HARJU MAAKOHUS Toimik nr 2-11-9170 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise kuupäev ja koht: 22.08.2011.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Harju Maakohtu kohtukoosseis: k

) §-dele 68 lg 1, 80 lg 1 ja 2,

1. 1.
2. Hageja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Hagiavalduse ja 03.05.2011 seisukoha kohaselt on hageja XXX kinnistu kaasomanik, talle kuulub 11/60 mõttelist osa kinnisasjast, mille hageja omandas AK 31.03.2010, 28.09.2010 ja 28.12.2010 lepingute alusel. XXX kinnistu piirneb kahe naaberkinnistuga – XXX(kinnistusraamatujärgne pindala 1 455 m2, omanikuks kostja I) ja XXX (kinnistusraamatujärgne pindala 1 651 m2, omanikuks kostja II). Kostja I on õigusvastaselt hõivanud XXX kinnistust ca 1 505 m2 suuruse maa-ala ning kostja II 1 614 m2 suuruse maa-ala. Hõivatud maa-alad on tarastatud piirdeaiaga. Kostjad ei ole lõpetanud ega avaldanud soovi lõpetada kohtuväliselt omapoolset XXX kinnistu valdamist ega tagastada seda, ega likvideerida sinna püstitatud piirdeaed. Kostjate esitatud üürilepingud on tühised algusest peale ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Esiteks leiab hageja, et üürilepingud on tühised, sest on sõlmitud pärast kinnistusraamatusse omandamise eelmärke ja kõikide kannete tegemise keelumärke kandmist. KS kanti kinnistusraamatusse XXX omanikuna 20.12.
3. Samaaegselt kanti sinna ka eelmärge kinnistu kaasomaniku AS F (registrikood XXX) kasuks 1/6 mõttelise osa kinnistust omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks. 21.12.2004 kanti kinnistusraamatusse AS F kasuks keelumärge kõikide kannete tegemise keelamiseks, mis rikuvad või piiravad AS-i F õigusi omandada ilma igasuguse koormatiseta 1/6 mõttelise osa kinnistust. Lisaks olid 28.12.2004 kinnistusraamatusse kantud omandamise eelmärked TK ja TM kasuks.

§ 63lg 3, Ts

ÜS § 84 lg 1, § 87 lg 1 ja § 88 lg 1 järgi ei ole üürileandmisel kui tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Riigikohus on üürileandmist lugenud asja käsutamiseks (RKL 3-2-1-135-00). Teiseks leiab hageja alternatiivselt, et välistatud ei ole kostjate poolt kohtule esitatud ja 17.01.2005 kuupäeva kandvate üürilepingute koostamine tagantjärgi, eesmärgiga luua näiv õigustus maa-ala õigusvastaseks hõivamiseks. Ei ole usutav, et KS, olles eelnevalt notariaalselt tõestatud vormis kohustunud mitte sõlmima üürilepinguid (KS kohustus 20.07.2004 ST sõlmitud ja 21.10.2004 TM sõlmitud võlaõiguslike tagastatud maa müügilepingute punktides 5.2 kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja ostja kandmiseni omanikuna kinnistusraamatusse mitte sõlmima tehinguid kinnistute koormamiseks mistahes õigustega, sh. kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega) ning olles kaasatud tsiviilasja (ts. asi nr 2-04-1990), milles on tehtud tema suhtes keelav määrus, sõlmib sellest hoolimata võetud kohustusi ning kohtumäärust rikkuvad üürilepingud. Samuti ei ole usutav, et kostjad, olles teadlikud kinnistusraamatusse kantud eel- ning keelumärgetest, sõlmivad sellest hoolimata õiguslikult kehtetud üürilepingud. Hageja omandas AK31.03.2010, 28.09.2010 ja 28.12.2010 lepingute alusel kokku 7/60 mõttelise osa kinnistust. 2 Lepingutes kinnitas AK, et kinnistu ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega, sh kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega. AK oli hagejale müüdud kinnistu mõttelise osa omandanud eelnevalt TM, kes oli selle omandanud KS . Sõltumata üürilepingute allkirjastamise hetkest on kokkulepped tühised hea usu põhimõttega ja heade kommetega vastuolu tõttu. Ostjad ostsid KS kinnistu, et teostada sellel

