KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Einar Vene, Agu Timmi, Maili Lokk Otsuse tegemise aeg ja koht
- oktoober 2010, Tartu Haldusasja number 3-09-2620 Haldusasi OÜ Thinkinc kaebus Tartu Linnavolikogu 02.07.2009 otsuse nr 538 „Jaama 44 krundi detailplaneeringu kehtestamine“ tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu
- märtsi 2010 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ Thinkinc apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebaja - OÜ Thinkinc, esindaja advokaat Tambet Laasik Vastustaja - Tartu Linnavolikogu Kolmas isik - OÜ Karibal Grupp Jätta OÜ Thinkinc apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu
- märtsi 2010 otsus muutmata. OÜ Thinkinc poolt apellatsioonimenetluses kantud kulud jätta tema enda kanda. RESOLUTSIOON Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse ärakirja kättesaamisest. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
- Tartu Linnavolikogu 09.11.2006 otsusega nr 140 algatati Jaama 44 krundi detailplaneeringu koostamine. Tartu Linnavolikogu 16.10.2008 otsusega nr 425 võeti detailplaneering vastu ja suunati avalikule väljapanekule, mis toimus 10.11.2008 - 24.11.
- 17.03.2009 esitas linnavalitsus detailplaneeringu Tartu maavanemale järelevalve teostamiseks. Tartu maavanem esitas 15.04.2009 kirjaga nr 2.1-6/21467-2 oma seisukoha ja tegi ettepaneku detailplaneering kehtestada. Tartu Linnavolikogu 02.07.2009 otsusega nr 538 kehtestati Jaama 44 krundi detailplaneering.
- OÜ Thinkinc esitas 11.11.2009 Tartu Halduskohtule kaebuse Tartu Linnavolikogu 02.07.2009 otsuse nr 538 tühistamiseks. Kaebuse kohaselt on vaidlustatud otsus tehtud menetlusõigust rikkudes, jättes õigeaegselt menetlusse kaasamata Jaama 44 kinnistu naaberkinnistute omanikud ja elanikud. Selline oluline rikkumine tingib 02.07.2009 otsuse sisulise ebaõigsuse ning seetõttu selle tühistamise. Planeerimismenetluses ei ole kohaselt arvestatud miljööväärtuslikul alal ehitamise ning Tartu linna üldplaneeringust tulenevalt väikeelamute maal ehitamise piiranguid. Üldplaneeringu kohaselt on kaalumisobjektiks konkreetsete hoonete suurus, mitte kinnistutel asuvate hoonete kogumaht. Vaidlustatud otsusest nähtub, et Jaama 44 krundile kavandatav hoone on 2-5 korda suurem kui naabruses asuvad elamud. Seetõttu ei saa ka kavandatud hoonet pidada kooskõlas olevaks Tartu linna üldplaneeringus toodud väikeelamute maa mõistega ning 02.07.2009 otsus on sisuliselt ebaõige. Haldusorgan on jätnud arvestamata menetluses tehtud ettepanekud vähendada elamus kavandatavate korterite arvu. Ei nähtu, et oleks arvestatud konkreetse krundi eripära või naabruses asuvate hoonetega. Detailplaneeringu lisaks oleva valguse ja varju analüüsi usaldusväärsus on ebaselge, kuna Maa-Ameti kaardirakendusest, kus on toodud aerofoto Jaama tänava piirkonnast, nähtub, et Jaama 46 hoone heidab kogu oma varju Jaama 44 kinnistule, kus see ulatub kinnistu piirist arvestades vähemalt kolmandiku kinnistuni.
