3-10-3161/7

TARTU HALDUSKOHUS Jõhvi kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-10-3161 Otsuse kuupäev

1. aprill 2011 Kohtunik Raili Randlane Kohtuasi A. A. O kaebus Vaivara Vallavalitsuse 08.06.2010 korralduse nr 135 ja 26.10.2010 korralduse nr 258 tühistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks Kirjalik menetlus. Menetlusvorm Menetlusosalised Kaebaja: A. A. O /isikukood xxx/, Vastustaja: Vaivara Vallavalitsus /registrikood 7501200/, Resolutsioon Jätta A. A. O kaebus täies ulatuses rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest, seega hiljemalt 16.05.
2. Apellatsioonkaebuse võib lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. ASJAOLUD, MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED
3. 19.01.2005 koostatud ehitise müügi- ja pandilepingu (tl 20-23) alusel omandas A. A. O Vaivara vallas Perjatsi külas paikneva kolmekorruselise vallamaja ja kahekorruselise vallamaja abihoone. 23.02.2005 esitas A. A. O Vaivara Vallavalitsusele avalduse ostetud ehitiste juurde 20 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks (tl 18). 02.03.2005 esitas ta uue avalduse ja märkis sellesse erastatava maa suuruseks 50 ha (t 30). 08.06.2010 andis Vaivara Vallavalitsus korralduse nr 135 (tl 7), millega määras Perjatsi külas asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks ca 0,80 ha vastavalt maaüksuse asendiplaanile. 26.10.2010 korraldusega nr 258 (tl 5-6) täiendas Vaivara Vallavalitsus oma korralduse nr 135 põhjendavat osa taotlusest lähtuvate asjaolude ja kaalutlustega.
4. 02.12.2010 esitas A. A. O Tartu Halduskohtu Jõhvi kohtumajja kaebuse (tl 2-3) ning palus mõlemad Vaivara Vallavalitsuse korraldused tühistada ja teha asja uuele läbivaatamisele kohustav ettekirjutus. Kaebaja leidis, et vallavalitsus on ebaõigesti tuginenud maareformi seaduse § 9 lg 9, mis käsitleb maa erastamist muu ehitise juurde, sest elamu omanikuna on tal vastavalt maareformi seaduse 22’ lg 2 õigus ostueesõigusega erastada tagastamise käigus vabaks jäävat maad kuni 50 ha ulatuses ja niisugune maa on olemas. Seejuures ta väitis, et omandatud ehitis oli projekteeritud elamu-kontorihoonena ja eluruumidena kasutatav osa moodustas 65% hoone pindalast, 20.07.2005 väljastati sellele projektijärgne kasutusluba ja alates 25.02.2008 on kasutusotstarbeks täies ulatuses üksikelamu. Veel leidis kaebaja, et eluruumide varasem mittesihipärane kasutamine ei ole muutnud hoone juriidilist staatust ega saa takistada maa erastamist elamu normide järgi. 24.03.2011 täiendavates selgitustes (tl 64) märkis A. A. O, et vaidlusalune hoone on aastal 1992 rekonstrueeritud seltsimaja-elamuks ning võetud tema poolt kasutusele sihipäraselt, sest rekonstrueerimisprojekti seletuskirjas oli väljend „olemasolev elamu“. Veel märkis kaebaja, et antud juhul on haldusmenetlusega põhjendamatult venitatud ja lisas, et lepingu sõlmimise ajal ei teavitatud teda sellest, et suur osa taotletavast maast on ette nähtud Tallinn-Narva maantee uue trassikoridori asukohaks, erastamise takistuseks väideti olevat vaid hoone kasutusotstarve ja see, et erastada on võimalik ainult ehitiste teenindamiseks vajalik maa, selgus alles korralduse nr 135 saamisel.
