Obsah (5)

§ 80§ 83§ 72§ 79§ 74

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Meelis Eerik Otsuse tegemise aeg ja koht 11. mai 2011.a Tallinn Tsiviilasja number 2-10-32327 Tsiviilasi KÜ (registr

) §-le 80. Vastavalt

§ 80„omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.“

§ 83

lg 1 järgi „valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.“ Hageja peab seega tõendama, et kostja valdab hagejale kuuluvat ruumi õigusliku aluseta. Kostjal on õigus ruumi väljaandmisest keelduda, kui tal on õigus ruumi vallata. Vastavalt Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-85-07 on korteriühistul kui oma liikmete (korteriomanike) ühiste huvide esindajal õigus esitada korteriomanike valduse kaitseks hagi. Kostja väidab, et vaidlusalune abiruum kuulub kostja korteriomandi reaalosa hulka, s.o abiruum kuulub kostja omandisse. Alternatiivselt väidab kostja, et hageja on talle andnud õiguse abiruumi kasutada. Kohus asub kostja vastuväiteid analüüsima. Esmalt tuvastab kohus faktilised asjaolud. Kostja on Tallinnas, XXXasuva korteriomandi nr 15, üldpinnaga 119 m2 omanik (I kd, t lk 130). Hageja haldab nimetatud elamut (II kd, t lk 2830). Elamus on 15 korteriomandit ja 1 mitteeluruum (II kd, t lk 108-130). Puudub vaidlus ka selles, et kostja valdab pööningukorruse abiruumi. Abiruumi suurus on 10,9 m

1. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Esmalt vaatleb kohus kostja väidet, et abiruum kuulub kostja korteriomandi reaalosa hulka. Hageja vaidleb sellele väitele vastu. Selle väite kohta on esitatud järgmised tõendid. 09.09.1994 ostu-müügi lepinguga omandas kostja korteri (vallasasjana) TV. Müügiobjektiks oli korter nr 15 kasuliku pinnaga 119m2 (I kd, t lk 131-132). Sama kinnitab ka 22.12.2010 arhiiviteatis, mis on väljastatud kolmandale isikule TZ(I kd, t lk 164-165), Tallinna Kesklinna Valitsuse erastamiskomisjoni 27.01.1994 eluruumi hindamise akt (I kd, t lk 170) ja Tehnilise Inventariseerimise büroo andmed (I kd, t lk 171). Kostja on esitanud ka THMunitsipaalettevõtte teatise nr 20437 hoonete ja ehitise kuuluvuse ja maksumuse kohta (II kd, t lk 24-26). TH22.08.2000 tõendi nr 18922 järgi kuulus kostjale korter nr 15 üldpinnaga 119m2 (II kd, t lk 44-49). Samad andmed on 02.02.1999 tõendis nr 2612 (II kd, t lk 148-149). TH05.10.1998 tõendist nr 27227 nähtub, et korteri nr 15 eluruumide pind on 129,9m2 (II kd, t lk 79-87). TH27.11.1998 tõendis nr 32804 on märgitud korteri nr 15 mõttelise osa suuruseks 9,34% ning märkustes tunnistada kehtetuks 05.10.1998 tõend nr 27227 (II kd, t lk 146-147). 18.12.2001 on korteriomanikud esitanud notariaalse avalduse korteriomandite kinnistamiseks. Selles avalduses on korteri nr 15 üldpinna suuruseks märgitud 119m2 (I kd, t lk 107-112). Avaldusele lisatud plaanil oli vaidlusalune abiruum arvestatud kostja korteriomandi hulka. Kostja esitatud 01.02.1999 tõendist nähtub, et maamõõduga tegeles äriühing Merikull (II kd, t lk 88-89). 17.04.2002 kinnistamisotsusega kanti kostja omandina kinnistusraamatusse korteriomand nr 15 reaalosa suurusega 119m2 (I kd, t lk 156-158). Hageja raamatupidamises on lähtutud korteriühistu moodustamisest alates korteri nr 15 arvete esitamisel pinnast 3 suurusega 119m2 (II kd, t lk 97). Käesoleval hetkel on kostjale kuuluva korteriomandi suuruseks 119m2 (II kd, t lk 129). Nendele tõenditele annab kohus järgmise hinnangu. Kostja omandas korteri vallasasjana. Ostu-müügi lepingus oli omandatava korteri suuruseks märgitud 119m
2. Korter vallasasjana kanti TH. Hooneregistris kajastusid kostja korteri suuruseks erinevatel aegadel erinevad andmed – kord 119m2 (s.o korter ilma vaidlusaluse abiruumita), kord 129m2 (s.o korter koos abiruumiga). Kinnistusraamatusse kanti kostja korteriomand reaalosa suurusega 119m2 (s.o ilma abiruumita). Kohus peab võimalikuks tugineda just viimasele tõendile ja leiab, et kostja korteriomandi reaalosa suurus on 119m2 ning seetõttu ei kuulu vaidlusalune abiruum kostja korteriomandi koosseisu. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt. Kostja korteriomandi näol on tegemist kinnisasjaga. Kinnisasi tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Kinnisasja ulatus määratakse kindlaks kinnistusraamatu kandega. Selles kandes on märgitud kostja korteriomandi reaalosa suuruseks 119m2 ning kohtul puudub õiguslik alus jõuda järeldusele vastupidises. Mis puutub segadusse hooneregistri andmetega, siis märgib kohus järgmist. Kostja tugineb TH05.10.1998 tõendile nr 27227, mille kohaselt on tema korteri suuruseks 129,9m
3. Kohus peab vajalikuks märkida, et see tõend on tunnistatud kehtetuks. Samuti puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et kanne suurusega 129,9m2 oleks olnud õige. Kostja on omandanud korteriomandi suurusega 119m
4. Puuduvad tõendid, mille kohaselt oleks kostja omandanud täiendavalt pinda. Kostja kiri majaelanikele taotlusega eraldada gaasikütte paigaldamiseks pööningule vajamine ruumala ei ole käsitletav ostu-müügi lepinguna, sest puudub kokkulepe omandiõiguse üleandmiseks (II kd, t lk 18). Ka kostja ise ei ole seda ruumi käsitlenud enda omandina. Näiteks 01.08.2009 avalduses hagejale on kostja huvitatud pööningul asuva abiruumi ja ka ülejäänud pööningupinna võõrandamisest (II kd, t lk 96). Seetõttu leiab kohus, et abiruum ei kuulu kostja korteriomandi reaalosa koosseisu. Järgnevalt vaatleb kohus kostja alternatiivset vastuväidet, mille kohaselt on korteriomanikud andnud kostjale õiguse abiruumi kasutada. Hageja ei eita, et kostjale anti abiruumi valdus 1995a jaanuaris. Hageja väitel anti ruum kostja sihtotstarbelisse kasutusse. Puudub vaidlus, et majaelanikud andsid nõusoleku kostjale kasutada abiruumi gaasikütteseadme paigaldmiseks (II kd, t lk 101). Selle asjaoluga seonduvalt on esitatud ka järgnevaid tõendeid. Kostja on pöördunud majaelanike poole palvega eraldada vastavalt ohutuseeskirjadele gaasiküttesüsteemi jaoks vajaminem ruumala. 14 korteriomanikku on sellega nõus olnud (II kd, t lk 18). Hageja 30.06.1995 üldkoosoleku protokollist nähtub, et kostja esitas jaanuaris majaelanikele kuupäevata taotluse gaasi-küttekeha paigaldamiseks vajamineva ruumala saamiseks, mis ei lõhuks pööningu terviklikkust. Sellekohase nõusoleku majaelanikud ka andsid. Kostja esitas 30.01.1995 Tallinna Südalinna KME AVK komisjonile avalduse abiruumide ehitamiseks suurusega 12-14m
5. Nimetatud üldkoosolekul otsustas hageja pööningukorruse välja ehitada. Kostjale anti üldkoosoleku otsusega aega 2 nädalat ülalnimetatud ruumide lammutamiseks. Kuna kostja palus koosolekut anda talle lammutamiseks aega 4 nädalat, otsustati see ühehäälselt vastu võtta (I kd, t lk 172-174; II kd, t lk 99). Tallinna Tuletõrje- ja Päästeameti 09.01.1995 kirjast nr 4/7 nähtub, et elamusse on võimalik paigutada gaasiküte tingimusel, et täidetakse gaasimajanduse ohutuseeskirjade nõudeid, s.o gaasiveesoojendi peab asuma mittesüttivate tarinditega piiratud mitteeluruumis (II kd, t lk 14). Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte piirkonna Koostöökomisjon pidas 04.01.1995 protokolli nr 1 järgi võimalikuks XXX korteri laiendamist kõrvalasuva pööningu arvelt (II kd, t lk 15-17). 08.03.1995 kirjaga nr 4-13/24 on Tallinna Kesklinna Valitsuse Hoonete haldusosakond põhimõtteliselt nõustunud korteri nr 15 4 laiendamisega pööningu arvelt (II kd, t lk 19). Kostja on tellinud ka korteri abiruumi projekti (II kd, t lk 20-22). 29.05.1995 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjast nähtub, et pööningul asuva seina lammutamise nõue on eeltoodud dokumentide pinnalt annulleeritud (II kd, t lk 23). Südalinna Kinnivarahoolduse Munitsipaalettevõtte 19.10.1995 kirjast nr 2/1950 nähtub, et korter nr 15 on välja lülitatud maja keskkütte süsteemist alates 1992a (II kd, t lk 27). 10.07.2009 on kostja esitanud hagejale avalduse, millega soovib liituda kaugkütte süsteemiga ja loobub individuaalsest gaasikütte süsteemist (II kd, t lk 43). Nende tõenditega on tuvastatud, et korteriomanikud andsid jaanuaris 1995 kostjale sihtotstarbelisse kasutusse abiruumi – gaasikütte paigaldamiseks. Selles osas vaidlus puudub ja kohus loeb selle asjaolu tuvastatuks. Vaidlus seisneb selles, kas korteriomanikud on nõudnud valduse lõpetamist või mitte. Enne antud asjaolu kohta hinnangu andmist selgitab kohus kaasomandisse kuuluva asja valdamise õiguslikku regulatsiooni. Kuivõrd abiruum ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosasse, on tegemist kõigile korteri omanikele kuuluva kaasomandiga. Vastavalt

