KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse tegemise aeg ja koht 2. september 2011, Tallinn Haldusasja number 3-11-1119 Haldusasi V.P. kaebus Harku Vall

§ 6

lg 31 kohaselt tuleb korraldusega määratud tähtajal ehitised korda teha või siis kõrvaldada, ent nende kõrvaldamise korral kaoks kaebajal alus maa ostueesõigusega erastamiseks. Põhjendamatuks peab vastustaja seisukohta, et ehitiste kordategemine pole võimalik ilma nende aluse maa omandiõiguseta ning viitab selleski küsimuses Tallinna Ringkonnakohtu otsusele haldusasjas nr 3-07-1226. Vastustaja arvates ei saa nimetatud kohtuotsest siiski järeldada, et hoonete kordategemine võiks või peaks piirduma ehitusloa väljastamisega. Vastustaja märgib, et

§ 6

lg 3 käsitleb ehitisena maareformi seaduse tähenduses olemasolevat ehitist, lõpetamata ehitist ning ehitise püstitamiseks väljaantud ehitusluba, kusjuures nimetatud erastamise alused nö välistavad üksteist ehk kui käsitletaval juhul tuleneb maa erastamise õigus omandatud valmisehitatud hoonetest, siis asjaolust, et hoonestuse kordategemiseks tuleb teha teatud ehitusseaduse kohaseid toimingud ja saada ka ehitusluba, ei saa järeldada, et sel juhul oleks muutunud ka maa erastamise alus ja erastamine oleks teostatav juba enne hoonete valmisehitamist, ehitusloa andmise järgselt.

1. Kaebuse täienduse kohta selgitab vastustaja, et vaidlusalune käskkiri veehoidlaid ei puuduta ning need jäävad väljapoole vallavalitsuse
2. juuni 2011 korraldusega nr 573 määratud teenindamiseks vajalikust maast. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
3. Kohus, hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et V.P. kaebus on põhjendamatu ning tuleb rahuldamata jätta. Harku Vallavalitsuse korraldus, milles seati ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamine sõltuvusse ehitiste kordategemisest, on õiguspärane ning ehitiste kordategemiseks antud tähtaeg ei ole ebamõistlikult lühike. 10.

§ 22

lg 1 kohaselt saavad maad ostueesõigusega erastada teiste hulgas isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.

§ 6

lõikes 3 sätestatakse, et hoone või rajatis selle seaduse 3 tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.

§ 6

lõikes 31 täpsustatakse veel hoone või rajatise mõistet selliselt, et ehitisena ei käsitata ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Sama lõike viimases lauses sätestatakse aga, et kui kohalik omavalitsus määrab käesoleva lõike teises lauses nimetatud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. 11. Eelnevast tuleneb, et asjaolu, et isiku omandis olev ehitis on lagunenud või kasutusest välja langenud, välistab maa ostueesõigusega erastamise. Küll aga tuleb sellisel juhul anda selle lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise omanikule tähtaeg ehitise kordategemiseks või lammutamiseks. Haldusasjas 3-07-1226 tehtud otsuses, millele mõlemad pooled ka käesolevas asjas viidanud on, selgitas Tallina Ringkonnakohus, et

§ 6

lõikes 31 nimetatud valiku tegemise õigus, kas ehitis lammutada või korrastada ning kuidas korrastamine peab toimuma, on nimetatud ehitise omanikul ning haldusorgan ei saa teha ettekirjutust olemasolev ehitis lammutada ilma seda sundvõõrandamata ka siis, kui ehitise varemed ei ole suure väärtusega. Samas otsuses viitas ringkonnakohus oma varasemale otsusele haldusasjas nr 3-03-554, kus leiti, et kohalik omavalitsus ei saa

§ 6

lg 31 nimetatud korraldusega seada tingimusi, millised ehitised pärast korrastamist välja peavad nägema. Korraldus on täidetud, kui ehitis ei ole ümbrust või maastikupilti kahjustav või lagunenud ja kasutusest välja langenud. Haldusorgan ei saa ehitiste omanikule seada täpsemaid nõudeid. Samuti viitas ringkonnakohus oma otsusele haldusasjas 3-06-1168, kus leiti, et ehitise kordategemine

§ 6

lg 31 tähenduses võib aset leida ka juhul, kui hoone on lammutatud vundamendini ning ehitise korrastamiseks on vajalik ehitusloa väljastamine.

viitab ehitise üldmõiste määratlemisel ehitusseadusele, mille § 2 lg 2 kohaselt on hooneks väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis.