- Tartu Linnavolikogu vaidles kaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt saadeti 15.11.2006 teated detailplaneeringu algatamise kohta Jaama 42, Jaama 36/38 ja Jaama 46/48 kinnistute omanikele, kes on otsesed Jaama 44 kinnistu piirinaabrid, samuti planeeritava kinnistu omanikule. Detailplaneeringu avalikust väljapanekust teavitati lisaks eelnimetatule ka teisel pool Jaama tänavat asuvate kinnistute Jaama 49, Jaama 51 ja Jaama 53 omanikke. Teavitamine ja kaasamine detailplaneeringu koostamisse on toimunud vastavuses nii planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) kui ka Tartu linna ehitusmääruse nõuetega. Planeeritav kahekorruseline kolme ja enama korteriga elamu ei ole linna üldplaneeringu kohaselt erandlik, nagu on kaebuses ekslikult käsitletud. Hoone on kavandatud kahekorruselisena juba detailplaneeringu lähteseisukohtades. Olemasolevate hoonete mahtudega on arvestatud, kuid mitte selle tõttu, et kavandatud hoone oleks erandiks linna üldplaneeringu järgi. Jaama 46/48 krundil asuvate hoonete ehitisaluste pindalade liitmisel saadud pindala näitamine on põhjendatud, kuna detailplaneeringuga määratletav hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala kehtib krundile ehitada lubatavate hoonete kohta kokku. Hoone suurima lubatud ehitusaluse pindala ja korterite arvu määramisel on arvestatud miljööväärtusliku ala hoonestustihedust ning väljakujunenud miljööd. Planeeritud hoone suurim lubatud ehitusalune pindala on kooskõlas piirkonna keskmise nimetatud näitajaga. Suurim lubatud korterite arv on määratud krundi reljeefi ja miljööväärtusliku hoonestusala tihedust ning väljakujunenud miljööd arvestades. Maa-Ameti kodulehel oleva aerofoto alusel ei ole võimalik anda hinnangut Jaama tn 44 ja selle naaberkruntide isolatsioonile. Seetõttu on põhjendamatu esitatud väide planeeringu lisas asuva varjude analüüsi ebausaldusväärsuse kohta. Maa-Ameti aerofotod on valmistatud kaardistamise eesmärgil ja ei ole seega kasutatavad varjude analüüsi vahendina. Kaebaja vastuväiteid planeeritavast hoonest naaberkinnistule lähtuvate negatiivsete mõjutuste kohta on osaliselt arvestatud. Detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel on kaalutud maavanema ettepanekut vähendada kavandatava hoone maksimaalset korterite arvu 4-le ning astud seisukohale, et korterite arvu vähendamine ei ole otstarbekas.
- Kolmas isik OÜ Karibal Grupp ei nõustunud esitatud kaebusega. 2 Kaebuses esitatud nõuded on alusetud ja vaidlustatud otsus on tehtud kehtivat õigust järgides. Kõik detailplaneeringu koostamise ajal menetlusse kaasamisele kuuluvad isikud olid kaasatud kohaselt ja õigeaegselt. Samuti oli kohaselt ja õigeaegselt teavitatud üldsust planeeringu erinevatest etappidest. Kõikidel huvitatud isikutel on olnud võimalik avaldada oma arvamust ja esitada vastuväiteid. Kavandatud hoone ehitusalune pind ja korterite arv on menetleja poolt määratud kaalutletult, lähtudes kehtivatest õigusaktidest ja arvestades muuhulgas ka hoone sobitumist olemasolevasse miljöösse. Määramisel on järgitud Tartu linna ehitusmääruse sätteid ja Tartu linna üldplaneeringus sätestatud väikeelamute maa tähendust ning piirkonnas kehtivat parkimisnormatiivi. Naaberkinnistutele lähtuvate võimalike negatiivsete mõjutuste ning vastanduvate huvide kaalumisel rakendas menetleja diskretsiooniõigust kohaselt ja antud volituste piires. Varjude analüüs on teostatud korrektselt antud ala spetsialisti poolt, käsitleb tähtsust omavaid perioode, tugineb loodusseadustel ja näitab veenvalt, et ka pärast Jaama 44 krundi hoonestamist planeeringuga määratud maksimaalse hoonestusmahuga saab Jaama 42 hoone piisavalt päikesevalgust. HALDUSKOHTU LAHEND
- Tartu Halduskohus jättis
