KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Kaire Pikamäe, Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 9. aprill 2010. a, Tallinn Haldusasja numb
) § 3 lg 2 p-st 1 tulenevalt kohustuslik koostada detailplaneering. 2. V. P. esitas 20.02.2008 Harku Vallavalitsusele taotluse Kuusiku 10a kinnistule elamu ja garaaži projekteerimistingimuste kindlaksmääramiseks (tl 20). Vallavalitsuse 11.03.2008 korraldusega nr 357 (tl 22) keelduti projekteerimistingimuste väljastamisest. Keeldumist põhjendati sellega, et Kuusiku 10a on ilma ehitusõiguseta lahustükina määratud Kuusiku 5 elamumaa krundi juurde kuuluvaks. Kuusiku tänava elamukruntide suurused on kõik üle 2000 m2 ja erastamise käigus tekkinud lahustükid on hiljem enamuses liidetud kõrvalasuvate kruntide koosseisu. Piirkonnas valitsev arhitektuurne hea tava on suurte kruntidega ja väikese hoonestustihedusega väikeelamud ning u 53 m pika ja 16 m laia siilukujulise Kuusiku 10a väikeelamukrunt oleks sobimatu ning vastuolus
§ 9lg 10 p-ga 2.
Kinnistu ehitusalale ei ole pärast kohustuslikku piiranguala määramist võimalik projekteerida kaasaegsetele nõuetele vastavalt elamut, arvestades teedele nõutud nähtavuskolmnurki, ehituse ja tuleohutuse reegleid. Harku Vallavalitsuse 13.05.2008 korraldusega nr 718 jäeti rahuldamata V. P.i vaie korralduse nr 357 peale. 3. V. P. esitas 11.06.2008 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles Harku Vallavalitsuse 11.03.2008 korralduse nr 357 ja 13.05.2008 korralduse nr 718 tühistamist ning Harku Vallavalitsusele ettekirjutuse tegemist, millega kohustada haldusorganit 15 päeva jooksul peale kohtuotsuse jõustumist uuesti läbi vaatama 20.02.2008 projekteerimistingimuste taotlus. Tallinna Halduskohus rahuldas 02.09.2008 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-08-1143 (tl 26-31) kaebuse, tühistas korralduse nr 357 ja vaideotsuse ning tegi Harku Vallavalitsusele ettekirjutuse vaadata 20.02.2008 esitatud projekteerimistingimuste taotlus uuesti läbi ja teha selle kohta põhjendatud otsus ühe kuu jooksul selle kohtuotsuse jõustumisest arvates. Muuhulgas asus kohus järgmistele seisukohtadele: 1) Kaebuse esitajal ei ole õigust nõuda, et kohalik omavalitsus lubaks tal detailplaneeringut koostamata üksikelamut püstitada ning
§ 9
lg 10 p 2 alusel oleks kaebajale projekteerimistingimuste väljastamata jätmine võimalik. Küll on aga kaebuse esitajal õigus nõuda, et vallavalitsus arvestaks erandi tegemisel kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid ja teeks põhjendatud otsuse, arvestades loomulikult vaidlusaluse maatüki suurust, kuju, asukohta jne. Korralduses ja vaideotsuses esitatud põhjendused on aga vastuolulised, osaliselt asjassepuutumatud ja sisustamata, mistõttu ei ole võimalik mõista, miks on peetud võimatuks Kuusiku 10a maatüki hoonestamist ilma detailplaneeringut koostamata; 2)
§ 9
lg-s 10 sätestatud erandite eesmärk on vältida kulukat ja aeganõudvat detailplaneeringu koostamise kohustust neil detailplaneeringukohustusega aladel, kus detailplaneeringu koostamine mingisugust lisaväärtust ei annaks. Keeldudes viidatud sättes nimetatud loa andmisest, peaks vallavalitsus põhjendama ennekõike seda, millised on eesmärgid, mida oleks võimalik saavutada detailplaneeringuga, mitte aga naaberkinnistute omanike poolt kooskõlastatud ning piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid järgivate projekteerimistingimustega. Koh2
(14)3-09-53 tule esitatud kirjalikes seletustes on vallavalitsus pidanud Kuusiku 10a kinnistu hoonestamist iseenesest võimalikuks, kinnitades valmisolekut detailplaneeringu algatamiseks. Seetõttu on vallavalitsuse seisukohad vastuolulised; 3) Kuusiku 10a väiksus ei saa iseenesest olla projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise põhjuseks, sest
ei sätesta ehituskrundi minimaalsuurust ega volita kohalikku omavalitsust seda kehtestama; krundi suurust ei hõlma ka
§ 9
lg 10 p-s 2 sätestatud mõiste „piirkonna hoonestuslaad“, mis hõlmab ehitatava hoone karakteristikuid. Kuusiku 10a lahustükina erastamine väljakujunenud hoonestusega ala sees on vaadeldav samuti planeerimistoiminguna, mille tõttu ei saa väita, et piirkonna planeerimispõhimõtteks on märksa suuremate kruntide olemasolu; 4) Arusaamatuks jääb, milliseid teede nähtavuskolmnurki ja ehituse ning tuleohutuse nõudeid on vallavalitsus silmas pidanud. Mõistetamatu on vaideotsuses esitatud väide, et 7 m laiune ala ei ole tänapäevase väikeelamu projekteerimiseks normaalne laius; 5) Põhjendamatud on vaideotsuse seisukohad, et projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise üheks kaalutluseks oli piirkonna elanike õigustatud ootus ja võrdse kohtlemise printsiip. Pole selgitatud, millest sai piirkonna elanikel tekkida õigustatud ootust, et Kuusiku 10a kinnistut ei hoonestata ja milles seisneb võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumine. Kuna
§ 9
lg 10 p 2 kohase erandi tegemine on võimalik vaid juhul, kui projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega, ei saa projekteerimistingimuste väljastamisest keelduda naaberkinnistute omanike huvidele ja õigustele viidates.
