← Eesti

3-10-559/74

Obsah (6)§ 53§ 54§ 7§ 19§ 63§ 92

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Oliver Kask, Kaire Pikamäe Otsuse tegemise aeg ja koht 19. aprill 2011. a, Tallinn Haldusasja number 3-10-5

§ 53lg 1).

Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle läbivaatamist kohtuistungil, võib Riigikohus lahendada kassatsioonkaebuse kirjalikus menetluses (

§ 54lg 2, § 61 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

  1. 27.11.1998 erastas M B eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 10 alusel 16/100 suuruse mõttelise osa senini Tallinna linna ainuomandis olnud ja mitme üürilepingu alusel kasutatavast eluruumist (nn ühiskorterist) Tallinnas Kiisa 11-
  2. Sellel ajal olid nimetatud ühiskorteri üürnikeks veel ka M Ga ja P K (üürileping lõppes 04.11.2009 seoses surmaga). Pärast mitut võõrandamistehingut omandas 16/100 suuruse mõttelise osa Kiisa 11-16 eluruumist 28.05.2003 Karin Naggel (varem Kurvits). 3-10-559 M. Gaga 16.04.1998 sõlmitud eluruumi üürilepingut (tl 54-57) pikendati Tallinna Linnavalitsuse 28.03.2007 korralduse nr 548-k (tl 58) p-ga 1.2 viieks aastaks. Tallinna Kesklinna Valitsus sõlmis 05.04.2007 M. Gaga munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 7-3/125 viieks aastaks (tl 59). Seoses M. Ga surmaga 01.03.2009 loeti Tallinna Kesklinna vanema 27.03.2009 korraldusega nr 148 (tl 60) üürilepingust nr 7-3/125 tulenevad õigused ja kohustused üle läinuks I. Gile ning 09.04.2009 vormistati selle kohta üürilepingu lisa nr 2 (tl 61). 29.01.2010 erastati Kiisa 11-16 korterist 19/100 suurune mõtteline osa I. Gile (tl 6-14). Kinnistusraamatu andmetel on Kiisa 11-16 asuva korteriomandi kaasomanikeks Tallinna linn (65/100), Karin Naggel (16/100) ja I G (19/100).
  3. Tallinna Kesklinna Valitsus teatas 08.02.2010 e-kirjas K. Naggelile ja I. Gile, et vastavalt kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadusele (KaasES) kuuluvad erastamisele Kiisa 11-16 mõttelised osad (15/100, 15/100, 16/100 ja 19/100), enampakkumise ajaks määrati 18.03.
  4. Enampakkumist ei toimunud, kuna K. Naggel esitas halduskohtule kaebuse ja mõtteliste osade erastamine on senini läbi viimata.
  5. Karin Naggel palus Tallinna Halduskohtule esitatud kaebuses ja selle täiendustes: 1) tuvastada, et I Gil ei ole õigust osaleda Kiisa 11-16 mõtteliste osade erastamisel; 2) tühistada haldusaktid, millega otsustati sõlmida üürilepingud M. Gaga ja I. Giga; 3) tuvastada M. Gaga ja I. Giga sõlmitud üürilepingute tühisus; 4) tühistada Tallinna Linnavalitsuse otsus I. Gile 19/100 suuruse mõttelise osa erastamise kohta; 5) kohustada vastustajat erastama kaebajale alghinnaga 84/100 suurune mõtteline osa Kiisa 1116 eluruumist; 6) tunnistada õigusvastaseks vastustaja tegevus erastamistoimingutega viivitamises. Kiisa 11-16 eluruumi erastamisega viivitamine rikub erastamise õigustatud subjektide EES-st tulenevat õigust saada eluruumide omanikuks. Erastamise kohustatud subjekt pidi EES § 3 lg 11 alusel eluruumide erastamiseks kõigepealt üritama saavutada elamu teiste kaasomanikega kokkulepet elamu reaalosadeks jagamiseks, mida Tallinna Kesklinna Valitsus pole teinud. Kiisa 11-16 korteriomandist mõttelise osa üürileandmiseks M. Gale ja üürilepingu lisa sõlmimiseks I. Giga antud haldusaktist oleks vastustaja pidanud kaebajat informeerima, kuna korteriomandi reaalosa koormati nii üürilepingu kui ka selle lisaga. Lisaks ei lähe pärast M. Ga surma pärimisseaduse (PärS) § 2 järgi õigustatud subjektile kuulunud üürilepingu sõlmimise nõudeõigus seadusjärgselt üle tema pojale I. Gile. KaasES § 4 lg 1 p 1 järgi on erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt EES § 4 p-s 1 toodud tingimustele. EES § 4 p 1 järgi on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti poolt kinnitatud kirjalikule kokkuleppele. Sellise kokkuleppe puudumise tõttu ei tekkinud I. Gil esimese eelistusena õigust erastada mõttelist osa Kiisa 11-16 korteriomandist. Teise eelistusena oleks saanud kogu 84/100 mõttelise osa saanud erastada kaebaja. I. Gile loodi õiguslik alus erastada kaasomandi mõtteline osa, eirates kaebaja õigust erastada sama 19/100 mõttelist osa. Kuna kaebaja peab ülejäänud 65/100 mõttelise osa enampakkumisel alghinnast oluliselt rohkem pakkuma, võib kaebajal pärast enampakkumist tekkida kahjunõue. Linnavara kasutusse andmine, nagu ka üürilepingu üleandmiseks nõusoleku andmine, tuleb otsustada avaliku õiguse põhimõtetest lähtuvalt, arvestades diskretsioonireegleid, avalikku huvi ja võrdse kohtlemise põhimõtet. Üürile andmise korraldus M. Gale ja üürniku asendamise 2

