lg 1 p 2 alusel, kuna üürnik on korduvalt ja tahtlikult rikkunud
lg-s 3 toodud kohustusi, rikkunud eluruumi ja kaasomandi kohta käivat kodukorda, käitunud agressiivselt naabritega ning ähvardanud teisi majaelanikke. Ülesütlemisavaldus on üldsõnaline ning sellest pole aru saada, milline tema konkreetne tegevus on tinginud ülesütlemise vajaduse. Hageja eitab igasugust kodukorra rikkumist või teiste majaelanikega ebaviisakat käitumist. Lepingu p 7.4 kohaselt tuleb lepingu p-s 7.3. ettenähtud alustel lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel sellest üürnikule ette teatada vähemalt 3 kuud. Kostja oma ülesütlemisavalduse p-s 2 tugineb aga
lg-le 2, mille kohaselt on üürileandjal kohustus üürilepingu erakorralisest lõpetamisest teatada ette vähemalt 30 päeva. Seega ei ole ülesütlemisavaldus vastavuses
Üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on
lg 2 kohaselt vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemist, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Üürilepinguga seotud eelmises vaidluses jõustus kohtuotsus 30.11.2007, s.o 1,5 aastat tagasi. Hageja taotles tunnistada üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus tühiseks ja hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Kostja vastuväited Vastavalt seadusele (
Antud kohustus hõlmab ka kohustuse hoiduda tegevusest, mis häirib otseselt teisi majaelanikke, ohustab nende tervist või ei võimalda majaelanikel rahumeelselt oma kodu kasutada. Kostjale on laekunud majaelanikelt mitmeid ja korduvaid suulisi ja kirjalikke kaebusi hageja ja tema abikaasa poolt pahatahtliku käitumise ja teiste majaelanike häirimise kohta. Hageja koos abikaasaga on korduvalt ja oluliselt rikkunud tahtlikult teiste majaelanike rahu, terroriseerides neid, seades ohtu teiste üürnike ning nende pereliikmete tervise ja ähvardades nende elu. Kokkuvõtvalt on nad teiste üürnike suhtes käitunud asotsiaalsel, agressiivsel ja ühiskondlikult taunitaval viisil. Üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, sest üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub sama seaduse § 276 lg-tes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. Kooskõlas
lg-ga 2 peab eluruumi üürileandja ülesütlemisavaldus sisaldama vähemalt andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ning ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab
lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata 2
Ülesütlemisavalduses on üürileandja viitega
Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p-de 7.4 ja 7.3 kohaselt tuleb lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel sellest üürnikule ette teatada vähemalt 3 kuud.
lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Teisiti tuleneb
lg-st 2.
lg 2 p 3 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist juhul, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt, kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle
järgi üles öelda.
lg 1 järgi võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib
lg 2 kohaselt lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaega ei ole vaja määrata
Seega on üürileandja teinud üürnikule ülesütlemisavalduse seaduses sätestatud korras. Üürnik on ülesütlemisavalduse kätte saanud. Kõiki asjaolusid arvestades ei ole mõistlik üürileandjalt nõuda lepingu jätkamist lepingus kokkulepitud etteteatamistähtaja lõpuni. Kostja on järginud seaduses sätestatud 30-päevast etteteatamistähtaega. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et Anneli Mõtsnik ja T. M. on pikaajalised üürnikud XXXXXXXXX XX asuvas korterelamus. Poolte vahel 01.08.2002 sõlmitud eluruumi üürilepingu p 5.2.
