Obsah (8)

§ 97§ 309§ 313§ 101§ 87§ 197§ 198§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Piret Rõuk Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu (Kentmanni tn 13, Tallinn) 3

§-dele 97 ja 313 lg 1 tuginedes lepingu ülesütlemisavalduse ja

1. aprillil 2009.a avaldas soovi üür ja tagatisraha tasaarvestada.
2. aprillil 2009.a vastuses üürnikule asus üürileandja seisukohale, et lepingu lõpetamise nõue majanduskriisist tingitud muutuste tõttu tuginedes

§-le 313 ja

§-le 97 ei ole põhjendatud ning lepingu ülesütlemiseks puudub õiguslik alus. 15. mail 2009.a esitas üürileandja üürnikule

§-dele 2 lg 1, 8 lg 2, 76, 108 tuginedes lepingust tulenevate kohustuste täitmise nõude, sh nõude üüri, kõrvalkulude ja muude rahaliste kohustuste täitmiseks.

1. juunil 2009.a edastas üürileandja üürnikule teatise tagatisraha kasutamisest ning esitas korduva nõude kohustuste täitmiseks. Üürileandja deklareeris, et likvideerib tagatisraha arvel üürnikule esitatud arvetest nr 42693 ja nr 42923 tulenevad võlgnevused tagatisrahale vastava summa ulatuses, mille järel jäi üürniku koguvõlgnevuseks 81 564,76 krooni. Üürileandja andis üürnikule viimase tähtaja peale tagatisraha arvel võlgnevuse osalise likvideerimise järgselt allesjääva lepingujärgse üüri, kõrvalkulude, viiviste jt rahaliste kohustuste täitmiseks kuni
2. juunini 2009.a.
3. juunil 2009.a üürnik üürileandja ees võlgnevust ei likvideerinud ning vastuskirjas viitas taas asjaolule, et leping on ülesütlemise tõttu lõppenud. Üürnik ei ole üürileandja ees lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud, sh tasunud viimase ees tekkinud rahalist võlgnevust kokku summas 113 742,28 krooni, mistõttu palub hageja kohtul kohustada kostjat täitma lepingut kuni
4. aprillini 2013.a ja mõista kostjalt hageja kasuks välja tasumata üür ja kõrvalkulud summas 107 009,08 krooni ja sissenõutavaks muutunud viivised 6 733,20 krooni ja viivised kuni põhivõla tasumiseni kostja poolt TsMS § 367 alusel. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista, palus selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda jätta. Kostja ei vaidlusta, et poolte vahel sõlmiti Tallinnas XXX asuvate äriruumide kasutamiseks tähtajaline üürileping. Vastuväidete kohaselt on nõue esitatud kehtetu lepingu alusel, kuna kostja ütles lepingu üles
5. aprillil 2009 mõjuvatel põhjustel seetõttu, et
6. a lõpuks oli erakorraliselt muutunud majandus- ja finantskeskkond, mille tõttu üüripindade turuhinnad langesid, kehtiv üür muutus äriühingule ülejõu käivaks ja võis tekkida olukord, kus kostjal ei ole rahalisi vahendeid, et tasuda üürilepingutest tulenevaid makseid. Ka ei rahuldanud kõnealused ruumid üürniku vajadusi soovitud määral müraprobleemi tõttu. Kostja vabastas ruumid ja soovis 2009.a veebruari ja märtsi kõrvalkulud ning 2009.a märtsi üüri tasaarvestada lepingu p 3.15 alusel hagejale tasutud tagatisraha arvelt. Kostja leiab, et lepingu ülesütlemine on kehtiv, kuna lepingu eesmärgiks oli üürida üürileandjalt pinda turuhinnaga, turuhinnad aga langesid oluliselt, mistõttu vähenes saadava hüve väärtus. Kuna hageja lepingu muutmisega ei nõustunud, leidis kostja, et on alused

§ 97kohaldamiseks.

Kohtuotsuse põhjendused Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et

1. märtsil 2008.a sõlmitud üürilepingu järgi on kostja kohustatud täitma lepingut viie aasta möödumiseni ruumide vastuvõtmisest
2. aprillil 2009.a., so kuni
3. aprillini 2013.a ega lepingus kokkulepitud tingimuste üle. Pooled vaidlevad selle üle, kas leping on kehtivalt üles öeldud. Poolte vahel on
4. märtsil 2008.a sõlmitud üürileping võlaõigusseaduse (

) § 271 tähenduses, mille järgi kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 309

lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

§ 313

lg 1, 2 ja 3 sätestavad, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §des 314–319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Üürilepingu ülesütlemise teatega on tõendatud, et 06.aprillil 2009.a tugines kostja üürilepingu ülesütlemisel

§-dele 313 ja 97,

§-des 314–319 nimetatud asjaoludel lepingut üles öeldud ei ole.