(11)3-10-559 korraldus I. Giga rikub kaebaja põhiõigust omandile ja Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr 11 kinnitatud „Linnavara kasutusse andmise korra“ sätteid. Tallinna Linnavolikogu 13.11.1997 otsus nr 201 ja Tallinna Linnavalitsuse 22.12.1997 korraldus nr 489, millega otsustati anda M. Gale üürile tuba Kiisa 11-16 korteris, on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 63 lg 2 kohaselt tühised, kuna kuni 01.07.2002 kehtinud ES § 29 keelas üürile anda eluruumi mõttelist osa ja konkreetse eluruumi (toa nr 75) üürile andmiseks olnuks vajalik eluruumi teise kaasomaniku nõusolek vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg-le
  1. Otsustes ei ole põhjendatud, miks anti tuba üürile just M. Gale. Üürilepingu sõlmimine või pikendamine oleks tulnud igal juhul kaebajaga kooskõlastada alates ajast, mil ta sai Kiisa 11-16 mõttelise osa omanikuks. Kaebaja peab tühiseks ka Tallinna Linnavalitsuse 28.03.2007 korraldust nr 548, millega pikendati M. Ga üürilepingut veel viieks aastaks. Tallinna Kesklinna vanema 27.03.2009 korraldus nr 148, millega anti M. Gaga sõlmitud üürilepingust tulenevad kohustused üle I. Gile, on tühine. Korraldus on motiveerimata ja kohustab adressaati toime panema õigusrikkumist, kuna jätkub kaasomandi võlaõiguslik koormamine ilma kaasomaniku nõusolekuta. Tallinna linnavara kasutamise kord ei näe ette võimalust üürniku asendamiseks kaasomandis olevas eluruumis. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 321 lg 6 välistab surnud üürniku asemel tema perekonnaliikme üürilepingusse pärijana astumise, kuna M. Ga surma hetkel ja ka 27.03.2007 kehtis üürileping teise Kiisa 11-16 üürniku P. Ki suhtes edasi. M. Ga ei esitanud munitsipaaleluruumi erastamisavaldust selleks ettenähtud tähtpäevaks 01.06.2001, mistõttu ta oli vaid üks võimalikest eluruumi erastamise õigustatud subjektidest (P. Ki kõrval) ja I. Gil ei tekkinud isegi üürilepingusse astumisel nõudeõigust erastada esimese eelistusena 19/100 mõttelist osa Kiisa 11-16 korteriomandist; kuna P. K polnud ka huvitatud Kiisa 11-16 erastamisest, siis teise eelistusena oleks erastada saanud kogu 84/100 suuruse mõttelise osa Kiisa 11-16 korteriomandist 16/100 mõttelise osa omanik K. Naggel. EES § 22 lg 12 kohaselt ei ole Kiisa 11-16 erastamise objektiks alates 01.08.
  3. Tallinna Kesklinna Valitsus palus jätta kaebus rahuldamata. Vastuväited: M. Ga kasutas koos poja I. Giga Kiisa 11-16 ühiskorteris olevat tuba hiljemalt alates 22.12.1997, üürileping M. Gaga sõlmiti 16.04.1998 viieks aastaks; see pikenes viieks aastaks ja linnavalitsuse 28.03.2007 korraldusega nr 548-k pikendati seda veel viieks aastaks. Viimase korralduse alusel 05.04.2007 sõlmitud üürilepingu näol ei ole tegemist uue üürilepingu sõlmimisega, vaid 16.04.1998 sõlmitud üürilepingu pikendamisega. Kaebaja pidi eluruumi mõttelise osa omandamisel olema teadlik, et teisi tube kasutavad üürilepingute alusel üürnikud, ja arvestama, et neil on õigus eluruumide erastamiseks. Tallinna linna ja I. Gi vahelise üürilepingu tühisuse tuvastamiseks tuleks kaebajal pöörduda maakohtu poole, kuna see ei ole halduskohtu pädevuses. Kiisa 11-16 näol on tegemist mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumiga, mis tuli erastada üürnikele EES § 3 lg 10 alusel Vabariigi Valitsuse 01.07.1993 määrusega nr 198 kehtestatud eluruumide erastamise korra kohaselt, kus sätestati, et sellised eluruumid erastatakse nende üürnike kaasomandisse, kes on esitanud erastamisavalduse 01.03.
  4. Nende sätete alusel erastati 16/100 suurune mõtteline osa M. Be. EES alusel erastamata jäänud eluruumi mõtteliste osade erastamisel tuleb juhinduda Riigikohtu lahendist nr 3-3-1-45-03 ja kohaldada analoogia korras KaasES sätteid. Kuna kaebaja ei ole olnud Kiisa 11-16 eluruumi üürnik, poleks tal võimalik erastada senini erastamata mõttelisi osi EES alusel. Tallinna linn on püüdnud ühiskorterite erastamisel seaduse analoogiat kasutades leida parima õiguspärase lahenduse, mis 3
(11)3-10-559 oleks kooskõlas eluruumide erastamise eesmärkidega. Linna omandis olevate mõtteliste osade müümine avaliku enampakkumise korras linnavara võõrandamise sätete kohaselt ei oleks omandireformi põhimõtetega kooskõlas. KaasES alusel erastamistoimingute läbiviimine ei nõua erastamisavalduste tähtajaks esitamist. Erastamismenetlus KaasES alusel algab kohustatud subjekti initsiatiivil. Samuti ei ole KaasES alusel erastamisel vajalik kokkulepe mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks. Selline nõue ei tulene KaasES-st ja oleks ka asjakohatu olukorras, kus Kiisa 11-16 eluruumi kasutas KaasES alusel erastamistoimingute alustamise hetkel vaid üks üürnik. Tulenevalt ühiskorterite erastamisega seonduvast pikaajalisest õigusselgusetusest on nende erastamine olnud aeganõudev. Kaebaja ei ole näidanud üles huvi Kiisa 11-16 eluruumi osas, mistõttu tuleb tema väiteid erastamistoimingute venitamise suhtes pidada põhjendamatuks. KaasES § 4 lg 1 p 1 alusel oli Kiisa 11-16 erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena ainus üürnik I. G, kellele erastati 19/100 suurune mõtteline osa ja kes sai KaasES § 5 lg 1 kohaselt osta ainult ühe osa erastamise objektist. Seejärel esitati K. Naggelile ja I. Gile 08.02.2010 KaasES § 6 lg 1 alusel teade esimest eelistust omavale isikule erastamata jäänud osa ostueesõigusest. Kiisa 11-16 elamu 19/100 suuruse mõttelise osa erastamine I. Gile ei saanud rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi, kuna ta ei ole eluruumi mõttelise osa erastamise õigustatud subjekt esimese eelistusena. Kokkuleppe nõue VÕS § 321 lg-s 1 on sätestatud reguleerimaks olukorda, kus üürniku surma korral üürilepingusse astuda soovivaid pereliikmeid on mitu. M. Gast jäi maha üks poeg. Tema seadusest tuleneva õiguse (astuda oma ema asemel üürilepingusse) kasutamine ei ole seotud üürileandja (kaasomanike) nõusolekuga, üürniku surma puhul üürilepingusse astumiseks tuleb VÕS § 321 lg 2 järgi esitada ühe kuu jooksul vastav teade üürileandjale. Väide, et kaasomandis oleva asja reaalosa käsutatakse kõigi kaasomanike kokkuleppel, on õige. Kiisa 11-16 eluruum kuulub aga Tallinna linna ja kaebaja kaasomandisse mõttelistes osades, eluruumi ei ole jagatud reaalosadeks enne KaasES § 2 lg-s 5 toodud tähtaega. Omandireformi ja erastamist reguleerivad õigusaktid on eriseadused, mis on ülimuslikud AÕS suhtes. Vastasel juhul ei oleks KaasES rakendamine võimalik. 5. I G vaidles kohtuistungil kaebusele vastu ja toetas vastustaja seisukohti. 6. Tallinna Halduskohtu 16.11.2010 otsusega jäeti K. Naggeli kaebus rahuldamata. Põhjendused: Kaebaja esitas kaebuses ja selle täiendustes rea erinevaid taotlusi, mis kokkuvõttes on suunatud sellele, et tuvastada Tallinna linna ja I Gi vahel sellise avalik-õigusliku suhte puudumine, millest tuleneks I. Gi õigus osaleda Kiisa 11-16 korteriomandi mõtteliste osade erastamisel.