lg 3 kohaselt elu-või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Nimetatud säte võimaldab naabrite huvidega mittearvestamist käsitleda üürilepingu rikkumisena. T. M., olles varasema majaomaniku esindaja enne 2006, on loonud enesele ebaõige ettekujutuse oma juhtivast rollist ja oletatavast võimust teiste üürnike üle. Nimetatud hoiaku tulemusena on nii tema kui Anneli Mõtsnik sageli sekkunud teiste üürnike elukorraldusse. Kuna nii Anneli kui T. M. tarvitavad sageli alkoholi, mille tagajärjel muutuvad agressiivseks, on nende käitumise tulemusena korduvalt esinenud konflikte, millesse on pidanud sekkuma politsei. T. M. on 2006 karistatud vangistusega vägivalla kasutamise eest sama maja üürniku suhtes, millest tulenevalt on maja teised üürnikud eriti tundlikud ja häiritud T. M. agressiivsete väljaastumiste suhtes. Esitatud tõenditest (R. R. ja E. V. avaldus üürilepingu tühistamiseks, E. L-A. ja S. A. kaebused üürileandjale) nähtub, et teised üürnikud on pidanud elama Anneli ja T. M. käitumise pärast häirituna ja pidevalt hirmu tundes. Üürnik K. J. (tunnistaja) ütlustega on tõendatud, et ka pärast üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemist olukord ei muutunud, vaid T. M. järjekordselt käitus agressiivselt naabri suhtes, alandas ja solvas teda. Politsei esitatud dokumendist nähtub, et agressiivse käitumise tõttu viidi Anneli ja T. M. politseiosakonda kainenemisele ja kostja vande all antud seletuse kohaselt oli vajadus 3
lg-le 1, leidis, et üürileandja huvid tagada teistele üürnikele rahulik ja turvaline elukeskkond on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada, kui üürniku õigus kasutada üüritavat eluruumi.
lg 2 kohaselt on üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemist, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Sama paragrahvi lg 3 p 4 sätestab erandi, mille kohaselt ei ole eelnimetatud asjaoludel üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (seaduse § 276 lg-d 2 ja 3). Eelnevalt on tuvastatud, et antud juhul üürnik rikkus
lg-s 3 sätestatud majaelanike ja naabrite huvidega arvestamise kohustust, mis on mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Kuigi selle üürilepinguga seotud kohtumenetlusest ei ole möödunud kolme aastat, siis eelnimetatud asjaoludel ei ole üürileandjapoolne ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega ega keelatud. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Anneli Mõtsnik palub tühistada maakohtu otsuse täielikult ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on tõlgendanud
lg 3 p 4 ja § 276 lg 3 koostoimet ebaõigesti.
lg 3 p 4 kohaselt ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust ( seaduse § 276 lõiked 2 ja 3). Sellest sättest nähtub otseselt, et peab esinema mõlema kohustuse rikkumine. Ainult mõlema kohustuse rikkumise korral on üürilepingu ülesütlemine lubatud enne 3 aasta möödumist eelmisest kohtulahendist. Juhul kui seaduseandja oleks soovinud, et ülesütlemine on võimalik ka ühe kohustuse rikkumise korral, siis oleks nende vahele kirjutatud sõna „või". Kohus ega üürileandja ei ole kordagi hageja ega tema abikaasa hoolsuse kohustust kahtluse alla seadnud ega selles puudusi leidnud. Seega on üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Üürileandja leiab, et üürileping tuleb apellandiga lõpetada
lg 1 p 2 alusel, kuna ta on korduvalt ja tahtlikult rikkunud
Kodukorda, mis pandi hageja postkasti, ei saa lugeda lepingu lisaks ega siduvaks dokumendiks üürniku suhtes, sest puuduvad mõlemapoolsed 4
lg-le 2, mille kohaselt on üürileandjal kohustus üürilepingu erakorralisest lõpetamisest teatada ette vähemalt 30 päeva. Seega ei ole ülesütlemisavaldus vastavuses
Hageja abikaasa kohta käiva info kasutamine üürilepingu ülesütlemise alusena on diskrimineeriv ja vastuolus hea usu põhimõttega. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 27.09.2010 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud põhjendustel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. On kohaldanud õigesti ka materiaalõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja juba hagiavalduses esitatud väiteid ja seisukohti ning kõigile neile on maakohus hinnangu andnud. Otsuses on piisavalt põhjendatud, miks ei ole üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühine. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Reet Allikvere Ülle Jänes Gaida Kivinurm 5
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.