KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-28076 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Määruse tegemise aeg ja koht 16.02.2011, Tallinn Kohtukoosseis Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Margo Klaar ja G

) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei ole sõlminud kokkulepet, millega välistataks kaasomandi lõpetamise nõudeõigus.

§ 77

lg-s 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise viisidest ei ole vaidlusaluse korteriomandi puhul võimalik korteriomandi jagamine reaalosadeks. Korteriomandiseaduse (KOS) § 3 lg 1 kohaselt võib korteriomanditeks jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Seega ei ole 2 võimalik korteriomanditeks jagada teist korteriomandit. Isegi juhul, kui see oleks õiguslikult võimalik, kaasneksid reaalosadeks jagamisega olulised ümberehitused ja suured kulud. Kaasomandi lõpetamise viisidest jääb üle võimalus anda asi ühele kaasomanikest või müüa asi enampakkumisel.

1. Õiglane oleks kaasomand lõpetada selliselt, et korteriomand antakse tervikuna hageja omandisse ja kohustatakse teda kostjale hüvitama kostja osa kaasomandist, kuna hagejale kuulub suurem osa kaasomandist ning sellise jagamise korral kuuluks terve Kurni tn 48 asuv kinnistu hagejale ja lõppeksid poolte vaidlused kaasomandi kasutuskorra üle. Hageja on nõus maksma kostja osa eest 1 200 000 krooni, mis on rohkem kui kostja osa turuväärtus. Kostja vastuväited
2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
3. Kostja elab vaidlusaluses korteris alates 1949.a ja see on tema kodu. Kostja vaidles vastu hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisile ja leidis, et kaasomand tuleks lõpetada korteriomandi reaalosadeks jagamisega. Samuti on korteriomandi turuväärtus suurem hageja pakutust. Kui kohus ei pea kaasomandi jagamist reaalosadeks võimalikuks või põhjendatuks, oli kostja valmis hagejalt välja ostma tema mõttelise osa. Kostja vastuhagi
4. 10.12.2007 esitas kostja vastuhagi, milles palus poolte kaasomand korteriomandile lõpetada selliselt, et jagada korteriomand kaasomanike vahel reaalosadeks. Korteriomandi jagamine reaalosadeks on õiguslikult ja ehituslikult võimalik. Korteriomandist on võimalik moodustada kaks iseseisvat korteriomandit. Hageja vastuväited
5. Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. KOS § 3 lg 1 ei võimalda korteriomandit jagada uuesti korteriomanditeks. Lisaks ei ole hoones torustikke ja kommunikatsioone, mis võimaldaksid korteriomandi hageja kasutuses olevasse osasse ehitada kööki ja pesemisruumi, seega ei ole hageja kasutuses olevaid tube võimalik eraldi korterina kasutada. Hageja kasutuses olevad toad ei ole omavahel ühendatud, seega ei saa need moodustada eraldi kasutatavat korterit. Korterite vahele ei ole võimalik ehitada tulekindlaid vaheseinu. Maakohtu otsuse põhjendused
6. Harju Maakohus rahuldas 05.05.2008 otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohtu otsuse kohaselt tuleb kaasomand korteriomandile lõpetada korteriomandi müümisega omanikevahelisel enampakkumisel.
7. Kaasomandit ei ole võimalik jagada nii, et asi jäetakse hagejale ja kostjale makstakse omandi kaotamise eest hüvitist. Selleks, et kaasomandit oleks võimalik sel viisil lõpetada, oleks hageja pidanud tõendama kaasomandis oleva asja tegeliku väärtuse. Hageja seda teinud ei ole. Hageja esitas asja väärtuse tõendamiseks vaid kaudsed tõendid ja sama piirkonna müügikuulutused. Kostja on kogu menetluse kestel nimetatud müügikuulutustest kujundatud hüvitise suurusele vastu vaielnud. Vastuhagi ei ole võimalik rahuldada, kuna korteriomand ei ole reaalosadeks jagatav. Reaalosadeks jagamisel peab olema võimalik mõlemat tekkivat korteriomandit kasutada vastavalt sihtotstarbele ja olemusele. Kui kaasomand lõpetataks vastuhagis taotletud viisil, peaks hageja oma korteriomandi ühel pool esikut asuvatest ruumidest teisel pool esikut asuvatesse ruumidesse minema läbi ühiskasutuses oleva esiku. Kahel pool esikut asuvad 3 ruumid ei ole omavahel ühenduses. Selliselt asuvad ruumid ei saa moodustada eraldi korteriomandit korteriomandiseaduse mõttes. Kaasomand tuleb lõpetada korteriomandi müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Selline kaasomandi lõpetamise viis on kõige õigem ja õiglasem, sest see vastab mõlema kaasomaniku huvidele ja tahtele. Sellise kaasomandi lõpetamise viisi esitas hagiavalduses hageja ja see vastab kostja vastuses esitatud kostja tahtele. Samuti võimaldab see kostjal säilitada eluruumi, kui ta enampakkumise võidab. Kostja apellatsioonkaebus
8. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas uus otsus või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus ei hinnanud kõiki tõendeid. Kostja leidis, et KOS § 4 lg 4 kohaselt on võimalik jagada korteriomand reaalosadeks. Hageja kasutuses olevaid ruume on võimalik eraldi kasutada, seega on KOS § 2 lg-st 1 lähtudes võimalik moodustada nendest eraldi korteriomand. Hageja vastuapellatsioonkaebus
9. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega lõpetada poolte kaasomand selliselt, et korteriomand läheb hageja ainuomandisse ning hageja kohustub hüvitama kostjale viimasele kuuluva kaasomandi osa väärtuse. Hageja leidis, et ta on tõendanud, et kostjale pakutud 1 200 000 krooni on rohkem kui turuhind ja kostja ei ole vastupidiseid tõendeid esitanud. Maakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-d 1 ja 2, kuna on jätnud põhjuseta arvestamata hageja esitatud tõenditega ja on pidanud kinnisvara hindamise akti nii oluliseks tõendiks, mille esitamata jätmisel tuleb jätta hagi rahuldamata. Vastused apellatsioonkaebusele ja vastuapellatsioonkaebusele
10. Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
11. Kostja vaidles hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Edasine menetluse käik
12. Tallinna Ringkonnakohus jättis 13.02.2009 otsusega Harju Maakohtu otsuse muutmata.
13. Riigikohus tühistas 28.10.2009 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu otsuse vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas ning saatis asja selles osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohus märkis otsuses, et maakohus põhjendas hageja esimese nõude rahuldamata jätmist sellega, et hageja ei ole tõendanud korteriomandi väärtust. Maakohus leidis, et hageja esitas asja väärtuse tõendamiseks vaid müügikuulutused, mis on kaudsed tõendid. Maakohus rikkus sellega TsMS § 232 lg-t 2, mille kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kolleegium leidis, et iseenesest ei ole välistatud korteriomandi väärtuse tõendamine ka samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade müügikuulutustega. Olukorras, kus hageja oli maakohtule esitanud tõendid korteriomandi väärtuse kohta ning apellatsioonimenetluses ka korteriomandi hindamisakti, oleks ringkonnakohus pidanud TsMS § 232 lg 1 järgi hindama esitatud tõendeid ja võtma seisukoha korteriomandi väärtuse kohta. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ning korteriomandi väärtuse kohta seisukohta ei võtnud. Sellega rikkus ringkonnakohus Riigikohtu arvates TsMS § 442 lgst 8 ja § 654 lg-st 5 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust.
14. Muus osas jättis Riigikohus ringkonnakohtu otsuse ning Harju Maakohutu otsuse resolutsiooni Irina Sahnenko vastuhagi rahuldamata jätmise osas muutmata. Kolleegium nõustus 4 ringkonnakohtu otsuse põhjendustega vastuhagi rahuldamata jätmise osas.
15. 20.01.2011 täpsustas hageja oma nõuet ning palus kaasomandi jagamisel ja korteriomandi hageja omandisse jätmise korral mõista temalt kostja kasuks välja hüvitis, mis arvestab kohtuliku ekspertiisiga tuvastatud korteriomandi turuväärust. Samuti palus hageja jätta menetluskulud kostja kanda (II kd tl 248-249). Ringkonnakohtu otsus
16. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse eksliku kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kõnealusel juhul tuleb kaasomand jagada pooltevahelise enampakkumise teel. Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, hageja vastuapellatsioonkaebus aga rahuldada.
17. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et neile kuulub kaasomandina Tallinnas XXXXX XX-X asuv korteriomand (kinnistusraamatu registriosa nr XXXXX). Hagejale kuulub korteriomandist 5156/10000 ja kostjale 4844/10000 suurune mõtteline osa (I kd tl 9 ja 10). Erimeelsust ei ole ka selles, et poolte vahel puudub kokkulepe, mis välistaks kaasomandi jagamise, samuti ei ole vaidlust selles, et pooled ei ole jõudnud üksmeelele, millisel viisil ja tingimustel kaasomand lõpetada tuleks.
18. Pidades silmas kohtumenetluses muutumatuks jäänud kohtute seisukohta, et poolte kaasomandit ei ole võimalik jagada kostja soovi kohaselt reaalosadena (I kd tl 183-185, II kd tl 68-71 ning II kd tl 156-160), peab kolleegium kõige otstarbekamaks kaasomandi jagamise viisiks korteriomandi jätmist hageja omandisse ning hagejal tuleb hüvitada kostjale omandikaotus korteriomandi turuväärtust arvestava rahalise hüvitisega.
19. Kaasomandi lõpetamise nõude õiguslikuks aluseks on

