Obsah (8)

§ 436§ 367§ 122§ 133§ 134§ 162§ 163§ 174

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Ann Meriluht teatavaks 03. novembril 2010.a. kell 16.00 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13, Tallinnas tegemise

) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 436lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

1. Kohtule esitatud Äriruumi üürilepingu MK7-1, 2007F kohaselt sõlmisid 06.03.2007.a. AS V ja OÜ JE äriruumide pindalaga 391 m² asukohaga XXX Tallinnas Kaubakeskuses „Mustakivi“ tähtajalise üürilepingu 01.06.2007.a. kuni 01.06.2017.a. (I köide t/l 7-20). Kohtule esitatud 20.06.2007.a. rendipinna üleandmise-vastuvõtmise aktiga nr. 01-07 on kostja võtnud vastu ruumid üldpinnaga 391 m² (I köide t/l 21-23). Pooled ei vaidle selle üle, et tegelikkuses ei olnud üüritava pinna suurus 391m ², vaid 370,24 m² (I köide t/l 32). Pooled ei vaidle ka selle üle, et üüripind vabastati 24.04.2008.a. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus üürilepingust taganeda ning kas hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi või kolme kuu üüri.
2. Seega tuleb kohtul antud juhul anda hinnang, kas tegemist on üürilepingust taganemisega või üürilepingu erakorralise ülesütlemisega ning kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt leppetrahvi või kolme kuu üüri. Esmalt annab kohus hinnangu kostjapoolsele üürilepingu lõpetamisele. Kostja väidetel on antud juhul tegemist üürilepingust taganemisega. Kohus nimetatuga ei nõustu, kuivõrd Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 6 kohaselt saab kestvuslepingut üles öelda vastavalt VÕS §
3. Seega on kohtu arvates käesoleval juhul tegemist üürilepingu erakorralise ülesütlemisega.
4. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohus on oma 02.03.2005.a. kohtuotsuses tsiviilasjas nr. 3-2-1-4-05 leidnud, et üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg 2 viidatud juhtudel ei pea kohus erinevalt lõikes 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud isikule jääb võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Seega on Riigikohus asunud seisukohale, et VÕS § 313 lg 1 on täiesti eraldi norm, mis annab eraldi ülesütlemise aluse ja sellel normil ei ole mõju § 313 lg 2 ja selles viidatud normidest tulenevatele ülesütlemisalustele ja nende eeldustele. Samuti on Riigikohus leidnud asjas nr. 3-2-1-54-10, et VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral.
5. Kohus leiab, et antud juhul kuulub kohaldamisele VÕS § 313 lg 1 ning tuleb kaaluda, kas esines selline asjaolu, mida arvestades saab eeldada, et kostja üürilepingu täitmist ei jätka. 11.03.2008.a. edastas kostja hagejale üürilepingu taganemise avaldus (I köide t/l 24-26). 4 Nimetatud avalduse kohaselt erineb üüritud pinna pindala sellest, mis oli kokkulepitud lepingus ning üürileandja kohustuse rikkumise tõttu jäi üürnik olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Kohus leiab, et ei saa eeldada üürnikult, et viimane kasutab üüritud pinda, mis on väiksem kui lepingus sätestatud ning samas maksab üüri lepingus määratud ruutmeetritelt. Kohus ei nõustu hageja väidetega, et kuivõrd kostja on rendipinna vastu võtnud ilma, et oleks sellele puudusele tähelepanu juhtinud, siis oli kostja teadlik nimetatust ning puudub alus sellele tugineda. Kohus on seisukohal, et tegemist ei ole sellise puudusega, mis visuaalsel vaatlusel oleks koheselt märgatav. Samuti eeldab ruumi pindala kindlaks tegemine selle eelnevat mõõdistamist, mis ei ole tavapärane. Seega on kohus seisukohal, et käesoleval juhul on tegemist asjaoluga, mille puhul ei saa eeldada, et kostja oleks pidanud üürilepingu täitmist jätkama vastavalt kokkulepitule.