- märtsi 2010 otsusega kaebuse rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole Tartu Linnavalitsus rikkunud planeeringuala naaberkinnistute omanike teavitamiskohustust ega ärakuulamisõigust. Planeeritav ala piirneb Jaama 42, Jaama 46/48 ja Jaama 36/38 kinnistutega. Vaidlust ei ole selles, et nende kruntide omanikke teavitati detailplaneeringu algatamisest. Planeeringu avalikust väljapanekust teavitati hiljem eraldi veel teisel pool Jaama tänavat asuvate kinnistute omanikke, kelle huve võis detailplaneering puudutada. Seega on kõikidel naaberkruntide omanikel ja huvitatud isikutel olnud võimalik oma seisukohti ja vastuväited esitada. Kaebaja etteheited vastustajale planeeringu menetlusnormide rikkumise kohta on põhjendamatud. Tartu linna üldplaneeringust tulenevalt on antud õigus vaidlusalusele kinnistule ehitada kahekorruselist hoonet sõltumata sellest, et planeeritav ala asub miljööväärtuslikul maa-alal. Lisaks sellele, et Jaama 42 ehitusalune pind on tunduvalt suurem Jaama 44 krundile kavandatava hoone ehitusalasest pinnast, on viimasest suurem ka Jaama 44 krundist otse teisel pool tänavat asuv Jaama 51 hoone ehitusalane pind. Kordades väiksemad ei ole ka lähiümbruses olevate Jaama 43 ja Jaama 59 hoonete suurused. Seega ei ole kavandatud hoone suurus tulenevalt ehitusalase pinna suurusest väga erinev lähiümbruse hoone suurustest. Ka detailplaneeringu koosseisus olevast kaardist nr 3 nähtub, et Jaama 44 krundi ehitusaluse pinna suurus ei ületa sama tänava ega ka piirkonna miljööväärtuslikul alal asuvate hoonete ehitusalast pindala. Vastustaja on järginud planeeringu ehitusõiguse määramise nõudeid, ehitusaluse pindala määramisel on arvestatud lähipiirkonna keskmise sama näitajaga ja miljööväärtusliku ala hoonestustihedusega. Kehtestatud planeeringust nähtuvalt on reaalselt kavandatud kasutatavaks kogu Jaama 44 krundi pind. Kaebaja ei ole veenvalt põhjendanud ega ka tõendanud, miks tegelikult kogu krunti reaalselt kasutada ei saaks. Samas on vastustaja suurima lubatud korterite arvu määramisel krundi reljeefi arvestanud. Iga korteri kohta on arvestatud krundi pinda 214 m2, mis on suurem Tartu Linnavalitsuse 31.10.2006 määruse nr 27 lisa 5 p-s 3.4.2.14 toodud nõudest, et miljööväärtuslikel hoonestusaladel peab üldreeglina olema vähemalt 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta. Planeeringuga ette nähtud hoone ei ole ainus mitmekorteriline hoone selles piirkonnas. Jaama 44 vastas asuval Jaama 51 krundil on 8 korteriga elamu, mille ehitusalune pind on 268 m2 ja mille kõrgus on sama kui planeeritava hoone lubatud kõrgus. Asjaolu, et maavanem on teinud ettepaneku korterite arvu vähendamiseks, ei tähenda, et vastustaja on sellega üheselt seotud. Volikogu on otsuses välja toonud, miks tehtud 3 ettepanekut ei arvestatud. Linna kultuuriväärtuste teenistus on nõustunud kuni 5 korteriga hoone ehitamisega. Kaebaja poolt esitatud Maa-Ameti aerofotot ei ole võimalik kasutada Jaama 44 ja selle naaberkruntide piisava valgustuse kindlakstegemiseks. Aerofoto on tehtud kaardistamise eesmärgil ja ainult ühel konkreetsel momendil, näitamata varju liikumist sõltuvalt aastaajast ja kellaajast. Põhjendatud ei ole kaebaja väide, et planeeritav hoone ei taga Jaama 42 hoone päikesepaistega varustatust piisaval määral. Jaama 44 krundilt lähtuv päikesevari liigub tõesti teatud osa päevast üle kaebajale kuuluva hoone idafassaadi, kuid see ei tähenda, et Jaama 42 hoone ruumid ei saaks päeva jooksul piisavalt loomulikku valgust. Analüüsist nähtuvalt ei ulatu planeeritava hoone vari kaebaja elamule ühelgi aastaajal alates kella 11-st. Õhtusel ajal varjab hoopis kaebajale kuuluv hoone Jaama 44 krunti ja sellele planeeritavat hoonet. Valgustuse nõudeid ei ole vaidlusaluse planeeringuga rikutud ning kaebaja väited tulenevalt tema hoone valgustuse vähenemisega ei ole aluseks volikogu otsuse tühistamisele. Kohtul puudub alus kahelda detailplaneeringu lisas oleva varju ja valguse analüüsi tulemuste usaldusväärsuses. Planeeritav ehitis ei saa muuta loomulikku valgust kaebaja eluruumides ebapiisavaks. Tiheasustustega aladel ei asu hooned üksteisest sellisel kaugusel, kus hoonetest tulenevat varju või teisi negatiivseid mõjutusi oleks võimalik täielikult vältida. Käesolevas asjas ei esine vastustaja eksimust kaalutlusõiguse teostamisel ning otsuse motiveerimisel. Vaidlustatud otsusest ja selle aluseks olevatest materjalidest nähtub vaidlustatud otsuse faktiline alus ja kõikide planeerimismenetluses läbi viidud tegevuste kirjeldus, nende tulemused ja otsustused. Kohalik omavalitsus on taganud planeerimisalase tegevuse avalikkuse ja huvitatud isikute informeerituse, vaidlustatud otsus ei riku kaebaja õiguslikult kaitstavaid õigusi ega riiva tema subjektiivseid õigusi, mis annaks aluse 02.07.2009 otsuse nr 538 tühistamiseks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
- OÜ Thinkinc esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Halduskohtu
