) §-st
muudatused. Vastavalt
lg-le 5 kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega kinnisasja vahetamise korra ning kinnisasja ja selle oluliste osade väärtuse määramise alused, samuti kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks ning kriteeriumid, mille alusel valitakse riigile kuuluvate kinnisasjade hulgast välja eraõiguslikule isikule vahetatav kinnisasi. (tlk 25) 2 19.09.2008 saatis kaebaja Maa-ametile e-kirja teel järelepärimise, milles küsis erakorralise hindamise kohta, millele Maa-amet oli oma 02.06.2008 kirjas viidanud. 26.09.2008 Maa-ameti kirjas nr 6.3-6/4806 selgitati, et alates 01.08.2008 jõustusid uued looduskaitseseaduse muudatused.
tunnistati kehtetuks ning
rakendussätte,
lg 10 kohaselt viiakse vahetamise menetlused, mille kohta ei ole vahetamise otsust tehtud, lõpuni kinnisasja omandamise menetlusena, kusjuures esitatud kinnisasja vahetamise avaldused loetakse kinnisasja omandamise ettepanekuteks. (tlk 26) 24.11.2009 esitas kaebaja Maa-ametile teabenõude erakorralise hindamise kohta. 02.12.2009 Maa-ameti kirjaga nr 1.2-6/119 teavitati kaebajat, et Kose tee 31A kinnistu kohta ei ole omandamismenetluses koostatud käesolevale turusituatsioonile vastavat hinnangut ning kinnisasja omandamine otsustatakse
lg 4 kohaselt järjekorras ning kinnisasja väärtuse määramine ja hinnapakkumine tehakse järjekorra alusel.
§-i 19 kehtetuks tunnistavat ja omandamismenetlusele ülemineku sätet (
lg 10) põhiseadusega vastuolus olevaks ei tunnista, taotleb kaebaja tuvastada Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ameti tegevusetuse õigusvastasus kaebajale kuuluva kinnisasja omandamisel riigi poolt ning kohustada vastustajaid lahendama kaebajale kuuluva kinnisasja omandamine riigi poolt. Kaebaja palub vastustajatelt välja mõista oma menetluskulud. 3.
Tulenevalt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-st 5 tuleb menetlus lõpule viia menetluse alguses kehtinud õigusnormide alusel. Sel põhjusel ei saa haldusorgani tegevusetust kaebuse esitaja avalduse lahendamisel vabandada
muudatuste ega sätte kehtetuks tunnistamisega.
§-i 19 kehtetuks tunnistav säte ja esitatud kinnisasja vahetamise avaldust omandamisavaldusena käsitlev säte (
Käesoleval juhul on ilmne, et kinnistu sihtotstarbelist kasutamist (hoonestamata elamumaale ehitamist) välistava piirangu puhul on tegemist intensiivse omandiõiguse riivega, mis eeldab riive varalist õiget ja õiglast kompenseerimist. Kaebuse esitaja ei näe ühtegi takistust, miks olemasoleva regulatsiooni pinnalt ei olnud vastustajatel võimalik jätkata kinnisasjade vahetamise menetlusega mõistliku aja jooksul. Vastustajad on ise esitanud Harjumaa Keskkonnateenistuse ja Keskkonnaministeeriumi Infoja Tehnokeskuse vastused järelepärimistele ning nendest nähtub, et ehitustegevus on Pirita jõeoru maastikukaitseala piiranguvööndis keelatud, samuti on vastustajad ise möönnud, et 3 teatud juhtudel on kasutamist välistava piirangu puhul tegemist intensiivse omandiõiguse riivega, mis eeldab kompenseerimist. Veelgi enam, ka analoogia korras on kohaldatav vastustajate osundatud Vabariigi Valitsuse 10.01.2008 muudetud 08.07.2004 määrus nr 242 “Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamise kord“, mille § 31 lg 3 p 2 järgi tuleb lugeda kaitsekord piiranguvööndis kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, kui hoonestamata kinnisasi on elamumaa, ärimaa või tootmismaa sihtotstarbega ja kaitsekord keelab uute ehitiste püstitamise ning § 31 lg 5 kohaselt ala kaitsekord piirab kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist, kui kinnisasi asub linnas. Väär on seisukoht, et kuna puudus
