KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Karin Kalmiste Otsuse tegemise aeg ja koht 08.03.2011. a Tallinn Haldusasja number 3-09-2947 Haldusasi Asja läbivaatamise vorm Orbo

) § 23 lõike 2 alusel ettepanek teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis hindamisaktis ei kajastu. 5.Osaühing ORBONA teatas

1. oktoobri
2. a kirjaga, et lisaks kohtutäituri koostatud hindamisaktist tulenevale sundvõõranditasule tekitab Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamine osaühingule ORBONA kahju summas ca 9,9 miljonit krooni, mis paluti kompenseerida lisaks sundvõõranditasule. 6.Tallinna Linnavalitsuse
3. mai
4. a kirjaga nr LV-1/3275 kutsuti

§ 24

lõike 1 alusel kokkuleppemenetluse osalistena välja sundvõõrandamise pooled ja teised isikud, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab, ning tehti neile ettepanek leppida kokku sundvõõranditasu ja hüvitise suuruses ning maksmise, kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise ning kinnisasja ja hoonestusõiguse valduse vabatahtliku üleandmise tingimustes.

§ 25lõike 1 alusel määrati kokkuleppe sõlmimise tähtajaks 30 päeva, s.o.

1. juuni
2. a. 7.Kokkuleppemenetluse käigus peeti sundvõõranditasu suuruse üle läbirääkimisi
3. mail
4. a ja
5. juunil
6. a toimunud kokkuleppemenetluse koosolekutel. Tallinna Linnavalitsus lähtus kokkuleppemenetluses kohtutäituri koostatud hindamisaktist, millega sundvõõrandiandja osaühing ORBONA ei nõustunud. Sundvõõrandiandja osaühing ORBONA oli seisukohal, et lisaks kohtutäituri määratud hinnale on õigustatud ka täiendavate kulude kompenseerimine Tallinna linna poolt. Kuna sundvõõranditasu suuruses kokkuleppele ei jõutud, otsustati kokkuleppemenetlust mitte jätkata ning koostati
7. augustil
8. a kokkuleppemenetluse protokoll. 8.Tallinna Linnavalitsuse
9. oktoobri
10. a korraldusega nr 1669-k „Filtri tee 16 ehitiste sundvõõranditasu määramine“ (edaspidi ka korraldus) määrati Filtri tee 16 asuvate ehitiste administratiivhoone (ehitisregistri kood 101037535), kaalumaja

§ 27

lg 2 alusel täiendavat hindamismenetlust, kuna OÜ Orbona esitatud ja korralduse p-des 2.1-2.9 märgitud nõuete näol ei ole tegemist

§ 23lg 2 märgitud kahjudega.

Kaebaja oli taotlenud Filtri tee 16 sundvõõrandamisega seotult erinevate kulutuste hüvitamist, kuid käesolevalt vaidlustab korraldust osas, milles keeldu KASV kuludena rahuldamast tema taotlust detailplaneeringu ettevalmistamisega seotud kulude hüvitamises summas 14 000 kr (korralduse p 2.1); Tallinna linna esialgses omandamise pakkumises märgitud summa 11 950 000 kr ja makstud sundvõõranditasu summas 8 150 000 vahe tasumist kokku 3 685 177 kr (korralduse p 2.2); õigusabile tehtud kulude tasumist summas 50 000 kr (korralduse p 2.4); vara hindamisega seotud kulude tasumist 10 600 kr (korralduse p 2.5). tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulude tasumist 72 000 kr (p 2.7)

1. 09.12.2009 esitas OÜ Orbona Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2009 korralduse nr 1669-k osaliseks tühistamiseks, so korralduse p 2; 2.1; 2.2; 2.4; 2.5; 2.7 osas ja Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks kohustada Tallinna Linnavalitsust OÜ Orbona nõuded uuesti läbi vaatama. 2
2. Kaebaja nõuet muuta ei soovinud ja 15.10.2010 ja 17.01.2011 esitatud nn alternatiivse nõude esitamisest kaebaja loobus kohtuistungil ja kohus jätkas menetlust määrusega menetlusse võetud kaebuses. KAEBUSE ESITAJA OÜ ORBONA SEISUKOHAD
3. Subjektiivsete õiguste rikkumine. Põhiseaduse (PS) § 32 teine ja kolmas lause sätestavad, et omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest; igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitis või selle suurus. PS § 32 kaitse ulatub muuhulgas kinnisasjadele ja vallaasjadele (vt RKÜKo 17.06.2004 asjas nr 3-2-1-143-03 ja Eesti Vabariigi Põhiseadus: kommenteeritud väljaanne, Kirjastus Juura 2008, lk 326). Kaebaja leiab, et õiglase ja kohese hüvitise nõue hõlmab nii hüvitise maksmist omandikitsendamise tulemusel vara kaotuse eest kui ka sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamist. Peale sundvõõranditasu maksmise kohustuse sätestab

§ 16

lg 2 üldise nõude, et kogu sundvõõrandamisega tekitatud kahju kuulub hüvitamisele. Kaebaja on talle vara sundvõõrandamisega tekitatud kahjud sundvõõrandamise menetluses haldusorganile teatavaks teinud ja kahju suuruse tõendanud, kuid vaidlustatud korraldusega on alusetult leitud, et tegemist ei ole sundvõõrandamisega tekitatud kahjudega. Seega rikutakse kahju hüvitamise keeldumisega kaebaja põhiõigust saada omandikitsendamise tõttu õiglast ja kohest hüvitist avalikes huvidest toimunud omandiõiguse kitsenduste eest. Kaebaja ei ole kohustatud kandma kulusid (kahjusid), mis on tekkinud vara sundvõõrandamise tõttu. 12. Korraldus on motiveerimata osas, milles leitakse, et tegemist ei ole sundvõõrandamisega seotud kahjudega. 12.1 Tallinna Linnavalitsus otsustas mitte alustada

§ 27

lg 2 alusel täiendavat hindamismenetlust, kuna osaühingu Orbona esitatud nõuete näol ei ole tegemist

§ 23lg-s 2 märgitud kahjudega.

Vaidlustatud korraldus on haldusakt. Tulenevalt HMS §-st 64 haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Üheks haldusakti mõistetavuse ja kontrollimise tagamise vahendiks on haldusakti põhjendamine. HMS § 56 lg 1 kohaselt kirjaliku haldusakti ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus (§ 56 lg 2). Riigikohus on korduvalt haldusakti motiveerimise vajadusele tähelepanu pööranud ja kaebaja viitab RKHKKo 30.05.1997 asjas nr 3-3-1-14-97 tehtud lahendile ja RKHKKo 19.03.2002 asjale nr 3-31-13-02. 12.2 Vaidlustatud otsuses ei selgu, miks vastustaja leiab, et hüvitamiseks esitatud ja kantud kulude näol ei ole tegemist

§ 23lg-s 2 nimetatud kahjudega.

Samuti puuduvad haldusaktis põhjendused, miks ei ole kahjuna käsitatav Tallinna linna esialgses pakkumises märgitud summa ja vaidlustatud korralduse p-s 1 märgitud sundvõõranditasu vahe. Sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse raames ei tehtud ühtegi vihjet selle kohta, et hüvitamiseks esitatud ja kantud kulude näol ei ole tegemist

§ 23

lg-s 2 nimetatud kahjudega, menetluse käigus lihtsalt keelduti nende nõuete rahuldamisest. 12.3

§ 23

lg 2 sätestab, et pädev isik teeb kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele ettepaneku teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis käesoleva seaduse § 16 lõikes 9 nimetatud hindamisaktis ei kajastu. Pädev isik toimetab ettepaneku isikutele kätte väljastusteatega tähtkirjaga või allkirja vastu teatisel, millele märgitakse dokumendi üleandmise aeg. Kinnisasja omanik ja piiratud asjaõiguste omajad peavad oma nõuetest teatama kahe nädala jooksul, arvates ettepaneku saamisest. Nimetatud sättest tulenevalt peab kahju olema tekkinud 3 seoses sundvõõrandamisega.

§ 23

lg 2 ega muud

sätted ei määratle kahju olemust ega täpsusta kahju liiki. Samuti

ei reguleeri küsimust, mida arvestatakse kahju hüvitamisel ja kahju suuruse määramisel.

näeb ette, et sundvõõrandamise korral tuleb maksta hüvitist (sundvõõranditasu) ja hüvitada sundvõõrandamisega tekitatud kahjud (§ 23 lg 2). Sundvõõrandamistasu peab kompenseerima vara äravõtmise ja varalise kaotuse. Varaline kaotus hüvitatakse vastavalt turuhinnale. Kahju hüvitamisega hüvitatakse sundvõõrandamisega seotud muud kahjud (otsesed kulud, saamata jäänud tulu, jms.), mida sundvõõranditasu ei kata. Kahju hüvitamise eesmärk on tagada kahjustatud isikule seisund, milles ta oleks olnud, kui kahjustav sündmus ei oleks aset leidnud. Käesoleval juhul on kahjustuvaks sündmuseks Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamine.

ei sätesta, millist liiki kahju kuulub hüvitamisele.

§ 23lg 2 loob vaid kausaalse ahela teo ja tekkinud kahju vahel.

Kaebaja leiab, et kahju määratlemisel tuleb pöörduda teiste seaduste poole, milles sätestatakse kahju liigid. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 sätestab hüvitatava kahju liigid. Nimetatud paragrahvi järgi hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline (lg 1); varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu (lg 2); otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (lg 3); saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises (lg 4); mittevaraline kahju hõlmab eelkõige kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning kannatusi (lg 5). 12.4 Kahju hüvitamist reguleerib ka Riigivastutuse seadus (RVastS). RVastS § 7 lg 3 näeb ette, et isikule hüvitatakse avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega tekitatud otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. RVastS § 7 lg 4 täpsustab, et kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole vastuolus avalik õiguslike suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud kahju hüvitamisel lisaks käesolevale seadusele ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid.

1. Kaebaja esitas vastustajale järgmised nõuded, mille osas ta on esitanud käesoleva kaebuse. 1) Filtri tee 16 detailplaneeringu taotluse ettevalmistamisega seotud kulud summas 14 000 kr (korralduse p 2.1) 2) Tallinna linna esialgses omandamise pakkumises märgitud summa 11 950 000 kr ja makstud sundvõõranditasu summas 8 150 000 vahe kokku 3 685 177 kr (korralduse p 2.2); parandatud summa 3 800 000 kr. 3) Kulud õigusabile summas 50 000 kr (korralduse p 2.4); parandatud summa 32 782 krooni 4) Vara hindamisega seotud kulud 10 600 kr (korralduse p 2.5). kuid kaebaja nõudis hoopis 5900 krooni. 5) Tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud 72 000 kr (p 2.7) 14.Detailplaneeringu taotluse ettevalmistamisega kantud kulud. Vaidlustatud korralduses leitakse, et Filtri tee 16 maaüksusele üldplaneeringuga ette nähtud kohalik tee, millest tulenevalt oli detailplaneeringu tellimise ettevalmistamine tarbetu. - Kaebaja haldusorgani väitega ei nõustu. Vaidlus puudub selles, et OÜ Orbona omandas 1997.aastal Filtri tee 16 hooned ja rajatised, mis asusid õiguspärase maakasutusega maatükil suurusega 9552 m
2. Samal aastal esitas ta ka nende ehitiste teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise avalduse.
3. aastal takerdus ehitiste aluse maa ostueesõigusega erastamise protsess, kuna Tallinna Kesklinna Halduskogu otsustas mitte kooskõlastada piiriettepanekut, sest puudus piirkonna planeering, mille kohaselt oli selgusetu juurdepääs tulevaselt Lõunaväilalt. Maa erastamise menetlus seiskus pea viieks aastaks.
4. aastal viis Tallinna Linnavalitsuse Maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 31 nimetatud maareformi rakendamise komisjon läbi paikvaatluse ja tegi otsuse, milles leiti, et Filtri tee 16 maa 4 ostueesõigusega erastamisest keelduda pole põhjust ning erastamise taotluse lahendamist tuleb jätkata. 2006.a. juunis (kiri nr 5-9/3300) tegi Tallinna Maa-amet ettepaneku OÜ-le Orbona Filtri tee 16 krundi piiride ettepaneku ja edastas katastriüksuse moodustamise toimiku maamõõdufirmasse katastriüksuse plaani koostamiseks. Kuigi piiriettepanek (4623 m2) oli üle poole väiksem seni kasutuses olnud maa-alast, andis ta õigustatud ootuse maa-ala peatsele erastamisele ning seetõttu nõustus OÜ Orbona ettepanekuga. Sellega kaebaja loobus tingimusteta erastamise nõudest 4929 m2 suurusele maa-alale, mille turuväärtus praegustes hindades on ca 15 milj. krooni. - Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringust pole võimalik välja lugeda, et Filtri tee 16 maaüksusele oleks ette nähtud kohalik tee. Planeeringus on räägitud Laagna teed Tondi tänavaga ühendava Lõunaväila kompleksist, kuhu kuulub läbimurre Peterburi teele, Järvevana teega ühendav Filtri raudteeviadukt ja Püssirohu tänava pikendus Toonela teele. Samuti on märkimist leidnud täiendavate ida-läänesuunaliste ühendusteede rajamise vajadust enne Lõunaväila kompleksi realiseerimist, nimetades ära Tammsaare tee pikenduse, Tartu maantee ringliiklussõlme rekonstrueerimise, Tartu maantee läbimurde Rävala puiestee pikendusega Pärnu maanteeni. Esitatud üldplaneeringust ja Stratum tööjoonisest nähtub, et kavandatav tee ei läbi Filtri tee 16 maaüksust, vaid jääb selle kõrvale. Tallinn teavitas alles oma 21.12.2006 kirjaga nr LV-1/5591, et see maa-ala on vajalik teeehituseks. Seni oli räägitud vaid asjaolust, et puudub ligipääs Lõunaväilalt ning Filtri 9 ei saa erastada kavandatava tee-ehituse tõttu, kuid Filtri 16 lubati ju erastada ning maa-ala kasutamisest Lõunaväila ehitamiseks 2001.a. üldplaneering paraku vaikib. - Kuna krundil asunud hooned ja rajatised paiknesid ebaotstarbekalt, vajasid tõsist kapitaalremonti või kaasajastamist, alustas OÜ Orbona peagi tulevase katastriüksuse detailplaneeringu ettevalmistamist, milleks tellis krundi detailplaneeringu taotluse, lahendusskeemi ja eskiisi koostamise. Kuna aga 21.12.2006 kirjaga nr LV-1/5591 teatas Tallinna Linnavalitsus, et maa ostueesõigusega erastamine on raskendatud ning tehti ettepanek alustada läbirääkimisi ehitistest loobumise tingimuste üle, siis peatas OÜ Orbona ka tööd detailplaneeringu ettevalmistamise osas ning tasus tööde teostajale 14 000 krooni seni tehtud töö eest vastavalt esitatud arvetele. Dokumendid kulu kandmise kohta on esitatud Tallinna Linnavalitsusele. - Kaebaja leiab, et kantud kulu on kahju, mis on vahetult seotud sundvõõrandamisega. Otsene kahju hõlmab ka tehtud kulutusi tulevikus aset leidva õiguse realiseerimiseks, kuigi sundvõõrandamise tõttu ei ole võimalik seda eesmärki või tulemust saavutada. Kaebaja on teinud kulutusi just eelnimetatud eesmärgi saavutamiseks. Kaebaja leiab, et kahju hindamisel ei ole oluline, kas nende kulutuste tõttu oleks eesmärk tegelikult saavutatud, sest kulutuste tegemisel selline eesmärk eksisteeris ning nimetatud eesmärk langes ära ainuüksi sundvõõrandamise tõttu. Seega on kaebaja kandnud kulutusi, mille olulisust tema majandustegevusele on pärssinud just sundvõõrandamine. Kahjuks on ka sellised kulutused, mis muutuvad tarbetuks. Käesolevas asjas põhjustas kulutuse tarbetuks muutumise vara sundvõõrandamine. Vaidlustatud korraldusest tulenevalt ei ole Tallinna Linnavalitsus nimetatud asjaoludega korralduse andmisel arvestanud ning ei ole veenvalt põhjendanud, miks ei ole tegemist kaebajale sundvõõrandamise tagajärjel tekkinud kahjuga.
5. Sundvõõranditasu vähenemine 3 685 177 kr võrra; parandatud summaks on vahe 3 800 000 kr. Korralduses leitakse, et enne sundvõõrandamist 31.12.2007 tehtud 11 950 000 krooni suurune pakkumine Filtri tee 16 ehitise omandamiseks ei ole sundvõõranditasu määramisel asjakohane, kuna

