Obsah (10)

§ 77§ 217§ 14§ 219§ 112§ 65§ 15§ 218§ 100§ 222

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi,Viivi Tomson, Egon Konsand Otsuse tegemise aeg ja koht 18. oktoober 2010 Tartu Tsiviilasja number 2-07-37710 T

) § 112 alusel müügihinda 146 845.95 krooni võrra. Kostjad on nimetatud avalduse kätte saanud. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad leidsid, et 30.04.2007 müügilepingu punktis 4 kinnitas hageja, et ta on tutvunud kinnistu ning kinnistul asuva ehitise-hoonega ning ta ostab lepinguobjektiks oleva kinnistu mõttelise osa sellises seisundis nagu see lepingu sõlmimise 2 päeval on. Punktis 4.

1. kinnitab hageja, et ükski müüja ei vastuta nende puuduste eest, mis on ilmsed, silmaga nähtavad puudused, samuti puuduste eest, mille olemasolust ta ei olnud teadlik. Müügilepingu punktis 4.
2. kinnitab hageja, olles eelnevalt tutvunud lepinguobjektiga, et see vastab tema poolt soovitule, mistõttu eritingimusi või nõudeid lepingobjekti seisundile lepingus esitada ei soovi. Seega puudub hageja nõudel õiguslik alus, kaasa arvatud õigus vähendada ostuhinda. Hageja poolt väidetavad puudused ilmnesid peale lepingu sõlmimist. Hageja on ostnud katuse nii nagu see välja nägi ning oli silmaga nähtav, kostjad ei varjanud hageja eest katusekatte paigaldust või tehnoloogiat. Asja saab kastutada vastavalt otstarbele. Katusekatte materjali paigaldamise juhistest võimalik kõrvalekaldumine ei ole käsitletav müügilepingu esemena, kuivõrd leping ei näinud ette katusekatte paigaldamist. Hageja ei esitanud asja üle vaadates pretensioone katusekatte materjali väära paigalduse kohta. MAAKOHTU LAHEND Tartu Maakohus rahuldas
3. mai 2010 otsusega V. Maraniku hagi ning vähendas kinnistu müügihinda 133 496 krooni võrra, mille mõistis välja kostjatelt solidaarselt hageja kasuks. Otsuse põhjenduste kohaselt

§ 77

lg 1 järgi peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. 30.04.2007 sõlmitud müügilepingu p-s 3.9 kinnitasid kostjad, et on hagejat teavitanud kõikidest neile teadaolevatest puudustest. Kostjad müüjatena välistavad selle lepingupunkti kohaselt vastutuse kinnisasja nende puuduste suhtes, millest nad ei ole lepingut sõlmides teadlikud või mis on ilmsed, silmaga nähtavad puudused, samuti varjatud puuduste osas, mida tavalise ülevaatusega ei ole võimalik avastada, v.a. juhul, kui müüja oli nendest teadlik või pidi nende olemasolust teadlik olema. Lepingu p-des 4.

1. ja 4.
2. kinnitas hageja, et ta on tutvunud kinnistu ja kinnistul asuva ehitisega ning ostab selle seisundis, nagu see lepingu sõlmimise päeval on. Hageja on kinnitanud, et lepinguobjekti seisund vastab tema poolt soovitule, mistõttu eritingimusi või nõudeid lepinguobjekti seisundile esitada ei soovi. Nimetatud punktid müügilepingus ei välista aga kostjate vastutust mittekohase kvaliteediga asja müümise eest. Asjaolu, et hageja vaatas hoone enne müügilepingu sõlmimist üle ja nägi ka katust, ei tähenda seda, et ta sai aru või pidi aru saama katuse ehitusvigadest ja puudustest.

