Obsah (13)

§ 271§ 309§ 313§ 305§ 307§ 325§ 101§ 108§ 308§ 292§ 113§ 294§ 162

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 14. märts 2011 Tartu Tsiviilasja number 2-07-42126 T

§ 271

sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja väitel on kostja jätnud üürilepingust tuleneva maksekohustuse täitmata ja võlgneb hagejale kuue kuu üürisumma perioodi 07.07.2007 - 31.12.2007 eest ja lisaks kõrvalkuludena hooldustasu kokku 2493 krooni ja soojuse eest 2699 krooni. Hageja põhinõue kokku on 17 192 krooni. Poolte vahel on vaidlus lepingu kestuse üle. Hageja väitel kestis leping üürilepingus kokkulepitud tähtajani, s.o kuni 31.12.2007. Kostja väitel on ta kasutanud korterit alates 07.07.2007 - 05.09.2007. Kostja väitel ütles ta korterist välja kolimisel üürilepingu erakorraliselt üles, saates selle kohta hagejale mobiiliga sõnumi. Seega kohtul tuli esmalt kindlaks teha, mis ajani poolte vahel sõlmitud üürileping kestis.

§ 309

lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

§ 313

lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kohus leidis, et hageja poolt kostja asjade tagatiseks võtmist ei saa käsitleda

§ 305lg-s 1 ettenähtud üürileandja pandiõiguse teostamisena.

Vastavalt

§ 307

lg-le 1 on üürileandjal õigus pandiõiguse teostamisel kasutada omaabi üksnes juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Hageja ei ole tõendanud selliste asjaolude esinemist. Seega oli hageja poolt kostja asjade enda valdusse võtmine ebaseaduslik. Kohtu hinnangul võib lugeda hageja sellist tegevust mõjuvaks põhjuseks, mis võiks olla aluseks

§ 313lg 1 alusel üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel.

Samas ei ole kostja esitanud tõendit selle kohta, et ta üürilepingu nimetatud mõjuval põhjusel ka erakorraliselt ennetähtaegselt üles ütles. Hageja eitab lepingu ülesütlemist. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, millega soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe.

§ 325

lg 1 kohaselt peab ülesütlemisavaldus olema tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 järgi tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Kostja väitel saatis ta hagejale ülesütlemise kohta telefoni teel SMS sõnumi. Kostja ei ole nimetatud väidet tõendanud, väide on paljasõnaline. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses 3 tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Antud juhul ei ole kostja tõendanud, et hageja tema tahteavalduse üürilepingu ülesütlemise kohta kätte sai, seega luges kohus, et kostja ei ole lepingut erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelnud. Kuna tõendatud ei ole vastupidist, siis tuleb lähtuda poolte vahel sõlmitud üürilepingust ja lugeda, et leping kehtis kuni 31.12.2007. Pooled on sõlminud kirjaliku üürilepingu 15.07.2007. Samas on mõlemad pooled väitnud, et tegelikult kasutas kostja korterit alates 07.07.2010. Seega kehtis üürisuhe poolte vahel alates 07.07.2007 - 31.12.2007. Kostjal oli seega kohustus tasuda nimetatud perioodi eest üüri ja lepingus kokkulepitud kõrvalkulusid.

§ 101

lg 1 p 1 näeb ette, et kui võlgnik on kohustust rikkunud võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist.

§ 108

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Eeltoodu alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt üüri perioodi 07.07.2007 - 31.12.2007 vastavalt üürilepingus kokkulepitule 2000 krooni kuus. Arvestades üürilepingu perioodi on põhjendatud üüri nõue kuue kuu eest kokku summas 12 000 krooni. Hageja kinnitusel on ta saanud kostjalt tagatisraha 2000 krooni. Nimetatud summa saab lugeda kostja poolt hagejale tasutud üürimakseks.