§ 7

lg 1 alusel võib kaebuse avalik-õigusliku suhte olemasolu või puudumise kindlakstegemiseks esitada isik, kellel on selleks põhjendatud huvi. Kaebajal saab iseenesest olla põhjendatud huvi selle vastu, et kohus tuvastaks, et I. Gil ei ole subjektiivset avalikku õigust osaleda Kiisa 11-16 mõtteliste osade erastamisel. Välistades I. Gi potentsiaalsete erastamise õigustatud subjektide hulgast, oleks kaebaja ainus isik, kellel oleks õigus Kiisa 11-16 erastamata mõttelise osa eesõigusega erastamiseks KaasES § 6 lg 1 kohaselt. Vaidlus on selles, kas halduskohtu pädevuses on Tallinna linna ja M Gi või I Gi vahel sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamine. Tsiviilõigusliku lepingu tühisuse tuvastamise nõuete 4

(11)3-10-559 läbivaatamine ei kuulu iseenesest halduskohtu pädevusse. Samas saab halduskohus tuvastada tsiviilõigusliku asjaolu, antud juhul üürisuhte olemasolu või puudumise, kui see on oluline avalik-õigusliku vaidluse lahendamisel. Antud juhul on selleks vaidlus selle üle, kas I. Gil on subjektiivne avalik õigus osaleda Kiisa 11-16 mõtteliste osade erastamisel või mitte. Sellises olukorras tuvastab halduskohus tsiviilõigusliku asjaolu üldjuhul kohtuotsuse põhjendamisel, mitte aga resolutsioonis (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-100-08). Kaebaja taotleb, et kohus tunnistaks õigustühiseks ja tühistaks erinevad haldusaktid, millega on otsustatud eluruumi üürile andmine M Gale, temaga üürilepingu pikendamine, üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmine I Gile ning temale eluruumi erastamine. Nimetatud haldusaktid ei ole tühised HMS § 63 lg 2 p 4 kohaselt. Õigusrikkumisena HMS § 63 lg 2 p 4 mõistes peetakse silmas süütegu, see tähendab õigusaktides kuri- või väärteokoosseisu tunnustele vastavat tegu. Käesoleval juhul ei panda üheski kaebuses nimetatud haldusaktis selle adressaadile ega kolmandale isikule kohustust toime panna õigusrikkumisi ja seega on nimetatud haldusaktide tühisus HMS § 63 lg 2 p 4 alusel välistatud. Ka see, kui need haldusaktid või nende täitmine tooks kaasa õigusvastase tagajärje või rikuks mõne isiku subjektiivseid õigusi, ei tooks kaasa nende tühisust ehk automaatset kehtetust. Vaidlus on ka selles, milliste õigusaktide alusel peaks toimuma Kiisa 11-16 mõtteliste osade võõrandamine. Kaebaja seisukohad selles osas on vastuolulised. Vastustaja leiab õigesti, et eluruumide erastamise eesmärgist ja omandireformi üldisest loogikast tulenevalt tuleks sarnased eluruumid erastada KaasES alusel. Seda seisukohta toetab ka Riigikohtu otsus nr 3-3-1-45-
  1. Vaidlust ei ole selles, et ükski Kiisa 11-16 üürnikest peale M Bi ei esitanud eluruumi erastamise avaldust EES § 5 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul (enne
  2. märtsi 1995). EES § 3 lg 10 ja Vabariigi Valitsuse 01.07.1993 määrusega nr 198 kehtestatud eluruumide erastamise korra p 26 kohaselt oleks M. B võinud erastada kogu Kiisa 11-16 eluruumi, ent seda õigust ta ei kasutanud, erastades 16/100 suuruse mõttelise osa. Seepeale tekkiski olukord, kus ühiskorter jäi erastamise kohustatud subjekti ja M. Bi kaasomandisse. Vastustaja märgib õigesti, et EES-s ei sätestata seda, kuidas erastamise kohustatud subjekt selliste eluruumide (mõtteliste osade) edasisel käsutamisel toimima peaks. KaasES alusel on erastamise kohustatud subjekti omandisse jäänud elamu kaasomandiosa erastamise õigus esmalt üürnikul, üürnike puudumise või nende huvipuuduse korral teistel kaasomanikel ja ka nende puudumisel muudel isikutel avaliku enampakkumise korras. EES sätted ei saa antud juhul (ega ka 19/100 suuruse mõttelise osa I. Gile erastamise puhul) kohaldamisele tulla ka juba seetõttu, et EES § 22 lg 12 kohaselt ei ole tühjad (asustamata või tühjaks jäänud) eluruumid alates 01.08.2004 enam erastamise objektiks, mis tähendab, et need tuleks võõrandada üldises korras, ilma et kellelgi oleks erastamist reguleerivatest õigusaktidest tulenevaid eesõigusi nende omandamisel. Seega ei oma tähtsust, et M. Ga ei esitanud EES-s sätestatud tähtaja jooksul eluruumi erastamise avaldust ning et M. Ga ja I. G ei olnud sõlminud EES § 4 lg-s 1 sätestatud kokkulepet. I. Gile erastati mõtteline osa kaasomandis olevast elamust (ühiskorterist) KaasES alusel, mis ei eeldanud sellise kokkuleppe olemasolu ning liiatigi oli üürnikuks sel ajal I. G ise ja temaga koos elavaid täiskasvanud perekonnaliikmeid ei olnud. Haldusaktid, millega Tallinna linna organid otsustasid üürilepingu sõlmimise või pikendamise M. Gaga ning üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üle andmise I. Gile, ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. Vaidlust ei ole selles, et Tallinna linna ja M. Ga vahel sõlmiti Kiisa 11-16 ühiskorteris asuva toa üürileping 16.04.1998, seega oluliselt enne seda kui kaebaja sai Kiisa 11-16 mõttelise osa omanikuks 23.05.
