuga. Samas võib vald üldplaneeringu seletuskirja p 7.1.3 kohaselt uute hoonete ehitamisel väärtuslikele maastikele (nagu nt Selja 6
lg 3 p-st 1 oleks vastustaja pidanud omandama kaebajale kuuluva Naaritse kinnistu ning kas vastustaja on viidatud sätte alusel otsuse tegemiseks olulised asjaolud välja selgitanud.
lg 3 p 1 kohaselt ei piira kaitsekord kaitseala piiranguvööndis kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt, välja arvatud juhul, kui kinnisasi on valdavas ulatuses maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa, millel kasvava metsa vanuseline struktuur on valdavalt kategoorias «valmiv» või «küps» ja kaitsekord keelab täielikult uuendusraie. Menetlusosalistel ei ole vaidlust, et mõiste „valdavalt“ all tuleb mõista olukorda, kus metsamaa kõlviku pindala moodustab maaüksuse kogupindalast üle 50%, ning sellist seisukohta toetab ka
eelnõu seletuskiri. Nähtuvalt kaevatavast käskkirjast, ei ole haldusorgan haldusakti andmisel käsitlenud seda, milline on Naaritse kinnistul kasvava metsa vanuseline struktuur ning kas kaitsekord keelab täielikult uuendusraie. Kuna haldusorgan leidis, et Naaritse maaüksuse metsamaa kõlvik jääb alla 50% kogu kinnistu pindalast, siis puudus ka vajadus muude asjaolude väljaselgitamiseks. Vaidlustatud käskkirja vastuvõtmise ajal oli maakatastri andmetel Naaritse kinnisasja kogupindala 2,31 ha, samad andmed olid ka kinnistusraamatus. Metsamaa kõlviku suurus 1,15 ha moodustab kogu Naaritse kinnistu pindalast 49,78%, mitte 49% nagu on märgitud kaevatavas käskkirjas, mistõttu on käskkiri selles osas ebatäpne, kuid kuna ka see protsent jääb alla 50%, siis see ebatäpsus ei saa iseenesest mõjutada lõppjäreldust. Vastustaja ei ole vaidlustanud kohtumenetluse ajal kaebaja tellimusel läbiviidud Naaritse maaüksuse mõõdistamise tulemusi, mille kohaselt kogu katastriüksuse pindala on 22 612 m2 (2,26 ha) ning metsamaa kõlvik 11 406 m2 (1,14 ha), mis on 50,44% kogu kinnistust. Muudatused maaüksuse andmetes on maakatastris registreeritud 08.01.2010 ja kinnistusraamatus 10.01.2010. Vastustaja ei ole vaidlustanud Metsaruum OÜ ekspert Ahto Täpsi hinnangut, milles ekspert on leidnud, lähtudes ka metsaregistri andmetest, et Naaritse maaüksusel on küpset metsa 0,68 ha (6 800 m2). Aluseks võttes käesolevaks ajaks selgunud Naaritse maaüksuse metsamaa ulatuse, so 11 406 m2, on kasvava metsa vanuseline struktuur valdavas osas (6 800 m2) kategoorias „küps“. Ervini kinnistu kohta kaebaja uusi tõendeid esitanud ei ole, mistõttu selle kinnistu osas
Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 6 kohaselt on haldusorgan kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel. Menetlusosalistel on vaidlus selles, kas haldusorgan peab otsuse tegemisel arvesse võtma reaalse olukorra kinnistu kõlvikulise koosseisu määramisel (koguma tõendid reaalse olukorra väljaselgitamiseks metsamaa kõlviku suuruse ja metsa vanuselise koosseisu osas) või saab lähtuda registris olevatest ja taotleja esitatud andmetest. Maa-ameti andmed pärinevad 2002. a. Samuti lähtus vastustaja väidetavalt maakatastris olevast ortofotost (ülelennu aeg 16.05.2009) ja põhikaardist, mille põhjal hindas, kas kinnistutel on toimunud muudatusi. Haldusorgan saab üldjuhul tugineda registriandmetele (kinnistusraamat, maakataster, metsaregister) ning ebamõistlik oleks eeldada, et haldusorgan hakkab omandamismenetluses registriandmeid üle kontrollima, kui selleks puudub põhjendatud vajadus (nt erinevus ortofotolt nähtuva ja kinnistusraamatu andmete vahel). Küll ei nõustu kohus sellega, et antud juhul ei saanud haldusorganil tekkida põhjendatud kahtlusi, kas Naaritse katastriüksuse kõlvikuline koosseis on püsinud muutumatuna, arvestades, et Maa-ametile esitatud andmed olid aastast 2002 ning Naaritse maaüksuse metsamaa kõlviku suurus kogu kinnistu pindalast oli 49,78%, mis on vaid 0,23% vähem piirist, millest alates saab lugeda metsamaa ulatuse kinnistul valdavaks. Nii väikest erinevust ei ole reaalselt võimalik ortofoto põhjal tuvastada. HMS § 5 lg 2 kohaselt tuleb haldusmenetlus läbi viia eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulusid ja ebameeldivusi isikutele. Haldusorgan võib nõuda tõendite esitamist taotlejalt (antud juhul oli tegemist ka soodustava haldusakti taotlemisega), mistõttu ei ole veenvad vastustaja vastuväited, et reaalse olukorra väljaselgitamine oleks igal juhul haldusorganile liigselt koormav. Haldusorganil oleks pi7