- märtsi 2010 otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale halduskohtule. Apellatsioonkaebuse kohaselt jäeti arvestamata, et ka teisel pool tänavat elavad naabrid on huvitatud isikud ning nad tuli planeerimismenetlusse kaasata menetluse algatamisel. Halduskohus on kaebaja vastava argumentatsiooni jätnud tähelepanuta ning ei ole otsuses põhjendanud, miks ta sellega ei arvesta, rikkudes sellega HKMS § 25 lg 2 ette nähtud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse kohustust. Halduskohus jättis põhjendamata, miks ta leiab, et osade huvitatud isikute kaasamine 2 aastat pärast planeerimismenetluse algust ei riku nende ärakuulamisõigust. Halduskohus on vääralt käsitlenud seisukohta, et hoonete mahtude hindamisel on põhjendatud liita ühel kinnistul asuvate hoonete ehitusalused pindalad üheks tervikuks ning valesti kohaldanud PlanS § 9 lg 2 p-i 2 ja Tartu linna ehitusmääruse §-i
- Planeeringu kohaselt on Jaama 44 hoone suurim lubatud ehitusalane pindala kavandatud 230 m2, krundi täisehitusprotsent 21%. Kui võrrelda Jaama 44 hoonet ümbruse hoonetega, siis on see valdavast osast oluliselt suurem, mistõttu sellises mahus hoone ehitamine on miljööväärtuslikule alale välistatud. Halduskohus on ilma sisulise analüüsita nõustunud olukorraga, kus nii maavanem, muinsuskaitsekomisjon kui ka puudutatud isikud on palunud korterite arvu vähendada ning haldusorgan on kõik vastavad ettepanekud tagasi lükanud, leides ainult, et ettepanekute alusel muudatuste tegemine ei ole otstarbekas. Arusaamatuks jääb halduskohtu käsitlus, et piisava loomuliku valguse nõue on täidetud.
- Tartu Linnavolikogu vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. 4 Vastuväidete kohaselt on alusetud kaebaja väited, et halduskohus on kohaliku omavalitsuse poolt huvitatud isikute kaasamise küsimuses huvitatud isikute ringi põhjendamatult kitsalt käsitlenud ning jätnud tähelepanuta kaebaja argumendid. Planeeringu koostamise ajal kehtinud PlanS § 16 lg 1 redaktsioonist tulenes kohalikule omavalitsusele suurel määral kaalutluskohustus otsustada, keda ning missugusel määral ja millisel moel detailplaneeringu koostamisse kaasata. Jaama tänava maa-ala kui iseseisev maaüksus piirneb planeeritava Jaama 44 krundiga. Sellest tulenevalt on nii kohalik omavalitsus kui ka halduskohus käsitlenud teisel pool Jaama tänava maa-ala paiknevate kinnistute omanike planeeringu koostamisse kaasamise küsimust. Kaebaja käsitleb Jaama 44 krundi naaberkinnisasjana ka teisel pool Jaama tänavat paiknevaid kinnistuid, milline käsitlus on aga väär. Siinjuures ei ole halduskohus aga leidnud, et teisel pool Jaama tänavat paiknevate kinnistute omanikud oleksid isikud, keda detailplaneering ei puuduta. Kohtuotsuse sisust nähtub, et halduskohus on käsitlenud võimalike huvitatud isikute ringi laiemalt ning planeeringumenetluse asjaolusid arvestades teinud järelduse, et kõikidel naaberkruntide omanikel ja huvitatud isikutel on olnud võimalik oma seisukohti ja vastuväiteid detailplaneeringule esitada. Õige ei ole kaebaja väide, et planeeritava hoone ehitusaluse pindala küsimuses on halduskohtu otsus sisuliselt vale ning põhjendamata. Põhjendamatu on väide, et kui võrrelda Jaama 44 hoonet lähiümbruse hoonetega, siis on see valdavast osast neist oluliselt suurem. Kaebaja on pidanud Jaama 46/48 asuvate hoonete ehitusaluste pindalade liitmist vääraks, kuid ei ole oma seisukohta põhjendanud. Vaidlustatud haldusaktist ning planeeringust nähtuvad selgelt kaalutlused, millest on planeeringulahenduse kujundamisel lähtutud. Põhjendamatu on väide, et planeeritava hoone korterite arvu vähendamise ettepanekutega mittearvestamist ei ole vastustaja põhjendanud ning halduskohus on ilma sisulise analüüsita sellega nõustunud. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis piisavalt põhjendanud, miks suurimaks lubatud korterite arvuks planeeritud hoones on viis. Kaebaja etteheide, et halduskohtu otsus on puudulik ja vastuoluline valguse ja varju küsimuse käsitlemisel on alusetu. Halduskohus on hinnanud vastustaja kaalutlusi valgustuse küsimuses ning piisavalt põhjendanud, miks ta leiab, et valgustuse nõudeid ei ole vaidlusaluse planeeringuga rikutud ning miks kaebaja väited tema hoone valgustatuse vähenemise kohta ei ole aluseks haldusakti tühistamiseks. Otsus ei riku kaebaja õiguslikult kaitstavaid õigusi ega riiva tema subjektiivseid õigusi.