§ 308

lg 1 kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Nimetatud tagatisraha saab tasaarvestada hageja üürinõudega. Kui tasaarvestada hageja põhjendatud üürinõue 12 000 krooni kostja poolt makstud tagatisrahaga 2000 krooni, siis on kostja võlgnevus hageja ees üürimaksete näol kokku 10 000 krooni. Kohtu hinnangul on hageja üürinõue nimetatud ulatuses põhjendatud ja see tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Lisaks üürile nõuab hageja kostjalt korteri kasutamisega seotud kõrvalkulude tasumist. Hageja nõuab kostjalt hooldustasu kokku 2493 krooni ja soojuse eest 2699 krooni tasumist.

§ 292

lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmandate isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p-s 3.2 on pooled kokku leppinud, et üüri suurus on 2000 krooni. Lisaks on pooled üürilepingu punktis kokku leppinud, et üüritud asjaga seotud kulud on elektri-, vee-, prügi-, gaasi-, kütte- ja majanduskulud. Hageja poolt esitatud AS Jõgeva Elamu arved hooldustasu eest perioodil 01.07.2007 – 31.12.2007 on kokku 2493 krooni. Kostja ei ole tõendanud nimetatud kommunaalmaksete tasumist. Kostja on esitanud tõendina 30.08.2007 maksekorralduse, millest nähtub, et tema eest on tasutud OÜ-le Jõgeva Vesi 45.85 krooni juulikuu teenuste eest ja 30.08.2007 maksekorralduse, millest nähtub, et tema eest on tasutud AS-le Eesti Energia 124.10 krooni juulikuu teenuste eest. AS-le Jõgeva Elamu või hagejale hooldustasu tasumist kostja ei ole tõendanud. Seega on hageja nõue hooldustasu eest põhjendatud ja tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hageja ei ole esitanud tõendeid soojuse eest AS-le Eraküte tasumisele kuuluva summa kohta üürilepingu perioodil. Hageja on esitanud väljatrüki, kus on kirjas, et arved soojusenergia tarbimise eest korteris X on 10.2007 672.34 krooni, 11.2007 1009.67 krooni ja 12.2007 1017.40 krooni. Kuid hageja ei ole tõendanud, et ta on need summad tasunud ning tal on tekkinud sellega nõudeõigus kostja vastu. Seega on hageja nõue soojateenuste eest 2699 krooni põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja nõuab kostjalt maksete tasumisega viivitamise eest viivist 17 192 krooni. 15.12.2008 avalduses selgitas hageja, et viivisenõue on üürimaksete eest ja arvestatud vastavalt üürilepingus kokkulepitud määrale 100 krooni ühe päeva eest. Kohus tegi kindlaks, et üürilepingu p-s 2.2.9 on pooled kokku leppinud, et tähtaegselt tasumata arvetelt maksab üürnik viivist 5 % päevas iga viivitatud päeva eest kuni arve tasumiseni. Vastavalt

§ 113

lg-le 1 võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seega viivisenõude lahendamisel tuli kohtul teha kindlaks, mis ajast muutus üürilepingus sätestatud üüri nõue sissenõutavaks. Hageja ei esitanud üüri ja kõrvalkulude kohta kostjale arveid. Hageja väitel oli pooltel kokkulepe, et kostja maksab üüri. Tema selle kohta eraldi arveid ei pidanud esitama.

§ 294

näeb ette, et kui üür on arvestatud teatud 4 ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kuna pooled olid kokku leppinud üürilepingus, et üüri arvestatakse ühe kuu arvestusega, siis saab vastavalt

§-le 294 lugeda, et üür muutus sissenõutavaks alates üüri arvestusele järgneva kuu lõppemisest. Hageja ei ole esitanud kohtule nõuetekohast viivisearvestust. Hagis on hageja vaid märkinud, et nõuab viivist 61 päeva eest 6100 krooni. 15.12.2008 hagi täienduses on hageja märkinud, et nõuab viivist 180 päeva eest kokku summas 17 192 krooni. Hageja ei ole märkinud, mis ajast alates ja millistelt summadelt ta viivist on arvestanud. Kohus tegi 07.07.2009 kirjaga hagejale ettepaneku viivisenõuet selgitada. Hageja teatas 03.08.2009 avalduses, et viivise arvestamise aluseks on tasumisele kuuluv üür summas 2000 krooni ja hageja on arvestanud üüri tasumisega viivitatud ühe päeva eest viivist 100 krooni. Hageja väitel on kostja viivitanud üürimaksetega 180 päeva. Samas ei teatanud hageja, mis ajast arvates ja millise perioodi eest ta viivist on arvestanud. Kuna hageja ei ole esitanud viivise arvestamiseks olulisi andmeid, sealhulgas viivituse algusaega, siis ei ole kohtul võimalik viivise suurust hinnata. Eeltoodu alusel leidis kohus, et hageja viivisenõue ei ole piisavalt põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

1. A. Lepik esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada osaliselt Tartu Maakohtu
2. mai 2010 otsuse ja kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, saata asi vastavas ulatuses esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) ei ole kohtuotsus osaliselt õige, sest on rikutud materiaal- ning menetlusõigusnorme ja hinnatud tõendeid vääralt. Väär on kohtu seisukoht, et hageja peab tõendama kohtule, et on tasunud AS-le Eraküte summa 2699 krooni ning tal on seoses sellega tekkinud nõudeõigus kostja vastu. Üürileandja ja üürniku vahelisi kohustusi reguleerib üürileping, kus on selgelt sõnastatud üürniku kõrvalkohustuste täitmise kohustus. Üürilepingus ei ole sätestatud, et üürileandja peab üürnikule tõendama, et on enne nõude esitamist tema eest kõrvalkulud kandnud. See oli üürniku kohustus. Samuti ei ole mõeldav ega põhjendatud ning puudus kohtuvaidlus, et üürnik sel ajal ei kasutanud korteri köetud ruume, st ei tarbinud sooja, sest elumajas on keskküte ja korteris pole võimalik kütet välja lülitada; 2) on apellant esitanud kohtule nõuetekohase viivisearvestuse ja kohtu poolt on eelnevalt tuvastatud asjaolu, millise perioodi eest üürnik pole tasunud üüri (07.07.2007 - 31.12.2007 kokku 180 päeva). Hageja selgitas kohtule ja asus seisukohale, et viivisenõue täies ulatuses oleks kostja suhtes ebamõistlikult koormav ja tegi kompromissi, kus piirdus viivisenõudega põhinõude summa ulatuses, s.o 17 192 krooniga, mida pole kohus arvestanud; 3) on kohus jätnud põhjendamatult hinnanguta apellandi poolt esitatud tõendid, viidates et esitatud tõendid on asjakohatud. Kohus ei andnud apellandile võimalustki selgitada esitatud tõendite asjakohasust (AS Eraküte arved summas 2699 krooni 2007 a. oktoobri-, novembri ja detsembri eest) ning vajalikkust menetlusse kaasamisel. Seoses sellega on kohus rikkunud TsMS § 442 lg 8 sätestatut. Kohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta 6 tõendit kõrvalkulude kohta seoses sellega, et need ei puutu asjasse. Hagejal on menetluse kestel õigus muuta oma nõuet, mistõttu kohtu seisukoht selles osas rikub selgelt protsessiõigusnormi.
3. S. Schleigel palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu Maakohtu
4. mai 2010 otsuse muutmata. Vastuväidete kohaselt on mõistetamatu, millised olid hageja alternatiivsed nõudmised, mida kohus on jätnud põhjendamata. Apellandi etteheited kohtule, et temale pole antud võimalust esitada ja selgitada tõendite asjakohasust, on valed ja pahatahtlikud. Kohus andis korduvalt hagejale võimaluse hagi täpsustada, täiendada ja esitada viivise arvestus. Hageja seda ei teinud. 5 Hageja käitumine menetluse kestel on olnud pahatahtlik ja teisele poolele kahju tekitav. Hageja ei ole esitanud AS Eraküte soojusenergia arveid ega tõendanud nende tasumist. Maakohus on põhjendatult jätnud selle nõude rahuldamata. Apellant ei ole esitanud S. Schleigelile ühtegi soojusenergia arvet ega võimaldanud nendega tutvumist, mis on vastuolus