lg 3 p-le 1 ning haldusorgan oleks pidanud uurimispõhimõttest tulenevalt tegema kaebajale ettepaneku vastavate asjaolude tõendamiseks. Kuna kaitse-eeskirja § 14 p 2 lubab Selja jõe piiranguvööndis teha turberaiet, ei ole täidetud
lg 3 p-st 1 tulenev omandamise tingimus (uuendusraie täielik keeld) ning haldusorgan ei oleks lõppjäreldusena saanud teha teistsugust otsust, kui keelduda omandamisest. Eeltoodust tulenevalt ei ole alust kaevatavat haldusakti tühistada ega kohustada haldusorganit taotlust uuesti läbi vaatama, kuna kaevatav haldusakt ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES S.-J. Mody palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistada ja uue otsusega kaebuse rahuldada. Kaebaja menetluskulud palutakse välja mõista vastustajalt. Halduskohus asus ebaõigele seisukohale, et hajaasustuses maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusele kehtiv ehitusõiguse keeld ei ole kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise piiranguks. Kuni 01.11.2008 kehtinud Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määruse nr 36 kohaselt oli üle 2 ha suurusega maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistule elamu rajamine tavapäraselt hajaasustuses lubatud. Samuti näeb Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrus nr 155 ette võimaluse, et maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistule on rajatud elamu. Ühestki õigusaktist ei tulene, et maatulundusmaa sihtotstarvet oleks võimalik määrata üksnes endistele eluasemekohtadele, ning väide kaebaja kinnistutel endise eluasemekoha puudumisest on asjakohatu. Nii Vihula vallas kui teistes hajaasustuspiirkondades on enamus elamuid rajatud maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksustele. Samuti ei ole elamu rajamine seatud sõltuvusse endise eluasemekoha olemasolust vastaval maaüksusel. Vihula valla üldplaneeringu p-s 10 on üheselt sätestatud, et üldplaneeringu alusel võib maatulundusmaale ilma detailplaneeringuta ehitada ühe elamu ja selle juurde kuuluvad kuni viis abihoonet. Rohkem kui ühe elamu ehitamisel maatulundusmaale tuleb see muuta sõltuvalt maaüksuse suurusest osaliselt või täielikult elamumaaks. Projekteerimistingimuste väljastamisest ei keeldutud motiivil, et tegemist ei ole endise talukohaga. Samuti on Vihula vallas väljakujunenud üldplaneeringu elluviimise praktika, kus varasema talukoha puudumine ei ole olnud takistuseks elamumaale elamu rajamiseks. Seega on põhjendamatu seisukoht, et maatulundusmaa sihtotstarve eeldab, et maad kasutatakse või see on kasutatav põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks ning elamu rajamise piirang ei ole maakasutuse piiranguks. Tavapäraselt on maapiirkondades elamu juures ka aiamaad, kus kasvatatakse erinevaid aiasaadusi, kuid põllumajandussaaduste tootmine majandustegevuse eesmärgil on erand, mitte reegel. Üldjuhul kasvatatakse põllumajandussaadusi oma otstarbeks ning seda oma elamu juures. Samuti ei saa välistada võimalust, et ka kaebaja kinnistule elamu ning abihoonete rajamisel hakatakse kinnistul põllumajandussaadusi kasvatama. Vabariigi Valitsuse määrused ei näe ette, et maatulundusmaale on elamu võimalik rajada üksnes juhul, kui kinnistul tegeletakse ka põllumajandussaaduste tootmise või metsa kasvatamisega. Halduskohus asus ebaõigele seisukohale, et
Projekteerimistingimuste väljastamise keeldumise aluseks oli asjaolu, et kaitseala valitseja ei andnud nõusolekut, mitte aga asjaolu, et kinnistute sihtotstarve on maatulundusmaa. Vihula vald ei näinud maasihtotstarbest tulenevalt mistahes takistust kinnistute hoonestamiseks. Seega olid kaebaja kinnistute hoonestamise takistusteks üksnes maastikukaitsealast tulenevad piirangud. Kuna üldplaneering lubab maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasju hoonestada ning kuni 25.01.2008 kehtinud Omandamise kord ei näinud ette mistahes eriregulatsiooni maatulundusmaa kasutuse piirangute osas, siis järelikult kuni 25.01.2008 kehtinud
kohaselt ei oleks tekkinud ka küsimust kaebaja kinnistute omandamisest riigi poolt. Seda seisukohta toetab ka varasem praktika. Alates 25.01.2008 on kehtestatud täiendav piirang riigi poolt kinnisasjade omandamiseks, mida kaebaja poolt vaidlusaluste kinnisasjade omandamise ajal ei kehtinud. Seega on antud juhul täiendavad piirangud kinnisasjade omandamiseks riigi 8
lg 3 p 2 ja § 31 lg 6 on vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega.