§ 6

lõike 31 ning ehitusseaduse § 2 lg 2 koostoimest tuleneb niisiis, et hoone on lagunenud, kui see ei vasta enam hoone tunnustele ehk tegemist ei ole väliskeskkonnast katuse ja välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitisega. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et Harku Vallavalitsuse

1. jaanuari 2001 korralduses nr 48 loetletud ehitiste näol on tegemist hoonetega, mis on lagunenud vundamentideni. Haldusasjas 3-08-1810 selgitas ringkonnakohus samuti, et hoone ei saa lagunemise tulemusena muutuda rajatiseks. Eelnevast tuleneb, et hoonete juurde, millest on lagunemise tulemusena alles jäänud üksnes vundamendid, saab nende omanik ostueesõigusega maad erastada vaid juhul kui ta need kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtajaks korda teeb, kusjuures kordategemine tähendab nende viimist seisukorda, kus neid saab käsitada väliskeskkonnast katuse ning välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitistena. Seega selleks, et kaebuse esitaja saaks Rannamõisa kämpingukompleksi juurde maad erastada, tuleb tal seal olevad ehitised korda teha.
2. Kohus ei nõustu aga kaebuse esitaja seisukohaga, et ehitise kordategemisena saaks käsitada vundamendini lagunenud ehitise taaspüstitamiseks ehk selle asemele sisuliselt uue ehitise püstitamiseks ehitusloa väljastamist. Vastustaja leiab õigesti, et ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba saab maa ostueesõigusega erastamise aluseks olla juhtudel, kui ehitist ennast füüsiliselt veel olemas ei ole. Ehitusloa võrdsustamine ehitisega

§ 6

lõikes 3 on kohtu hinnangul tingitud vajadusest anda maa ostueesõigusega erastamise võimalus neile isikutele, kellele enne konkreetse maa suhtes maareformi alustamist oli juba ehitusluba välja antud, ent kes ei olnud jõudnud seda veel realiseerima asuda. Sisuliselt on taolise regulatsiooni eesmärk selles, et isikud, kellele oli seaduslikus korras välja antud ehitusluba ehk teisisõnu õigus teatud maale ehitis püstitada, ei jääks maareformi käigus sellest õigusest ilma seetõttu, et muutuvad maa kasutamise õiguslikud 4 alused. Põhimõtteliselt on tegemist regulatsiooniga, mis kaitseb ehitusloa omaniku õiguspärast ootust sellele, et ta saab talle antud ehitusõiguse realiseerida. Isik, kelle omandis on ehitised, mis konkreetse maa suhtes maareformi alustamise ajal olid juba olemas, sellest sättest tulenevat kaitset ei vaja – tema õiguspärane ootus piirneb sellega, et tal võimaldatakse ka pärast maasuhete ümberkorraldamist ehitiste alust ja nende teenindamiseks vajalikku maad kasutada. See on tagatud olemasoleva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise võimaluse loomisega. Juhul kui ehitis on aga lagunenud või kasutusest välja langenud, ei saa aga rääkida varem antud maakasutusõiguse jätkumisest, sest lagunenud ehitise puhul ei saa rääkida selle maa kasutamisest ehitise aluse või seda teenindava maana. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et lagunenud ehitise kordategemiseks väljastatud ehitusluba ei saa võrdsustada ehitise kordategemisega. See ei oleks kooskõlas maareformi eesmärgiga ning võimaldaks maa ostueesõigusega erastamist isikutele, kes ei vaja seda mitte konkreetse olemasoleva ehitise kasutamiseks või juba varem saadud ehitusõiguse realiseerimiseks, vaid hoopis muudel eesmärkidel. Kuivõrd ehitusloa realiseerimine ei ole isiku kohustus, vaid õigus, tekiks juhul, kui lagunenud ehitise omaniku poolt maa ostueesõigusega erastamise tingimuseks oleks üksnes ehitiste kordategemiseks vajaliku ehitusloa andmine, olukord, kus see isik saaks sooduskorras maa omanikuks ilma, et ta tegelikult sinna kunagi selle ehitusloa kohaseid ehitisi rajama peaks. Tõsi, ka enne