97 kohaldamise eelduseks on lõikest 1 nähtuvalt olukord, kus pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, lõikes 2 on sätestatud eeldused, mille samaaegse esinemise korral võib lepingu pool nõuda lepingu muutmist lõike 1 alusel. Kostja vastuväidete ja ülesütlemise teate kohaselt tingis lepingu ülesütlemise 2008.a lõpuks erakorraliselt muutunud majandus- ja finantskeskkond, mille tõttu üüripindade turuhinnad langesid, kehtiv üür muutus äriühingule ülejõu käivaks ja tulevikus võinuks tekkida olukord, kus kostjal ei ole rahalisi vahendeid, et tasuda üürilepingutest tulenevaid makseid. Kohus leiab, et nimetatud põhjused on esile toodud üldsõnaliselt ja pealiskaudselt, mistõttu ei ole võimalik hinnata, kas ja milline kahju asjaolust, et poolte vahel kokkulepitud üürihind ei vastanud enam turuhinnale, kostjale tekkis või pidi tulevikus tekkima. Kostja ei ole esile toonud konkreetset arvestust, millest saaks järeldada, et üürihinna tasumine võinuks muutuda kostjale ülejõu käivaks või muuta kostja maksejõuetuks. Kostja ei ole oma vastuväidetes esile toonud asjaolusid, miks ta ei näinud või ei saanud ette näha, et lepingu sõlmimise ajal 2008.a eksisteerinud majanduslik olukord võib halveneda ja avaldada negatiivset mõju tema lepinguga võetud kohustuste täitmisele ega põhjusi, miks tema ei kanna asjaolude muutumise riisikot. Lisaks asjaolude või väidete esile toomise kohustusele peab kostja neid TsMS § 230 järgi ka tõendama. Kostja ei ole esitanud äriühingu majandusliku olukorra halvenemise või lepingus kokkulepitud üüri ülejõu käivaks muutumise kohta mitte ühtegi tõendit, poolte kirjavahetus ei ole kohaseks tõendiks majandusliku olukorra halvenemise või makseraskuste tõendamisel. Hageja esitatud tõendist - kostja 2008.a majandusaasta aruandest nähtuvalt oli osaühingu käive üle 5 miljoni krooni ja puhaskasum 374 296 krooni. 2008.a müügitulu oli 700 000 krooni suurem kui 2007.aastal ning töötajate palgakulu oli suurenenud 365 935 kroonilt 2007.a 512 847 kroonile 2008. aastal. Kostja jaotamata kasum oli 1 524 909 krooni. Järelikult oli kostja suuteline oma lepingust tulenevaid kohustusi täitma ja vastupidised väited ei ole põhistatud. Kostja ei ole tõendanud asjakohaste tõenditega (nt. müra mõõtmistulemused), et ruumide kasutamist takistas ülemäärane müra, üksnes kirjavahetuses tõstatatud probleem ei ole kohaseks tõendiks õigusaktides sätestatud piirmääradest suurema müra tõendamiseks. Seega puudusid

§-des 97 ja 313 lg 1 sätestatud alused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mistõttu ei ole 06. aprilli 2009.a lepingu erakorraline ülesütlemine kehtiv ja kostja on kohustatud

§ 101

lg 1 p 1 ja § 108 kohaselt täitma lepingut nii rahaliste kui mitterahaliste kohustuste osas kuni tähtaja möödumiseni, so kuni

1. aprillini 2013.a. Lepingu punktis 3.1 on pooled kokku leppinud, et üürnik kohustub tasuma üürileandjale ruumide kasutamise eest üüri, punktis 3.8, et üürnik kohustub lisaks üürile tasuma üürileandjale igakuiselt ruumide kasutamisega kaasnevad kõrvalkulud (üürniku poolt tarbitavad kommunaalteenuste kulud, proportsionaalse osa XXX asuva hoone valvekuludest, sise- ja väliskoristuskuludest, hoone haldamise üldkuludest etc). Lepingu punktis 3.3 lepiti kokku, et üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus tekib üürnikul alates ruumide vastuvõtmisest, punktis 3.13, et kohustuste täitmine toimub järjekorras: viivised, intressid, leppetrahvid, eelmiste perioodide üür, eelmiste perioodide kõrvalkulud, jooksva perioodi üür, tasu maagaasi eest, tasu vee- ja kanalisatsiooni eest, tasu sideteenuse eest, tasu elektrienergia eest. Ruumid anti üleandmisakti kohaselt üürniku valdusesse ja kasutusse
2. aprillil 2008.a, eelnimetatud kuupäevast tekkis üürnikul ka üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus. Hageja väljastatud arvetega on tõendatud, et need kuulusid tasumisele järgnevalt: arve nr 42693
3. märtsil 2009.a, arve nr 42923
4. aprillil 2009.a, arve nr 43133
5. mail 2009.a, arve nr 43353
6. juunil 2009.a, arve nr 44140
7. juulil 2009.a, arve nr 43555
8. juulil 2009.a. Vastavalt