- OÜ Karibal Grupp vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on põhjendamatu seisukoht, et haldusorgan oleks pidanud planeeringu menetlemisel järgima kehtinud PlanS asemel selle hilisemat redaktsiooni ja halduskohus, jättes kaebaja vastavasisulise argumentatsiooni tähelepanuta, on sellega rikkunud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse kohustust. Haldusorganil on HMS § 5 lg 5 järgi kohustus kohaldada menetluse ajal kehtinud õigusnorme. Põhjendamatu on kaebaja väide, et üle Jaama tn asuvate kinnistute omanikud ei saanud puuduliku menetluse algatamisest teavitamise tõttu planeeringu menetlusest osa võtta ja seeläbi oma õigusi realiseerida. Nimetatud isikuid on planeerimismenetluse käigust kirjalikult teavitatud alates 24.10.
- Enne seda oli neil sarnaselt teiste võimalike huvitatud isikutega võimalik saada infot planeeringu erinevate etappide kohta ajalehest Postimees ja Tartu linna veebilehelt. Info kättesaadavust tõendab ka Jaama 53 kinnistu omanike ja elanike 16.06.2008 kiri. Seega on kohalik omavalitsus planeeringu algatamisest teavitanud kõiki isikuid, keda planeeringu menetlemise ajal kehtinud õigusaktid loetlesid või määratlesid huvitatud isikutena. Samuti on ettenähtud korras teavitatud avalikkust, tagades seeläbi kõikide huvitatud isikutele kohase ärakuulamisõiguse ja võimaluse oma huvisid kaitsta. Halduskohus on huvitatud isikute ringi tõlgendanud adekvaatselt, lähtunud otsuse langetamisel kehtivast seadusest ja põhjendanud oma seisukohti piisavalt ning 5 arusaadavalt, mistõttu on kaebaja nõue halduskohtu otsuse tühistamiseks HKMS § 25 lg 2 alusel alusetu. Kaebaja väide, et Jaama 44 kinnistule ehitusaluse pinna määramisel ja hindamisel on rikutud PlanS § 9 lg 2 p-i 2 ja Tartu linna ehitusmääruse §-i 38, määrates ehitusaluse pinna valedel alustel, on põhjendamatu. Jaama 44 detailplaneeringus on muu hulgas määratletud hoonete suurim ehitusalune pind, hoonete suurim arv krundil ja hoonete suurim kõrgus. Seega on täidetud PlanS § 9 lg 2 p-st 2 tulenevad nõuded detailplaneeringu eesmärgi osas ja järgitud Tartu linna ehitusmääruse §-st 38 tulenevaid piiranguid miljööväärtuslikel aladel ehitamisele – määratud on krundi ehitusõigus arvestades piirkonna miljööväärtust. Haldusorgani kaalutlusotsus on lisaks formaalsele põhjendatusele ka sisuliselt põhjendatud. Põhjendamatu on kaebaja väide, et haldusorgan on tagasi lükanud maavanema ettepaneku kaaluda korterite arvu vähendamist. Haldusorgan on kaalumisel leidnud, et korterite arvu vähendamine ei ole põhjendatud ja vaidlustatud otsuse langetamisel ei ole ületatud diskretsiooni piire. Ka sisulisest aspektist on kõnealuse krundi hoonestamisel korterite arv vähemoluline võrrelduna miljööväärtuslikku piirkonda rajatava hoone välisgabariitide, materjalide, krundi ehitusjoone, reljeefi ning kõrghaljastusega, mis on linnaruumi jaoks olulisemad ja ka nähtavad, erinevalt hoones paiknevate korterite arvust. Korterite arv on määratud õigesti, järgides Tartu linnavalitsuse 31.10.2006 määruse nr 27 lisa 5 p-s 3.4.2.14 väljendatud nõuet, et miljööväärtuslikel hoonestusaladel peab üldreeglina olema vähemalt 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta. Jaama 44 krundi hoonestamisel viie korteriga elamuga jääb iga korteri kohta 214 m2 krundi pinda. Kaebaja väide, et halduskohus ei ole piisavalt analüüsinud Jaama 44 krundilt lähtuvaid kahjulikke mõjutusi valguse varjamise osas Jaama 42 hoone eest, ei ole asjakohane. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust ning Tartu Halduskohtu