§ 27

lg 2 alusel määratakse sundvõõranditasu üksnes sundvõõrandamise menetluse käigus koostatud hindamisakti alusel. - Kaebaja märgib, et ta ei ole sundvõõrandamise menetluse käigus väitnud, et Tallinna linn peab vara sundvõõrandama lähtudes esialgses pakkumises toodud hinnast, vaid 3 685 177 kr näol on tegemist summaga, mille kaebaja kaotas, kuna haldusorgan on varade sundvõõrandamisega põhjendamatult venitanud. Vara hindamisel täitemenetluses ei ole vara väärtuse hindamisel nimetatud asjaoluga arvestatud. Erakorraline varade hindamine on läbi viidud vara sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise kuupäeva seisuga (29.05.2008). 5 Kaebaja on seisukohal, et kui Tallinna linn oleks sundvõõrandamisega alustanud varem, siis oleks kaebaja saanud ka tema omandiõiguse kitsendamise ja vara kaotuse eest suuremat hüvitist. Kaebaja väidet tõendab asjaolu, et Tallinna Linnavalitsuse tehtud pakkumises sisalduv vara hind saadi Tallinna Linnavalitsuse tellitud eksperthinnangu tulemusel ning saadud hind vastas hindamise ajal kehtinud turuhinnale. - 27.11.2007 toimus Tallinna Maa-ametis nõupidamine, mille kohta on koostatud nõupidamise protokoll. Nõudpidamisel osales ka OÜ Orbona. Nõupidamise päevakorra kohaselt oli arutusel Filtri tee 9 ja Filtri tee 16 omandamine seoses Ülemiste liiklussõlme ehitamisega. Protokolli p-st 1 nähtub, et Tallinna linn kinnitas vajadust omandada Tallinna linnale tee-ehituseks Filtri tee 9 ja Filtri tee 16 ehitiste alla jääva maa ning oli selleks tellinud OÜ-lt Krausberg Kinnisvara maade hindamise. Tallinna Linnavalitsuse tellimusel viis OÜ Krausberg Kinnivara ajavahemikul 09.05.2007 kuni 25.05.2007 läbi Filtri tee 16 varade hindamise. Hindamise kohta vormistati eksperthinnang nr

1. Tallinna Linnavalitsus tegi 31.12.2007 kirjaga nr LV-1/6238 ettepaneku võõrandada Tallinna linnale Filtri tee 16 hoonestatud maaüksuse ca 4600 m2 suuruse osa 11 950 000 kr eest. OÜ Orbona vastas nimetatud ettepanekule 24.01.2008 kirjaga, milles märkis, et „... Filtri tee 16 maaüksuse suuruse osas oleme pärast kahepoolseid läbirääkimisi jõudnud kokkuleppe sõlmimisele väga lähedale ...“ . Oma põhimõttelist nõustumist Tallinna linna poolt tehtud võõrandamisettepanekuga väljendas OÜ Orbana nii suuliselt kui kirjalikult ning viimati tegi seda sõnaselgelt oma 19.05.2008 kirjaga, so. enne sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmist Tallinna Linnavolikogu poolt. - 29.05.2008 võttis Tallinna Linnavolikogu vastu otsuse nr 108 Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamise ja maa-ala munitsipaalomandisse taotlemise kohta. Otsuses märgitakse, et „Käesoleva ajani ei ole Osaühing ORBONA nõustunud õiglase tasu eest Filtri tee 16 ehitisi Tallinna linnale võõrandama. Sellest tulenevalt ja arvestades, et ehitiste omaniku poolt esitatud ehitiste võõrandamise tingimused ei ole Tallinna linnale vastuvõetavad, asub Tallinna Linnavolikogu seisukohale, et Filtri tee 16 ehitiste omandamine poolte kokkuleppel ei ole võimalik“. Nimetatud korralduse esitatud väide ei vasta tõele. OÜ Orbona on nõustunud Tallinna linna poolt pakutud tasuga ning pole esitanud mingeid eritingimusi, mille osas linn oleks esitanud vastuväiteid. OÜ Orbona nõustus hinnaga 12 015 777 kr (hind kujunes sellest, et Tallinna linn võttis pakkumisel aluseks umbmääraselt pindala 4600 m2, kuid on kinnitanud, et ehituste alune maa suurus on 4623 m2 kr; samuti esines hinna arvutamisel eksperthinnangus aritmeetilisi vigu, mille tulemusel vähenes summa 65 000 krooni ulatuses). Tallinna Linnavalitsus märkis 11.06.2008 vastuses nr LV1/07/6238, et Tallinna Linnavolikogu on vastu võtnud juba Filtri tee 16 varade osas sundvõõrandamise otsuse ning selgitas, et kokkuleppemenetluse käigus saab sõlmida kokkuleppe ka sundvõõranditasu suuruse osas. Tulenevalt Tallinna Linnavalitsuse vastuskirjast tekkis OÜ-le Orbona arusaam, et Tallinna linna poolt tehtud hinnapakkumine on jätkuvalt jõus ning see on edaspidiste läbirääkimiste esemeks. Selline arusaam tekkis kaebajale asjaolust, et kaebaja arvates oli Tallinna linn enda pakkumusega seotud ning kaebaja nõustumus ei sisaldanud olulisi muudatusi, et seda võiks pidada uueks pakkumuseks VÕS § 21 lg 1 järgi. Kaebajale oli täiesti üllatuseks Tallinna Linnavalitsuse koosolekul abilinnapea Eha Võrgu poolt öeldu, et Tallinna linn jääb oma pakkumises kohtutäituri poolt määratud hinna juurde ning 12 milj Linnavalitsus pakkuda ei saa. Kaebaja arvas, et pakkumises toodud hinnaga kokkuleppemenetluses arvestatakse. - Tallinna linna meelemuutus hinna osas oli tingitud arvatavasti sellest, et sundvõõrandamise menetluses läbiviidud erakorraline hindamine andis Filtri tee 16 varale madalama hinna. Hinna muutuse põhjuseks saab olla vaid kinnisvarahindade langus võrreldes 2007 aastaga. Seda kinnitab ilmselgelt vara väärtuse kohta tehtud hindamised
2. ja
3. aasta kohta. 6 - Korralduses leitakse, et sundvõõranditasu maksmisel saab võtta aluseks vaid erakorralise hindamise tulemusel saadud hind. Kaebaja on hinna vahest tingitud kahjunõude esitanud muu kahjuna, mis sundvõõrandamine on kaasa toonud. Korralduses ei ole põhjendatud, et miks hinnavahest tulenev summa ei ole kahju ega kuulu hüvitamisele. - Kaebaja leiab, et nimetatud kahju jäänuks tekkimata, kui Tallinna linn oleks Filtri tee 16 sundvõõrandamise kohta andud haldusakti varem, või lähtunud sellest, et de facto on sundvõõrandamisega tegemist ka juhul, kui Tallinna linn teatas, et Filtri tee 16 jääb kavandatava liiklussõlme ehituse alasse ning maa ostueesõigusega erastamine ei ole võimalik. Sellega oli kaebajal kadunud võimalus maa erastamiseks ning maa kinnistamiseks ning võimalus talle kuuluvat omandit (ehitisi) käsutada, sest ehitiste kui vallasvara võõrandamine ei ole tsiviilkäibes võimalik. - 2006 kehtinud Planeerimisseaduse (PlanS) § 30 sätestas, et kohalik omavalitsus on kohustatud kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestusalal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringu või üldplaneeringuga: 1) nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel: 2) piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. PlanS § 31 sätestas, et kehtestatud üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimiseks võidakse kohaldada kinnisasja sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (RT I 1995, 30, 380; 59, 1006; 2002, 47, 297; 61, 375) ettenähtud alustel ja korras. - Kaebaja alustas Tallinna linnaga läbirääkimisi, mille tulemusel esitati Tallinna linna poolt hinnapakkumine. Praeguseks on selgunud, et Tallinna linn on läbirääkimiste pidamisega kaebajat teadlikult eksitanud ja viivitanud Filtri tee 16 ehitiste suhtes sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmisega. Kuigi Tallinna linn on vähemalt 2006 aasta lõpust teadlik, Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamise vajadusest avalike ülesannete täitmiseks (liiklussõlme ehitamine), sundvõõrandamise otsust vastu ei võetud. Tallinna linnal ei olnud mingit takistust alustada sundvõõrandamise menetlusega varem. Vara sundvõõrandamine ilma sundvõõrandamismenetluseta ei olnud tol ajal kehtinud

alusel mõeldav ja lubatav. 2006 ja 2007 kehtinud

§ 3

lg 3 sätestas, et kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud. - Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse täitemenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu seletuskirjas on selgitatud, et „[k]ehtiv

ei ole praktikas rakendust leidnud, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile teadaolevalt ei ole sundvõõrandamismenetlusi läbi viidud. Suureks takistuseks sundvõõrandamise läbiviimisel on kehtiva

§ 3

lõike 3 sõnastus, millest lähtuvalt püütakse kinnisasja omanikuga kinnisasja omandamises kokkuleppele jõuda, vältimaks sundvõõrandamise menetluse läbiviimist ... Punktiga 3 täiendatakse § 3 lõikega 31. Lõike 31 lisamise vajadus on tingitud praeguse lõike 3 sõnastusest, mis on sisuliselt välistanud sundvõõrandamiste läbiviimise, kuna sätet on tõlgendatud viisil, mille järgi on pea alati olemas võimalus isikuga maa võõrandamises hinna suhtes kokkuleppele jõuda, tingides olukorra, kus riik on vara võõrandamisel tasunud tihti turuhinnast kordades kõrgemat hinda. Uue lõikega tuuakse sisse erisus objektide suhtes, mille ehitamise vajadus tugeva avaliku huvina kaalub üles üksikisiku huvid. Nimetatud objektide puhul on lubatud kinnisasja omandamine ainult sundvõõrandamise teel“. Seega halduspraktikas mõisteti

§ 3

lg-t 3 selliselt, et eesmärki on võimalik saavutada vara omanikuga kokkulepe alusel ilma sundvõõrandamise menetlust läbi viimata. Seoses seaduse muudatusega oli avaliku tee ehitamiseks vara sundvõõrandamiseks sundvõõrandamise menetluse läbiviimine kohustuslik. Tallinna Volikogu 29.05.2008 otsuses nr 108 Filtrit tee 16 ehitiste sundvõõrandamise kohta märgitakse, et Tallinna Linnavalitsuse 03.01.2007 korraldusega nr 6 k moodustatud ajutise komisjoni 22.05.2007 nõudpidamisel otsustati Tallinna linna poolt kinnitada Ülemiste liiklussõlme eelistatud projektilahendusena variant