-s sätestatud uus menetluskord vahetamismenetluse läbiviimiseks ning käesoleval juhul võis menetluse jätkamine viia ebaõige otsuse tegemiseni, siis on vahetusmenetluses seni tehtud toimingud olnud õiguspärased ja vastavad nii seaduse sätetele kui ka mõttele. Ka ei nõustu kaebuse esitaja sellega, et antud juhul ei ole Kose tee 31A kinnistu, mis algselt asus osaliselt ja praegu asub tervikuna Pirita jõeoru MKA Lükati ja Kloostrimetsa piiranguvööndites, puhul tegemist Maa-ameti poolse tegevusetusega vahetusmenetluse läbiviimisel ning et Maa-amet on selgitanud välja kõik vajalikud asjaolud, st on teinud kõik need toimingud, mida on olnud võimalik teha. Kaebaja on vastavalt Maa-ameti tehtud ettepanekule korraldanud kinnisasjade vahetamise menetluse jätkamiseks Tallinnas Kose tee 31A asuva katastriüksuse jagamise vastavalt katastriüksuse jagamise plaanil näidatud piiridele ja moodustatud on vahetamisele kuuluv kinnisasi. Vastustajate õigeaegsel tegutsemisel oleks kinnisasjade vahetamine lõpule viidud juba enne põhiseadusevastaselt
Arvestada tuleb ka seda, et kaebuse esitaja on seoses kinnisasjade vahetamismenetlusega kandnud kulusid. Arvestades kehtinud regulatsiooni soovis kaebuse esitaja vahetada talle kuuluva kinnistu
Üksnes nimetatud vahetamismenetlusest lähtuvalt jagas kaebuse esitaja talle kuuluva kinnisasja, kusjuures arvestades kinnistu varasemat suurust oleks selline jagamine kaebuse esitaja jaoks muul juhul olnud ebamõistlik. Kaebuse esitaja on seisukohal, et kaitsealuse maa vahetamise võimaluse kaotamine ja selle asendamine riigi poolt maa omandamise võimalusega ehk kinnisasja vahetamismenetluse jätkamine omandamismenetlusena rikub tema õiguspärast ootust. Kinnisasjade vahetamise korral peab riik tagama võimaluse vahetada kinnisasi teise, samaväärse kinnistu vastu, maa omandamise korral saab aga kinnistuomanik üksnes raha. Kaebuse esitaja leiab, et uue aktiga on teda pandud tagasiulatuvalt halvemasse seisukorda, kui ta oli vana akti alusel. Kaebuse esitaja leiab, et õiguspärase ootusega on hõlmatud juba kinnisasjade vahetamise menetluse käigus tehtud toimingud, seda enam, et kaebuse esitaja on kandnud käesoleval juhul ka kinnistu jagamisega seonduvalt kulusid. Kaebuse esitaja leiab, et
§-i 19 kehtetuks tunnistav säte (looduskaitseseaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse § 3) ning
lg 10, mis näeb ette kinnisasja vahetamise menetluse lõpuni viimise kinnisasja omandamise menetlusena, on põhiseadusevastased ning tuleb jätta kohaldamata. Looduskaitseseadus sätestab väga olulisi piiranguid maa kasutamisele ning kuna seadusega piiratakse väga suurel määral eraomandil põhinevat maakasutust, siis kompensatsiooniks on seadusandja andnud võimaluse kinnisasjade vahetamiseks. Vahetamisega lõpetatakse olukord, kus eraõigusliku isiku omandiõigus on piiratud kaitstava loodusobjekti kaitsekorrast tulenevalt ja võimaldatakse eraõiguslikule isikule tavapärane majanduslik maakasutus. Riigi eesmärk on kaitsealuseid maaüksusi riigi omandisse vahetades kindlustada nendel maaüksustel asuvate loodusväärtuste säilimine. Kinnisasjade vahetamise regulatsiooni 4 kehtetuks tunnistamine ja üleminek omandamismenetlusele on vastuolus PS §-s 32 sätestatud omandiõigusega ning PS §-s 14 sätestatud õigusega korraldusele ja menetlusele. Jagamise tulemusena tekkinud 4880m2 suurusest (elamumaa) kinnistust ligikaudu 3981 m2 ulatub Pirita jõeoru maastikukaitseala Lükati (54%) ja Kloostrimetsa (7%) piiranguvöönditesse ning seeläbi on piiratud kaebuse esitaja poolt tavapärane majanduslik maakasutus. Teisalt on selge, et riigil on huvi kaitsta Pirita jõeoru maastikukaitseala nimetatud kinnistu