← Eesti

2-10-8492/28

Obsah (4)§ 664§ 76§ 628§ 658

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-10-8492 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Kaupo Paal Tsiviilasi LS hagi Jevgenia Bagae

§ 664

lg 1 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. 12. Maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st. et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Vaatamata sellele, et kostja teavitas hagejat suuliselt maaklerlepingust taganemisest ja kinnisvara ostjad väitsid, et ei soovi objekti osta, sõlmisid kostja ja abikaasad Fid 22.12.2009 sama kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu Erki Põdra notaribüroos. Seega maakleri tegevuse tulemusena leiti ostjad, kes nõustusid kinnisasja ostma ning müüja ja ostjate vahel sõlmiti nn kokkuleppe protokoll (sisuliselt eelleping), hiljem aga müügileping. Ka kostja on oma kirjalikus vastuses kinnitanud, et hageja tõi kohale abikaasad Fid. Asjaolu, et notariaalses müügilepingus lepiti kokku madalamas ostuhinnas, kui eellepingus, ei oma sellist määravat tähendust, mis annaks aluse väita, et tegelikult sõlmiti mingi muu leping, mitte see, milleks kostja 2

(4)maakleri teenust soovis. Kostja ise väitis, et pank andis ostjatele laenu summas 990 000 krooni ning kostja nõustus kinnisasja selle hinna eest võõrandama.
  1. Isegi kui lähtuda asjaolust, et kostja ja ostjate vahel sõlmitud kokkuleppe protokoll on vormivea tõttu tühine, mis tähendab, et tehingut ei tehtud, ei välista see hageja õigust nõuda tasu maaklerlepingu järgi, sest maaklerlepingust tulenevate kohustuste täitmise tulemusena sõlmiti kostja ja ostjate vahel 22.12.2009 kinnisasja notariaalne müügileping. Kostja väide, et hageja ei viibinud notariaalse müügilepingu sõlmimise juures, ei välista õigust nõuda maakleritasu, sest kostja ja ostjad teavitasid hagejat tehingu mittetoimumisest ning hageja ei olnudki teadlik lepingu faktilisest sõlmimisest. Seega on kostja käitunud ise pahatahtlikult, mis takistas hagejal oma kohustuste nõuetekohast täitmist.
  2. Kostjapoolne maaklerlepingust taganemine on põhjendamatu ning leping seega kehtiv kuni 23.12.2009.

§ 76lg 1 kohaselt tuleb kostjal oma kohustus täita vastavalt lepingule.

Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus

  1. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja menetluskulud jätta hageja kanda.
  2. Maakleri kohustused peavad vastama

§-le 658. Kui maakler pidi ainult osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, siis peab see sisalduma ka maaklerilepingus. Kooskõlas

§ 628lg-ga 1 kuulub tasu maksmisele pärast tehingu tegemist ja käsundi täitmist.

Kuna ostja ei olnud nõus maksma kinnisasja eest 1 050 000 krooni, mis oli maakleri ja müüja vahelise kokkuleppe tingimuseks, siis nõusoleku protokoll katkestati. Maakler kui tehingu vahendaja oleks pidanud müüjat tehingute tegemises aitama ja leidma uue ostja, kuid maakler oma kohustusi ei täitnud ja avaldas, et ei hakka otsima uut ostjat. Maaklerilepingu järgi peab maakler teavitama oma ülesannete täitmise käigust, panema kinni aja notari juures müügilepingu sõlmimiseks, esitama õigeaegselt notarile kõik vajaliku müügilepingu sõlmimiseks, viibima isiklikult notari juures, kuid pärast 19.12.2009 maakler kadus.

  1. Kohus ignoreerib asjaolu, et 12.12.2009 sõlmitud kokkulepe on katkestatud, mida on kinnitanud ka hageja. Maaklerlepingu kõige tähtsam tingimus oli, et maakler kohustub kinnistu müüma 1 050 000 krooni eest, aga maakler seda ei täitnud. Vastus apellatsioonkaebusele
  2. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
  3. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
  4. Kostja leidis, et ta ei pea maksma maakleritasu selle tõttu, et müüja ja ostjad leppisid hiljem kokku väiksemas hinnas, kui esialgselt kokku lepiti ning maakler ei viibinud notariaalse lepingu sõlmimise juures. Kumbki neist põhjustest ei anna alust jätta maaklerile tasu välja maksmata.
  5. Kostja võõrandas kinnistu maakleri poolt leitud ostjatele samal päeval, mis esialgselt oli kokku lepitud, olles eelnevalt teatanud hagejale, et müüja loobub müümisest ja 3

(4)hageja ostmisest. Kostja vähendas kinnistu hinda tegelikkuses ainult 10 000 krooni võrra, sest maakleritasuna oleks ta nagunii pidanud tasuma 50 000 krooni. Seega varemalt kokku lepitud müügihinnast 1 050 000 krooni oleks kostja kätte saanud 1 000 000 krooni. Müüja ja ostja soovisid tehingu teha ilma maakleritasu maksmata ja seeläbi maakleri arvel kokku hoida. Kostja ei arvestanud aga asjaoluga, et maaklerilepingu kohaselt tekivad kohustused maksta maakleritasu temal, mitte ostjatel. Kostja on oma vabal valikul müünud kinnistu odavamalt. Eeltoodust nähtub, et nii müüja kui ostja käitusid hageja suhtes pahatahtlikult. Alusetu on sellisel juhul kostja etteheide, et maakler ei viibinud notariaalse lepingu sõlmimise juures. 22. Põhjendamatud on ka kostja väited, et hagejal puudub õigus maakleritasule nõusoleku protokolli katkestamise või selle tühisuse tõttu.

§ 658

lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu).

§ 664

lg 1 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maakleritasu seisukohast ei oma tähendust asjaolu, kas müüja ja ostja vahel sõlmitud kavatsuste protokoll on vormivea tõttu tühine või mitte, kuna müüja ja ostjate vahel sõlmiti 22.12.2009 ka kinnistu notariaalne müügileping. Seega on eeldused maakleritasu saamiseks täidetud. 23. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda. Gaida Kivinurm Malle Seppik Kaupo Paal 4

(4)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.