§ 72

lg 1 „kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.“

§ 79

kohaselt „kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse.“ Nagu eelpool tuvastatud puudub vaidlus selles, et kaasomanike enamus andis kostjale õiguse kasutada abiruumi. Nõusolek anti ajal, mil korterid ei olnud veel kinnistusraamatusse kantud. Praegu on tegemist kinnisomanditega ning kokkulepet abiruumi kasutamiseks kostja poolt ei ole kinnistusraamatusse kantud. Kinnistusraamatu andmetel on muutunud korterite nr 1,3,6,9,10,12 ja 13 omanikud. Kuivõrd abiruumi kasutamise kokkulepet ei ole kinnistusraamatusse kantud, ei ole see nõusolek enam õigusjärglaste suhtes kehtiv. Sellega on kostja seaduse järgi kaotanud õiguse abiruumi kasutada. Seetõttu ei ole kaasomanike tahteavaldus kostja poolt abiruumi kasutamise lõpetamiseks enam vajalik. Siiski annab kohus hinnangu ka nendele väidetele ja tõenditele. Kaasomanike otsustusõigus ühise asja kasutamisel tähendab seda, et kaasomanikud võivad anda nõusoleku asja ainuvalduseks, kuid ka seda, et neil on õigus nõuda ainuvaidluse lõpetamist ning asja valdamist ühiselt. Hageja väidab, et kaasomanikud on kostjalt nõudnud abiruumi valduse lõpetamist. Esimene nõue kostjal ruumi kasutamine lõpetada kajastub 30.06.1995 üldkoosoleku otsusena. Kostja vaidleb sellele küll vastu, kuid allkirjalehest nähtub, et kostja on sellel üldkoosolekul osalenud (I kd, t lk 172-174; II kd, t lk 99). Hageja tugineb aga 19.10.2009 tahteavaldusele (II kd, t lk 101). 19.10.2009 on 12 korteri omanikud allkirjastanud omanike tahteavalduse, millega nõuavad kostjalt viivitamatult lõpetada omavoliline kaasomandi (pööningu) kasutamine (II kd, t lk 131-132; I kd, t lk 69-70). Kostja vaidleb sellele tõendile vastu väites, et kaasomanike enamus ei ole nõusolekut andnud ning vajalik on kaasomanike konsensus. Kostja tugineb Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-151-10. 5 Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-151-10 märkinud: pidades silmas, et kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, on seadusandaja nimetanud ka juhtumid, mida on lubatud lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega (näit.

§ 74lg 1).

