Obsah (5)

§ 1043§ 1044§ 115§ 127§ 621

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-10-28156 Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi 15.juuni 2011 Ken

§ 1043kohaselt vastutab kostja.

Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Vastuseks kostja vastuväidetele hageja 24.09.2010 menetlusdokumendis märgib, et ei nõustu kostjaga selles, et puudub vaidlus selles, et veeavarii toimus põhjusel, et katusest minev soojus sulatas katusel olevat lund; tekkis sulavesi, mis jäätus ja raskendas katuselt vee äravoolu ning rikkus katusekatet, põhjustades läbijooksu. Tegemist on kostja tõendamata väitega. Hageja jaoks väljendus veeavarii selles, et 27.veebruaril 2010 kell 23:00 hakkas hageja korteris vesi laest tilkuma ja seintel voolama. Kuna sama olukord oli naabrite korterites ja trepikojas, siis oli selge, et vesi voolab katusest. Hageja hakkas kohe kostja valveteenistusse helistama. Hagejat katuse ülevaatamisele ei kutsutud ja seetõttu ei ole ta veeavarii tekkimise tegelikest põhjustest teadlik. Hageja korteris niiskuskahjustuste olemasolu on tõendatud kindlustusandja ICIAS tellimusel koostatud hinnapakkumisega. Kostja korter on kindlustatud ja veeavarii kahju korvamiseks pöördus hageja kindlustusandja poole. Kindlustusandja keeldus kahju hüvitamast, sest vesi tungis korterisse läbi hoone konstruktsioonide ja seda ei loeta lepingujärgseks kindlustusjuhtumiks. Hageja leiab, et katuse korrashoid ja nõuetekohane ning õigeaegne remont on kostja otsene kohustus, mis jäi täitmata. Ainuüksi hageja maksab elamu remondikulude katteks aastas kokku 3739,20 kroon, mis on piisav summa katuse korrashoiu tagamiseks. Kostja ei ole tõendanud katuse täieliku väljavahetamise vajadust. Hageja leiab, et veeavarii vältimiseks piisab katusekatte korrashoidmisest. Samuti hageja leiab, et kostja pidanuks võimaliku kahju vältimiseks ja/või vähendamiseks saatma tehniku viivitamatult kohale. Kostja tegi seda alles 9 tunni möödudes. Hageja omalt poolt tegi kõik võimaliku kahju vähendamiseks, terve öö tegeles hageja vee korjamisega ning tänu sellele jäi tema korteri põrandakate vigastamata. KOSTJA VASTUS Kostja kirjalikus vastuses hagi ei tunnista, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja leiab, et hageja väited veekahjustustest korteri esiku ja vannitoa seintel ja lagedes ei ole tõendatud. Kostja esindajat korteri ülevaatamisele ei kutsutud, kostjal oli võimalik üle vaadata vaid trepikoda, mille laes olid niiskuskahjustused. Hinnapakkumise koostanud äriühingul kostja andmetel MTR registreeringut ei ole, seega ei ole alust teda lugeda vastava 2 valdkonna spetsialistiks. Lisaks eeltoodule on hinnapakkumine koostatud pealiskaudselt. Summad on antud täpsusega 100 krooni, enamus hindadest 500 krooni. Hinnad ei ole kontrollitavad, sest on näidatud nn komplektidena (nt elektritööd „hind komplektina 1000 kr“). Kostja ei ole oma kohustusi rikkunud. Elamus asukohaga XXX, on korteriomanike kokkuleppel ja nende üldkoosolekul nimetatud valitsejaks KOS sätete mõttes kostja. Kostja valitsejana oli teinud kõik endast oleneva, et viia korteriomanikeni teave elamu tehnilisest seisukorrast ja teinud kahe viimase aasta jooksul korduvalt ettepaneku elamu renoveerimiseks, alustades kõige esimesena katuse parandustöödega. Üldkoosolekud on ühehäälselt otsustanud mitte teostada katuse renoveerimistöid. Kostja pidi ja sai korteriomandite valitsejana lähtuma korteriomanike otsusest. Kostja teenindas ja hooldas elamut, kuid kostja kohustuseks ei olnud oma rahaliste vahendite arvelt ja oma äranägemise järgi elamut remontida osas, mis ületas tavapärase korrashoiu tööd. Kostja möönab, et üldkoosoleku otsustest nähtuvalt on otsustatud lugeda tavapärase korrashoiu töödeks küll ka katuse renoveerimistööd, kuid vaatamata sellele ei olnud katuse renoveerimise otsustamine, mis nõudnuks täiendavaid rahalisi vahendeid ja pangalaenu võtmist, valitseja pädevuses. Kostja kui käsundiandja kohustuseks ei olnud ega ole korteriomanike kaasomandi parendamine oma rahaliste vahendite arvel. Hageja väide, et puudub vajadus katuse täieliku vahetamise järele, on paljasõnaline, asjatundmatu ja tõendamata. Kostja ise ehitustöid ei teosta. Kostja tegevusalaks on hoonete ja üürimajade haldus (korteriühistud, elamuühistud, hooneühistud). Kostja oli käsundisaajana ja valitsejana hoolas. Üldkoosoleku protokollidest 18.06.2008, 09.12.2008 ja 29.10.2009 nähtub, et kostja tegutses käsundi täitmisel vajaliku hoolsusega ja võttis tarvitusele remondiks vajalikud abinõud – tellis elamu tehnilise seisukorra hindamise, lülitas korduvalt üldkoosolekute päevakorda katuse renoveerimise teema, selgitas olukorda korteriomanike üldkoosolekul ja rõhutas nende tööde teostamise esmavajadust ning teostamata jätmisel tekkida võivaid tagajärgi. Vaidlusaluse elamu katuse renoveerimistööde maksumus on orienteeruvalt 520 000 krooni, sest paigaldada oleks tulnud täiendav soojustuskiht minimaalse paksusega 180 mm, uus kahekihiline SBS kate, uued plekist detailid, äravoolukaevud, katusekattealune niiskuse eemaldamise süsteem koos alarõhutuulutitega. Kuna vajalikku summat remondifondi kogunenud ei olnud, oleks tulnud võtta pangalaenu katuse renoveerimistööde finantseerimiseks. Pangalaenu võtmist said otsustada aga vaid korteriomanikud. Teoreetiliselt ja 18.06.2008 üldkoosoleku positiivse otsuse korral oleks juba 2008. aasta talveks saanud elamu katuse renoveerimistöödega alustada ja need lõpetada ning väidetavat kahju tekitanud läbijooksu ei oleks tekkinud. Kostja peab vajalikuks siinkohal täiendavalt selgitada, et tegemist ei olnud üksiku lekkekohaga, mida on võimalik lappimise ja mastiksitega sulgeda. Leke tekkis läbi katuseluugi seoses suure lume (erandlikult suured lumesajud) ja sulavee kogusega katusel. Katus oli ja on ebapiisava soojustuskihiga. Katuse kattekiht on ise veel vettpidav ja vihmaga lekkeid ei ole esinenud. Kui katusel on aga lumi ja soojustuskiht on ebapiisav, siis pääseb katusele soojus, mille tagajärjel tekib katusele jää. Katuselt jää eemaldamine ei ole võimalik, sest külmaga on ruberoidkate väga habras ja selle küljest jää lahtivõtmise protsess rikuks katusekatte ja äravoolukaevud täielikult, mille tulemuseks oleksid ulatuslikud läbijooksud paljudest kohtadest. Katuseluuke kui selliseid ei ehitata kunagi vettpidavaks ka mitte renoveeritud katuste puhul. Kuna kostja ei ole oma kohustusi rikkunud, siis puudub vajadus arutleda ja välja selgitada seda, kas hagejal oli kahju tekkinud ja kas väidetav rikkumine ja kahju tekkimine on vastastikuses seoses. Poolte suhe on lepinguline, mistõttu Hageja juhindumine