osas ning sellest tulenevalt on ka kehtestatud maastikukaitseala piirangud. Lahendus selles osas on ilmselgelt kinnisasjade vahetamises selliselt, et kaebuse esitajale pakutakse nimetatud kinnistu vastu samaväärset riigile kuuluvat kinnistut, mis ei ole sarnaselt koormatud. Kaebuse esitaja leiab, et vahetamismenetluse kaotamine ning selle muutmine riigi poolt omandamise menetluseks on eelkõige põhjendamatu isikute suhtes, kelle osas on juba alustatud kinnisasjade vahetamise menetlust. Seadusandja poolt on vastuolus õiguse üldpõhimõtete, õiguskindluse ja õiguspärase ootusega see, kui seadusandja otsustab lugeda maade vahetamise avaldused kinnisasja omandamise ettepanekuteks. Kaebuse esitaja on teinud maade vahetamise avalduse eesmärgiga vahetada talle kuuluv kaitstavat loodusobjekti sisaldav kinnisasi teise kinnisasja vastu, mitte teha sellega riigile ettepanek kinnisasja omandamiseks. Kuigi
§-s 201 on ette nähtud võimalus enampakkumisel oleva riigile kuuluva kinnisasja ja kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtuste tasaarvestamiseks, siis selline tasaarvestamine ei ole võrreldav
§-s 19 sätestatud varasema võimalusega vahetada kinnisasjad.
järgi tasaarvestuse korral ei ole kinnisasjade hinnad kujunenud samadel alustel, sest ühelt poolt on tegemist enampakkumisel kujunenud hinnaga, teiselt poolt aga omandamismenetluses määratud hinnaga. Sellise tasaarvestuse alusel kinnisasjadega omandamismenetlus ei vasta kaebuse esitaja poolt 2006.a. avalduse esitamise ajal kehtinud vahetamismenetluse sätetele. Arvestades ka kaebuse esitaja kohta omandamismenetluses ning seetõttu omandamismenetluse järjekorras juba olnute järel veelgi kaugemale kohale asetamist, on ilmne, et vahetamismenetluse asendamine omandamismenetlusega on põhiseadusvastane. 3.2. Juhul, kui kohus siiski leiab, et
kehtetuks tunnistav säte ei ole põhiseadusevastane, siis palub kaebuse esitaja alternatiivselt tunnistada põhiseadusevastaseks
lg 10, sest selline regulatsioon on eeltoodust tulenevalt vastuolus üldiste halduspõhimõtetega haldusmenetluse läbiviimisest selle alguses kehtinud sätete järgi ning riivab selliselt PS §-s 32 sätestatud omandiõigust ja PS §-s 14 sätestatud õigust korraldusele ja menetlusele. 3.3. Kaebaja taotleb alternatiivselt vastustajate tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamist, sest
augustist 2008 järgi kehtestatud regulatsiooni järgi) maade omandamise menetlus on kaebuse esitaja suhtes veninud ning käesoleva ajani ei ole tehtud ühtegi menetlustoimingut. Maa-ameti 02.12.2009 kirja nr 1.2-6/119 kohaselt ei ole Kose tee 31A Tallinnas kinnistu kohta omandamismenetluses koostatud käesolevale turusituatsioonile vastavat hinnangut. Seejuures kirjast nähtuvalt otsustatakse kinnisasja omandamine avalduste laekumise järjekorras ning kinnisasja väärtuse määramine ja hinnapakkumine tehakse järjekorra alusel. Kaebuse esitajale on teada, et 01.11.2009 seisuga on ta omandamismenetluses järjekorras
lg 5 muudatust ka Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrus nr 241 “Kinnisasja vahetamise kord ja kinnisasja ning selle oluliste osade väärtuste määramise alused“. Samuti ei ole sisuliselt vastustajatel olnud takistust menetluse lõpuni viimisel, sest kinnistu sihtotstarbeline kasutamine ei oleks igal juhul olnud võimalik ja seega täidaks igal juhul kinnisasjade vahetatavuse kriteeriume. Kaebaja leiab, et teda kui isikut, kes on tegelikult esitanud avalduse kinnisasjade vahetamiseks, tuleb kohelda vähemalt võrdselt isikutega, kellel on õigus enampakkumisel omandatava kinnisasja väärtuse tasaarvestamisele kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtusega.