6. Järgnevalt annab kohus hinnangu sellele, kas kostjal oli õigus erakorraliselt leping üles öelda. 14.09.2010.a. toimunud kohtuistungil on tunnistaja EM’i ütlustega leidnud kinnitust, et kostja pöördus koheselt suuliselt hageja poole, kui detsembris 2007.a. avastati et mõõdud ei klapi plaaniga, et leida tekkinud probleemile lahendust (II köide t/l 78). Samuti tuleneb nimetatud tunnistaja ütlustest, et kostjal ei olnud soovi üürisuhet lõpetada ning otsiti kompromissi, kuna investeeringuid oli tehtud 400 000 krooni ulatuses. Samuti on tunnistaja ütlustega leidnud kinnitust asjaolu, et pooled leppisid kokku pinna ühise ülemõõtmise 18.04.2008.a., kuid hageja sinna ei ilmunud. Hageja jäi jätkuvalt selle juurde, et ruumide pindala on 391 m², mistõttu otsustati üürileping lõpetada. Nimetatut kinnitab ka kohtule esitatud AS V 20.03.2008.a. kiri, mille kohaselt on ruumide pindalaks jätkuvalt 391 m² (I köide t/l 27). Ka kohtule esitatud poolte e-kirjavahetusest ilmneb, et kostja on korduvalt kontakteerunud hagejaga, et tekkinud probleemi arutada (I köide t/l 28-29, II köide t/l 6-8). Samuti on kostja edastanud hagejale oma mõõdistustulemused (II köide t/l 2). Kohtu arvates ei ole hageja koheselt kostja poolt tõstatatud probleemile reageerinud. Kostja lahkus üüritud pinnalt 24.04.2008.a. (II köide t/l 5). EOMAP MOÜ poolt on teostatud Mustakivi keskuse sisemõõdistus AS V tellimusel 06.06.2008.a. (I köide t/l 32) ning nimetatud tõendiga on tõendatud, et hageja asus sisuliselt kostja tõstatatud probleemi lahendama pärast kostja lahkumist üüripinnalt. Arvestades eeltoodut, leiab kohus, et tulenevalt hagejapoolsest käitumisest, ei saanud kostjalt eeldada, et viimane jätkab üüritud pinna kasutamist suurusega 370,24 m², kuid tasub makseid 391 m2 eest.
7. VÕS § 325 lg 2 on toodud tingimused, millele peab üürilepingu ülesütlemine vastama, s.o ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev ja ülesütlemise alus. Antud juhul on kostja poolt 11.03.2008.a. edastatud üürilepingu taganemise avalduses üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud. Kostja on antud juhul hagejale selgelt teatanud, et kavatseb üürilepingu lõpetada 14.04.2008.a. (I köide t/l 24-26).
8. Kohus annab järgnevalt hinnangu hageja nõuetele kostja vastu. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahv summas 312 045,05 krooni vastavalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu p.
10. Äriruumi üürilepingu MK7-1, 2007F p. 7.8 kohaselt juhul, kui üürija algatusel leping lõpetatakse ühe aasta jooksul alates selle kirjutamisest, üürija tasub leppetrahvi kolme kuu üüri tasu suuruses (I köide t/l 17). Kohus leiab, et antud juhul ei kuulu vastav hageja nõue rahuldamisele, kuivõrd poolte vahel sõlmiti üürileping 06.03.2007.a. ning üürileping öeldi kostja poolt üles 14.04.2008.a. Seega on lepingu lõpetamine toimunud peale ühe aasta möödumist selle sõlmimisest (allakirjutamisest) ning ei ole õige eelpool viidatud alusele tugineda. Kohtu hinnangul ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi tuginedes lepingu p. 7.9, kuivõrd sellele tuginedes hageja kohtule nõuet esitanud ei ole. Kohtu täpsustavale küsimusele, millele hageja oma nõuetes tugineb on hageja rõhutanud, et leppetrahvi osas 5 tuginetakse lepingu p. 7.8 ning kahju osas VÕS § 313 lg 1 ja Riigikohtu lahend nr. 3-2-1-2008 (I köide t/l 76). Ka on kohus seisukohal, et antud juhul esines kostjal alus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning kostja ei ole lepingut rikkunud.
11. Kuivõrd kohus leidis, et hagejal ei ole õigus kostjalt nõuda leppetrahvi tasumist, analüüsib kohus järgnevalt, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kolme kuu üüri summas 474 455,16 krooni. Hageja tugineb vastava nõude esitamisel VÕS § 313 lg 1 ja Riigikohtu lahendile nr. 32-1-20-
12. Riigikohus on lahendis nr. 3-2-1-20-08 leidnud, et üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine ei ole küll lepingurikkumine, kuid kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludes, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Riigikohus on lahendis nr. 3-2-1-37-09 leidnud, et ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei olnud üürilepingu ülesütlemine tingitud kostjast tulenevatest asjaoludest. Üürileping öeldi erakorraliselt üles seetõttu, et üüripinna suurus ei vastanud lepingus kokkulepitule. Kostjal lasus kohustus tasuda üüri vastavalt ruutmeetrite arvule (I köide t/l 7), samuti kohustus kostja tasuma prügiveo ja mistahes muude kommunaalteenuste (sealhulgas soe ja külm vesi, kanalisatsiooni ning Kaubakeskuse territooriumi koristuse teenuste, soojus) ja elektrienergia eest proportsionaalselt lähtudes tema poolt kasutatavate äriruumide suurusest, vastavalt kehtestatud tariifidele vastavalt lepingu p. 4.5.1 ja p. 4.5.2 (I köide t/l 10). Lisaks pidi kostja tasuma investeeringuid 391 000 krooni + käibemaks 18% vastavalt lepingu p. 2.1 (I köide t/l 9).