§ 14

lg-st 2 tuleneb kostjate kohustus teatada hagejale kui lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu hagejal on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Hagejal ei olnud kinnistu ülevaatamise kohustust ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist. Hageja ei pidanud enne müügilepingu sõlmimist toimunud kinnistu ülevaatuse tulemusel kinnistul asuva hoone omadustest teada saama ja nendega müügilepingu sõlmimisel arvestama. Ostetud asja ülevaatamise kohustus pärast müügilepingu sõlmimist on

§ 219

järgi üksnes isikul, kes on müügilepingu sõlminud oma majandus- ja kutsetegevuses. Pärast müügilepingu sõlmimist avastatud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustuse järgimine ostja poolt omab tähtsust lepingurikkumisest tulenevate õiguskaitsevahendite rakendamise seisukohalt. Ekspert Ain Luhse arvamuse kohaselt ei ole katuse ehitamisel kasutatud projektikohast alusplaati, ehitamata on tootjajuhistes kajastatud katuse tuulutuskonstruktsioon, paigaldamata on projektikohane hüdroisolatsioon, täidetud ei ole katusekonstruktsiooni läbiviikudele esitatavad nõuded, kohati on katusesindlid lahti, mis viitab ebasobivatele paigaldustingimustele ning katuseneelude ehitus ei vasta tootjajuhistele. Ekspert on seisukohal, et katuse kvaliteeti saab parandada üksnes katusekatte aluse konstruktsiooni 3 parandamisega, ehitades nõuetekohase tuulutuse, katusekatte vahetamisega, mis peab toimuma vastavuses juhenditele, räästalaudise korrastamise ja osalise vahetamisega ning täita on vaja ohutusnõuded, mida olemasoleva katuse puhul ei ole tehtud: puuduvad pääsud katusele, juurdepääs korstnale jms. Sindelkatuse OÜ poolt antud esmane hinnang sisaldab A. Luhse ekspertiisiaktis toodud puudusi ja vigu.

§ 77

lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt tavalise kvaliteediga. Hageja on saatnud kostjatele kirjaliku müügihinna alandamise avalduse 03.08.2007 tähitult, mille kostjad on kätte saanud, vastates 08.08.2007 ja 30.08.2007 samuti kirjalikult. Kostjad ei nõustunud katusekatte väljavahetamise vajadusega, samuti täiendavate tööde tegemisega. Hageja taotlusel on kohus küsinud arvamuse riiklikult tunnustatud ekspert Riho Lubilt vaidlusaluse kinnistu turuväärtuste võrdlemiseks lepingu sõlmimise ajal. R. Lubi eksperdiarvamuse kohaselt oleks nimetatud kinnistu turuväärtus, arvestades ekspert A. Luhse eksperdiarvamuses väljatoodud puudusi, 1 850 000 krooni, so 150 000 krooni võrra väiksem kinnistu hinnast sellel asuva poolelioleva ilma puudusteta ehitisega. Viimasel juhul oleks kinnistu väärtus lepingu sõlmimise ajal olnud eksperdi hinnangul 2 000 000 krooni.

§ 112

lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Riigikohtu lahendi 3-2-1-131-05 punktis 20 märgitu kohaselt saab eeltoodut väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Käesolevas vaidluses on seega lepinguobjekti alandatud hind 1 850 000 x 2 085 000 : 2 000 000, so 1 928 625 krooni. Hageja soovib ostuhinna alandamist 133 496 krooni ulatuses. Hageja nõue vähendada müügihinda on tõendatud ja põhjendatud.

§ 65

lg 4 kohaselt kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud. Kostjad müüjatena on sõlminud ühiselt 30.04.3007 hagejaga nii võlaõigusliku kui ka asjaõigusliku lepingu kinnistu võõrandamise kohta, seega on kostjad solidaarvõlgnikud. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS L. Kaarna, B. Tafenau, L. Keedus ja M. Keedus esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Tartu Maakohtu