1. Projektilahendus oli koostatud 16.07.
2. Nimetatuga põhjendas Tallinna Volikogu varade sundvõõrandamise õiguslikku alust. 7 Nimetatud sundvõõrandamise otsuses märgitakse, et OÜ Orbona andis juba 30.01.2007 põhimõttelise nõusoleku vara omandamiseks ja erastamisest loobumiseks. Sellelt tulenevalt oleks Tallinn linna pidanud algatama koheselt sundvõõrandamise menetluse, mitte aga pidama läbirääkimisi varade omandamiseks. Praegusel ajal on Tallinna linn käitunud sõnamurdlikult, kuna on teinud ettepaneku vara võõrandamise hinnas kokku leppida, mispeale kaebaja andis omapoolse nõustumuse. Kuid hiljem taganeb linn oma ettepanekust, teeb sundvõõrandamisotsuse ja lähtub sundvõõranditasu maksmisel erakorralise hindamise tulemusest. Praegusel juhul on haldusorgan varade sundvõõrandamisega põhjendamatult viivitanud. Asjaoludest tulenevalt oli Tallinna linn kohustatud sundvõõrandamise läbiviimiseks. Tallinna linn oleks pidanud sundvõõrandamisega alustama varem. Haldusorgani tegevusetus ja kaebaja eksitamine on viinud kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumiseni. Venitamine riivas kaebaja omandiõigust ning ta saab seetõttu väiksemat hüvitist vara kaotuse eest, kui oleks saanud siis, kuid sundvõõrandamise otsus oleks tehtud vähemalt
3. aasta maikuus. Seda enam, et sundvõõrandamisega de facto oli tegemist sisuliselt siis, kuid Tallinna linn teatas, et Filtri tee 16 jääb kavandatava liiklussõlme ehituse alasse. Tallinna Linnavalitsus on käitunud ka sõnamurdlikult, kui oli nõus vara omandama enda pakutud hinnaga, kuid hiljem leidis, et nimetatud hind ei saa olla sundvõõranditasu suuruse arvestamise aluseks. Eeltoodust tuleneb, et kaebajal tekkis kahju ning nimetatud kahju tuleb kaebajale hüvitada.
4. Kulud õigusabile summas 50 000 kr (korralduse p 2.4), parandatud summa 32 782 krooni. Kaebaja leiab, et sundvõõrandamisprotsessiga seotud otsesteks kahjudeks tuleb lugeda ka OÜ Orbona kulud õigusabile 50 000 kr ulatuses. Istungil täpsustas kaebaja, et õige summa on 32 782 kr. Kaebaja ei oleks õigusabile kulutusi kandnud, kui sundvõõrandamist ei oleks toiminud. Tallinna Linnavalitsusele esitatud kuludokumentidest nähtub, et nimetatud õigusabikulud on seotud ainult sundvõõrandamisega. Vaidlustatud otsuses ei ole põhjendatud, et kulutused õigusabile ei ole käsitatavad kahjuna ning ei kuulu seetõttu hüvitamisele. Erialakirjanduses on leitud, et õigusabi kulud on sundvõõrandamise tagajärgedega seotud kulud ning on käsitatavad otsese kahjuna (vt H. Maurer. Haldusõigus. Üldosa. Juura 2004, lk 481). 17.Vara hindamisega seotud kulud 10 600 kr (korralduse p 2.5). Kui OÜ-le Orbona oli teada asjaolu, et pakkumise tegemiseks tellib Tallinna Linnavalitsus OÜ-lt Krausberg Kinnisvara Filtri tee 16 varade hindamise, siis otsustas OÜ Orbona tellida paralleelselt Kinnisvarabüroolt Uus Aeg poolt analoogse hindamise. Uus Aeg eksperthinnang andis Filtri 16 maa ruutmeetri väärtuseks 2 738 krooni, mis annab kogu maaüksuse hinnaks 12 657 774 krooni. Kuigi see hind oli mõnevõrra kõrgem kui linna 31.12.2007 ettepanek sisaldas, nõustus kaebaja linna poolt pakutud hinnaga juba enne sundvõõrandamisotsuse vastuvõtmist. Seega oli nimetatud hindamine vajalik OÜ-le Orbona vajaliku teabe saamiseks, et otsustada varade sundvõõrandamise üle ning veenduda, et Tallinna Linna pakkumises sisalduv ning selle hinna leidmiseks kasutatud metoodika on ligilähedane teiste ekspertide poolt määratud hinnale. Kaebaja ei oleks nimetatud kulutust teinud, kui Tallinna linn ei oleks seoses varade sundvõõrandamisega kaebaja poole pöördunud. Kulutused ekspertiisile on otseselt tingitud sundvõõrandamisest ning kuuluvad seetõttu hüvitamisele. Asjaolu, et sundvõõrandisaaja kannab erakorralise hindamisega seotud kulud, tuleb sundvõõrandsaajal hüvitada ka sundvõõrandamisega tekkinud kahju, milleks saavad olla ka sundvõõrandiandja tehtud kulud vara hindamiseks, mis olid vajalikud selleks, et sundvõõrandiandja saaks määratleda enda positsiooni ja seisukoha seoses vara sundvõõrandamisega.
5. Tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud 72 000 kr. Otsesed kulud on juhatuse liikmete tööaja, side-, sõidu-, lähetus- ja muu kulu, mis on äritegevuse arendamiselt suunatud sundvõõrandamismenetlusega tegelemisele. Keskmiselt tuli juhatuse liikmetel kulutada nõupidamistele, konsultatsioonidele, sõitudeks Tartu-Tallinna vahel, sidepidamiseks ja kantseleikuludeks 8 000 krooni kuus, mis arvestades sundvõõrandamise protseduuride algusest aprillist kuni selle eeldatava lõpuni detsembris 2008 moodustab 72 000 8 krooni. Tegelikkuses venis sundvõõrandamismenetlus 2009.a. novembri kuuni ja selle ajani tehtud juhatuse liikmete tööga seotud kulutused on samuti katmata. Põhjendamatu on korralduses toodud seisukoht, et nimetatud tegevuskulud ei kuulu sundvõõrandamise puhul hüvitamisele. Korralduses ei ole põhjendatud, miks nimetatud kulud ei saa olla seotud sundvõõrandamisega. Korraldusest ka ei nähtu, et haldusorgan oleks tuvastanud, et nimetatud kulud oleks tekkinud ja kantud ka siis, kui sundvõõrandamist ei oleks toimunud. Nimetatud kulud on otseselt seotud vara sundvõõrandamisega ning kuuluvad seetõttu hüvitamisele. Kahju hüvitamise eesmärk on taastada kaebaja olukord, mis on ligilähedane sellele, kui sundvõõrandamist ei oleks toimunud.
6. Sundvõõrandamisega kaasnenud kahjude mittevastavust seadustele pole eelnenud sundvõõrandamis(kokkuleppe-)menetluse raames kordagi kaebajale ette heidetud ning sundvõõrandamistasu väljamaksmise korraldus on vaidlustatud osas motiveerimata ja tuleb seetõttu tühistada. Kaebaja leiab, et korralduse tühistamise korral tuleb kaebaja nõuded kahju hüvitamiseks uuesti läbi vaadata ning viia läbi nimetatud kahjude hindamine. Kuna kohus saab hinnata üksnes korralduse õiguspärasust selles osas, kas haldusorgani seisukoht kahju puudumise kohta on põhjendatud. Kui kohus leiab, et kaebaja kantud kulud on käsitatavad hüvitamisele kuuluva kahjuna, siis tuleb haldusakt tühistada ja teha Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus nõuete uuesti läbivaatamiseks, sh kahjude hindamise läbiviimiseks.
7. Kohtuistungil selgitas kaebuse esitaja, et kaebuses on kaebaja osundanud sundvõõrandamisega tekitatud kahjudele ja nendeks kahjudeks on: 1)sundvõõrandamise venitamisega tekitatud kahju summas 3 800 000 krooni, kaebuses on aritmeetiline viga, st 11 950 000 krooni, mille algselt pakkus ehitiste eest Tallinna Linnavalitsus, lahutame makstud sundvõõrandamistasu summas 8 150 000 krooni, siis see vahe on 3 800 000 krooni. Kaebaja märgib, et linnalt küsiti 3 865 177 krooni. Kaebaja palub viga kõrvaldada ja lugeda õigeks käesolevalt esitatud summa. 2) Filtri tee detailplaneeringu ettevalmistamise kulud 14 000 krooni; 3)kulud õigusabile summas 50 000 krooni; palub parandatud summaks 32 782 krooni 4)haldusaktis on märgitud vara hindamisega seotud kulud summas 10 600 krooni; kuid kaebaja nõudis hoopis 5900 krooni. 5) tööaja, sõidu ja muud kulud summas 72 000 kulud. Kaebaja vaidlustab vaidlustatud korralduse, p-de 2; 2.1, 2.2., 2.4, 2.5 ja 2.7 osas. Kaebaja leiab, et on kaebuses iga fakti osas seisukohad esitanud. Filtri tee detailplaneeringu ettevalmistamise kulude osas täpsustab kaebaja järgmist. Kaebaja on seisukohal, et vaidlustatud korralduse p-s 2.1- vastustaja väide, et kaebaja kandis ise detailplaneeringu kulude riski, on põhjendamatu. Kuigi sellel piirkonnal on üldplaneering kehtestatud ja seal piirkonnas tõepoolest pidi välja ehitatama kohalik tee ja liiklussõlm, kuid vaatamata sellele oli algatatud ehitiste aluse ja ehitistega seotud maa ostueesõigusega erastamise menetlus. Üldplaneeringu kohaselt algselt Filtri tee 16 ehitised jäid tee kõrvale ehk tee ei läbinud neid ehitisi. Ligipääs ehitistele oli, kuna tee kulges ehitiste kõrvalt ehk see kinnistu oleks külgnenud detailplaneeringuga ettenähtud teega. Tallinna Linnavalitsus teatas, et ehitised vastavad EhS-s esitatud nõuetele ja on õigustatud ostueesõigusega maa erastamine nende ehitiste juurde. Seejärel hakkas kaebaja maa parendamiseks otsima võimalusi ja leidis Profitsio OÜ (koostööpartner), kes huvitus olemasolevate hoonete korda tegemisest, rajatiste (teevalgustus, side, vesi, kanalisatsioon) korda tegemisest, kuid kõik need tegevused, et seaduslikult neid teha, vajasid detailplaneeringut ja selle kinnitamist linna poolt. OÜ Profitsio rendilepingu eellepinguni jõudis kaebaja hiljem. Nad olid nõus sinna investeerima märkimisväärse summa, kuid detailplaneeringu esitamine eeldab teatud ettevalmistustöid: lisaks avaldusele on tarvis esitada ka maa-ala eskiislahendus ning selleks pöördus kaebaja lahenduse leidmiseks ühe firma poole. Maa-ala planeerimise lahendus on tarvis detailplaneeringu taotluse juurde esitada. Kaebaja ei jõudnud detailplaneeringu taotlust linnale esitada, kuna linn teatas 2006 aasta lõpus ootamatult, et siiski nad ei saa seda maa-ala ostueesõigusega erastada ja on vajalik alustada läbirääkimisi nende hoonete ja rajatiste erastamiseks linnale.Kaebaja viitab toimikus olevatele kahele arvele: Loodus ja Meie OÜ arve 10.01.2007 ja 9 25.01.2007 ning märgib, et nimetatud ettevõte pidi tegema planeeringu lahendusskeemi ja koostama eskiisi, et saaks üldse taotlust esitada. Ettevõtte poole pöörduti sügisel
8. septembris ning eraõiguslikud isikud leppisid kokku, et töö tuleb ära teha, see oli suuline leping ja arved on selle töö tegemist tõendavad dokumendid. Linn teatas otsusest Filtri tee 16 ehitised kokkuleppel omandada 21.12.
9. Kirjalikku dokumenti eelmärgitud firma poole töö tellimiseks pöördumise kohta ei ole kaebaja raamatupidamises säilinud. Töö kohta kaebajal puuduvad dokumendid. Selle töö saamist tõendavad arved. Kahjunõude tõendatuse küsimust pole haldusmenetluses tõstatatud. Vastustaja vaidles vastu õiguslikele argumentidele, mitte aga asjaolule, et need nõuded on tõendamata. Kaebaja leiab, et põhjendatud oli eskiisi tellimine detailplaneeringu esitamiseks. Kaebajale ei oleks pidanud linn andma vastuseid nii, et jäi arusaam, et maad hakatakse erastama, kui linnale oli teada, et linn kavatseb sundvõõrandada kaebaja maad. Linn vastas lihtsalt: kehtis üldplaneering ja kaebaja oleks pidanud üldplaneeringut arvestades kulutusi mitte tegema. 11.01.2001 oli kehtestatud Tallinna üldplaneering, kuid sealt ei nähtu, et kohalik tee läbiks kaebaja maaüksust. Selleks, et hooneid rekonstrueerida, on vaja planeerida ja koostada projektid. Projekti eeltingimuseks on planeerimistingimuste kehtestamine. Kaebaja viitab kaebusele lisatud joonistele: joonis lisa 10-s on väljavõte linnaplaneeringust (värviline kaart), all paremas nurgas on joonistatud triibuliselt tänav. Kui seda lisa vaadata, siis see on kavandatav tee, mis külgneb Filtri 16 krundiga sellel joonisel, samuti on seal inseneri büroo Stratum joonis (tlk 35). Selle vasakpoolses lõigus on näha, et kavandatav tee (2002 joonis) läheb Filtri 16 hoonetest selgelt mööda. Kaebaja möönab, et kui detailplaneeringu eskiisi hakati tegema, oli tehtud avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks, kuid enne eskiisi tellimist kaebaja linnaga nõu ei pidanud. Kaebaja leiab, et eskiis olekski olnud aluseks, millega saanuks nõu pidama minna, et linnale ettepanek teha. Kaebaja jääb selle juurde, et Filtri tee 16 ehitisi läbivast magistraalist anti esmakordselt teada 21.12.
10. Lõunaväila rajamisest teatati kesklinna valitsuse poolt 2001 aastal. Kaebaja leiab, et vara sundvõõrandamisel tuleb riigil või kohalikul omavalitsusel kompenseerida äravõetud vara maksumus. Selle hüvitise suurus peab lähtuma põhimõttest, et isikul on võimalik selle hüvitisena saadud raha eest omandada äravõetud varale võrdväärne vara. Sundvõõrandamistasu ehk vara äravõtmise eest makstav hüvitis oleks 3 800 000 krooni võrra olnud suurem, kui Tallinna linn poleks sundvõõrandamisega põhjendamatult ja õigusvastaselt venitanud. PS §-s 32 teises ja kolmandas lauses sätestatud sundvõõrandamise alused näevad ette, et sundvõõrandamise korral üldistes huvides tuleb isikule tagada õiglane ja kohene hüvitus. 21.12.2006 tegi Tallinna Linnavalitsus kaebajale teatavaks, et ta soovib omandada Filtri tee 16 asuvad ehitised, kuna ta vajab neid Ülemiste liiklussõlme rajamiseks. Kaebaja teatas 30.01.2007 oma kirjaga Tallinna Linnavalitsusele, et on põhimõtteliselt nõus pidama läbirääkimisi Filtri tee 16 vara omandamise osas. Veebruaris-märtsis peeti suulisi läbirääkimisi hinna üle, selle kohta on kirjavahetus. Mais 2007 tellis Tallinna Linnavalitsus Krausberg OÜ-lt Filtri tee 16 varade turuhinna hindamise ning selline hindamine tehti ja selle tulemusel oli vara turuhinnaks 2007 aastal 11 950 000 krooni. Nii detsembri 2006 Tallinna Linnavalitsuse pöördumine kui ka varade hindamine kinnitavad, et Tallinna Linnavalitsusel oli selge kavatsus ja eesmärk kaebajale kuuluvad varad omandada. Hindamisaktil on olemas Maa-ameti tempel 28.05.
11. Hindamine toimus perioodil 9-25.05.
12. Tallinna Linnavalitsus sai hindamisakti kätte 27.05.
13. Kaebaja viitab 2006-2007 kehtinud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 3, mis sätestas, et kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, siis ei ole sundvõõrandamine lubatud. Arvestades Tallinna Linnavalitsuse seisukohti on võimalik teha ühene järeldus, et Tallinna linnal polnud alternatiive ja avaliku tee ehitamiseks ning Tallinna Linnavalitsusel tuli omandada Filtri tee 16 asuvad ehitised. Samas ka § 3 lg 31, mis sätestab, et kinnisasja omandamine riigi või kohaliku omavalitsusüksuse poolt käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud eesmärkidel on lubatud ainult käesolevas seaduses sätestatud korras, näitab, et mingeid kokkuleppeid ei saanud teha, kui vara tuli sundvõõrandada. Kaebaja on nii § 3 lg 3 kui § 3 lg 31 mis jõustusid 2005 vastuvõetud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse, täitemenetluse seaduse, teeseaduse ja raudteeseaduse muutmise seadusega, tegutsenud kooskõlas ja 10 esitanud ka nõuded. Selle ajal 2006-2007 ja 2008, kehtisidki konkreetsed sätted nimetatud redaktsioonis, mis võeti vastu Riigikogu poolt 16.05.
14. Neist sätteist tulenes, et kui sundvõõrandamise eesmärgiks on avaliku tee ehitamine, siis kohalikul omavalitsusel puudus võimalus omandada varad kokkuleppe teel, vaid kohalik omavalitsus oleks pidanud või lausa kohustatud läbi viima sundvõõrandamise menetluse, mitte aga venitama kokkulepete sõlmimisega aega. Kaebaja on analüüsinud nii selle seaduse eelnõud nr 647SE, eelnõu seletuskirja ja nimetatud seletuskirjas märgitakse, et seaduse muudatuse jõustumisel on objektide ehk § 3 lg 1 nimetatud objektide puhul lubatud kinnisasja omandamine vaid kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud korras. Seaduse tõlgendamist kinnitavad ka Riigikogu istungi stenogrammid ja ka istungi protokoll nr 42 07.05.2005 ja protokoll nr 38 30.05.
15. Õiguskomisjoni protokollist nr 42 nähtub, et üks seaduste autoritest (eelkoostajatest) E. Vanamb selgitab, et seaduse §3 lg 31 sisse toomisega välistatakse pikad läbirääkimised juba enne ning läbirääkimised toimetatakse vaid sundvõõrandamise käigus. St, et kõik need rajatised/ehitised, mida tulevikus soovitakse näha avalikes huvides, siis nende omandamiseks riik ja kohalik omavalitsus igal juhul peavad järgima kinnisasja sundvõõrandamine seaduses sätestatud korda ning läbirääkimiste periood on sätestatud seaduses ehk sundvõõrandamise menetluse raames. Selgitati ka, et sellisel juhul käib kogu sundvõõrandamine ühe menetluse järgi. Protokollis nr 38 Vanamb selgitas, et kui praegu kogu kinnisasja sundvõõrandamise seadus baseerub kokkuleppemenetlusel, siis seaduse muudatusega tee ja raudtee puhul on selline kokkuleppemenetlus välistatud. Kaebaja tõstatab küsimuse, miks antud juhul venitati asja kokkuleppemenetlusega.Eelnõuga tahetakse tagada võrdväärne kohtlemine, et vara hindamismenetlus käiks võrdsetel alustel. Sama eelnõu nr 647SE teisel lugemisel Riigikogus ettekandena esinenud O.Laanjärv märkis, et õiguskomisjon pidas võrdse kohtlemise printsiibist lähtudes vajalikuks ühtlustada sundvõõrandamise menetlus nii avalike teede, raudteede või kõigi teiste objektide omandamiseks. Eelnõu autorite seisukohtadest, stenogrammidest kui ka istungiprotokollidest nähtub, et seadust § 3 lg 3 kehtis sellises sõnastuses, mis nägi ette, et kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav muul lubatud viisil, pole sundvõõrandamine lubatud. Linn 14.10.2009 korralduse andmise ajal oleks pidanud lähtuma seaduse sel ajal kehtinud redaktsioonist, kuid linn talitas valesti- nimelt algatas linn sundvõõrandamise menetluse 29.05.
16. Kuna ta selle algatas sel kuupäeval, siis vara hinnati selle kuupäeva seisuga.

näeb ette, et vara hinnatakse sundvõõrandamise hetkeseisuga. Sellest hinnast 29.05.2008 lähtuti ka sundvõõrandamise tasu maksmisel. Kui linn oleks sundvõõrandamise menetluse alustanud 28.05.2007, siis sel juhul oleks hind olnud 3 800 000 krooni võrra kõrgem. Selle kohta on olemas ka hindamisakt. Kaebaja väide ongi, et linn on põhjendamatult venitanud sundvõõrandamise menetluse alustamisega. Linnal oli teada, et kaebaja varaks on vallasvara, mitte kinnisvara, siis oli teada, et vallasvara tsiviilkäive on piiratud, vara omandamine on võimalik mitte tsiviilõiguslikul teel, vaid vallasvara omandamine oleks võimalik vaid läbi sundvõõrandamise. Teiseks, tol hetkel kehtinud seaduse mõtte kohaselt, mis tuleneb § 3 lg 31, oli avalike teede eesmärgil vara omandamine võimalik ja lubatav vaid läbi sundvõõrandamise menetluse. Kuna tol hetkel oli linnal teadmine ja arusaam, et avalik tee, mida planeeritakse Ülemiste piirkonda, läbib ka Filtri tee 16 kinnistut, siis kaebaja leiab, et selles olukorras oleks pidanud Tallinna Linnavalitsus alustama sundvõõrandamise menetlusega. Mingit tulu hoonete või maa kasutamisega pikema aja jooksul ei teenitud, kuna hooneid kasutada ei saanud, need vajasid kapitaalremonti. Kulud õigusabile 50 000 krooni. Kinnisasja sundvõõrandamise seadus teeb vahet sundvõõrandamise tasu (hüvitis, mida makstakse vara ära võtmise eest) ning ka sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamisel. Kaebaja leiab, et seoses sundvõõrandamisega on tekitatud talle kahjud ja ta soovib taotleda kahju hüvitamist. Seoses omandi kaotamisega on kaebaja kandnud õigusabi kulutusi, neid kulutusi poleks tehtud, kui vara poleks sundvõõrandatud. Arved: H. P. ÕB 22.09.2008 (tlk 106 pöördel). Ilma km-ta 3000 krooni. Teenus: konsultatsioon Filtri tee maaüksuse sundvõõrandamismenetluses Tallinna Linnavalitsusega. Oli algatatud sundvõõrandamise menetlus 29.05.2008. See oli esmane konsultatsioon, räägiti õigustest ja kohustustest ning sundvõõrandamise seaduse sisu. Järgmine arve tlk 107 AB Toompere & Ottender 11 OÜ: 354 krooni 16.03.2007 juriidiline konsultatsioon seoses Filtri tee 16 võõrandamisega. Sundvõõrandamise protsess algas 21.12.2006, kui öeldi, et soovitakse sundvõõrandada Filtri tee 16 ehitised. Märtsis 2007 võttiski kaebaja juriidilist konsultatsiooni. Tlk 107 pöördel AB Uno Feltschmidt OÜ arve. 10.08.2005 arve: see oli sel hetkel, kui Tallinna linn otsustas jätkata Filtri 16 ostueesõigusega erastamist. Tallinna linnas oli komisjon, kes vaatas läbi ostueesõigusega erastamise (OEÕ-ga) taotlemise avalduse pilguga, kas ehitised/rajatised vastavad EhS-s esitatud nõuetele. Kuna komisjoni otsus oli, et kõik on erastamiseks õige ja vastav, hiljem öeldi, et tuleb sundvõõrandada. Sisuliselt tehti kulu eesmärgiga varad erastada, aga hiljem langes see võimalus ära. Kui poleks sundvõõrandamist läbi viidud, oleks see eesmärgiga kulu, kuid kui sundvõõrandamist läbi viidi, muutus see mõttetuks kuluks. Arve AB Glimstedt 29.05.2008 (tlk 108 pöördel) – see puudutas sundvõõrandamise otsust 29.05.2008, millega otsustati Filtri tee 16 asuvad ehitised sundvõõrandada. Kuna Tallinna linn esitas selle otsuse projekti, siis selle projektiga seoses oligi võetud konsultatsioon. Sellele tuli esitada arvamus. Konsultatsiooni põhjal formuleeris kaebaja vastuse ise. Nord Law Office OÜ (tlk 109) – seotud Filtri tee 16 sundvõõrandamisega Tallinna linna poolt; 18.07.2008 pöördus kaebaja nende poole ehk sundvõõrandamise menetluse ajal. Sel ajal oli kaebaja esindaja Nord Law Offices. See 50 000 krooni, mis sellel ajal tuli kaebajal tasuda, ei puuduta kohtuvaidlust. Kulu, mida tegelikult kanti, oli 25 000 krooni, selle kohta on olemas panga väljavõte. See õigusabi kulu oli seotud hindamise läbiviimisega sundvõõrandamise menetluse käigus. Selle käigus pöörduti kohtutäituri Kaire Põlts poole, tema viis läbi hindamise ja kaebaja vaidlustas selle hindamise. Kaebaja esitas hindamise peale ja selle tulemusena Kaire Põlts tegi uue hindamise. Kaebaja hindamise vaidlustamise tulemust ei mäleta, kuid märgib, et vaidlustas hindamise ning soovib seda asjaolu hiljem täpsustada. Vastustaja on oma haldusaktis leidnud, et õigusabi kulud põhimõtteliselt ei kuulu hüvitamisele. Kaebaja sellega ei nõustu. Hättajäämine on tingitud sellest, et kahjude hindamine on kaheetapiline; esiteks: kas see oli kahju, mis kuulus hüvitamisele; teiseks, kas kahju suurus oli tõendatud. Tallinna linn teise etapini ei jõudnudki, kuna linn leidis, et õigusabi kulud pole kahju. Kaebaja leiab, et õigusabi kulud on kahju ja neid on vaja hinnata ning täiendavaid tõendeid küsida ja teine etapp läbi teha. Kaebaja täpsustab kaebust, nii et 32 782 krooni on lõplikuks õigusabide kulude summaks, 50 000 kr on valesti märgitud. Märgitud sai see vastustaja haldusakti alusel, kus vastustaja märkis, et õigusabitasu 50 000 kr ei kuulu hüvitamisele. Seejuures andmed õigusabi kulude osas said esitatud linnale Filtri 9 ja 16 paketina koos, sest neid küsiti koos. 32 782 krooni on tõendatud õigusabi dokument – see osa puudutab Filtri tee 16, kuna kulud Filtri 9 ja 16 kohta olid esitatud koos. Kaebaja leiab, et fakt on, et need kulud on seotud sundvõõrandamisega ning ei saa ette heita ettevõtjale tema valikuid. Kaebaja kahjunõude alus tulenes

§ 22

lg 1 ja § 23 lg 2 ning see säte räägib sundvõõrandamistasust ja sundvõõrandamisega tekitatud kahjust. Vara hindamisega seotud kulud 10 600 krooni. Kaebaja tellis paralleelselt hindamise Filtri tee 16-le. Saada oli vaja alternatiivset hinnangut Krausberg Kinnisvara hinnangule. See oli hädavajalik, veendumaks, et Krausberg Kinnisvara poolt pakutav hind vastab turuhinnale. Selleks, et kaebaja saaks hinnata hinnangu usaldusväärsust, tuligi võtta alternatiivne hinnang. Töö telliti Uus Aeg kinnisvarabüroolt. Kohtutäitur tellis töö büroolt Uus Maa. Hinnangutel olulist vahet ei olnud, kaebaja poolt tellitud hinnang oli mõnevõrra kõrgem. Tallinna linn sai andmed summas 11 950 000 krooni Krausberg kinnisvaralt. Kaebaja tellis uue hindamise, et saada võrdlevaid andmeid, saamaks teada, kas see hind on usaldusväärne. Kaebaja tellitud töös saadi hinnaks 12 657 774 krooni. Hinnang oli jällegi tehtud seoses sundvõõrandamisega, seetõttu tuli hind üle kontrollida ja linnal tuleb see hinnang nüüd kaebaja kahjuna kinni maksta. Kui linn teeb ettepaneku need omandada ja ütleb hinnaks oma pakutud hinna, siis ettevõtja peab tegema võrdleva analüüsi sellele hinnale. Korralduses Tallinna Linnavalitsus märgib, et ei arvesta vara hindamisega seotud kuludega 10600 krooni, kuid kaebaja nõudis hoopis 5900 krooni. See näitabki taas, et linn pole süvenenud kaebaja arvetesse vaid on antud ainult õiguslik hinnang. Tööaja-, lähetuse-, sõidu- ja sidekulud 8000.- krooni kuus, kokku summas 72 000 krooni. Kaebuse eesmärk, et kui vaatame taotlusi, siis Tallinna Linnavalitsus pole üldse kaebaja kahjusid hinnanud, leidis vaid, et need on kahjud, mis ei kuulu hüvitamisele. Kaebaja taotleb teha 12 ettekirjutus kaebaja nõuded uuesti läbi vaadata Tallinna Linnavalitsuse poolt, seejärel hakkab kaebaja tegelema jälle tõendamise küsimustega. Kõik dokumendid said esitatud 28.11.2008. Nõude aluseks linnale oli

§ 22lg 1 ja § 23 lg 2.

Need kahjud tehakse teatavaks menetluse käigus, kui linn leidis, et oleks tulnud muude õigusnormide alusel hüvitada, siis oleks pidanud kasutama muid norme. Nõukogude Liidu aegsete maaeralduste järgi oli maa suurus 9800 m

1. Kui linn andis lubaduse 2006 aasta mais, et erastamine toimub, kuid poole väiksemas ulatuses, kui kaebaja nõustub ära andma pool, siis tuli kaebaja juba sel hetkel linnale vastu. See on oluline märkida ära sellepärast, et kaebaja on koguaeg linnale vastu tulnud, nõustunud linna ettepanekutega. Väide vastustajalt, et kaebaja pole andnud põhimõttelist nõustumist linnale, on täiesti väär. Kaebaja selgitab, et tal on kiri 21.12.2006 aastast, milles linn ütleb, et palub esitada maale jäävatest ehitistest erastamise õigusest loobumise tingimused. Linn väljendas, et vajab ehitusalust maad oma avaliku ülesande täitmiseks. Kokkuleppele ka mindi. 19.05.2008 esitas kaebaja oma seisukoha, et nõustub hinnaga 12 015 177 krooni, s.o pindala järgi õige arvutus (kaebuse lisa nr 5, lk 23). Nimelt oli linn 23 ruutmeetrit vähem arvestanud ja teinud aritmeetilisi vigu (korrutusvead). Lubati ära korrigeerida, aga linn ei teinud seda. Kaebaja ootas linna käest vastust 5 kuud. Kaebaja leiab, et see viivituse küsimus on kindlasti oluline. Kaebaja esitas nõude Tallinna Linnavalitsusele KASV § 23 lg 2 alusel. Kui linn leidis, et kaebaja nõue sellel alusel on valesti esitatud ja oleks pidanud nõuet läbi vaatama mingil muul alusel, siis on see linnavalitsuse kui haldusorgani ülesanne määrata, millisel alusel oleks õige kahjunõue läbi vaadata ja seda siis hakata menetlema. Haldusorgani ülesanne on ka tõlgendada taotlusi. Kaebaja on seisukohal, et kui kohus leiab, et linn vaatas läbi kaebaja kaebuse valel alusel, siis tuleb teha linnale ettekirjutus vaadata kaebus läbi õigel alusel. Kaebaja on vaidlustanud haldusakti seetõttu, et on venitatud sundvõõrandamisega ja palub hüvitada kaebajale see vahe. Jääb seisukohale, et OÜ Orbona teatas enda sundvõõrandamisega seotud kahjudest Tallinna Linnavalitsusele, kes ei tunnustanud vaidlustatud korraldusega ühtegi kaebaja poolt esitatud kahju. Esitatud kahjunõudega olid hõlmatud järgmised kahjud:1) Tallinna linna esialgses omandamise pakkumises märgitud summa 11 950 000 kr ja makstud sundvõõranditasu summas 8 150 000 vahe kokku 3 800 000 kr; 2) Kulud õigusabile summas 32 782 kr; 3) Vara hindamisega seotud kulud 10 600 kr; kuid kaebaja nõudis hoopis 5900 krooni. 4) Tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud 72 000 kr; 5) Filtri tee 16 detailplaneeringu taotluse ettevalmistamisega seotud kulud summas 14 000 kr. Vaidlustatud korralduses on vastustaja tagasi lükanud OÜ Orbona nõuded (vt korralduse p 2.1., 2.4., 2.
2. ja 2.7), mille osas ei ole Tallinna linn teinud vahet, millise vara sundvõõrandamisega on nimetatud nõuded seotud. Sundvõõrandamise menetluse käigus esitas OÜ Orbona Tallinna Linnavalitsuse ettepanekul kirjalikult nõuded Filtri tee 9 asuvate varade kui ka Filtri tee 16 asuvate varade sundvõõrandamisega kaasnevate kahjude kohta ning lisas nõuetele kahju suurust tõendavad dokumendid. Seepärast ei ole põhjendatud ka korralduses toodud väide, sundvõõrandamisega seotud kulude põhjendatusest, korralduse andmise menetluses ei ole välja selgitatud, millised kulud on milliste varade sundvõõrandamisega seotud ning kas need on seotud Filtri tee 9-ga või 16-ga. Kaebaja jääb kaebuse ja kohtuistungil esitatud väidete juurde ning leiab, et korraldus tuleb tühistada kaebuses taotletud ulatuses, st osas, millega jäeti rahuldamata kaebaja nimetatud kahjunõuded. Kaebaja leiab, et kohtul tuleb eeskätt kontrollida, kas nimetatud kahjud on käsitatavad sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna. Kaebuse lahendamisel ei ole esmatähtis kahjunõuete tõendatuse ja suuruse küsimus, sest vastustaja ei ole korralduses kahju suurust ja selle kohta esitatud tõendeid analüüsinud ja hinnanud. Vaidlustatud korralduses ei ole kahjunõuete tagasilükkamist põhjendatud ka kahju suuruse tõendamatusega. Kui kohus nõustub kaebajaga, siis tuleb korraldus tühistada ja saata kahju tõendatuse kontrollimiseks ja kahju suuruse väljaselgitamiseks tagasi Tallinna Linnavalitsusele. Kaebaja jäi seisukohale, et tekitati kahju summas 3 800 000 kr. Kaebaja arvates on tegemist kahjuga – saamata jäänud osa õiglasest vara hüvitisest. Kaebaja viitab Põhiseaduse §-s 32 ja Riigikohtu halduskolleegium otsusele asjas nr 3-3-1-51-
3. Kaebaja leiab, et õiglane hüvitis Filtri tee 16 varade sundvõõrandamise eest olnuks 11 950 000 kr. Selle hüvitise suurusega oli OÜ Orbona 13 nõus, mida ta väljendas 19.06.2007 esitatud kirjas Tallinna Linnavalitsusele. Samuti vastas nimetatud hind Filtri tee 16 harilikule hinnale 2007 seisuga, mil Tallinna Linnavalitsuse moodustatud ajutine komisjon kinnitas Tallinna linna poolt Ülemiste liiklussõlme eelprojekti ja tegi 21.12.2007 pakkumuse Filtri tee 16 ehitiste omandamiseks. Käesoleval juhul on ebaselgus ka küsimuses, kas avaliku teede ehitamiseks varade omandamine saab toimuda osapoolte kokkuleppel omandamise teel (st sundvõõrandamise menetluse väliselt) või üksnes kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel (st rangelt sundvõõrandamise menetluse korda järgides). Kaebaja märkis kaebuses, et kinnisasja sundvõõrandamise seadus välistas vara omandamist kokkuleppel ilma sundvõõrandamise menetluseta. Pärast kaebuse esitamist on Tallinna Ringkonnakohus teinud 22.03.2010 lahendi, asjas nr 3-08-1352, milles leidis, et kinnisasja sundvõõrandamise seadus ei välistanud vara omandamist kokkuleppel. Kaebaja sellega ei nõustu. Eeltoodud põhjustel tugineb kaebaja õiglase hüvitise saamata jäämise (kahju) faktile tulenevalt sellest, et 1) Tallinna Linnavalitsus katkestas 29.05.2008 Filtri tee 16 ehitise sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmisega pahauskselt lepingueelsed läbirääkimised ning taganes sundvõõrandamise kokkuleppemenetluses 21.12.2007 esitatud pakkumuses esitatud hinnast; 2) Alternatiivselt kaebaja leiab, et Tallinna Linnavalitsus pahatahtlikult venitas sundvõõrandamise menetluse algatamisega aastal
4. Filtri tee 16 vara omandamiseks peetud läbirääkimiste kronoloogia kinnitab kaebaja seisukohti. 28.08.1997 OÜ Orbona omandas tervikvarana Tallinnas Filtri tee 16 asunud 9552 m2 suurusel maatükil paikneva laokompleksi (hooned, rajatised, inventar).07.09.2005 Tallinna Maa-amet viis läbi paikvaatluse (protokoll, fotod).20.09.2005 Tallinna linna „Maareformi seaduse prg.6 lg 31 rakendamise komisjoni“ koosolekul otsustati, et hooned vastavad Maareformi seaduses sätestatud tingimustele ja tuleb jätkata ostueesõigusega erastamise taotluse lahendamist. 02.12.2005 Tallinna Linnaplaneerimise Amet (LPA) koostas piiriettepaneku, mis sai OÜ Orbona poolse kooskõlastuse. 13.06.2006 teatas LPA, et eelmine ettepanek oli koostatud ekslikel alustel ja paluti kooskõlastada uus lahendusskeem – (kiri). 19.06.2006 OÜ Orbona kooskõlastas uue piiriettepaneku skeemi (sundvõõrandamise aluseks saanud suurusega) – skeem. 20.06.2006 Tallinna Maa-ameti teade selle kohta, et Filtri tee 16 katastriüksuse moodustamise toimik saadetakse maamõõdufirmasse katastriüksuse plaani moodustamiseks. 21.12.2006 Tallinna linna kiri ettepanekuga alustada läbirääkimisi Filtri tee 16 vara omandamiseks ja teenindusmaa ostueesõigusega erastamisest loobumise osas. 30.01.2007 OÜ Orbona nõustumine läbirääkimiste alustamiseks. 08.02.2007 Tallinna Maa-ameti ettepanek kohtuda ja arutada tingimusi. 13.02.2007 nõupidamine Tallinna Maaametis (Alo Brandt, Ülle Otsepp, Monika Pihlak, Andrus Lepp). Mai 2007 Krausberg Kinnisvara OÜ viis läbi Filtri tee 16 maaüksuse hindamise – registreeritud Maa-ametis 28.05.
5. 24.09.2007 Tallinna Maa-ameti kutsus 27.09.2007 OÜ Orbona nõupidamisele. 27.11.2007 nõupidamine Maaametis (osalejad Monika Pihlak, Tormi Tabor, Piret Pent, Andrus Lepp) – protokoll. Tutvustati Tallinna LV poolt tellitud hindamisi. Kuna Filtri tee 16 osas olid pooled põhimõtteliselt üksmeelel, siis nõupidamisel keskenduti peaasjalikult Filtri tee 9 problemaatikale. 04.12.2007 nõupidamise (27.11.2007) protokolli edastamine. Ühtlasi anti OÜ-le Orbona tähtaeg, teatada 20.12.2007 oma ettepanek Filtri tee 9 maa suuruse osas. 31.12.2007 Tallinna LV pakkumus Filtri tee 9 ja Filtri tee 16 võõrandamiseks Tallinna linnale koos ostuhinnaga. 24.01.2008 OÜ Orbona vastus tehtud ettepanekule, kus väljendati põhimõttelist nõusolekut Filtri tee 16 osas, kuid Filtri tee 9 osas esitati olulisi vastuväiteid. 19.05.2008 Orbona teatas Tallinna Linnavalitsusele, et on hinnaga nõus ja parandas arvutusvead. 29.05.2008 sundvõõrandamise otsusega sundvõõrandati Filtri tee 16 ehitised ning algas sundvõõrandamise menetlus. 11.06.2008 Tallinna Linnavalitsuse kiri, milles teatati, et hinnaläbirääkimisi jätkatakse sundvõõrandamise käigus kokkuleppemenetluses. 10.09.2008 Tallinna Linnavalitsus teatas oma kirjaga nr LV-1/6238, et Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamise osas alustatakse kokkuleppemenetlust ning tegi ettepaneku teatada kahe nädala jooksul oma õigustest ja nõuetest, mis kaasnevad sundvõõrandamisega. 07.10.2008 OÜ Orbona esitas oma nõuded ja nõudeid tõendavad dokumendid. 03.08.2009 koostati kokkuleppemenetluse protokoll, kus fikseeritakse OÜ Orbona ja Tallinna Linnavalitsuse kohtumine, milles Tallinna Linnavalitsus väljendas selgelt, et Tallinna Linn võtab sundvõõranditasu maksmisel aluseks sundvõõrandamise 14 menetluse käigus kohtutäituri poolt määratud hinna ning lükkab OÜ Orbona ettepaneku võtta aluseks Tallinna Linnavalitsuse 31.12.2007 pakkumuses märgitud hind 11 950 000 kr tagasi. 14.10.2009 Tallinna Linnavalitsus andis vaidlustatud korralduse. Esitatud kronoloogiast järeldub, et Tallinna linn ja OÜ Orbona pidasid lepingueelseid läbirääkimisi Filtri tee 16 võõrandamiseks. Läbirääkimiste käigus tegi Tallinna linn pakkumuse omandada Filtri tee 16 varad hinnaga 11 950 000 kr. Tegemist oli VÕS § 16 lg-s 1 sätestatud tingimustele vastava pakkumusega. Tallinna linn pakkumuse kehtivuse tähtaega ei määranud. VÕS § 16 lg 1 kohaselt pakkumus (ofert) on lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Kaebaja esitas pakkumusele põhimõttelise nõustumuse 24.01.
6. Lõplik nõustumus esitati 19.05.2010, milles oli pakutud hinda korrigeeritud esitatud pakkumusest väljajäetud Filtri tee 16 ehitiste aluse maa 23 ruutmeetri osas. Tegemist ei olnud uue pakkumusega, sest uue pakkumusega VÕS § 21 lg 1 tähenduses tegemist siis, kui vastus pakkumisele sisaldab esialgse pakkumusega võrreldes olulisi muudatusi. 23 ruutmeetrist tulenev hinna korrigeerimine ei tähendanud olulisi muudatusi Tallinna Linnavalitsuse pakkumusega võrreldes. Tallinna Linnavalitsus OÜ Orbona nõustumisele ei vastanud, vaid pahatahtlikult katkestas läbirääkimised. Lepingueelsetest läbirääkimistest tekivad pooltele kohustused, mille mittejärgimise eest on lepingueelseid läbirääkimisi pidav pool vastutav, sh varaliselt vastutav. Kaebaja viitab VÕS § 14 lgle 1 ja
7. Tallinna linn on peetud lepingueelsed läbirääkimised katkestanud pahauskselt. Läbirääkimisi peeti pikaajaliselt, so alates 31.12.2006 kuni 19.06.
8. Selle käigus on Tallinna linn viinud läbi kinnisvara hindamise ja teinud konkreetse ettepaneku ostuhinna kohta. OÜ Orbona ei ole pakkumusest keeldunud ega seda tagasi lükanud, vaid on esitanud nõustumuse, milles parandas arvutusvigu ja ebatäpsusi, mis esitatud pakkumust olulises osas ei muutnud. Nende andmete korrigeerimine ei saa olla läbirääkimiste katkestamise aluseks, kuna ebatäpsed andmed tulenesid Tallinna linnast endast. Tallinn linn ei ole läbirääkimiste katkestamisest OÜ-d Orbona teavitanud. Eeltoodud asjaolude alusel oli OÜ-l Orbona mõistlikult põhjust eeldada, et pooled lepingu sõlmimiseni ka jõuavad. Lepingu läbirääkimiste katkestamine sisuliselt 29.05.2008 sundvõõrandamise otsuse tegemisega oli OÜ-le Orbona üllatav. Linn ei suhtunud läbirääkimistesse tõsiselt, venitas läbirääkimistega, loobus põhjendamatult saavutatud kokkulepetest. Lepinguliste läbirääkimiste katkestamise võis tingida ka Tallinna linnavalitsuse kinnisvara hindade languse ärakasutamine OÜ Orbona kahjuks (hinnaerinevus tuleb ka kahe hindamise vahest). Sellisel põhjusel läbirääkimiste ühepoolne katkestamine saab olla vaid pahatahtlik. Lepingueelsete läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise korral saab kahjustatud pool esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõude. Tallinna Linnavalitsus saatis 11.06.2008 OÜ-le Orbona kirja nr LV-1/07/6238, milles teatas, et 29.05.2008 võttis Tallinna Linnavolikogu vastu otsuse Filtri tee 16 asuvate ehitiste sundvõõrandamiseks ning OÜ Orbona ja Tallinna vahel on võimalik sõlmida kokkulepe ka sundvõõrandamismenetluses kokkuleppemenetluse käigus. Kirjas ei teatata, et OÜ Orbona korrigeeritud müügihinnaga 12 015 777 ei nõustuta. Kuna kohtutäituri poolt läbiviidud hindamise tulemusel määratud hind oli väiksem Tallinna linna poolt lepingueelsete läbirääkimiste käigus pakutud hinnast ning sellest vahest tingitud kahju aktis ei kajastatud, siis esitas OÜ Orbona