§ 87

lg 7 muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Seega on üüri ja kõrvalkulude nõuded sissenõutavad. Lepingu punktis 3.15 kokkulepitust nähtuvalt tasus üürnik üürileandjale arve nr 32512 alusel tagatisraha 51 566 krooni. 17. juuni 2009.a teatisega on tõendatud, et hageja edastas kostjale teatise, milles teavitas teda tagatisraha kasutamisest võlgnevuse osaliseks likvideerimiseks.

§ 197

lg 1 näeb ette, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Vastavalt

§ 198

lg 1 toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

§ 197

lg 2 sätestab, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kohus leiab esitatud asjaolude ja tõendite põhjal, et tasaarvestuse läbiviimiseks vajalikud eeldused olid täidetud ja tasaarvestus lubatav. 17.06.2009 teatisega on tõendatud, et hageja juhindudes lepingu punktist 3.16, likvideerib tagatisraha arvel kostja võlgnevuse 51 566 krooni, kustutades sellega arvest nr 42693 tuleneva võlgnevuse summas 32 503,90 krooni ning arvest nr 42923 tuleneva võlgnevuse summas 32 607,91 krooni 51 566 kroonist ülejäävas summas peale arve nr 42693 võlgnevuse likvideerimist, so summas 19 062,10 krooni. Seega jäi arve nr 42923 osas võlgnevuse jäägiks 13 545,81 krooni. Lisaks viitas üürileandja, et tulenevalt asjaolust, et lepingu punktis 3.13 on pooled leppinud kokku kohustuste täitmise järjekorra, on 13 545,81 krooni näol tegemist summaga, millelt üürileandja jätkab viiviste arvutamist kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Seega on kostja võlgnevuse suuruseks peale tagatisraha arvel võlgnevuse likvideerimist 81 564,76 krooni. Tõenditest nähtuvalt on kostjale tasaarvestusavalduse järgselt väljastatud 30. juunil 2009.a arve nr 44140 summas 4253,22 krooni, 07. juulil 2009.a arve nr 43555 summas 27 924,30 krooni. Eeltoodust tulenevalt on hagiavalduse esitamise kuupäevaga kostja põhivõlgnevus hageja ees kokku 107 009,08 krooni.

§ 113

lg 1, sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

§-s 94 sätestatud intressimäära, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivisemääraks lepinguga ette nähtud intressimäär. Pooled on lepingu punktis 3.13 kokku leppinud, et lepingujärgselt tasumisele kuuluvate maksete tasumisega viivitamise korral on üürnik kohustatud maksma üürileandjale viivist 0,1% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Viivise tasumine ei vabasta üürnikku kohustusest tasuda üüri või kõrvalkulusid. Üürileandja on üürnikule põhivõlalt arvestatud viiviste kohta esitanud järgmised arved: nr 43133 viivis summas 1488,01 krooni; nr 43353 viivis summas 2535,42 krooni; nr 40242 viivis summas 1724,15 krooni ja nr 44140 viivis summas 985,62 krooni. Eeltoodust lähtuvalt on käesoleva hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viiviste summa kokku 6 733,20 krooni. Hageja taotles kohtult lisaks põhinõudele 107 009,08 krooni ja hagiavalduse esitamise päevaks sissenõutavaks muutunud viivistele 6 733,20 krooni viiviste väljamõistmist põhinõudelt 0,1% päevas alates

1. augustist 2009.a kuni põhinõude täieliku tasumiseni. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et lepingus kokkulepitud viivise väljamõistmine kuni põhinõude täitmiseni on põhjendatud ja nõue kuulub rahuldamisele. Seega on hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub täies ulatuses rahuldamisele: kostjat tuleb kohustada täitma hagejaga
2. märtsil 2008.a sõlmitud üürilepingut kuni lepingu kehtivuse tähtaja möödumiseni, so
3. aprillini 2013.a; mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevus kehtivas vääringus 6839,12 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 430,33 eurot ja viivis põhivõlalt 6839,12 eurot 0,1% päevas alates 06.08.2009 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulude jaotus Kuna kohus rahuldas hagi täies ulatuses, tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil. Kohtunik: