Obsah (6)

§ 118§ 208§ 619§ 101§ 109§ 27

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 25. oktoober 2010 Tartu Tsiviilasja number 2-06-3856

§ 118lg 1 p-de 1 ja 2 alusel; tuvastada G.

Kozlova kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega X kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha; lugeda, et G. Kozlova nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse maaüksuse kohta ligikaudse suurusega 47 ha ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna AS Vestman Kinnisvara. Tartu Ringkonnakohtu 16.02.2009 otsusega tühistati Viru Maakohtu 06.10.2008 otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata AS Vestman Kinnisvara hagi G. Kozlova vastu 09.03.2006 tehtud eellepingust taganemisavalduse tühisuse tuvastamiseks. Tartu Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas AS Vestman Kinnisvara hagi G. Kozlova vastu osaliselt ja tuvastas G. Kozlova poolt 09.03.2006 tehtud eellepingust taganemisavalduse tühisuse. Riigikohus lubas 27.08.2009 määrusega AS-1 Vestman Varahaldus astuda menetlusse AS-i Vestman Kinnisvara üldõigusjärglasena. Riigikohus tühistas 08.10.2009 otsusega Tartu Ringkonnakohtu 16.02.2009 otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavalduse koos katastriplaanidega kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna hageja. Riigikohus tühistas ka Viru Maakohtu 06.10.2008 otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna 3 registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna hageja (hageja nõuded 3 ja 4). Ülejäänud osas jättis Riigikohus kohtuotsused muutmata ja saatis tsiviilasja tühistatud osas Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks. MAAKOHTU LAHEND 4. Viru Maakohus jättis 17. märtsi 2010 otsusega rahuldamata AS Vestman Varahaldus hagi G. Kozlova vastu tuvastada G. Kozlova kohustust esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega X kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha ning lugeda G. Kozlova nõustunuks enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse maaüksuse kohta ligikaudse suurusega 47 ha ja nõusoleku andnuks kanda samasse registriossa omanikuna AS Vestman Varahaldus. Maakohus leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus tuvastas, et 24.11.2004 on AS Vestman Kinnisvara ja G. Kozlova vahel sõlmitud kinnistu müügi eelleping. Kinnistu müügi eelleping on koostatud ja tõestatud Jõhvi notar Ülle Mesi poolt. Eellepingu sisuks on kohustus sõlmida leping tulevikus eellepingus kokkulepitud tingimustel. Vaidlust ei ole, et pooled ei ole sõlminud eraldi kinnistu ostu-müügilepingut kui põhilepingut eellepingus kokkulepitud tingimustel.

§ 208

lg 1 alusel asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. AÕS § 641 järgi on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Eellepingu p 1.1 kohaselt on müüja avaldanud selget tahet müüa ja võõrandada eellepingu esemeks olev kinnisasi ostjale ning ostja avaldanud selget tahet ostaja omandada nimetatud kinnisasi müüjalt. Pooled ei vaidle, et 24.11.2004 eellepingul on müügilepingu tunnused. Kui eelleping on piisavalt täpne, siis võib kohus eellepingu lugeda põhilepingu tunnustele vastavaks. Riigikohus on samas asjas tehtud lahendis leidnud, et poolte 24.11.2004 kokkulepet saab tõlgendada ka müügilepinguna. Lepingu p-des 1.3 ja 1.4 nimetavad pooled lepingut küll eellepinguks, kuid rõhutavad samas, et sõlmitava põhilepingu olulised tingimused on määratud selle lepinguga ja nendel tingimustel sõlmitakse põhileping. Lepingu lugemist müügilepinguks ei välista see, et lepingu sõlmimise ajal 24.11.2004 puudus ja praegugi puudub lepingu ese, kinnistu ligikaudse suurusega 47 ha. Pooled on kokku leppinud nii müügilepingu esemes eellepingu p-s 3 XXXX müüjale kuuluvate hoonete juurde moodustatava kinnistu jagamisel tekkiv kinnistu ligikaudse suurusega 47 ha kui ka hinnas eellepingu p-s