§ 23lg 2 oma kahjunõuded Tallinna Linnavalitsusele.

Kuna vastustaja tugineb sundvõõranditasu suuruse määramisel sundvõõrandamismenetluse käigus koostatud hindamisaktile, siis tuleb kaebaja arvates hinnata seda, kas Tallinna linn pidi sundvõõrandamise menetlusega alustama varem. Kui selgub, et sundvõõrandamise menetlusega tulnuks alustada varem, siis vastustaja tegevusetus sundvõõrandamise menetluse alustamisel tõi kaasa 3 800 000 kr võrra väiksema sundvõõranditasu saamise, mida OÜ Orbona pidi saama, kui sundvõõrandamise menetlusega oleks alustatud hiljemalt aastal 2007. Tulenevalt

§ 16

lg-st 1 sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Tallinna Linnavalitsuse tehtud pakkumises sisalduv vara hind saadi Tallinna Linnavalitsuse tellitud 15 eksperthinnangu tulemusel ning saadud hind vastas hindamise ajal kehtinud turuhinnale. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

§ 3

lõike 4 järgi on kinnisasja omandamine sundvõõrandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti alusel. Seega peab tee ehitamiseks teostatava sundvõõrandamise puhul olema vastav üldplaneering ning tee eelprojekt. Vastustaja leiab, et sundvõõrandamise alus tekkis alles mais 2008, kui Tallinna Linnavalitsus kiitis heaks Ülemiste liiklussõlme teeprojekti 14.05.2008 korraldusega nr 866-k. Kaebaja vastustajaga ei nõustu. Sundvõõrandamine on lubatud kehtestud üldplaneeringu ja tee eelprojekti alusel. Kaebaja viitas kordavalt 2006 ja 2007 kehtinud PlanS § 30 ja § 31 ja 2006 ja 2007 kehtinud

§ 3

lg 3 ja § 3 lõikest 31 millest viimatinimetatud sätete muudatused jõustusid Riigikogu poolt 16.06.2005 vastu võetud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse, täitemenetluse seadustiku, teeseaduse ja raudteeseaduse muutmise seadusega. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse, täitemenetluse seadustiku, teeseaduse ja raudteeseaduse muutmise seaduse eelnõu 647 SE seletuskiri ja Riigikogu istungi stenogrammid ja Riigikogu õiguskomisjoni istungi protokoll nr 42, 07.07.2005 ja protokoll nr 38, 30.05.2005 toetavad kaebaja seisukohta, et avaliku tee ehitamiseks vara sundvõõrandamiseks oli sundvõõrandamise menetlus kohustuslik ning erinevad läbirääkimised ja kokkuleppemenetlus ei olnud siinkohal vajalik. Üldplaneeringuga olid ette nähtud Filtri tee 16 kinnistule avaliku tee ehitamine. Seega oli kehtestatud üldplaneering ja kinnitatud olid magistraaltänavavõrgu arengusuunad. Tallinna Linnavalitsuse 03.01.2007 korraldusega nr 6-k moodustatud ajutise komisjoni 22.05.2007 nõudpidamisel otsustati Tallinna linna poolt kinnitada Ülemiste liiklussõlme eelistatud projektilahendusena variant

1. Projektilahendus oli koostatud mais
2. Nimetatuga põhjendas Tallinna Volikogu varade sundvõõrandamise õiguslikku alust Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamisel (otsus 29.05.2008 nr 108). Seega oli seisuga 22.05.2007 olemas eelprojekt. Kaebaja leiab, et Tallinna linnal polnud mingit mõjuvat takistust sundvõõrandamismenetluse alustamiseks. Vastustaja ise märgib 29.05.2009 otsuses nr 108, et OÜ Orbona andis juba 30.01.2007 põhimõttelise nõusoleku vara omandamiseks ja erastamisest loobumiseks. Sellelt tulenevalt oleks Tallinn linn pidanud algatama koheselt sundvõõrandamismenetluse, mitte aga pidama eesmärgituid läbirääkimisi varade omandamiseks. Tallinna Linnavalitsus tellis OÜ-lt Krausberg Kinnivara Filtri tee 16 varade hindamise, mis viidi ajavahemikul 09.05.2007 kuni 25.05.
3. Eksperthinnangus nr 0296-07 märgitakse, et hindamise eesmärk on objektide turuväärtuse määramine selle omandamiseks Tallinna linnale Lõunaväila rajamiseks. Kuigi Tallinna linn on vähemalt 2006 aasta lõpust teadlik, Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamise vajadusest avalike ülesannete täitmiseks (liiklussõlme ehitamine), sundvõõrandamise otsust vastu ei võetud. Seega kokkuvõtvalt kaebaja leiab, et nimetatud kahju jäänuks tekkimata, kui Tallinna linn oleks Filtri tee 16 sundvõõrandamise kohta andud haldusakti varem, või lähtunud sellest, et de facto on sundvõõrandamisega tegemist ka juhul, kui Tallinna linn teatas, et Filtri tee 16 jääb kavandatava liiklussõlme ehituse alasse ning maa ostueesõigusega erastamine ei ole võimalik. Tallinna linn peab sundvõõrandamise alustamisega venitamisega tekitatud kahju hüvitama.

§ 23

lg 2 ei välista nimetatud kahju hüvitamist ja selle taotlemist sundvõõrandamise menetluses, kuna nimetatud kahju on tekkinud seos OÜ Orbona varade sundvõõrandamisega. Kohustamistaotlus. HMS § 14 lg 3 p 2 kohaselt peab kirjaliku taotluse sisu olema selgelt sõnastatud. Kaebaja märgib, et tema esitas sundvõõrandamisega seotud kahjunõuded Tallinna Linnavalitsusele. Kahjunõude esitamisel ei pea haldusväline isik osundama kahju nõude hüvitamise õiguslikule alusele, vaid haldusorgan peab viima läbi haldusmenetluse, uurides ning vajadusel selgitades taotlejale, millisel alusel oleks võimalik taotluses väljendatud eesmärk saavutada. Isegi juhul, kui taotleja oleks oma kahjunõude õigusliku aluse märkinud ekslikult või jätnud selle märkimata, ei saaks haldusorgan seetõttu jätta taotlust läbi vaatamata või rahuldamata. Kui kohus asub seisukohale, et OÜ Orbona on õigus kahju hüvitamist (et temale hinnavahe summas 3 800 000 kr hüvitataks) nõuda ka muul alusel, tuleb sellise juhul kohustada Tallinna Linnavalitsust taotlus (kahju hüvitamise nõue) läbi vaadata. 16 Kaebaja palub:

1. Tühistada Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2009 korraldus nr 1669-k p 2 osas, milles leiti, et korralduse p-des 2.1, 2.2., 2.4., 2.5., ja 2.
2. nimetatud kulutuste ja muude kahjude puhul ei ole tegemist sundvõõrandamisega kaasnevate kahjudega, mis kuuluvad hüvitamisele ning nende osas ei viida läbi hindamismenetlust.
3. Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2009 korraldus nr 1669-k tühistamise korral eelmärgitud osas teha Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus, millega kohustada Tallinna Linnavalitsust OÜ Orbona esitatud nõuded uuesti läbi vaatama. Nõuda vastustajalt kaebaja kasuks välja kõik kantud menetluskulud, sh tasutud riigilõiv. Kokku esitas kaebaja nõudesummaks 24373,00 kr (taotlus ja dokumendid asuvad kohtutoimikus II kd lk 18). VASTUSTAJA TALLINNA LINNAVALITSUSE SEISUKOHAD Vastustaja leiab, et kaebus on alusetu, põhjendades oma vastuväiteid järgmiselt.
4. Korraldus on piisavalt motiveeritud. HMS § 56 lg 2 järgi tuleb haldusaktis märkida selle andmise faktiline ja õiguslik alus. Motiveerimisel on kaks peamist eesmärki. Esiteks, et haldusakti adressaat saaks jõuda arusaamisele, kas tema õigusi on piiratud seaduslikult või mitte ning vajadusel vaidlustada haldusakti. Teiseks võimaldab see tagada kohtuliku kontrolli teostamist haldusakti üle.Käesoleval juhul on korraldus nii faktiliste asjaoludele kui ka õiguslikele alustele tuginedes piisavalt motiveeritud. Selgitatud on sundvõõranditasu määramisele eelnenud menetluse käiku ja tulemusi ning sellega seonduvaid asjaolusid. Viidatud on konkreetsetele õigusnormidele (korralduse preambulis), mille alusel korraldus on antud ning põhjendatud ka sisuliselt, millistele õiguslikele argumentidele tuginedes on haldusorgan jõudnud otsustuseni, et kaebuse esitaja poolt esitatud täiendavad nõuded ei kuulu rahuldamisele (korralduse punkt 2). Korralduse piisavale põhjendamisele viitab ka see, et kaebuse esitaja on koostanud mahuka kaebuse, milles on esitatud korralduses sisalduvale hulgaliselt vastuväited. Seega on haldusakti põhjendused olnud piisavad tagamaks kaebuse esitajale kaebeõiguse teostamise. Tõsiasi, et kaebuse esitaja põhjendustele vastu vaidleb, ei tähenda, et haldusakt on põhjendamatu.
5. Detailplaneeringu koostamisega seotud kulude nõue on alusetu. Ebaõige on kaebaja hinnang, et Filtri tee 16 maaüksusele pole Tallinna linna üldplaneeringuga kohalikku teed ette nähtud. Nagu kaebaja poolt esitatud üldplaneeringu maakasutusplaanilt nähtub, on Tartu mnt ja Veerenni tänava vahele planeeritud perspektiivne magistraaltänav, mis kulgeb üle Filtri tee 16 maaüksuse. Nagu ka kaebuse esitaja ise on viidanud, räägitakse planeeringus läbimurdest Peterburi teele. Tegemist ongi viidatud perspektiivse magistraaltänavaga, mille alla jääb Filtri tee 16 maaüksus. Mõistlik on eeldada, et enne detailplaneeringu koostamist kontrollib kinnistu omanik, kas kavandatav planeering on kooskõlas üldplaneeringuga. Kuna kaebuse esitaja hakkas koostama detailplaneeringut maa-alale, kuhu oli planeeritud ehitada kohalik tee, siis tegi ta seda omal riisikol ning vastustaja ei ole kohustatud sellele kulunud rahalisi vahendeid hüvitama. Filtri tee 16 puudutav sundvõõrandamise otsus tugines samuti asjaolule, et üldplaneeringuga on maaüksusele ette nähtud kohalik tee. Kaebuse esitaja ei pidanud seda vajalikuks vaidlustada, mis viitab sellele, et kaebaja on pidanud seda igati õiguspäraseks.
6. Väide sundvõõranditasu vähendamise kohta 3 685 177 krooni võrra on asjakohatu. Kaebuse esitaja väited, mis puudutavad sundvõõrandamisotsuse ning sellele eelnenud menetluse õigusvastasust, on asjakohatud, kuna käesolevas haldusasjas selle üle ei vaielda. Kõnealust otsust ei ole vaidlustatud, tegemist on kehtiva ning õiguspärase haldusaktiga. Samuti on ebaõige kaebuse esitaja väide, et Tallinna linn oleks pidanud sundvõõrandamise läbi viima varem, kuna selleks tekkis õiguslik alus alates 22.07.2007 toimunud nõupidamisel vastu võetud otsusest kinnitada Ülemiste liiklussõlme eelistatud projektilahendusena variant 2.