5. Vaivara Vallavalitsuse kirjalikus vastuses (tl 14-17) ei nõustutud kaebusega, paluti seda mitte rahuldada ning kirjeldati asjassepuutuvate õigusaktide sisu ja oma seisukohti kaebaja õiguse suhtes maad erastada. Seejuures märgiti, et vallamaja omandamise ja maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise hetkel ei olnud hoone käsitletav elamuna, vaid administratiivhoonena, mille juurde erastatakse maad ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses ning lisati, et erastamise avalduses märgitud erastatava maa suurust ei ole ehitise omanikul enam õigust muuta. Veel märgiti, et ehitise kasutusotstarbe muutmise tulemusena maa erastamise ulatuse suurendamine erastamise eeltoimingute teostamise ajal pole kooskõlas maareformi eesmärgi ja läbiviimise põhimõtetega, ehitise omanikest maa erastajate võrdseks kohtlemiseks tuleb lähtuda ehitise kasutusotstarbest omandireformi alguse hetkel ning eeltoimingute seaduses sätestatud tähtaja jooksul teostamata jätmine vallavalitsuse poolt ei anna ehitise omanikule õigust hiljem muutunud asjaolude tõttu saada maa erastamiseks soodsamaid tingimusi. Lisaks väideti, et kaebaja maa ostueesõigusega erastamise taotlust ei ole võimalik tema poolt taotletud ulatuses rahuldada veel ka seetõttu, et suur osa taotletavast maast on valla üldplaneeringu kohaselt ette nähtud Tallinn-Narva maantee uue trassikoridori asukohaks. KOHTU PÕHJENDUSED
6. Maa ostueesõigusega erastamise üldine kord ja tingimused on reguleeritud maareformi seaduses. Selle § 22’ lg 1 ja § 23 lg 6 tulenevalt toimub erastamine Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras ning erastatava maa ulatus määratakse kindlaks maa asukoha ja sellel paiknevate hoonete kasutusotstarbe järgi. „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ on valitsus kinnitanud oma 06.11.1996 määrusega nr
7. Selle punktidest 7 ja 7’ tulenevalt tagatakse peale 01.01.1998 vallasasjana omandatud ehitise omanikule maa ostueesõigusega erastamine ehitise endise omaniku poolt esitatud maa erastamise avalduses märgitud ulatuses või selle puudumisel vähemalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses, kui erastamise avaldus on esitatud kolme kuu jooksul ehitise omandamisest. Maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud erastatava maa pindala saab muuta vaid kohalik omavalitsus planeeringu ja maakorralduslikest nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt, maa erastajal endal seda õigust ei ole. Niisuguste tingimuste kehtestamisega on seaduse ja määruse andjad ilmselgelt soovinud välistada olukordi, mis võimaldaksid ehitiste kasutusotstarbe muutmise või uue avalduse esitamise abil erastada üha suurema ulatusega maad ja tooksid kaasa maareformi lõputu venimise.
8. A. A. O on 19.01.2005 koostatud lepinguga (tl 20-23) omandanud väljaspool linna piire asuvad ehitised, millede ehitisregistri järgne kasutusotstarve oli omandamise ja esmase maa 2 ostueesõigusega erastamise avalduse (tl 18) esitamise hetkel tervikuna administratiivhoone ja selle majapidamishoone (tl 26-28). Seega tekkis tal maareformi seaduse § 9 lg1 p 3 alusel õigus erastada maad ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. Maareformi seaduse § 9 lg 9 kohaselt peab ostueesõigusega erastatava maa, sealhulgas ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrama kohalik omavalitsus. Mõlemad vaidlustatud korraldused (tl 5-7) tuginevadki just sellele sättele. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise otsustatakse laiaulatusliku kaalutlusõiguse alusel. Halduskohus ei saa hinnata sellise otsustuse sisulist otstarbekust ja peab piirduma ainult selle kontrollimisega, kas otsustuse õiguspärasuse eeldused on täidetud, diskretsiooni piirid ja eesmärk järgitud ning õiguse üldtunnustatud põhimõtteid pole rikutud. Mõlemad vaidlustatud otsustused on tehtud selleks pädeva kohaliku omavalitsusorgani poolt talle antud volituste ja kaalutlemisruumi piires, rajaneb maareformi seaduse ja selle alusel antud õigusaktide kehtivatel sätetel ning on nende eesmärgi ja sisuga kooskõlas. Esimeses korralduses (tl 7) pole küll üldse mingeid otsustatu mõistmist võimaldavaid faktilisi põhjendusi ja kaalutlusi, kuid Vaivara Vallavalitsus on sellest puudusest ise aru saanud ning andnud täiendava korralduse (tl 5-6), mille alusel on võimalik üheselt mõistetavalt aru saada, miks ei ole maa ostueesõigusega erastamine ehitiste omaniku poolt soovitud ulatuses võimalik ning tuleb määrata ehitise teenindamiseks vajalik maa. Ükski kohtule esitatud väidetest ja tõenditest ei kinnita ka seda, et otsustatuga oleks rikutud proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise või mistahes muud õiguse üldtunnustatud põhimõtet.