vastavad sätted piiravad ebaproportsionaalselt üle 2 ha suurusega maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjade, mille hoonestamine on lubamatu, omanike õigusi võrreldes elamumaa sihtotstarbega kinnisasja omanike õigustega vaatamata asjaolule, et tavapäraselt on elamu rajamine lubatud nii elamumaal kui ka üle 2 ha suurusel maatulundusmaal. Seetõttu tuleb
lg 3 p 2 ja § 31 lg 6 jätta halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 25 lg 9 alusel asjas kohaldamata. Samuti asus halduskohus ebaõigele seisukohale, et vastustaja poolt vaidlustatud käskkirja vastuvõtmisel uurimispõhimõtte eiramine ei vii kaebuse rahuldamiseni. Vastustajal oleks pidanud tekkima kahtlus, kas Naaritse kinnistu osas on metsamaa ulatus üle 50%, ja vastustaja oleks pidanud uurimispõhimõttest tulenevalt tegema kaebajale ettepaneku vastavate asjaolude tõendamiseks. Käskkirja vastuvõtmisel oli haldusorgan seisukohal, et kuna metsamaa on Naaritse maaüksusest alla 50%, ei ole tegemist olulise piiranguga, mitte aga asjaolu, et Kaitse-eeskiri lubaks Naaritse maaüksuses läbi viia uuendusraiet. Kui haldusorgan oleks leidnud, et Naaritse maaüksusel võib uuendusraide läbi viia, siis oleks puudunud ka vajadus metsamaa mahu määramiseks käskkirjas. Kaitse-eeskirja § 14 p 2 kohaselt on piiranguvööndis keelatud uuendusraie, välja arvatud turberaie, mille puhul tuleb säilitada koosluse liikide ja vanuse mitmekesisus. Lähtudes MS §-s 30 toodust on turberaie äärmiselt piiratud, spetsiifiline ja väga pikaajaliselt läbiviidav raie. Käskkirjast saab järeldada, et ka vastustaja tõlgendas
lg 3 p 1 vastavalt, so, et isegi kui turberaie olekski teatud tingimustel lubatud, siis kuivõrd sisulist uuendusraiet teostada võimalik ei ole, siis kuulub kinnisasi riigi poolt omandamisele. Kaebaja asus metsamaa mahtu kontrollima ja selleks täiendavalt kulutusi tegema just vastustaja poolt käskkirjas esitatud tõlgendusest tulenevalt. Haldusorgan ei või isiku suhtes käituda sõnamurdlikult ning peab õigusaktide kohaldamisel olema järjepidev. Kohus on rikkunud tõendite kogumis ja vastastikuses seoses hindamise nõuet. Asjas esitatud tõendite pinnalt on üheselt tõendatud, et projekteerimistingimuste väljastamise takistuseks oli Lääne-Virumaa Keskkonnateenistuse poolt kooskõlastuse mitteandmine tulenevalt maastikukaitsealast, mitte maa sihtotstarve. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta kaebaja väited maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute tavapärasest ja väljakujunenud hoonestamisest hajaasustuses. Kaebaja esitas selle väite kinnitamiseks ka Vihula Vallavalitsuse 13.01.2010 korralduse nr 24, mida kohus ei ole hinnanud. Samuti ei ole kohus vastanud kaebaja väitele, et kuni 25.01.2008
