← Eesti

2-05-1525/47

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-1525 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom (eesistuja), Reet Allikvere ja Kaupo Paal Otsuse tegemise aeg ja koht 31.03.2011 T

§-le 77 lg. 3, et kuivõrd hageja sai matemaatiliselt arvestades rohkem pinda 60 m2 (trepikoda ja vaheruumi maha arvestades 51,30 m2) võrra, on kostjal õigus saada hüvitist. Ringkonnakohus on 23.11.2009 otsuses viidanud, et

§ 77

lg 3 alusel rahalise hüvitise määramise eelduseks on kaasomandi jagamise tulemusena tekkinud reaalosade väärtuste erinevus, võrreldes kaasomanikele kuulunud mõtteliste osade väärtustega. Nimetatu eeldab nende reaalosade väärtuste tuvastamist. TsÜS § 65 järgi oleneb hüvitise saamise õigus reaalosade harilikust väärtusest ehk turuhinnast. Ringkonnakohus on antud küsimuses oma seisukoha andnud ning käesolevas vaidluses tuleb tuvastada pooltele kuuluvate reaalosade turuväärtus TsÜS § 65 alusel. Nimetatu on

§ 77lg.

3 kohaldamise eelduseks. Kostja on esitanud Simus Kinnisvara OÜ 28.04.2010 ekspertarvamuse nr 4258, mille kohaselt on XXXXX XXX XX pinnaühiku turuväärtus 28.04.2010 seisuga ca 17 000 kr/m2. Hageja on esitanud 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangu nr 1063/0610H, mille järgi mitteeluruumi nr 39 turuväärtus on 7 970 000 krooni ja mitteeluruumi nr 40 turuväärtus on 7 940 000 krooni. Kohus leib, et arvestada tuleb 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hinnangut. Simus Kinnisvara OÜ arvamust ei saa kohus arvestada, kuna selles arvamuses on tuvastatud XXXXX XXX XX pinnaühiku turuväärtus. Ringkonnakohus on aga märkinud, et korteriomandite turuhinda võib mõjutada mitte üksnes reaalosadeks olevate ruumide pinna suurus, vaid ka nende heakorrastatuse tase, kvaliteet, korteriomandisse kuuluvate ruumide asend üksteise suhtes, aga samuti 3

(7)paiknemine hoones, kasutusmugavus, majandusliku kasutuse võimalused, s.h. see, millisel konkreetsel otstarbel on korteriomandi reaalosaks olevad ruumid kasutatavad jmt. See seisukoht tähendab seda, et turuväärtust saab kindlaks teha vaid konkreetse objekti (antud juhul konkreetse korteriomandi) suhtes, mitte aga keskmiselt kogu maja pinnaühiku turuväärtuse kaudu. Ringkonnakohtu seisukohale vastab just hageja esitatud eksperthinnang, kus on märgitud konkreetsete korteriomandite turuväärtus. Seda hinnangut ümberlükkavaid tõendeid esitatud ei ole, pooled on erinevatel seisukohtadel hindamise lähteülesande ja põhimõtete osas. Nimetatu on aga õiguslik, mitte eriteadmisi eeldav küsimus, mille on paika pannud ringkonnakohus. Seetõttu puudus ka vajadus teostada ekspertiis selgitamaks kostja vara väärtuse vähenemise suurus. Kaasomandi jagamisele eelnenud eksperthinnangud ei oma tähendust, sest antud juhul tuleb tuvastada kaasomandi baasil moodustatud kahe uue korteriomandi turuväärtus. Eeltoodu alusel on kostjale kuuluva reaalosa turuväärtus 7 970 000 krooni (korteriomand nr 39) ja hagejale kuuluva reaalosa turuväärtus (korteriomand nr 40) 7 940 000 krooni. Seega ei ole kostjale kuuluva reaalosa väärtus väiksem kui kostjale kuuluva reaalosa väärtus ning

§ 77lg 3 sätestatud eeldus hüvitise määramiseks ei ole täidetud.