1. mai 2009 otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus vääralt hinnanud tõendeid. Kinnistul asuval poolelioleval ehitisel puudus kasutusluba ning hageja ei ostnud kinnistut sellel müügilepingu järgselt elamaasumiseks. Ehitis on ehitusjärgus, pooleliolev ning müügilepingu eesmärgiks oli hagejal kinnistu arendus. Müügilepingu pst 3.9, tuleneb, et kostjad informeerisid hagejat maa ja ehitise puudustest. Hageja ei ole lepingu p-s 3.
2. sätestatut ümber lükanud. Hageja ja kostja on lepingu p-s 3.
3. kokku leppinud, et müüjad välistavad müüja vastutuse lepinguobjektiks oleva kinnisasja nende puuduste suhtes, milles nad ei ole lepingut sõlmides teadlikud või mis on ilmsed, silmaga nähtavad puudused, samuti varjatud puuduste osas, mida tavalise ülevaatusega ei ole võimalik avastada, v.a. juhul kui ta oli nendest teadlik või pidi nende olemasolust teadlik 4 olema. Müüjate süü puudumisel ostja müüjate suhtes võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid kohaldada ei saa. Lepingu p 3.
4. on kehtiv, seda ei ole vaidlustatud hageja poolt. Ostja omandas kinnisasja iseseisvaks majandustegevuseks, kinnistu arendamiseks. Ostja näol on tegemist isikuga, kes tegutseb kinnisvaramaaklerina. Tuvastamist ei leidnud kostjate süüline käitumine ja see, et lepingut sõlmides kostjad teadsid tsiviilasjas tuvastatud väidetavate puuduste olemasolust. Nimetatud asjaolude tuvastamata jätmisel ei oleks kohus saanud hagi rahuldada. Kohus on viidanud lepingu p-le 4.
5. ja 4.3., kuid jätnud viitamata lepingu p-le 4.2., mis sätestab, et ükski müüja ei vastuta nende puuduste eest, mille olemasolust ta ei ole teadlik. Müüjate süü puudumisel ostja müüjate suhtes võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid kohaldada ei saa. Kohus on jätnud otsuses põhjendamata, miks lepingu punktid 3.9 ega 4.
6. ei kuulu kohaldamisele. Lepingu punktis 4.
7. on hageja ja kostjad kokku leppinud, et ostja, olles eelnevalt tutvunud lepinguobjektiga, kinnitab, et lepinguobjekti seisund vastab tema poolt soovitule, mistõttu eritingimusi või nõudeid lepinguobjekti seisundile ostja lepingus esitada ei soovi. Lepingu p-s 4.
8. on hageja ja kostja kokku leppinud, et ostja on tutvunud kinnistu ning kinnistul asuva ehitise-hoonega ning ta ostab lepingu objektiks oleva kinnistu mõttelise osa, tuginedes muuhulgas müüjate lepingu p-s 3 esitatud kinnitustele-tõendustele, sellises seisundis, nagu see lepingu sõlmimise päeval on. Hageja ei ostnud kinnistut, kus oleks seisnud kasutusloaga ehitis, valmisehitis elamiseks. Hageja ja kostjad ei leppinud lepingus kokku ehitise kvaliteedis. Kohus viitab otsuses

§ 14lg 2, samas jääb arusaamatuks, miks ta seda teeb.

Kostjad on avaldanud kõik vajaliku hagejale lepingu sõlmimiseks, mida kinnitavad ja tõendavad lepingu sätted. Hageja lepingu sõlmimise eesmärk oli kinnistu väljaarendamine. Hageja ise on hagis märkinud, et antud juhul on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega, mis tekkisid kostjate poolse tahtluse tulemusel, kuna kostjad ise paigaldasid katusekatte ja tegid valiku katusekatte tehnoloogiat rikkudes säästa raha. Kuigi Sindelkatuse OÜ kinnitusel keelati kostjatel miinuskraadides katusekatte paigaldamine, paigaldati kate ikkagi külmadega (orienteeruvalt veebruaris 2007). Lisaks on katusekatte paigaldamisel tehtud olulisi konstruktsioonilisi vigu. Viidatud lõik hagis kinnitab, et hageja oli juba enne müügilepingu sõlmimist teadlik nii katuse ehitamisest ja sellest kuidas ja kuna seda tehti, mis tähendab, et ostja oli teadlik või pidi olema teadlik võimalikest puudustest katusel.

§ 15

lg 4 sätestab, et kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Nii ka antud juhul, kus hageja ise on olnud teadlik puudustest või pidi olema teadlik, olles raskelt hooletu, ostes puudustega asja. Kohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta hageja väited katuse ehitamise kohta hagis, mis kinnitavad tema poolt objekti käigu, sealhulgas katuse ehituse jälgimist juba veebruaris 2007, enne müügilepingut 30.04.2007, mis kinnitab hageja teadmist puudustest kui ka teadma pidamist lepingu sõlmimisel. Kohus oleks pidanud arvestama ka A. Luhse poolt antud arvamusega selle kohta, et kõik käesolevas ekspertiisis loetletud puudused ja nõuetele mittevastavused olid arvestades ekspertiisi ptk 4.3.2. hoone seisundi kirjelduses esitletut nähtavad ja tuvastatavad lähemal vaatlusel ka 30.04.2007. Kohus ei arvestanud A. Luhse seisukohaga puuduste tuvastamise ilmselgele võimalusele lähemal vaatlusel. Kohtu poolt viidatud tõendite tähelepanuta jätmine on oluline menetlusõiguse normide rikkumine TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 järgi.

§ 218

lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Hageja ostis kinnistu enda majandustegevuses, kinnistu väljaarendamiseks. Hageja ei ole vaidlustanud ega kohus ei ole tuvastanud lepingu punktide 3.9; 4.1; 4.2; 4.3 tühisust, mistõttu on need kehtivad ja kohaldatavad. 5 Kuivõrd tegemist on poolelioleva ehitisega kinnistul, ei ole põhjendatud kohtu poolt ehitisele kvaliteedinõuete kohaldamine

§ 77

lg ja § 217 lg 1 järgi põhjusel, et lepinguobjektiks oli kinnistu ja sellel asuv pooleliolev ehitis, mille kvaliteet ei saa olla kinnistu ostul prioriteediks. Kohus ei ole otsuses hinnanud ega tuvastanud, kas selliste asjas tuvastatud puudustega katuse kvaliteeti võiks lugeda keskmise kvaliteediga katuseks, mis lubaks lugeda ka

§ 77lg 1 järgi kohustuse täidetuks, kui kvaliteedi osas puudub kokkulepe.

Ekspertiisiga tuvastatud puudused annavad alust arvata, et tegemist on vähemalt keskmise kvaliteediga katusega ja kostjad on ka sellisel juhul oma kohustuse hageja ees täitnud. Hageja oli teadlik lepingu sõlmimisel või pidi olema teadlik asja puudustest, mistõttu oleks kohus pidanud kohaldama

§ 218lg 4 ning jätma hagi rahuldamata.

V. Maranik vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei oma tähendust apellantide väide, mille järgi ostis vastustaja kinnistu koos poolelioleva elamuga. Haginõue on esitatud seoses poolelioleval ehitusel juba teostatud tööde (katusekatte, tuulekastide, jne paigalduse) mittevastavusega ehitusnormidele ja ehitusmaterjali tootja juhistele. Seega ei oma tähendust, et elamus olid siseviimistlustööd tegemata.

§ 77

lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

§ 217

lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on

§ 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele.

Müüdud asi ei vasta muu hulgas

§ 217lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

Müüdud asi ei vasta

§ 217

lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kohus tuvastas, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele. Apellandid on viidanud, et ostu-müügilepingu punkti 3.9 kohaselt on justkui müüjad informeerinud ostjat asjal lasuvatest puudustest. Samas ei ole lepingus enamat kirjeldatud ja kostjad ei suutnud kohtus tõendada, millest nad hagejat müügihetkel informeerisid. Vastustajat ei informeeritud müügihetkel katuse mittenõuete kohasest paigaldusest.

§ 218

lg-s 1 toodud põhimõtte kohaselt vastutab müüja põhimõtteliselt igasuguse müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis müüdud asjal on selle üleandmise hetkel.