rakendamisel maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud, mida ei olnud looduskaitseliste piirangute tõttu võimalik hoonestada, kuulusid riigi poolt vahetamisele ja omandamisele. Halduskohus ei ole vastanud ka kaebaja väidetele seoses uurimispõhimõtte mittejärgimisest tuleneva haldusakti tühistamise nõudega. Kohus on jätnud tähelepanuta väited, et Naaritse maaüksus jäeti omandamata põhjendusel, et tegemist ei ole valdavalt metsamaaga ning turberaie teostamise võimalust ei ole käskkirjas üldse hinnatud. Juhul, kui kinnistul oleks reaalselt võimalik turberaiet läbi viia, siis oleks vastustajal puudunud üleüldse igasugune vajadus metsamaa mahu määramiseks. Keskkonnaminister palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Põhjendamatu ja asjakohatu on tugineda sihtotstarvete korras toodud maatulundusmaa koosseisu arvatavate kõlvikute loetelule ja väita, et see loob õigusliku aluse ehitamiseks ka hoonestamata maatulundusmaale. Seadusandja on sellisteks puhkudeks näinud ette eraldi regulatsiooni. Samuti ei ole põhjendatud võrrelda üle 2 ha suurusega maatulundusmaa sihtotstarbega maad ja elamumaa sihtotstarbega maad, kuna tegemist on erinevatel alustel määratud ja erineva sisuga sihtotstarbega. Maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjale elamu ehitamine ei ole absoluutne õigus ja ehitamise keelamine ei ole oluline kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise piirang, kuna elamu 9
redaktsioon andis otsustajale kaalutlusõiguse, mille sisustamisel tuli lähtuda kehtivast õigusest. 25.01.2008 jõustunud
redaktsiooniga sätestati täpsed kriteeriumid, mille kehtestamisel arvestati nii varasemat praktikat kui ka kehtivat asjassepuutuvat regulatsiooni, sh ka maale määratud sihtotstarbest tulenevaid maa kasutamise eeldusi. Kriteeriumite kehtestamisega ei muutunud sisuliselt looduskaitseliste piirangutega maa riigile omandamise alused, neid on üksnes täpsustatud. Ühtegi uut kriteeriumi, mida ei oleks tulnud maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja riigile omandamisel varem kehtinud
redaktsiooni alusel kaalutlusotsuse tegemisel arvestada, ei ole kehtestatud. Seega ei saa rääkida õiguskorra rabavast muutusest kaebaja kahjuks ja õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumisest.
alates 25.01.2008 jõustunud redaktsiooni § 31 lg 3 p 2 ja § 31 lg 6 ei ole vastuolus põhiseaduse §-s 12 sätestatud võrdse kohtlemise põhimõttega, kuna maatulundusmaa sihtotstarbega maa ja elamumaa sihtotstarbega maa ei ole kasutusotstarbe sisust ja eesmärgist tulenevalt võrreldavad. Seega ei saa käsitleda maatulundusmaale ehitamise keelamist sellise kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise olulise piiramisena. Kuna kaebaja kinnistud on maatulundusmaa sihtotstarbega ega mahu seetõttu
lg 3 p 2 regulatsiooni alla, ei muutu kaebaja suhtes midagi, kui jätta nimetatud säte käesolevas vaidluses kohaldatama.