§ 6

lõikes 3 nimetatud ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusloa omanik ei pruugi pärast maa ostueesõigusega erastamist seda ehitusluba realiseerida, ent nende kahe võrreldava erinevus seisnebki selles, et viimatinimetatu puhul väärib kaitsmist enne maasuhete ümberkorraldamist antud ehitusõigus, esimese puhul aga sellist küsimust juba eeltoodud põhjustel ei tõusetu. Kui isiku omandis on lagunenud ehitis, tuleb see maa ostueesõigusega erastamiseks korda teha ning isegi juhul kui kordategemine eeldab ehitusloa väljastamist, saab ehitise korda tehtuks lugeda, kui see vastab ehitusseaduses sätestatud tingimustele, milleks hoone puhul on katuse, välispiirete ja siseruumi olemasolu. Kohus nõustub vastustajaga selles, et vastupidist seisukohta ei saa tuletada haldusasjas 3-07-1226 tehtud ringkonnakohtu otsusest. Selles otsuses leidis ringkonnakohus üksnes seda, et korda teha on võimalik ka hoone, mis on vundamendini lagunenud. Sellise hoone kordategemine ehk viimine seisukorda, kus sellel oleks katus, välispiirded ja siseruum, nõuab sellises mahus ehitustöid, mille jaoks on igal juhul vajalik ehitusluba. Küll aga ei saa sellest otsusest järeldada, et pelgalt ehitusloa väljastamist saaks käsitada hoone kordategemisena.

