Obsah (7)

§ 24§ 4§ 3§ 1§ 9§ 18§ 10

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tallinna Halduskohus Kohus Kristina Maimann Kohtunik 20.06.2011, Tallinn Otsuse tegemise aeg ja koht 3-10-1645 Haldusasja number Haldusasi Menetlusosalised Y. L. kaebu

) on sõnaselgelt sätestatud kehtestatud planeeringu muutmise võimalused ja ka kohaliku omavalitsuse kohustus jooksvalt planeeringuid üle vaadata ja kontrollida nende muutmise vajadust. Vastustaja on jätnud ka tähelepanuta, et Täpiku tn 2 kinnisasjal olev hoone vastab suures osas juba kehtivale detailplaneeringule. Uue detailplaneeringu eesmärgiks oli selgitada, kas kehtivat detailplaneeringut mittejärgiva hoone osa suhtes on põhjendatud detailplaneeringu muutmine. Kehtiv „Sompa tee 14 ja 14a kinnistu detailplaneering“ lubab Täpiku tn 2 krundile ehitada elamu maksimaalse täisehitusprotsendiga 15% ning maksimaalse kõrgusega 11 m. Kaalutlusotsuse võib jätta jõusse vaid juhul, kui kohus on täielikult veendunud, et vaatamata menetluse- või vorminõuete rikkumisele ei oleks haldusorgan saanud teistsugust otsust teha. Kaalutlusõiguse alusel antavates otsustes tuleb välja tuua antud olukorras võimalikud lahendusvariandid, et nähtuks ratsionaalne kaalumine erinevate variantide vahel. Vaidlustatavast haldusaktist nähtub aga, et kaalumist erinevate variantide vahel ei ole toimunud ning haldusorgan on menetluses keskendunud üksnes negatiivsete, soodustava haldusakti keeldumist õigustavate asjaolude esiletoomisele. Nimetatust tingituna on kaebaja seisukohal, et haldusorgan ei ole suutnud tõendada, et kaalutlusõigust teostades on arvestatud kõiki olulisi asjaolusid ja huve, et kaalumine on toimunud ratsionaalselt ning et menetlusnormide rikkumine ei saanud tuua kaasa ebaõiget otsust. Vastustaja on rikkunud HMS § 5 lg-t

1. Vastustaja on oma e-kirjades andnud vasturääkivat ning ebapiisavat teavet detailplaneeringu menetlemise kohta. Rohkem kui aasta kestnud väidetav täiendavate tõendite kogumine ei ole mõistlikult põhjendatav ning menetlus ei ole olnud eesmärgipärane. Vastustaja pole haldusakti andmiseks kogunud märkimisväärselt uusi andmeid. 6.
2. Kaebaja leiab, et detailplaneeringu vastuvõtmata jätmiseks puudub õiguslik alus. Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohtadega, mille kohaselt Täpiku tn 2 hoone ei vasta oma välisilmelt piirkonna eripärale ja kujunduslikule stiilile ning ei sobi piirkonda ehitusmahu poolest, kuna ületab märkimisväärselt teiste üksikelamute mahtusid. Samuti ei nõustu kaebaja, et Täpiku tn 2 detailplaneeringu menetlemisel tuleb hinnata selle vastavust Pirita linnaosa üldplaneeringule. Täpiku tn 2 asuv olemasolev elamu on suures osas kõigile nõuetele vastav ja täiesti seaduslik ning ehitatud lähtuvalt kehtivast detailplaneeringust, sh kehtiva ehitusloa alusel. Vaid elamu 3 teatud osa (basseini osa) ei vasta kehtestatud ehitusmahu normidele ning selle seaduse ja nõuetega kooskõlla viimine on tõepoolest uue detailplaneeringu eesmärk. Enne kinnistu avalikes huvides jagamist vastas elamu kehtivale detailplaneeringule. Uue planeeringu eesmärk on analüüsida kehtiva planeeringuga lubatud ehitusmahtu ületava elamuosa sobivust piirkonda. Käesoleva detailplaneeringu menetluse käigus on ebaproportsionaalselt palju rõhutatud seda, et Täpiku tn 2 kinnistu omaniku eesmärk on „seadustada ebaseaduslik ehitis". Samuti viitavad nii TLPA kui ka Pirita Linnaosa Valitsus pidevalt „õigusliku aluseta rajatud ehitisele". Haldusorganid ei ole oma seisukohti kujundanud lähtuvalt objektiivsetest ja neile teadaolevatest asjaoludest ning see kajastub ka korralduses. Sealjuures on eiratud halduspraktikas laialdaselt aset leidnud detailplaneeringute muutmise võimalust, mis on suunatud ehitiste väheoluliste kõrvalekallete seadustamisele. Tegemist on aga legaalse eesmärgiga, mida ei kaalu teadaolevate asjaolude alusel ülesse ükski avalik ega erahuvi. Vastustaja pole arvestanud kaebaja osalist loobumist kinnistust avalikes huvides. Haldusorgan peab ka arvestama kinnistu omaniku eelnevat tegevust igakülgselt avaliku huviga arvestamisele ning tema heas usus käitumist kohaliku omavalitsuse suhtes. Nimelt omandas Täpiku tn 2 kinnistu eelmine omanik A. A. kinnistu ca 630 m² suuremana kui see on käesoleval ajal. 07.08.2000 kinnistu jagati ning selle omanik loobus lähtuvalt avalikest huvidest osast kinnistust. Samas oli elamu planeeritud krundile (täisehituse mahu mõttes) lähtuvalt kinnistu esialgsest suurusest. Selleks ajaks oli elamu krundile ka juba püstitatud. Elamu ehitamise alustamisel ei ületanud ehitusalune pind lubatud 15% nõuet, kuid sattus nõudega vastuollu pärast osa kinnistu loovutamist avalikes huvides. Hea haldustava eeldaks ka selle olulise asjaoluga arvestamist antud küsimuse lahendamisel, kuid vastustaja on seda täielikult eiranud. Ka praeguse detailplaneeringuga soovitakse avalikes huvides eraldada olemasolevast Täpiku tn 2 kinnistust Sompa tee osa (90 m2), mis jääks transpordimaaks. Kaebaja ei nõustu vastustaja poolt seletuskirja p-s 4.1 esitatud seisukohaga, mille kohaselt saab osaliseks kinnistust loobumiseks lugeda üksnes maaüksuse linnale avalikuks kasutuseks andmist. Vastab tõele, et Täpiku T-l transpordimaad ei ole linnale üle antud ega määratud momendil avalikult kasutatavaks teeks teeseaduse § 4 kohaselt. Samas ei muuda see asjaolu, et kõnealuse tänava puhul on tegemist siiski üldkasutatava teega ja tee omanikud ei ole piiranud selle kasutamist kolmandate isikute poolt. Kaebaja nõustub vastustajaga, et igale krundile tuleb näha ette juurdepääs tänavalt, kuid kuna Täpiku tn 2 kinnistule oli Täpiku T-l transpordimaa moodustamise hetkel olemas juurdepääsutee Sompa teelt, ei moodustatud kõnealust transpordimaad Täpiku tn 2 kinnistu omaniku huvides. Mis puudutab aga Täpiku tn 2 detailplaneeringut, siis oli selle eesmärk muuhulgas kinnistu piiride muutmine Sompa tee rekonstrueerimiseks vajaliku tee määramiseks. Sompa tee puhul on tegemist Tallinna linna omandis oleva avaliku teega, mistõttu puudub vaidlus, et vaidlusalune detailplaneering käsitleb kinnistu osalist loovutamist avalikes huvides. Sompa tee tarvis Täpiku tn 2 kinnistust 90 m2 suuruse osa loobumise vajadust ilmestab ka asjaolu, et juba enne tee rekonstrueerimist jookseb see osaliselt Täpiku tn 2 kinnistul (vt Geogrupp OÜ piiripunktide märkimise akt). Tallinna linnal on lähiajal kavas Sompa tee (mis on Tallinna linna omandis olev avalikult kasutatav tee) rekonstrueerimine (laiendamine), mistõttu soovitakse vähendada Täpiku tn 2 kinnistu suurust veelgi. Sompa tee rekonstrueerimise tarvis Täpiku tn 2 kinnistu osalise loovutamise vajadust on mainitud ka Täpiku tn 2 detailplaneeringu koostamise algatamise korralduses ja see mõjutas Täpiku tn 2 detailplaneeringus märgitud täisehitusprotsendi suurust. Vastustaja ei ole lähtunud võrdse kohtlemise põhimõttest. 1999.a kinnitatud ning hetkel kehtivast detailplaneeringust nähtub, et 1998.a oli planeeritaval alal märkimisväärselt palju olemasolevaid 4 ehitisi, mida tinglikult võis pidada omavolilisteks. Näiteks asusid sellised elamud aadressidel Täpiku tn 1, 4, 5, 6, 7, 16 ja 18 ning Sompa tee
3. Siinjuures peab märkima, et Täpiku tn 2 asuval krundil alustati ehitustegevust alles 1999.a ning seetõttu ei kuulunud seal asuv hoone 1999.a detailplaneeringuga „seadustatud" hoonete hulka. Tähelepanuväärne on, et nt Täpiku tn 4 asuv elamu (ehk Täpiku tn 2 naaberkinnistu) rikub käesoleva ajani õigusaktidest ja kehtivast detailplaneeringust tulenevat nõuet hoonetevahelise kuja osas. Kuid sellest ei ole tõstatud mingit küsimust. Eelnevalt käsitletud asjaolud on välja toodud eesmärgiga selgitada, et Täpiku tn 2 asuv elamu ei ole rajatud kavatsusega pahatahtlikult ignoreerida olemasolevaid ehitusnõudeid. Detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamisel peab seega silmas pidama objektiivseid asjaolusid, mis on detailplaneeringu algatamise üldse tinginud. Rangelt peab eristama asjaolu, et käesoleva detailplaneeringu eesmärk ongi nö „ebaseadusliku" elamu osa vastavuse hindamine kehtivate õigusaktide nõuetele (millega uus detailplaneering on kooskõlas) ning ümbritsevale keskkonnale (mida TLPA peab antud hetkel määrava tähtsusega küsimuseks). Vähemtähtis ei ole siinkohal ka see, et elamu on taotletavas mahus juba reaalselt olemas ning elamu sellisel kujul ehitamise ajal on kinnistu omanik lähtunud õiguspärasest ootusest, et ehitusmaht sellisel kujul on lubatud. Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et elamu ei sobi oma terviklahenduselt antud piirkonda. Arusaamatuks jäävad seletuskirja p-s 2.4 esitatud selgitused selles osas, kuidas puutub asjasse, et kinnistule on antud alal ainsana lubatud ehitada 2-korruseline elamu. See väide ei ole asjassepuutuv, sest nagu vastustaja ka ise möönab on sellele kinnistule 2-korruselise hoone ehitamiseks luba antud ja selline hoone on kinnistule ka püstitatud. Samuti ei nõustu kaebaja vastustaja väitega, et kinnistule rajatud elamu meenutab oma välisilmelt pigem ühiskondlikku hoonet kui üksikelamut. Jääb arusaamatuks, millel selline seisukoht põhineb - selle tõenduseks ei ole viidatud ühelegi haldusmenetluses kogutud tõendile. Haldusaktis pole seetõttu järgitud ka selle motiveerimise kohustust ulatuses, mille alusel oleks haldusakti põhjendatus kontrollitav. Sealjuures on nii Tallinna üldplaneeringu kui ka Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt lubatud antud piirkonda ühiskondlike hoonete püstitamine, mistõttu ei oma detailplaneeringu menetlemise seisukohast tähtust, millist tüüpi hoonet elamu arhitektuurselt meenutab. Planeerimis- ega ehitusloamenetluses ei ole haldusorgani pädevuses teha ettekirjutusi planeeritava ehitise arhitektuurilistele lahendustele. Teisalt tuleb märkida, et elamule on TLPA poolt ehitusluba väljastatud, seega võib väita, et vastustaja on hinnanud hoone piirkonda sobivaks. Kaebaja rõhutab siinkohal, et detailplaneeringuga seadustatakse üksnes ehitise ühte osa, mistõttu jääks elamu välisilme (avalikust kohast vaadeldavas osas) ja suurem osa mahust ka peale elamu kehtiva detailplaneeringuga vastavusse viimist (st ilma basseini osata) selliseks nagu ta momendil on. Planeeringualast väljas, kuid siiski samas Lepiku elamupiirkonnas asub hulgaliselt 2-korruselisi elamuid, mida tõendab kaebusele lisatud fotomaterjal. Ümbritsevasse keskkonda sobivuse hindamisel tuleb vaadata kogu ümbritsevat keskkonda tervikuna, millest ilmneb, et antud alal asuvad elamud on äärmiselt erineva välisilmega ning kõnesolev hoone ei kujuta endast väga oluliselt erinevat või kontrastset erandit. Elamud erinevad nii ehitusstiililt, kasutatud ehitusmaterjali poolest kui ka suuruse poolest. Kindlasti ei saa nimetatud piirkonna puhul rääkida ühtse ehitusstiiliga elukeskkonnast ning vaidlusalune elamu seda keskkonda ei muuda. Täpiku tn 2 asuv elamu on tõepoolest mõnevõrra suurem kui teised elamud antud tänaval. Samas ei saa jätta tähelepanuta, et Täpiku tn 2 kinnistu on ka ca 2-3 korda suurem kui teised samal tänaval asuvad 5 kinnistud, elamu asub elamupiirkonna nurgas (Sompa tee ja Täpiku tn ristumiskohas) ning seda metsasalu taustal. Elamust kõrgemad puud hajutavad elamu kõrguse sujuvalt ning piirkonda tervikuna vaadates ei avalda elamu kõrgus ega maht piirkonna välisilmele negatiivset mõju. Vastustaja on ka jätnud tähelepanuta, et linnaosa üldplaneeringu seletuskiri suhtub üldpildist väikeseid kõrvalekaldeid omavatesse hoonetesse pigem soosivalt. Üldplaneeringu seletuskirja lehekülgedelt 2, 4, 6, 7 nähtub, et pooldatakse hoonete arhitektuurilist ning ka mahulist mitmekesisust ning kõik sama piirkonna hooned ei pea olema üks ühele sarnased. Kuna Lepiku piirkonda on lubatud ehitada isegi ridaelamuid ning väikesemahulisi korterelamuid, siis jääb kaebajale selgusetuks, miks samas piirkonnas ei võiks asuda tavapärasest mõnevõrra suurem eramu, mille maht ja mõju piirkonnale on ilmselgelt kordades väiksem ja mis sellesse keskkonda oluliselt paremini sobib kui ridaelamu või korterelamu. Haldusorgan ei ole põhjendanud, miks peab ta sellesse piirkonda ridaelamuid ja korterelamuid sobivamateks kui näiteks tavapärasest pisut suuremat eramut, nagu seda on Täpiku tn 2 asuv hoone. Haldusorgan ei saa asuda uuesti hindama kogu elamu sobivust ümbritsevasse keskkonda, vaid peab andma hinnangu ainult selle osa vastavusele, millises elamu praegu kehtiva detailplaneeringuga lubatut ületab. Kaebusele lisatud foto võrdluselt Täpiku tn 2 elamu praegusel kujul ning fotomontaažina tehtud fotod elamust lubatud ehitusmahus (võrdlus on saavutatud pilditöötlusprogrammi kasutades) nähtub, et kui võrrelda kehtiva detailplaneeringuga lubatud ehitusmahtu ja uue detailplaneeringuga taotletavat ehitusmahtu, ei toimuks elamu välisilmes märgatavat ja elukeskkonda oluliselt mõjutavat muutust. Elamu on juba kehtiva detailplaneeringuga lubatud mahus võrreldes teiste elamutega suurem ning ehitusmahu vähendamine ei tooks kaasa märkimisväärset muudatust elamu sobivuses ümbritsevasse keskkonda. Ka vastustaja poolt praegu lubatud mahus elamu jääks ka vähendatud suuruses kogu elamupiirkonna üldpildis suuremaks. See ei ole aga kogu piirkonna välisilmes häiriv ega esiletõusev ning sobimatu. Asjakohatud on ka viited elamu ehitusmahule ja selle erinevusele naabruses asuvate kruntide ehitusmahtudega. Ainuüksi arvulised näitajad ei saa kinnitada ega ümber lükata hoone visuaalset ja arhitektuurset sobivust antud piirkonda. Ehitusmahtude puhul on vastustaja analüüsinud üksnes Sompa tee 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu alal asuvaid elamuid ning jätnud tähelepanuta, et Lepiku piirkonnas on mitmeid märkimisväärselt suure mahuga hooneid. Seega on vastustaja haldusakti andmisel tuginenud arusaamatult ja põhjendamatult vaid väga kitsale ja valikulisele võrdlusele ning tema seisukohad ei ole kujundatud kogu kõnesolevat elamupiirkonda arvestades. Vastustaja on jätnud täielikult tähelepanuta kinnistu omaniku poolt esitatud fotod ning ka Tartu Maakorralduse OÜ poolt 2007.a koostatud Täpiku tn 2 kinnistu detailplaneeringu seletuskirjas esitatud informatsiooni selles osas, et Lepiku kvartal on hoonestatud eri aegadel, erineva suuruse ja erineva arhitektuuriga hoonetega: „Kogu kvartali mõttes ei torka Täpiku 2 silma ei heas ega halvas mõttes." Kaebaja jaoks jääb mõistetamatuks korralduse seletuskirjas esitatud seisukoht, mille kohaselt ei ole ülalviidatu näol tegemist oma ala spetsialistide eksperthinnanguga (vt akti seletuskirja p 4.5). Samas ei ole vastustaja selgitanud millistele tõenditele või milliste asjatundjate arvamusele on rajatud vastustaja vastupidine arvamus. Kaebajale teadaolevalt sellised asjatundjate arvamused vastustaja seisukohtade osas puuduvad ning haldusorgan ei ole läbi viinud ühtegi ekspertiisi ega kogunud spetsialistide arvamusi elamu sobivuse kohta antud ümbrusesse. Täpiku tänava elanike poolt detailplaneeringu avalikul arutelul välja öeldud paljasõnalisi seisukohti ei saa ühelgi juhul käsitleda ekspertarvamusena. Veelgi enam, sellistele seisukohtadele ei saa vastustaja anda suuremat kaalu võrreldes Tartu Maakorralduse OÜ kui asjatundja seisukohtadega. Juhul, kui vastustaja kahtles Tartu Maakorralduse OÜ objektiivsuses 6 oleks ta pidanud tellima hoone sobivuse kohta tema jaoks aktsepteeritavalt eksperdilt hinnangu. Tartu Maakorralduse OÜ arvamuse arvestamata jätmine on seda üllatavam põhjusel, et arvamuses on jõutud riiklikult tunnustatud ekspertide Ülo Lainsalu ja Lembit Sõmeri poolt 2004.a juunis koostatud ekspertarvamusega (OÜ Ehitusekspert ekspertarvamus) samadele seisukohtadele (ekspertarvamus on ka vastustaja esitatud). Kummaline on vastustaja poolt seletuskirja p-s 2.4 tehtud märkus, et detailplaneeringu seletuskiri ei sisalda analüüsi ehitusmahu sobivuse kohta antud piirkonda. Vastavad selgitused on esitatud detailplaneeringu seletuskirja lehekülgedel 33 ja
4. Kinnistu omanik on esitanud elamu piirkonda sobivuse kohta mitmeid täiendavaid materjale, eeskätt fotosid Lepiku elamupiirkonna väga erineva välisilmega elamute kohta, samuti on esitatud võrdlevad pildid Täpiku tn 2 elamu kohta nii olemasolevas mahus kui ka planeeringuga lubatavas mahus. Täiendavalt on esitatud Täpiku tänavat üldiselt illustreerivad fotod, millest nähtub, et elamu sulandub üldisesse keskkonda eelkõige põhjusel, et asub tänava otsas, metsasalu taustal ning asub Täpiku tänava kõrgemas otsas. Samas ei saa elamu ümbritsevasse keskkonda sobivuse hindamisel lähtuda pelgalt numbrite ning fotode analüüsist. Kaebaja leiab, et halduskogu 19.01.2009 otsus nr 2 (millega halduskogu leidis, et ehitise ehitusmaht on liiga suur ja detailplaneeringu muutmist ei peetud põhjendatuks) ei saa olla asjas tähtsust omavaks tõendiks ega üldse tõendiks. Tallinna Linnavolikogu 07.09.2006 määrusega nr 56 kehtestatud Pirita LOV põhimääruse § 13 lg 4 kohaselt ei ole halduskogu otsus haldusakt ning sellel on vastustajale vaid soovituslik iseloom. Sealjuures ei ole halduskogu käesoleval juhul oma seisukohti kuidagi ka põhjendanud, mistõttu tema seisukohad on kontrollimatud ja põhinevad üksikute isikute (halduskogu liikmete) isiklikel maitse-eelistustel. Halduskogu koosolekul esitatud argumentatsiooni pinnalt võis aru saada, et halduskogu liikmed ei olnud otsuse tegemise ajaks asjaga seonduvat dokumentatsiooni läbi töötanud ning tuginesid keelduva otsuse tegemisel üksnes oma subjektiivsetele maitse eelistustele, seejuures ei andnud kõik halduskogu liikmed oma poolthäält Täpiku tn 2 detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise osas. Eeltoodu alusel on ka põhjendamatu halduskogu otsusele kui haldusakti motiveerivale tõendile tuginemine. Detailplaneeringu koostamisel ja menetlemisel tuli lähtuda detailplaneeringu algatamise hetkel kehtinud üldplaneeringust - Tallinna linna üldplaneeringust. Täpiku tn 2 detailplaneering ei ole vastuolus detailplaneeringu algatamise hetkel kehtinud Tallinna linna üldplaneeringuga, mis ei reguleeri otseselt kruntide täiesehituse protsendi ja elamu kõrguse küsimust ning on jätnud selle detailplaneeringutes lahendatavaks küsimuseks (alapunkt 3.6). Seega puudub formaaljuriidiline takistus täisehitusmahu protsendi tõstmiseks taotletud 20 protsendini ja määrata elamu lubatud kõrguseks 11m. Kaebaja leiab, et detailplaneeringute menetlemisel ei saa arvestada alles menetluses olevate üldplaneeringutega. Täpiku tn 2 detailplaneeringu algatamise ajal oli Pirita linnaosa üldplaneering küll vastu võetud, aga mitte kehtestatud. Kinnistuomanik esitas detailplaneeringu algatamise taotluse kohalikule omavalitsusele 15.06.2006 ehk 5 kuud enne linnaosa üldplaneeringu vastuvõtmist ning 8 kuud enne Täpiku tn 2 detailplaneeringu algatamist. Isikul on õiguspärane ootus selles osas, et tema avaldus või taotlus lahendatakse selle esitamise ajal kehtiva õigusakti alusel. Kui kohalik omavalitsus oleks pidanud õigeks menetluses olevast linnaosa üldplaneeringust lähtumist oleks loogiline olnud detailplaneeringu algatamisest keeldumine, vastuvõtmise ilmselge perspektiivituse tõttu. Vastasel juhul tekitatakse kaebajale asjatuid kulutusi ilmselgelt 7 perspektiivitu detailplaneeringu koostamisega. Seda kohalik omavalitsus aga ei teinud, menetledes detailplaneeringut kokku ca 4 aastat. Kogu eelneva menetluse jooksul ei ole kohalik omavalitsus kordagi viidanud vajadusele arvestada Pirita linnaosa üldplaneeringuga. Jääb arusaamatuks, miks tugineb kohalik omavalitsus sellele argumendile esimest korda alles haldusakti eelnõus aga mitte kogu eelnevas pikaajalises menetluses. Ilmselt on kohalik omavalitsus oodanud Pirita linnaosa üldplaneeringu kehtestamist, et seeläbi põhjendada Täpiku tn 2 detailplaneeringu vastuvõtmisest keeldumist. Samas on vastustaja ka ise seletuskirja p-s 4.8 kaudselt möönnud, et Täpiku tn 2 detailplaneeringu menetlemisel tuleb lähtuda Tallinna linna üldplaneeringust. Kaebaja leiab, et Täpiku tn 2 detailplaneering ei ole vastuolus üldiste Pirita linnaosa üldplaneeringus sätestatud põhimõtetega. Ainus vastuolu kehtestatud üldplaneeringuga seisneb krundil lubatud täisehituse määras.

§ 24

lg 6 sätestab, et detailplaneering täiendab ja täpsustab varem kehtestatud maakonnaplaneeringut või üldplaneeringut.

§ 24

lg 6 ja § 9 lg 2 p-i 2 koosmõjust tulenevalt on õiguslikult võimalik asuda seisukohale, et detailplaneeringuga saab üldplaneeringut täpsustada ning seda kindlasti krundi ehitusõiguse määramise küsimuses, mis ongi detailplaneeringu üks eesmärkidest. Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Täpiku tn 2 kinnistu ehitusalas E-2 ehk kõrghaljastuse säilitamisega väikeelamute alal, kus on lubatud väikeelamu kõrgus kuni 9m ja muul hoonel kuni 11m ning kruntide täisehitusprotsendiks on määratud maksimaalselt 15%. Täpiku tn 2 detailplaneeringuga krundile taotletud täisehitusprotsent on kooskõlas teistele samas piirkonnas asuvatele kinnistutele varasemalt määratud täisehitusprotsendiga. Täpiku tn 2 kinnistu osas hetkel kehtiva detailplaneeringuga on kruntidele ette nähtud täisehitusprotsent vahemikus 15%-25%. Sealjuures märgib ka haldusorgan ise korralduse seletuskirjas p-s 2.3., et planeeringuala lähipiirkonnas on valdavas osas kruntide täisehitusprotsendiks kuni 25%. Täpiku tn 2 detailplaneeringuga kinnistule soovitud täisehitusprotsent on 20%, mis on küll suurem kui krundil üldplaneeringuga lubatud 15%. Samas pole vastustaja arvestanud kaebaja poolt avalikeks huvideks loovutatud maatüki suurusega, mis mõjutab ka täisehitusmahu lubatud suurust. Samas on Täpiku tn 2 kinnistu lähiümbruses asuvates piirkondades määratud Pirita linnaosa üldplaneeringuga jätkuvalt täisehituse protsendiks kuni 20% ja kuni 25%. Seega ei saa käsitletud asjaolu olla selline, mis oleks otsustavaks takistuseks Täpiku tn 2 kinnistule 20% suuruse täisehitusprotsendi määramisel. Kaebaja on juba vähendanud elamu kõrgust eesmärgiga viia elamu kõrgus ehitusloaga määratud 11 meetrile. Juhul, kui leiab tuvastamist, et kaebaja on elamu kõrguse vähendamisel lähtunud valest hoone kõrguse määramise regulatsioonist, peab kaebaja võimalikuks hoone kõrguse täiendavat vähendamist. Kaalutlusõiguse teostamisel on vastustaja põhjendamatult eelistanud kaebajale kuuluva ehitise osalist lammutamist kaebaja tehtud ettepanekutele detailplaneeringu muutmise osas. Täpiku tn 2 elamu osaline lammutamine on kaebaja jaoks ebamõistlik, põhjendamatult koormav ja kahju tekitav. Detailplaneeringu vastuvõtmata jätmine tähendaks kohustust osaliselt ümber ehitada (sisuliselt osaliselt lammutada) olemasolev elamu. Selliste meetmete rakendamiseks puudub vajadus ka avalike huvide kaitse seisukohalt. Vastustaja väide, et avalik huvi Täpiku tn 2 detailplaneeringu menetluses seisnebki muuhulgas selles, et linn tagaks kehtivate haldusaktide, sealhulgas detailplaneeringute järgimise on 8 ebaloogiline ja vastuolus planeerimisseaduse põhimõttega. Nimelt koostatakse detailplaneeringud lähiaja ehitustegevuse teostamiseks ning nende muutmine ja kehtetuks tunnistamine on üks osa linnaruumi planeerimisest. Kõnealuse detailplaneeringu puhul saab avalik huvi seisneda üksnes selles, et ebaseaduslik ehitis seadustatakse ja valmis ehitatakse – see tagab korrektsema ja hoolitsetuma linnaruumi kõigile. Kui vastustaja hinnangul siiski eksisteerib avalik huvi, mis võiks tingida kaebaja omandiõiguse riive, ei oleks selline riive proportsionaalne. Planeerimismenetluses esitatud põhjendused selle kohta, miks detailplaneeringut ei peaks vastu võtma, ei ole piisavad, et põhjendada ehitise osalist lammutamist. Asjaolu, et olemasolev ehitis ei vasta osaliselt kehtiva detailplaneeringu nõuetele, ei saa olla põhjenduseks, et jätta kehtiv detailplaneering muutmata - vastupidi - just sellise otsuse tegemiseks ongi

-s sätestatud võimalus detailplaneeringuid uue planeeringu kehtestamise läbi muuta. Täpiku tn 2 elamu mõju ei muutu elukeskkonnale märkimisväärselt uue detailplaneeringu alusel. Vastustaja ei ole põhjendanud, millega rikutakse Täpiku tn 4 ja Sompa tee 8 kinnistute omanike subjektiivseid õigusi. Pahatahtlik ja väär on vastustaja seisukoht, et kinnistu piirdeaia rajamisel on kaebaja poolt hävitatud mitmed suured kuused Sompa tee 8 kinnistul. Kaebaja kinnitab, nii elamu kui piirdeaia rajamisel on kaebaja poolt mahavõetud üksnes dendroloogi poolt määratud ning kehtival detailplaneeringul märgitud puud. Kaebajal on õigus nõuda oma subjektiivsete avalike õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist haldusorgani poolt.

1. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja kohtukulud kaebuse esitaja kanda. 7.
2. Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringu vastuvõtmiseks või vastuvõtmata jätmiseks vajalike toimingute tegemise kiirus ei mõjuta vastuvõtmata jätmise korralduse kui haldusakti õiguspärasust. Käesolevas asjas ei taotle kaebaja vastustaja tegevuse või tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamist, mistõttu ei oma detailplaneeringu menetluse väidetav viivitamine korralduse õiguspärasuse hindamisel tähtsust. 7.
3. Tõele ei vasta kaebaja väited nagu vastanuks Täpiku tn 2 elamu enne Täpiku tn 2 kinnistu jagamist kehtivale detailplaneeringule; samuti, et elamu ehitati lähtuvalt kehtivast detailplaneeringust või, et kinnistu omanik on loobunud osast kinnistust avalikes huvides. Täpiku tn 2 elamu püstitamist alustati ehitusprojekti koostamise ajal, mil Sompa tee 14 ja 14a detailplaneeringut alles menetleti. Seega on algusest peale olnud tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, kusjuures nimetatud ehitis ei ole ühelgi hetkel vastanud selle tagantjärgi seadustamiseks koostatud ehitusprojektile. Seega ei saa Täpiku tn 2 kinnistu eelmisel ega ka praegusel omanikul olla tekkinud õiguspärast ootust ega õiguskindlust, et olemasoleval kujul ehitis seadustatakse. Elamu ei vasta kinnistu eelmise omaniku poolt taotletud ehitusloale vaatamata sellele, et nimetatud ehitusloaga võimaldati ehitise seadustamine suuremas mahus, kui seda lubas Sompa tee 14 ja 14a detailplaneering. Nimetatud detailplaneeringu kohaselt nähti Täpiku tn 2 krundile ette ehitusõigus maksimaalselt 424,1 m² suuruse ehitusaluse ning 848 m² suuruse brutopindalaga 2-korruselise elamu püstitamiseks. 17.09.2001 väljastatud ehitusloa nr 02831 kohaselt on ehitise ehitusalune pindala 421,6 m², brutopindala 887 m², täisehituse protsent 9 14,9, hoone kubatuur 5022 m³ ning maksimaalne kõrgus 10,9 m. Täpiku tn 2 vastuvõtmata jäänud detailplaneeringu kohaselt on ehitise ehitusaluseks pindalaks 543 m², täisehituse protsendiks 19,9 ning kõrguseks 11 m. Analüüsides Sompa tee 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu alale ehitatud hoonete mahtusid (kubatuure) võib tuua välja järgmised arvud: Täpiku tn 1 - 1734 m³, Täpiku tn 3 - 735 m³, Täpiku tn 4 - 465 m³, Täpiku tn 6 - 480 m³, kuid Täpiku tn 2 - ehitisregistrisse kantud andmetel 4522 m³ (tegelikult vähemalt 1150 m³ suurem, seega ligi 5700 m³). Nimetatud andmeid võrreldes tuleb tõdeda, et Täpiku tn 2 kinnistule rajatud üksikelamu ületab oma mahult sama detailplaneeringu alusel rajatud üksikelamute mahtusid 3 kuni 12 korda. 7.
4. Arusaamatuks jääb väide, nagu oleks Täpiku tn 2 omanik loobunud osast enda kinnistust avalikes huvides. Loobumiseks saaks äärmisel juhul lugeda maaüksuse linnale avalikuks kasutuseks andmist, käesoleval juhul aga kuulub Täpiku T-1 transpordimaa sihtotstarbega maaüksus kaasomandis 13 eraisikule ja ühele äriühingule, kusjuures üks neist on Täpiku tn 2 kinnistu omanik. Samuti ei ole Täpiku tn T-1 maaüksust kohalikuks teeks määratud ega omanikega vastavat lepingut sõlmitud. Asjaolu, et ebaseaduslikku ehitustegevust Täpiku tn 2 krundil alustati juba enne Sompa tee 14 ja 14a detailplaneeringu kehtestamist, mil krundi suurus oli 3432 m² ning selle koosseisus oli osa ka praegusest Täpiku tänavast, ei saa olla õigustuseks suuremale ehitusalusele pinnale. Transpordimaa sihtotstarbega krunti avalikult kasutatavaks ei ole määratud ega Tallinna linnale üle antud. Väär on kaebaja arusaam, nagu oleks Täpiku tn 2 kinnistul asuv elamu sattunud vastuollu kehtiva detailplaneeringuga kinnistu osalise „loovutamise“ tagajärjel. See, et suurema maatüki jagamiseks kruntideks tuleb ette näha tänav ja igale krundile juurdepääs tänavalt, on tavapärane planeerimisviis ega anna alust nõuda ebaseaduslikult ehitama hakatud hoonele suuremat ehitusalust pinda. Täpiku tn 2 kinnistu ehitusõigus määrati konkreetselt kinnistu enda pindala arvestades, mistõttu on alusetud spekulatsioonid teemal, kui suur oleks täisehituse protsent juhul, kui kinnistut oleks mingil teisel moel jagatud või jagamata jäetud. Kaebaja Sompa tee 14 ja 14a detailplaneeringut vaidlustanud ei ole, seega on ta kinnistu jagamise ja kinnistule määratud ehitusõigusega nõustunud. 7.
5. Nõustuda ei saa võrdse kohtlemise printsiibi väidetava rikkumisega. Vastupidiselt kaebajale on vastustaja seisukohal, et kaebaja on ehitise püstitamisest alates pahatahtlikult ignoreerinud omasolevaid ehitusnõudeid. Nagu märgitud, ei ole kaebajale kuuluv ehitis ühelgi ajahetkel vastanud kehtestatud detailplaneeringule ega kinnitatud ehitusprojektile. Seetõttu ei saa kaebajal olla tekkinud õiguspärast ootust, et ehitusmaht olemasoleval kujul lubatud oleks. Vastupidi – kaebajale ja kinnistu varasemale omanikule on kohalik omavalitsus korduvalt vastu tulnud, võimaldades ehitise ehitusloaga tagantjärgi seadustada suuremas mahus, kui seda lubab kehtiv detailplaneering, kuid sellegipoolest ei ole kinnistu omanik ehitist ehitusloaga kinnitatud projektile vastavaks ehitanud. 7.
6. Vastustaja ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, et haldusorganil ei ole pädevust teha ettekirjutusi planeeritava hoone arhitektuurilistele lahendustele. Vastupidi – tulenevalt KOKS § 6 lg 1 on omavalitsusüksuse ülesandeks korraldada oma territooriumil muuhulgas ruumilist planeerimist.

§ 4

lg 2 kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kusjuures kohalik omavalitsus tagab 10 planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. 7.6. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga ehitise piirkonda sobivuse osas. Sompa tee 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringuga on kogu planeeritavat ala hõlmav kvartal lahendatud tervikuna. Nimetatud terviklahendust silmas pidades arvestati iga hoone ümbruskonda sobivust. Detailplaneeringu koostamise käigus arvestati ka planeeringu autori ettepanekuga suurendada Täpiku tn 2 krundi ehitusõigust võrreldes teiste piirkonna elamutega, kuna üle poole krundist jäi Metsakalmistu sanitaarkaitsetsooni. Seega on kehtiva detailplaneeringu järgi piirkonna teiste elamute ehitusalused pinnad kaks kuni kaks ja pool korda väiksemad võrreldes Täpiku tn 2 kinnistule lubatuga. Detailplaneeringu alasse jäävate teiste elamute maksimaalne korruselisus on 1,5 ja maksimaalseks hoonetealuseks pinnaks on 166-291 m². Ka detailplaneeringu seletuskirjas on viidatud sellele, et planeeritavale alale ehitatavad hooned on ette nähtud ehitada ühe täiskorrusega ning valdavalt kelpkatusega. Täpiku tn 2 kinnistule on ainsana selles planeeringualas lubatud ehitada 2-korruseline elamu. Nõustuda ei saa ka väitega, et Täpiku tn 2 elamu senisel kujul ja vähendatud mahus ei avalda tuntavat mõju ümbritsevale keskkonnale. Võrreldes Sompa tee 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu alale ehitatud hoonete mahtusid (eespool toodud arvud) ja kontrollinud linnaehituslikus analüüsis lähialalt näitena toodud Esku tn 1 asuvate ridaelamute mahtusid (2236 m³ ja 3046 m³) tuleb välja, et ka need on 1,5 kuni 2 korda väiksemad kui Täpiku tn 2 üksikelamu maht. Samas ei ole asukohad võrreldavad. Esku tänava ridaelamud asuvad Teletorni vastas Kloostrimetsa tee kui põhitänava äärses uues elamukvartalis, kus kogu kvartal on suhteliselt tihe, kuid mõjub väga hästi planeeritud ja ühtlase stiiliga piirkonnana. Tihedus on suurem Kloostrimetsa tee ääres, sellest eemaldudes on sujuv üleminek väikeelamutele. Sompa tee on jaotustänav ja Täpiku tänav kavandatud juurdepääsuteeks planeeritud kruntidele, seega ei saa antud asukoht kuidagi olla õigustuseks nii kolossaalsele hoonemahule. Vastustaja on vaidlustatud korralduses märkinud, et Täpiku tn 2 krundile rajatud hoone meenutab visuaalselt pigem ühiskondlikku hoonet kui üksikelamut ning on selle tõenduseks välja toonud, et Merivälja tee 34 kinnistule kavandatud Pirita uue haldushoone maht on ligikaudu 6200 m³, kui Täpiku tn 2 elamu on praegu ligikaudu 5700 m³. Vaidlustatud korralduse seletuskirjas on võrdluseks toodud veel ühe olemasoleva ühiskondliku hoone, Merivälja tee 3 asuva Pirita Vaba Aja Keskuse hoone mahu võrdlus Täpiku tn 2 hoone mahuga. Rõhutatud on, et magistraaltänava äärse ühiskondliku hoone, mis sobib Pirita linnaosa keskuse miljöösse, kubatuur on ainult 2237 m³, seega 2,5 korda väiksem Täpiku tn 2 üksikelamu kubatuurist. Võrreldes Täpiku tn 2 elamut Kõlviku tee uute korterelamutega (Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt korterelamute ala), annab ka see üllatava tulemuse - 3-korruselise korterelamu maht (3778 m³) on väiksem Täpiku tn 2 üksikelamu samast näitajast. Nimetatud andmeid võrreldes tuleb tõdeda, et Täpiku tn 2 kinnistule rajatud üksikelamu ületab oma mahult sama detailplaneeringu alusel rajatud üksikelamute mahtusid 3 kuni 12 korda. Hoonemahtude kuni 10-kordne erinevus (ehitusloaga lubatud mahtu arvestades) ongi põhjuseks, miks Täpiku tn 2 hoonet on võrreldud ühiskondliku hoonega - ei ole põhjendatud vastu võtta detailplaneeringut, mis ebaproportsionaalsust ja kontrasti lähinaabritega veelgi suurendab. Antud piirkonnas ruumilise arengu tasakaalustamiseks võiks kaaluda pigem ehitusloaga lubatud mahust väiksema mahuga hoone kavandamist Täpiku tn 2 kinnistule. 11 Vastustaja on seisukohal, et hoone keskkonda sobivuse hindamisel tuleb arvestada nii olemasolevat kui taotletavat mahtu. Nagu kaebaja õigesti märgib, on Täpiku tn 2 asuv ehitis juba kehtiva detailplaneeringuga lubatud mahus võrreldes teiste elamutega suurem. See aga vastupidiselt kaebaja arvamusele ei anna õigust veel ligi 1/3 hoone mahu suurendamiseks. Vastupidi – kehtiva detailplaneeringuga on Täpiku tn 2 krundile võimaldatud maksimaalne ehitusõigus, mille ületamine toob kaasa negatiivsed mõjutused nii naabritele kui ka keskkonnale. Vastustaja on vaidlustatud detailplaneeringu menetluses võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestades ning tasakaalustades jõudnud arusaamisele, et puudub vajadus ja õigustus kehtiva detailplaneeringu muutmiseks ja juba niigi suure hoone ehitusmahu oluliseks suurendamiseks. Vastustaja spetsialistid on teostanud korduvalt Täpiku tn 2 kinnistu paikvaatlust ja on kursis kõigega, mis on piirkonda ehitatud, ehitamisel ja planeeritud. Nimetatud kinnistul asuv ehitis on silmatorkavalt erinev kõigist teistest planeeringuala üksikelamutest. Hoone jääb Sompa tänavast küll kaugemale, kuid sellele vaatamata riivab silma eelkõige oma ülisuure mahu ja ümbritsevatest hoonetest väga erineva stiili tõttu. Vastupidiselt kaebaja väidetele, ei ole tähelepanuta jäetud Tartu Maakorralduse OÜ poolt koostatud hinnangut, kusjuures märgitud on, et seda ei saa lugeda eksperthinnanguks. Nimetatud hinnang on tellitud Täpiku tn 2 kinnistu omaniku poolt, mistõttu ei saa seda pidada erapooletuks. Äriregistri ning Tartu Maakorralduse OÜ enda andmetel on nimetatud ettevõtte põhitegevusalaks maamõõtmine. Äriregistri väljavõtte kohaselt on ettevõtte majandusaasta aruandes näidatud põhitegevusalaks ehitusgeoloogilised ja -geodeetilised uurimistööd. Kaebaja ei ole ka ise väitnud, et nimetatud hinnangu oleks koostanud arhitekt, mistõttu ei ole vastustaja arvamust lugenud eksperthinnanguks hoone arhitektuurse sobivuse osas. 23.04.2008 toimunud Täpiku tn 2 kinnistu detailplaneeringu eskiislahendust tutvustaval avalikul arutelul esitati mitmeid arvamusi hoone välimuse ja sobivuse osas. Lisaks naaberkinnistu Täpiku tn 4 omanikule, kes on esitanud kirjaliku vastuväite detailplaneeringule, osales arutelul ka mitu arhitekti (M. Muiso ja A. Sisask, kes on Täpiku tänava elanik). Muuhulgas on protokollitud, et koosolekul osalejaid ei veennud detailplaneeringu seletuskirjas esitatud linnaehituslik analüüs - sealhulgas väited, et Täpiku tn 2 hoone on teistest sama planeeringuala hoonetest veidi suurem ja basseini tiibehitus ei paista silma ning kusagil Kloostrimetsa teel ja Lepiku teel on ka suuri maju. Samas nähtub esitatud fotodelt, et Täpiku tn 2 elamu, vaatamata osalisele lammutamisele, mõjub kolossaalse monstrumina teiste Täpiku tänava elamute kõrval. Niisuguse hoone püstitamisega on kõige rohkem aastate jooksul rikutud naaberkinnistute (Täpiku tn 4 ja Sompa tee 8) omanike huve. Täpiku tn 4 kinnistu õueala piirab lääne poolt müürina mõjuv basseiniruum, mille osalise lammutamisega saab korvata ebaproportsionaalselt suure hoone halba mõju sellele kinnistule. Sompa tee 8 kinnistu põhjapiirist vaevalt 3 meetri kaugusele jääv sama basseiniruumi maht sulgeb vaate Sompa tee 8 kinnistult selles suunas täielikult, lisaks on Täpiku tn 2 kinnistu piirile lintvundamendiga massiivse piirde rajamise tulemusena hävinud mitmed suured kuused Sompa tee 8 kinnistul. Samuti on Täpiku tn 2 hoone sobivust arutatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute läbivaatamise komisjoni ja detailplaneeringute eelkomisjoni koosolekutel, mille liikmed on valdavalt arhitekti kutsega. Vastustaja on korduvalt selgitanud ja põhjendanud, miks Täpiku tn 2 hoone ehitusloale mittevastavas osas piirkonda ei sobi, mistõttu ei pidanud vastustaja vajalikuks veel ühe hinnangu tellimist. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teenistujate näol on tegemist arhitektuuri eriala lõpetanud isikutega, kelle igapäevaseks ülesandeks on hoonete arhitektuurse sobivuse hindamine, mille läbi oli neil ka piisav kompetentsus otsustamaks Täpiku tn 2 hoone piirkonda sobivuse üle. 12 OÜ Ehitusekspert 2004. juunis koostatud ekspertarvamuses asuti seisukohale, et

1. a)hoone ehitusmahu vähendamine ei ole otstarbekas ega põhjendatud, sest tiibehitises olev unikaalses konstruktsioonis bassein tuleks välja ehitada;
2. b)põhjendatud ei ole ehituskrundi täisehituse protsendist (18%) kinnipidamine;
3. c)olemasoleva hoonemahu vähendamine ohustab hoone kui terviku kandekonstruktsioonide stabiilsust ja kandevõimet;
4. d)arvestada tuleks Täpiku tn 2 ja Täpiku tn 4 hoonete omavahelise proportsiooniga, kuna Täpiku tn 4 elamu väljaehitamisel on põhjendamatult vähendatud hoone kõrgust;
5. e)Täpiku tn 2 krundil asuv kõrge parkmets avaldab krundi loomulikule valgustamisele negatiivset mõju ja ei võimalda avada kogu hoone külgfassaadi. Nimetatud ekspertarvamuse koostamise algandmete hulka ei ole arvatud kehtivat Sompa tee 14 ja 14a detailplaneeringut. Ilmselt ei ole tegemist nn näpukaga, sest oma kokkuvõttes on riiklikult tunnustatud eksperdid eiranud nii detailplaneeringu kui ka ehitusloa tingimusi, soosides ebaseaduslikku ehitamist. Nii on nad asunud seisukohale, et kuna tiibehitises asuva basseini ja hoone osa ümberehitus on kallis, ei ole see põhjendatud. Vastustaja peab sellist seisukohta vastuvõetamatuks - kaebuse esitaja teadis väga hästi, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega ning sellise ehitise hind või ümberehitamise kulud ei oma ehitise õiguspärasuse hindamisel tähtsust. Vastasel korral tuleks asuda seisukohale, et mida kallim on ebaseaduslik ehitis, seda suurem on tõenäosus, et see on võimalik seadustada. Samuti on põhjendamatu punktis
6. c)järeldatu, kuna ekspertiisi punktis 3.6.9
7. a)2. on asutud seisukohale, et kuigi tiibehitise osaline lammutamine kätkeb endas suurt lammutatavat mahtu, mille maksumus on väga suur, on see täiendava projektlahendusega teostatav. Nagu märgitud, ei saa ümberehituse hind olla määravaks, kuna kaebuse esitajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust, et ebaseaduslikult püstitatud osa ehitisest igal juhul seadustatakse. Vastustaja ei nõustu ekspertide arvamusega nagu ei oleks põhjendatud detailplaneeringus sätestatud täisehituse protsendist kinnipidamine. Kehtivas detailplaneeringus on täisehitusprotsentide määramise põhimõtteid põhjalikult käsitletud ning ainuüksi asjaolu, et Täpiku tn 2 kinnistu asub osaliselt kalmistu sanitaarkaitsetsoonis, ei anna alust kinnistule suurema täisehitusprotsendi määramiseks. Sanitaarkaitsetsoon iseenesest ei ole olnud takistuseks krundi hoonestamisel ning selle suurema ehitusaluse pinna saamise eesmärgil ettekäändeks toomine ei ole põhjendatud. Täpiku tn 2 krundile määratud ehitusõiguse kohaselt on krundi hoonealuse pindala suurus 424,1 m², mis on antud detailplaneeringuala suurim. Nagu ekspertiisi punktis 3.6.2 märgitakse, loetakse üle 1900 m² krundi täisehitusprotsendiks 13% - Täpiku tn 2 krundile on aga erandina lubatud niigi suurem täisehitusprotsent ehk 15%. Arusaamatuks jääb punktis
8. d)märgitu – arvestada tuleks Täpiku tn 2 ja Täpiku tn 4 hoonete omavahelise proportsiooniga, kuna Täpiku tn 4 elamu väljaehitamisel on põhjendamatult vähendatud hoone kõrgust. Vastustaja nõustub, et arvestada tuleks hoonete omavahelise proportsiooniga, mis tähendab, et Täpiku tn 2 hoone kõrgust tuleks vähendada. Punktis
9. e)toodu ei oma Täpiku tn 2 hoone sobivuse seisukohalt mingit tähtsust. Täpiku tn 2 hoonele on tagatud piisav valgustatus ka tiibehitise lammutamise korral. 7.7. Arusaamatuks jääb kaebaja kriitika seoses Pirita halduskogu 19.01.2009 otsuse nr 2 arvestamisega vaidlustatud korralduse andmisel. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga nagu ei saaks Pirita linnaosa halduskogu otsus olla asjas tähtsust omavaks tõendiks (ega üldse tõendiks), kuna tegemist ei ole haldusaktiga ning see ei kuulu linna õigusaktide hulka. Samalaadse vastuväite esitas kaebaja ka detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise korralduse eelnõule, mistõttu on korralduses nimetatud küsimust piisavalt käsitletud. Vaidlust ei ole selles, et halduskogu otsuse näol on tegemist linnaosa valitsusele ja linnavalitsusele soovitusliku 13 iseloomuga dokumendiga. Samas ei ole halduskogu seisukoha näol tegemist formaalsusega, vaid linnaosas tunnustatud isikute ja arvamusliidrite seisukohaga. Tallinna põhimääruse § 90 kohaselt kinnitatakse linnaosa halduskogu koosseis Tallinna Linnavolikogu moodustatud komisjoni poolt, kusjuures halduskogusse kuuluvad linnavolikogusse valitud ja kandideerinud isikud. Kaalutlusõiguse õiguspäraseks teostamiseks tuleb otsuse tegijal koguda piisavalt informatsiooni õiguspärase otsuse tegemiseks. Üheks niisuguseks informatsiooni allikaks on kohalikke olusid kõige paremini tundev ning teadev linnaosa valitsus ja halduskogu. Halduskogu on linnaosa valitsuse tööorgan, kelle otsuse ärakuulamist ei saa pidada formaalsuseks. Veelgi enam, Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lg 1 p 1 sätestab, et enne detailplaneeringu esitamist ametile kooskõlastatakse detailplaneering vastava linnaosa vanemaga, kes võtab arvesse halduskogu otsuse ja teeb otsuse kooskõlastamise kohta hiljemalt kolme nädala jooksul detailplaneeringu esitamise päevast alates. Seega on linnaosa valitsuse ja halduskogu seisukoha välja selgitamine kohutuslikuks menetlustoiminguks. Järelikult ei ole nendelt isikutelt seisukoha küsimine mitte ainult faktilise tähendusega, vaid omab ka õiguslikku tähendust. Samas ei saa sellest omakorda järeldada, et lõpliku otsuse (kas detailplaneering vastu võtta või jätta vastu võtmata) tegemisel on aluseks võetud ainult Pirita Linnaosa Valitsuse ja linnaosa halduskogu seisukohad, sest otsus tugineb seletuskirjas kajastatud õiguslikel ja faktilistel asjaoludel nende kogumis ning vastastikustel seostel. 7.8. Vastustaja ei nõustu seisukohaga, et Täpiku tn 2 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmisel tuleb juhinduda ainult selle algatamise hetkel kehtinud üldplaneeringust ehk Tallinna üldplaneeringust. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 5 sätestab üldsättena põhimõtte, et menetlusnormide muutumise korral tuleb juhinduda menetluse alguses kehtinud normidest. Pirita linnaosa üldplaneering sätestab aga materiaalõiguslikud normid, millest tuleb nimetatud üldplaneeringu V osa kohaselt detailplaneeringute koostamisel lähtuda (välja arvatud enne üldplaneeringu kehtestamist kehtestatud või vastu võetud või eskiisiga algatatud detailplaneeringute puhul). Pirita linnaosa üldplaneeringus sätestatud piirangud väljendavad kompromissi avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide vahel ning vastavad linna ruumilise arengu põhimõtetele. Planeerimisõigus on osa keskkonnaõigusest, mille üheks eesmärgiks on vaieldamatult keskkonna kaitsmine ning selleks vastavate piirangute seadmine. Seetõttu on planeerimismenetluses erinevalt haldusmenetluse üldpõhimõtetest erandlikult lubatud piirangute ja lisatingimuste seadmine, mis ei olnud kinnitatud/kehtestatud veel menetluse alguses. Detailplaneeringu menetlus on võrdlemisi pikk protsess, mille jooksul võivad muutuda mitmed õigusnormid, kusjuures halduspraktika kohaselt lähtutakse planeerimismenetluses akti andmise ajal kehtivatest materiaalõiguse normidest. Kohtupraktika toetab vastustaja seisukohta, mis puudutab menetluses olevate, kuid veel kehtestamata üldplaneeringutega (sealhulgas teemaplaneeringutega) arvestamist detailplaneeringute menetluses. Nagu märgitud, on planeerimismenetlus spetsiifiline ja aeganõudev menetlus, mille käigus võivad materiaalõiguslikud nõuded korduvalt muutuda. Nii näiteks peab detailplaneering selle kehtestamise hetkel vastama kehtivatele materiaalõiguslikele nõuetele (nt insolatsiooninõuded, looduskaitsenõuded vms) vaatamata asjaolule, et detailplaneeringu algatamisel või vastuvõtmisel selliseid nõudeid veel ei eksisteerinud. Niisamuti arvestatakse detailplaneeringute menetlemisel nende vastavust samal ajal menetluses olevate üldisema astme planeeringutele (planeeringus toodud põhimõtetele), kuigi need ei pruugi veel olla kehtestatud. Ka käesoleval juhul on lähtutud Pirita üldplaneeringus toodud põhimõtetest, et hoone kõrgus peab jääma 11 m sisse ning kinnistu täisehitusprotsent on 15%, mis vastab kehtivale detailplaneeringule. 14 Vastustaja leiab, et Täpiku tn 2 ehitise suuremas mahus seadustamine on vastuolus muuhulgas Pirita üldplaneeringu üldiste põhimõtetega ning konkreetsete ehitusmahtu puudutavate piirangutega. Kehtiva detailplaneeringuga on Täpiku tn 2 krundile võimaldatud maksimaalne ehitusõigus, mille ületamine toob kaasa negatiivsed mõjutused nii naabritele kui ka keskkonnale. 55 protsendini Täpiku tn 2 kinnistu pindalast ulatub Metsakalmistu sanitaarkaitsetsoon, kus on elamuehitus keelatud. Seega on kõnealusest kinnistust vaid 45% ehk 1265 m² hoonestatav, mistõttu on Täpiku tn 2 krundi hoonestatava ala kehtiva detailplaneeringuga lubatud täisehitusprotsent ca 33% (soovitud mahu juures aga ca 43%). Nimetatud numbrite valguses jäävad arusaamatuks kaebaja viited nagu ei oleks talle tagatud piirkonnas valitsev keskmine täisehitusprotsent, mis jääb vahemikku 15-18%, välja arvatud Täpiku tn 3 ja 5 (väiksema pindalaga krundid, vastavalt 733 ja 689 m²), mille täisehitusprotsent on 25%. Vastustaja on seisukohal, et ehitiste võrdlemisel tuleb täisehitusprotsendist olulisemaks pidada hoone mahtu ehk visuaalset pilti linnaruumis. Nagu märgitud, ületab Täpiku tn 2 hoone sama piirkonna hoonete mahtu 3-12 korda. 7.9. Täpiku tn 2 elamu kõrgus planeeritud maapinnast on suurem kui 11 meetrit (vastavalt 11,52 ja 11,60 m). Seega ei vasta Täpiku tn 2 hoone kõrgus kinnitatud ehitusprojektile ning kinnistu omanik ei ole vaatamata ettekirjutustele hoonet ehitusprojektile vastavaks ehitanud. 7.10. Kaebaja on vääralt asunud seisukohale, et detailplaneeringu vastuvõtmata jätmine on kaebaja jaoks ebamõistlik, põhjendamatult koormav ja kahju tekitav ning seda seetõttu, et toob kaasa Täpiku tn 2 elamu osalise lammutamise. Kinnistu omaniku enda taotluse alusel on Täpiku tn 2 elamule 19.09.2001 välja antud ehitusluba nr 02831, millega nähti ette elamu osaline lammutamine. Asjaolu, et linn kaalus pärast ehitusloa väljastamist elamu suuremas mahus „seadustamist“ ning leidis, et see ei ole põhjendatud, ei saa kaebajale kuidagi kahju tekitada. Kaebaja ehitusluba vaidlustanud ei ole, seega on ta nõustunud elamu mahu vähendamisega, mistõttu on alusetud väited nagu tal oleks olnud õiguspärane ootus, et ta ikkagi saab ehitusloale mittevastava mahu seadustada või, et sellest keeldumine on kinnistu omaniku jaoks ebamõistlik, põhjendamatult koormav ja kahju tekitav. Detailplaneeringu vastuvõtmata jätmine ei saa kaebajale kuidagi kahju tekitada, kuna see ei näe ette kaebaja ehitise lammutamist. Kui detailplaneering on maakasutuse ja ehitustegevuse aluseks, siis konkreetselt ehitise püstitamine ja ka lammutamine tuleneb hoopis teistest õigusnormidest. Seega ei saa detailplaneeringu vastuvõtmata jätmist samastada ehitise (osalise) lammutamise nõudega. Vaidlustatud detailplaneering ei oleks selle kehtestamisel toonud kaasa ehitise automaatset seadustamist, samuti nagu vastuvõtmata jätmine ei too kaasa lammutamist. Nõustuda ei saa kaebajaga, et Täpiku tn 2 detailplaneeringu menetluses puudub mistahes avalik huvi, mis kaaluks üles kinnistu omaniku omandiõigusega seotud huvid ning et detailplaneering (ehitis olemasoleval kujul) ei riku kellegi subjektiivseid õigusi. Kinnistu omaniku omandiõigus ei ole piiramatu. Vastavalt

§ 3

lg 3 võib kinnisomandile kehtestatud detailplaneeringu alusel seada seadusest tulenevaid maakasutus- ja ehitustingimusi ning kitsendusi. Käesoleval juhul on kehtiva detailplaneeringuga sellised tingimused ja piirangud seatud. Seega on kehtiva detailplaneeringuga hõlmatud alal tagatud

§ 1

lg 2 sätestatud võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks. Täpiku tn 2 kinnistu omanik on soovinud kehtivat detailplaneeringut muuta, 15 kuna ta on püstitanud ehitise, mis eirab kehtiva detailplaneeringuga sätestatud maakasutus- ja ehitustingimusi. Vastustaja on kehtiva detailplaneeringu muutmise võimalikkuse, otstarbekuse ja põhjendatuse tuvastamiseks algatanud uue detailplaneeringu. Nimetatud detailplaneeringu menetluses on planeeringu koostamise korraldaja ehk kohalik omavalitsus kõik asjaolusid kaaludes leidnud, et kehtiva detailplaneeringu muutmine ei ole otstarbekas ega põhjendatud. Avalik huvi Täpiku tn 2 detailplaneeringu menetluses seisnebki muuhulgas selles, et linn tagaks kehtivate haldusaktide, sealhulgas detailplaneeringute järgimise. Vastustaja ei ole tuvastanud ühtegi põhjendatud asjaolu, miks loobuda kehtiva detailplaneeringu kui tervikliku lahenduse põhimõtetest, millest üks põhilisemaid oli luua võimalikult avara asumi üldmulje. Vaidlustatud korralduses on muuhulgas märgitud, et vastavalt Tallinna linna ehitusmääruse § 24 lõikele 2 peab ehitis oma lahenduselt arvestama Tallinnas välja kujunenud arhitektuuri- ja ehitustavadega ning oma välisilmelt vastama piirkonna või lähiümbruskonna eripärale ja kujunduslikule stiilile. Vastustaja on Täpiku tn 2 kinnistu varasemale omanikule vastu tulnud ning lubanud tagantjärele seadustada juba olemasoleva arhitektuurilt piirkonda mittekuuluva ehitise tingimusel, et vähendatakse oluliselt ehitise kõrgust ja mahtu (viiakse kehtiva detailplaneeringuga kooskõlla). Kuigi kaebaja on vähesel määral ehitise gabariite vähendanud, ei vasta olemasolev ehitis ikkagi Tallinna linna ehitusmääruse § 24 lg 2, Pirita linnaosa üldplaneeringus sätestatud põhimõtetele ega kinnitatud ehitusprojektile. Samuti on detailplaneeringu menetluses tuvastatud Täpiku tn 2 naaberkinnistu omaniku subjektiivsete õiguste rikkumine. Täpiku tn 4 kinnistu omanik V. V. on korduvalt (sealhulgas detailplaneeringu eskiisi arutelul) pöördunud vastustaja poole nõudega teostada ehitusjärelevalvet Täpiku tn 2 hoone ebaseadusliku osa üle. Täpiku tn 2 hoone ebaseaduslik osa (basseini sisaldab tiibosa) varjab oluliselt Täpiku tn 4 kinnistule langevat loomulikku päikesevalgust ja halvendab tunduvalt Täpiku tn 4 elukeskkonna kvaliteeti. Samuti on Täpiku tn 4 kinnistu omanik seisukohal, et basseini, mille maht on 75 m³, veega täitmine seab ohtu ümbruskonna elanike veega varustatuse, kuna piirkonnas on vee survega probleeme. KOHTU PÕHJENDUSED

1. Tühistamiskaebuse saab kohus rahuldada, kui tuvastatakse, et kaevatav haldusakt on õigusvastane ja rikub kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi (HKMS § 7 lg 1, § 26 lg 1 p 1). Vastavalt HMS §-le 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Isik ei saa detailplaneeringu algatamise järel õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et detailplaneering igal juhul kehtestatakse, kuid ta on õigustatud nõudma oma subjektiivsete avalike õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist haldusorgani poolt (RKHK lahendid kohtuasjades nr 3-3-1-62-02, 3-3-1-79-09). Planeerimisotsustustele on omane ulatuslik diskretsioonilisus. Kaalutlusõiguse teostamise korral peab kohus kontrollima diskretsiooni õiguspärasust lähtuvalt haldusakti põhjendustest. Mida ulatuslikum on diskretsiooniruum ja keerukam õiguslik ning faktiline olukord, seda põhjalikum peab olema motivatsioon (RKHK lahend kohtuasjas nr 3-3-1-62-02). Menetlusosalistel ei ole vaidlust haldusorgani pädevuse üle. Menetlusosaliste vaidlus käib muude HMS §-s 54 nimetatud haldusakti õiguspärasuse eelduste üle. 16 Kohus on seisukohal, et käesoleva vaidluse lahendamisel omab tähtsust see, et tegemist ei ole olukorraga, kus detailplaneeringuga üritatakse „seadustada“ ebaseaduslikult ehitatud ehitist, millel puudub kehtiv ehitusluba. Antud juhul on vastustaja kehtiva ehitusloaga lubanud seadustada juba valmisehitatud ehitise, mis ei vasta ehitusmahu poolest kehtivale detailplaneeringule, nähes ehitusloaga ette ehitise osalise lammutamise. Uue detailplaneeringuga soovib kaebaja sisuliselt lõppeesmärgina vabaneda kehtivast ehitusloast tulenevast lammutamiskohustusest. Põhjendatud ei ole kaebaja seisukoht, et käesoleva kaasuse analüüsimisel tuleks vaadata kitsalt ehitise osa, mis ületab ehitusloaga lubatud ehitusmahtu ning järeldada sellest, et taotletav muudatus on väheoluline. Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2007 korraldusega nr 347-k algatati Täpiku tn 2 kinnistu detailplaneeringu koostamine (tlk 31). Detailplaneering algatati eesmärgiga analüüsida olemasoleva ehitusmahu sobivust piirkonda ning vastavalt sellele määrata kinnistu ehitusõigus ning määrata kinnistu piiride muutmiseks Sompa tee rekonstrueerimiseks vajaliku maa. Nähtuvalt detailplaneeringu algatamise eesmärgist tuli haldusorganil hinnata kogu olemasoleva ehitusmahu sobivust. Käesolevas asjas on küsimus selles, kas kohaliku omavalitsuse poolt juba kehtiva detailplaneeringuga kinnitatud põhjendatud huve arvestavat planeeringulahendust (mida on sama haldusorgani poolt praeguse esindaja R.Keba sõnul kahetsusväärselt eiratud ehitusloa väljaandmisel) oleks põhjendatud täiendavalt muuta uue detailplaneeringuga ühe kinnistuomaniku huvides. Kohus nõustub kaebajaga selles, et uue detailplaneeringu algatamise taotlemine on lubatav, kuid kohus jagab ka vastustaja seisukohta selles, et kaebuse esitajal puudub igasugune õiguspärane ootus sellise detailplaneeringu kehtestamise saavutamiseks. Kaebuse esitaja saab usalduse kaitset nõuda kehtivast ehitusloast tulenevalt, mille nõuetele olemasolev ehitis praegu täielikult ei vasta, kuid mille osalise lammutamisega on kinnistu eelmine omanik nõustunud ehitusloa andmise menetluses. Kaevatavas korralduses esitatud haldusakti põhimotiivid on järgimised (tlk 121-122): Pirita LOV ja halduskogu ei andnud kooskõlastust ehitise liiga suure mahu tõttu, mis piirkonda ei sobi; krundi täisehituse protsendiks tuleb taotletava planeeringu kohaselt 19,9% kehtivast detailplaneeringust tuleneva 15% asemel; kehtiva ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis nähti ette hoone osaline lammutamine ja kehtiva detailplaneeringuga kooskõlla viimine, mida kaebaja ei ole teinud; kaebaja ei ole menetluse käigus esitanud ehitusmahu sobivuse kohta põhjendusi ega argumente, mis oleksid piisavad kehtiva detailplaneeringu muutmiseks või esitanud analüüsi, mis põhjendaks olemasoleva ehitusmahu sobivust piirkonda; hoone kõrgus planeeritud maapinnast on 11,6 m; võimaliku varalise kahju tekkimise võimaluse oleks ehitise omanik pidanud välja selgitama kinnisasja omandades, kontrollides hoone vastavust ehitusprojektile. Kaevatav haldusakt sisaldab viidet haldusakti seletuskirjale, kui haldusakti täiendavaid põhjendusi ja kaalutlusi sisaldavale dokumendile. Planeeringu vastuvõtmata jätmise otsuse seletuskirjast (tlk 123-135) nähtub, et põhjendatud huvidena on välja toodud korrapärase ja esteetilise linnaruumi kujundamise eesmärk, millist täidab kehtiva detailplaneeringuga kogu planeeringuala hõlmava kvartali tervikuna lahendamine. Kaebaja elamu ehitusmahtu suurendati käesoleval ajal kehtiva detailplaneeringu menetluses põhjendusel, et krunt asub suures osas Metsakalmistu sanitaarkaitsevööndis. Teiste sama piirkonna elamute ehitusalused pinnad on 2 kuni 2,5 korda väiksemad ning korruselisus on 1,5; hoonetealused pinnad on 166-291 ruutmeetrit. Kaebaja elamu omab mõju ümbritsevale keskkonnale, mis nähtub esitatud fotodest. Kaebaja hoone ületab teisi sama detailplaneeringu alusel rajatud hoonete mahtusid 3 kuni 12 korda. Ehitusloaga lubatud mahtu arvestades (kuni 10 17 korda suurem) ei ole võimalik võtta vastu taotletavat planeeringut, kuna kontrast ja ebaproportsionaalsus lähinaabritega suureneks veelgi. Vastustaja on kaevatava haldusakti seletuskirjas möönnud, et elamu osaline lammutamine tooks kindlasti kaasa kinnistu omanikule märkimisväärse varalise kahju, kuid täidaks samal ajal muud ja kõrgemat eesmärki, mille järgimine ületaks omanikule tekkiva varalise kahju. Kaebajal oli võimalik kinnistu omandamisel hoone vastavust ehitusprojektile kontrollida ja varalise kahju tekkimist vältida. Õiguslike põhjendustena on seletuskirjas märgitud, et arvestada tuli lähtudes väljakujunenud halduspraktikast detailplaneeringu menetluse ajal vastu võetud üldplaneeringutega. Peale Pirita linnaosa üldplaneeringu kehtestamist ei saanud sellega otsuse tegemisel jätta arvestamata. Pirita linnaosa üldplaneering kehtestati 17.09.2009 ning üldplaneeringu maakasutuse plaani kohaselt asub planeeringuala kõrghaljastuse säilitamisega väikeelamute alal, st lubatud on ehitada alale väikeelamuid ja lähipiirkonda teenindavaid ettevõtteid ja asutusi. Täpiku tn 2 elamu ei vasta üldplaneeringule ja ehitusloale, kuna on 11,6 m kõrge. Pirita üldplaneering kohaselt võib olla täisehituse portsendiks kuni 15%. Täpiku tn 2 elamul on 19,9%, ehitusloale vastavalt ehitades oleks see 14,9%. Võrdluses sarnase suurusega kruntidega ei sobi vaidlusalune hoone ümbritsevasse keskkonda. Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt on antud piirkonnas kruntide tiheduseks lubatud planeerida maksimaalselt 0,
2. Täpiku tn 2 kinnistule kavandatud suletud brutopinda ja planeeritud krundi pindala arvestades on selleks näitajaks 0,39, mis on üle kahe korra suurem lubatust. Käsitletud on ka väidet nagu tekkinuks täisehituse protsendi ületamine seoses avalikes huvides teemaa loovutamisega. Esiteks, ei toimunud kinnistu loovutamist avalikes huvides ja teiseks, ei muutunud kinnistu suurus detailplaneeringu kehtestamise ja ehitusprojekti koostamise hetkega võrreldes (krundi suurus oli 2827m², mis teeb täisehituse protsendiks 19,2). Detailplaneeringuga määrati hoonete alune pindala (424,1 m²), brutopind (848 m²) ja krundi täisehituse protsent (15%). Hoone ehitamisel neid ehitusmahte ületati. Kohus ei nõustu kaebajaga, et haldusakt ei ole nõuetekohaselt motiveeritud ja see peaks kaasa tooma haldusakti tühistamise. Kohus nõustub, et haldusakt sisaldab mitmeid asjakohatuid seisukohti, kuid see ei välista kaalutlusotsuse sisulist kontrollimist kohtu poolt. Kohus esitab järgnevad kohtuotsuse põhjendused eraldi lõikudena lähtudes kaebaja väidetest. Kehtiv 17.09.2001 väljastatud ehitusluba nägi ette valminud ehitise detailplaneeringuga määratud täisehitusprotsendiga (15%) vastavusse viimise, hoone kõrguse vähendamise 11 meetrini ja lõunapoolse mahu vähendamise, samuti kinnitati ehitusloaga hoone arhitektuurse stiili sobivust. Kohus möönab, et haldusakti põhjendustes (seletuskirjas sisalduvad) on asjakohatuid märkusi (nt hoone kujunduslikule stiilile, mis on aktsepteeritud kehtiva ehitusloaga), kuid see ei anna alust arvamuseks, et need asjakohatud märkused oleksid mõjutanud haldusorgani lõppotsust. Asjakohatu on ka näiteks haldusakti seletuskirjas toodud seisukoht, et Täpiku tn 2 hoone ei vasta Pirita linnaosa üldplaneeringule maksimaalse kõrguse osas, seega ei vasta hoone avalikele huvidele ega väärtustele. Sellise seiskoha võtmise välistas kehtiv ehitusluba. Pirita linnaosa üldplaneeringule võinuks viidata juhul, kui kaebaja soovinuks uue detailplaneeringuga saada õigust ehitusloas lubatust kõrgema hoone ehitamiseks. Viide üldplaneeringule olnuks asjakohane ka sellest aspektist, et haldusorgan ei saa antud piirkonnas ka tulevikus anda õigust kõrgemate kui 9 meetriste ehitiste püstitamiseks, mis säilitab piirkonna ilme (madalate väikeelamute piirkond). Kaevatava haldusakti põhjendused on ekslikud ja asjakohatud osas, mis puudutab vastustaja seisukohta hoone kõrguse ulatumises üle 11 meetri (haldusakti p 2.3 – Täpiku tn 2 elamu kõrgus 18 on planeeritud maapinnast vähemalt 11,6m). Peale haldusakti andmist on haldusorgan 14.02.2011 kirjaga (tlk 218) kinnitanud, et hoone kõrgus vastab kehtivale ehitusloale. Samas, kuna taotletava planeeringu eesmärk ei olnud suurendada ehitusloaga lubatavat hoone kõrgust, ei olnud tegemist argumendiga, mis oleks saanud mõjutada haldusorgani lõppjäreldust. Kaebaja on ka kohtumenetluses aktsepteerinud nõuet viia hoone kõrgus ehitusloaga lubatu – 11m – piiresse. Kohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et haldusorgan oleks arhitektuurse sobivuse (ehitusmahu poolest) väljaselgitamiseks pidanud tellima eksperthinnangu. Vastustaja on põhjendanud, miks ta usaldusväärsuse nõudest tulenevalt ja sisuliselt ei nõustu detailplaneeringu koostanud Tartu Maakorralduse OÜ arvamusega. Seega ei ole jäetud seda arvamust hindamata. OÜ Ehitusekspert arvamus on koostatud ehitusjärelevalve menetluses 2004.aastal, mis on olnud haldusorganile teada. Selle arvamuse (kohtumenetluses dokumentaalne tõend) sisu ühtib kaebaja esitatud eelneva arvamusega. Haldusorgan on kohtumenetluses piisavalt põhjendanud, miks ta selle arvamusega (arhitekti osalusel koostatud) ei nõustu. Vastustaja suhtus kaebaja esitatud tõenditesse kriitiliselt põhjusel, et menetlusosalise tellitud arvamuse puhul ei ole erapooletus tagatud ning haldusorgan kahtles erapooletuses ka sisulisest hinnangust lähtudes. Haldusorgan leidis, et antud asjas oli piisav õigusaktides ettenähtud seisukohtade (Pirita LOV, halduskogu) küsimine, avalikul väljapanekul esitatud arvamuste arvessevõtmine ja haldusorgani enda koosseisu kuuluvate arhitekti haridusega spetsialistide hinnangud vaatluste ja asjas esitatud fotode põhjal. Kehtivast õigusest ei tulene haldusorgani kohustust ehitusmahu piirkonda sobivuse hindamiseks koguda teatud liiki tõend (eksperthinnang). Asjaolu, et haldusorgan ei ole suutnud haldusmenetlust piisavalt kiiresti läbi viia ei anna veel alust arvamuseks, et haldusorgani koosseisu kuuluvad spetsialistid ei ole kompetentsed kõnealuse asjaolu kohta hinnangut andma. Menetluslikud otsused valmistatakse ette ameti juriidilise teenistuse poolt. Kohus on seisukohal, et OÜ Ehitusekspert arvamus on asjakohane tõend ehitise lammutamise küsimuse lahendamisel, mis puudutab hoone konstruktsioonide võimalikku kahjustumist ja hoone sisearhitektuuri seisukohast basseiniruumi säilitamise vajadust. Krundi täisehituse protsendi osas on arvamuses toodud õiguslik seisukoht (viide võrdse kohtlemise põhimõttele), mille andmine ei ole arhitekti või ehitusinseneri ülesandeks, vaid see kuulub kohaliku omavalitsuse kompetentsi. Samamoodi teostab kohalik omavalitsus, mitte nn eksperdid, erinevate huvide kaalumist. Mis puudutab erialast hinnangut hoone ehitusmahu vastuvõetavusele, siis selles osas peab kohus veenvaks haldusorgani põhjendusi. Haldusorgan on lähtunud ehitusmahu võrdluses eelkõige kehtiva detailplaneeringu ala ehitusmahtudest, kuivõrd on tegemist kvartali terviklahendust kehtestava planeeringuga. Vastustaja on selgitanud täisehitusprotsendi (25%) erinevust kahe sama planeeringuala krundi puhul sellega, et erinevalt kaebaja ehitisest ei jäta need vaatamata täisehituse protsendi ületamisele tervikuna massiivset muljet. Kohus rõhutab, et krundi täisehituse protsent on kehtivas detailplaneeringus määratud lähtuvalt krundi suurusest. Haldusorgani peamiseks motiiviks oli, et kaebaja hoone maht erineb lähiümbruse hoonestuse üldpildist. Piirkonna üldpildis on hooned 1,5 korruselised ja ehitusmahult mitmeid kordi väiksemad. Kaebaja viidatud üldplaneeringu seletuskirjas hoonete mitmekesisuse pooldamisel ei ole vastustaja väitel silmas peetud mahtude mitmekordset erinevust. Vastustaja on seletuskirjas esitanud ka laiema piirkonna, mitte ainult kehtiva planeeringuala, linnaehitusliku analüüsi ning leidnud põhjendatult, et kaebaja eramut ei ole põhjendatud võrrelda nt Kloostrimetsa tee äärse elamukvartaliga, mis on suurema ehitustihedusega, asetseb põhitänava ääres ja on peamiselt ühtse stiiliga ridaelamutest koosnev. Võrreldes kaebaja eramut ka näiteks Pirita linnaosa haldushoone või vabaajakeskusega on selge, et kaebaja eramu on ehitusmahu ja visuaalse mulje poolest erandlik. Vastustaja on õigesti rõhutanud, et ehitusmahtu tuleb võrrelda kõigi numbriliste 19 näitajate (täisehituse protsent, hoonestustihedus, kubatuur) kui ka visuaalse üldmulje alusel. Ühegi mainitud näitaja alusel ei saa kaebajale kuuluvat ehitist pidada lähiümbruses tavapäraseks või pisut erinevaks. Kohus ei saa hinnata ümber haldusorgani otstarbekuse kaalutlusi, milleks on ka piirkonda sobivuse küsimus, kuid kohtul ei ole haldusorgani põhjendustest ja asja materjalidest lähtudes alust pidada haldusorgani seisukohta meelevaldseks. Kaebaja väidetav loobumine osast kinnistust avalikes huvides, mis tõi kaasa kõrvalekalde detailplaneeringuga määratud täisehitusprotsendist. Puudub vaidlus, et kaebaja kinnistule oli Täpiku T-1 transpordimaa moodustamise hetkel olemas juurdepääs Sompa teel, kuid juurdepääs puudus oma kinnistutele teistel Täpiku tn kruntide omanikel. Puudub vaidlus, et Täpiku tn T-1 maaüksust ei ole määratud teeseaduse alusel kohalikuks teeks. Puudub vaidlus, et ehitustegevust alustati enne detailplaneeringu kehtestamist ja selle alustamisel oli Täpiku tn 2 krundi suurus 3432m² ning selle koosseisus oli osa praegusest Täpiku tänavast. Kehtivas planeeringus on krundi pind 2827m². Seega ei olnud tee rajamine tõepoolest kaebaja huvides, kuid sellest ei saa järeldada nagu olnuks tee rajamine avalikes huvides. Väikese grupi eraisikute (Täpiku tn juurdepääsuteeta kinnistuomanikud) huvi saada oma kinnistule juurdepääs ei ole üldjuhul käsitletav avaliku huvina. Sellised vaidlused lahendatakse kinnistuomanike vahel kokkuleppe mittesaavutamisel tsiviilkohtumenetluse korras. Detailplaneeringuga saab määrata juurdepääsutee perspektiivse asukoha. Antud juhul on ka tegemist nn tupiktänavaga, mis ei ole vajalik juurdepääsuks mõnele avaliku kasutusega objektile. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et suurema maa-ala jagamisel kruntideks tuleb planeerimispõhimõtetest lähtudes paratamatult ette näha ka tänav, millelt saadakse juurdepääs krundile ning tee sobivaima asukoha määrab planeering. Kaebaja ei ole kehtivat planeeringut eelkäsitletud põhjustel vaidlustanud. Sompa tee võimalik rekonstrueerimine tulevikus käesolevas vaidluses tähtsust ei oma. Seega ei ole põhjendatud kaebaja väide, et haldusorgan on kaalumisel jätnud olulise asjaolu arvesse võtmata. Kohus ei nõustu ka kaebaja väitega võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisest. Võrdse kohtlemise põhimõttele tuginedes nõuda haldusorganilt detailplaneeringu vastuvõtmist ebaseaduslikult ehitatud hoone seadustamiseks põhjusel, et aktsepteeritakse naabri väidetavalt ebaseaduslikku ehitist, ei ole ilmselgelt kooskõlas võrdse kohtlemise põhimõtte sisuga õiguslikus tähenduses. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-3-1-19-04 leidnud, et võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisega pole tegemist, kui haldusorgan ei korda isiku kasuks viga, mille ta on teinud mõne teise isiku puhul. Vastustaja esindaja sõnul (kohtuistungi protokoll tlk 244) on samas ka ühe väidetava ebaseadusliku ehitise osas läbi viidud ehitusjärelevalve menetlus. Lähtumine detailplaneeringu menetluse algatamise ajal vastu võetud ning alles vahetult enne kaevatava haldusakti andmist kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringust. Tulenevalt sellest, et planeerimismenetlus on protsess, mille käigus planeeringulahendus võib erinevate huvide arvessevõtmise vajaduse tõttu suuresti muutuda, ei saa pidada põhjendamatuks kohaliku omavalitsuse seisukohta, et planeeringumenetluses tuleks arvestada lisaks kehtivale üldplaneeringule ka menetluses olevast uuest üldplaneeringust tulenevate põhimõtete ja tingimustega. See tuleneb ka haldusmenetluse eesmärgipärasuse põhimõttest, kuna olukorras, kus uus üldplaneering kehtestatakse enne detailplaneeringu vastuvõtmist või kehtestamist ning selle 20 lahendus on vastuolus uue kehtestatud üldplaneeringuga, ei oleks haldusorganil võimalik sellist detailplaneeringut kehtestada. Detailplaneeringuga kehtiva üldplaneeringu muutmiseks peab olema põhjendatud vajadus (

§ 9lg 7).

Kohalikul omavalitsusel tuleks samas taotlejale vastav soov, arvestada planeeringulahenduse väljatöötamisel menetluses oleva üldplaneeringuga, selgelt ja võimalikult varajases menetlusetapis teada anda, et vältida võimalikke planeeringulahenduse muutmisega seotud kulusid. Antud juhul algas ehitustegevus enne planeeringu algatamist ning enne projekti alusel ehitusloa väljastamist, mistõttu käesolevas asjas ei oleks vastav teave olukorda muutnud. Asjaolu, et kehtestamata haldusakt (menetluses olev üldplaneering) ei ole õiguslikult siduv ei tähenda, et haldusorgani kaalutlused seonduvalt eelkõige avalike huvide arvestamise vajadusega ei võiks ühtida uue üldplaneeringu eesmärkidega. Haldusorganil on planeerimismenetluses ulatuslik diskretsiooniõigus. Seega, kohus ei nõustu kaebajaga, et kaevatav haldusakt on õigusvastane põhjusel, et selles tugineti detailplaneeringu menetluse algatamise taotluse esitamise ajal vastu võtmata Pirita linnaosa üldplaneeringule. Sõltumata vastustaja viivituse põhjendatusest oli kaevatava haldusakti andmise ajal Pirita linnaosa üldplaneering kehtestatud ja sellele viitamine otsuse tegemisel õiguspärane. Halduskogu ja linnaosa vanema seisukoha küsimine kui menetlustoiming tuli sooritada Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lg 1 p 1 alusel, mille kohaselt enne detailplaneeringu esitamist ametile kooskõlastatakse detailplaneering vastava linnaosa vanemaga, kes võtab arvesse halduskogu otsuse ja teeb otsuse kooskõlastamise kohta. Kooskõlastamisel puuduks mõte, kui seda ei peaks arvestama otsuse tegemisel. Siduvat iseloomu antud kooskõlastusel õigusaktide kohaselt ei ole. Kaevatavast korraldusest ei nähtu, et haldusorgan oleks kaevatava haldusakti andnud pelgalt linnaosa vanema ja halduskogu negatiivsest kooskõlastusest lähtuvalt. Menetlustoimingule ei seata rangeid põhjendamise nõudeid, mistõttu kooskõlastamise kohta TLPA-le saadetud kirjade lakoonilistest põhjendustest ei saa iseenesest järeldada otsustuse läbikaalumata jätmist. Kohus peab põhjendatuks eeldada, et linnaosa vanem ja halduskogu on oma töö kaudu kursis linnaosavalitsuse territooriumil toimuvaga ja seetõttu ka võimelised võtma seisukohti mingi ehitise piirkonda sobivuse kohta. Loomulikult ei saa sellist (eriti kollegiaalset) arvamust võrdsustada vastava valdkonna asjatundja arvamusega, mida kohtu arvates kaevatava haldusakti andnud haldusorgan ka teinud ei ole. Kaevatava haldusakti seletuskirjas on vastustaja esitanud põhjaliku seisukoha kaebaja kirjalikele vastuväidetele (tlk 131-135), rikkumata selles osas planeerimisseaduse nõudeid.

§ 18

lg-st 1 tulenevalt saab kohalik omavalitsus jätta vastu võtmata detailplaneeringu, mis ei vasta seadustele ja muudele õigusaktidele.

§ 4

lg 1 p 2 kohaselt on kohaliku omavalitsuse kohustuseks tagada planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamine, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Märgitud eelduse täitmist peab kohalik omavalitsus kontrollima ka planeeringu vastuvõtmise otsustamisel. Haldusorgani planeerimisdiskretsioonil põhineva otsuse kesksed põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised: kehtiva detailplaneeringuga on kogu planeeringuala hõlmav kvartal lahendatud tervikuna ning terviku säilitamise eesmärgist ei ole mõjuvat põhjust loobuda, eriti arvestades, et kaebajale kuuluv ehitis juba hälbib teiste naaberehitiste ehitusmahtudest, kuna ehitusloaga lubati kuni 10 korda suuremat ehitusmahtu; ehitusmahu suurendamise lubamisel taotletava planeeringuga kontrast ja ebaproportsionaalsus lähinaabritega suureneks veelgi. 21 Keeldumisel viidatakse vastuolule Pirita linnaosa üldplaneeringuga (mittevastavus lubatud täisehitusprotsendile) ning vajadusele kaitsta avalikku huvi ja väärtusi (säilitada alale iseloomulik hoonestusviis ja keskkond). Ilmselgelt on avalikuks huviks kehtivate haldusaktide (kehtiv detailplaneering ja ehitusluba) täitmise tagamine. Kolmandate isikute huvide kaalumisel on viidatud (tlk 123) naaberkinnistu omaniku esindaja pöördumisele seoses ebaseadusliku ehitamisega Täpiku tn 2 kinnistul ning V.V. vastuväitele avalikul arutelul (tlk 125). Konkreetsemalt käsitletaksegi (tlk 134) mõjusid naaberkinnistutele Sompa tee 8 ja Täpiku tn 4 osas. Viidatakse hoone massiivsusele naaberkinnistutelt vaadatuna. Seletuskirjas märgitakse, et Täpiku tn 4 õueala piirab lääne poolt müürina mõjuv basseinimüür, mille osalise lammutamisega saab korvata ebaproportsionaalselt suure hoone halba mõju kinnistule. Sompa tee 8 kinnistu põhjapiirist jääb ca 3m kaugusele basseiniruum, mis oma mahu tõttu sulgeb vaate selles suunas täielikult. Samuti on märgitud, et Täpiku tn 2 kinnistu piirile lintvundamendiga massiivse piirde rajamise tulemusena on hävinud suured kuused Sompa tee 8 kinnistul. Kehtivatest haldusaktidest tulenevalt on kaebaja piirinaabritel õigus nõuda väiksema mahuga ehitise talumist, mis mõjutab vaadet nende kinnistutelt. Detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise tagajärjeks kaebajale saab haldusakti kohaselt olla väikese osa ehitise lammutamine, kuid see küsimus tuleb lahendada järgnevas menetluses. Kohtu hinnangul on haldusorgani kaalutlusotsus õiguspärane. Viivituse õiguspärasust kohus pikemalt ei käsitle, kuna kaebaja ei ole selleks esitanud vajalikku taotlust. Kohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et menetluse pikkus on tekitanud õiguspärase ootuse kaebajale positiivse otsuse suhtes. Menetluse kestus ei tekita õiguspärast ootust planeeringu vastuvõtmiseks või kehtestamiseks, kuna menetluse pikkus ei ole argument, mida tuleks planeerimisdiskretsiooni teostades arvestada. Kaebaja ei ole esitanud selliseid põhjendusi, mis annaks alust järeldada, et viivitus menetluses mõjutas lõppotsust. Kohus peab eelnevalt võetud seisukohale vaatamata siiski vajalikuks märkida, et antud asjas oleks haldusorgan saanud kaaluda, kas keelduda detailplaneeringu algatamisest (

§ 10

lg 1) või teha detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise otsus oluliselt varem ilma kaebajale koormavaid menetlustoiminguid nõudmata või peatada detailplaneeringu algatamise taotluse menetlus (haldusmenetluse ökonoomsuse ja eesmärgipärasuse põhimõttest lähtudes), kuni lammutamise küsimuse otsustamiseni. Asjaolu, et isik esitab haldusakti andmiseks taotluse ei tähenda, et haldusorgan peaks seda mõtlematult hakkama sisuliselt menetlema. Haldusorgani ees seisva küsimuse lahendamiseks kohase menetluse valik on haldusorgani ülesanne. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et kaevatav haldusakt ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi ning selle tühistamiseks esitatud kaebus tuleb HKMS § 26 lg 1 p 6 alusel jätta rahuldamata. Kuna tühistamiskaebus jääb rahuldamata, ei ole alust rahuldada ka kohustamisnõuet. 9. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustajal menetluskulud puuduvad. Kaebaja menetluskulud jäävad viidatud sätte alusel tema enda kanda. Kristina Maimann Kohtunik 22