§ 76lg 1, mis võimaldab kaasomanikul igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

Asja jagamise viisis kokkuleppe puudumise korral otsustab selle

§ 77lg 2 järgi hageja nõudel kohus.

Seega on hageja nõude eeldusteks kaasomandi olemasolu kõnealusele korterile ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Tulenevalt

§ 76

lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on

§ 76

ja 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (

§ 76lg 2).

Nagu eespool märgitud, ei ole pooltel vaidlust selle üle, et sellise kokkuleppega pooled seotud ei ole, samuti ei ole ringkonnakohus tuvastanud muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Eeltoodust tulenevalt on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud. 22. Kohus võib

§ 77

lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt RKTK 04.05.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-05). TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Hageja on esitanud nõude poolte kaasomandis oleva korteri kaasomandi lõpetamiseks esimese eelistusena selliselt, et korter jäetakse hageja omandisse ja hagejalt mõistetakse kostja kasuks välja rahaline hüvitis kostja mõttelise osa katteks. Alternatiivselt on hageja pakkunud kaasomandi jagamise viisiks pooltevahelise enampakkumise. Nagu eespool märgitud, on Riigikohus käesolevas vaidluses otsustanud jätta muutmata alama astme kohtute seisukoha, et kaasomandit ei ole võimalik jagada kostja poolt vastuhagis nõutud viisil ehk reaalosadeks jagamise teel. Seega peab ringkonnakohus kõnealusel juhul tegema valiku hageja poolt pakutud alternatiivide vahel. Kohtu praktikale tuginedes on

§-e 76 ja 77 võimalik kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane rahaline hüvitis (vt nt RKTK 17.10.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). Õiglane hüvitis on omandit kaotavale kaasomanikule 5 võimalik tagada ka siis, kui kaasomandi lõpetamisel müüakse asi kaasomanikevahelisel enampakkumisel, täitemenetluse seadustiku (TMS) alusel. 23. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Kolleegium leiab, et kõnealusel juhul ei ole kostja huvidele vastav kaasomandi lõpetamine kaasomanike vahelise enampakkumise teel, kuna poolte majanduslik olukord ja sellest tulenevalt ka võimalused enampakkumisel võistelda ning oma pakkumist finantseerida, ei ole võrreldavad. Kostja on töövõimetu pensionär, kelle sissetulekuks on töövõimetuspension ja kellel peale jagatava kaasomandiosa muud märkimisväärset vara ei ole (I kd tl 63-70 ja II kd 8-12, 79-86). Hageja aga on töövõimeline ja noor naisterahvas, omab püsivat sissetulekut ning sellest tulenevalt ka oluliselt avaramaid võimalusi leida enampakkumiseks finantseerimise allikaid. Eeltoodust tulenevalt on õiglane ja mõlema poole huve arvestav jagada kaasomand hageja poolt esimese eelistusena pakutud viisil selliselt, et jätta korteriomand hageja omandisse, kohustades teda hüvitama kostjale omandikaotus korteriomandi turuväärtusest lähtuva rahalise hüvitisega. 24.

§ 77

lg-st 2 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks võimalikult täpselt määrama omandi väärtuse omandi kaotamise aja seisuga ning kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest (vt nt RKTK 17.10.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1102-05, p 16 ja 27.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 p 13).