Apellatsioonkaebus Irina Puškarjova esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada või saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Kaebuse põhjenduste kohaselt vaidles kostja kirjalikult vastu sellele, et kohus tugineks hageja esitatud hinnangule, millega endistele kaasomanikele reaalosadeks jagamise tulemusena saadud korteriomandeid hinnati sel viisil, et suurema osa hind osutus olevat väiksem, kui väiksema osa hind. Kostjal puudus võimalus viibida 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamise juures ja anda omapoolseid selgitusi. Hindaja oli hindamisakti tehes võtnud arvesse üksnes ühe poole andmed üüritulu saamise kohta; kostja võimalusi konkreetset üüritulu saada ei arvestatud üldse. Hagejale jäänud reaalosa ei olnud sugugi ainult II korrusel, sellest osa asub I korrusel XXXXX XXXXXXX poolsel küljel väljapääsuga elava liiklusega tänavale. Kogu kostjale jääv osa on tegelikult teisel pool, väljumisega XXXXXXXXX tänava poole, kus liigub oluliselt vähem inimesi, s.o. potentsiaalseid kliente. Kostja tegi kohtule taotluse korraldada uus ekspertiis kohtu vahendusel, kuid kohus keeldus sellest põhjendamatult. Tegemist ei olnud mitte õigusliku küsimusega, nagu kohus otsuste põhjendustes ekslikult märgib, vaid tõendi usaldusväärsuse ja hindamise küsimusega, mille suhtes kostja esitas vastuväite. Selle vastuväite kummutamiseks ei olnud kohtul tegelikult mingit muud võimalust, kui määrata reaalosade hindamiseks kohtulik ekspertiis, mille käigus oleks saanud kumbki pool esitada eksperdile vastavaid küsimusi tõendamiseseme kohta, esitada omapoolseid tõendavaid materjale konkreetse üüritulu ja/või ruumide seisukorra kohta ja saada juba usaldusväärsest allikast vastuseid, millele oleks saanud tugineda. Kohus jättis kostja taotluse rahuldamata, millega rikkus tema kui menetlusosalise õigusi. Maakohus on Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2009 otsuse juhiseid tõlgendanud liigselt kitsendavalt ning leidnud, et küsimuse otsustamiseks, kas kostjal on õigus hüvitist saada, on ainsaks kriteeriumiks reaalosade turuväärtuse eraldi hindamine ja nende võrdluse tulemusena saadud hind. Kohus märgib ise, et kui kostja oleks võõrandanud oma kaasomandi osa situatsioonis, kus kaasomand on reaalosadeks jagamata, oleks tal õigus 4

(7)saada hinda vastavalt oma kaasaomandi osale, s.o. võrdselt hagejaga. Pärast reaalosadeks jagamist tal seda õigust enam ei ole. Kostja on sellega seoses juba oluliselt oma õigusest omandile, mille sisuks on ka õigus omandi võõrandamisele, ilma jäänud. Kaasomandina omandi realiseerimisel ei oleks arvestatud mitte kummagi eraldi reaalosa väärtusega, vaid kaasomandi väärtusega kokku ja aluseks oleks olnud keskmine ruutmeetri hind. Sellest lähtuvalt, arvestades kostja omandi kaotust, ei oleks hüvitise väärtuse arvutamisel keskmise turuväärtuse arvestamine siiski päris ebaõige. Kostja tegi kohtule ettepaneku võtta hüvitise väärtuse arvestamisel aluseks kummagi reaalosa hindamise tulemusena saadud keskmine ruutmeetri hind, kuid kohus ei arvestanud ka seda. Maakohus ei ole olnud kaasomandi lõpetamise nõude arutamisel kostja suhtes õiglane ja on jätnud tema kui kaasomaniku huvid täielikult arvestamata. Kogu selle aja, mil korteriomand oli poolte kaasomandis, kasutas kostja faktiliselt suuremat osa kaasomandist, kui tal oma omandiõiguse osa järgi oleks olnud õigus kasutada, ja sai sellelt osalt omanikutulu. Hageja ei ole seda tulu saanud, kuigi tal oleks seaduse järgi selleks olnud täielik õigus (

§ 71lg 2).