13. Hageja on kolme kuu üüri nõude 474 455,16 krooni aluseks toonud välja asjaolu, et nimetatud äriruumi ei olnud võimalik välja üürida enne kui 19.12.2008.a. (I köide t/l 77-78). Kohus nõustub hagejaga, et nimetatud asjaolu võib olla aluseks kahju hüvitamisele. Küll aga on kohus seisukohal, et antud juhul ei ole hageja omalt poolt teinud kõik selleks, et väidetavalt tekkinud kahju ära hoida. Kostja on teavitanud hagejat ruumi pindala mittevastavusest lepingule 2007.a. lõpus (II köide t/l 78). Hageja on kostjale esitanud arveid jätkuvalt vastavalt pindalale 391 m² (II köide t/l 17-19). Ruumide ülemõõdistamine on teostatud pärast kostja üüripinnalt lahkumist, s.o. 06.06.2008.a. (I köide t/l 32). Hageja on väljastanud kreeditarved 17.06.2008.a. (I köide t/l 144-155, II köide t/l 10), s.o. peale äriruumide üleandmist-vastuvõtmist poolte poolt (I köide t/l 135). Eelpooltoodu alusel asub kohus seisukohale, et kuivõrd üürilepingu ülesütlemise vajadus ei olnud tingitud kostjast, siis puudub alus kostjalt välja mõista kolme kuu üür kogusummas 474 455,16 krooni.
14. Viimasena käsitleb kohus kostja poolt esitatud vastuhagi ning selles toodud nõuet hageja vastu. Vastavalt VÕS § 115 lg 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kostja on esitanud kohtule nõude enammakstud üürisummade 112 935,02, investeeringusummade 20 760 krooni, kommunaalteenuste ja elektriarvete 6 765,61 krooni ning enammakstud viivisarvete 19 212,36 krooni osas kogusummas 187 765,11 krooni. Samuti palub kostja hagejalt välja mõista viivised. 6
15. Kohus nõustub kostja poolt välja toodud summadega üüri (t/l II köide t/l 11-19), kommunaalteenuste (II köide t/l 20-29) ja investeeringute (I köide t/l 244) osas kogusummas 140 460,63 krooni, kuid on seisukohal, et nimetatud summale lisandus nende tasumisel käibemaks määraga 18%, mitte 20%. Käibemaksuseaduse (KMS) § 15 lg 1 kohaselt moodustas käibemaksumäär 18 protsenti kuni 01.07.2009.a. ning seega kohaldub eelpool nimetatud summadele käibemaks 18%. Hageja ei ole esitanud vastuväiteid summade arvestuse osas, seega saab nõuet summas 140 460,63 krooni, millele lisandub käibemaks 18%, lugeda põhjendatuks ning tuleb hagejalt välja mõista summas 165 743,54 krooni (140 460,63 + 18 % = 165 743,54).
16. Kohus ei nõustu kostja nõudega tasutud viiviste kogusummas 19 212,36 krooni hagejalt väljamõistmiseks (II köide t/l 30-32). Kuigi hageja ei ole nimetatud osas vastuväiteid esitanud, on kohus seisukohal, et selliselt esitatud nõue ei ole kontrollitav ning kostja ei ole seda nõuet millegagi põhjendanud. Seega jääb kostja nõue selles osas rahuldamata.
17. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kuivõrd kohus peab põhjendatuks hagejalt väljamõistmisele kuuluvaks summaks 165 743,54 krooni, siis tuleb viivist arvestada ka nimetatud summalt. Väljaandes Ametlikud Teadanded 31.12.2008.a. avaldatud intressimäära avaldamise teate kohaselt moodustas perioodil 01.07.2008.a. kuni 31.12.2008.a. intressimäär 2,5 %, mis teeb sellel perioodil viivise määraks 9,5 %, mitte 11 % nagu on märkinud kostja oma menetlusdokumendis. Seega moodustab perioodil 15.04.2008.a. kuni 30.06.2008.a. viivis kokku summas 3 899,57 krooni (0,11 ÷ 360 x 77 x 165 743,54 = 3 899,57), perioodil 01.07.2008.a. kuni 31.12.2008.a. viivis 8 047,74 krooni (0,095 ÷ 360 x 184 x 165 743,54 = 8 047,74) ja perioodil 01.01.2009.a. kuni 30.10.2009.a. 11 196,88 krooni (0,08 ÷ 360 x 304 x 165 743,54 = 11 196,88). Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis kogusummas 23 144,19 krooni.
18. Kuna kostja on esitanud ka viivise nõude alates 31.10.2009.a. kuni võlgnevuse täieliku rahuldamiseni, siis kuulub nimetatu väljamõistmisele kooskõlas