§ 3

lg 4 järgi on kinnisasja omandamine sundvõõrandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti alusel. Seega peab tee ehitamiseks teostatava sundvõõrandamise puhul olema vastav üldplaneering ning tee eelprojekt. 17 Ülemiste liiklussõlme teeprojekti kiitis Tallinna Linnavalitsus heaks 14.05.2008 korralduse nr 866k (vt kirjaliku seletuse p 1.1), mitte 22.05.2007, nagu kaebuse esitaja on ekslikult märkinud (kaebuse punkt 46). Tallinna linn pole kaebajaga ka enne sundvõõrandamist 11 950 000 miljoni suurust hinda kokku leppinud. Kaebaja vastupidine arusaam ei ole vastavuses faktiliste asjaoludega. Nagu kaebuse esitaja osundas, tehti Tallinna Linnavalitsuse 31.12.2007 kirjaga nr LV-1/6238 osaühingule ORBONA ettepanek Filtri tee 16 võõrandamiseks 11 950 000 krooni eest. Nõusolekut ettepanekule ei antud. Lõpuks esitati osaühingu ORBONA poolt nõustumus alles 19.05.2008 (!), st ligi pool aastat pärast esialgse pakkumise tegemist. Kuna osaühingu ORBONA poolt mõistliku aja jooksul pakkumisele ei vastatud, tuleb seda tõlgendada pakkumisest keeldumisena. Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest ei ole pooled lepingueelses staadiumis seotud kohustusega saavutada kokkulepe. Pooltel on vabadus otsustada, kas sõlmida leping või mitte. Nimetatud põhimõte sisaldub ka VÕS § 14 lg-s 3, mille kohaselt, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Kuivõrd kokkulepet ei saavutatud, otsustas Tallinna Linnavalitsus esitada 14.05.2008 linnavolikogule Filtri tee 16 sundvõõrandamise otsuse eelnõu, mis viimase poolt 29.05.2008 vastu võeti. Samuti on

-i ning üldiste kahju hüvitamise põhimõtetega vastuolus kaebaja nägemus, et olukorras, kus sundvõõrandamise menetluses erakorralise hindamise tulemusel saadud hind on väiksem, kui enne sundvõõrandamise menetlust pakutud hind, tuleb sundvõõrandisaajal see vahe kinni maksta. Varaline kahju võib seisneda vara kaotuses, selle väärtuse vähenemises või vara väärtuse suurenemata jäämises. Praegusel juhul pole täidetud ühtegi nendest eeldustest, sh vara väärtuse suurenemata jäämine, kuna kaebaja ei andnud mõistliku aja jooksul nõustumist võõrandada vara pakutud hinnaga, rääkimata kokkuleppe sõlmimisest selle hinna eest võõrandamiseks. Seega reaalset varalist kaotust ei ole esinenud ning kahju ei ole tekkinud. Kui haldusorgan ning vara omanik viivad läbi läbirääkimisi, et omandada vara ilma sundvõõrandamist läbi viimata kokkuleppe alusel, kuid tulemust ei saavutata, ei ole läbirääkimistel pakutav sundvõõrandamise hinna määramisel enam siduv. Veelgi enam, haldusorganil puudub õiguslik alus seda sundvõõranditasu määramisel arvesse võtta, kuna see määratakse üksnes erakorralise hindamisel saadud hinna põhjal, nagu Tallinna Linnavalitsus on

§ 27lg 2 juhindudes teinud.

24. Õigusabikulude näol ei ole tegemist kahjuga. Põhjendamatu on kaebuse esitaja väide, et sundvõõrandamisega seotud kahjudeks tuleb lugeda ka õigusabikulude kandmist 50 000 krooni ulatuses.

ei näe ette kulude sundvõõrandiandjale kulude hüvitamist õigusabile kulutatud summa eest. Samuti ei näe kehtiv haldusmenetluse seadus menetluse käigus kantud õigusabi kulutuste hüvitamist (

§ 1lg 4 alusel kohaldatakse sundvõõrandamise menetluses ka HMS-i).

Üldteada on ka asjaolu, et Eesti halduspraktikas sellised kulud hüvitamisele ei kuulu. 25. Vara hindamisega seotud kulud on vastustaja poolt kantud.

§ 16lg 10 kohaselt kannab kõik erakorralise hindamise kulud sundvõõrandisaaja.

Puudub vaidlus selles, et vastustaja on need kulud kandnud. Alusetu on kaebuse esitaja nõue hüvitada kinnisvara hindamisel kantud kulud summas 10 600 krooni. Kaebaja kandis sellist kulutust enda riisikol, ilma et selleks esineks tegelik vajadus, kuna sundvõõrandamise menetluses viib erakorralise hindamise läbi kohtutäitur ning kulud kannab sundvõõrandisaaja.

1. Kaebuse esitaja tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud ei ole kahju. Ebaõige on kaebuse esitaja käsitlus, et kõnealused kulud tuleb sundvõõrandiandjale hüvitada. Tegemist on ettevõtte tavapäraste tegevuskuludega, mis ei seondu sundvõõrandamisega. Samuti ei ole kaebuse esitaja tõendanud, et tegu on vältimatute kuludega, mida tuli kanda üksnes sundvõõrandamise tõttu, mitte seoses ettevõtte igapäevase tegevusega.
2. Kaebuse esitaja poolt sundvõõrandamismenetluses esitatud kulude näol ei ole tegemist

§ 23lg 2 nimetatud kahjudega.

Seetõttu puudus õiguslik alus kohaldada

27 lg 2 täiendava 18 hindamismenetluse alustamiseks. Korralduses sisalduv keeldumine on kooskõlas

§ 23

lõikega 2 ja § 27 lg 2 nende koostoimes, mille eesmärk on alustada täiendavat hindamismenetlust üksnes täiendavate nõuete osas, mis on põhjendatud. Kuna kaebuse esitaja poolt esitatud täiendavad kulud selle alla ei kuulu, on korraldus punkti 2 osas põhjendatud ning õiguspärane. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata ning menetluskulud kaebuse esitaja kanda.

1. Kohtuistungil selgitas vastustaja täiendavalt, et kõige pealt on maa-ala kohta kehtiv üldplaneering ja kui konkreetne maaüksus tahetakse ümber kujundada, peab tegema detailplaneeringu, mis peab olema vastavuses üldplaneeringuga. Linn pole algatanud Filtri 16 maale detailplaneeringut ja seega on eskiisi tellimine isetegevus. See on linnale ehituslikult oluline ala, teeala. Vastustaja viitab PlanS §10 lg 61 p
2. Kui on ala, millel on ette näha ulatuslikud muutused ja siin see oli ette näha, siis planeeringu koostamist ei algatata. Kaebaja ei olnud väidetud detailplaneeringu tellimist või eskiisi tellimist kooskõlastanud ega uurinud küsimust, kas sinna võib planeeringut teha. Erastamisavaldus oli antud, mis ei tingi veel detailplaneeringu koostamise vajadust. Taotlust planeeringu algatamiseks pole ka linnale esitatud. Kaebaja märkusele, et see aeg ei kehtinud vastustaja poolt viidatud PlanS redaktsioon §10 lg 61 p 5 märgib vastustaja, et kindlasti kehtis sama seaduse § 5, mis ütleb, et detailplaneeringu algatamist teeb kohalik omavalitsus. Seega vastustaja ei pea detailplaneeringu kulusid põhjendatuks: detailplaneeringu algatamist otsustab kohalik omavalitsus, praegusel juhul Filtri 16 maaüksusele polnud detailplaneeringut ette nähtudki. Pole ka taotletud detailplaneeringu algatamist. Tegu oli maaüksusega, kuhu oli tee peale planeeritud. Oluline ei ole, kas tee oli plaanitud mööduvaks kas kõrvalt või üle kaebaja maatüki, siiski peab detailplaneering olema üldplaneeringuga kooskõlas. Planeeringu koostamine oli kaebaja enda riisiko. Vastustaja ei nõustu teooriaga, et tasu peaks olema 3,8 miljonit kr suurem, kuna linn tegi pakkumise ostmiseks enne sundvõõrandamist. Kaebaja väidab, et linn poleks tohtinudki teha enne sundvõõrandamist pakkumist, kuna seadus seda ei lubanud ja et seadus läbirääkimisi ei lubanud, siis oleks pidanud tegema sundvõõrandamise otsuse juba 2007 juunis. Need väited pole kaebuse ese. Seda oleks pidanud vaidlustama 2009 sundvõõrandamise otsusega. Kaebaja selle haldusakti vaidlustamise tähtaja lasi mööda, seda ei vaidlustatud, seega on tegu õiguspärase haldusaktiga. Vastustaja viitab Tallinna Ringkonnakohtu lahendile haldusasjas nr 3-08-1352, millele Riigikohus menetlusluba ei andnud. Nimetatud lahendis kohus andis põhjenduse, et tohib omandada kokkuleppel, kui see kokkulepe saavutatakse. Vastavalt niimoodi on ka linn antud juhul käitunud, linn tegi ettepaneku 13.12.2007 vara ostmiseks, kuid tuli ebamäärane vastus. Kuna kokkulepet ei saavutatud vara ostmiseks, siis mais 2008 tehti otsus vara sundvõõrandada ja see sundvõõrandatigi. Sundvõõrandamisel tasu tuleb selline nagu hindab selle kohtutäitur. Sellises olukorras peab võtma linn aluseks kohtutäituri pakutud hinna.
3. Eestis ei näe ükski seadus ette, et sundvõõrandamise menetluses kellelegi kulusid hüvitatakse. Seda pole ka praktikas ette tulnud. Vastustaja ei hakka vaagima kulude kandmist, kui nähtus, mille eest tasuti, nt Paabo, Feldschmitd ja Toompere arved pärinevad ajast 2005-
4. 28.05.2008 tegi volikogu otsuse, sellest hetkest algas sundvõõrandamise menetlus. Mingit viivitust ei olnud. Konsultatsioonide vajadus puudus, kulud on tehtud kaebaja enda riisikol. Vara sundvõõrandamise eelse hindamise aktist lähtumisel märgitud kahju nõudmine on alusetu, kuna kahju eeldab süülist tegevust ja kausaalseost, kuid jääb ebaselgeks, mis see süüline tegevus siis oli. Vastustaja arvates raha küsimine vara hindamise eest pole õige. Linn tegi algselt akti selleks, et teha kaebajale pakkumine omandamaks see maaüksus ilma sundvõõrandamiseta. Oleks saanud kokkuleppele, kahe nädalaga oleks kinnistu moodustamine olnud võimalik. Mais 2007 oli Krausbergi büroo hindamisakt valmis ja sellel eesmärgil oli see tellitud. Selle hind kujunes kinnisvaramulli ajal. Selle hinna alusel kokkulepet ei saavutatud. Uus hind oli sundvõõrandamise hetke seisuga, st määratud nii nagu seadus ette näeb.
5. Muude kulude osas leiab vastustaja, et siin on tegu majandustegevuse normaalsete kuludega. Ka sundvõõrandamise ajal firma tegevus jätkub, siis see kuulub tema majandustegevuse ja töötamise hulka. Kulu ja kahju peab olema otseselt seotud kinnistuga. Nt, kui asub peal tootmine, mis tuleb mujale viia, siis tekib tootmises normaalne kahju. Vastustaja viitab

§ 12lg 1 p 4.

Praegu 19 kaebaja hooned seisid niisama, majandustegevust ei eksisteerinud. Linnavalitsus kuulas kaebaja ära ja pole õige väide, et vastustaja ei uurinud asjaolusid. Kahjude asjus palus linn esitada dokumendid, siis tuli nimekiri ja hiljem tulid ka nn tõendavad dokumendid. Seejuures kahe kohtumise käigus abilinnapea andis teada, et linn ei näe kahju, mida seadus võimaldaks hüvitada. Seetõttu polegi need sellised kulud, mida saaks hüvitada ning seda haldusakt ka väljendab ja linn pole jätnud lahendamata küsimusi. Vastustaja jääb seisukohale, et need kahjud pole põhjendatud. Vastustaja lisab, et kui kulu on põhjendamatu, siis nende kandmist on asjakohatu hakata hindama.

1. Kui linn saatis kirja välja, et teatage kahjudest, siis pidas linn silmas, et kaebajal on õigus nõuda KASV-is märgitud kulusid, olulisi asju, kas on vaja päraldisi ära võtta, kas on vaja majandustegevust ümber korraldada jne. Seadus ei ütlegi, et tuleks küsida midagi konkreetset, vaid küsida kõiki kahjusid, mida hiljem hinnatakse KASV alusel.
2. Kui linn tegi 31.12.2007 pakkumise, siis jaanuaris 2008 vastas kaebaja „et oleme kokkuleppele jõudnud lähemale“, kuid kindlat seisukohta ei avaldanud, kindel seisukoht tuli 19.05.2008 „vastupakkumine, korrigeeriti hinda“. See oli pool aastat hiljem, VÕSi mõttes on see õigeaegsele pakkumisele mittevastamine, seega luges linn, et kaebaja pakkumine oli siiski hilinenud. Linn sellele vastuseks andis sundvõõrandamise otsuse, mis tähendab sisuliselt keeldumist nende pakkumisele. Linnavalitsus tegi sellise otsuse 14.05.
3. Sundvõõrandamise otsustab volikogu linnavalitsuse ettepaneku alusel. 14.05.2009 kiideti heaks ka Ülemiste liiklussõlme eelprojekt. Sundvõõrandamine on lubatud siis, kui on aga olemas üldplaneering ja tee eelprojekt. Seesama eelprojekt kinnitatigi 14.05.2009, varem ei saanudki sundvõõrandamisi läbi viia, kuna polnud tee eelprojekti. See, millal vastustaja oleks pidanud tegema sundvõõrandamise otsuse, ei ole vastustaja meelest praeguse kaebuse ese. Seda oleks soovi korral vaidlustama pidanud sundvõõrandamise otsuse andmisel ja vaidlustamise tähtajal.
4. Vastustaja lõplikud seisukohad. Kaebuse esitaja on asunud seisukohale, et Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamisega tekitatud kahju hulka tuleb arvata Tallinna linna poolt 31.12.2007 kaebuse esitajale Filtri tee 16 ehitiste eest pakutud 11 950 000 krooni (763 744,20 eurot) ja Korralduse alusel kaebuse esitajale makstud sundvõõranditasu summas 8 150 000 krooni (520 879,94 eurot) vahe, kokku summas 3 800 000 krooni (242 864,26 eurot). Vastavasisuline väide on alusetu, kuna sellises summas kahju ei ole vastustaja kaebuse esitajale kunagi tekitanud, ei sundvõõrandamisega ega muul viisil, nt enne sundvõõrandamist peetud läbirääkimistega või muul viisil. Samuti on kaebuse esitaja nõudnud sundvõõrandamise menetluses väiksemas summas kulusid, kokku 129 382 krooni (8 269,02 eurot). Kuna nende kulude osas kaebuse esitajal täiendavaid seisukohti pole ning vastustaja on selles osas esitanud vastuväited 16.08.2010 kohtule esitatud kirjalikus seletuses kaebusele ning kohtuistungil, kaebaja midagi rohkemat ei lisanud, siis vastustaja neid kulusid enam täiendavalt ei käsitle.
5. Kaebuse esitaja poolt nõutud kahjud ei saa kuuluda sundvõõranditasu hulka.

ei sisalda küll sundvõõrandamisega tekitatud kahju mõistet, kuid see tuleneb koostoimes

-i erinevatest sätetest, eriti

-i 3. peatükis sisalduvast.

§ 23

lg 2 tulenevalt teatab sundvõõrandiandja enne kokku-leppemenetluse alustamisel sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis

§ 16

lg 9 nimetatud hindamisaktis ei kajastu.

§ 16

lg 9 nimetatud hindamisakti näol on tegemist erakorralise hindamise tulemusega, mis koostatakse sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumuse alusel sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

§ 17

lg 2 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtuse, kui seadusest tulene teisiti. Kinnisasi on maapinna piiritletud osa (maatükk) (TsÜS § 50 lg 1). Päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja (sundvõõrandamise puhul on peaasjaks sundvõõrandatav kinnisasi) ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu (TsÜS 57 lg 1). Asja vili on asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab 20 õigussuhte tõttu (TsÜS § 62 lg 2).

-i kohaldatakse

§-st tulenevalt ka ehitistele kui vallasasjadele, mistõttu tuleb ehitisi kui vallasasju käsitleda sundvõõrandamise puhul kinnisasjadena. Seega hõlmab sundvõõrandamisega tekitatud kahju suurus: 1) sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) väärtust; 2) sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) päraldiste väärtust; 3) sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) viljade väärtust. Eeltoodu põhjal saab sundvõõrandiandja nõuda sundvõõrandamismenetluses täiendavaid kahjusid juhul, kui mõni ülaltoodud loetelus olevast varast on jäänud hindamisaktis hindamata ja kajastamata. Näiteks olukorras, kus hindamisaktis on hinnatud küll sundvõõrandatava kinnisasja väärtust, kuid selle päraldiste ja viljade väärtust ei ole hindamisel arvesse võetud, sundvõõrandiandjale pole antud õigust päraldisi eemaldada (

§ 12lg 1 p 4 ja § 17 lg 3) ning viljade saamine välistatakse sundvõõrandamise tõttu.

Tavaolukorras võib tegu olla juhtumiga, kus sundvõõrandamise objektiks on kinnisasi, millel asub tootmishoone ning hindamisakt arvestab üksnes hoonestatud kinnisasja väärtusega, võtmata arvesse tootmishoone juurde kuuluvate seadmete (käsitletavad päraldisena), mida sundvõõrandiandjal ei ole lubatud või võimalik eemaldada, ning nende sihipärasest kasutamisest saadavate viljade väärtust. Sellisel juhul on sundvõõrandiandjal

§ 23

lg 2 alusel võimalus nõuda, et päraldised ja viljad samuti hinnatakse ning nende väärtus arvatakse sundvõõranditasu hulka. Samas ei saa sundvõõrandamisega tekitatud kahju käsitleda viisil, nagu seda teeb kaebuse esitaja. Olukorras, kus enne sundvõõrandamise menetluse algust peeti poolte vahel läbirääkimisi, kuid tehinguni ei jõutud ning sundvõõrandamise menetluses erakorralise hindamise tulemusel saadud vara väärtus on väiksem, kui enne sundvõõrandamise menetlust peetud läbirääkimistel pakutud hind, ei saa hindade vahet käsitleda sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna, mis tuleb arvata sundvõõranditasu hulka. Nagu vastustaja

§ 17

lg 2 viidates selgitas, sõltub sundvõõrandamisega tekitatud kahju suurus sundvõõrandamise objekti otsesest väärtusest, hõlmates kinnisasja ning selle päraldiste ja viljade väärtust. Kuivõrd sundvõõranditasu suurus määratakse sundvõõrandamise menetluses erakorralise hindamise tulemusel koostatud hindamisakti põhjal (

§ 16

lg 1 ja § 27 lg 2), ei oma tähtsust poolte vahel enne sundvõõrandamise alustamist peetud läbirääkimistel tehtud pakkumised, mis vastavasisulise tehinguni sõlmimiseni ei viinud. 35.Tallinna Linnavolikogu 29.05.2008 otsuse nr 108 tegemise ajal kehtinud

§ 3

lõiked 3 ja 3¹ sätestasid vastavalt, et kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud ning kinnisasja omandamine riigi või kohaliku omavalitsusüksuse poolt käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud eesmärkidel on lubatud ainult käesolevas seaduses sätestatud korras. Kaebuse esitaja on avaldanud arvamust (15.10.2010.a. seisukohtade lk 4 ja lk 10), et viidatud

-i redaktsiooni kehtivuse ajal oli sundvõõrandamise eesmärkidel (avaliku tee ehitamine) vara kokkuleppel omandamine välistatud ning sundvõõrandamise menetluse läbiviimine vara võõrandamiseks oli kohustuslik. Nähtavasti on kaebuse esitaja sellest tulenevalt leidnud, et sundvõõrandamisega viivitati.Selline seisukoht on ekslik. Tallinna Ringkonnakohus on 22.03.2010 haldusasjas 3-08-1352 tehtud kohtuotsuses analüüsinud viidatud sätete sisu ja eesmärki ning leidnud kohtuotsuse põhjendava osa punktides 12 ja 13, et ka viidatud

-i redaktsiooni kehtivuse ajal oli kohalikul omavalitsusel õigus omandada kohaliku tee ehitamise eesmärgil kinniasi omanikuga kokkuleppel, ilma sundvõõrandamise menetlust läbi viimata. Seetõttu on kaebuse esitaja vastav väide ainetu, kuna vastustajal oli õigus pidada kaebuse esitajaga läbirääkimisi vara võõrandamiseks tsiviilõigusliku kokkuleppe alusel, ilma sundvõõrandamise menetlust läbi viimata. 36. 15.10.2010 seisukohtades (lk 5 – 7) avaldab kaebuse esitaja arvamust, nagu oleks vastustaja kahju tekitanud pahausklike läbirääkimistega, kuna katkestas läbirääkimised ning asus kaebuse esitajale ootamatult sundvõõrandamise menetlust läbi viima. Sellised väited on asjakohatud ja ka sisuliselt ebaõiged. 1) HKMS § 3 lõike 1 punkti 1 järgi kuulub halduskohtu pädevusse avalikõiguslike vaidluste lahendamine. Nagu eelnevalt selgitatud, ei välistanud sel ajal kehtinud

§ 3

lg 3 ja 3¹ redaktsioon avaliku tee ehitamise eesmärgil vara omandamiseks läbirääkimiste 21 pidamist tsiviilõigusliku tehingu sõlmimiseks, ilma et oleks alustatud sundvõõrandamise menetlust. Kuna seadusest tulenevat kohustust linnavalitsusel selleks polnud, ei olnud tegemist ka avaliku võimu kandja seadusest tuleneva kohustusega avalik-õiguslikus suhtes. Sellisel juhul oleks pooled sõlminud võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu (eeldades, et kaebuse esitajale Filtri tee 16 asuvate ehitiste alune maa oleks ostueesõigusega erastamisavalduse lahendamise tulemusel kinnistatud, mis on asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 tulenevalt alates 02.03.2006 sellise tehingu lubatavuse eelduseks) ning Tallinna linn oleks saanud moodustatud kinnistu omanikuks. Seega oleks tegemist olnud poolte tsiviilõigusliku tahteavaldusega, mitte avalik-õigusliku suhtega. Seetõttu oli ka poolte vahel peetud, kuid tulemuseta lõppenud läbirääkimiste puhul tegemist tsiivilõigusliku suhtega, millest tulenevaid kahjusid ei saa halduskohtumenetluse kaudu nõuda. Jäädes eeltoodu juurde, ei ole vastustaja arvates kaebuse esitaja väited ka sisuliselt põhjendatud. Tallinna linn ei olnud ka enne sundvõõrandamise menetluse algust 11 950 000 miljoni krooni (763 744,20 euro) suurust hinda kokku leppinud ega põhjustanud pahausksete läbirääkimistega kaebuse esitajale kahju. Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest ei ole pooled lepingueelses staadiumis seotud kohustusega saavutada kokkulepe. Pooltel on vabadus otsustada, kas sõlmida leping või mitte. (P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Kirjastus Juura, Tallinn 2006, lk 58.) VÕS § 14 lg 3 kohaselt, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Nagu faktilistest asjaoludest nähtub, tehti Tallinna Linnavalitsuse 31.12.2007 kirjaga nr LV-1/6238 kaebuse esitajale ettepanek Filtri tee 16 ehitiste võõrandamiseks 11 950 000 krooni (763 744,20 euro) eest. Kuivõrd mõistliku aja jooksul kokkulepet ei saavutatud ja lepingut ei sõlmitud, asus Tallinna linn läbi viima sundvõõrandamise menetlust.

1. Ainetu on kaebuse esitaja väide, et läbirääkimiste katkestamine 29.05.2008 sundvõõrandamise otsusega oli OÜ-le Orbona eksitav.Tallinna Maa-ameti 02.04.2008 kirjaga nr 4-13/1720 teavitati kaebuse esitajat asjaolust, et kuna Tallinna linna ja OÜ ORBONA vahelised läbirääkimised Filtri tee 9 ja 16 maaüksuste võõrandamise osas ei ole andnud mõlemaid pooli rahuldavat tulemust, otsustas Tallinna linn alustada Ülemiste liiklussõlme rajamiseks vajalike Filtri te 9 ja 16 sundvõõrandamise menetlust kõnealuste maaüksuste võõrandamiseks Tallinna linnale. Kaebuse esitaja seaduslik esindaja kutsuti selleks ka Tallinna Maa-ametisse nõupidamisele. Seega ei vasta tegelikkusele kaebuse esitaja väide sundvõõrandamise üllatuslikkuse kohta Tallinna Linnavolikogu 29.05.2008 otsuse alusel, kuna Tallinna linn oli juba aprilli alguses teatanud läbirääkimiste katkestamisest ning sundvõõrandamise alustamise kavatsusest. Kuivõrd Tallinna linn oli teavitanud vastaspoolt läbirääkimiste lõpetamisest ning seda ka põhjendanud (läbirääkimised ei andnud tulemust), puudub alus väita, nagu oleks sundvõõrandamise menetluse alustamise näol olnud tegemist Tallinna linna pahauskse käitumisega lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel ning see oleks toimunud üllatuslikult, ilma ette teatamata.
2. Puudub alus kahju nõudmiseks riigivastutuse seaduse alusel. Kaebuse esitaja arvates viivitas Tallinna linn põhjendamatult sundvõõrandamise alustamisega, mille tõttu jäi kaebuse esitajal saamata sundvõõranditasu summas 3 800 000 krooni (242 864,26 eurot). RVastS § 7 lg 1 järgi isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalikõiguslikus suhtes rikkunud (edaspidi kannatanu ), võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada käesoleva seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Kahju hüvitamise nõude aluseks on seega: (a) avaliku võimu kandja õigusvastane tegevus ning (b) põhjuslik seos teo ning kahju vahel, mida teadupärast kontrollitakse nö conditio sine qua non testi abil. Vastustaja jääb kõigepealt eeltoodu juurde, et kahju ei saanud tekkida Tallinna linna pahausksuse tõttu läbirääkimiste pidamisel. Vastustaja vaidleb vastu väitele, et Tallinna linna viivitas sundvõõrandamise alustamisega, millega tekitati kaebuse esitajale kahju ning vastustajal on kohustus sellekohane taotlus uuesti läbi vaadata. Kaebuse väide, et kuna Tallinna Linnavalitsuse 03.01.2007 korraldusega nr 6-k moodustatud ajutise komisjoni (edaspidi: Komisjon) 22.05.2007 nõupidamisel otsustati kinnitada Ülemiste liiklussõlme eelistatud projektilahendusena variant 2, siis puudus Tallinna linnal takistus sundvõõrandamise menetluse alustamiseks ning esines kohustus sundvõõrandamise menetlust alustada. Selline väide 22 on ainetu. Nagu vastustaja juba 16.08.2010 kohtule esitatud kirjalikus seletuses märkis, kiideti Ülemiste liiklussõlme ehitamise ja Peterburi tee rekonstrueerimise eelprojekt (töö nr 06251/1) heaks Tallinna Linnavalitsuse 14.05.2008 korraldusega nr 866-k.

§ 3

lg 4 teise lause kohaselt on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks on lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et üldplaneeringu olemasolu nõue on täidud (kehtiv Tallinna linna üldplaneering, kehtestati 2001. aastal. Kättesaadav internetis: http://www.tallinn.ee/ehitus/Tallinna-linna-uldplaneering). TeeS § 19 lg 3 järgi koostatakse uue tee ehitamisel projekti esimese etapina tee eelprojekt, millega määratakse kindlaks tee asukoht. TeeS,

ega mõni muu seadus või õigusakt ei sätesta, kas ja millisel viisil peab toimuma tee eelprojekti vastuvõtmine, kehtestamine või heakskiitmine. TeeS § 25 lg 3 järgi on kohalike teede korrashoiu korraldamine valla- või linnavalitsuse ülesanne. Kuna teehoid on teetööde tegemist, kavandamist, teekasutuse korraldamist, tee kaitsevööndi hooldamist, tee projekteerimist ning tee haldamisega seotud muud tegevust käsitlev tegevus (TeeS § 14 lg 1), siis on tee projekteerimisega, sh tee eelprojektiga seonduv valla- või linnavalitsuse pädevuses. Seetõttu saab olla pädevus tee eelprojekti heakskiitmiseks üksnes linnavalitsusel, mitte Komisjonil. Jäädes eeltoodu juurde, leiab vastustaja, et sõltumata sellest, kas sundvõõrandamise teine alus – eelprojekti olemasolu - tekkis juba Komisjoni otsuse tegemisel või tee eelprojekti heakskiitmisel 14.05.2008 korraldusega, ei sõltu sellest sundvõõrandamise alustamise kohustus. PlanS § 30 järgi on kohalik omavalitsus kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestatud maa-alal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringuga või detailplaneeringu koostamise kohustuseta ala kehtestatud üldplaneeringuga: 1) nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel; 2) piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. PlanS § 31 järgi võidakse kehtestatud üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimiseks kohaldada kinnisasja sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduses ettenähtud alustel ja korras. TeeS § 18 lg 1 järgi kohaldatakse avalikult kasutatava tee ehitamise korral ettenähtud sundvõõrandamise suhtes kinnisasja sundvõõrandamise seadust.

§ 3

lg 1 punktist 7 tulenevalt võib kinnisasja üldistes huvides sundvõõrandada avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks. Eeltoodust sätetest tulenevalt ei ole kohalikul omavalitsusel sundvõõrandamise alustamise kohustust alates hetkest, kui sundvõõrandamiseks kohaliku tee ehitamiseks on alus, vaid sellekohane otsuse tegemine on kaalutlusõigus, mida kohalik omavalitsus võib teha sobival ajal pärast seda, kui esineb sundvõõrandamise õiguslik alus (üldplaneeringu ja tee eelprojekti olemasolu). See on ka loogiline ja mõistuspärane, kuna eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse (nt tee ehitamine) on üldjuhul olulisi rahaldi vahendeid nõudev protsess, millele lisanduvad sundvõõrandamise kulud. Ei ole mõistlik eeldada, et kohalikul omavalitsusel oleks haldusvõimekus ja rahalised vahendid selle igakordseks käivitamiseks nii pea, kui esineb õiguslik alus üldplaneeringu ja tee eelprojekti näol. Seetõttu on sundvõõrdandamise alustamine üks võimalusi kohaliku tee ehitamise teostamiseks alles olukorras, kus: (a) kohalik omavalitsus on asunud tee-ehitust ellu viima ning (b) omanik ei nõustu tee ehituseks vajaliku kinnisasja kokkuleppel võõrandama. 39. Erandolukord võib tuleneda üksnes

§ 3

lg 2, mille järgi kinnisasja omanik võib taotleda talle kuuluva kinnisasja võõrandamist riigi või kohaliku omavalitsuse poolt, kui kehtestatud avalikõiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutamist vastavalt senisele sihtotstarbele. Selliseid kitsendusi, mis oleks kaebuse esitajat takistanud temale kuuluvaid Filtri tee 16 ehitisi sihtostarbeliselt kasutada, enne sundvõõrandamise otsuse tegemist vastustaja poolt ei tehtud ning kaebuse esitaja pole

§ 3lõike 2 kohast taotlust ka esitanud.

Sellest tulenevalt puudub ka

§ 3

lg 2 järgi alus väita, et vastustajal oli juba varasemalt sundvõõrandamise kohustus. 40. Samuti ei saa nõustuda väidetega, et vastustaja rikkus sundvõõrandamise menetluses HMS-i §dest 6 ja 36 tulenevat uurimispõhimõtet ja selgitamiskohustust. Sundvõõrandamise menetlus on haldusmentluse eriliik, kus täiendavate kahjude esitamise nõuet reguleerib

§ 23, nagu 23 vastustaja eelnevalt selgitas.

Kuna kaebuse esitaja esitas sundvõõrandamise menetluse käigus enda rahalised nõuded sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna, siis vastustaja neid selliselt ka menetles, leides, et täiendava kahju nõudmine on alusetu. Samas ei saa vastustajale ette heita seda, et ta ei asunud sellisel juhul käsitlema kaebuse esitaja kahjunõuet RVastS-i alusel. HMS § 5 lg 2 tuleb, et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Kui haldusorgan ei pea kahju hüvitamise nõuet sundvõõrandmise menetluses põhjendatuks, puudub kohustus ja otstarbekus hakata läbi viima kahju hüvitamise menetlust mingil muul, näiteks RVastSi. Olukorras, kus kahju hüvitamise nõue pole haldusorgani arvates põhjendatud, ei tule pelgalt nimetatud põhjusel algatada RVastS-i kohast kahju hüvitamise menetlust. Vastupidine olukord on ilmselgelt eesmärgipäratu ja ebaefektiivne haldusmenetluse läbiviimine ega vastaks HMS § 5 lg 2 sisule.

1. Kuna vastustaja hinnangul puudub RVastS § 7 lg 1 kohane õigusvastane tegevus, ei ole vastustaja hinnagul ka otstarbekas ega vajalik analüüsida põhjuslike seose olemasolu. Kokkuvõtlikult leiab vastustaja, et kaebuse esitaja väited ei anna endiselt alust kaebuse rahuldamiseks. Kaebuse esitaja poolt käsitletud kahju ei kuulu sundvõõranditasu alla, mistõttu puudub alus Korralduse tühistamiseks. Samuti puudub alus nõue kahju hüvitamist muul alusel, näiteks RVastS kaudu.
2. Vastustaja palub jätta OÜ Orbona kaebus Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2009 korralduse nr 1669-k osalise tühistamise nõudes rahuldamata ning jätta OÜ Orbona menetluskulud tema enda kanda ning mõista OÜ-lt Orbona välja Tallinna Linnavalitsuse poolt kantud menetluskulud, sh kulud õigusabile.
3. 16.02.2011 kohtuistungil jäi vastustaja oma seisukohtade juurde. KOHTU PÕHJENDUSED
4. Kohus uurinud menetlusosaliste seisukohti ja esitatud tõendeid leiab, et kaebus ei kuulu rahuldamisele. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad OÜ Orbona menetluskulud tema kanda; vastustaja menetluskulude väljamõistmiseks dokumente ei esitanud. Kohus ei nõustu esitatud kaebusega ja leiab, et see on põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt.
5. Nähtuvalt vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse korraldusest nr 1669-k ja menetlusosaliste seisukohtadest on OÜ Orbona vara Filtri tee 19 suhtes läbi viidud sundvõõrandamine ja sundvõõrandamise hüvitise otsustamiseks langetas vastustaja eelmärgitud otsuse. Vara sundvõõrandamise otsust kaebaja ei ole vaidlustanud, ka ei vaidlustanud ta sundvõõranditasu ja erakorralisel hindamisel koostatud hindamisakti, mis koostati

§ 16lg 9 alusel.

