KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ülle Jänes ja Iko Nõmm Otsuse tegemise aeg ja koht 28.09 2010. a., Tallinn Tsiviilasja nu

§-s 97 sätestatust alustada läbirääkimisi rendilepingu muutmiseks tasumisele kuuluva rendi osas seoses oluliselt muutunud tingimustega. Kostja vastas, et

§ 97

kohaldamine oleks võimalik vaid juhul, kui kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada, s.o esines vääramatu jõud. Transiidi vähenemist ei saa vääramatu jõuna käsitleda. Tulenevalt kostja kirjadest ei vaidle kostja vastu, et statistiliste andmete põhjal on tõendamist leidnud ja on üldteada fakt, et transiidimaht on oluliselt vähenenud ning selle põhjuseks on ausamba teisaldamine ja sellega kaasnenud sündmused, mis omakorda vähendab renditud vara väärtust, mis on ette nähtud naftatransiidi teenindamiseks. Järelikult ei vaidle kostja vastu, et pärast 10.03.1994 rendilepingu sõlmimist lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud on oluliselt muutunud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine. Hageja ei nõustu kostja väitega, et hageja ei saa kohustuste vahekorra muutumisele tugineda, arvestades lepingu pikka tähtaega ja investeeringuid, mis hageja selle kehtivusaja jooksul teinud on. Ei saa nõustuda ka kostja väitega, et lepingust tulenevalt kannab asjaolude muutumise riski hageja, sest lepingu p 3.1 sätestab, et rentnik tasub lisaks kindlaksmääratud rendisummale täiendavat renditasu naftaproduktide ümberlaadimise eest. Lepingupooled on muutnud lepingu p 3.1 kokku 4 korral, mille on tinginud just majandustingimuste muutumine. See asjaolu kinnitab, et ka käesoleval juhul ei kanna hageja asjaolude muutumise riski ei lepingust ega seadusest tulenevalt. Hageja leiab, et esinevad kõik

§ 97

lg 2 p-des 1-4 ettenähtud tingimused ja hagejal on õigus nõuda 10.03.1994 sõlmitud rendilepingu muutmist nii, et poolte kohustuste esialgne vahekord taastuks. 25.08.2008 esitatud hagi täiendamise avalduses (II toimik lk 27) palus hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja 132 800 krooni koos intressiga. Tulenevalt rendilepingu p-st 2.1.11, kohustus rentnik tegema varale omal kulul vajalikke hooldus-ja remonditöid. Nimetatud punkti teine lause selgitab, mida hõlmavad hooldus- ja remonditööd ja nimelt hoonete, rajatiste ja vastavate tehnovõrkude tehnohooldust, jooksvat remonti, territooriumi hooldust ning muid toiminguid, mis on vajalikud vara ekspluateerimise tagamiseks. Lepingus puudub selline säte, et rentnik peab taastama amortiseerunud vara. Vastavalt

§ 345

lg-le 1 peab rentnik omal kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu, eelkõige kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada hariliku säilitamise hulka kuuluva koristamise või parandamisega, samuti tegema tavapäraseid väikseid remonte ning asendama väikese väärtusega seadmeid ja tööriistu, kui need on vanuse või kasutamise tõttu muutunud kasutuskõlbmatuks. 30.05.2005 tunnistas OÜ Tehnokontrollikeskuse ekspertiis mahuti PBC-5000 reg.nr. 030948-105, ehitatud 1954 kasutuskõlbmatuks. Hageja teavitas sellest 4.08.2005 kostjat ja tegi ettepaneku koheselt avariilise mahuti kasutusest välja arvata. Pärast inventuuri läbiviimist novembrikuus 2005 pakkus hageja kostjale otsustada, kas avariiline mahuti lammutada või remontida kapitaalremondi käigus. Arvestades ülalnimetatud ohtlikku olukorda ning peaaegu ühe aasta möödumist pärast hageja esimest pöördumist kostja poole eelpoolkirjeldatud probleemiga, otsustas hageja teha omal kulul avariilise mahuti kapitaalremondi, millest teavitati ka kostjat. Kasutuskõlbmatu mahuti remont oli teostatud vastavuses

§ 279lg-ga 3.