- märtsi 2010 otsus tuleb jätta muutmata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu vaidlustatud otsuses toodud põhjendustega ja HKMS § 47 lg 1 ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei pea vajalikuks neid oma otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
- Põhjendamatud on kaebaja väited, et halduskohus on kohaliku omavalitsuse poolt huvitatud isikute kaasamise küsimuses huvitatud isikute ringi põhjendamatult kitsalt käsitlenud ning jätnud tähelepanuta kaebuse esitaja argumendid. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et vastustaja on detailplaneeringu menetluses täitnud PlanS §-de 12 lg 1 ning 18 lg 6 nõuded, s. o teatanud planeeringu algatamisest ja planeeringu avaliku arutelu algatamisest üldsust vastava ajalehe kaudu. Kuni
- juulini 2009, s. o kogu vaidlustatud detailplaneeringu menetlemise kestel kehtinud PlanS § 16 lg 1 redaktsiooni kohaselt tuli detailplaneeringu koostamisele kaasata planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised huvitatud isikud. Vaidlust ei ole ka selles, et planeeritava maa-ala kinnisasja omanik OÜ Karibal Grupp oli menetlusse kaasatud ning selles, et kuna Jaama 44 oli hoonestamata krunt, siis elanikke seal PlanS § 16 lg 1 mõistes ei olnud. Seda, keda tuleb mõista teiste huvitatud isikute all PlanS ei reguleerinud ning kohtupraktikas oli teiste huvitatud isikutena mõistetud näiteks planeeringualal asuvate hoonete kui vallasasjade omanikke ja planeeringualasse jääva maa osas omandireformi õigustatud subjekte (vt. Riigikohtu halduskolleegiumi määrus 27.09.2005 nr 3-3-1-47-05 ja 23.04.2008 määrus nr 3-3-1-12-08). Tartu linna ehitusmääruse § 10 kohaselt tuli planeeringu koostamisele kaasata teised huvitatud isikud, sealhulgas planeeritava ala naaberkruntide omanikud. Planeeritav ala Jaama 44 piirnes Jaama 42, Jaama 46/48 ja Jaama 36/38 kinnistutega ning vaidlust ei ole selles, et nende kinnistute omanikke teavitati kirjalikult juba detailplaneeringu algatamisest. 6
- a oktoobris teavitati detailplaneeringu avalikust väljapanekust ja arutelu toimumisest lisaks eelpoolmärgitud kinnistute omanikele ka Jaama 49, Jaama 51 ja Jaama 53 kinnistu omanikke. Kaebaja on leidnud, et huvitatud iskutena, kellele tuli juba detailplaneeringu algatamisest kirjalikult teatada, tulnuks käsitleda ka naaberkinnistute elanikke ja Jaama 44 krundi suhtes teisel pool Jaama tänavat paiknevate kinnistute (Jaama 49, Jaama 51 ja Jaama 53) omanikke ja elanikke. Nagu juba märgitud ei nõudnud PlanS vaidlusaluse detailplaneeringu menetlemise ajal, et detailplaneeringu koostamisest ja selle avalikust väljapanekust tuleks eelnevalt kirjalikult teavitada ka planeeritava maa-ala naaberkinnistute elanikke. Seda ei nõua ka alates 01.07.2009 kehtiva PlanS §-d 12 ja 16 lg 4, mistõttu nõustub ringkonnakohus halduskohtu ja vastustaja seisukohaga, et teiste huvitatud isikute e. puudutatud isikutena ei olnud ega ole alust käsitleda planeeritava maa-ala naaberkinnistute elanikke ja seega ei ole Jaama 44 krundi detailplaneeringu menetlemisel nende suhtes kaasamis- ja ärakuulamiskohustust rikutud. Kuigi see, kas ehitusmääruse mõistes oleks tulnud naaberkruntide omanikena kohe käsitleda ka Jaama 44 krundiga ühist piiri mitteomavaid, kuid teiselpool Jaama tänavat paiknevate kinnistute omanikke, on vaieldav, ei ole ringkonnakohtu hinnangul siiski ka see, et Jaama 49, Jaama 51 ja Jaama 53 kinnistute omanikke ei teavitatud juba
- a kirjalikult Jaama 44 osas detailplaneeringu algatamisest käsitletav sellise rikkumisena, mis annaks aluste tühistada Tartu Linnavolikogu 02.07.2009 otsus nr
- Nagu varem juba märgitud, täideti PlanS §-st 12 tulenev nõue informeerida üldsust ajalehes detailplaneeringu algatamisest ning
- a oktoobris teavitati Jaama 49, Jaama 51 ja Jaama 53 omanikke detailplaneeringu avalikust väljapanekust ja arutelu toimumisest, kus neil oli võimalik realiseerida oma PlanS §-st 20 tulenevat õigust esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta. Seetõttu ei ole ka nende suhtes rikutud õigust olla menetlusse kaasatud ja ära kuulatud. Seda, et teiselpool Jaama tänavat paiknevate kinnistuomanike õigus olla kaasatud ja ära kuulatud oli piisaval määral tagatud ka planeeringu algatamisest ajalehes teatamisega kinnitab ka see, et Jaama 53 omanikud esitasid pärast 25.04.2008 toimunud eskiislahenduse avalikku arutelu 16.06.2008 omapoolsed kirjalikud vastuväited Jaama 44 detailplaneeringule (tl 226), mis viitab sellele, et võimalike asjast huvitatud isikutena olid ka Jaama 44 krundist üle tänava asuvate kinnisasjade omanikud teadlikud detailplaneeringu menetlemisest enne, kui neile
- a oktoobris saadeti teade detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu toimumise kohta. 18.12.2008 toimunud Jaama 44 krundi detailplaneeringu avalikust arutelust (toimik nr 2, lk-d 15-16) ei võtnud peale Jaama 42 omaniku esindaja osa ega esitanud detailplaneeringule vastuväiteid ühegi teise naaberkinnistu, s. h Jaama 49, Jaama 53 või Jaama 51 kinnistu omanikud.
- Õige ei ole ka kaebaja väide, et planeeritava hoone ehitusaluse pindala küsimuses on halduskohtu otsus sisuliselt vale ning põhjendamata. Vaidlustatud kohtuotsuses on õigesti välja toodud, et juba Jaama 44 kinnistu kõrval asuva ja kaebuse esitajale kuuluva Jaama 42 hoone ehitisalune pindala on tunduvalt suurem planeeritava hoone suurimast ehitusalusest pindalast. Viimasest on suurem ka teisel pool tänavat asuva Jaama 51 hoone ehitisalune pind. Halduskohus on pidanud õigeks ka naaberkinnistul Jaama 46/48 asuvate ehitiste aluse pindalade liitmist ja põhjendatult leidnud, et vastustaja on järginud planeeringu ehitusõiguse määramise nõudeid, arvestades ehitusaluse pindala määramisel lähipiirkonna keskmise näitajaga. Siinjuures on halduskohus põhjendatult silmas pidanud Jaama 44 kinnistule lähemal asuvaid krunte. Kaebaja seisukoht, et halduskohus oleks pidanud arvestama Jaama 44 kinnistul eelnevalt olnud hoone ehitusaluse pindalaga, ei ole põhjendatud, kuna nimetatud hoonet detailplaneeringu koostamise ajaks krundil enam ei olnud. Kavandatava hoone mahu sobivaks tunnistamisel on muuhulgas arvestatud ka asjaoluga, et Jaama ja Puiestee tänavate miljööväärtusega hoonestusala hoonestus ei ole ühtlase iseloomuga ning piirkonnas asuvad 7 läbisegi väikesemad ja suuremad puumajad, vanad tööstushooned, esimese vabariigi aegsed suuremamahulised kortermajad ja villatüüpi eramud. Lisaks sellele on planeeritava hoonestuse ehitusaluse pinna määramise metoodika kujundamine haldusorgani kaalutlusotsus, mille langetamisel on kohustus arvestada võimalike vastanduvate era- ja avalike huvidega. Sellise otsuse sisulise põhjendatuse hindamine kohtu poolt ei ole võimalik ning kohus sai hinnata üksnes seda, kas kaalutlusotsust langetades ei ole haldusorgan ületanud temale seadusega antud õigusi ja volitusi. Halduskohus sellist rikkumist ei tuvastanud ning krundi ehitusaluse pinna kaalumisel oli seega igati õigustatud metoodika, mille alusel määratakse eraldi iga lähipiirkonna krundi hoonestuse suhe krundi pinda väljendatuna protsentides. Planeeritava kinnistu lähialal paiknevate kruntide täisehitusprotsendid jäävad asja materjalidest nähtuvalt vahemikku 18% - 47%, valdav keskmine on 21%. Jaama 44 krundi suurimaks ehitusaluseks pinnaks on planeeringuga määratud 21%.
- Põhjendamatu on kaebaja väide, et planeeritava hoone korterite arvu vähendamise ettepanekutega mittearvestamist ei ole vastustaja põhjendanud ning halduskohus on ilma sisulise analüüsita sellega nõustunud. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis piisavalt põhjendanud, miks suurimaks lubatud korterite arvuks planeeritud hoones on viis. Viidatud põhjenduste kohaselt oli Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse kultuuriväärtuste teenistuse juurde moodustatud nõuandva organi - Tartu linna muinsuskaitse komisjoni - poolt tehtud korterite arvu kohta ettepanek määrata selleks arvuks neli. Samas kultuuriväärtuste teenistuse juhataja kooskõlastas 26.10.2006 detailplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu, kus oli lubatud korterite arv mitte üle viie. Muinsuskaitsekomisjoni ettepanekutest arvestati neid, mis mõjutasid otseselt kavandatava hoonemahu sobitumist olemasolevasse keskkonda. Samuti asuti vaidlustatud haldusaktis Tartu maavanema ettepanekut kaaludes seisukohale, et korterite arvu vähendamine 4-le ei ole otstarbekas, kuna kõikide korterite teenindamiseks vajalik parkimine on lahendatav krundil ning kuni viie korteri kavandamine on vastavuses põhimõttega, mille kohaselt miljööväärtusega hoonestusaladel peab olema iga korteri kohta vähemalt 120-150 m² krundi pinda. Jaama 44 krundi hoonestamisel 5 korteriga elamuga jääb iga korteri kohta 214 m2 krundi pinda. Viidatud põhimõte on esitatud Tartu Linnavalitsuse 31.10.2006 määruse nr 27 "Tartu linna ehitusmääruse rakendusaktide kinnitamine" lisa 5 "Detailplaneeringu koosseisu ning vormistamise nõuded" punktis 3.4.2.
- Kaebaja väide, et halduskohus ei ole piisavalt analüüsinud Jaama 44 krundilt lähtuvaid kahjulikke mõjutusi valguse varjamise osas Jaama 42 hoone eest, ei ole põhjendatud. Detailplaneeringu lisaks olev varjude analüüs näitab, et Jaama 44 krundile kavandatava hoone vari ei ulatu ühelgi aastaajal Jaama 42 hoonele alates kella 11.00-st päeval. Seega varjab kavandatav hoone Jaama 42 hoone idafassaadil paiknevate akende eest päikest (mitte loomulikku valgust) ainult mõnel tunnil päevast, mis ei muuda loomulikku valgust Jaama 42 hoones ebapiisavaks. Halduskohus on vaidlustatud otsuses põhjendatult leidnud, et varjude analüüs on tehtud pädeva spetsialisti poolt ja selle asjakohasuses ei ole põhjust kahelda, mistõttu kaebaja korduvad viited Maa-Ameti illustratiivsele aerofotole kui olulisemale tõendile, ei ole põhjendatud. Halduskohus viitas õigesti ka Riigikohtu otsusele haldusasjas nr 3-3-1-25-02, mille kohaselt võib piisava loomuliku valgustuse tagamise hindamisel lähtealuseks võtta kolmetunnise insolatsiooniaja. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis detailplaneeringulahenduse varjude analüüsile tuginedes leidnud, et planeeritav hoone heidab enamuse ajast varju oma krundile. Halduskohus on hinnanud vastustaja kaalutlusi valgustuse küsimuses ja piisavalt põhjendanud, miks ta leiab, et valgustuse nõudeid ei ole vaidlusaluse planeeringuga rikutud ning miks kaebuse esitaja väited seoses tema hoone valgustatuse vähenemisega, ei ole aluseks haldusakti tühistamisele. 8
- Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja apellatsioonimenetluses kantud kulud HKMS § 92 lg 1 alusel tema enda kanda. Einar Vene Agu Timmi 9 Maili Lokk poolt