Kaasomandi lõpetamine lõpetab ka selle kostja õiguse. Järelikult oleks tema kui kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades õiglane, kui ta saaks vähemalt kaasomandi lõpetamisel väiksema reaalosa saamisel teiselt kaasomanikult omandi kaotuse suurusele vastavat hüvitist. Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2009 otsuse põhjendused ei sisalda sellist osutust, et kostja peaks kaasomandi reaalosadeks jagamisel tema kahjuks hüvitisest täielikult ilma jääma. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsuse tühistamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub vastuhagi rahuldamata jätmise osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Kinnisvarabüroode eksperthinnangud kui eriteadmistega isikute arvamused on TsM § 272 lg. 2 kohaselt dokumentaalsed tõendid. See, et kostja ei olnud nõus hageja esitatud hindamisaktiga, leides, et ei ole õige tugineda kummagi reaalosa turuväärtusele eraldi võetuna, vaid tuleb hinnata kaasomandi reaalosa turuväärtust enne kaasomandi jagamist, ja taotledes kohtuliku ekspertiisi määramist tuvastamaks „vara väärtuse vähenemist lähtuvalt turuväärtusest 1 r/m kohta mõlema kinnistu kohta kokku“ (toimiku IV kd. lk. 40-41), ei tähenda, et kohus oleks pidanud rahuldama kostja ekspertiisitaotluse. Nagu maakohus viitas, on Tallinna Ringkonnakohus antud asjas 23.11.2009 tehtud otsuses selgitanud, et

§ 77lg.

3 alusel rahalise hüvituse määramise eelduseks on kaasomandi jagamise tulemusena tekkinud reaalosade väärtuse erinevus, võrreldes kaasomanikele kuulunud mõtteliste osade väärtuse suhtega. Selle üle otsustamine eeldab nende reaalosade väärtuse ehk turuhinna tuvastamist. Korteriomandite turuhinda võib mõjutada mitte üksnes reaalosadeks olevate ruumide pinna suurus, vaid ka nende heakorrastatuse tase, kvaliteet, korteriomandisse kuuluvate ruumide asend üksteise suhtes, samuti paiknemine hoones, kasutusmugavus, majandusliku kasutuse võimalused, sealhulgas see, millisel konkreetsel otstarbel on korteriomandi reaalosaks olevad ruumid kasutatavad jms. TsMS § 658 lg.2 kohaselt on ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse 5

(7)apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel kohustuslikud tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel. Ka ringkonnakohtu praegune koosseis nõustub ringkonnakohtu 23.11.2009 antud selgitustega. Kuna kostja taotles ekspertiisi määramist lähtealustel, mis on vastuolus märgitud selgitustega, siis on maakohus õigesti leidnud, et kostja esitatud taotluse rahuldamiseks kohtuliku ekspertiisi määramiseks puudub alus. Maakohtus ei ole kostja vaidlustanud hageja esitatud ekspertiisiakti järeldusi näiteks põhjendusel, et selle koostaja ei ole arvestatud võimalusi üüritulu saamiseks või et hageja korteriomand avaneb tänavale, kus on oluliselt rohkem potentsiaalseid kliente, võrreldes kostja korteriomandiga. Mis puutub hageja esitatud ekspertiisiakti kui tõendi usaldusväärsuse kontrollimisse, siis selleks ei pea määrama kohtulikku ekspertiisi. Kostja ei kasutanud TsMS § 293 lg. 2 sätestatud võimalust kuulata ekspertiisiakti koostanud eriteadmistega isik kohtus üle tunnistajana eriteadmist nõudvate asjaolude selgitamiseks. Hageja on kostja hüvitise saamise nõudele esitanud ka alternatiivse vastuväite, mille kohaselt on hüvituse nõue hea usu põhimõtte vastane, kuivõrd mõttelist osa omandades teadis kostja, et saab reaalosast enda kasutusse pinna, mis vastab kaasomandis oleva reaalosa jagamisel kostjale jäänud korteriomandi pinnale, ning et mõttelise osade võrdsus tekkis vaid erastamisvea tulemusena. Maakohus on oma põhjendustes selle kohta, et hüvituse saamise nõue ei ole hea usu põhimõtte vastane, väljendanud muuhulgas seisukohta, et kui hageja oleks võõrandanud oma kaasomandi osa situatsioonis, kus kaasomand oleks reaalosadeks jagamata, oleks tal õigus saada hinda vastavalt oma kaasomandi osale, s.o. võrdselt kostjaga. Apellatsioonkaebuses tugineb kostja maakohtu märgitud seisukohale, leides seejärel, et pärast reaalosadeks jagamist tal seda maakohtu seisukohas väljendatud õigust enam ei ole, ja sellega on kostja olulises osas oma õigusest omandile, mille sisuks on ka õigus omandi võõrandamisele, ilma jäänud. Edasi järeldab apellant, et kaasomandina omandi realiseerimisel ei oleks arvestatud mitte kummagi reaalosa väärtusega eraldi, vaid kaasomandi väärtusega kokku, ja aluseks oleks olnud keskmine ruutmeetri hind, mistõttu ei oleks hüvitise väärtuse arvutamisel keskmise turuväärtuse arvestamine „siiski mitte päris ebaõige“. Maakohtu eelpoolmärgitud seisukoht on õiguslikult eksitav ja ebaõige, mistõttu ka apellandi sellest tulenevad argumendid ei ole õiged ega asjakohased.