lg 4 kohaselt kinnisasja omandamine otsustatakse omandamiseks tehtud avalduste laekumise järjekorras, kui ei esine mõjuvaid põhjusi menetluse pikendamiseks, välja arvatud juhul, kui kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omanik on võitnud riigile kuuluva Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva hoonestamata kinnisasja (edaspidi riigile kuuluv kinnisasi) enampakkumise ning tal on õigus enampakkumisel omandatava kinnisasja väärtuse tasaarvestamisele kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtusega. Seepärast puudub igasugune põhjendus, miks kaebuse esitaja peab ootama kinnisasja riigi poolt omandamisega ebamõistlikult. Ühtlasi tuleb ka arvestada riigi poolt kinnisasja omandamisel, et avaldus kinnisasjade vahetamiseks on esitatud
-ist ja KE-st selguma, et ehitamine Pirita jõeoru maastikukaitseala piiranguvööndites on välistatud. Järelikult, kaebaja teadis kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimisel, millise riisiko ta sellise kinnistu omandamisega endale võtab. Olukorrast, kus kaebaja esitas 2,5 kuud pärast kinnistu omandamist, keskkonnaministrile kinnistu vahetamise avalduse, kuna maa-alal on majanduslik tegevus, sh ehitustegevus oluliselt piiratud, saab järeldada, et kaebaja omandas kinnistu ilmselgelt selleks, et kasutada kinnisasja vahetusobjektina riigile kuuluvate kasutuspiiranguteta kinnisasjade omandamiseks ehk äritegevuseks. Alates 01.04.2007 kehtiva
lg-s 5 nimetatud kriteeriume Vabariigi Valitsus oma määrusega 01.08.2008, so
kehtetuks tunnistamiseni, ei kehtestanud, samuti ei täiendanud Vabariigi Valitsus enne 01.08.2008 nende kriteeriumidega oma 08.07.2004 määrust nr 241 “Kinnisasja vahetamise kord ja kinnisasja ning selle oluliste osade väärtuse määramise alused” (Määrus nr 241). Kuivõrd 01.08.2008 tunnistati
tervikuna kehtetuks, siis muutus kehtetuks ka
Kose tee 31A kinnisasja jagamine kestis ca 1,5 aastat, so 20.11.2006 (mil Maa-amet tegi kaebajale ettepaneku kinnistu jagamiseks) kuni 15.05.2008 (mil piiride muutmisest tulenev õigusmuudatus kanti kinnistusraamatusse). Kose tee 31A kinnistu kasutamine on kitsendustega põhimõtteliselt võimalik ning taimekoosluste säilitamiseks isegi vajalik (kohustuslik). Kuivõrd aga alates 01.04.2007 kehtiv
lg 5 sätestas, et kinnisasja vahetamise kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega, kuivõrd neid kriteeriume Vabariigi Valitsus määrusega ei olnud kehtestanud ja ka Määrus nr 241 nende kriteeriumidega ei olnud täiendatud, siis asus Maa-amet seisukohale, et Kose tee 31A kinnistu puhul omavad Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatavad kinnisasja vahetamise kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, olulist tähendust. Seega, alates 01.04.2007 ei kuulunud kinnisasjale ala kaitsekorrast tulenevate piirangute olulisuse üle otsustamine enam vahetamise korraldaja ega otsuse tegija pädevusse, vaid seadusest tulenevalt on üksnes Vabariigi Valitsusel õigus määratleda kriteeriumid, millistel juhtudel loetakse looduskaitselised piirangud eramaa omanikule sedavõrd koormavaks, et oleks õigustatud piirangute kompenseerimine riigivara arvelt. Riigivõimu kehtestatavad piirangud eraomandi kasutamisele ei kuulu üldjuhul kompenseerimisele, sest piirangud kehtestatakse avalikes huvides ning ka PS-i kohaselt võib omandiõigust üldistes huvides piirata.