1. Kokku on lepitud ka hinna tasumise tähtaegades. Seega kohus luges pooltevahelise eellepingu müügilepinguks, millega G. Kozlova müüb ligikaudu 47 ha moodustatavast kinnistust ligikaudse suurusega 49 ha XXXX AS-le Vestman Kinnisvara ja AS Vestman Kinnisvara tasub G. Kozlovale kinnistu ostuhinna 100 000 krooni, millele lisandub riigilt maa väljaostuhind, lepingus kokkulepitud tähtaegadel. Kuigi eellepingu p 3 sõnastuse, et lepingu esemeks on moodustatav kinnistu ligikaudse suurusega 49 ha, millest ostjale võõrandatakse ligikaudu 47 ha ja müüjale jääb ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajalik maa ligikaudse suurusega 2 ha, alusel ei ole võimalik täpselt kindlaks määrata kinnistu jagamisel tekkivate kinnistute piire, siis pooled avaldasid kohtule, et eellepingu lahutamatuks osaks on ka maakorraldaja A. P. poolt 16.11.2004 koostatud tagastatava maa asendiplaan, mille kohaselt pidid pooled tulevikus tekkiva 49 hektarilise kinnistu jagama vastavalt 47 hektariliseks kinnistuks ja 2 hektariliseks kinnistuks, asendiplaan on eellepingu p-s 3.1.1 nimetatud projektplaan. Kohus leidis, et asendiplaanil märgitud piirid 4 lubavad kindlaks määrata tulevikus tekkiva kinnistu jagamisel tekkivate kinnistute piirid selliselt nagu pooled seda silmas pidasid eellepingu sõlmimisel. Kohus leidis, et pooled ei ole sõlminud lahtise tingimusega lepingut, sest pooled on kokku leppinud kõikides olulistes müügilepingu tingimustes. Kohus tuvastas, et Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru Jaoskonna registriosa 3981608 andmetel on 29.09.2006 asjaõiguskokkuleppe alusel 02.01.2007 kinnistusraamatusse kinnisasja 49,85 ha Ida-Virumaa xxxxx omanikuna sisse kantud G. Kozlova. Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks on kantud K. Kekki kasuks sisse 15.01.2007 ja AS Vestman Kinnisvara kasuks 16.01.
2. Eellepingu p 5.1 alusel müüja kohustub kolmekümne päeva jooksul alates kahe katastriüksuse maaktastris registreerimisest esitama kinnistusraamatule avalduse kinnistu jagamiseks allnimetatud kinnistuks: 5.1.1 kinnistu ligikaudse suurusega 2 ha, millel asub müüjale kuuluv hoone või rajatis ning mida müüja ei pea võõrandama ostjale; 5.1.2 kinnistu ligikaudse suurusega 47 ha, mis eellepingu alusel sõlmitava põhilepinguga võõrandatakse ostjale. Eellepingu p 5.1.3 alusel kohustub müüja pärast p-des 5.1.1 ja 5.1.2 sätestatud kinnisasjade kandmist kinnistusraamatusse andma lepingu p-s 5.1.2 kinnisasja omandiõiguse üle ostjale. Pooled vaidlevad, kelle kohustus oli jagada X kinnistu kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha. Vaidlust ei ole, et X kinnistut kaheks kinnistuks jagatud ei ole ning et maakorraldustoiminguid kinnistu jagamiseks kumbki pooltest läbi viinud ei ole. Eellepingu p 7.1 kohaselt kohustus hageja tellima asjaajamise, mis on seotud maareformi seaduse alusel kinnisasja suhtes teostatavate maa erastamise toimingute, katastrimõõdistamise ja kinnistusraamatusse kandmisega ning p 7.2 kohaselt kohustus ostja kandma järgmised sellega seotud kulutused. Eellepingu p 7.2.13 järgi kohustus müüja väljastama ostjale erastamistoiminguteks, mõõdistamistoiminguteks ning kinnistamis- ning jagamistoimingute teostamiseks volikirja tähtajaga 3 aastat. G. Kozlova on 24.11.2004 volikirjaga volitanud hagejat esindama end asjaajamistes, mis on seotud temale Ida-Virumaal XXXX kuuluvate hoonete alla ja hoonete juurde maa riigilt omandamisega (ostueesõigusega erastamisega); hoonete aluse ja hoonete juurde maa mõõdistamisega, katastrisse kandmisega; maa erastamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisega, seal hulgas järelmaksu graafiku allakirjutamise ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisega, ja maa kinnistamisega G. Kozlova nimele; eelnimetatud maa jagamisega ja jagamisel moodustunud katastriüksuste kinnistamisega kostja nimele. Volikiri oli kehtiv kolm aastat ja välja antud tagasivõtmatult. Õige on kostja seisukoht, et kohustus tellida asjaajamine väljastatava volikirja alusel vastab oma olemuselt käsunduslepingu tunnustele

§ 619tähenduses.