§ 367. 20.

Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid, s.h. kostja seadusliku esindaja Marko Mägi vande all antud seletus, hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine 21. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus

§ 122

lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja

§ 122

lg 2 sätestatust, mille kohaselt on hagihind hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus.

§ 133

lg 2 järgi hagihinda arvutades ei arvestata kõrvalnõuetena esitatud intressinõuet, muu hulgas viivisenõuet ja kulude hüvitamise nõuet, vekslist ja tšekist tuleneva nõude puhul lisaks tagasinõudes sisalduvat hüvitisenõuet. Kohus arvestab kõrvalnõudeid hagi hinda arvutades ulatuses, milles hagi esitamiseni arvestatud kõrvalnõuete summa on põhinõudest suurem. Kõrvalnõuet arvestatakse hagi hinda arvutades täies ulatuses, kui kõrvalnõue esitatakse eraldi hagis.

§ 134lg 1 kohaselt hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded.

Kui nõuded on alternatiivsed, määratakse hagihind suurema nõude järgi. Tulenevalt eeltoodust on käesoleva põhihagi hinnaks 474 455,16 krooni ning vastuhagi hinnaks 187 765,11 krooni. 7 Menetluskulude jaotamine 22.

§ 162lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastavalt

§ 163

lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus jätab põhihagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi osaliselt tuleb kostja OÜ JE menetluskulud jätta 88 % ulatuses hageja AS-i V kanda ning 12 % ulatuses kostja OÜ JE enda kanda. Hageja menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda. 23.

§ 174

lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt

§ 174

lg 3 hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Ann Meriluht Kohtunik 8