-i regulatsiooni andmisega on seadusandja 7 tunnistanud, et teatud juhtudel võib eraisiku koormamine avalike huvide kaitsmise kohustusega osutuda liiga intensiivseks omandiõiguse riiveks. Üksnes sellistel juhtudel on seadusandja pidanud põhjendatuks omandiõiguse riive varalist kompenseerimist,
-i tähenduses kinnisasja vahetamisega riigi omandis oleva kinnisasja vastu või kinnisasja omandamisega riigi poolt. Vastavate kriteeriumide asendamine vahetusmenetlust läbiviiva haldusorgani suvaotsusega kahjustaks riigivõimu seaduslikkuse põhimõtet. Maa-ametil ja ka Keskkonnaministeeriumil puudub alates 01.04.2007 igasugune pädevus otsustada, millised looduskaitselised piirangud on maa sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravad ja millised mitte. Enne kui 01.04.2007 kehtinud
-i kohaselt oli vahetusmenetluse läbiviijal sisuliselt pädevus otsustada, millal ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piirab ja millal mitte, siis alates 01.04.2007 jõustunud
-i muudatusega on seadusandja sõnaselgelt soovinud sellesisulise pädevuse anda Vabariigi Valitsusele. Teisisõnu, Vabariigi Valitsuse kehtestatavad kriteeriumid oleksid olnud olulise tähendusega käesoleval juhul seetõttu, et kui kaebaja kavatseb talle kuuluvat Pirita jõeoru MKA Lükati ja Kloostrimetsa piiranguvööndites asuvat Kose tee 31A kinnistut kasutada sihtotstarbeliselt, siis need kriteeriumid määranuksid selgelt ära, kas piiranguvööndi kaitsekord piirab kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt või mitte. Kuigi
ja Määrus nr 241 ei sätestanud konkreetseid tähtaegu vahetusmenetluses tehtavate eeltoimingute tegemiseks ega ka keskkonnaministrile vahetamise otsustamiseks, tuleb menetlus läbi viia ja toimingud sooritada ning otsus teha mõistliku aja jooksul. Mõistliku tähtaja pikkuse määramisel tuleb arvestada kõiki olulisi asjaolusid ning ühtegi seaduses sätestatud toimingut või toimingut, ilma milleta ei ole võimalik sisuliselt õige otsuse tegemine, ei või ära jätta pelgalt kiire(ma) menetluse huvides. Maa-amet on samuti seisukohal, et kuna puudus
-is sätestatud uus menetluskord vahetamismenetluse läbiviimiseks ning käesoleval juhul võis menetluse jätkamine viia ebaõige otsuse tegemiseni, siis on vahetusmenetluses seni tehtud toimingud olnud õiguspärased ja vastavad nii seaduse sätetele kui ka mõttele. Antud juhul ei ole Kose tee 31A kinnistu, mis algselt asus osaliselt ja praegu asub tervikuna Pirita jõeoru MKA Lükati ja Kloostrimetsa piiranguvööndites, puhul tegemist Maa-ameti poolse tegevusetusega vahetusmenetluse läbiviimisel. Vastupidi, Maaamet on selgitanud välja kõik vajalikud asjaolud, st on teinud kõik need toimingud, mida on olnud võimalik teha. Tulenevalt 01.04.2007 jõustunud
MS-iga muudetud
lg-st 3, muutis Vabariigi Valitsus 10.01.2008 oma 08.07.2004 määrust nr 242 “Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamise kord“ (uus nimetus “Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks”) (Määrus nr 242), milles kehtestas muu hulgas ka kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarvet oluliselt piiravaks. Nimetatud sätted jõustusid 25.01.2008 ning kuna Kose tee 31A kinnistu asub kogu ulatuses Tallinna linnas Pirita jõeoru MKA Lükati ja Kloostrimetsa piiranguvööndites, on hoonestamata ja elamumaa sihtotstarbega ning kaitsekord keelab uute ehitiste püstitamise, siis Määruse nr 242 § 3¹ lg 3 p-st 2 ja lg-st 5 tulenevalt piirab ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt ning kinnistu kuulub riigi poolt omandamisele
alusel.