§-st 1043 ei ole asjakohane. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

1. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 p 7 alusel kohus lahendab asja kirjalikus menetluses, asja kohtuistungil arutamata. Kohus määras menetlusosalistele tähtpäeva tõendite ja avalduste ning kohtu nõutud täiendavate selgituste esitamiseks ning teatas kohtulahendi teatavakstegemise aja. Määratud tähtpäevaks kostja esitas oma lõplikud seisukohad ja täiendavad tõendid, hageja täiendavaid selgitusi ega tõendeid ei esitanud. 3
2. Kohus, tutvunud esitatud kirjalike seisukohtadega ning uurinud igakülgselt ja põhjalikult kohtule esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
3. Asjas ei ole vaidlust järgmiste faktiliste asjaolude üle: - hagejale kuulub XXX s asuv korteriomand, mille reaalosaks on korter nr 45; - elamus korteriühistut ei ole moodustatud; - elamu valitsejana tegeleb kostja elamu haldamise, hooldamise ja teenindamisega; - 27.02.2010 toimus veeavarii, mille kostja töötaja likvideeris;
4. Poolte vahel on vaidlus veeavarii põhjuse üle ning selle üle, kas veeavarii põhjustas hagejale hagis näidatud ulatuses kahju (6000 krooni).
5. Esmalt kohus kvalifitseerib pooltevahelise õigussuhte. Hageja on oma nõude alusena viidanud kostja poolt valitsejakohustuste täitmata jätmisele, kuid samas leidnud, et kostja vastutab hagejale õigusvastaselt kahju tekitajana võlaõigusseaduse (

) § 1043 sätete alusel.

§ 1043

sätestab deliktilise (lepinguvälise) vastutuse üldpõhimõtte, mille kohaselt vastutab teisele isikule kahju tekitanud isik kahju hüvitamise eest juhul, kui kahju tekitati õigusvastase süülise teoga. Lepingust tuleneva kohustuse rikkumine ei kujuta endast delikti ega too kaasa vastutust

§ 1043jj alusel.

Võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumise puhul tekkiva vastutuse kohta sisaldub

-is eriregulatsioon § 100 jj näol (vt Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. – Tallinn, 2009, lk 628). Käesolevas asjas on hageja ja kostja vahel korteriomaniku ja valitseja suhe. Korteriomandiseaduse (KOS) KOS § 15 lg 1 järgi valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. 5 korteriomandite omanikud on otsustanud KOS § 20 kohaselt nimetada elamu haldamise ja majandamise korraldamiseks valitseja. KOS § 21 lg-s 1 sätestatakse valitseja kohustused ning lgs 2 valitseja õigused. Muu hulgas on valitseja õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest, rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks, vajalikke abinõusid, valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid; esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Eeltoodust järelduvalt valitsejal on korteriomanikega käsunduslepingule vastav võlasuhe. Kuna pooled on lepingulises suhtes, ei ole lepinguvälise kahju hüvitamise sätted asjakohased.

§ 1044

lg 2 välistab üldjuhul lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude esitamise

53.peatükis sätestatud alustel. 6. Lepingulist kohustust rikkunud lepingupoole kahju hüvitamist reguleerib

§ 115

.

§ 115

lg 1 järgi juhul, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

§ 127

lg 3 sätestab kahju ettenähtavuse põhimõtte, st sellise kahju tekkimise võimalus lepingulise kohustuse rikkumise tagajärjena pidi lepingut rikkunud poolele olema lepingu sõlmimise ajal ettenähtav.

§ 127

lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Seega käesoleva hagi rahuldamise eeldusena tuleb tuvastada, et, kostja on lepingulist kohustust rikkunud ja hagejal on selle tagajärjel tekkinud kahju.

1. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud kostjapoolset lepingurikkumist. Hageja väidetel kostja kohustuste hulka kuulus XXX elamu majandamine, sh korrashoid ja remont ning seega kostja vastutab ka elamu konstruktsioonide õigeaegse ja kvaliteetse remondi eest. Hageja arvates on kostja selle kohustuse täitmata jätnud. Samuti hageja leiab, et XXX elamu katus ei vajanud väljavahetamist ning piisanuks katusekatte korrashoiust kogutud remondifondi vahendite arvelt. 4 Kohus leiab, et hageja väited on vastuolulised, lisaks paljasõnalised ja tõendamata. Ühelt poolt hageja väidab, et kostja väide veeavarii tekkimise kohta katuselt läbisadanud lumesulamisvee tõttu on tõendamata, teisalt heidab hageja kostjale ette just katuse korrapärase hoolduse ja remondi tegemata jätmist. Samas ei ole hageja ise veeavarii toimumisele mingit muud põhjendust ega tõendeid esitanud. Hageja kahju suuruse arvestus tugineb tema kindlustusandja poolt tellitud hindamisaktil (tl 9). Hageja ei ole vaidlustanud kindlustusandja 12.03.2010 otsust hüvitamisest keeldumise kohta (tl 54) ning seega on hageja sisuliselt nõustunud kindlustusandja järeldusega, et vesi tungis hageja korterisse läbi hoone konstruktsioonide, mistõttu ei ole tegemist kindlustusjuhtumiga. Kostja on läbijooksu põhjuse tõendamiseks esitanud 28.02.2010 akti. Hageja seab akti õigsuse kahtluse alla, väites, et teda katuse ülevaatuse juurde ei kutsutud. Samas ei ole hageja ise tellinud ekspertiisi ega teostanud tunnistajate/spetsialistide juuresolekul katuse ülevaatust. Eeltoodu alusel ja hageja vastupidistele väidetele vaatamata kohus asub seisukohale, et asjas puudub sisuline vaidlus selle üle, et hageja korteri seinu ja lagesid rikkus läbi katuse tunginud lumesulamisvesi.
2. Hageja leiab, et tal on KOS § 15 lg 5 alusel õigus nõuda, et korteriomandi eset valitsetaks korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtuvalt. Tuginedes KOS § 15 lg 6 p-dele 2 ja 4, hageja on seisukohal, et korteriomanike huvidele vastava valitsemisena käsitatakse eelkõige korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist ja kohase suurusega remondifondi kogumist. Hageja tugineb ka KOS § 21 lg 1 p –le 2, mille kohaselt valitseja on õigustatud ja kohustatud rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Kohus leiab, et hageja viidatud normid ei anna alust hagi rahuldamiseks. 28.04.2010 kohtumääruses kohus selgitas hagejale hagi rahuldamise eelduseid ning tegi ettepaneku täpsustada, milliseid konkreetseid käsunduslepingust tulenevaid kohustusi kostja valitsejana rikkus. Samuti kohus tegi hagejale ettepaneku täiendavalt põhistada oma väidet, et katust oleks olnud võimalik remontida remondifondi vahendite arvelt jooksvalt. Hageja seda ei teinud. Seega on paljasõnaline hageja väide, et kahju tekkimine oleks olnud välditav, kui kostja oleks teinud jooksvalt mingeid remonditöid katusel (hageja ei ole täpsustanud, millised remondifondi vahendite arvelt tehtavad konkreetsed tööd oleksid läbijooksu ära hoidnud).
3. Kostja on veenvalt põhjendanud ja kirjalike tõenditega (17.03.2008 maja tehnilise seisukorra ülevaatuse akt nr 15, XXX üldkoosoleku 18.06.2008, 09.12.2008, 29.10.2009 protokollid, lk 28 – 48) tõendanud, et kostja on korduvalt esitanud üldkoosolekule elamu tehnilise seisukorra ülevaatamise akte ning nimekirju hädavajalike remonttööde, millest esikohal on olnud katuse renoveerimine, kohta. Korteriomanikud üldkoosolekul on ühehäälselt olnud katuse renoveerimise vastu. Juba18.06.2008 üldkoosoleku protokollis on fikseeritud, et nimetatud remonttööde tegemata jätmine seab ohtu elamu normaalse ekspluateerimise ning suurendab edaspidiseid remondi- ja ekspluatatsioonikulusid oluliselt. Tähtsust ei oma asjaolu, et hageja ei ole koosolekutel osalenud. Hageja esindaja sai koosolekute protokollid ja neis sisalduvad otsused hiljemalt kohtu vahendusel 10.09.
4. Hageja ei ole üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud. Kostja valitsejana on KOS § 21 lg 1 kohaselt kohustatud korteriomanike üldkoosoleku otsuseid täitma. Kostja käsundisaajana peab käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid (

§ 621lg 1).

Kui juhistest kinnipidamisega kaasneks käsundiandjale ilmselt ebasoodus tagajärg, võib käsundisaaja juhiseid järgida alles siis, kui ta on juhtinud käsundiandja tähelepanu ebasoodsale tagajärjele ja käsundiandja ei muuda juhiseid. Kohus leiab, et kostja, esitades korduvalt korteriomanike üldkoosolekule hädavajalike remonditööde nimekirju ja ettepanekuid, on täitnud

§ 621lg-st 3 ja § 624 lg-st 1 tuleneva käsundisaaja teatamiskohustuse.

Korteriomanikud käsundiandjatena üldkoosolekul ei ole juhiseid muutnud. Õige on kostja seisukoht, et kostja valitsejana ei ole kohustatud elamut haldama ja korras hoidma oma vahendite arvel. 5

1. Lisaks on kostja veenvalt põhistanud XXX elamu katuse remonttööde 01.04.2008 hinnapakkumises näidatud maksumuse 403 798 krooni vastavust selliste tööde turuhinnale. Kostja 25.05.2011 menetlusdokumendi lisana esitas s asuvate, XXX elamu sarnaste korterelamute katuste renoveerimistööde aktid, millest nähtuvalt 2007.a. on XXXelamu katuse remonttööde eest makstud 353 662 krooni ning 2009.a. XXX hoone katuse renoveerimise eest 375 335 krooni (kõik hinnad koos käibemaksuga). Hoone tehnilise seisukorra akt ja katuse renoveerimise hinnakalkulatsioon tõendavad, et XXX elamu katus vajab remonti, kuid alates 2008.aastast ei ole korteriomanikud nõustunud selleks kulutusi tegema. KOS § 16 lg-st 1 tulenevalt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa teha KOS § 15 lg 3 kohaselt (korteriomanike häälteenamusega) ega nõuda KOS § 15 lg 5 järgi.
2. Kuivõrd kohus tuvastas, et kostja ei ole toime pannud hagi aluseks olevat lepingurikkumist ning on käibes vajaliku hoolega täitnud XXX elamu valitseja kohustusi, ei saa kostjal olla lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitamise kohustust. Eeltoodu alusel puudub kohtul ka alus ja vajadus hinnata hagejal tekkinud kahju suurust ning põhjusliku seose olemasolu väidetava lepingurikkumise ja kahju vahel. Kohus jätab poolte vastavad väited ja tõendid analüüsimata.
3. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuse menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. Kostjal on õigus esitada kohtuotsuse jõustumisest arvates 30 päeva jooksul Harju Maakohtule avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks. Heli Käpp Kohtunik 6