  3. Põhimõtteliselt õige, et kaasomandi võlaõiguslik koormamine ühe kaasomaniku poolt võib rikkuda teise kaasomaniku õigusi ja AÕS § 74 kohaselt on selliseks koormamiseks vajalik teiste kaasomanike nõusolek, ent eelviidatud sättest ei tulene, et isikul, kes on kaasomanikuks saanud pärast kaasomandi võlaõiguslikku 5
(11)3-10-559 koormamist, oleks õigus nõuda kaasomandit koormava võlaõigusliku lepingu lõpetamist või takistada sellest lepingust tulenevate avalik-õiguslike tagajärgede saabumist. Kaebaja omandas mais 2003 mõttelise osa juba varem üürilepinguga koormatud korteriomandist. See, kas kaebaja M. Gaga sõlmitud üürilepingust seejuures teadis või mitte, ei oma antud vaidluse seisukohast tähtsust ja selles osas võiks kaebaja esitada müügilepingust tulenevad nõuded talle Kiisa 11-16 mõttelise osa müünud isiku vastu. M. Gaga juba
  1. a sõlmitud üürilepingu tähtaja hilisem pikendamine ja sellekohaste haldusaktide andmine ei tähenda kaasomandi täiendavat koormamist, mis eeldanuks kaebaja nõusolekut. Üürilepingu tähtaja pikenemine oli M. Gaga sõlmitud üürilepingu p-s 2.4 ette nähtud, samuti tulenes lepingust üürniku õigus nõuda üürilepingu tähtaja lõppemisel uue üürilepingu sõlmimist (p 2.3). AÕS §-s 74 sätestatud kaasomaniku õigus nõustuda või mitte nõustuda kaasomandi võlaõigusliku koormamisega ei tähenda piiramatut õigust otsustada koormamise tingimuste üle ega anna teisele kaasomanikule õigust mistahes ajal nõuda koormamise lõpetamist. Kaasomandi täiendavaks võlaõiguslikuks koormamiseks ei saa pidada ka M. Gaga sõlmitud üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üle andmist I. Gile. Tegemist ei olnud kaasomandi täiendava koormamisega, sest I. G astus üürnikuna varasemasse üürisuhtesse M. Ga asemel. VÕS § 321 kohaselt on eluruumi üürniku surma puhul selles eluruumis üürnikuga koos elanud abikaasal õigus üürniku asemel üürilepingusse astuda ja kui üürnikul ei olnud abikaasat, kellel on õigus või kes soovib üürilepingusse astuda, on üürilepingusse astumise õigus teistel üüritud eluruumis üürnikuga koos elanud perekonnaliikmetel vastavalt nendevahelisele kokkuleppele. Seda, et I. G oli M. Giga koos elav perekonnaliige, kinnitab korterikaart (tl 53), samuti on see märgitud 02.04.2007 koostatud üürilepingus. Kuna M. Gaga koos ei elanud Kiisa 11-16 korteris ühtegi teist tema perekonnaliiget, ei olnud I. Gi üürilepingusse astumiseks vajalik ega mõeldav teiste perekonnaliikmete vahelise kokkuleppe sõlmimine. Asjakohatu on kaebaja viide VÕS § 321 lgle 6, kuna see reguleerib üürnike poolt ühiselt sõlmitud eluruumi üürilepingut. Ei ole ühtegi tõendit selle kohta, et M Gal ja P Kl oleks olnud sõlmitud ühine üürileping Kiisa 11-16 kasutamiseks. I. G oli Kiisa 11-16 19/100 suuruse mõttelise osa erastamise teel omandamise ajal korteris üürilepingu alusel tuba kasutav üürnik, kelle õigus mõttelise osa erastamiseks tulenes KaasES § 5 lg-st
  2. Et I. Giga ei elanud koos perekonnaliikmeid, ei olnud erastamiseks vajalik ka nendevaheline kokkulepe. Kaebaja ei olnud Kiisa 11-16 üürnik ega seega esimese eelistusena mõtteliste osade erastamise õigustatud subjekt, mistõttu ei oleks ta saanud I. Giga, kes oli üürnik, erastamisel konkureerida. Kuna KaasES § 5 lg 1 järgi oli I. Gil üürnikuna võimalik erastada vaid üks osa erastamise objektist ja rohkem üürnikke ühiskorteris ei olnud, siis edaspidi konkureerivad I. G ja K. Naggel ülejäänud osade erastamisel võrdselt kui elamu (ühis- korteri) kaasomanikud. Vastustaja leidis õigesti, et pärast seda, kui I. G omandas 19/100 suuruse mõttelise osa, on Kiisa 11-16 kaasomanikeks Tallinna linn 65/100, I. G 19/100 ja K. Naggel 16/100 osas ning kuivõrd üürnikke, kellel oleks õigus erastada KaasES § 5 alusel, ei ole, erastatakse ülejäänud Tallinna linna omandis olev mõtteline osa KaasES § 6 alusel, mis tähendab, et kui ühe kuu jooksul kirjaliku teate saamise päevast arvates esitavad elamu mõttelise osa ostmiseks avalduse nii K. Naggel kui I. G, korraldatakse nende vahel enampakkumine. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
  3. Karin Naggeli apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja rahuldada uue otsusega kaebus või saata asi halduskohtule tagasi ja kohustada halduskohut läbi vaatama kaebus koos hiljem, so pärast 02.07.2010 lisandunud tõenditega. Põhjendused: Kuna kohtuistungi protokoll on oluline menetlusdokument ja peab kajastama kõike asjasse puutuvat, oleks halduskohus pidanud kirjalikult määrusega fikseerima, milliste menetlusosaliste poolt tehtud parandusettepanekutega arvestati ja millistega mitte. 6
(11)3-10-559 Kohus on ebaõigesti tuvastanud faktilisi asjaolusid ja jätnud otsuse olulises osas põhjendamata. Otsuses ega istungiprotokollis ei ole põhistatud, miks tagastati kaebaja 27.09.2010 täiendatud avaldus.