§ 68

tulenevalt täielikku õiguslikku võimu asja üle – õigust asja vallata, kasutada ja käsutada. KS, kes oli eelnevalt müünud kinnistu, võtnud ostjatelt raha, kinnitanud kolmandate isikute mistahes õiguste puudumist ning võtnud kohustuse mitte sõlmida kolmandate isikutega üürilepinguid, käitus seega ajaliselt hiljem – 17.01.2005 kostjatega üürilepinguid sõlmides ilmselgelt hea usu põhimõtte vastaselt. Ta soovis anda juba eelnevalt üks kord müüdud õigused üle kolmandatele isikutele (kostjatele) ning saada selle eest veel täiendavat üüritasu. Hea usu vastast käitumist kinnitab ka üüri periood 45 aastat ning üüri ettemaksmine kuni aastani

1. Lepingud on sõlmitud ilmselge eesmärgiga kahjustada kinnistu ostnute, järgnevate omanike huve. Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-35-07, 3-2-1-80-02 ja 3-2-1-80-05 rõhutanud, et hea usu põhimõte kuulub kohaldamisele ka asjaõiguses ning tehingud, mis on vastuolus heade kommetega ei ole kehtivad. Õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus, subjektiivsete õiguste teostamist saab erandkorras piirata, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguskord ei taga selliste tehingute kehtivust. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Hageja hinnangul on ümber lükatud kõik kostjate väited õigusliku aluse olemasolu kohta võõra maa õigusvastaseks kasutamiseks ning sinna ebaseadusliku ehitise püstitamiseks. Oma väidete tõendamiseks on hageja esitanud kohtule XXX, XXX, XXX kinnistusraamatu väljavõtted (t lk 10-16), kinnistute müügilepingud (t lk 17-40), fotoülesvõtted (t lk 41-44), kinnistute ning hõivatud ala plaanid (t lk 52-56), Harju Maakohtu 23.10.2006 otsuse (t lk 101111), Tallinna Linnakohtu 16.12.2004 määruse (t lk 112-113), KS ja ST20.07.2004 lepingu (t lk 114-117), KS ja TM21.10.2004 lepingu (t lk 118-121).
2. Kostjate põhjendused 2.
3. Kostjate seisukoht nõudes Kostjad hagi väidetega ei nõustu ning vaidlevad sellele vastu. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 2.
4. Kostjate väited, esitatud asjaolud ja tõendid Ebaõige on hageja väide, nagu oleks kostjad saanud XXX kinnistu valduse õigusvastaselt. Hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjatelt XXX kinnistu osa valduse üleandmist. Aastal
5. sõlmiti kinnistu tolleaegse omaniku KS vastavad üürilepingud. Pikaajalise üürilepingu olemasolu oli ka põhjus, miks kostjad söendasid XXX kinnistule rajada väga kapitaalse ja kõrge ehitusliku maksumusega aia. Vastavalt VÕS § 291 lg-le 1 on üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused läinud hagejale üle. Kostjad on hagejat üürilepingutest teavitanud, mida hageja märkinud ei ole. Üürilepingud ei ole tühised kinnistusraamatu märgete tõttu Keelumärked kanti üksnes kinnistusraamatusse uute kannete tegemiseks, need tagavad üksnes omanikukannete tegemist soodustatud isiku kasuks. Kinnisasja käsutamise keelumärget tehtud ei ole. Seega eksitab hageja kohut. Ka sellised omandikannet soodustavad eelmärked ei saa olla üürilepingu tühisuse aluseks. Hageja püüab eitada, et tegelikult andis kinnistu müüa hagejale ebaõigeid kinnitusi ning ta ise rikkus müügilepinguga kaasnevaid kohustusi. Hageja on kinnitanud ostjana, et on lepingu esemeks oleva kinnistu üle vaadanud. Kostjad kahtlevad, et hagile lisatud fotodel olev aed ei saanud jääda märkamatuks. Hageja kui kinnisvarabüroo tegutses vaieldamatult oma majandus- ja kutsetegevuses. Seetõttu koosmõjus VÕS §-ga 219 ei ole hagejal alust viidata hea usu põhimõtte rikkumisele kostjate poolt. Väärad on väited lepingute tagantjärele vormistamise kohta, igaüks 3 võib veenduda, et kinnistul on korralik kostjate rajatud tarastatud iluaed. Puudub alus ka eeldada, et kostjad pidanuks üürilepingute sõlmimisel olema teadlikud kinnistusraamatu kannetest. Hageja esitatud tõenditest nähtub, et KS sõlmis üürilepingud heas usus. KS ei olnud teadlik, et AT tema volikirja kasutades TM ja TK need lepingud sõlmis. KS sai alles 23.10.2006 kohtuotsusega teada, et AT poolt tehtud tehingud on ostjate jaoks kehtivad. Seega tegutses KS heas usus. KS enda poolt VT sõlmitud kinnistute müügileping vaidlusalust kinnistut, millele sõlmiti üürilepingud, ei hõlmanud. Need faktid tõendavad, et ei KS ega kostjad ei ole tegelikult hea usu põhimõtet rikkunud. Oma väidete kinnitamiseks on kostjad esitanud kohtule kinnistute üürilepingud koos lisadega (t lk 69-82).
6. Kohtu põhjendused 3.
7. Menetluse käik Asjas on toimunud eelmenetlus, mille käigus kostjad on esitanud kohtu kaudu hagile kirjaliku vastuse. Seejärel on toimunud kohtus eelistung ja kohtuistung. Eeltoodu tulemusel pidas kohus võimalikuks asi sisuliselt lahendada. 3.2 Seisukoht hagis Kohtu tuvastatud asjaoludest lähtuvalt on põhjendatud hagi rahuldamata jätmine.. 3.
8. Tuvastatud asjaolud, järeldused ja kohaldatav seadus Asja materjalidest nähtuvalt on hageja 9.04.2010 kantud kinnistusraamatusse XXX kinnistu (registriosa XXX) 4/60 kaasomanikuna. Hageja kohta on kinnistusraamatusse tehtud omanikukandeid ka 18.10.2010 (7/60) ja 3.01.2011 (11/60). Kinnistusraamatu registriossa nr XXX on kantud 20.12.2004 eelmärge AS F kasuks omandiõiguse üleandmise tagamiseks. 21.12.2004 on sisse kantud keelumärge AS F kasuks kõikide kannete tegemise keelamiseks. 28.12.2004 on tehtud eelmärked TK ja TM kasuks omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks.17.01.2005 on kinnistu XXX endine kaasomanik KS sõlminud kostjatega kinnistu osaliseks väljaüürimiseks üürilepingud nr 1 ja 2 tähtajaga 40 aastat.