9. A. A. O ise tugineb kaebuses maareformi seaduse § 22’ lg 2, mille kohaselt on väljaspool linna või tiheasustusega ala piire asuval Eesti kodanikust elamu omanikul õigus ostueesõigusega erastada tagastamise käigus vabaks jäävat maad kuni 50 ha ulatuses või endise kinnistu piires tingimusel, et kinnistu moodustatakse elamu juurde ning sellega ei rikuta teise ostueesõigust omava isiku õigusi. Sama seaduse § 6 lg 32 kohaselt peetakse elamuks maareformi seaduse tähenduses hoonet, mille üldpinnast vähemalt 20% on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Kaebaja väidab, et tema poolt omandatud ehitis on projekteeritud elamu-kontorihoonena ja 65% sellest moodustasid projekti järgi eluruumid, mis on kolm korda enam kui vajalik, et käsitleda hoonet elamuna maareformi seaduse mõistes. Kuid seejuures on tal jäänud tähelepanuta, et eelnevalt käsitletud sätte kohaselt peab ülejäänud osa olema ette nähtud põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Sellist tingimust kehtestades on seaduseandja ilmselgelt lähtunud soovist võimaldada nii suures ulatuses maa erastamist põllumajandusliku tootmise arendamise eesmärkidel ning asjaolust, et Eesti oludes ehitati eluruumid maal sageli kokku rehetoa, lauda, talli, aida, töötoa, sauna, keldri või muude sarnaste igapäevast elamist abistava otstarbega ruumidega. Kontori ja avaliku seltsielu tarbeks rekonstrueeritud (tl 65-68) ja sellisena ka kasutusel olnud ruumidel pole elamuga seotud otstarvet ning need ei ole ette nähtud ka põllumajanduslikuks tootmiseks.
10. Eelnevalt juba käsitletu kohaselt ei ole maa ostueesõigusega erastamise ulatust võimalik suurendada selle hilisema kasutusotstarve muutmise teel. Seega ei oma mingit tähendust asjaolu, et Vaivara Vallavalitsus on otsustanud 25.02.2008 korraldusega nr 42 (tl 38) väljastada A. A. O kasutusloa kontor-elamu kasutuselevõtuks üksikelamuna. Tema maa ostueesõigusega erastamise ulatust ei muuda kuidagi ka asjaolud, et erastamise eelmenetlus on olnud ebamõistlikult pikk ja ületab oluliselt seaduseandja poolt maareformi seaduse § 23 lg 3 kehtestatud kolme kuu pikkust tähtaega, et vallaametnik on väidetavalt välja arvestanud 50 ha suuruse maa erastamise eest tasumisele kuuluva rahasumma (tl 68) või et ehitiste müügilepingu sõlmimisel ei juhitud ostja tähelepanu sellele, mida sisaldab neid ümbritseva maa suhtes valla üldplaneering. Küll aga tekitab kaebuse esitaja eesmärkides tõsiseid kahtlusi asjaolu, et märksõna „Perjatsi“ internetiotsing annab muuhulgas tulemuseks majutusettevõtte, mida tutvustatakse endises vallamajas asuvana ning mille asukoht juuresoleval kaardil langeb kokku erastatava maa asukohaplaanile märgituga (tl 40). 3
11. Kaebuse esitaja väidetel on Keskkonnaministeerium maareformi seaduse § 31 lg 1 p 8 alusel soovinud vähemalt osa tema poolt taotletud maa jätmist riigi omandisse ning kaebusele lisatud taotlus (tl 9) kinnitab seda. See aga ei muuda riiki käesoleva vaidlusega puudutatud isikuks ega nõua tema kaasamist kaebuse lahendamisele, sest maareformi seaduse § 20 lg 1 kohaselt on niisuguse taotluse puhul maa omandamise eelisõigus siiski füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega erastamist sama seaduse § 22 ’ sätestatud ulatuses. Seda, et oleks olemas ka mõnel muul õiguslikul alusel rajanev riigi taotlus, ei ole kohtule väidetud ega tõendatud.
12. Eeltoodud järeldustel on A. A. O kaebus täies ulatuses põhjendamatu. See jääb halduskohtumenetluse seadustiku § 26 lg 1 p 6 alusel rahuldamata ning kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv (tl 4) sama seadustiku § 92 lg 1 alusel kaebaja enda kanda. Vaivara Vallavalitsus oma menetluskulude hüvitamiseks taotlust esitanud ei ole. Raili Randlane Kohtunik 4