§ 19lg 8 ei keela enne kohtuvaidlusi istungil taotlusi parandada või täiendada.

Kohus rikkus menetlusnorme, jättes põhjendamata, miks ta ei arvestanud kõiki kaebaja taotlusi. Kaebaja taotles ka kõigi Tallinna linna toimingute ja haldusaktide, mis võivad olla põhjuslikus seoses Kiisa 11-16 eluruumi 19/100 erastamisega I. Gile, kohtulikku kontrolli. Kohus leides, et haldusaktid ei ole tühised, jättis tuvastamata haldusaktide ja toimingute õigusvastasuse, mida kaebaja samuti taotles. Kohustamiskaebus jäeti üldse põhjendamatult läbi vaatamata. Kui kohtule olid kaebaja taotlused ebaselged, oleks

§ 19lg 7 kohaselt tulnud kohtuistungil välja selgitada kaebaja tegelikud taotlused.

Kohus märkis, et üürilepingu sõlmimist ja üürilepingu kehtivust puudutav vaidlus tuleks lahendada üldkohtus. Viidates Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-26-04 leiab kaebaja, et otsusel sõlmida üürilepinguid ja üürnikku asendada ning ka otsusel erastada kaasomanikele kuuluvaid eluruume, on haldusakti tunnused. Kaebaja on kaebuses ja kohtuistungil esitanud avalikku õigust iseloomustavad asjaolud, mille hulgas on peamine linnavara kasutusse andmise korra (p 29 ja 30) rikkumine. Kaebaja on algusest peale vaidlustanud erastamise eeltoimingutena mõistetavaid eelhaldusakte, üürileandmist ja üürniku asendamist reguleerivaid haldusakte, haldusaktide alusel sõlmitud üürilepinguid ja Tallinna Kesklinna Valitsuse muid erastamise toiminguid. Kohtu väitel oli kaebajal üksnes tuvastamise soov, kuid kohus jättis arvesse võtmata kaebuses ja kohtuistungil esitatud väite, et esitatud on haldusaktide tühisuse (või õigusvastasuse) tuvastamise kaebust, haldusaktide tühistamiskaebust ja kohustamiskaebust kasutab kaebaja oma subjektiivsete õiguste kaitsel, et vältida rahalist kahju eluruumide erastamisel enampakkumisel. Kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, tuvastades küll otsuses olulise tsiviilõigusliku asjaolu, kuid jättes välja selgitamata mitmed vaidluse õigeks lahendamiseks vajalikud asjaolud. VÕS § 321 lg 6 välistab mitme üürnikuga üürilepingu korral lg 1 kohaldamise. Sellisel juhul ei saa surnud üürniku pereliikmed üürilepingusse asemele astuda. Kohus ei andnud hinnangut linnaosa vanema 27.03.2009 korralduse nr 148 ega 09.04.2009 üürilepingu pikendamise lisale ning ei põhjendanud hinnangu andmata jätmist. Tuvastades, et haldusaktid ei ole tühised

§ 63

lg 2 tähenduses, jättis kohus välja selgitamata, kas haldusaktide tühisus võib tuleneda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st

  1. Nii Tallinna linna omandis olevate eluruumide üürile andmisel kasutatavate üürilepingute vormide kasutamise juhend kui ka linnaosa valitsuse 27.03.2009 korraldus nr 148 väljendavad uue üürilepingu sõlmimist ning sellisele uue üürilepingu sõlmimise toimingule rakendub linnavara kasutamise korra p 29 ja AÕS § 74 p
  2. Välja kujunenud õiguslik olustik andis kaebajale õigusliku usalduse, et vastustaja otsustab pärast M. Ga surma Kiisa 11-16 eluruumid erastada KaasES § 6 lg 1 alusel eluruumide kaasomanikule, kuna 31.05.2001 ei olnud üürnikest keegi erastamisavaldust esitanud. Riigikohtu lahend nr 3-31-45-03 käsitleb linnale kuuluva eluruumi erastamist kaasomanikule ega ole asjakohane surnud üürniku pärijale erastamise põhjendamisel. Otsustades, et edaspidi tuleb erastada KaasES alusel, ei andud kohus hinnangut KaasES § 2 lg-le 10, mis välistas KaasES rakendamiseelamu mõttelise osa erastamisele, kui kaasomand on tekkinud eluruumide või mitteeluruumide erastamisel. 22.03.2011 seisukohas leiab kaebaja, et kohtuistungi protokolli sisulise parandamise arvestatav maht pidi olema kohtule mõistetav sisulise parandamise taotlusena, mis tähendab TsMS § 53 lg 3 7

(11)3-10-559 järgi teiste menetlusosaliste seisukoha küsimist, vajaduse korral ka taotluse lahendamiseks istungi korraldamist. Sellises mahus istungiprotokolli parandamise taotluse lahendamata jätmine on niivõrd oluline menetlusõiguse rikkumine, et toob kaasa halduskohtu otsuse tühistamise. Alates 01.07.2002 kehtima hakanud AÕS § 257 lg 3 sätestas kaasomaniku asjaõigusliku ostueesõiguse kui eelmärke tähenduse kolmandate isikute (kaasa arvatud üürniku võlaõigusliku ostueesõiguse) suhtes. Kaebaja kasutas ostueesõigust erastatud 19/100 osa suhtes 26.03.2010 ja selle tulemusel muutus tühiseks 29.01.2010 I. Gi ja Tallinna linna vaheline asjaõigusleping. Seega alates 26.03.2010 on linna omandis jätkuvalt 84/100 osa. Kohus märkis, et üürilepingu sõlmimise otsust ja üürilepingu sõlmimise kehtivust puudutav vaidlus tuleks lahendada tsiviilkohtus. Pöördumine mitme erineva kohtu poole on kaebajale liialt koormav. Kaebaja ei leidnud tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamist otsuse põhjendavas osas ega resolutsioonis. Kohus ei ole eelhaldusaktide ja haldusaktide tühistamiskaebusi sisuliselt läbi vaadanud, mistõttu ei vasta otsuse põhjendused kaebaja toodud seisukohtadele. Otsuses ei lahendatud küsimust ka haldusaktide õigusvastasuse kohta. Haldusaktid võivad olla õigusvastased, kui nad ei ole tühised. Kohus ei põhjendanud, miks polnud võimalik läbi vaadata ega otsuse põhjendavas osas tuvastada vastustaja tegevusetust, kes on viivitanud initsiatiivi näitamisega kaasomanikule erastamistoimingute tegemiseks juba
  1. aasta maist alates (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-45-03). Kaebajal ei ole midagi selle vastu, kui kohustamiskaebuse rahuldamisel 84/100 mõttelist osa eluruumist Kiisa 11-16 erastatakse talle KaasES § 6 lg 1 alusel, kuna esimese eelistusega erastajaid selles eluruumis ei ole ja juba erastatud 19/100 osa on erastatud õigusvastaselt. Kohustamiskaebust 84/100 osa erastamiseks kaasomanikule ei välista pelgalt asjaolu, et 19/100 osa erastamisotsustus ja –toimingud ei ole automaatselt kehtetud.
  2. Tallinna Kesklinna Valitsus palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Vastuväited: TsMS § 50 lg 1 p-de 6 ja 8 kohaselt protokollitakse menetlusosaliste avaldused ja taotlused ning poolte ja teiste menetlusosaliste nõuete ja vastuväidete põhisisu üksnes vastavalt kohtuniku tehtud kokkuvõttele ja ulatuses, milles see ei ole kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Apellatsioonkaebusele lisatud kohtuistungi protokollist nähtuvad kaebaja esindaja poolt tehtud parandused ei ole sisulised TsMS § 53 lg 3 tähenduses ja on peaaegu identsed 18.06.2010 esitatud kaebuse täiendusega. 13.10.2010 istungi protokollist nähtuvalt põhjendas kohus kaebuse täiendava versiooni toimikusse mittevõtmist sellega, et täiendavate seisukohtade ja tõendite esitamise tähtajaks oli 02.07.