- Harku Vallavalitsuse 30.09.2008 korraldusega nr 1330 (tl 32-34) otsustati Tabasalu alevikus Kuusiku 10a katastriüksusele (19801:002:2552) elamu ja garaaži ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi mitte väljastada. Vallavalitsus tegi sama korraldusega V. P.ile ettepaneku esitada vallavalitsusele taotlus detailplaneeringu koostamise algatamiseks Kuusiku 10a katastriüksuse hoonestamise võimaluste väljaselgitamiseks. Korralduse põhjendused olid järgmised: 1) Kuusiku tänava äärne hoonestus on valdavalt tekkinud elamukooperatiivi „Kuusiku“ generaalplaani alusel aastatel 1979 -
- Tegemist on suurtele, enamasti üle 2000 m2 suurustele kruntidele püstitatud väikeelamute piirkonnaga, kus hilisem ehitustegevus ja kruntide jagamine on toimunud detailplaneeringute alusel. Elamukooperatiivi generaalplaan ja hilisemad detailplaneeringud ei näe ette Kuusiku 10a katastriüksuse hoonestamist; 2) Lahustüki (mille baasil moodustatu Kuusiku 10a katastriüksus) erastamiseks oli H. P. koos T. T., U. K., V. T. ja I. P. esitanud Harku Vallavolikogule avalduse, kus märgiti, et lahustükid on olnud kasutuses aiamaana. Harku Vallavolikogu vaatas taotluse läbi 28.01.1997 otsusega nr 5, millest nähtub, et tegemist on isikute kasutuses olevate köögiviljamaadega, mis ei kuulu krundina või ehitise teenindamiseks vajaliku maana ehitiste juurde. Volikogu tegi vallavalitsusele ettepaneku erastada T. T. ja H. P.i kasutuses olevad maatükid, kuna nad jäid endiste elamukooperatiivide „Kodu“ ja „Kuusiku“ planeeringuga kehtestatud maakasutuse hulka ja ei olnud vastavalt planeeringule ette nähtud eraldi hoonestamiseks. Vastasel juhul ei oleks neid saanud käsitleda olemasolevate hoonete teenindusmaadena, vaid iseseisvalt hoonestatavate tükkidena, mis arvestades maa tagastamise nõuet, tulnuks tagastada endise Juhani 14 maa õigustatud subjektile, nagu I. P. kasutuses olnud köögiviljamaaga ka tehti. Seega on Kuusiku 10a katastriüksus erastatud eeldusel, et seda maad tulevikus ei hoonestata; 3) Harku Vallavalitsus arutas 01.07.2003 istungil H. P.i taotlust Kuusiku 10a katastriüksusele elamu või garaažibokside ehitamiseks müügi eesmärgil ja leidis, et maatükk eraldati perekond 3
(14)3-09-53 P.ile nõukogude ajal põllumajanduslikuks tootmiseks ja ükski planeering ei ole sinna kunagi hoonestust ette näinud. Vallavalitsus asus seisukohale, et maatüki hoonestamine on võimalik ainult koos naaberkrundist osa eraldamisega; 4) Projekteerimistingimuste väljastamine on kaalutlusotsus, kus vallavalitsus peab ühelt poolt arvestama kinnisasja omaniku soovi muuta kinnisasja senist ehitusõigust ning teiselt poolt ehitise sobivust ümbrusesse ja kohustust kaitsta miljööd. Ehitusõiguse andmine endisele aiamaale, kuhu hoonete püstitamist pole lubatud mitte ühegi planeeringuga ega muu dokumendiga, võib riivata avalikku huvi ruumilise planeerimise tulemusel kujunenud elukeskkonna säilimiseks. Avaliku huvi olemasolu ja ulatuse väljaselgitamiseks on vajalik ja möödapääsmatu algatada detailplaneeringu koostamine. Erinevalt projekteerimistingimuste menetlemisest toimub planeerimismenetlus avalikkust kaasates ja tagab igaühele võimaluse esitada oma seisukohti ning nõuda oma huvidega arvestamist; 5)
§ 9
lg 10 punktis 2 sätestatud loa andmine on kohaliku omavalitsuse õigus, mitte kohustus. Seda õigust saab kohalik omavalitsus rakendada üksnes juhul, kui on täidetud kolm tingimust: piirkonna hoonestuslaadi järgimine, piirkonna planeerimispõhimõtetest kinnipidamine ja naaberkinnistute omanike kooskõlastuse ehk nõusoleku olemasolu. Antud piirkonna planeerimispõhimõtteks on olnud suurte kruntide moodustamine. Kuusiku 10a lähiümbruse kruntide suurused on 2565 m2 (Kuusiku 10), 2682 m2 (Kuusiku 8a), 2226 m2 (Kuusiku 8), 5124 m2 (Kuusiku 5) ja 3361 m2 (Kuusiku 7). Uue, ligi kolm korda väiksema pindalaga ehituskrundi moodustamine suurte kruntide vahele on piirkonna planeerimispõhimõtetega ilmselges vastuolus. Harku Vallavalitsuse 09.12.2008 korraldusega nr 1610 jäeti rahuldamata Harku Vallavalitsuse korraldusele nr 1330 esitatud vaie. Vallavalitsus põhjendas vaide rahuldamata jätmist täiendavalt järgmiselt: 1) Endise elamukooperatiivi „Kuusiku“ hoonestuslaadi ja planeerimise põhimõtted kajastuvad generaalplaanis, mistõttu on generaalplaan
§ 9
lg 10 p 2 seisukohalt olulise tähtsusega; 2) Piirkonna planeerimispõhimõtete ja hoonestuslaadiga oleks vastuolus ka see, kui Kuusiku 10a krundile ehitatakse generaalplaanis ette nähtud Kullipesa-5 tüüpi hoonetest (mille vahel asub Kuusiku 10a maatükk) väiksemate gabariitidega hooned. Piirkonna planeerimispõhimõtete ja hoonestuslaadi järgimine eeldab ümbritsevatega samasuguste gabariitidega hoone püstitamist ka Kuusiku 10a katastriüksusele, kuid krundi kuju tõttu, mis tingib püstitatava elamu pikkuse ja laiuse suhte olulise erinevuse ümberkaudsete elamute vastavatest näitajatest, ei ole see võimalik; 3) Kuusiku 10a katastriüksuse erastamise asjaolud on olulised selgitamaks, kuidas sai võimalikuks muudest ligi kolm korda väiksema katastriüksuse tekkimine. Seetõttu on väär väita, et lahustüki erastamine tähendab, et piirkonnas on mõeldavad ka väiksemad hoonestamiseks mõeldud maatükid; 4) Avalikku huvi ruumilise planeerimise tulemusel kujunenud elukeskkonna säilimiseks võib riivata mitte üksnes ehitusõiguse andmine ilma detailplaneeringuta, vaid ehitusõiguse andmine üldse. Projekteerimistingimused tuleb kooskõlastada üksnes naaberkinnistute omanikega, kuid planeerimismenetluses saavad oma seisukohti esitada ja kaitsta kogu piirkonna elanikud. Asjakohatu on vaides viidatud Riigikohtu 13.10.2005 otsus haldusasjas nr 3-3-1-44-05, sest selles avaldatud seisukoht, et enne maa munitsipaalomandisse taotlemist peab olema välja selgitatud avalik huvi maa munitsipaalomandisse jätmiseks, ei tähenda, et avaliku huvi väljaselgitamine peab enne detailplaneeringu algatamist toimuma ka muul juhul. Käesolevas vaidluses ei ole detailplaneeringu algatamise eesmärgiks avaliku huvi väljaselgitamine, vaid ehitusõiguse andmine. 4
(14)3-09-53 Ehitusõiguse andmisel võib avaliku huvi olemasolu ja ulatus selguda alles detailplaneeringu koostamise käigus. Kui kohalik omavalitsus eeldab avaliku huvi olemasolu ja peab põhjendatuks avaliku huvi selgitamist konkreetsel kinnistul ehitamise võimaldamiseks, siis on detailplaneeringu koostamine tõhusamaid vahendeid avaliku huvi selgitamiseks. Avalikkuse kaasamine aitab vältida ümbruskonda sobimatute ehitiste püstitamist ja tagab selle, et hoone ehitamine ei toimuks piirkonnas elavate inimeste arvel; 5) Vaide esitaja viidatud Kodu 1a (suurusega 753 m2) ja Staadioni 12a (suurusega 929 m2) krundid ei asu endise elamukooperatiivi „Kuusiku“ alal, mis on piirkond, mille hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtete järgimist vallavalitsus silmas peab. Viidatud krundid on moodustatud ja hoonestatud detailplaneeringu alusel
- ja
- a. Vallavalitsus ei ole väitnud, et Kuusiku 10a krunt on hoonestamiseks liiga väike, vaid et ilma detailplaneeringuta seda hoonestada ei saa. Vaide esitaja väide, et Leevikese 5, 6 ja 11 ning Pääsukese 11 kruntidele on ilma detailplaneeringuta väljastatud projekteerimistingimused, pole asjakohane, sest need krundid asuvad aleviku teises servas mitme kvartali kaugusel vaadeldavast piirkonnast. Seetõttu ei riku ilma detailplaneeringuta ehitamiseks nõusoleku mitteandmine võrdse kohtlemise põhimõtet. Vaadeldavas piirkonnas on igasugune ehitustegevus toimunud detailplaneeringute alusel (Kuusiku 18, Kuusiku 3, Kuusiku 11). Seetõttu võiks väita, et võrdse kohtlemise põhimõtet rikub vastupidine otsus.
- V. P. kaebuses taotleti Harku Vallavalitsuse 30.09.2008 korralduse nr 1330 ja Harku Vallavalitsuse 09.12.2008 korralduse (vaideotsuse) nr 1610 tühistamist ja kohalikule omavalitsusele ettekirjutuse tegemist vaadata uuesti läbi kaebaja poolt 20.02.2008 esitatud projekteerimistingimuste taotlus. Põhjendused: 1) Korraldus nr 1330 on motiveerimata, kaalutlusvigadega ja seega õigusvastane; 2) Vallavalitsus on haldusakti andmise aluseks võtnud asjassepuutumatud asjaolud. Elamukooperatiivi „Kuusiku“ kohta käiv generaalplaan ja teised detailplaneeringud ei ole asjakohased õigusaktid, mida saaks taotluse üle otsustamisel arvesse võtta. Juba aastatel 1979–1981 ei järgitud generaalplaani. Näiteks on generaalplaanil nähtud Vahtra tänavale ette Kullipesa 5 tüüpi elamud, kuid võrreldes generaalplaani ning Maa-ameti ortofotot, erinevad elamud kõnealusest projektist täielikult. Võrreldes generaalplaani kehtestamise ajaga on olukord endise elamukooperatiivi „Kuusiku“ alal olulisel määral muutunud. Generaalplaanist erinevad täielikult elamud: Kuusiku 1, Kuusiku 2b, Kuusiku 3a, Kuusiku 8a, Kuusiku 11, Kuusiku 13, Kuusiku 15, Kuusiku 16a, Kuusiku 18a ja Kuusiku
- Lisaks on suured erinevused ka Vahtra, Kodu ning Staadioni tänaval. Generaalplaanilt puuduvad täielikult Mesika ja Laaniku tänav. Sel ajal puudus Kuusiku 10a katastriüksus. Vallavalitsus on andnud elamukooperatiivi „Kuusiku“ läheduses asuvatele katastriüksustele Kodu 1a ja Staadioni 12a ehitusõiguse ilma, et oleks detailplaneeringu aluseks võtnud generaalplaani. Hilisemad detailplaneeringud ei puuduta Kuusiku 10a katastriüksust. Seega on generaalplaan oma aja ära elanud dokument, mida tegelikkuses pole võimalik järgida ega järgita; 3) Haldusakti andmisel tugineti tõele mittevastavale väitele, et Kuusiku 10a erastati eeldusel, et seda maad tulevikus ei hoonestata. Ühestki haldusaktist ei nähtu, et Kuusiku 10a katastriüksuse moodustamisele oleks seatud kõrvaltingimuseks, et seda maad ei hoonestata. Vastupidi, haldusaktiga on katastriüksuse sihtotstarbeks määratud elamumaa; 4) Samuti jääb arusaamatuks, mis tähtsust omas asjaolu, et katastriüksuse hoonestamist taotles varem H. P., kelle taotlust ei rahuldatud; 5
(14)3-09-53 5) Vallavalitsus leidis, et ehitusõiguse andmine võib riivata avalikku huvi ruumilise planeerimise tulemusel kujunenud elukeskkonna säilitamiseks ja avaliku huvi olemasolu ja ulatuse väljaselgitamiseks on vajalik ja möödapääsmatu algatada detailplaneering. Vallavalitsus on jätnud sisustamata määratlemata õigusmõiste „avalik huvi“. Kuna seadusandja on
§ 9
lg-s 10 loonud üldisest planeerimise korrast vastava erisuse, on seadusandja eeldanud, et kohalik omavalitsus on vastaval juhul võimeline avalikku huvi määratlema iseseisvalt ja langetama otsuse avalikkuse abita.
§ 9
lg-s 10 on toodud välja loetelu olukordadest, kus reeglina puudub mistahes avalik huvi, kui see aga esineb, peab see olema välja toodud juba kohaliku omavalitsuse poolt. Kuna haldusaktist ei ole võimalik aru saada, milles seisneb see avalik huvi, mis takistab taotluse rahuldamist, on jäetud keeldumine olulisel määral põhjendamata (
§ 9
lg 10).
§ 9lg 10 p 2 on erandiks planeerimismenetluse avalikkuse põhimõttest.
Seetõttu tulnuks Harku Vallavalitsusel oma korralduses põhjendada, miks Kuusiku 10a puhul pole sellise erandi tegemine õigustatud; 6) Harku Vallavalitsus on jätnud sisustamata määratlemata õigusmõiste „väljakujunenud elukeskkonna säilitamine“ ega selgitanud, kuidas võiks piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid arvestav projekteerimistingimuste taotluse rahuldamine muuta väljakujunenud elukeskkonda. Kaebaja arvestas projekteerimistingimuste taotlemisel ümberkaudsete elamute välimuse, viimistlusmaterjalide, kõrguse jm asjaoludega, mis mõjutavad piirkonna hoonestuslaadi; 7) Vastustaja on sisustanud meelevaldselt määratlemata õigusmõistet „piirkonna planeerimispõhimõtted“. Harku Vallavalitsus on juba moodustanud suurte kruntide vahele neist ligi kolm korda väiksema krundi, mille sihtotstarbeks on elamumaa, ja selle krundi moodustamist on peetud planeerimispõhimõtetega kooskõlas olevaks. Tallinna Halduskohtu 02.09.2008 otsuses on Kuusiku 10a lahustükina erastamist käsitletud planeerimistoiminguna; 8) Vaidlusaluses haldusaktis ei ole veenvalt põhjendatud, miks on vaja Kuusiku 10a katastriüksuse suhtes koostada detailplaneering. Kui vallavalitsus oleks taotluse rahuldamist tegelikult kaalunud, saaks vallavalitsus konkreetselt öelda, miks ei saa detailplaneeringuta seda krunti hoonestada ning millist lisaväärtust annaks detailplaneeringu koostamine ja avalikkuse kaasamine Kuusiku 10a krundi hoonestamisele juurde. Vaidlusaluses haldusaktis pole viidatud ühelegi nõudele, mida pole võimalik mistahes projektiga täita. Detailplaneeringu koostamisega pole võimalik Kuusiku 10a krundi suurust ega kuju muuta. Ilmselt ei ole võimalik läbi viia Kuusiku 10 sundvõõrandamist, tagamaks Kuusiku 10a kinnistule teistsugune kuju ja suurus; 9) Sarnaselt korraldusele nr 1330 on õigusvastane ka vallavalitsuse 09.12.2008 korraldus nr 1610, kus korratakse korralduses nr 1330 esitatud väiteid. Vaideotsuse tühistamine kohtu poolt oleks oluline õigusselguse seisukohalt. 6. Tallinna Halduskohtu 15.12.2008 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohus leidis, et vallavalitsus on lähtunud asjakohastest kaalutlustest ja on haldusakti motiveerinud määral, mis võimaldab sellest arusaamist ja kontrollimist (HMS § 56 lg 3). Põhjendused: 1) Vaidlus puudub selles, et
§ 3
lg 2 p 1 kohaselt laieneb Kuusiku 10a katastriüksusele detailplaneeringu kohustus. Kuigi kaebajal puudub õigus kohalikult omavalitsuselt nõuda ilma detailplaneeringut koostamata üksikelamu püstitamise luba, siis vaatamata kohaliku omavalitsuse kohustuse puudumisele taolise loa andmiseks, ei tähenda see kohaliku omavalitsuse täielikku otsustamisvabadust, vaid otsustus peab olema põhjendatud ja proportsionaalne; 6
(14)3-09-53 2)
§ 9
lg 10 p-s 2 sisalduva diskretsioonivolituse piirid sätestab norm ise.
§ 9
lg-s 10 sätestatud juhtudel, mil kohalikul omavalitsusel on õigus teha erand üldisest planeerimise korrast, on lähtutud eeldusest, et normis sätestatud tingimuste esinemisel puudub avaliku huvi riive, mis õigustab planeerimisele omasest avalikku huvi arvestavast menetlusest erinevat menetlust, kus arvestatakse vaid naaberkinnistute omanikega; 3) Vallavalitsus on detailplaneeringu koostamise vajadust põhjendanud, leides, et ei ole täidetud
§ 9lg 10 p-s 2 sätestatud eeldused projekteerimistingimuste väljastamiseks.
Sellisel juhul ei saa eeldada, et projekteerimistingimuste väljastamine ei riiva avalikku huvi; 4)
§ 9
lg 3 kohaselt on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Vallavalitsus on piisavalt põhjendanud, miks ainuüksi elamumaa sihtotstarve kõnealusel maaüksusel ei anna alust väita, et tegemist on ehitamiseks kavandatud maaüksusega. Kuusiku 10a on hoonestamata lahustükiks, mille sihtotstarbeks on tulenevalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõiguse erastamise korra“ p-st 13 kooskõlas sel ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 36 kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise alustega“ määratud elamumaa. Viimatinimetatud määrusest ja Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusega nr 155 kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise korra“ § 6 lg-st 1 tulenevalt võib elamumaa olla mitte ainult ehitamiseks, vaid ka ehitise teenindamiseks määratud maa. „Kuusiku 10a kasutusotstarve on seotud Kuusiku 10 kinnistul asuva elamu teenindamisega“ ja maa sihtotstarve ei näita ehitamisõiguse olemasolu, mistõttu kinnistu hoonestamine ilma detailplaneeringut koostamata võimalik ei ole. Generaalplaanist ei tulene Kuusiku 10a kinnistule ehitusõigust. Ka vaidlusaluse kinnistu naabruses asuvatele katastriüksustele ei ole ehitusõiguse andmisel lähtutud generaalplaanist, vaid see on toimunud detailplaneeringu menetluses. Vallavalitsus on korralduse andmisel arvestanud, et Kuusiku 10a maaüksuse erastamisel lähtuti sellest, et hoonestamist ei ole kavandatud ning kinnistu ei vasta krundi tunnustele. Seega ei saa pidada asjakohatuks viitamist asjaolule, et kinnistu hoonestamist ei ole ette nähtud üheski planeeringus; 5) Kaebaja seisukoht, et planeerimismenetluse kaudu ei muutuks kinnistu kuju ega suurus, on küll õige, ent kuna käesoleval juhul ei ole täidetud
§ 9
lg 10 p-s 2 sätestatud eeldused projekteerimistingimuste väljastamiseks, sest lisaks ehitusõiguse puudumisele ei ole piirkonnale omane ülaltoodud Kuusiku 10a täisehitusprotsent (kavandatud hoone alla jääks 17,6 % kinnistu pindalast ja ümberkaudsete kinnistute keskmine vastav näitaja on 9,60 %) ja kinnistu suurus, ei saa väita avaliku huvi puudumist selle suhtes, et viia läbi planeerimismenetlus. Ka hoone gabariidid ei saaks kinnistu kuju tõttu olla samasugused kui ümberkaudsetel kinnistutel ning problemaatiline on ka kinnistul ehitusala paiknemine kinnistu suuruse tõttu. Planeerimismenetlust ei tule läbi viia selleks, et tuvastada projekteerimistingimuste väljastamiseks vajalik avalik huvi, vaid seetõttu, et ei esine tingimusi, mille puhul oleks vallavalitsus õigustatud eeldama avaliku huvi puudumist. Vallavalitsuse seisukoht, et naaberkinnistutega võrreldes oluliselt väiksema kinnistu oluliselt suurema täisehitusprotsendiga hoonestamisel ümbritsevatest hoonetest erineva pikkuse ja laiuse suhtega elamuga kahjustatakse lisaks ka piirkonna tänavapilti ja miljööd, mille säilimise suhtes on lisaks Kuuse tn 10a kinnistu naabritele suunatud kogu piirkonna elanikkonna huvi, näitab, et esinevad erandi tegemist välistavad asjaolud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 7. V. P.i apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ja teha ettekirjutus, millega kohustada vallavalitsust 15 päeva jooksul arva- 7
(14)3-09-53 tes otsuse jõustumisest uuesti läbi vaatama kaebaja 20.02.2008 vallavalitsusele esitatud projekteerimistingimuste taotlus. Põhjendused: 1) Juba elamumaa sihtotstarbe määramine ja krundi piiride paikapanek on käsitletavad menetlustoimingutena, mis näitavad, et maaüksusele on ehitamine lubatud. Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusega nr 155 kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord” ei kehtinud Kuusiku 5 maa erastamise ajal ega Kuusiku 10a moodustamise ajal ja viidatud õigusakt ei oma käesolevas asjas tähtsust. Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 36 kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste” p 5 alap 001 näeb ette, et elamumaa (E) on elamu-, aiandus- ja suvilakruntide maa ning kuni 2 ha suuruse üldpindalaga eluasemekohtade maa. Viidatud „allsihtotstarbed“ eeldavad, et kinnistule saab ehitada. Just teenindusmaa määramine ja maa erastamine muudab konkreetse maaüksuse krundiks, millele ehitamine on lubatud. Halduskohus omistas arusaamatult suure tähtsuse sellele, et Kuusiku 10a on kunagi erastatud teenindusmaana. Ehitise juurde saigi maad erastada üksnes teenindusmaana, kuid see ei tähenda, et selline maatükk jääks määramatuks ajaks üksnes teenindusmaaks. Erastatud teenindusmaal juba asub hoone ja sellest tulenevalt ei saa seda maad käsitleda hoonestamisele mittekuuluva maatükina. Kui tegemist on kinnisasjaga, millele on määratud elamumaa sihtotstarve ja sellel juba asub ehitis, siis on ilmselgelt tegemist ehitamiseks mõeldud maaüksusega ja selle muutmiseks tuleks läbi viia planeerimismenetlus ning välistada ehitiste olemasolu konkreetsel kinnisasjal. Harku Vallavalitsuse 07.02.1997 korraldus nr 96 ega ka 20.06.1997 korraldus nr 708 ei sätesta mistahes piiranguid Kuusiku 5 krundile ehitamisel. Kuusiku 10a on moodustatud Kuusiku 5 krundist pärast erastamismenetluse lõppemist. Isegi kui erastamise käigus käsitleti praegust Kuusiku 10a maaüksust Kuusiku 5 lahustükina, millele ehitamine ei ole lubatud, on Harku Vallavalitsus hilisema haldusaktiga (22.02.2005 korraldus nr 335) moodustanud lahustükist eraldiseisva katastriüksuse ehk teinud planeerimistoimingu, millest tulenevalt tekkis V. P.il õigustatud ootus, et ta saab Kuusiku 10a kinnistule rajada ehitisi. Harku Vallavalitsuse 22.02.2005 korraldusest nr 335 järeldub, et Kuusiku 10a on hoonestamiseks ettenähtud maaüksus. Vastasel juhul tekib küsimus, miks Kuusiku 10a moodustati. Halduskohus on järjepidevalt viidanud Kuusiku 10 kinnistule, kuigi tekstist võiks järeldada, et mõeldud on siiski Kuusiku 5 kinnistut. Kuusiku 10 kinnistu asub Kuusiku 10a kõrval, Kuusiku 5 aga teisel pool Kuusiku tänavat Kuusiku 10a vastas. Sellest johtuvalt võis kohtul kujuneda ebaõige arusaam, nagu oleks Kuusiku 10 ja 10a eraldamine kunstlik ning tegelikkuses on kaebajal võimalik Kuusiku 10 maaüksusest liita Kuusiku 10a külge täiendavalt maad; 2) Harku Vallavalitsus on Kuusiku 10a katastriüksuse moodustamisega juba ise tunnistanud, et viidatud katastriüksus ei ole pindala poolest vastuolus piirkonna planeerimispõhimõtetega. Sellele järeldusele jõudis Tallinna Halduskohus ka 02.09.2008 otsuses, mida kohus käesolevas asjas oleks TsMS § 17 lg-st 1 juhindudes pidanud hindama koos teiste tõenditega. Eesti õiguskorras ei ole kehtestatud kruntidele miinimumsuurusi (Riigikohtu üldkogu 03.12.2007 otsus haldusasjas nr 3-3-1-41-06), järelikult ei ole võimalik ka detailplaneeringuga ehitamist välistada ja seega ei ole detailplaneeringu koostamise vajadus õigustatud. Detailplaneeringu koostamisega ei muutuks kinnistu suurus. Kuusiku tänaval on varasemalt lubatud hoonestada ka väiksemaid krunte – näiteks Kuusiku 2b, 3a (1220 m²), 18a, 13 (pindala 1819 m²), 15 (pindala 1344 m²) ja 16a (pindala 1237 m²). Detailplaneeringu alusel on neist hoonestatud üksnes Kuusiku 2b ja 18a, kusjuures viimati nimetatud detailplaneering koostati seetõttu, et jagada olemasolev kinnistu kaheks. 8
(14)3-09-53 Kuusiku 10a (perspektiivne täisehitusprotsent 17,6%) on vahetus naabruses asuva Kuusiku 8 täisehitusprotsendist (21,7%) oluliselt väiksem ja otsese piirinaabri Kuusiku 10 täisehitusprotsent (13,8%) on vaid pisut väiksem Kuusiku 10a omast. Samuti on Kuusiku 10a täisehitusprotsendist suurema täisehitusprotsendiga Kuusiku 6 (22,1%) ja Kuusiku 8 (21,7%). Piirkonna keskmine täisehitusprotsent annab üksnes abstraktselt tunnistust hoonestuspõhimõtetest, sest selle keskmise alla kuuluvad nii suurema kui ka väiksema täisehitusprotsendiga kinnistud. Keskmine näitaja on apellandi arvutuste kohaselt 14,3%, mitte 9,6%. Kuusiku 10a hoonestamisega suureneks piirkonna keskmine täisehitusprotsent üksnes 0,04% võrra. Harku Vallavalitsus ei esitanud ühtegi tõendit ega arvandmeid teiste samas piirkonnas asuvate hoonete pikkuste ja laiuste kohta. Kohtuistungil tugines vastustaja enda poolt esitatud asendiskeemile. Halduskohus on otsuses tuginenud asjaolule, mida Harku Vallavalitsus ei suutnud tõendada ja rikkunud sellega HKMS § 16 lg-d 2 ja § 25 lg-d
- Halduskohtu otsuses toodud seisukohta, nagu oleks kinnistul ehitusala paiknemine problemaatiline, ei ole vastustaja samuti suutnud millegagi põhistada. Vastustaja selgitas, et Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded” § 19 lg 1 kohaselt peab ehitise kaugus kinnistu piirist olema vähemalt 4 meetrit. Selle tõlgendusega kaebaja ei nõustu. Viidatud määruse § 19 lg-s 2 on sätestatud üksnes regulatsioon, et kui hoonetevahelise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Kuja laiuse vähendamisel tuleb hoonele seada täiendavad tuleohutusnõuded, mida kaebaja on nõus täitma. Osundatud määruse § 19 lg 1 käsitleb hoonete vahelist, mitte hoone ja kinnistu piiri vahelist kuja. Kaebusele lisatud Maa-Ameti ortofoto tõendab, et Kuusiku 10 hoone on ainuüksi kinnistu piirist kaugemal kui 8 m ehk hoonetevahelise kuja olemasolu on tagatud igal juhul. Kuusiku tänava üldmulje on pigem kaootiline ja hoonestusel puuduvad ühised jooned. Kaebaja esitatud fotodelt nähtub, et
- aastatel rajatud ehitisi on ümber ehitatud võrdlemisi fantaasiarikkalt ning lisandunud on kaasaegse arhitektuuriga ehitisi, mis ei ühildu algsetega. Miljöö on määratlemata õigusmõiste ja apellandile ei ole arusaadav, mida on selle all silmas peetud. Mõistest „miljöö“ võib aru saada selliselt, et Kuusiku tänav on hoonestatud 1-2 korruseliste elumajadega ja piirkonnas väärtustatakse rohelust. Eeltoodud väärtustest lähtuvalt soovib apellant hoonestada ka Kuusiku 10a; 3) Vaatamata halduskohtu 02.09.2008 samade poolte vahel haldusasjas nr 3-08-1143 tehtud otsuses antud juhistele on Harku Vallavalitsus jätnud hindamata asjakohased eesmärgid ja rikkunud sellega haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg-t
- Kohus on eelviidatud haldusasjas osundanud, et keeldudes
§ 9
lg-s 10 sätestatud loa andmisest, peab vallavalitsus põhjendama ennekõike seda, millised on need eesmärgid, mida oleks võimalik saavutada detailplaneeringuga, mitte projekteerimistingimustega. Sisustamata on õigusmõiste „avalik huvi“, mida planeeringumenetluses peaks kaitsma ja kaaluma.
§ 9lg 10 on seadusandja poolt loodud erisus üldisest planeerimise korrast.
Seega on eeldatud, et viidatud lõikes sätestatud juhtudel puudub reeglina avalik huvi. Isegi juhul, kui avalik huvi esineb, on seadusandja eeldanud, et kohalik omavalitsus on normis kirjeldatud juhul võimeline avalikku huvi arvestades vastava otsuse langetama selleks avalikkust kaasamata. Nagu detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamisest või algatamisest keeldumise puhul on ka
§ 9
lg 10 p 2 alusel langetatava otsuse tegemise eelduseks, et kohalik omavalitsus on vähemalt esialgselt välja selgitanud, milles seisneb avalik huvi. Riivatava avaliku huvina on vallavalitsus toonud välja väljakujunenud elukeskkonna säilitamise vajaduse.
§ 9
lg 10 p 2 rakendamise eelduseks on piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtete järgimine, mitte väljakujunenud elukeskkonna säilitamine. „Väljakujunenud elukeskkond“ on määratlemata õigusmõiste, mida vastustaja ei ole avanud. Vastustaja ei ole kaeva9
(14)3-09-53 tavas haldusaktis välja toonud ka seda, kuidas võiks väljakujunenud elukeskkond oluliselt ja lubamatult muutuda. Lähtuda ei saa asjaolust, et Kuusiku 10a on olnud senini hoonestamata. Selline kaalutlus oleks lubamatu, sest kinnistule ei ole kehtestatud ehituskeeldu ja ükski isik ei saa eeldada, et Kuusiku 10a jääb hoonestamata. 8. Harku Vallavalitsus palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Vastuväited: 1) Apellandi seisukohtadest jääb ekslik mulje, nagu oleks vastustaja keeldunud Kuusiku tn 10a kinnistu hoonestamise võimaldamisest. Vaidlustatud korralduse nr 1330 eesmärgiks on ehitusvõimaluse selgitamiseks sobiva menetluse määramine; 2) Ekslik on apellandi väide ehitusõiguse andmisest kinnistu erastamisel. Kinnistu võimaliku ehitusõiguse üle saab otsustada alles planeerimismenetluses. Kuusiku tn 10a kinnistu erastamisega ja sellele sihtotstarbe määramisega ei ole läbi viidud planeerimistoiminguid ega antud kinnistule ehitusõigust. Kuusiku 10a asub alal, kus detailplaneeringu koostamine on kohustuslik, mistõttu on kinnistule ehitamiseks vaja läbi viia planeerimismenetlus. Planeerimistoimingud tehakse planeerimismenetluses. Apellandi viidatud vallavalitsuse 22.02.2005 korraldusega nr 335 on otsustatud üksnes kinnistu katastriüksuse nime määramine. Maakatastriseaduses (MaaKatS) sisalduva delegatsiooninormi alusel antud Vabariigi Valitsuse määrused (24.01.1995 määrus nr 36 ja 23.10.2008 määrus nr 155) peavad juhinduma maakatastriseaduses sätestatud maakatastri pidamise eesmärkidest, milleks on maa väärtuse, maa loodusliku seisundi ja maa kasutamist kajastava informatsiooni kajastamine, mitte ehitusõiguse kindlaksmääramine. Seetõttu ei saa ka katastriüksusele sihtotstarbe määramine olla kantud muudest eesmärkidest. Seetõttu on ilmne, et Kuusiku tn 10a maale elamumaa sihtotstarbe määramisega ei ole läbi viidud mingeid planeerimistoiminguid. Meelevaldne on apellandi seisukoht, nagu tulnuks ehitusõigus selgesõnaliselt elamumaa sihtotstarbe määramisel välistada. Kuusiku tn 10a kinnistu maa erastati Kuusiku tn 5 kinnistu teenindamiseks olukorras, kus tegemist oli aiamaaga. Teenindusmaa piirid tulenevad valdavalt olemasolevast ehitisest. Võimaluse korral ei ole välistatud teenindusmaale põhiehitise juurde täiendavate teenindavate abiehitiste (nt majapidamise abihoone, saun vms) püstitamine, aga ka selleks tuleb järgida planeerimisseaduse ja ehitusseadusega kehtestatud korda. Senist Kuusiku tn 10a maaüksust kasutati Kuusiku tn 5 aiamaana ning selle hoonestamist ei ole varem kavandatud. Seetõttu ei saanud apellandil tekkida õiguspärast ootust, et vaidlusalusele kinnistule saab detailplaneeringut koostamata ehitada. Olulist tähtsust ei oma halduskohtu võimalik eksimus kinnistu aadressis, mille juurde on Kuusiku tn 10a kinnistu erastatud. Samuti ei oma tähtsust, kummast Vabariigi Valitsuse määrusest pidi halduskohus juhinduma, sest mõlemas määruses on elamumaa mõiste sisustatud samamoodi; 3) Halduskohus ei ole apelleeritavas otsuses määranud kindlaks hoonestatavate kinnistute minimaalsuurust. Kohus on hoopis tuvastanud, et puuduvad alused
§ 9
lg 10 p 2 kohaldamiseks ehk kinnistule ehitamiseks projekteerimistingimuste alusel detailplaneeringut koostamata. Kohus ei välistanud ehitusõiguse saamist planeerimismenetluse kaudu; 4) Vastustaja möönab, et Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrus nr 315 lubab tuleohutuse eesmärgil hoonete vahele jääva kuja suurust vähendada. Ehituslikud abinõud, mida sel juhul tule levikuvõimaluse piiramiseks kasutatakse, võivad mõjutada mh hoone väliskuju. Seetõttu on oluline ka planeerimismenetluse läbiviimine, tuvastamaks, kas ehitatav hoone vastab piirkonna hoonestuslaadile; 10
(14)3-09-53 5) Järeldusele, et Kuusiku 10a kinnistu hoonestamisega võib kahjustatud saada ka senine tänavapilt, oli kohtul võimalik jõuda ka apellandi esitatud fotode põhjal; 6) Vastustaja on kaevatavas korralduses nr 1330 esile toonud, et ehitusõiguse andmine Kuusiku tn 10a kinnistule ehk “endisele aiamaale, kuhu hoonete püstitamist pole lubatud mitte ühegi […] dokumendiga, võib riivata avalikku huvi”. Vastustaja ülesanne selles menetlusstaadiumis ei saa olla avaliku huvi mõiste sisustamine sellises detailsuses, nagu apellant seda eeldab. Vastustajale ei saa olla eelnevalt teada kõik võimalikud vastuväited, mida võiksid lisaks naaberkinnistute omanikele esitada ka teiste ümberkaudsete kinnistute omanikud. Selgusetuks jääb apellandi etteheide, mille kohaselt võinuks vastustaja avaliku huvi võimaliku kahjustamise välja selgitada enne projekteerimistingimuste väljastamist hoopis teise haldusmenetluse (s.o planeerimismenetluse) kaudu. Olukorras, kus esineb vähimgi kahtlus, et maatükile ehitusõiguse andmine võib tähendada erandit piirkonna kruntide valdavast hoonestuslaadist, krundi tavasuurusest või muust sarnasest näitajast (täisehitusprotsent) ja/või põhjustada lähiümbruse elanike vastuväiteid, on põhjendatud planeerimisseaduses sätestatud üldnormi (detailplaneeringu kohustuslikkuse põhimõte –
§ 3
lg 2), mitte aga erinormi (
§ 9lg 10 p 2) kohaldamine.
Nimetatud asjaolu otsustamiseks on vallavalitsusel ulatuslik kaalutlusõigus, mille teostamisse ei saa kohus sekkuda; 7) Hoonete külgede ligikaudne suhe on tuletatav vastustaja poolt esitatud asendiskeemile tuginedes. Apellant on esitanud kaebuse lisana ka väljatrüki Maa-ameti elektroonilisest katastrikaardist, millel kujutatud hoonete väliskuju ja külgede suhe on tuvastatav. Seega jääb arusaamatuks väide, et kohus on teinud järelduse hoonete gabariitide kohta, kuigi sellekohaseid tõendeid ei ole esitatud; 8) HKMS § 17 lg 1 kohaselt hindab kohus varasema jõustunud kohtulahendi motiivides tuvastatud asjaolusid kogumis teiste tõenditega. Seetõttu ei ole Tallinna Halduskohtu 02.09.2008 otsuses nr 3-08-1143 tehtud järeldustel iseseisvat tähendust, kuna apellandi viidatu näol on tegemist kohtu seisukohaga, mitte aga tuvastatud asjaoluga. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 9.
§ 9
lg 10 p 1 sätestas vaidlustatud korralduste tegemise aegses redaktsioonis, et kohalik omavalitsus võib lubada, välja arvatud riikliku kaitse alla võetud maa-alal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal, ilma detailplaneeringut koostamata olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile üksikelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue üksikelamu projekteerimisel ja ehitamisel järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid ning projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega. Viidatud sätte alusel tekib kohalikul omavalitsusel kaalutlusõigus lubada üksikelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist ilma detailplaneeringut koostamata ja väljastada selleks projekteerimistingimused juhul, kui on täidetud selles sättes toodud tingimused – tegemist ei ole riikliku kaitse alla võetud maa-ala või miljööväärtusliku hoonestusalaga; tegemist on olemasoleva hoonestuse vahele jääva krundiga; uue üksikelamu projekteerimisel ja ehitamisel järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid; projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega. Kui kasvõi üks neist tingimustest ei ole täidetud, on üksikelamu pro- 11
(14)3-09-53 jekti koostamiseks ja püstitamiseks nõutav detailplaneering, mis
§ 3
lg 2 p-st 1 ja § 9 lg-st 9 tulenevalt on selle hoone ehitusprojekti koostamise aluseks. 10. Kui projekteerimistingimuste väljastamine detailplaneeringut koostamata on
§ 9
lg 10 p-st 2 tulenevalt lubatud, otsustab kohalik omavalitsus selle kaalutlusõiguse kohaselt, hinnates muuhulgas seda, milliseid avalikke huve projekteerimistingimuste väljastamine riivab. Kui aga
§ 9
lg 10 p-st 2 tulenevad tingimused üksikelamu ehitusprojekti koostamise ja püstitamise lubamiseks detailplaneeringut koostamata pole täidetud, piisab projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise põhjendamisel HMS § 56 lg-st 1 tulenevalt motiividest, milliste
§ 9
lg 10 p-s 2 tulenevate nõuetega oleks projekteerimistingimuste väljastamine vastuolus. Kohalik omavalitsus ei pea sel juhul näitama, millist avalikku huvi elamu projekteerimise ja ehitamise lubamine detailplaneeringut koostamata riivaks, ja selgitama, millist lisaväärtust detailplaneeringumenetlus krundi hoonestamisele annaks. Haldusorgan ei pea põhjendama, miks tuli otsuse langetamisel jääda seadusega lubatud piiridesse.
- Käesoleval juhul puuduvad projekteerimistingimuste väljastamise eelduseks olevad kooskõlastused naaberkinnistute omanikelt. Üksnes sel põhjusel kohalik omavalitsus aga keelduvat otsust langetada ei saa, kui projekteerimistingimusi ei ole naaberkinnistute omanikele kooskõlastamiseks esitatud. Nõutavate menetlustoimingute tegemise, sh HMS § 11 lg 1 p-s 3 sätestatud isikute menetlusse kaasamise, eest vastutab menetlust läbi viiv haldusorgan.
- Vaidlust pole selles, et Kuusiku tn 10a maatükk asub olemasoleva hoonestuse vahel. Korralduses nr 1330 ei tuginetud sellele, nagu ei oleks Kuusiku 10a maaüksus käsitatav krundina
§ 9lg 3 ja lg 10 p 2 tähenduses.
Sellisele põhjendusele ei tugine ka vaideotsus. Korralduses nr 1330 (lk 1 4. lõik) leitakse, et Kuusiku 10a kinnistu puhul on tegemist olemasoleva hoonestuse vahele jääva tühja krundiga, kuhu kohalik omavalitsus võib
§ 9
lg 10 p 2 järgi lubada ilma detailplaneeringut koostamata üksikelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui projekteerimisel ja ehitamisel järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid ning projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega. Käsitluse, et Kuusiku 10a maaüksus ei vasta krundi tunnustele, mistõttu tuleb kinnistu hoonestamiseks läbi viia planeerimismenetlus, esitas vallavalitsus kohtumenetluses (vt 05.02.2009 kirjaliku seletuse (tl 57-62) p 1). Enne, kui hinnata viimatinimetatud väidet, kontrollib ringkonnakohus korralduse nr 1330 õigsust korralduses toodud motiivide alusel. 13. Vallavalitsuse 30.09.2008 korralduse nr 1330 põhjendustest järeldub, et
§ 9
lg 10 p-s 2 nõutud eelduseks, mis antud juhul ei olnud täidetud, on üksikelamu projekteerimisel ja ehitamisel piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtete järgimine. Miks Kuusiku 10a krundi üksikelamu ja garaažiga hoonestamisel piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid järgida ei õnnestu, on vastustaja kokkuvõtlikult põhjendanud järgmiselt. Kinnistu suurus ja kuju ei võimalda sinna püstitada hooneid, mis oma gabariitidelt sarnaneksid piirkonnas elamukooperatiivi „Kuusiku“ generaalplaani ja hilisemate piirkonda puudutavate planeeringute alusel väljakujunenud hoonestusele iseloomulikuga. Kuusiku 10a pindala ja hoonestamise järgne täisehitusprotsent erineks piirkonna ülejäänud kruntidest oluliselt. Piirkonnale iseloomulikuks planeerimispõhimõtteks on suured, reeglina tunduvalt üle 2 000 m2 pindalaga krundid. Need kaalutlused on asjakohased ning nende väidete õigsust käesolevas kohtumenetluses ümber lükatud ei ole. 12
(14)3-09-53
- Määrava tähtsusega ei ole apellandi väide, et Kuusiku 10a perspektiivne täisehitusprotsent on vahetus naabruses asuva Kuusiku 8 täisehitusprotsendist oluliselt väiksem ja võrreldav otsese naaberkinnistu Kuusiku 10 täisehitusprotsendiga. Kinnistu täisehitusprotsent on vaid üks hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtet iseloomustav tegur. Mitmekordselt erineva pindalaga kinnistute puhul ei taga sama täisehitusprotsent hoonestuse ühtlust, kui oluliselt erinevad hoonete gabariidid või hoonetevahelised kaugused. Samal põhjusel ei oma tähtsust apellandi arvutatud piirkonna kinnistu keskmine täisehitusprotsent ja selle suurenemise määr Kuusiku 10a kinnistu hoonestamise läbi. Apellandi näited Kuusiku tn äärde jäävatest alla 2 000 m2 pindalaga kinnistutest ei lükka ümber vastustaja hinnangut piirkonnale tüüpilise krundi suuruse kohta. Pealegi on apellandi viidatud krundid oluliselt suuremad Kuusiku 10a kinnistust. Alusetu on apellandi etteheide, et vallavalitsus ei esitanud ühtegi tõendit ega arvandmeid teiste samas piirkonnas asuvate hoonete pikkuste ja laiuste kohta. Hoonete gabariidid ja paiknemine nähtuvad nii vastustaja kui kaebaja esitatud kontaktalaskeemidelt (tl 85 ja 137). Kuigi selle järgi ei erineks Kuusiku 10a kinnistule ehitatava elamu kaugus naaberelamutest samal tänavaäärel välja kujunenust, ei saa sama öelda hoone gabariitide kohta.
- Apellandi enda halduskohtule esitatud väidetes märgitakse, et 90-ndate aastate alguses oli Kuusiku tänaval üheksa nn „Kullipesa“ tüüpi ja 5 „Eevi“ tüüpi maja ning käesolevaks ajaks on algse kuju säilitanud 5 „Kullipesa“ tüüpi ja 5 „Eevi“ tüüpi maja (23.03.2009 taotlus tl 88-90, p 2). Asjaolu, et piirkond on hoonestatud ühe generaalplaani alusel samatüübiliste majadega, millest enamus on säilitanud algse kuju ka apellandi väitel, ei võimalda ringkonnakohtul teha järeldust, et piirkonnas ei saaks enam rääkida läbiva hoonestuslaadi või planeerimispõhimõtte olemasolust. Ka apellandi esitatud fotod (tl 92-135) ei võimalda teha järeldust, nagu puuduksid Kuusiku tn hoonetel ühised jooned. Fotodelt nähtub, et Kuusiku tn vastaskülje nn „Eevi“ tüüpi majad 1, 3, 5, 7, 9 ja 11 on säilitanud sarnase hoonetüübi (ühel küljel maani ulatuva viilkatusega elamu, vrdl fotod tl 92, 97, 99, 101-104, 110, 113-115). Vaatamata väidetavatele ümberehitustele on põhijoontes algse arhitektuurilise lahenduse (ühekordne väikese kaldega katusega elamu) säilitanud ka Kuusiku 10a kinnistuga samal tänavapoolel asuvad nn „Kullipesa“ tüüpi majad Kuusiku 2 (foto tl 93), 4 (foto tl 98) 6 (foto tl 100), 8 (tl 105-107) ja 10 (foto tl 111). Erinevusi võib täheldada pigem hoonete detailides, viimistlusmaterjalides ja värvilahendustes, mitte hoonete kujus ning hoonemahtu iseloomustavate mõõtude (kõrgus, laius pikkus) suhetes. Viidatud põhjustel ei nõustu ringkonnakohus ka apellandi väitega, et elamukooperatiivi „Kuusiku“ generaalplaani ei ole järgitud ning see generaalplaan ei oma tähtsust. Kohus ei hinda seda generaalplaani kui kehtivat õigusakti, vaid väljakujunenud planeerimispõhimõtete ja hoonestuslaadi esinemist kinnitavat asjaolu. Apellandi etteheide mõistete „miljöö“ ja „väljakujunenud elukeskkond“ lahtiseletamata jätmise kohta ei oma määravat tähtsust. Vallavalitsuse korraldusest ilmneb, milliseid näitajaid on hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtete all silmas peetud (krundi täisehitusprotsenti, hoonetüüpi, hoonete gabariite, krundi suurusi). Vaidlust ei ole selles, et piirkond ei ole miljööväärtuslik hoonestusala
§ 9
lg 10 p 2 mõttes, kuhu uue elamu püstitamine detailplaneeringut koostamata pole selle sätte kohaselt üldse lubatud. 16. Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga ka selles, nagu väljendaks Kuusiku 10a kinnistu moodustamine ja selle elamumaa sihtotstarve kinnistu hoonestamise kooskõla piirkonna planeerimispõhimõtetega. Vaidlus puudub selles, et Kuusiku 10a kinnistu maa oli elamukooperatiivi „Kuusiku“ generaalplaani kohaselt ette nähtud mitte elamuehituseks, vaid kasutamiseks aiamaana. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõiguse erastamise korra“ p 13 alap 3 ja p 15 kohaselt määrati maa sihtotstarbeks kooskõlas sel ajal kehtinud Vaba13
(14)3-09-53 riigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 36 kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise alustega“ elamumaa seetõttu, et see erastati Kuusiku 5 kinnistu koosseisus tänasel Kuusiku 5 kinnistul paiknevate hoonete teenindamiseks vajaliku maana. Maa erastamise aegses redaktsioonis sätestas MaaRS § 7 lg 5 viimane lause, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka võis teatud tingimustel lugeda ka sellise ehitise omaniku kasutuses oleva maa osa, mis ei olnud ehitise omanikule antud hoonestamiseks. Täiesti eksitav on apellandi käsitlus Harku Vallavalitsuse 22.02.2005 korraldusest nr 335 (tl 19) kui valla „planeerimistoimingust“. Vastustaja märgib õigesti, et selle korraldusega anti MaaKatS § 9 lg 2 p-st 2 ja kohanimeseaduse § 4 lg-st 3 ja § 5 lg 1 p-st 3 tulenevalt Kuusiku 10a katastriüksusele nimi. Vallavalitsus ei ole Kuusiku 10a katastriüksust moodustanud. Maakorraldusseaduse § 13 lg 1 kohaselt on kinnisasja jagamine omaniku soovil toimuv maakorraldustoiming. Seetõttu ei väljenda Kuusiku 10a krundi tekkimine ja sihtotstarve piirkonna planeerimispõhimõtteid hoonete püstitamise osas. 17. Eeltoodud põhjendustel on vallavalitsus õigesti leidnud, et Kuusiku 10a kinnistule elamu ja garaaži projekteerimise ja püstitamise lubamiseks ilma detailplaneeringut koostamata ei ole täidetud
§ 9
lg 10 p-s 2 toodud tingimused, kuna projekteerimisel ja ehitamisel ei õnnestuks järgida piirkonna hoonestus- ja planeerimispõhimõtteid. Seetõttu ei peatu ringkonnakohus protsessiosaliste muudel väidetel. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja halduskohtu otsuse tühistamiseks puudub alus. 18. Kuna ringkonnakohus ei tee otsust apellandi kasuks, jääb rahuldamata ka apellandi taotlus mõista Harku Vallavalitsuselt välja apellatsiooniastme menetluskulud (riigilõiv apellatsioonkaebuselt 250 krooni ja esindaja õigusabi 18 162 krooni). Harku Vallavalitsus esitas ringkonnakohtule taotluse mõista apellandilt välja apellatsiooniastme menetluskulud 19 430,67 krooni. See taotlus jääb rahuldamata põhjusel, et HKMS § 93 lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kohtupraktikas on korduvalt väljendatud seisukohta, et haldusorganil ei ole küll halduskohtumenetluses välise õigusabi kasutamine keelatud, kuid selleks, et õigustada halduskohtumenetluses kantud haldusvälise õigusabi teenuse kulude väljamõistmist, peab kohtuasi olema reeglina haldusorgani igapäevase põhitegevuse raamidest väljuv, mistõttu võivad haldusorgani menetluskulud jääda tema kasuks välja mõistmata ka kaebuse rahuldamata jätmise korral (vt nt Riigikohtu 14.01.2009 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-08, p 15). Käesolevas asjas on tegemist vaidlusega projekteerimistingimuste väljastamise üle, kuid ehitamise korraldamine ning ehitusõigust andvate haldusaktide andmine on ehitusseaduse kohaselt kohaliku omavalitsuse igapäevase põhitegevuse hulka kuuluv valdkond. Lauri Madise Kaire Pikamäe Ruth Virkus 14
(14)