§-ga 292. Vastustajale on ebaselge, mis ajast alates apellant viivist nõuab, kuidas tuleneb üürimaksetega viivitamine 180 päeva. Kuna nõue oli ebaselge ka maakohtus, ei olnud vastustajal võimalik ebaselgele nõudele kuidagi teisiti vastu vaielda, kui põhjendamata nõudele.

§ 113

lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt

§-s 162 sätestatule. Apellandi poolt esitatud viivise nõue on ebamõistlikult suur, viivise tekkimises on süüdi apellant ise oma ebaõige käitumisega ja pahatahtliku tegevusega vastustaja suhtes. Vastustaja ei ole nõus viiviseid maksma. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellant on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata kostjalt soojusenergia võlgnevuse 2699 krooni ja viiviste väljamõistmiseks. Ringkonnakohus kontrollibki maakohtu vaidlustatud otsust nimetatud osas.
2. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud osaliselt. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata kostjalt soojusenergia võlgnevuse 2699 krooni ja viiviste väljamõistmiseks. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab S. Schleigelilt A. Lepiku kasuks välja soojusenergia võlgnevuse 2699 krooni ja viivise 6000 krooni. Ühtlasi muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust.
3. Maakohus on põhjendanud kostjalt soojusenergia võlgnevuse 2699 krooni väljamõistmata jätmist sellega, et hageja ei ole tõendanud, kas ta on nimetatud summa AS-le Eraküte tasunud. Maakohtu sellekohane põhjendus ei ole kooskõlas seadusega. Pooltel puudus vaidlus selle üle, et vastavalt üürilepingule pidi kostja üürnikuna tasuma lisaks üürile ka kõrvalkulude eest.

§ 292

lg 2 kohaselt üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Toimikulehel 60 oleva AS Eraküte teatisega on tõendatud, et Jõgeval X asuva korteri soojusenergia tarbimise kulud on ajavahemikul oktoober-detsember 2007 2699 krooni ning üürnik kostjana on nimetatud tõendiga tutvunud. Seadusest ei tulene, et üürileandja nõudeõiguse eelduseks üürnikult kõrvalkulude väljamõistmiseks on tema poolt eelnevalt kõrvalkulude tasumise tõendamine soojaettevõttele. Seetõttu tuleb hageja nõue kostjalt 2699 krooni väljamõistmiseks rahuldada.

1. Hageja nõudis kostjalt üürilepingu p 2.2.9 alusel viivise väljamõistmist üüri maksmisega viivitamise eest 17 192 krooni ja maakohus jättis viivisenõude rahuldamata põhjusel, et hageja ei ole seda piisavalt põhjendanud. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu põhjendus viivisenõude rahuldamata jätmiseks on ebaõige ja hageja esitatud asjaolude põhjal on viivisenõue võimalik rahuldada. Vastavalt üürilepingu p-le 3.1 kohustus üürnik tasuma üüri igakuiselt 10-ks kuupäevaks. Üürilepingu p 2.2.9 kohaselt kohustus üürnik maksma tähtaegselt tasumata arvetelt viivist 5 % päevas (100 krooni päevas) iga viivitatud päeva eest kuni arve tasumiseni. Nimetatud üürilepingu punktidest tulenevalt tekkis hagejal õigus nõuda kostjalt viivist alates järgmise kuu 11-st kuupäevast (s.o tasumata juulikuu üüri eest on hagejal õigus nõuda viivist alates
2. augustist). Nähtuvalt asja materjalidest nõudis hageja viivist kuni üürilepingu lõppemiseni (s.o kuni 31.12.2007) ning üürilepingu p-st 2.2.9 tulenevalt oli viivise ülemmäär päevas 100 krooni. 6 Kuna kostja üürilepingu kestel üüri ei maksnud, oli ta viivituses
3. a juulikuu üüri maksmisega 153 päeva,
4. a augustikuu üüri maksmisega 122 päeva,
5. a septembrikuu üüri maksmisega 92 päeva,
6. a oktoobrikuu üüri maksmisega 61 päeva ja
7. a novembrikuu üüri maksmisega 31 päeva. Lähtudes eelmärgitud viivitatud päevadest, võlgnevuse summast (
8. a
9. augustiks võlg 2000 krooni,
10. a
11. septembriks võlg 4000 krooni jne) ning viivise määrast 100 krooni päevas, moodustab lepingujärgne viivise võlgnevus 31.12.2007 seisuga 45 900 krooni. Hageja nõudis kostjalt viivise väljamõistmist summas 17 192 krooni (võrdeliselt põhivõlaga). Kostja on palunud

§ 113

lg 8 ja § 162 alusel viivist vähendada, kuna see on ebamõistlikult suur.

§ 113

lg 8 kohaselt viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule.

§ 162

lg 1 näeb ette, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Hageja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et ta on nõus viivise nõuet vähendama kuni 12 000 kroonini. Samas kinnitas hageja, et kostja ei ole käesoleva ajani üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Kostja kinnitas ringkonnakohtu istungil jätkuvalt, et hageja nõutud viivise summa on ebamõistlikult suur, nõutud viivist tuleks vähendada ning ta on nõus maksma viivise katteks 5000 krooni. Lisaks seletas kostja, et üüri võlgnevus, mille eest hageja viivist nõuab, on 12 000 krooni, mitte 17 192 krooni. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja nõutud viivis 17 192 krooni on ebamõistlikult suur ning viivist tuleb vähendada. Eelkõige viitab viivise kokkulepitud määras ebamõistliku suurusele see, et viivise seadusjärgne suurus (

§ 113lg 1 teine lause) oleks antud asjas 643.20 krooni.

Ringkonnakohus leiab, et viivise mõistlikuks suuruseks on 6000 krooni (1/2 üürivõlgnevusest) ja selles ulatuses tuleb hageja viivisenõue rahuldada. Ringkonnakohus arvestab siinjuures sellega, et lisaks viivise kahju hüvitamise funktsioonile on viivisel ka tagatisfunktsioon, st üürileandja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja üürilepingust tulenevad raha maksmise kohustuse jätnud käesoleva ajani täielikult täitmata ning hageja nõuab viivist ainult üürilepingu lõppemiseni. Kostja vastuväide, et tegelikult ta eluruumi üürilepingu tähtaja lõpuni ei kasutanud, ei ole viivise vähendamisel arvestatav, kuivõrd kostjal oli õigus üürileping enne tähtaegselt üles öelda. Enda majanduslikule seisundile kui ühele võimalikule alusele viivise vähendamisel ei ole kostja tuginenud. 10. Hageja nõudis kostjalt 17 192 krooni võlgnevuse ja 17 192 krooni viiviste väljamõistmist. Hagi rahuldati 21 192 krooni ulatuses (võlgnevus 15 192 krooni ja viivised 6000 krooni), s.o 61.6 %. Seega peab TsMS § 163 lg 1 alusel maakohtu menetluskuludest kandma kostja 61.6 % ja hageja 38.4 %. Apellatsioonkaebuses vaidlustati maakohtu otsust 19 891 krooni ulatuses ja apellatsioonkaebus rahuldati 8699 krooni ulatuses, s.o 43.7 %. Selles tulenevalt jäävad apellatsiooniastme menetluskuludest 43.7 % kostja ja 56.3 % hageja kanda. Andra Pärsimägi Viivi Tomson 7 Üllar Roostoja 8