§ 63

lg1 p1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. TsÜS §87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine. Kohus on seisukohal, et üürilepingute sõlmimine kitsendab omandiõiguse ülekandmise nõuet. KS on üürilepinguid sõlmides koormanud kinnistud võlaõiguslike lepingutega. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et KS ja kostjate vahel 17.01.2005 sõlmitud üürilepingud on tühised. TsÜS§84 lg1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

§68lg1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle.

Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.

§ 80l

g1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi

1. lõike kohaselt omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus nõuda ka kostjate poolt püstitatud aia kõrvaldamist XXX kinnistult, kuivõrd sellise aia olemasolu rikub hageja omandiõigust. Kuivõrd kohus on tuvastanud 17.01.2005 üürilepingute tühisuse, valdavad kostjad XXX kinnistut õigusliku aluseta. Eeltoodust tulenevalt kuulub hagi rahuldamisele. Iseenesest õige on kostjate väide, et kinnistusraamatusse kantud keelumärked keelavad ainult kannete tegemise. Samas ei too see asjaolu endaga kaasa hagi rahuldamata jätmist, kuivõrd tehingud on tühised eelmärkega tagatud õiguse piiramise tõttu. Kuivõrd tehingud on tühised, ei oma tähtsust ka asjaolu, et lepinguid on reaalselt täitma asutud. Kuivõrd kohtu hinnangul on üürilepingud tühised, ei saa rääkida ka üürileandja kohustuste üleminekust hagejale. 3.
2. Menetluskulude arvestus TsMS §162 kohaselt jäävad menetluskulud kostjate kanda. 4 TsMS §174 lg1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Jaanus Saaremõts Kohtunik 5