  3. Vastustaja ei ole kõnealuse kaebuse täiendava versiooni toimikusse võtmisega vaikimisi nõustunud. Kaebaja on esitanud kohtule sisuliselt kõik halduskohtumenetluses lubatud ja võimalikud nõuded. Asjaolu, et kohus ei ole otsuses kõiki nõudeid eraldi käsitlenud, ei tähenda, et otsus oleks motiveerimata või kaebuses esitatud taotlused käsitlemata. Kohus käsitles kaebaja taotlusi niivõrd, kui see on vajalik õiguspärase otsuse saavutamiseks. Kohustamiskaebuse rahuldamise eelduseks olnuks erastamistoimingute õigusvastasuse tuvastamine või haldusaktide tühistamine, mistõttu sisaldub kohustamiskaebuse lahendamine kohtuotsuse resolutsioonis. Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus väljendanud otsuses, et üürilepingu sõlmimise otsuse ja üürilepingu sõlmimise kehtivust puudutav vaidlus tuleks lahendada üldkohtus. Nimetatud väide 8
(11)3-10-559 ei ole tõene ja on ilmselges vastuolus kohtuotsuse p-dega 14 ja 17, milles käsitleti vaidlusaluses eluruumis asuva toa üürilepingu sõlmimist, pikendamist ning üleandmist. Apellatsioonkaebus tuleb jätta tähelepanuta osas, mis puudutab linna vara kasutusse andmist “Linnavara kasutusse andmise korra” alusel ja selle sätteid rikkudes, kuna vaidlusaluse eluruumi näol ei ole tegemist piirangutest vaba Tallinna linnale kuuluva omandiga. Kiisa 11-16 asuvas nn ühiskorteris elasid eraldi tubades erinevaid perekonnad või isikud ja üürnikud kasutasid tube erinevate üürilepingute alusel. Kuna kaebaja esitas väite, nagu oleks M Ga ja P K elanud eluruumis ühtse perekonna või sama üürilepingu alusel, alles 13.10.2010 kohtuistungil, ei ole vastustaja kohtule selle kohta varem tõendeid esitanud. Koopia korterikaardist tõendab, et P. K kasutas Kiisa 11-16 eluruumidest tube, mis on aplikatsioonil tähistatud nr 76 ja 79 alates vähemalt 15.05.1995, samuti koopia 06.04.2009 pikendatud üürilepingust nr 7-3/
  1. M. Ga ja I. G on kasutanud Kiisa 11-16 eluruumidest tuba nr
  2. Seega kasutasid P. K ja M. Ga erinevaid tube ühiskorterist erinevate üürilepingute alusel, mistõttu ei kohaldu VÕS § 321 lg
  3. M. Gaga üürilepingu sõlmimise ajal Tallinna Linnavalitsuse 24.09.1993 määrusega nr 308 kinnitatud munitsipaaleluruumis üürilepingu tüüpvorm tunnistati kehtetuks linnavalitsuse 07.05.2003 määruse nr 38 p-ga
  4. Nimetatud määrusega kinnitatud „Tallinna linna omandis olevate eluruumide üürile andmisel kasutatavate üürilepingute vormide kasutamise juhendi“ p 15 kohaselt sõlmitakse enne määruse jõustumist (12.05.2003) sõlmitud üürilepingute tähtaja pikendamisel uus üürileping. Tallinna Linnavalitsuse 07.05.2003 määrusega nr 38 on kinnitatud üürilepingute vormide kasutamise juhendid ja üürilepingute tüüpvormid, mis tähendab, et tegemist on linna poolt sõlmitud üürilepingute vormilise küsimusega. Tegemist ei ole uue üürilepingu sõlmimisega, kuna üürilepingu pikenemine on sätestatud Tallinna linna ja M. Ga vahel 16.04.1998 sõlmitud üürilepingu p-s 2.
  5. 05.04.2007 vormistatud üürileping nr 7-3/125 on formaalne uue tüüpvormi kasutusele võtmine, mitte uue üürilepingu sõlmimine. Ka I. Gi üürilepingusse astumine ei ole uue üürilepingu sõlmimine. Riigikohtu lahend nr 3-3-1-45-03 ei käsitle linnale kuuluva eluruumi erastamist kaasomanikule, vaid otsib lahendust olukorrale, kus endises ühiskorteris on erastamise tulemusel tekkinud kaasomand ning erastamistoimingud on veel lõpetamata ja millise õigusakti alusel oleks selliste korterite erastamine õiguspärasem.
  6. I. G palus kohtuistungil jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  7. Ringkonnakohus leiab, et kaevatav halduskohtu otsus on seaduslik ja piisavalt põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna selle muutmiseks ega tühistamiseks alust. Halduskohus ei ole eksinud materiaalõiguse normide kohaldamisel ega rikkunud kohtumenetluse norme, mis võiks kaasa tuua kohtuotsuse tühistamise. Nõustudes kohtuotsuse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus halduskohtumenetluse seadustiku (