MS § 16 p-ga 2 täiendati
lg-ga 10, mille kohaselt kinnisasja vahetamise menetlused, mille kohta ei ole käesoleva lõike jõustumiseks (so 1. augustiks 2008) vahetamise otsust tehtud, viiakse lõpuni
kohaselt kinnisasja omandamise menetlusena, kusjuures esitatud kinnisasja vahetamise avaldused loetakse kinnisasja omandamise ettepanekuteks. Maa-ametile jääb arusaamatuks, et kui kaebaja nõuab kinnisasja omandamise 8 menetluse (sisuliselt) viivitamatut läbiviimist ja taotleb samal ajal just nende samade, st kinnisasja omandamist reguleerivate sätete PS-iga vastuolus olevaks tunnistamist, siis mida kaebaja antud juhul õigupoolest taotleb. Kui kohus algatab põhiseaduslikkuse järelevalvemenetluse ning
MS § 3 ning
lg 10 tunnistataksegi PS-iga vastuolus olevaks ja kehtetuks ning kohus jätab
MS §-i 3 ning
lg 10 kohaldamata, siis ei taga see kaebajale soovitud tulemust ning kohus ei saa rahuldada nõuet teha Maa-ametile ja keskkonnaministrile ettekirjutus Kose tee 31A kinnistu vahetamise menetluse (sisuliselt) viivitamatuks läbiviimiseks.
MS §-ga 3 tunnistati kehtetuks
, mis reguleeris vahetusmenetlust, samuti on kehtetu Vabariigi Valitsuse määrus nr 241, mis sätestas vastava täpsema menetluskorra. Maaamet on seisukohal, et õigusnormi kehtetuks tunnistanud normi kehtetuks tunnistamine ei jõusta kehtetuks tunnistatud normi ega ka kehtetuks muutunud rakendusakti. Kaebuses on asutud seisukohale, et kaitsealuse maa vahetamise võimaluse kaotamine ja selle asendamine riigi poolt maa omandamise võimalusega ehk kinnisasja vahetamismenetluse jätkamine omandamismenetlusena rikub isiku õiguspärast ootust. Vastustaja leiab, et seda seisukohta ei saa pidada õigeks, sest
-is sätestatud kinnisasjade vahetamise eesmärgiks oli kompenseerida isikutele looduskaitselistest kitsendustest tulenevad piirangud nende kinnisasja kasutamisel. Kompenseerimiseks nägi seadus ette 2 võimalust: kinnisasja vahetamise võimaluse riigile kuuluva teise, samaväärse kinnisasja vastu (
) ning kinnisasja omandamise võimaluse riigi poolt (
Uue aktiga ei või panna isikut tagasiulatuvalt halvemasse seisukorda, kui ta oli vana akti alusel. Kinnisasja vahetamise eesmärk oli tagada isikule tema omandis oleva maa kasutamise võimalus. Juhul, kui ta seda looduskaitseliste kitsenduste tõttu teha ei saanud, anti talle võimalus saada samaväärne kinnisasi mujal, kus piiranguid ei olnud. Kinnisasja vahetamiseks pidi isik esitama avalduse, kuhu märgiti andmed, mis olid kinnisasja omanikule niigi teada, mis tähendab, et avalduse esitamisega ei kaasnenud märkimisväärseid kulutusi, keskmine inimene oli suuteline seda esitama ka ilma õigusabita. Seega algas kinnisaja vahetamise menetlus isiku poolt avalduse esitamisega. Seejärel tegid erinevad haldusorganid mitmesuguseid menetlustoiminguid, maade vahetamise otsustas haldusaktiga keskkonnaminister. Siinkohal tuleb eristada isikuid, kellel