lg 3 p 1 kohaselt piirab piiranguvööndi kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist, kui kinnisasi on valdavas ulatuses maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa, millel kasvava metsa vanuseline struktuur on valdavalt kategoorias „valmiv“ või „küps“ ja kaitsekord keelab täielikult uuendusraie. Kõik kolm asjaolu peavad esinema samaaegselt ja on omavahel seotud. Seega kui esimene tingimus on täidetud (kinnisasi on valdavalt metsamaa), kontrollitakse järgmise tingimuse vastavust ja kui ka see vastab korras sätestatule (metsa vanuseline struktuur on valdavalt valmiv või küps), kontrollitakse kaitsekorraga seatud piiranguid uuendus10
Kui ei esine
lg 6 p-s 2 toodud erandit (kinnisasjal ei ole teostatud raieid ulatuses, mis kinnisasja loodusliku seisundi tõttu välistaksid uuendusraie järgneva 20 aasta jooksul), on kinnisasja riigile omandamine lubatud. Kui aga juba esimene tingimus ei ole täidetud, puudub vajadus järgmiste kontrollimiseks. Omandamine on lubatud vaid juhul, kui kõik kolm tingimust on täidetud. Seega on väär kaebaja seisukoht, mille kohaselt oleks vaidlustatud haldusakti andmisel puudunud vajadus metsamaa mahu määramiseks Naaritse kinnisasjal, kui haldusorgan oleks leidnud, et uuendusraie on lubatud, samuti järeldus, et kuna vaidlustatud haldusaktis on määratud metsamaa osakaal, siis järelikult ei ole turberaie võimalik. Vaidlustatud haldusakti menetlemise käigus tuvastati, et Naaritse kinnisasi ei ole valdavas ulatuses maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa, kuna metsamaa osakaal jäi alla 50%. Kuna kinnisasi ei vastanud juba esimesele tingimusele, puudus vajadus analüüsida metsa vanuselist koosseisu, samuti kas kaitsekord lubab uuendusraiet või mitte, kuna need ei omanud lõppotsuse tegemisel enam mingit tähendust.
lg 3 p 1 kohaselt on kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud, kui kaitsekord keelab täielikult uuendusraie. Seda juhul, kui eelmised tingimused on täidetud. MS § 28 lg 4 p 1 kohaselt on uuendusraieteks lageraie ja turberaie. Kuna MS kohaselt on turberaie uuendusraie ja kaitsekord lubab uuendusraiet, ei ole
st tulenevalt kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine piiratud. Haldusorganil puudub õigus kvalifitseerida turberaie muuks kui uuendusraieks sõltumata sellest, kas ja kuivõrd see raieliik vastab kinnisasja omaniku ootustele. Majanduslikus mõttes on uuendusraie eesmärgiks puidu varumine. MS kohaselt raiutakse lageraie korral puud raielangil ühe aasta jooksul, turberaie korral raiutakse puud langilt järk-järgult, mitmeaastaste vahedega. Turberaie korral ei ole võimalik kogu metsamaal kasvavat puitu kätte saada ühe aasta jooksul, kuid see on võimalik pikema perioodi jooksul (nt aegjärgse raie korral 10–20 aasta jooksul). Seega ei välista turberaie metsa majandamisest majandusliku tulu saamist. Kaebaja seisukoht, justkui oleks tegemist väga spetsiifilise ja piiratud raiega, on meelevaldne ja põhjendamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle rahuldamiseks ega halduskohtu otsuse tühistamiseks. Kohus ei ole materiaalõigust ebaõigesti kohaldanud ning menetlusnormide olulist rikkumist, mis oleks toonud kaasa ebaõige lahendi tegemise, ringkonnakohus ei tuvastanud. Nõustudes halduskohtu seisukohtade ja otsuse põhjendustega ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid korrata. Vaidlust ei ole selle üle, et LKS § 20 lg 1 järgi kuulub kaitsealal asuv kinnisasi riigi poolt omandamisele juhul, kui kaitsekord piirab oluliselt kinnistu sihtotstarbelist kasutamist. MaaKatS § 2 p-st 9 tulenevalt tähendab kinnistu sihtotstarve avaliku võimu poolt antud luba kasutada kinnistut teatud otstarbel või eesmärgil. Kinnistu omandamisel peab isik arvestama sellel kehtiva sihtotstarbega ja sellest tulenevate võimalike piirangutega; isikul ei saa tekkida õiguspärast ootust, et talle antakse luba kasutada kinnistut määratud sihtotstarbest erinevalt. Kaebaja omandatud kinnistute sihtotstarbe on maatulundusmaa. Määruse nr 155 § 6 p 9 järgi on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa või maa, millel on metsa- või põllumajanduslik potentsiaal. Sama nägi ette määruse nr 36 p 5