) § 47 lg 1 ja TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. 11. Halduskohus leidis, et kaebaja taotlused on suunatud sellele, et tuvastada Tallinna linna ja I. Gi vahel sellise avalik-õigusliku suhte puudumine, millest tuleneks I. Gi õigus osaleda Kiisa 1116 korteriomandi mõtteliste osade erastamisel. Välistades I. Gi potentsiaalsete erastamise õigustatud subjektide hulgast, oleks kaebaja ainus isik, kellel oleks õigus Kiisa 11-16 erastamata mõttelise osa eesõigusega erastamiseks KaasES § 6 lg 1 kohaselt. 9

(11)3-10-559 Ringkonnakohtu arvates on halduskohus tuvastanud õigesti kaebaja eesmärgi käesoleva kaebuse esitamisel. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on kaebaja omandanud 16/100 suuruse mõttelise osa eluruumist Kiisa 11-16 ja tema soovi saada selle eluruumi ülejäänud 84/100 suuruse mõttelise osa omanikuks erastamise teel kinnitas kaebaja esindaja ka ringkonnakohtu istungil. Kaebaja arvates takistab selle eemärgi saavutamist asjaolu, et I. Gile on ebaõigesti erastatud 19/100 suurune mõtteline osa eluruumist ja I. Gil võimaldatakse osaleda mõtteliste osade enampakkumisel.
  1. Halduskohus ei ole eksinud ka kaebaja taotluste tõlgendamisel. Kaebaja on esitanud halduskohtule erinevaid tuvastamis-, tühistamis- ja kohustamisnõudeid. Arvestades, et kaebaja pole eraldi välja toonud põhjendatud huvi tuvastamisnõuete esitamiseks ja silmas pidades kaebuse esitamise eesmärki, on tuvastamisnõuded hõlmatud tühistamise ja kohustamise nõuetega. Halduskohus on sisuliselt käsitlenud tühistamise ja kohustamisnõudeid, asudes seisukohale, et tühistamisnõuetega hõlmatud haldusaktid kaebaja õigusi ei riku, sest tal pole õigust nõuda I. Giga üürilepingu sõlmimata jätmist ja I. Gile Kiisa 11-16 asuva eluruumi mõttelise osa erastamata jätmist. I. Gil üürisuhte olemasolu korral on kohustamisnõue alusetu. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga. Eeltoodust tulenevalt tuleks jätta tuvastamisnõuded rahuldamata ka juhul, kui tunnustada kaebajal põhjendatud huvi olemasolu.
  2. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus on tuvastanud õigesti asja lahendamiseks vajalikud faktilised asjaolud ja asjakohaseid materiaalõiguse norme kohaldades järeldanud põhjendatult, et I. Gil oli Kiisa 11-16 asuva eluruumi 19/100 suuruse mõttelise osa esimese eelistusena erastamise õigus ning edaspidi konkureerivad I. G ja K. Naggel ülejäänud osade erastamisel võrdselt kui elamu (ühiskorteri) kaasomanikud. Apellatsioonkaebuse väited ei võimalda asuda teistsugusele seisukohale. Kaebaja kahtluse, et Kiisa 11-16 asuvas nn ühiskorteris võisid elada ühtse perekonnana M Ga ja P K, lükkavad veenvalt ümber vastustaja poolt ringkonnakohtule esitatud koopiad Kiisa 11-16 korterikaardist ja P. Kiga 06.04.2009 sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepingust nr 7-3/
  3. Seetõttu ei saa kõnealused haldusaktid rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi ja kaebajal ei saa olla põhjendatud huvi (edaspidi kahjunõude esitamine) nende haldusaktide ning toimingute ja tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamiseks. Nagu eespool märgitud, on ka kohustamisnõude rahuldamise eelduseks I. Gil subjektiivse avaliku õiguse puudumine Kiisa 11-16 asuva eluruumi mõtteliste osade erastamiseks, mis aga käesolevas asjas tõendamist ei leidnud. Seega ei ole põhjendatud kaebaja väide halduskohtu poolt tema taotlustega arvestamata jätmisest ja kaebuse sisuliselt läbi vaatamata jätmisest.
  4. Halduskohus ei ole rikkunud menetlusnorme ka kaebajale tema 27.09.2010 täiendatud ja parandatud avalduse tagastamisel 13.10.2010 kohtuistungil. Halduskohus on 01.06.2010 määrusega (tl 68) andnud menetlusosalistele täiendavate taotluste, selgituste ja tõendite esitamise tähtajaks 02.07.2010 ning põhjendanud 13.10.2010 protokollilises määruses (tl 125) täiendava kaebuse versiooni asja materjalide juurde võtmisest keeldumist selle esitamisega pärast kohtu poolt määratud tähtaega. Loobudes ringkonnakohtu istungil nimetatud täiendatud avalduse asja juurde võtmise taotlusest, möönis kaebaja, et selles esitatud seisukohad sisalduvad tema poolt varem halduskohtule esitatud kirjalikes avaldustes.
  5. Halduskohus ei ole eksinud halduskohtu pädevuse selgitamisel Tallinna linna ja M. Gi või I. Gi vahel sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamise nõude suhtes, märkides, et tsiviilõigusliku lepingu tühisuse tuvastamise nõuete läbivaatamine ei kuulu iseenesest halduskohtu pädevusse, kuid halduskohus saab tuvastada tsiviilõigusliku asjaolu, antud juhul üürisuhte olemasolu või puudumise, kui see on oluline avalik-õigusliku vaidluse lahendamisel. 10
(11)3-10-559 16. Seoses kaebaja etteheidetega halduskohtu poolt tema protokolli parandamise ettepanekuga arvestamise viisi kohta märgib ringkonnakohus järgmist. Vastavalt

§-le 20 protokollitakse kohtuistung halduskohtus tsiviilkohtumenetluse sätete kohaselt. TsMS §-s 50 on sätestatud kohtuistungi protokolli sisu- ja vorminõuded. Protokolli märgitakse muude andmete hulgas poolte ja teiste menetlusosaliste nõuete ja vastuväidete põhisisu ulatuses, milles see ei ole kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Kui menetlusosaline esitab protokolli sisulise parandamise taotluse, küsib kohus TsMS § 53 lg 3 järgi selle kohta teiste menetlusosaliste seisukoha, korraldades vajaduse korral taotluse lahendamiseks kohtuistungi. Käesoleval juhul ei ole halduskohus pidanud taotluse lahendamiseks kohtuistungi korraldamist vajalikuks ja ringkonnakohus nõustub halduskohtuga. Kuna kaebaja on korduvalt täiendanud oma esialgses kaebuses esitatud seisukohti ja kohtuistungi protokolli parandamise ettepanekud puudutavad põhiliselt varem kirjalikes dokumentides esitatud seisukohti, siis nende korduv kohtuistungi protokollis kajastamine ei ole vajalik ja kohtuniku poolt märgete tegemine kohtuistungi protokollile lisatud kaebaja parandusettepanekute juurde, millega kohus nõustus, on menetlusosalistele piisavalt arusaadav ja ringkonnakohtu hinnangul aktsepteeritav. 17. Eeltoodud põhjendustel jääb K. Naggeli apellatsioonkaebus rahuldamata ja kaevatav halduskohtu otsus muutmata. 18.

§ 92lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna ringkonnakohus ei tee otsust kaebaja kasuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda. Oliver Kask Kaire Pikamäe Lilianne Aasma 11

(11)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.