Hageja võttis vastu kõige odavama pakkumise KXM EST OÜ-lt. Hagejal kulu mahuti vajalikuks remondiks 132 800 krooni.

§ 296

lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada asja puuduse või takistuse tõttu, mille eest üürnik ei vastutaja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama. Tulenevalt ülaltoodust, oli hagejal õigus vähendada tasumisele kuuluvat rendisummal 25% võrra, kuna kasutamiskõlbmatu oli 25% renditud mahutitest (100:4=25) ning hagejal on õigus nõuda tema kulul teostatud mahuti nr. 5 kapitaalremondi kulude kompenseerimist rendileandja, s.o hageja poolt. Samuti on hagejal õigus saada mahuti remontimise kulutuste kompensatsiooni vastavalt

§ 279lg-le 3.

3 Hageja palus tuvastada, et OÜ-l Dekoil on alates 1.05.2007

§ 97

alusel õigus nõuda 10.03.1994 sõlmitud rendilepingu muutmist nii, et kohustuse esialgne vahekord taastuks, ning mõista kostjalt välja 132 800 krooni koos intressidega. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Puudub

§ 97lg-s 1 sätestatud olukord.

Hageja ei ole tõendanud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumist. Samuti ei ole hageja tõendanud enda täitmise kulude olulist suurenemist. Tõendamata on ka lepingust saadava väärtuse oluline vähenemine. Täitmata on

§ 97lg-s 2 sätestatud tingimused.

Hageja sai mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda. Asjaolude muutumise riisikot kannab hageja. Rahuldamata jätta tuleb ka hagi täiendamise avalduses esitatud nõue. Kostja vastuhagi Eesti Vabariik (Kaitseministeeriumi kaudu) esitas 25.04.2008 vastuhagi, milles palus mõista OÜ-lt Dekoil välja põhinõudena 1 620 000 krooni 20 senti ja kõrvalnõudena viivise 1 620 000 krooni kostja kasuks. Menetluse käigus suurendas kostja vastuhagis esitatud nõuet mitu korda. Lõplikuks nõudeks jäi 30.12.2009 esitatud avalduse kohaselt 6 558 559 krooni 56 senti mis koosneb: perioodil 2005 august-2006 juuni vähemtasutud rendisummast 1 620 000 krooni 20 senti; perioodil 2009 märts-juuni vähemtasutud rendisummast 2 078 389 krooni 84 senti; perioodil 2009 juuli-september vähemtasutud rendisummast 1 430 084 krooni 76 senti; perioodil 2009 oktoober-detsember vähemtasutud rendisummast 1 430 084 krooni 76 senti. Lisaks palus kostja hagejalt välja mõista viivise 1 620 000 krooni arvestatud perioodil 2005 august-2006 juuni vähemtasutud rendisummalt, viivis 2009 märts kuni 2009 detsember vähemtasutud rendisummalt, mis seisuga 12.01.2010 on 4 217 129,28 krooni ja alates kohtuotsuse tegemisest viivis lepingus sätestatud 0,5% tasumata summast päevas kuni viivise arvestuse aluseks oleva põhinõude suuruseni. Avariilise mahuti remondikohustus on rendilepingu p 2.1.11 kohaselt rentnikul, mistõttu rentniku poolt rendimaksete osaline tasumata jätmine mahuti töökorras mitteoleku ajal oli rendilepinguga vastuolus ning rentnik on kohustatud võlguolevad rendimaksed ja nendelt arvutatud viivised rendileandjale tasuma. Vara säilimise ja kehtivatele eeskirjadele vastava ekspluateerimise tagamise kohustus on rentnikul, mitte rendileandjal vastavalt rendilepingu p-le 2.1.

1. Vastavalt rendilepingu p-le 2.1.6 on parenduste tegemise kohustus rentnikul, mitte rendileandjal. Seega oli mahuti nr 5 rekonstrueerimine rentniku ülesanne. Rendilepingu p-dest 4.1 ja 4.2 nähtub, et rendileandja rolliks parenduste tegemisel oli üksnes kohustus osutada rentnikule kaasabi vajalike kooskõlastuste ja dokumentide hankimisel ning objekti parendamisel vajalike toimingute ettevalmistamisel. Rendilepingu p 4.3 kohaselt teeb rentnik parendusi omal kulul. Rentniku 13.04.2006 ja 30.06.2006 kirjades rendileandjale on rentnik selgelt väljendanud seisukohta, et remondi teostamise ja sellega seonduvate kulude kandmise kohustus on rentnikul. Seega on rentnik oma käitumisega kinnitanud endal remondikohustuse olemasolu. Rentniku poolt rendimaksete tasumata jätmine on alusetu. Rentnikul puudus õigus renti alandada. 23.12.2005 kirjas palus rentnik rendileandjalt täiendavalt tähtaega võlgnetavate rendimaksete tasumiseks. Selle palvega tunnistas rentnik endal kõnealuse võla osas maksekohustuse olemasolu. Rentnikupoolne rendimaksete alandamine 25% ulatuses on arusaamatu. Isegi kui rentnikul oleks õigus renti alandada – mida tal ei olnud -, siis ei ole millegagi põhjendatud rendi alandamine just 25% võrra. Rentniku tuginemine 5.09.2003 kokkuleppele nr 5 on alusetu. Kokkuleppe näol oli tegemist rendileandja ühekordse vastutulekuga rentnikule, mida ei saa pooltevahelises suhtlemises kehtivaks tavaks pidada. Rentnik peab võlguoldavad maksed tasuma. 4 Hageja vastus vastuhagile Hageja vastuhagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Mitte ühestki rendilepingu sättest ei tulene, et kapitaalremonti peab tegema rentnik. Rendilepingu p 2.1.11 kohaselt kohustus rentnik tegema varale omal kulul vajalikke hooldus- ja remonttöid, s.o jooksvat remonti. Vaidlusalune mahuti oli kasutuskõlbmatu ja vajas kas lammutamist või rekonstrueerimist. Väär on ka kostja tõlgendus rendilepingu p-le 2.1.
2. Selle sätte mõte on selles, et rentnik peab tagama vara säilimise vastavalt eeskirjadele, sh tuleohutus- ja keskkonnaeeskirjadele, mitte aga et rentnik on kohustatud amortiseerunud vara korral tegema täielikke taastamis- ja rekonstrueerimistöid. Kostja seisukoht, et rentnik on kohustatud tegema parendusi, on väär ja vastuolus rendilepingus sätestatuga. Samuti ei ole hageja oma käitumisega kinnitanud endal remondikohustuse olemasolu. Hagejal oli vastavalt seadusele ja lepingule õigus rendimakseid vähendada. Maakohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine tuleb kindlaks teha, võrreldes lepingu sõlmimise hetkel kehtivaid asjaolusid väidetavalt muutunud asjaoludega, s.o võrrelda asjaolusid 10.03.1994 ja mais
3. Hageja ühe poolaasta majandustulemuste ja kasumi vähenemine ei tähenda lepinguliste kohustuste vahekorra muutumist kostjaga. Kostja on rendileandja, mitte hageja äriühingu majandustegevuse korraldaja, mistõttu äriühingu kasumi vähenemine ei ole samastatav rendilepingu kohustuste vahekorra muutumisega. Kostja kui rendileandja kohustus on vastavalt sõlmitud lepingu punktile 2.2.1 vara hageja ainukasutusse andmine ja punktidele 2.2.4-2.2.7 tunnistada rentniku (hageja) eelisõigust vara võõrandamisel. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu aluseks olnud asjaolud oleksid muutunud. Hageja väited, nagu oleks hageja poolt suurenenud täitmise kulud, on jäänud paljasõnaliseks. Vastavalt kostja esitatule, millega kohus nõustus, on täitmise kulud hageja jaoks hoopis vähenenud, võttes arvesse rendi suuruse muutumatust ja tarbijahinna indeksi tõusu. Hageja soov saada tasuda renti
4. aasta seisuga ei ole millegagi põhjendatud. Sarnase sisuga objekti rentimisel hagi esitamise seisuga ilmselgelt 1994 aasta renditasuga ei ole võimalik. Hageja väide lepingust saadava väärtuse vähenemise kohta ei ole tõendamist leidnud. Naftatransiidimahu vähenemine ei too kaasa hageja kasutusse antud vara väärtuse vähenemist, kuna tegelikult on rendiobjekti väärtus võrreldes lepingu sõlmimise ajaga hoopis oluliselt kasvanud ainuüksi maa osas, mida hageja saab kasutada 6 ha suurusel alal. Vara väärtuse kõikumine perioodil 2005-2008 ei tõenda, et vara väärtus oleks alanenud lepingu sõlmimise seisuga võrreldes. Rendiobjekti kasumlikkust kinnitab ka selle allrendile andmine 2004 aastal, mille eest sai hageja ligi 4 korda rohkem renti, kui ta ise kostjale maksis. Vara väärtust saab võrrelda
5. aasta seisuga, mil leping sõlmiti ja seisuga, mil väidetav lepingu aluseks olev asjaolu muutus, kuna hageja soovib 10.03.1994 sõlmitud lepingu tingimuste taastamist. Kohus nõustus kostja väitega, et hagejale on rendisuhe olnud kasulik, võttes arvesse hageja majandusaasta aruandeid pikema aja vältel. Hageja majandustegevuse vähenemine ei ole käsitletav vääramatu jõuna ega ole tingitud kostja tegevusest. Eeltoodu välistab

§ 97lg 1 kohaldamise.

Sõlmitud lepingud on täitmiseks, sõltumata lepingupoole asukohariigist ja poliitilised erimeelsused riikide vahel ei tohiks mõjutada juriidilisi isikuid oma lepinguliste kohustuste täitmisel. Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et lepingu aluseks olnud asjaolud oleksid muutunud ja olemasolevatel tingimustel lepingu täitmise jätkamine tooks hageja jaoks kaasa äärmiselt ebamõistlikke tagajärgi. Hageja soovib kostjalt mahuti remondiks tehtud kulutuste 132 800 krooni väljamõistmist. Lepingu p-st 2.1.6 tuleneb üheselt, et olemasolevate ehitiste rekonstrueerimise kohustus on hagejal, mitte kostjal. Kuna hageja on korduvalt osundanud, et mahuti nr 5 kujutab endast suurt ohtu keskkonnale ja kuna kõnealusest punktist tuleneb, et hageja peab maatükil asetsevad objektid 5 selliselt rekonstrueerima, et nad vastaksid üldkehtivatele keskkonnakaitse nõuetele, siis järelikult oli ka mahuti nr 5 rekonstrueerimine just hageja ülesanne. Eeltoodud seisukohta toetab ka rendilepingu punkt 2.1.

1. On tuvastatud, et avariilist mahutit nr 5 ei olnud enam võimalik ekspluateerida vastavalt kehtivatele eeskirjadele ja tema säilimine oli ohtu seatud. Järelikult oli hageja kohustatud omal kulul teostama mahuti vajaliku remondi, et täita rendilepingu punktist 2.1.
2. tulenev kohustus mahuti nr 5 säilimise ja nõuetekohase ekspluateerimise osas. Rentniku kohustust omal kulul teostada mahuti remonti on kokku lepitud ka rendilepingu p-s 2.1.11, mille kohaselt kohustub rentnik tegema varale omal kulul vajalikke hooldus- ja remonditöid. Hageja remondikohustuse sisuks on teha mistahes remonditöid, mis on vajalikud rendiobjekti ekspluateerimise tagamiseks. Seega vastavalt rendilepingu p-dele 2.1.6, 2.1.10 ja 2.1.11 pidi mahuti remondi teostama hageja. Pooltevahelise kirjavahetusega on tõendamist leidnud, et vaidlusaluse mahuti remondikulud jäid hageja kanda hageja enda kinnitusel. Eeltoodut kinnitab hageja 30.06.2006 kiri kostjale, milles ta kirjutas muuhulgas järgmist: „Käesolevaga informeerime Teid, et Dekoil OÜ on omal kulul tehtud Kaitseministeeriumile kuuluva kütusemahuti nr 5 remondi põhiosas lõpetanud. Remont teostati KXM EST OÜ poolt ja Kaitseministeeriumi nõusolekul.“ Hageja nõue mahuti remondiks tehtud kulutuste 132 800 krooni väljamõistmiseks ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Vastuhagi osas otsustas kohus järgmist. 5.01.1996 lepingu täiendus nr 2 p 6 muudab rendilepingu punkti 3.1, milles on lahti kirjutatud, millest koosneb rent. Eeltoodud punkti kohaselt sisaldab renditasu tasu renditud hoonete, ehitiste, hoidlate, kommunikatsioonide ja nendega kaasnevate varaliste ja mittevaraliste õiguste jms eest ja tasu ümberlaaditud või ladustatud naftaproduktide transiidi eest, kasutades nii renditud kui ka rentniku poolt ehitatud ehitisi, hoidlaid jms. Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel oli sõlmitud kokkulepped, milles fikseeriti rendi suurus ja millega lepiti kokku renditasu ettemaksud perioodi 1.01.1996 – 31.12.1998 eest. Vaidlust ei ole ka selles, et 5.09.2003 kokkuleppega nr 5 vähendati renditasu 3 kuuks demontaažitööde maksumuse 261 400 krooni võrra ja alates 2003 renditasu 635 593 krooni 22 senti 20% võrra, s.o 127 118 krooni 64 senti kuus ning punkti 3 kohaselt kehtestati alates 2003 oktoobrikuust kuni detsembrikuuni renditasuks 39 985 krooni 31 senti ning alates 2004 renditasuks 508 474 krooni 58 senti kuus. Seega pooled aktsepteerisid rendi maksmist ulatuses, milles nad varasemalt olid kokku leppinud. Pooltel oli võimalus renditasus teha täiendavaid kokkuleppeid, mida nad ka tegid 5.09.1997 rendilepingu täienduses nr
3. Parenduste tegemise kohustus tuleneb rendilepingu p-st 2.1.
4. ja rendilepingu p-s 4 on reguleeritud parenduste tegemise kord. Rendilepingus selgelt öeldud, et hageja kohustuseks on omal kulul teha rendiobjektile vajalikke hooldus- ja remonditöid. Hageja poolt rendimaksete osaline tasumata jätmine mahuti töökorras mitteoleku ajal oli rendilepinguga vastuolus, mistõttu hageja on kohustatud võlguoldavad rendimaksed ja nendelt arvutatud viivised kostjale tasuma. Rendilepingu punkti 3.7 kohaselt renditasu võib kuuluda korrigeerimisele vaid osapoolte kirjalikul kokkuleppel. Pooled kokkulepet ei saavutanud, mistõttu ei olnud hageja õigustatud tasuma renditasu vähem. Vastuhagi kuulub rahuldamisele ja väljamõistmisele kuulub 6 558 559 krooni 56 senti, mis koosneb: perioodil 2005 august - 2006 juuni vähemtasutud rendisummast 1 620 000 krooni 20 senti; perioodil 2009 märts - juuni vähemtasutud rendisummast 2 078 389 krooni 84 senti; perioodil 2009 juuli - september vähemtasutud rendisummast 1 430 084 krooni 76 senti; perioodil 2009 oktoober - detsember vähemtasutud rendisummast 1 430 084 krooni 76 senti. Rendilepingu punkti 3.
5. kohaselt rendi mittetähtaegsel tasumisel arvestatakse viivitatud summalt viivist 0,5% päevas. Kostja nõue viivise väljamõistmiseks on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele järgmiselt: 2005 august kuni 2006 juuni vähemtasutud rendisummalt summas 1 620 000 krooni; 2009 märts kuni 2009 detsember vähemtasutud rendisummalt kuni 12.01.2010 6 summas 4 217 129 krooni 28 senti ja alates 13.01.2010 lepingus sätestatud 0,5% tasumata summast päevas kuni viivisearvestuse aluseks oleva põhinõude suuruseni. Apellatsioonkaebus OÜ Dekoil esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta vastuhagi rahuldamata. Kohtu järeldused ei vasta faktilistele asjaoludele ning kohus on ka vääralt kohaldanud ja tõlgendanud

§ 97

. Vastavalt kohtuotsusele ei ole hageja tõendanud, et lepingu aluseks olnud asjaolud oleksid muutunud. Samas on naftasaadetiste transiidi katkestamine tänaseks üldtuntud asjaolu, mida ei ole vaja tõendada. OÜ Dekoil poolt renditavat vara kasutatakse just naftasaadetiste transiidil nende kaupade ajutiseks ladustamiseks. Antud asjaolu ei ole Kaitseministeerium sisuliselt vaidlustatud. Seega ei ole kahtluse alla seatud rendilepingu aluseks olevate asjaolude järsku muutumist. Kohus on seisukohal, et arvestades rendi suuruse muutmatust ja tarbijahinna indeksi tõusu, on lepingu täitmise kulud hageja jaoks hoopis vähenenud. Selline kohtu seisukoht on väär. Iga ettevõtte kulud koosnevad püsi- ja muutuvkuludest. Muutuvkulud (toorained ja materjalid, elektrienergia, transport jne) suurenevad või vähenevad proportsionaalselt tootmise mahule. Püsikulud (renditasu, amortisatsioon jne) ei sõltu tootmise suurusest. Arvestades asjaolu, et püsikulud (rent) ei sõltu müügi mahust ja ei muutu absoluutarvudes, siis müügi kasvu korral need kulud vähenevad ning müügi vähenemisel – suurenevad. Naftatoodangu ümberlaadimise mahu vähenemisel suurenevad ühe tonni naftatoodangu püsikulud ning rentaabluse väljal kannab ettevõte ärikahjusid. Kooskõlas

§ 97

lg-ga 1 väidab OÜ Dekoil, et pärast lepingu sõlmimist 1994 muutusid mais 2007 lepingu aluseks olnud asjaolud (naftatransiit) nii, et sellega kaasnes lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutmine, mistõttu OÜ Dekoil kohustuste täitmise kulud – renditasu maksmine samas suuruses ja seda naftatransiidi katastroofilise kukkumise olukorras - suurenesid oluliselt. Kohus on vääralt nõustunud kostja seisukohaga, et naftatransiidimahu vähenemine ei too kaasa hageja kasutusse antud vara väärtuse vähenemist, kuna tegelikult on rendiobjekti väärtus võrreldes lepingu sõlmimise ajaga

§ 97

lg-ga 1 on OÜ Dekoil seisukohal, et pärast lepingu sõlmimist 1994 muutusid mais 2007 lepingu aluseks olnud asjaolud (naftatransiit) nii, et sellega kaasnes lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutmine, seoses millega teiselt lepingupoolelt lepinguga saadav väärtus vähenes oluliselt. Seega on vale kohtu järeldus, et puudub

§-s 97 sätestatud olukord ning et lepingu aluseks olevad asjaolud on pigem paranenud. OÜ Dekoil ei ole kunagi väitnud, et naftasaaduste transiidi vähenemine on käsitletav vääramatu jõuna ja et see oli tingitud kostja tegevusest. Juhul kui kohus pidas silmas seda, et käesoleval juhul puudub

§ 97lg 2 p-s 1 ettenähtud tingimus, siis selline kohtu väide ei ole põhjendatud.

Erinevalt

§-s 103 sätestatud objektiivsetest asjaoludest, mis toovad kaasa täitmise võimatuse, eeldab

§ 97

rakendamine ainult lepingu sõlmimise ajal kokku lepitud kohustuse tasakaalu olulist muutumist pooltest sõltumatutel asjaoludel. Põhjendatud ei ole ka kohtu väide, et hageja sidus oma majandustegevuse idaturuga ja see on hageja valik, seega transiidi vähenemine on hageja enda äririsk. Esiteks, hageja ei ole oma majandustegevust sidunud idaturuga, kuid tulenevalt geograafilistest põhjustest ja naftamaardla asukohast on naftasaadetiste transiit, milleks OÜ Dekoil rendib Kaitseministeeriumilt vara, võimalik vaid ühes suunas – idast läände. Teiseks,

§ 97

lg 2 p 3 kohaselt lepingu muutmist võib nõuda, kui asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool. Ei kohus ega Kaitseministeerium ei ole väitnud, et OÜ Dekoil peab kandma asjaolude muutumise riisikot seadusest tulenevalt. Ka ei tulene poolte vahel sõlmitud rendilepingust, et OÜ Dekoil kannab asjaolude muutumise riisikot. Seega esineb käesoleval juhul

§ 97lg 2 p-s 3 ettenähtud tingimus.

Tulenevalt ülaltoodust esinevad käesoleval juhul kõik

§ 97

lg 2 p-des 1-4 7 ettenähtud tingimused ja kohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata OÜ Dekoil nõude tuvastamaks, et tal oli õigus nõuda 10.03.1994 sõlmitud rendilepingu muutmist nii, et poolte kohustuste esialgne vahekord taastuks. Kohus jättis alusetult rahuldamata hageja nõude mahuti nr 5 taastuskulude hüvitamiseks. Kohtu järeldus, et tulenevalt lepingu p-s 2.1.11 on rentniku remondikohustuse sisuks teha mistahes remonditöid, on täiesti väär ja ei ole rendilepinguga kooskõlas. Samuti on täiesti väär kohtu lepingu p 2.1.10 tõlgendus. Selle sätte mõte on selles, et rentnik peab tagama vara säilimise vastavalt eeskirjadele, sh. tuleohutus- ja keskkonnaeeskirjadele. Lepingus puudub selline säte, mis kohustab rentnikku tegema töid, mis on suunatud amortiseerunud vara taastamise. Rendilepingu p 4, mis käsitleb parenduste tegemist, ei ole rentniku kohustuseks, vaid see annab rentnikule õiguse teha rendiobjektile parendusi. Seega on kohtu seisukoht, et antud lepingu sätted seavad rentnikule kohustusi parendustööde tegemise kohustuse, täiesti väär ning vastuolus rendilepingus sätestatuga. Samuti väidab kohus täiesti alusetult, et OÜ Dekoil on oma käitumisega kinnitanud endal remondikohustuse olemasolu. OÜ Dekoil ei ole oma käitumisega kinnitanud, et rendilepingu kohaselt pidigi tema remonditööd omal kulul teostama. Hagejal oli õigus rendimakseid vähendada kooskõlas seaduse ja lepinguga. Riski mahuti kasutuskõlbmatuks muutumise osas amortiseerumise tagajärjel (mahuti oli olnud ekspluateerimisel üle 50 aastat) kannab asja omanik, mitte rentnik, ning ainult asja omanikul on õigus võtta asja suhtes vastu otsus, kas see ennistada või utiliseerida. Just rendileandja süül oli takistatud rentniku poolt mahuti nr 5 kasutamine pika aja vältel ja rendilepingu p 3.12 ning

§ 296

ja § 278 koosmõju kohaselt on OÜ Dekoil selleks perioodiks vabastatud vastava renditasu osa maksmisest. Vastavalt 5.09.2003.a. kokkuleppele nr 5 EV Kaitseministeeriumi ja OÜ Dekoil vahel 10.03.1994 sõlmitud rendilepingule, kui avariiliste vigastuste tõttu üks viiest mahutist on muutunud kasutuskõlbmatuks (mahuti nr. 4), on pooled leppinud kokku vähendada renditasu 20% võrra ja mahuti demontaažitööde maksumuse tasaarveldada renditasuga. Osundatud kokkuleppega oli OÜ Dekoil õigus vähendada tasumisele kuuluvat rendisummat 25% võrra, kuna kasutamiskõlbmatud olid 25% renditud mahutitest (100:4=25) ning rentnikul on õigus nõuda tema kulul teostatud mahuti nr. 5 kapitaalremondi kulude kompenseerimist rendileandja poolt. Kohtu poolt väljamõistetud viivis on ebamõistlikult suur.

§ 162

lg-s 1 on sätestatud, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Seega pidi kohus viivise arvestamisel kõigepealt tuvastama, kas ja mis ulatuses on hageja kostjale kahju tekitanud seoses viimase nõudega hageja vastu. Viivis iseenesest ei saa olla lisa tuluallikaks, vastasel korral oleks see vastuolus hea usu põhimõttega. Antud juhul on kohtu poolt välja mõistetud faktiliselt kahekordne renditasu, mis ei ole millegagi põhjendatud. Samuti on viivise arvestamisel oluline, et kohus on asja vaadanud läbi 2 aastat, mida omakorda ei saa pidada mõistlikuks menetlustähtajaks TsMS § 2 mõttes ja see ei saa olla põhjuseks ebamõistliku viivise väljamõistmiseks. Kohus ei saa arvestada viivist kohtumenetluse aja eest, kuna hageja ei saa kuidagi mõjutada kohut asja kiiremaks otsustamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele Eesti Vabariik (Kaitseministeeriumi kaudu) vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 18.01.2010 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. 8 Hageja nõue on suunatud sellele, et kohus tuvastaks apellandi õigust maksta 10.03.1994 sõlmitud rendilepingu p. 3.2 alusel vastustajale perioodil 01.05.2007-01.10.2007 ehk 5 kuu eest 51% võrra vähem renti, kui oli lepitud kokku rendilepingus. Rendilepingu objektiks on peamiselt Tallinnas aadressil Kopli 103B asuv maa ja sellel asuvad ehitised, mis moodustavad vedelkütusebaasi (t.l. 6, 162). Asjaoluna, mis on aluseks

§ 97kohaldamiseks on hagiavalduses nimetatud 2007.

aasta nn „aprilliööd“ (t.l. 2-6). Maakohus on õigesti tuvastanud, et asja arutamise käigus ei ole tõendamist leidnud

§ 97

kohaldamist võimaldavad asjaolud.

§ 97

lg 2 kohaselt võib lepingu muutmist käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud asjaoludel nõuda, kui: 1) kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja 2) kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada ja 3) asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool ja 4) kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Maakohus on õigesti leidnud, et lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine tuleb kindlaks teha võrreldes lepingu sõlmimise hetkel kehtivaid asjaolusid väidetavalt muutunud asjaoludega, seega asjaolusid 10.03.1994 ja asjaolusid mai 2007 võrreldes. Selliseid asjaolusid ei ole hageja esile toonud. Võrreldud on vaid 2007 aasta esimest ja teist poolt. Samas ei ole hageja tõendanud ka seda asjaolu, et transiidivood oleks 2007 teisel pooles võrreldes esimese poolega, oluliselt vähenenud. Hageja on ka apellatsioonkaebuses tuginenud vaid paljasõnalistele väidetele, mille kohaselt naftasaaduste transiidi katkestamine on üldtuntud asjaolu. Ühtegi tõendit oma majandustegevuse halvenemise kohta asjas esitatud ei ole ja neile pole viidatud ka apellatsioonkaebuses. Hagi aluseks olevat asjaolu ei tõenda ringkonnakohtu arvates ka apellatsioonkaebuses tsiteeritud peaminister A. Ansipi avaldus, mille kohaselt Eestile ei olevat vaja naftatransiiti. Maakohus leidis õigesti, et hageja kasumi vähenemine ühe poolaasta majandustulemuste võrdlemisel teise poolaasta majandustulemustega 2007. aastal ei tähenda lepinguliste kohustuste vahekorra muutumist kostjaga

§ 97mõttes.

Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei too naftatransiidimahu vähenemine kaasa hageja kasutusse antud vara väärtuse vähenemist, kuna tegelikult on rendiobjekti väärtus võrreldes lepingu sõlmimise ajaga