on piirangutega kinnisasi, mille vahetamist on õigus taotleda, isikuid, kes on seda juba taotlenud, ning isikuid, kelle taotluse suhtes on tehtud positiivne otsus. Nii maa vahetamisel kui ka maa riigi poolt omandamisel ei muutu isiku varanduslik seisund. Arvestades asjaolu, et igaühel on võimalik vabal turul omandada talle sobiv kinnisasi ja erinevate kinnisasjade erinevates piirkondades kättesaadavus on lai, ei ole isiku poolt samaväärse maatüki omandamise võimalus ei õiguslikult ega reaalselt piiratud. Asjaolu, kas isik omandab uue kinnisasja riigilt, kohalikult omavalitsuselt või eraõiguslikult isikult, ei oma mingisugust tähtsust. Isikud, kes on maa vahetamise avalduse juba esitanud, ei ole selleks teinud märkimisväärseid kulutusi. Seega ei muutu isikute olukord halvemaks, kui neil on võimalik maa vahetamise asemel see riigile võõrandada. Kinnisasja vahetamise avaldus rahuldatakse keskkonnaministri otsusega. Tegemist on haldusaktiga, mille kehtima jäämise suhtes on isikul õiguspärane ootus. Õiguspärane ootus ei teki isikul menetluse käigus, ka mitte juhul, kui menetluses on tehtud isiku jaoks soodsaid menetluslikke otsustusi. Järelikult, kui maa vahetamise võimalus kaotati ehk asendati selliselt, et selle asemele tuli riigi poolt maa omandamise võimalus, ei seata halvemasse olukorda isikuid, kelle maa suhtes ei ole tehtud vahetamise otsust, ka mitte siis, kui nad on avalduse maa vahetamiseks juba esitanud. Õiguskantsler on väljendanud oma seisukohta
MS-i põhiseaduspärasuse osas. Õiguskantsleri hinnangul võib tekkida põhiseadusvastane olukord juhul, kui omandamismenetlused peaksid viibima riigi rahaliste ressursside piiratuse tõttu. Ehkki 9 tõepoolest sõltub rahaliste ressursside olemasolust kinnisasjade omandamise kiirus, oli vahetusmenetluse kiiruses mitmeid sarnaseid ja ka täiendavaid menetlust pikendavaid tegureid. Asjatundmatu on eeldada, et riigi maareserv on piiramatu ning selles leidub iga isiku huvisid täpselt rahuldav vahetusmaa. Maa-ameti pikaajaline kogemus vahetusmenetluste läbiviijana kinnitab, et vaid harva leidus sellist vahetusmenetlust, kus riik ja vahetaja jõudsid maareservist sobiva maatüki leidmiseni kiiresti. Kinnisasjade vahetamiseks ja omandamiseks on esitatud kokku üle 1000 avalduse ning et alates 19.02.1998, mil kehtestati KLOS § 28¹, mis sätestas eraomandis oleva kinnisasja vahetamise võimaluse riigile kuuluva kinnisasjaga, kuni 01.08.2008, mil tunnistati
kehtetuks, on sõlmitud 215 lepingut kokku 317 kinnistu vahetamiseks (st vahetusmenetlus on lõpetatud), mis teeb aasta keskmiseks ca 20 lepingut. Enam kui 10-aastasele praktikale tuginedes saab Maa-amet asuda seisukohale, et kiire kompensatsiooni leidmise mehhanismina oli vahetusmenetlus ebaefektiivne ning omandamismenetluse võimalustega võrreldes tunduvalt aeglasem. Seetõttu on asjakohatud ka mistahes seisukohad õiguspärase ootuse põhimõtetest, milles leitakse, et
