Obsah (4)

§ 76§ 100§ 101§ 65

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-09-2090 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Määruse tegemise aeg ja koht 10.01.2011, Tallinn Kohtukoosseis Iko Nõmm, Mart Reino, Gaida Kivinurm Tsiviila

§ 76lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (

§ 100

).

§ 101

lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel võib võlausaldaja juhul, kui võlgnik on rikkunud raha maksmise kohustust, nõuda võlgnikult kohustuse täitmist (raha maksmist). Eeltoodu alusel rahuldas kohus hageja nõude kostjalt võlgnevuse 114 821,83 krooni väljamõistmiseks. 23. Tulenevalt

§ 101lg 1 p-st 6 ja § 113 lg-st 1 on võlausaldajal õigus nõuda viivist.

KÜS § 7 lg 4 sätestab, et majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja palub mõista kostjalt 30.09.2009 seisuga välja sissenõutavaks muutunud viivis 35 658,72 krooni ja alates 01.10.2009 kuni põhivõla tasumiseni viivis 0,07 % põhinõudest päevas iga viivitatud päeva eest. Kostja ei ole hageja viivisearvestust vaidlustanud. TsMS §-st 367 tulenevalt mõistab kohus viivise välja kohtuotsuse tegemiseni sissenõutavaks muutunud osas summaliselt ja edasi protsendina põhinõudest. Seisuga 30.09.2009 on viivis 35 658,72 krooni. Alates 01.10.2009 kuni kohtuotsuse 17.05.2010 tegemise päeva seisuga on viivis täiendavalt muutunud sissenõutavaks summas 18 325,56 (0,07 % x 114 821,83 x 228 päeva) krooni. Seega on otsuse tegemise päeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 53 984,28 krooni, mille kohus otsustas kostjalt välja mõista. Samuti rahuldas kohus hageja taotluse ja mõistis kostjalt välja alates 18.05.2010 viivise protsendina põhivõlast. Kostja apellatsioonkaebus

1. Kostja palus tühistada Harju Maakohtu 17.05.2010 otsuse ja teha asjas maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2. Kohtu eeldus, et kostja oli vaidlusaluse korteriomandi omanikuks 10.08.2006 kuni 29.09.2009, on ebaõige. Peamiseks vaidluse esemeks ongi asjaolu, et kas kostja oli korteriomandi omanikuks ja juhul kui oli, siis millise ajani. Kostja ei ole 10.08.2006 saanud vaidlusaluse korteriomandi omanikuks.
3. Kohus on asunud õigele seisukohale, et võlgnevuse tasumise kohustus hagejale on küll üle läinud kostjalt M.Jeninale, kuid siis on kohus teinud ebaõige järelduse, et kohustuse üleminek (seaduse alusel) ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Arusaamatu on, kas kohus on lugenud kohustused üle läinuks M.Jeninale või mitte. Kohus ei ole aru saanud KÜS § 51 ja § 7 lg 3 sätestatust ja selle eesmärgist ning ei ole käesolevas tsiviilasjas eristanud olulist ebaolulisest. KÜS § 51 ja § 7 lg 3 sätestatu reguleerib omandi ülemineku hetkeks tekkinud kohustuse üleminekut korteriomandi omaniku muutumisel. Seega ei ole oluline, et ühistu ei nõua peale 29.09.2009 tekkinud võlgnevust, vaid oluline on asjaolu, et KÜS mõtte ja eesmärgi kohaselt liiguvad korteriühistu ees olevad kohustused koos korteriomandiga s.t. omaniku 7 vahetusel lähevad need üle uuele omanikule ja need on seotud korteriomandi hetke omanikuga. Hageja on asunud seisukohale, et enne kostja kinnistusraamatusse kandmist tekkinud kohustused hageja ees on üle läinud kostjale, kui korteriomandi uuele omanikule, kuid peale kinnistusraamatu kande parandamist ja uue omaniku sissekandmist kohustused enam sama sätte alusel kolmandale isikule üle ei läinud. Nimetatud hageja poolne seaduse tõlgendamine, millega on ühinenud ka maakohus on meelevaldne ja vastuolus seaduse eesmärgiga. Seaduse mõtteks ja eesmärgiks on üheselt reguleerida kohustuste üleminek korteri võõrandamisel selliselt, et kohustused korteriühistu ees lähevad üle (seaduse alusel ja tingimusteta) uuele omanikule. Kohus on nimetatud kostja vastuväite jätnud hindamata ning on sellega rikkunud TsMS § 442 lg
4. Kohus oleks pidanud oma otsuses põhjendama, miks kohus asub seisukohale, et omaniku vahetumisel ei kohalda kohus KÜS § 51 sätestatu. Kohus ei ole seda teinud.
5. Maakohus oleks pidanud arvestama menetluse kestel muutunud olukorraga, kuna tsiviilasja lahendamine hagis esitatud asjaolude pinnalt ja muutunud olukorra arvestamata jätmine (korteriomandi omaniku muutus ja kohustuse üleminek KÜS § 5 1 ja § 7 lg 3 alusel) on endaga kaasa toonud sisuliselt ebaõige kohtuotsuse – kohustuse täitmine on pandud isikule, kes ei vastuta seadusest tulenevalt kohustuse täitmise eest korteriühistu ees (Riigikohtu lahendid nr 32-1-102-02, 3-2-1-116-04 ja 3-2-1-9-06). Omaniku muutus ei tohi takistada hageja õiguste realiseerimist ning hagejale tuleb tagada võimalus uue omaniku menetlusse kaasamiseks. Selline võimalus on/oli hagejale antud juhul tagatud. Kohtumenetluse kestel kostja suhtes eriõigusjärgluse ilmnemisel on võimalik menetluse jätkamine ja vaidluse sisuline lahendamine samade menetlusosalistega, kui ei taotleta asendamist/kaasamist või ei anta menetlusse astumiseks nõusolekut. Kui menetlusosaline aga vaatamata temale antud võimalusele ei kasuta oma õiguse maksmapanekuks poole väljavahetamise võimalust on menetluse jätkamine ebaõige poole suhtes menetlusosalise enda riisiko ning ta peab arvestama olukorraga, kus asja sisulisel lahendamisel võidakse nõue jätta rahuldamata, kuna see on suunatud ebaõige isiku vastu. Kohus oleks pidanud peale hagejale võimaluse andmist poole vahetamiseks ja sellest keeldumisel arvestama muutunud olukorraga ja KÜS § 5 1 ja § 7 lg 3 sätestatuga. Kui hageja ei soovi kasutada võimalust menetlusosalise asendamiseks tuleb jätta hagi kostja suhtes rahuldamata, kuna seadusest tulenevalt on kohustused üle läinud uuele omanikule ning korteriühistu ees vastutab kohustuse täitmise eest uus omanik s.t. M.Jenina.
6. Kuna kostja ei ole alates 13.03.3009 korteriomandi omanik ja omanikuks on alates nimetatud kuupäevast M.Jenina, siis tulenevalt KÜS § 51 ja § 7 lg 3 on korteriomandi omandajale ülemineku hetkest (hiljemalt 13.03.2009) üle läinud kõik korteriomandi võõrandajale s.o. kostjale kuuluvad õigused ja kohustused ning korteriühistu ees on vastutavaks vastavalt seadusele M.Jenina. Seega on üle läinud M.Jeninale (kui korteriomandi omandajale) korteriomandiga seotud võlgnevus. Sisuliselt ja faktiliselt on võlgnevuse samuti tekitanud M.Jenina, kes on ühistu poolt osutatud teenuseid kasutanud. Vastus apellatsioonkaebusele
7. Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu otsus
8. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja nõue kostja vastu on põhjendatud ja tuleb rahuldada. 8
9. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium alljärgnevat. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Ühistu liikmelisus põhineb KÜS § 5 lg 1 kohaselt korterile kuuluval omandiõigusel. KÜS § 13 lg-st 4 tulenevalt on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulude arvestuse kinnitab ühistu üldkoosolek, mis muudab neis ettenähtud maksed liikmetele siduvaks. Lisaks eeltoodud regulatsioonile, on maakohus on õigesti juhindunud ka KÜS § 7 lg-st 3 ja 4, mille kohaselt on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest ning majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 %-i maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates.
10. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja oli kinnistusraamatu kohaselt perioodil 10.08.2006 kuni 29.09.2009 Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X asuva korteriomandi omanikuks ning KÜS § 5 lg-te 1 ja 2 alusel korteriühistu liige. Võlg on tekkinud perioodil 2006.a maikuust kuni 30.09.
11. Paika peab maakohtu käsitlus, mille kohaselt on kostja kohustatud enne tema poolt korteri omandamist tekkinud korteriomandiga seotud võlgnevuse KÜS § 7 lg 3 alusel hageja ees likvideerima. Maakohtu otsuse põhjenduste täpsustamiseks märgib kolleegium, et KÜS § 7 lg 3 loob korteromandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse (

§ 65

) korteriühistu ees ega välista võõrandaja poolt tasumata jäetud maksete viimaselt sissenõudmist. Korteriühistul on korteriomandi võõrandamise korral võimalik valida, kas ta pöörab korteri võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete nõude võõrandaja või omandaja vastu. Hageja on teinud kõnealusel juhul KÜS § 7 lg 3 alusel valiku nõuda enne kostja poolt omanikuks saamist maksmata jäetud maksete tasumist kostajalt kui korteri omandajalt. Kostja poolt korteri omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse osas on hageja valinud jääda vaatamata kostja poolt kohtumenetluse ajal korteri võõrandamisele oma nõude juurde. See tähendab, et hageja nõuab alates korteriomandi võõrandamisest võlgnevuse tasumist kostjalt kui võõrandajalt ehk endiselt ühistu liikmelt, kelle omanikuks oleku ajal korteriomandiga seotud võlg tekkis.

1. Erimeelsust ei ole selles, et hageja teostab nimetatud elamu haldamise, majandamise ning hooldustöid ning teeb jooksvalt kulutusi hoone korrashoiule ja remondile. Hageja on esitanud vaidluse aluseks oleval perioodil kostjale igakuiselt arveid kommunaal- ja hooldusteenuste eest. Asjaolusid ja neid kinnitavaid tõendeid, mis annaksid alust pidada hageja poolt esitaud arveid alusetuks või koostatud võlgnevuse arvestust ebaõigeks, ei ole kostja esitanud. Erinevus hageja arvestatud kulutuste ja võlgnevuse ning kostja poolt tasutud summade vahel moodustab koos viivisega hagisumma.
2. Maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et kostja kohustused tulenevad seadusest ja neid kohustusi kinnitavad hageja poolt esitatud ja maakohtu poolt uuritud võlgnevust kajastavad tõendid. Maakohtu hinnang esitatud tõenditele on olnud seadusekohane ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nende pinnalt nõude aluseks olevate asjaolude suhtes maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Kuna kostja on kinnitanud, et ta on jätnud teadlikult arved maksmata, on maakohus hagi õigustatult rahuldanud.

§ 76

lg 1 kohaselt tuleb võlasuhetest tulenev kohustus täita vastavalt seadusele ning kohustuse täitmata jätmisel (

§ 100

) võib võlausaldaja nõuda selle täitmist 9 (

§ 101

lg 1 p 1 ja § 108 lg 1) ning täitmisega viivitamise eest viivist (

§ 101lg 1 p 6 ja § 113 lg 1), mille suuruse sätestab kõnealusel juhul KÜS § 7 lg 4.

Viivise väljamõistmise osas nõustub kolleegium maakohtu seisukohtadega ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid korrata. 35. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Iko Nõmm Gaida Kivinurm Mart Reino 10