Käsundiandja ei pidanud lepingu kohaselt maksma käsundisaajale tasu ning käsundisaaja pidi kandma kõik käsundi täitmisega seotud kulutused. Seega võibki järeldada, et ostu-müügihind 100 000 krooni oli kokku lepitud juhul, kui hageja teostab kogu asjaajamise, milline on vajalik müügilepingu objekti tekkimiseks ning tasub kõik kinnistu tekkimisega seonduvad kulud. Seega oli kogu lepingujärgseks eseme ostuhinnaks 100 000 krooni ning lisaks kõik kulutused, millised tekivad lepingu eesmärgi saavutamisel ja selleks asjaajamisega. Eellepingust nähtub, et käsunduslepingu järgsed kohustused tuli täita enne ostu-müügilepingu järgsete kohustuste täitmist. Kohus leidis, et vastastikuste kohustuste täitmise tõttu sõlmisid pooled 24.11.2004 eellepingu ja mitte kohe põhilepingu. Kohus leidis, et on tõendatud, et kinnistu jagamiseks vajalikud toimingud pidi läbi viima hageja. Kuigi eellepingu p. 5.1 kohaselt kohustus müüja 30 päeva jooksul alates kahe katastriüksuse maakatastris registreerimisest esitama kinnistusraamatule avalduse kinnistu jagamiseks kaheks nimetatud kinnistuks, siis eellepingu p. 7.1 kohaselt kohustus ostja tellima muuhulgas asjaajamise, mis on seotud maa kinnistusraamatusse kandmisega. Eellepingu p 7.2.13 kohaselt kohustus müüja väljastama ostjale erastamistoiminguteks, mõõdistamistoiminguteks ja kinnistamis- ning jagamistoimingute teostamiseks volikirja 5 tähtajaga 3 aastat. Eellepingu p-st 7.2.13 nähtub selgesõnaliselt, et volitus pidi antama ka jagamistoimingute teostamiseks. Volikirja p 4 kohaselt oli hageja muuhulgas volitatud esindama kostjat maa jagamisel ja jagamisel moodustunud katastriüksuste kinnistamisega G. Kozlova nimele. Lepingu p 4.6 kohaselt pidi ostja kandma kõik kulutused, mis on seotud muuhulgas kinnistu jagamisega. Seega pidi jagamistoimingud läbi viima hageja. Vaidlus selle üle, et hageja lepingu p 7.1 kohast tellimust ei esitanud, puudub. Vaidlust ei ole, et jagamistoiminguid, milleks hagejale oli lepingu p 7.2.13 alusel väljastatud volikiri, hageja talle antud volituse tähtaja jooksul teostanud ei ole. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõiguse erastamise korra (edaspidi Korra) p 131 kohaselt ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride määramiseks nimetab kohalik omavalitsus vastavalt oma asjaajamiskorrale ametniku(d) või organi(d), kellel on õigus koostada ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepanekut (edaspidi ettepaneku koostaja). Ettepaneku koostaja koostab piiride kulgemise ettepaneku võimalikult kaasaegse situatsiooniga kaardil (plaanil) käesoleva korra punktis 13 sätestatut arvestades. Piiride kulgemise ettepanekule kirjutab alla ettepaneku koostaja ja ettepanek antakse taotlejale kätte või saadetakse talle tähitud kirjaga. Maakorraldaja A. P. poolt 16.11.2004 koostatud ettepanek on üle antud kostja x ja volitatud esindajale P. ning on vaidlusaluse lepingu lisaks. Seega oli juba lepingu sõlmimisel teada asjaolu, et piiride kulgemise ettepanek on tehtud. Sama sätte kohaselt on taotleja kohustatud piiride kulgemise ettepaneku alusel tellima katastriüksuse moodustamise tööd vastavat litsentsi omavalt isikult kolme kuu jooksul ettepaneku kättesaamise päevast arvates. Korra p 132 kohaselt kui taotleja ei ole kolme kuu jooksul ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku kättesaamise päevast arvates tellinud katastriüksuse moodustamist või ei ole käesoleva korra punkti 133 kohaselt esitanud taotlust uue tähtaja määramiseks või ei ole nimetatud tellimust esitanud linna- või vallavalitsuse poolt määratud uueks tähtajaks, lõpetab linna- või vallavalitsus oma otsusega maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja taotleja kaotab maa erastamise õiguse. Hageja poolte vahel kokku lepitud toiminguid ei teinud. Kohus leidis, et kostja on veenvalt põhistanud, et hageja tegevusetuse tõttu, kus hageja jättes oma käsunduslepingu järgsed kohustused täitmata, oleks kostja ilma jäänud maa erastamise õigusest ja sellest tulenevalt ka maa võõrandamise võimalusest. Riigikohus leidis, et kui jagamiskohustus oli algselt hagejal ja hageja talle antud volituse tähtaja kestel jagamistoiminguid ei teinud, tuleb vastata küsimusele, kas kostja vabanes seoses hageja tegevusetusega jagamiskohustusest (lepingu p 5.1).

§ 101

lg 3 kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.

§ 109

lg 1 ja 108 lg 2 tulenevalt võib vastastikuse lepingu puhul lepingut rikkunud pool nõuda teiselt poolelt täitmist juhul kui lepingut rikkunud poolelt ei saa täitmist nõuda täitmise võimatuse tõttu, mis on tekkinud teisest poolest tulenevatel asjaoludel. Riigikohus on otsuse p-s 13 viidanud jagamiskohustusele volituse tähtaja kestvuse jooksul. TsÜS § 110 kohaselt tehinguga kindlaksmääratud õigusliku tagajärje tekkimiseks või lõppemiseks tähtpäeva ettenägemise korral kohaldatakse vastavalt käesolevas peatükis edasilükkava või äramuutva tingimuse kohta sätestatut. Tingimust - kinnistu jagamise toimingute tegemine - hageja poolt selleks ette nähtud tähtaja jooksul ei saabunud. Seega kostjal lepingujärgseid kohustusi ei tekkinud. Kuna hageja ei ole täitnud oma lepingujärgseid kohustusi teostada kinnistu jagamiseks vajalikud mõõdistamistoimingud ja jagamistoimingud, siis leidis kohus, et G. Kozloval kui kinnistu müüjal on õigus keelduda oma kohustuse täitmisest esitada registripidajale kinnistamisavaldus. Hageja palus kostjal esitada kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega, kuid eelnevalt kohus tuvastas, et katastriplaanide moodustamine ei olnud kostja kohustuseks ka eellepingu järgi, seega ei saaks kohus sellist asjaolu tuvastada. Vaidlust ei ole, et hageja ei 6 ole nõudnud kostjalt kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemist. Kuna kohus tuvastas, et kinnistu jagamise kohustus oli hagejal, et ei ole tõendatud, et kostjal oleks kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega, seega ei saa lugeda kinnistu jagamist toimunuks ja kinnistu jagamise toimingud on tegemata, siis ei ole tõendatud hageja nõue lugeda G. Kozlova nõustunuks enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse maaüksuse kohta ligikaudse suurusega 47 ha ja nõusoleku andmiseks kanda samasse registriossa omanikuna AS Vestman Kinnisvara, sest kohus ei saa lugeda sõlmituks pooltevahelist asjaõiguslepingut 47 ha-le kinnistule. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 5. AS Vestman Varahaldus esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 17. märtsi 2010 otsuse tühistamist, millega jäeti AS Vestman Varahaldus hagi rahuldamata ja tühistati hagi tagamine ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada AS Vestman Kinnisvara hagi järgmiselt: tuvastada G. Kozlova kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega X kinnistu (registriosa nr 3981608) jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha; lugeda, et pärast X kinnistu jagamist nõustub G. Kozlova enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse X kinnistu jagamisel maaüksuse kohta ligikaudse suurusega 47 ha ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna AS Vestman Varahaldus. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole maakohus hageja nõudeid sisuliselt lahendanud ja rikkunud sellega TsMS § 438 lg 1 ja § 442 lg-t 5 ja 8. Tuvastanud õigesti, et poolte 24.11.2004 kokkulepet saab tõlgendada kinnistu müügilepinguna, ei ole kohus müügilepingu tingimusi kohaldanud. Maakohus ei ole arvestanud seda, et tulenevalt poolte 24.11.2004 kokkuleppest on kostja kohustuseks

§ 208

lg 1 alusel anda müügi esemeks olev kinnisasi ligikaudse suurusega 47 ha hagejale üle ning tegema võimalikuks omandi ülemineku. Müügileping annab ostjale õiguse nõuda müüja keeldumisel asjaõiguslepingu sõlmimisest müüja tahteavalduse asendamist TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega. Käesolevas asjas leidis Riigikohus oma otsuse p-s 15, et hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek enda kustutamiseks kinnistusraamatust ja kandma hageja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse tähendab, et sisuliselt nõuab hageja kostja asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse asendamist kohtuotsusega. Seadus võimaldab kinnistu jagamisega samaaegselt kokku leppida jagamise tulemusel tekkiva kinnistu omandiõiguse üleandmises (asjaõigusleping). Maakohtu otsuses puuduvad põhjendused, miks jäeti hageja sellekohane nõue rahuldamata. Kuna kohtuotsus ei ole KRS § 341 lg-st 7 tulenevalt otse kinnistamiseks esitatav dokument ja selle alusel automaatselt mingit kannet ei tehtagi, siis ei saa olla takistuseks nõude rahuldamisel asjaolu, et kinnistu on faktiliselt jagamata. Sisuliselt eirab maakohus Riigikohtu seisukohti. Hagejal lasuv ostuhinna tasumise kohustus on vastastikune kohustus kostja kohustusega anda müüjana hagejale kui ostjale üle müüdud eseme omand. Maakohus ei ole tuvastanud ega kostja pole ka tuginenud väitele, et hageja oleks rikkunud ostuhinna tasumise kohustust. Järelikult ei esine asjaolusid, mis seaduse kohaselt annaksid aluse väita, et kostjal on õigus keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest. Seega on hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek enda kustutamiseks kinnistusraamatust ja kandma hageja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ehk nõue kostja asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega võimalik rahuldada; 2) tuli Riigikohtu otsusest tulenevalt asja uuel läbivaatamisel maakohtul selgitada, kelle kohustus oli kinnistu jagada. Maakohus leidis, et kinnistu jagamiseks vajalikud toimingud pidi läbi viima hageja. Maakohus ei ole siin järginud Riigikohtu juhiseid, sest lisaks lepingu 7 p-le 5.1 tuleb jagamiskohustuse määramisel analüüsida kogu lepingut ja selle eesmärki ning poolte käitumist. Selleks, et kostjal oleks võimalik lepingu eseme omand hagejale üle anda, on vajalik kinnistu jagamine. Lepingu p-d 5.1, 7.1 ja 7.1.13 ei sätesta hagejale kohustust viia läbi jagamistoimingud. Maa ostueesõigusega erastamise korra p-st 131 tulenevalt loetakse katastriüksuse moodustamine algatatuks hetkest, kui erastaja esitab katastriüksuse moodustamise õigusega isikule tellimuse. Eellepingu p 7.1 kohaselt kohustus tellimuse esitama hageja. Nimetatud asjaolud tuvastas ringkonnakohus varasemalt. Seetõttu ei saa väita, et lepingu p 7.1 kohaselt kohustub hageja kinnistu jagama – katastriüksuse moodustamise õigusega isikule tellimuse esitamise kohustus ei ole kohustus kinnistusse kantud maaüksuse jagamiseks. Lepingu p-s 5.1 võttis kostja endale kohustuse esitada kinnistamisavalduse kinnistu jagamiseks kaheks maaüksuseks. KRS § 36 lg 1 sätestab, et maatüki kinnistusregistrisse kandmiseks on nõutav katastriüksuse plaani koopia. Sama paragrahvi teine lõige sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud plaani koopia on nõutav ka kinnistu jagamise, kinnistust osa eraldamise ja kinnistule maatüki liitmise kande tegemisel. Seega on kostjal lepingust tulenev kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega X jagamisel tekkinud maaüksuste kohta. Käesoleva ajani pole kostja kinnistu jagamiseks vastavat avaldust esitanud. Kostja ei ole asja arutamise lõpetamiseni vastu vaielnud hageja väitele, et jagamiskohustus oli kostjal. Kostja ei ole kunagi väitnud, et jagamiskohustus oli hagejal. Kostja esitas vastavasisulise väite alles peale asja arutamise lõpetamist kohtuistungil kohtuvaidluse faasis. Hageja vaidles koheselt sellele vastu, kuna uute väidete esitamine ei ole enam lubatud. Jagamiskohustuse määramisel tuleb analüüsida kogu lepingut ja selle eesmärki ning poolte käitumist. 3) ebaõige on kohtu väide, et hagejal lasus kohustus tellida asjaajamine volikirja alusel, mis vastab käsunduslepingu tunnustele ja et hageja jättis need käsunduslepingu järgsed kohustused täitmata. Poolte vahel tekkinud õigused ja kohustused on sätestatud 24.11.2004 kokkuleppes, mis on müügileping, mitte käsund. Seega on ebaõige kohtu väide, et kostja keeldub õigustatult kinnistu jagamisest ja kinnistu osa hagejale müümast, mis on põhjustatud asjaolust, et hageja pole täitnud lepingujärgseid kohustusi käsundisaajana. Käsundit pole poolte vahel olnud, kuna volituse maht ja sisu tulenes üksnes kokkuleppest endast. Volikirja kehtivuse lõppedes ei lõppenud kostja

§ 208lg-st 1 tulenev omandi üleandmise ja võimalikuks tegemise kohustus.

Kohus on jätnud täielikult kohaldamata

§ 27

lg 2.

§ 27

lg 2 alusel saab väita, et on igati mõistlik ja loogiline, kui kinnistu jagab kostja; 4) leidis maakohus, et kostja keeldub kinnistu jagamisest ja kinnistu osa hagejale müümast, kostjal on õigus keelduda oma kohustuste täitmisest kinnistamisavalduse esitamiseks, hageja ei ole nõudnud kostjalt kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemist. Otsus on selles osas põhjendamata, kuna kostja ei ole tuginenud väidetele, et tal on õigus kohustuste täitmisest keelduda. Kostja esitas vastavasisulise väite alles peale asja arutamise lõpetamist kohtuistungil kohtuvaidluse faasis. Hageja vaidles koheselt sellele vastu. Kohus rikkus siin TsMS § 436 lg-d 3 ja 4; 5) kohaldas kohus TsÜS § 110 ja leidis, et tingimust (hageja poolt kinnistu jagamine) ei saabunud. Seega kostjal lepingujärgseid kohustusi ei tekkinud. TsÜS § 110 ei ole asjakohane säte, kuna sätte mõte on kohaldada vastavalt edasilükkava või äramuutva tingimuse kohta sätestatut sel juhul, kui tehinguga kindlaksmääratud õigusliku tagajärje tekkimiseks või lõppemiseks on ette nähtud konkreetne tähtpäev. Seetõttu ei puutu antud teema asjasse ja maakohtu viide TsÜS §-le 110 on arusaamatu. 8

1. G Kozlova palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Viru Maakohtu
2. märtsi 2010 otsuse muutmata ning apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda. Vastustaja vastuväidete kohaselt: 1) ei tinginud hagiavalduse rahuldamata jätmist tahteavalduse kohtuotsusega asendamise võimatus. Hagiavalduse rahuldamata jätmise tingis asjaolu, et tõendamata jäi kostja kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus X kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks; 2) on apellant esitanud väite, mille kohaselt: kostja ei ole kuni asja arutamise lõpetamiseni vastu vaielnud hageja väitele, et jagamiskohustus oli kostjal. Kostja ei ole kunagi väitnud, et jagamiskohustus oli hagejal. Kostja esitas vastavasisulise väite alles peale asja arutamise lõpetamist kohtuvaidluste faasis. Väide, mille kohaselt kostja esitas vastavasisulise väite kohtuvaidluste faasis, on väär. Nimetatu on tuvastatav 15.02.2010 kohtuistungi protokolli lk 3, mille kohaselt kostja esitas oma vastuväidete kirjaliku teksti protokolli juurde ja kandis vastuväited istungil suuliselt ette. Tegemist ei olnud kohtukõnega, vaid kostja vastuväidetega. Kostja soovis, et tema vastuväited sisalduksid protokollis täpselt (TsMS § 50 lg 3). Riigikohus on otsuse p-s 13 märkinud, et ringkonnakohus on jätnud tegelikult lahendamata küsimuse, kas jagamiskohustus on hageja või kostja kohustus. Asja uuel läbivaatamisel tuleb selgitada, kellel kohustus oli kinnistu jagada (TsMS § 693 lg 2). Kostja esitas oma seisukohad jagamiskohustuse osas koheselt kui selleks avanes võimalus – menetluses hageja selgituste järgselt. TsMS § 658 lg 1 kohaselt maakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks lahendamiseks saatmise korral jätkub menetlus esimese astme kohtus seisundis, milles see oli enne asja läbivaatamise lõpetamist. Seega uuesti esimese astme kohtusse saatmise korral ei hakka asja menetlus algusest peale uuesti, vaid lahendamisele kuuluvad kõrgema astme kohtu otsuse kohaselt lahendamata jäänud asjaolud. Nimetatuga maakohtu istungil tegeletigi; 3) on kohus on otsuses põhjalikult analüüsinud pooltevahelise lepingu p 5.1, 7.1, 7.2.13, 4.5 ja hagejale väljastatud volikirja p 4.5 ning asunud õigele seisukohale, et pooltevahelises suhtes pidi jagamistoimingud läbi viima hageja. Vaidlus puudub asjaolu üle, et kostja oma kohustuse volikiri väljastada täitis. Hageja ei ole selgitanud, miks lepiti pooltevahelises lepingus kokku hagejale volikirja väljastamises kinnistu jagamistoimingute tegemiseks olukorras, kus väidetavalt pidi jagamise teostama kostja ise; 4) on väide teema sissetoomise kohta kohtuvaidluste faasis ebaõige. Hageja kohustuste teema on pidevalt vaidluse esemeks (Riigikohtu otsuse p 13). Õigust kohaldab TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus ja poolte seisukohad selles küsimuses ei ole olulised. Nimetatu nähtub nii TsMS §-st 363, mille kohaselt hagiavalduses ei ole vajalik märkida kohaldamisele kuuluvat õigust kui ka TsMS § 436 lg-st 7, mille kohaselt kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Asjaolu, et apellandile on nimetatud õigusteadmised üllatuslikud, ei tee kohtuotsust ebaõigeks. Kuivõrd tegemist oli kaalutlusega õiguse kohaldamisel, oleks kostja võinud selle esile tuua ka kohtuvaidlustes. Kostja tõi selle esile juba vastuväidetes; 5) ei otsustata lepingule kohaldatava õiguse üle mitte lepingu pealkirja, vaid selle sisu alusel. Pooltevahelise lepingu p 7 kohaselt kohustus hageja tellima asjaajamise, mis on seotud maareformi seaduse alusel kinnisasja suhtes teostatavate maa erastamise toimingute, katastrimõõdistamise ja kinnistusraamatusse kandmisega. Samuti kohustus hageja kandma asjaajamisega seotud kulutused, millised on märgitud lepingu p-s 7.
3. Kostja kohustus hagejale andma volikirja, mille maht oli määratletud lepingu p-s 7.2.
4. Teise isiku nimel asja ajamises, selleks volikirja andmises ja asjaajamisega seotud kulutuste osas kokkuleppe saavutamine ei ole faktilised asjaolud, millised on omased ostu-müügilepingule (

§ 208

). Need on omased käsunduslepingule (

§ 619

); 6) on kohus õigesti tuvastanud, et lepingujärgseks ostuhinnaks oli 100 000 krooni, lisaks kõik kulutused, millised tekivad lepingu eesmärgi saavutamisel ja lepingu eesmärgi saavutamiseks 9 asjaajamine. Seega pidi müügi objekt tekkima hageja tegevuse tulemusena. Lepingu puhul, milles müüdava asja tekkimiseks peab ostja teostama eelnevalt asjaajamise, on tegemist vastastikuste kohustustega lepinguga. Kohus on otsuses õigesti leidnud, et käsunduslepingu järgsed kohustused tuli täita enne ostumüügilepingu järgsete kohustuste täitmist, sest alles käsundi täitmise tulemusena sai tekkida ostu-müügilepingu objekt. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hageja oma kohustusi ei täitnud; 7) leiab apellant, et kostja ei ole tuginenud enne kui kohtuvaidluse faasis väitele, et tal on õigus kohustuse täitmisest keelduda. Riigikohtu otsuse p 13 kohaselt tuli maakohtul analüüsida, kas kostja vabanes omapoolsest lepinguliste kohustuse täitmisest kui hageja jättis enda lepingujärgsed kohustused täitmata. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et volikirja kehtivuse aja jooksul hageja oma kohustusi ei täitnud. Tegelikult pidi hageja Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra p 13¹, 13² ja 134 kohaselt katastrimõõdistamise tellima juba 3 kuu jooksul piiride kulgemise ettepaneku tegemisest. Piiride kulgemise ettepanek oli pooltevahelise lepingu lisaks. Hageja poolte vahel kokku lepitud toiminguid ei teinud. Kui kostja poleks nimetatud asjaolust teadlikuks saanud ning suutnud kiiresti ja adekvaatselt reageerida, oleks ostueesõigusega erastamise eeltoimingud lõpetatud ja kostja kaotanud maa erastamise õiguse. Kohus on õigesti tuginenud

§ 101

lg-le 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid (sealhulgas nõuda kohustuse täitmist), kui selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või sellest tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Käesolevas asjas kuulub kohaldamisele

§ 109

lg 1 ja 108 lg 2, mille kohaselt lepingut rikkunud pool saab teiselt poolelt nõuda täitmist juhul, kui lepingut rikkunud poolelt ei saa täitmist nõuda täitmise võimatuse tõttu, mis on tekkinud teisest poolest tulenevatel asjaoludel. Käesoleval juhul on hageja kohustuste täitmise võimatus tekkinud ainult hagejast sõltuvatel asjaoludel. Seega hageja kohustust rikkunud poolena kostjalt täitmist nõuda ei saa. Samuti on Riigikohus viidanud jagamiskohustusele volituste tähtaja kestvuse jooksul. Kohus on õigesti leidnud, et vastastikuses lepingus omapoolse kohustuse täitmata jätmise tõttu puudub hagejal võimalus nõuda kostjalt müügilepingu täitmist (TsÜS § 110).