1. Kohtu hinnangul ei saa asjakohasteks pidada kaebuse esitaja väiteid, mis puudutavad seda, et hoonete kordategemine on kulukas ning eeldab laenu võtmist, mille saamine eeldab omakorda hüpoteegi seadmist. Samamoodi on asjakohatud ka vastustaja vastuväited selle kohta, et kaebuse esitajal oleks antud juhul piisavalt vara, et ehitised korda teha. Lagunenud ehitiste kordategemine on nende omaniku asi. Juhul kui omanikul ei ole võimalik leida vahendeid ehitiste kordategemiseks, tuleb tal need kõrvaldada ning sel juhul ei saa ta maad ostueesõigusega erastada. Maareformi eesmärk ei ole mistahes tingimustel isikutele maad ostueesõigusega erastada. Lagunenud ehitiste kordategemiseks tähtaja andmisel peab kohalik omavalitsus arvestama ehitiste kordategemiseks vajalikku aega, ent tähtaja andmisel ei saa lähtuda sellest, et omanikul mingil hetkel ei ole vahendeid ehitiste kordategemiseks, kuigi teoreetiliselt on võimalik, et kunagi määramatus tulevikus võivad talle need vahendid tekkida. Kohus leiab, et käesoleval juhul on vaidlusaluses korralduses antud tähtaeg (kuni
2. jaanuarini 2014) vaidlusaluste ehitiste kordategemiseks mõistlik. Seejuures on vastustaja avaldanud, et mõjuval põhjusel võib seda tähtaega pikendada. Seega juhul kui detailplaneeringu või ehitiste kordategemiseks vajaliku ehitusloa menetlus venib mõjuval põhjusel, saab kaebuse esitaja taotleda talle ehitiste kordategemiseks antud tähtaja pikendamist ning kohalik omavalitsus peab sel juhul pikendamise küsimuse kaalutlusõigusest lähtuvalt otsustama. Juba algselt pikema tähtaja andmine oleks põhjendamatu. On ilmne, et kui kaebuse esitaja tähtpäevaks ehitiste kordategemisega veel lõpuni jõudnud ei ole, ent on teinud omalt poolt kõik mõistliku ja võimaliku, et ehitised korda 5 teha, kuid pole tähtajaks valmis jõudnud enda tahtest sõltumatute objektiivsete asjaolude tõttu ning ehitiste kordategemise lõpuleviimine on reaalne, tuleb tähtaega pikendada. Kaebuse esitaja seisukoht, et antud tähtaeg ehitiste kordategemiseks on ebareaalne juba ainuüksi detailplaneeringu ja ehitusloa menetluste pikkuse tõttu, ei ole põhjendatud. Nende menetluste kestus sõltub suurel määral kaebuse esitaja enda tegevusest ning juhul kui see temast sõltumatul põhjusel venib, on samuti alust tähtaja pikendamiseks (tähtaega kehtestava korralduse muutmiseks).
3. Põhjendamatu on kaebuse esitaja seisukoht, et käesolev olukord on tekkinud Harku Vallavalitsuse õigusvastase viivituse tõttu maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisel alates
4. aastast. Küsimus vallavalitsuse viivituse õigusvastasusest on lahendatud samade poolte vahelises vaidluses tehtud kohtuotsusega haldusasjas nr 3-08-1810, kus Tallinna Ringkonnakohus leidis, et Harku Vallavalitsus on avalduse lahendamisega õigusvastaselt viivitanud perioodil
5. septembrist 2005 kuni
6. septembrini
7. Ringkonnakohus tühistas halduskohtu otsuse, kus leiti, et õigusvastane viivitus algas juba
8. aastal. Mis puudutab aga kaebuse esitaja väidet, et
9. aastal oleks lagunenud ehitiste kordategemine olnud praegusest odavam, siis see väide võib olla õige, ent on asjakohatu. Kaebuse esitaja oleks nende lagunenud ehitiste omanikuna võinud need korda teha igal ajal, selleks ei olnud mingeid takistusi. Ehitiste olemasolu (lagunenud ehitiste kordategemine) on maa ostueesõigusega erastamise eelduseks, mitte vastupidi – lagunenud hoonete omanik ei saa maa erastamist nõuda selleks, et hooned korda teha või nende asemele uusi hooneid ehitada. Samal põhjusel on põhjendamatu kaebuse esitaja arusaamatus sellest, kuidas ta saab uusi ehitisi rajada, kui nende alune maa ei ole tema omandis.
10. Käesoleva vaidluse seisukohast ei ole asjassepuutuvad ka kaebuse täienduses esitatud väited seoses veehoidlate ja puurkaevuga. Vaidlustatud korralduses on kaebuse esitaja omandis olevate lagunenud hoonetena nimetatud järgmised: admin-baarihoone, valve- ja laohoone, 3-toaline magala, iseteenindusköök, saun, pesemishoone, kaks 6-toalist magalat, 8-toaline magala, 10-toaline magala, kuus 4-toalist magalat, kolm käimlat ja garaaž. Garaaži juurde maa ostueesõigusega erastamine toimub teises menetluses ning ei puutu käesolevasse vaidlusesse. Selle kohta, et kaebuse esitaja omandis oleksid maa ostueesõigusega erastamist õigustavad veehoidlad või puurkaev, puuduvad igasugused tõendid ning ka Harku Vallavalitsus ei ole vaidlusaluse korralduse andmisel nende rajatistega, isegi kui need kunagi Rannamõisa kompleksi hulka kuulusid, arvestanud. Seega on põhjendamatu kaebuse esitaja seisukoht, et temalt võidakse nõuda veehoidlate kordategemist. Veehoidlate ja puurkaevu olemasolu ega nende korda tegemine ei puuduta seega kuidagi vaidlusaluse maa erastamist.
11. HkMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebuse esitaja kahjuks. Kuivõrd vastustaja pole taotlenud enda kasuks menetluskulude väljamõistmist, jäävad kummagi poole menetluskulud poole enda kanda. Kristjan Siigur kohtunik 6