§ 222

lg 2 välistab mis tahes lepingulised müüja vastutust asja lepingutingimustele mittevastavuse korral piiravad kokkulepped juhul, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Riigikohtu seisukoha kohaselt ei piisa ainuüksi nimetatud asjaolust ostjapoolse puudustest teadmise või teadma pidamise jaatamiseks. Ostja teadmist saab vastavast lepingulisest kinnitusest hoolimata jaatada üksnes selliste välisel vaatlusel ilmsete puuduste osas, mida ta pidanuks ülevaatuse käigus tegelikult tuvastama. Asjas on leidnud tuvastamist, et kinnistul asuva elamu ehitasid kostjad oma jõududega. Ei ole esitatud tõendeid, et katusekatte paigaldamist oleks teinud mõni ettevõte. Kostjad olid algusest peale teadlikud, et nende paigaldatud katusekate on paigaldatud ehitusnõudeid rikkudes. Seetõttu ei saa väita, et kostjad polnud katuse ehituse normidele mittevastavusest teadlikud, vaid kostjad varjasid ostja eest tegelikku suuremat puudust, mida ilma erialaseid teadmisi omamata polnud pealtvaates võimalik tuvastadagi. Ainetu on apellantide väide, et hageja ostis kinnistu oma äritegevuse tarbeks. TSMS § 230 lg 1 järgi tuleb poolel tõendada oma vastuväiteid asjakohaste tõenditega. Apellandid ei ole 6 tõendanud hageja tegutsemist kinnisvaramaaklerina. 30.04.2007 ostu-müügilepingust ei tulene, et kinnistu oleks ostetud arenduseks või muudel ärilistel eesmärkidel. Hageja ostis kinnistu oma perekonnale elamiseks. Vastustajal puudus teadmine katusekonstruktsioonide ehitusnõuetele mittevastavusest enne, kui 2007.a suve esimeste tormidega tekkisid katusekatte materjali eraldumised katuselt ja esinesid läbisajud. Seejärel pöördus vastavalt kostjate soovitusele Sindelkatus OÜ poole. Alles Sindelkatus OÜ-st saadu esmase arvamuse (tl 17) põhjal sai vastustaja teada olulistest puudustest elamu katuses. Samas pidid kostjad hagejat informeerima katuse ehituslikust puudusest, mida aga ei tehtud, seega on rikutud

§-s 14 lg 2 sätestatud kohustust.

§ 15

lg 4 järgi vabaneb müüja vastutusest puuduste eest, millest ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Lõige 4 rakendub ka siis, kui ostja teab omaduste puudumisest, milles lepingupooled on eelnevalt eraldi kokku leppinud. Loeb üksnes ostja lepingu sõlmimise hetkele eelnev teadmine puudustest, hilisem müüdud asja puudustest teadasaamine ei ole oluline. Vastavate asjaolude esinemist peab tõendama müüja. Ostjal ei ole enne lepingu sõlmimist temale pakutava või tema poolt soovitava omaduste kontrollimise kohustust ning ta ei pea eeldama, et talle tarnitakse lepingutingimustele mittevastav asi, mis võiks tingida vajaduse selle seisundit ning lepingu tingimustele vastavust eelnevalt kontrollida. RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kuna maakohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes täielikult esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
2. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebuses on apellant esitanud põhiliselt samu väiteid, milliseid ta esitas ka asja läbivaatamisel esimese astme kohtus, ning maakohus on nende osas võtnud põhjendatud seisukohad. Maakohus on poolte esitatud asjaolusid otsuses vajalikul määral käsitlenud, hinnanud õigesti kõiki asjas olevaid tõendeid ning on põhjendatult leidnud, et hagi tuleb rahuldada. Vaidlustatud otsus vastab § 442 lg-s 8 sätestatud põhjendamisnõuetele ning tõendite hindamises TsMS § 232 lg-tes 1 ning 2 sätestatule. Apellandi väited ei anna alust hinnata tõendeid ning tuvastada asjaolusid maakohtu otsuses toodust erinevalt.
3. Maakohus on õigesti asunud muuhulgas seisukohale, et pooltevahelise müügilepingu p-des 3.9, 4.
4. ja 4.
5. toodud lepingupoolte kinnitused ei välista kostjate vastutust mittekohase kvaliteediga asja müümise eest ning et asjaolu, et hageja vaatas hoone enne müügilepingu sõlmimist üle ja nägi ka katust, ei tähenda iseenesest veel seda, et ta sai aru või pidi aru saama katuse ehitusvigadest ja -puudustest. Tulenevalt