1. Kalle Kekki palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu
2. märtsi 2010 otsus muutmata, kuna leiab, et Viru Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud osaliselt. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4. Riigikohus saatis 08.10.2009 otsusega maakohtule uueks läbivaatamiseks AS Vestman Varahaldus hagi G. Kozlova vastu nõuete 3 ja 4 ning hagi tagamise abinõude tühistamise ja menetluskulude jaotuse osas. Vastavalt TsMS § 693 lg-le 2 Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.
5. Apellatsioonkaebuses ei vaidlustata maakohtu poolt tuvastatud asjaolusid, s.o seda, et pooltevahelise eellepingu puhul on tegemist müügilepinguga ning et asendiplaanil märgitud piirid lubavad kindlaks määrata tulevikus tekkiva kinnistu jagamisel tekkivate kinnistute piirid selliselt nagu seda pidasid silmas eellepingu sõlmimisel (s.t pooled ei sõlminud lahtiste tingimustega müügilepingut). 10 Maakohus leidis, et kinnistu jagamise kohustus oli hagejal. Ringkonnakohus maakohtu selle järeldusega ei nõustu. Riigikohus on 08.10.2009 otsuse p-s 13 asunud seisukohale, et kui jagamiskohustus oli algselt hagejal ja hageja talle antud volituse tähtaja kestel jagamistoiminguid ei teinud, siis tuleb vastata küsimusele, kas kostja vabanes seoses hageja tegevusetusega jagamiskohustusest, mis tema jaoks tuleneb lepingu p-st 5.1, mille kohaselt peab kostja esitama kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse. Jagamiskohustuse määramisel tuleb analüüsida kogu lepingut ja selle eesmärki ning poolte käitumist. Ringkonnakohus leiab, et lepingu p-dest 7.1, 7.2.13 ja hagejale antud volitusest (välja antud 24.11.2004 kehtivusega 3 aastat) tulenevalt oli algselt kinnistu jagamise kohustus hagejal. Samas ei leppinud pooled kokku, mis tähtajaks peab hageja jagamiskohustuse täitma. Samas kinnitavad asja materjalid, et kostja ei täitnud lepingu p-s 1.2 endale võetud kohustust – müüa lepingu esemeks olev kinnisasi hagejale. Asja materjalidest tulenevalt katastriüksus moodustati 06.06.2005 (I kd, t.l 25) ning maa ostueesõigusega erastamise korra p 15 alusel on Vaivara Vallavalitsus 18.10.2005 korraldusega nr 279 (I kd, t.l 67-68) nõustunud maa ostueesõigusega erastamisega kostjale ning edastanud materjalid maa erastamise kohta IdaViru maavanemale ja taotlejale. Seega teostas kostja hageja asemel ja viimast teavitamata maa erastamise toimingud, millised pidi teostama hageja. Ida-Viru maavanem andis 15.09.2006 korralduse kostjale maa ostueesõigusega erastamiseks ning maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping sõlmiti 29.09.
6. Kostja kanti X kinnistu (49.85 ha) omanikuna kinnistusraamatusse 02.01.
7. Asja materjalidest nähtub veel see, et kostja sõlmis 08.05.2006 sama maaüksuse müümise kohta võlaõigusliku müügilepingu K. Kekkiga ning 15.01.2007 on vaidlusalusele kinnistule seatud eelmärge omandiõiguse nõude tagamiseks K. Kekki kasuks. 09.03.2006 tegi kostja hagejale eellepingust taganemise avalduse. Arvestades eelnevat, s.h kostja käitumist ja müügilepingu eesmärki, ei saanud hageja enam kinnistut jagada. Eellepingust taganemisest järeldub, et kostja võttis hagejalt talle antud volituse tagasi ning kinnistut sai jagada üksnes kostja. Seega ei ole hageja jätnud täitmata kinnistu jagamiskohustust ning ekslik on maakohtu seisukoht, et kostjal oli õigus keelduda hagis nõutud kohustuste täitmisest. Kostjal on lepingu p-st 5.1 tulenev kohustus esitada registripidajale avaldus kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks. Ebaõige on maakohtu tuginemine hageja nõude rahuldamata jätmisel maa ostueesõigusega erastamise korra p-dele 132 ja 134, kuivõrd nimetatud sätted jõustusid alates 02.03.
8. Asja materjalidest nähtuvalt moodustati vaidlusalune katastriüksus
9. a.
10. Pooltel ei ole vaidlust selles, et vaidlusaluse kinnistu omanik on kostja ja kinnistu on jagamata. Tulenevalt AÕS §-st 54 saab kinnistu jagamine toimuda vaid omaniku soovil. Riigikohus on 08.10.2009 otsuse p-s 13 märkinud, et hagejal on võimalik täiendada haginõuet ja nõuda lisaks kinnistamisavalduse kohustuse tuvastamisele kostjalt ka kõikide kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemist. Sellist nõuet ei ole hageja esitanud ja kohus ei saa kohustada kostjat toiminguteks, mida hageja ei ole nõudnud (TsMS § 439). Seega ei saa kohus otsuse resolutsioonis lahendada hageja nõuet, mida ei ole kohtule hagi esemena esitatud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus TsMS § 351 lg 1, mille kohaselt kohus arutab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. Maakohtu istungi protokollist (III kd, t.l 92-97) nähtuvalt ei ole maakohus hagejaga nimetatud asjaolu arutanud ega selgitanud, et hageja nõuete (s.o hageja nõuded 3 ja 4, mille osas saadeti tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks) rahuldamise eelduseks on tuvastada kostja kohustus kõikide kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemist. Eelmärgitut kinnitab ka 11 lepingu p 5.1, mis kohustab kostjat (müüjat) esitama kolmekümne päeva jooksul alates kahe katastriüksuse maakatastris registreerimisest registripidajale avaldus kinnistu jagamiseks kaheks allnimetatud (lepingu p 5.1.1 ja p 5.1.2) kinnistuks. Eelmärgitu on maakohtu poolt menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 656 lg 2 tähenduses ja seetõttu tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hagejale selgitada menetluslikku olukorda ja anda talle võimalus haginõude täiendamiseks. Samuti tuleb tagada kostjale võimalus esitada hageja nõudele omapoolsed vastuväited.
11. Maakohtu istungi protokollist (t.l 94) nähtub, et kostja esitas uued vastuväite hagile kohtuistungil ja maakohus võttis vastuväited (III kd, t.l 84-90) asja juurde. Põhjendatud on apellandi seisukoht, et maakohus rikkus eelmärgituga TsMS §-des 330 ja 331 sätestatud nõudeid. Esitatud vastuväidetele ei olnud kostja eelnevas menetluses tuginenud ning TsMS § 331 lg 2 alusel oleks kohus pidanud andma hagejale võimaluse kujundada oma arvamus uute vastuväidete suhtes ning vajadusel kohtuistungi edasi lükata. Ringkonnakohus märgib, et nimetatud rikkumine eraldivõetuna ei ole kohtuotsuse tühistamise aluseks.
12. Menetluskulude jaotuse ning hagi tagamise abinõude tühistamise otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel. Viivi Tomson Andra Pärsimägi 12 Üllar Roostoja