Vastustaja on 10.09.08 kirjaga (tlk 68) teatanud kaebajale

§ 23

lg 2 kohaselt, et kaebajal tuleb teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis

§ 16lg 9 alusel koostatud erakorralises hindamisaktis ei kajastu.

10.09.08 kirjas (tlk 69) teatas OÜ Orbona, et temale on tekitatud Filtri tee 16 asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa erastamisega viivitamise ja sundvõõrandamise otsusega kahjud ca 9,9 miljonit kr ja ta palub kompenseerida nimetatu lisaks sundvõõranditasule. Kaebaja leiab, et ta esitas kahjunõude

§ 22lg 1 ja 23 lg 2 alusel.

13.05.09 vastustaja kirjast (tlk 71) nähtuvalt on kaebajale selgitatud, et OÜ-le Orbona oli teatatud võimalusest esitada neist kahjudest, mis erakorralise hindamise aktis ei kajastu, mis kinnitab kohtule, et OÜ Orbona pidi aru saama, et ta saab esitada nõuded tulenevalt

normidest ja et on alustatud

§ 24lg 1 kohast kokkuleppemenetlust.

Tallinna Linnavalitsus koostas 03.08.09 Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse protokolli, mis fikseerib ära, et OÜ Orbona esitas lisaks kohtutäituri poolt 24 koostatud hindamisaktis tulenevale sundvõõranditasule taotluse tekitatud sundvõõrandamise kahju kompenseerimiseks. Peale seda esitas OÜ Orbona 04.12.08 tõendid täiendavate kahjude kohta. Kokkuleppemenetluse pooled kogunesid 19.05.09 kokkuleppemenetluse koosolekul ja linna esindaja teatas, et

§ 24

lg 3 kohaselt lähtub linnavalitsus kohtutäituri hindamisaktist ja OÜ-l Orbona tuli esitada oma nõude selgitus. OÜ Orbona tegi pakkumise, et kui temale pakutakse Tallinna Linnavalitsuse 31.12.07 kirjas LV-1/6238 märgitud hinda 11,95 miljonit kr, siis on kokkuleppe sõlmimine võimalik. Tallinna linn jäi oma pakkumise juurde kohtutäituri akti alusel, kuid lubas kaaluda, kas on võimalusi pakkuda vastu muud kinnistut. 04.06.09 kokkuleppemenetluse koosolekul selgitati, et tal ei ole kinnistuid pakkuda ja linn jäi rahalise pakkumise juurde summas 8 150 000 kr. Fikseeriti, et kokkuleppemenetluses ei jõutud kokkuleppele ja seda ei jätkatud. Seega nähtub kohtule, et kaebaja tegutses oma nõuete esitamisel KASV alusel läbiviidavas konkreetses haldusmenetluses ja pidi andma vastustajale pädeva informatsiooni ja nõuded, et vastustaja saaks lahendada kokkuleppemenetluses vajalikud asjaolud. Vastustaja ei ole jätnud teatamata

§ 22

kokkuleppemenetluse alustamisest; ta viis selle läbi ja andis võimaluse esitada kaebajal tulenevalt

§ 23

lg 2 sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis sama seaduse § 16 lg 9 nimetatud hindamisaktis ei kajastu. KASV kohaselt tehakse peale kokkuleppemenetluse lõppemist sundvõõranditasu määramise otsus ja kaebaja on vaidlustanud kohtus selle korralduse vaid osaliselt, st jätnud vaidlustamata korralduse p 1, millega määrati sundvõõranditasu suuruseks 8 150 000 kr ja samas on kaebaja vaidlustanud p 2 osaliselt, millega vastustaja keeldus kaebaja esitatud nõude rahuldamisest ja leidis, et

§ 27

lg 2 alusel ei tingi kaebaja esitatud nõue täiendava hindamismenetluse läbiviimist, kuna tegemist ei ole

§ 23lg 2 märgitud kahjudega.

Kaebaja ei ole kohtu kaudu nõudnud selgesõnaliselt uue hindamise läbiviimisele kohustamist, ka ei nõustunud ta vaidlustama korralduse p 1, milles sisaldub sundvõõranditasu konkreetne suurus vaid ta soovib haldusakti osalist tühistamist ning palub kohustada tema taotlus uuesti läbi vaatama, kuna tegemist on sundvõõrandamisel tekkinud kahjudega, mis tuleb hüvitada. Seega sisuliselt ei nõustu kaebaja, et koos sundvõõranditasuga ei saaks välja mõista tema tehtud kulutusi sundvõõrandamise kestel ja samas ei nõustu kaebaja vastustaja kahjukäsitlusega, mistõttu soovib, et vastustaja tema esitatud nõuded uuesti läbi vaatab. Lisaks peab kaebaja haldusakti motiveerimist puudulikuks. Kaebaja leiab, et kohtul tuleb kontrollida, kas kaebaja nimetatud kahjud on käsitletavad sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna. Kaebaja esitatud täpsustatud andmetel oli esitatud kahjunõudega hõlmatud järgmised kahjud:1) Tallinna linna esialgses omandamise pakkumises märgitud summa 11 950 000 kr ja makstud sundvõõranditasu summas 8 150 000 vahe kokku 3 800 000 kr; 2) Kulud õigusabile summas 32 782 kr; 3) Vara hindamisega seotud kulud 10 600 kr; kuid kaebaja nõudis hoopis 5900 krooni. 4) Tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud 72 000 kr; 5) Filtri tee 16 detailplaneeringu taotluse ettevalmistamisega seotud kulud summas 14 000 kr. Kohus leiab, et vastustaja on jätnud kaebaja esitatud kokkuleppemenetluses vastuse alusel linnale õigesti korralduse p 2 alusel täiendava hindamismenetluse läbi viimata ja keeldunud kahju hüvitamisest, sj on vastustaja piisavalt oma seisukohti põhistanud. 46. Kohus nõustub kaebajaga, et Põhiseaduse (PS) § 32 teine ja kolmas lause sätestavad, et omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest; igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. PS § 13 lg 1 järgi on igaühel õigus riigi ja seaduse kaitsele. Riigi ülesanne on antud juhul tagada omandi omaniku nõusolekuta võõrandamisel vajalike reeglite kehtestamine vara võõrandamiseks ja selle eest hüvituse määramiseks. Kinnisasja sundvõõrandamise alused ja kord on sätestatud kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (edaspidi

). 25 Sundvõõrandamise läbiviimine on lubatav ka vallasasjade suhtes, see ei eelda maa ostueesõigusega erastamise lõpuleviimist, sest

§ 48lubab sama seadust kohaldada ka ehitiste kui vallasasjade sundvõõrandamiseks.

1. Riigikohtu HK lahendis 20.06.2003 nr 3-3-1-51-03 märgitakse, et tulenevalt PS § 32 lg 1 teisest lausest on sundvõõrandamise korral nõutav kohene ja õiglane hüvitus. Üldjuhul on õiglaseks hüvituseks asja turuväärtus. PS § 32 lg 1 teise lausega võib olla kooskõlas ka väiksem hüvitus, kui täielik hüvitamine oleks erandlike asjaolude tõttu ebaõiglane. Põhiseaduse antud säte loob riigile kohustuse tagada riigi poolt ettenähtud sundvõõrandamise korral õiglase hüvituse maksmine. Õiglase hüvituse maksmine võib toimuda ka kolmanda isiku, näiteks sundvõõrandatava vara omandaja poolt. Sama lahendi p-is 12 märgitakse, et kui sundvõõrandamisel ei maksta õiglast ja kohest hüvitust, on tegemist õigusvastase omandiõiguse riivega. Seega on õigusvastase omandiõiguse riivega tegemist ka siis, kui sundvõõrandamisel makstav hüvitus ei ole piisav. Vastavalt PS § 32 lg 1 kolmandale lausele on igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus ja selle suurus. Kui isik leiab, et sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta sundvõõrandamise vaidlustama ja mitte laskma endale õigusvastaselt kahju tekitada. Ka siis, kui sundvõõrandamisel määratakse kindlaks hüvituse suurus, tuleb hüvituse suurus tähtaegselt vaidlustada, kui isik leiab, et makstav hüvitus ei ole õiglane. Riigivastutuse seaduse § 7 lg-st 1 tuleneb põhimõte, et kannatanu peab võimaluse korral püüdma ära hoida kahju tekkimist, vaidlustades õigeaegselt kahju põhjustava avaliku võimu kandja tegevuse. Riigikohtu üldkogu on 18.03.05.a. otsuses nr 3-2-1-59-04 rõhutanud samuti, et Põhiseaduse § 32 sätestab omandivabaduse kui põhiõiguse. Ühe omandivabaduse tahuna tagab põhiseaduse § 32 lõige 1 kaitse sundvõõrandamise eest. Vastavalt põhiseaduse § 32 lõike 1 esimesele lausele on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Sel viisil väljendatud omandi puutumatuse ja võrdse kaitstuse põhimõte ei ole siiski piiramatu. Põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lause järgi võib omandit omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Lahendi p-is 13 märgitakse, et sundvõõrandamine tähendab omaniku täielikku või osalist ilmajätmist subjektiivsest õigusest, mille põhiseaduse § 32 garanteerib ja p-is 15, et sundvõõrandamine kui põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandi põhiõiguse kandja täielik või osaline ilmajätmine omandist on väga intensiivne omandiõiguse piirang, mille puhul põhiseadus sätestab kvalifitseeritud seadusereservatsiooni. Vastavalt põhiseaduse § 32 lõike 1 teisele lausele võib omandit omaniku nõusolekuta seaduses sätestatud juhtudel ja korras küll võõrandada, kuid põhiseadus ise seab sellise võõrandamise põhiseaduspärasuse sõltuvusse täiendavatest lisatingimusest. Esiteks tohib omandit seaduses sätestatud juhtudel ja korras sundvõõrandada üksnes üldistes huvides, teiseks peab see toimuma õiglase ja kohese hüvitise eest. Seega nähtub kohtule, et kaebajal on õigus algatada vaidlus kohtus, kui ta ei nõustu sundvõõrandamisega ja kui makstav hüvitus ei ole piisav. Kaebaja ei pöördunud kohtusse sundvõõrandamise otsuse tühistamiseks, järelikult tuleb lugeda sundvõõrandamine õiguspäraseks. Antud juhul on vastustaja soovinud õiglase hüvitise tasuda koheselt sundvõõrandamise lõpuleviimisel ja ta on seda ka ette näinud ning korraldanud edasised tegevused korralduse p-s 3 ettenähtud viisil. Kaebaja ei ole keelanud nende edasiste tegevuste läbiviimist, seega viiakse sundvõõrandamine lõpule. Kaebaja on sisuliselt püstitanud küsimuse, mis seondub õiglase hüvitise määramisega. Kohus juba märkis, et kohtupraktika on kinnitanud, et õiglaseks hüvitiseks peetakse sundvõõrandatava asja harilikku väärtust, mis vastavalt kuni
2. juunini
3. a kehtinud AÕS § 29 lõikele 2 on asja kohalik keskmine turuhind (alates
4. juulist
5. a kehtib sarnane säte – tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 järgi). Sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku väärtuse ehk turuhinnaga, põhiseadusega kooskõlas võib olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud. Seega rääkides asja õiglasest hüvitisest mõistame selle all asja harilikku väärtust, st asja turuhinda. 26 KASV § 15 (sundvõõranditasu mõiste) märgib vastavalt lg-le 1, et sundvõõrandisaaja peab kinnisasja sundvõõrandamise korral maksma sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu; vastavalt lgle 2 sundvõõranditasu makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti ja lg-le 3 sundvõõrandisaaja peab maksma hüvitist isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab. Antud juhul ei leidnud linnavalitsus vahetamiseks sobivat maatükki ja sundvõõranditasu tuli määrata rahas.

§ 17

(sundvõõranditasu suurus) lg 1 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtuse, kui seadusest ei tulene teisiti.

näeb ette, et sundvõõrandamise korral tuleb maksta hüvitist (sundvõõranditasu) ja hüvitada sundvõõrandamisega tekitatud kahjud (§ 23 lg 2). 48. Kohus nõustub, et Kaebajal on õigus nõuda, et tema esitatud hüvitise nõuded vaadatakse läbi ja hinnatakse, kas tegemist on sundvõõrandamismenetluses hüvitamisele kuuluvate kahjudega, et vajadusel teha uus hindamine. Kohtu arvates ei ole võimalik kaebajal jätta vaidlustamata määratud sundvõõranditasu suurust, kuna ta leiab, et tegemist on

kahjudega. Kaebaja ei muutnud enne lõplike seisukohtade esitamist oma nõuet ja kohus siiski kontrollib, kas haldusakt on kooskõlas kehtiva õigusega. Kaebaja leiab, et vaidlustatud korralduses on alusetult leitud, et tema poolt esitatud nõuetest ei tulene, et tegemist ei ole sundvõõrandamisega tekitatud kahjudega. Seega rikutakse kahju hüvitamise keeldumisega kaebaja põhiõigust saada omandikitsendamise tõttu õiglast ja kohest hüvitist avalikes huvidest toimunud omandiõiguse kitsenduste eest. Kaebaja leiab, et ta ei ole kohustatud kandma kulusid (kahjusid), mis on tekkinud vara sundvõõrandamise tõttu. Kaebuse esitaja leiab, et korraldus on motiveerimata osas, millega otsustati

§ 27

lõike 2 alusel mitte alustada täiendavat hindamismenetlust põhjusel, et kaebuse esitaja poolt esitatud nõuete näol ei ole tegemist

§ 23lõikes 2 märgitud kahjudega ja jäeti rahuldamata tema esitatud rahalised nõuded.

Vastustaja leiab, et käesoleval juhul on korraldus nii faktiliste asjaolude kui ka õiguslikele alustele tuginedes piisavalt motiveeritud ja sundvõõranditasu maksmine toimus kooskõlas seadusega. Kaebaja määratud hinda ei ole vaidlustanud, samuti ei ole ta vaidlustanud hindamisakti, seega ei saa hiljem akti ebaõigsusele toetuda, kui ei tehtud märkusi arestitava vara kohta ning uut hindamist ei ole nõutud. Vastustaja kontrollis kaebaja esitatud nõuded ja jääb seisukohale, et makstud hüvitus on õiglane. Antud juhul ei vaidlusta kaebaja korralduse p 1 märgitud hüvituse suurust, kuid leiab vastuoluliselt ikkagi, et makstud hüvitus ei ole õiglane. Vastustaja põhjendas, miks ta jääb määratud turuhinna juurde ja ei algata uut hindamist. Kaebusest nähtub, et kaebaja ei ole vaidlustanud Tallinna Linnavalitsuse 14. oktoobri 2009. a korraldusega nr 1669-k „Filtri tee 16 ehitiste sundvõõranditasu määramine“ p 1, millega määrati Filtri tee 16 asuvate ehitiste - administratiivhoone (ehitisregistri kood 101037535), kaalumaja

§ 24

lg 3 kohaselt lähtuda sama seaduse § 16 lg 9 nimetatud hindamisaktis märgitud kõrgeimast kinnisasja 27 või piiratud asjaõiguse väärtusest. Läbirääkimistel on pädeval isikul õigus kaasata eksperte, kelle kulud kannab sundvõõrandisaaja. Kaebuse esitaja taotlus, mille kohus on eelnevalt ära märkinud, ei kujuta sellist taotlust, mis nõuaks täiendava eksperdi kaasamist, ta ei ole eksperdi kaasamist ka nõudnud. Kuna hindamisakti ta ei ole vaidlustanud, siis nähtub kohtule, et kaebaja ei kurda ka selle üle, et vastustaja jättis hindamisakti osas midagi tähelepanuta. Kohtuistungil kaebaja kinnitas, et ta ei soovi korralduse p 1 toodud sundvõõranditasu vaidlustada, kuid märgitud tasu on saadud kohtule nähtuvalt justnimelt erakorralise hindamise tulemusena. Kohtu arvates jättes selle tulemuse vaidlustamata, on juba kaebajal võimatu saavutada sundvõõranditasu teistsugust määramist ja vastustaja keeldumine ei saa rikkuda kaebaja õigusi.

§ 22lg 1 märgib ära kokkuleppemenetluses läbiviidava tegevuse sisu.

Vastustaja leiab, et TSMS § 74 lg 7 järgi võib võlgnik ja sissenõudja kohtutäituri määratud hinna vaidlustada kaebusega TSMS § 217 sätestatud korras.Kaebaja märkis, et ta sai akti kätte kohtutäituri juures 28.08.08.a. Kohus nõustub vastustajaga, et kui linna poolt saadeti välja teade, milles sooviti teada, kas

märgitud kulusid esineb, siis peeti silmas, et kaebajal on nõudeõigus, mis seondub võõrandatud varaga, st tuleks kontrollida, kas on vajalik ära võtta päraldisi, kas on vaja majandustegevust ümber korraldada. Seega seati kaebaja ette

§ 17

lg 2 sätstatud asjaoludest teatamise nõue.

§ 17

lg 2 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega s