rikkumine ei anna ostueesõigust omavale isikule õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada, sealhulgas pärast müügilepingust teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes ostueesõiguse teostamisega. Teistkordselt teatasid kostja ja tema isa hagejale vaidlusaluse korteri ostmisest ja selle hinnast 25.06.2004 või 26.06.
lg 1 teise lause kohaselt ei muuda ostueesõiguse teostamine kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega ei muutu ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamisega müügilepingu eseme omanikuks. Tegemist on korteriga, mis asub elamus, mille maa on kinnistamata ja on seega tsiviilkäibes vallasasjana. Tulenevalt AÕS § 92 lg-st 1 tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Käesoleval juhul ei ole sellist tehingut ostueesõigust omava isikuga tehtud. Kuna hageja ei ole korteri omanik, puudub tal alus nõuda selle valduse üleandmist. Maakohtu otsuse põhjendused 28.10.2010 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
lg-s 1 on sätestatud, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust.
lg-st 2 tuleneb, et kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Vastavalt
§-le 250 võib ostueesõigust teostada kahe nädala jooksul pärast
§-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast
§-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Riigikohus on tsiviilasja nr 32-1-61-08 p-s 12 asunud seisukohale, et nimetatud sätetest ega ka muudest õigusnormidest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Riigikohus märgib samuti, et kui ostueesõigust omav isik saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest. Vaidlusaluse korteri müügilepingu sõlmisid G. P. ja kostja 18.03.2004. Kostja väitel leppisid müüja ja ostja suuliselt kokku, et müügilepingu sõlmimisest teatab kaasomanikele korteri ostja. Seda asjaolu ei ole hageja vaidlustanud. Tunnistaja I. R. (hageja õde, kes elab vaidlusaluse korteri all, hagejale kuuluvas korteris) ütluste kohaselt abistas ta koos teiste naabritega kostja isa V. Leppikut ostetud korterisse kolimisel ning V. Leppik rääkis talle 2005 jõulude ajal, et tema poeg ostis korteri. Tunnistaja M. R. ütluste kohaselt suvel 2007, augusti alguses kuulis tema pealt V. L. ja Aare Poldingu jutuajamist, mille käigus hageja ütles V. Leppikule, et ostab ise selle korteri 15 000 krooniga ära. Sama jutuajamist kuulis pealt ka M. N., kes kinnitas, et A. Polding lubas vaidlusaluse korteri ise ära osta. M. N. ütluste kohaselt oli tema ka suvel 2004 jutuajamise 3 juures, kui V. Leppik rääkis A. Poldingule, et nemad elavad nüüd vaidlusaluses korteris ja et tema poeg ostis selle korteri ära. Selle jutuajamise käigus mainiti ka hinda 15 000 krooni. Tunnistaja V. L. ütluste kohaselt rääkis tema 2004 kevadel Aare Poldingule XXXXXXXXXXX elamus nr X korteri nr X ostmisest G. P. käest. Samuti oli juttu hinnast 15 000 krooni. Eeltoodud tunnistajate antud ütlustega on tõendatud asjaolu, et kostja isa V. L. teavitas suuliselt hagejat müügitehingu toimumisest ja et hageja oli hiljemalt augustis 2007 teadlik, et kaasomanik on vahetunud. Kohus ei nõustunud hagejaga, et tunnistajate M. R., M. N. ja V. L. ütlused on ebausaldusväärsed, kuna nad on kostjale lähedased isikud. Kuna kõik tunnistajad on kinnitanud kohtule, et nad on teadlikud vastutusest teadvalt valeütluste andmise eest, puudus kohtul alus nende ütlustes kahelda. Isegi juhul, kui hageja sai müügilepingust ja selles märgitud ühest olulisest tingimusest, so ostuhinnast, teada alles augustis 2007, on 07.05.2009 ostueesõiguse teostamise avaldus esitatud pärast
§-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaja ja ka mõistliku aja möödumist. Kui ka ostueesõigust omav isik oleks käesoleval juhul teostanud ostueesõiguse õigeaegselt, ei oleks ta vaidlusaluse korteri omanik.
lg 1 teise lause kohaselt ei muuda ostueesõiguse teostamine kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega ei muutu ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamisega müügilepingu eseme omanikuks. XXXXXXXXXXX asuva elamu nr X korteri nr X puhul on tegemist korteriga, mis asub elamus, mille maa on kinnistamata. Seega on korter tsiviilkäibes vallasasjana. Tulenevalt AÕS § 92 lg-st 1 tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Käesoleval juhul ei ole sellist tehingut ostueesõigust omava isikuga tehtud. Kuna hageja ei ole korteri omanikuks saanud, puudub tal alus nõuda selle valduse üleandmist. Seega hagejal puudub nõue kostja vastu. Apellatsioonkaebus Hageja Aare Polding palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et kostja lähikondsetest tunnistajate ütlused on usaldusväärsed ainuüksi asjaolu tõttu, et tunnistajaid on hoiatatud vastutusest teadvalt valeütluste andmise eest. Kui oletada, et majaelanike vahel oli juttu vaidlusaluse korteri võõrandamisest, siis selline teavitamine ei vasta seaduses ettenähtud tingimustele, kuna kaasomanikul on õigus teada lepingu kõiki tingimusi. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 15.12.2005 otsuses tsiviilasjas 3-4-1-16-05 asus kolleegium seisukohale, et erastatud eluruum saab AÕSRS § 13 lg-te 4 ja 6 järgi olla vallasasjana tsiviilkäibes, st sellega saab teha tehinguid ja seadusandja on ette näinud ostueesõiguse erastatud eluruumi võõrandamisel. See tuleneb AÕSRS § 131 lg-st 1 ja sama paragrahvi 2. lõike teisest ja viiendast lausest. Elamul, milles asuva korteri suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada, on neli korterit. Ostueesõiguse rikkumise korral andis enne 01.07.2002 kehtinud AÕSRS § 131 lg 1 kaasomanikule õiguse pöörduda kohtusse ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Pärast seda on kaasomanikul seadusest tulenev õigus nõuda enda omandiõiguse tunnustamist, mida hageja käesoleval juhul on ka teinud. 4 Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus on lõppjäreldusena õigesti jätnud hagi rahuldamata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi.
lg 1 järgi ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi ja lõige 4 järgi ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale.
Maakohus on õigesti leidnud, et hageja õigus ostueesõiguse teostamiseks tulenes AÕSRS § 131 lg-test 1 ja 2. Hageja on esitanud ostueesõiguse teostamisest tuleneva nõude korteri, mis senini on vallasasi, ostja vastu, paludes tunnustada hageja omandiõigust ja välja nõuda korter kostja ebaseaduslikust valdusest. AÕSRS § 131 lg-te 1 ja 2 alusel tekkiv ostueesõigus on võlaõiguslik ja sellel puudub asjaõiguslik toime. Seega tekib ostueesõiguse teostamisel
Tekkinud müügilepingu alusel on ostueesõiguse teostajal võimalus esitada lepingu rikkumisel nõue müüja vastu. Hagejal ei ole õigussuhet kostjaga, kes oli korteri ostja. Eeltoodut on põhjalikult käsitlenud Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 20.06.2006 tehtud otsuse p-s 22. Kuna hagi on esitatud ebaõige kostja vastu, siis nõue omandiõiguse tunnustamiseks seoses ostueesõiguse teostamisega tuleb jätta eeltoodud põhjusel rahuldamata. Hageja nõude korteri väljanõudmiseks kostjalt on maakohus jätnud õigesti rahuldamata põhjusel, et hageja ei ole korteri omanikuks saanud, mistõttu puudub tal õigus nõuda kostjalt korteri valdust välja. Apellant väitis, et maakohus oleks talle pidanud selgitama menetluslikku olukorda ja seda, et kostja on ebaõige. Kolleegium sellega ei nõustu. Hagejat esindas maakohtu menetluses õigusteadmisi omav isik ja maakohus võis eeldada, et hageja on ostueesõiguse õiguslikust regulatsioonist ja Riigikohtu lahenditest teadlik. Apellandil on võimalik oma õiguste kaitseks esitada hagi õige kostja vastu. Kuna hagi oli esitatud ebaõige kostja vastu, siis ei oma tähtsust see, kas ostueesõigust on teostatud
§-s 250 sätestatud tähtaega järgides. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta apellandi kanda. Maakohus on otsuses maakohtus kantud menetluskulud jätnud õigesti TSMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Margo Klaar Ülle Jänes Iko Nõmm 5
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.