§ 73

lg.1 kohaselt on kaasomanikul õigus temale kuuluv mõtteline osa võõrandada, sõltumata teisest kaasomanikust (kellel küll võib teatud juhtudel olla ostueesõigus). Mõttelise osa müügihind sõltub ostja ja müüja vahelisest kokkuleppest ja puudub ega saagi olla seadust, mis sätestaks, et ühe kaasomaniku mõttelise osa müügihind peab vastama või olema korrelatsioonis teise kaasomaniku mõttelise osa suurusega. Oma mõttelist osa müüval kaasomanikul ei teki kohustust loovutada teatud osa saadud rahast teisele kaasomanikule, ega viimasel ei teki ka mingit õigust nõuda oma mõttelise osa müünud kaasomanikult teatud osa viimase poolt saadud raha loovutamist endale. Juhul, kui pooled oleksid koos müünud oma mõttelised osad ühele ostjale, siis saadava raha jagunemine kaasomanike vahel oleks saanud toimuda vaid nende kokkuleppel, vastasel juhul ühist müüki lihtsalt ei toimuks.

§ 77lg.

2 kohaselt on üks kaasomandi lõpetamise viis selline, et kohus otsustab sellekohase hagi alusel müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Antud juhul ei ole 6

(7)sellist hagi esitatud, sellisele kaasomandi lõpetamise viisile on võimalik mõistlikult vastu vaielda ja pooled on kogu aeg olnud ühel meelel selles, et kaasomand tuleb lõpetada asja jagamisega reaalosadeks, ning selline jagamine on ka juba reaalselt toimunud. Asjakohatud on ka apellandi väited selles, et kostja ei ole saanud hagejalt

§-st 71 lg.2 tulenevat hüvitust, kuigi hageja kasutas enne kaasomandi lõpetamist reaalosast suuremat osa, kui see vastas tema mõttelisele osale. See, et kostja ei ole seda väidetavat õigust kasutanud, ei tõenda veel, et tal oleks olnud võimalust seda õigust maksma panna. Pooled olid ühel nõul, et kaasomand tuleb lõpetada reaalosa jagamise ja eraldi kinnistute loomise teel, mistõttu asjakohased on

§ 77lg.

3 kohaldamiseks vajalikud argumendid ja asjaolud. Kuivõrd maakohus tegi kindlaks, et kostjale jagamise tulemusena jäänud kinnistu turuväärtus ei ole väiksem hagejale jäänud kinnistu väärtusest, siis on maakohus kostja vastuhagina vormistatud hüvituse nõude jätnud õigesti rahuldamata. Seega jätab kolleegium maakohtu otsuse lõppjäreldustes muutmata, apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsiooniastme menetluskulud apellandi kanda. Reet Allikvere Tiit Kollom Kaupo Paal 7

(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.