§ 218

lg-st 4 koosmõjus § 15 lg-ga 4 vabaneb müüja vastutusest puuduste eest, millistest ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Nimetatud sätted peavad silmas müüdaval asjal esinevaid ilmseid puudusi, milliseid tajuks tavapärasel ülevaatusel võimalike puudustena ka eriteadmisi mitteomav ostja. Nimetatud sätetes toodud asjaolude esinemist peab tõendama müüja ehk antud juhul kostjad. Apellandid ei ole käesoleval juhul tõendanud, et nad oleksid hagejat informeerinud elamu katuse osas esinevatest puudustest või et hageja oli või pidi olema nendest müügilepingu sõlmimisel teadlik. Nagu nähtub ehituseksperdi A. Luhse arvamusest, esinesid müüdava kinnistu elamu katuse osas olulised puudused, s.o ehitamisel ei olnud kasutatud projektikohast alusplaati, ehitamata on tootjajuhistes kajastatud katuse tuulutuskonstruktsioon, paigaldamata on projektikohane hüdroisolatsioon, täidetud ei ole katusekonstruktsiooni läbiviikudele esitatavad nõuded, kohati on katusesindlid lahti ning katuseneelude ehitus ei vasta tootjajuhistele. Kuigi ekspert on oma arvamuses ka märkinud, et 7 kõik ekspertiisis loetletud puudused ja nõuetele mittevastavused olid nähtavad ja tuvastatavad lähemal vaatlusel ka 30.04.2007, ei saa sellest teha järeldust, et hageja mitteasjatundjana pidi tavalise ülevaatuse käigus puuduste esinemisest aru saama samal määral, kui ehitusalaseid eriteadmisi omav isik. Apellandid ei ole tõendanud, et vastustaja oleks töötanud kinnisvaramaaklerina, samuti ei saa järeldada asjaolust, et vastustajal oli võimalik jälgida katuse ehitamise käiku, seda, et vastustaja oleks pidanud teadma katuse ehituslikest vigadest ning ehitusnõuetele mittevastavusest. Ringkonnakohtu arvates on A. Luhse arvamuses loetletud sellised katuse ehitusvead, mida hageja kui ehitusalaseid eriteadmisi mitteomav isik tavapärasel ülevaatusel enne kinnistu ostmist tajuda ei saanud. Kuna pooled ei ole väitnud, et elamu katus olnuks müügilepingu sõlmimise ajal veel ehitusjärgus, siis ei oma asja lahendamisel õiguslikku tähtsust need apellantide poolt väidetud asjaolud, et elamu oli veel pooleliolev (tegemata oli siseviimistlus) ning sellel puudus kasutusluba. Põhjendatud ei ole ka apellantide see väide, et nende vastutus müüjatena on välistatud tulenevalt müügilepingu p-st 4.2. Kõnesoleva lepingusätte kohaselt ei vastuta ükski müüja nende puuduste eest, mis on ilmsed, silmaga nähtavad puudused, samuti puuduste eest, mille olemasolust nad ei ole teadlikud; müüjate süü puudumisel ostja müüjate suhtes võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid kohaldada ei saa. Nagu ringkonnakohus juba eelnevas märkis, ei ole katuse osas tuvastatud puuduste näol tegu eriteadmisi mitteomava isiku jaoks ilmsete, silmaga nähtavate puudustega. Kostjad on õigeks võtnud ka asjaolu, et kuigi nad ei olnud vahetult ise katuse ehitajateks, teostasid nad ehituse üle järelevalvet (vt tl 83). Teostades katuse ehituse üle järelevalvet, pidid kostjad olema teadlikud ehituse puudustest, mistõttu ei ole nende vastutus müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest välistatud ka müügilepingu p-st 4.2 tulenevalt. 4. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb menetluskulud ka apellatsiooniastmes jätta TsMS §-de 165 lg 3 ja 171 lg 1 alusel solidaarselt apellantide kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul arvates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Viivi Tomson Andra Pärsimägi 8 Egon Konsand