Ka korteriomandiseaduse sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Samas piiritleb seadusandja küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil, kasutades tavakasutuse mõistet. Nii sätestatakse korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg-s 1, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte lg 2 viitab aga KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on tavakasutuseks korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi valitsemist reguleerib KOS § 15, mille lg-s 3 märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Tegevused, mis on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Kohus leiab, et antud juhul ei pea abiruumi ainuvalduse lõpetamiseks olema sõlmitud kõigi kaasomanike vahel kokkulepe. Selle tahteavaldusega soovivad kaasomanikud, et elamu mõttelist osa kasutatakse vastavalt seadusele kõigi kaasomanike poolt ühiselt. Selline otsustus ei ole kohtu arvates tavakasutusest erinev tahteavaldus (küll oleks seda vastupidine otsustus). Selle otsuse tulemusena kohustub kostja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Omandi tavakasutus korteriomandi puhul seisneb teadupärast selles, et korteriomaniku isiklikus kasutuses on korteriomandi reaalosa, ühiskasutuses mõtteline osa. Seetõttu piisab kohtu arvates kaasomanike enamuse tahteavaldusest (KOS § 12 lg 2). Vastupidine seisukoht tähendaks sisuliselt, et olukorras, kus kostja ei anna nõusolekut ruumide valduse üleandmiseks kaasomanikele, ei olekski võimalik seda kokkuleppe puudumisel teha, s.o taastada seadusjärgne olukord. Kohus sellist olukorda võimalikuks ei pea. Järgmisena lahendab kohus küsimuse sellest, kas 19.10.2009 tahteavalduses on esindatud korteriomanike enamus. Kinnistusraamatu andmete võrdlemisel saab tuvastada, et tahteavaldusele on alla kirjutanud korteri nr 1,3,4,5,7,8,12,13,14 omanikud. Korteri nr 9 ja 10 osas on nõusoleku andnud omandiõiguse üleandmise eelmärget omav isik, kes vastavalt Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-38-06 võib anda tahteavaldusi omaniku eest. Tegemist on nimelt korteriomandiga, mille omanikuks on liisinguandja. Riigikohus on lahendis nr 3-2-138-06 leidnud, et korteri liisinguvõtjast valdajat on põhjendatud pidada esindusõiguse aspektist samaväärseks korteri kaasomanikuga. Korteri nr 2 osas on tahteavaldus andnud endine omanik ja korteri nr 11 osas perekonnaliige. Isegi kui neid kahe viimase isiku tahteavaldust mitte arvestada, on antud juhul esindatud korteriomanike enamuse tahteavaldus. Seadus ei sätesta, et kõigi omanike nõusolek peab olema antud ühel ja samal päeval või sisalduma ühes dokumendis. Hageja on esitanud hagi ajendatuna sellest, et hageja soovib elumaja pööningul teostada remonti (I kd, t lk 8-85). Hageja väidab, et hagi on esitatud kolmandate isikute huvides selleks, et nad saaksid abiruumi arvelt oma elamispinda laiendada ning see on vastuolus hea usu põhimõttega (II kd, t lk 151-187). 20.12.2010 notariaalsest lepingust nähtub, et 10 korteriomanikku on elamu pööningukorrusel asuvad kaasomandis olevad pinnad osaliselt müünud kolmandatele isikutele (I kd, t lk 179-204). Tõenditest nähtub, et huvi pööningu vastu 6 on nii hagejal kui kolmandatel isikutel. Kohus leiab, et korteriomanikud ise otsustavad kas ja kellele nad oma omandi võõrandavad või kasutusse annavad. See otsus ei ole iseenesest hea usu põhimõtte vastane. Poolte väited teises tsiviilasjas (nr 2-09-69605) ei ole kohtu jaoks siduvad (I kd, t lk 96-99, 119-129, 166; II kd, t lk 39-42). Seadusandja on otsustanud, et menetlusosalise seletus ei ole tõend (v.a vande all antud seletus). Seetõttu ei ole poole seletus tõend ei käesolevas asjas ega saa muutuda tõendiks ka siis, kui see on antud teises tsiviilasjas. Kostja leiab, et hagi on aegunud. Kohus selle väitega ei nõustu. Kostja seob hagi aegumise aluseks olevate asjaolude tekkimise 1995a-ga. Kohus seda asjaolu täpsemalt ei tuvasta, kuna selleks puudub vajadus – isegi kui hakata hagi aegumise tähtaega lugema jaanuarist 1995, mil kostjale anti abiruumi valdus, ei ole hagi aegunud. Hageja on esitanud vindikatsiooninõude (mitte vaidlustanud seda, et on 1995a-l andnud nõusoleku abiruumi kasutamiseks). Kuni 01.07.2002 oli hagi aegumise üldine tähtaeg 10 aastat. Alates 01.07.2002 on antud nõude aegumistähtaeg 30 aastat (TsÜS § 155). Hageja nõue ei ole aegunud. Seega on kohus tuvastanud, et vaidlusalune abiruum ei kuulu kostja korteriomandi hulka, kostjal puudub õiguslik alus abiruumi kasutada. Seetõttu tuleb hagi rahuldada ning

§ 80alusel tuleb kohustada kostjat andma abiruum elamu korteriomanike kaasvaldusesse. Menetluskulud jätab kohus Ts

MS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Menetlusosaline võib taotleda Harju Maakohtult tulenevalt TsMS § 174 kohtukulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul pärast kohtulahendi jõustumist. Meelis Eerik kohtunik 7