1. Hageja on 06.10.2006 esitatud hagile lisanud korteriomandi turuväärtuse kindlakstegemiseks tõenditena korteriomandite müügikuulutused (I kd tl 20-26), mille kohaselt ulatuvad sarnaste samaväärsete korteriomandite turuhinnad 630 000 kroonist 1 250 000 kroonini ning asjatundja arvamuse (II kl tl 56-64), mille kohaselt oli vaidlusaluse korteriomandi turuvääruseks 14.01.2009 seisuga 2 110 000 krooni. Tagamaks erapooletut ja omandikaotuse aega arvestavat hinnangut, rahuldas ringkonnakohus hageja poolt 16.12.2010 toimunud kohtuistungil esitatud taotluse ja viis vaidlusealuse korteriomandi turuväärtuse kindlakstegemiseks läbi kohtuliku ekspertiisi (II kd tl 233 ja 236). Ekspertiisi tulemuste kohaselt on vaidlusaluse korteriomandi turuväärtuseks seisuga 19.01.2011 102 400 eurot (1 620 211,84 krooni), (II kd tl 252-270 ja 272-281).
2. TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kuid olukorras, kus kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemused ja poole esitatud tõendid ei kattu, peab kohus otsust langetades paratamatult valima tõendite vahel, lugedes ühe tõendi teisest kaalukamaks. Kolleegium leiab, et kui võrrelda kohtu poolt läbi viidud ekspertiisi tulemusi hageja poolt varasemalt esitatud tõenditega, tuleb pidada korteriomandi turuväärtuse kindlaksmääramisel veenvamaks kohtuliku ekspertiisi seisukohti. Kohtulikust ekspertiisist lähtumine on põhjendatav asjaoluga, et see on kohtuotsuse langetamisele ajaliselt kõige lähem hinnang ja arvestab seega kõige täpsemalt nii turuhindade muutumist kui ka kostja poolt omandi kaotamise ajahetke. Samuti on kohtuliku ekspertiisi tulemuste tõendina eelistamine TsMS § 442 lg-t 8 silmas pidades põhjendatud ka sellega, et kohtuliku ekspertiisi läbiviinud ekspert on pälvinud riikliku tunnustuse, on pooltest sõltumatu ning seotud teadvalt vale arvamuse andmise eest ettenähtud sanktsioonidega (TsMS § 303 lg 5).
3. Kuna kostjale kuulub 4844/10000 suurune osa kaasomandist, ning kolleegium lähtub kohtuliku ekspertiisiga kindlaksmääratud korteriomandi turuväärtusest 102 400 eurot, siis peab hageja

§ 77

lg-st 2 tulenevalt maksma kostjale tema omandiosa eest 49 602,56 eurot 6 (776 111,423 krooni). Kostja omapoolseid tõendeid korteriomandi väärtuse kindlakstegemiseks ei ole esitanud.

1. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine, mis tähendab, et hagi rahuldamisel asendab kohtuotsus kostja tahteavaldust kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja on ilma täiendavate täitetoiminguteta aluseks kinnistusraamatusse kande tegemisele. Tulenevalt TMS §-st 21 rahuldatakse ühe kaasomaniku nõue omandi üleandmiseks samaaegselt teise kaasomaniku rahalise nõude täitmisega.
2. Menetluskulude jaotuse osas leiab kolleegium, et vaatamata hagi rahuldamisele, tuleb jätta menetluskulud poolte endi kanda. Hageja poolt 20.01.2011 esitatud hagi täpsustuses toodud taotlus, jätta menetluskulud kogu ulatuses kostja kanda (II kd tl 249), ei ole põhjendatud. Kolleegium leiab, et kuivõrd

§ 76

lg 1 võimaldab igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, on hagi rahuldamata jäämise võimalus, hageja poolt kaasomandi jagamise viiside osas piisavate alternatiivide pakkumise korral, erandlik. See aga tähendab, et seda liiki vaidlustes oleks menetluskulude kandmine kostja jaoks enamikel juhtudel paratamatu, mis aga ei pruugi olla igakord õiglane. Omandiõigus on konstitutsiooniliselt kaitstud hüve ning seetõttu on kostja vastuseis aastakümneid tema koduks olnud korteriomandi kaotamisele mõistetav. Vaidlus on lahendatud mõlema poole huvisid silmas pidades ning seetõttu ei saa pidada poolte kantud menetluskulusid kummalgi juhul tarbetuks. Menetluskulude kostja kanda jätmist ei õigusta kolleegiumi arvates ka asjaolu, et vastuhagi kostja poolt pakutud kaasomandi jagamise viisi määramiseks jäi rahuldamata. Menetluskulude kindlaksmääramist kaasomandi lõpetamisel on Riigikohus selgitanud 27.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 ja 21.01.2009 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-138-08 (samasugusele seisukohale on asutud ka ühisvara jagamise menetluses kantud menetluskulude jaotamisel 08.03.2007 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-12-07). Kostjal on võimalik riigile hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid kanda temale käesoleva kohtuotsusega hagejalt väljamõistetava rahalise hüvitise arvel. Iko Nõmm Margo Klaar Gaida Kivinurm 7