jõustumist 25.01.2008 nägi LKS § 20 lg 1 ette riigi poolt kinnistu omandamise ning LKS § 19 lg 1 kinnistu vahetamise riigile kuuluva kinnistuga juhul, kui tegemist oli kaitsealale kuuluva kinnistuga, mille sihtotstarbeline kasutamine oli tulenevalt kaitse-eeskirjast oluliselt piiratud. Seega ei ole
puhul tegemist uue regulatsiooniga, vaid seadusest tuleneva nõude lahtikirjutamisega. Kaitse-eeskirja § 13 lg 1 järgi on piiranguvööndis majandustegevus lubatud ning kaebajal ei ole keelatud oma kinnistuid sihtotstarbeliselt, so põlluvõi metsamajanduslikult kasutada. 11
lg 6 p 3, mille kohaselt ala kaitsekord ei piira kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt, kui maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjal on keelatud ehitamine. Ehitamise keelamist saab käsitleda maa sihtotstarbelise kasutamise piiramisena elamumaa, ärimaa või tootmismaa sihtotstarbega kinnistu puhul (
Kaebajal on aga endiselt võimalik kasutada talle kuuluvaid kinnistuid põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks. Kui kaebaja ei soovi oma kinnistuid nimetatud eesmärgil kasutada, on tal võimalik need võõrandada isikule, kes soovib sellise majandustegevusega tegeleda. Kaebaja võrdleb elamumaad maatulundusmaaga ning käsitleb neile kehtivaid erinevaid tingimusi põhjendamatult ebavõrdse kohtlemisena. Elamumaa sihtotstarbega kinnistu puhul on tegemist alaliseks või perioodiliseks elamiseks mõeldud maaga ning isikul on tulenevalt kinnistu sihtotstarbest põhjendatud ootus, et tal on võimalik elamumaa sihtotstarbega kinnistule elamu ehitada. Sellise õiguse keelamine piirab isiku õigusi intensiivselt. Kaebaja on ebaõigesti võrdsustanud kinnistu sihtotstarbelise kasutamise ja soovitud eesmärgil kasutamise. Kaitse-eeskirja § 13 lg 2 järgi ei ole keelatud piiranguvööndis uute ehitiste, kaasa arvatud ajutiste ehitiste püstitamine, kuid seda saab teha vaid kaitseala valitseja nõusolekul (Kaitse-eeskirja § 5 p-d 7 ja 8). Ajal, mil kaebaja vaidlusalused kinnistud omandas, kehtis LKS asemel kaitstavate loodusobjektide seadus, mille § 13 lg 2 p 9 järgi oli kaitseala piiranguvööndis ehitiste püstitamine keelatud, v.a juhul, kui kaitse-eeskiri ei sätestanud teisiti. Lääne-Virumaa Keskkonnateenistuse 10.06.2003 e-kirjast nähtuvalt oli Selja jõe ürgoru kaitsealal uute ehitiste rajamine lubatud vaid kaitseala valitseja nõusolekul. Seega ei saanud kaebajal tekkida õiguspärast ootust, et tema soovitud ehitustegevust kindlasti lubatakse. Kuigi üldplaneering sellist ehitustegevust lubab, tuleb ehitustegevuse luba kooskõlastada kaitseala valitsejaga. Kaebaja esitatud Vihula Vallavalitsuse 13.01.2010 korraldusest nr 24 „Projekteerimistingimuste väljastamine“, millega väljastati OÜ-le SM Investments projekteerimistingimused elamu ja kuni 5 abihoone projekteerimiseks Karepa küla Metsasarve maaüksusele, ei nähtu, et selle kinnistu puhul oleks olnud tegemist kaitsealale kuuluva kinnistuga. Seega ei saa väita et tegemist on võrreldavate olukordadega. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga ka selles, et vastustaja poolt uurimispõhimõtte rikkumine ei too kaasa kaebuse rahuldamist. Kohus on asjakohaselt ja piisavalt põhjendanud, miks ka siis, kui vastustaja oleks selgitanud haldusmenetluses välja Naaritse kinnistul asuva metsamaa tegeliku suuruse, ei oleks saanud keskkonnaminister kaebajale kuuluvate kinnisasjade omandamise küsimuses asuda teistsugusele seisukohale, mistõttu ei mõjutanud menetlusnormide rikkumine asja otsustamist ning puudub alus nõuda haldusakti tühistamist HMS §-le 58 tuginedes. MS § 28 lg 4 p 1 järgi kuuluvad uuendusraie hulka lage- ja turberaie ning seega ei ole kaitse-eeskirja järgi kaebaja kinnistutel uuendusraie täielikult keelatud. Kuigi MS §-st 30 nähtuvalt on turberaie puhul tegemist pika aja peale planeeritud raiega, ei tähenda see siiski, et uuendusraie oleks keelatud ning kaebajal majandusliku tulu saamine välistatud. Ka kaebaja esitatud
eelnõu seletuskirjast nähtub, et juhul kui kaitsekord võimaldab uuendusraie liigina turberaiet, siis ei loeta piiranguid olulisteks. Eeltoodu alusel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Lauri Madise Viive Ligi Silvia Truman 12
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.