MS-i vastuvõtmisega on toimunud põhimõtete muutmine ebasoodsas suunas. Maa-amet on veendunud, et vahetusmenetluse asendamine omandamismenetlusega, sätestades sealjuures selged kriteeriumid, sh menetluse algusele, väärtuse hindamise metoodika ning kindla järjekorra menetluse läbiviimiseks, saab käsitleda vaid põhimõtete muutmisena isikule soodsamas suunas. Vaidlusaluse kinnisasja vahetusmenetluses sisuliste läbirääkimisteni ei jõutud, sest kinnisasi oli vaja eelnevalt jagada, et see vastaks
Kuna jagamise tulemused kanti kinnistusraamatusse alles 15.05.2008, kuid 01.04.2007 jõustusid
-i muudatused, mis nägid ette kriteeriumide kehtestamise Vabariigi Valitsuse poolt, siis kuivõrd tegemist oli linna territooriumil asuva kinnistu vahetamisega, jäi Maa-amet ka selle vahetuse puhul ootama kriteeriume, millistel tingimustel peaks linnamaid vahetama ja väärtust hindama. Seega ei olnud Maa-ametil õiguslikku alust ega ka mingit teist kaalukat põhjust erakorralise hindamise tellimiseks (sest vahetusmenetluses oleks tulnud hinnata nii vahetusmaa kui ka vahetatav maa üheaegselt) ja riigi raha kulutamiseks. Praeguseks oleks see hinnang olnud juba niikuinii vananenud, seega ka riigi raha kulutamine ilmselgelt põhjendamatu, sest seoses üldise turusituatsiooni muutumisega oleks ilmselt muutunud ka Kose tee 31A kinnistu väärtus. Omandatavate kinnisasjade puhul viiakse igal juhul läbi uus kinnisasjade väärtuste hindamine, tuginedes hetke turusituatsioonile. Ei saa ka väita, et omandamismenetlus on isikute suhtes kahjulikum, kuna väidetavalt ei ole võõrandamisega tagatud see, et isik saab pärast võõrandamist omandada sama raha eest sarnase kinnisasja.
lg 2¹ kohaselt määratakse kinnisasja väärtus, v.a metsaga kinnisasja väärtus, tehingute võrdlemise meetodil.
lg 2² kohaselt määratakse metsaga kinnisasja väärtus maatüki ja sellel kasvava metsa väärtuste summana. Seega arvestatakse kinnisasja väärtuse määramisel teisi analoogsete kinnisasjadega läbiviidavaid tehinguid ning tagatud on väärtuse kompenseerimine hetke turusituatsiooni arvestades. Seetõttu ei ole tõenäoline, et turusituatsioonile vastav summa ei võimaldaks omandada võõrandatuga samaväärset kinnisasja. Eelkirjeldatud viisil tagatakse isikule tema kinnisasjade väärtuse õiglasem ja täpsem kompenseerimine, kui see oleks olnud võimalik kinnisasjade vahetamisel, kui erakorraline hindamine oleks toimunud näiteks 2008. aastal. Asjas ei oma olulist tähtsust, kas isikule kuuluv kinnisasi kompenseeritakse samaväärse kinnisasja või rahasummaga. Ei ole usutav, et isikule kuuluva kinnisasja asendamiseks sobivad ainult riigi omandis olevad kinnisasjad. Võimalus omandada käibes olevate kinnisasjade hulgast piiranguteta kinnisasi on isiku suhtes kindlasti soodsam. Maa-amet on seisukohal, et Kose tee 31A kinnisasja vahetamistaotlus riigile kuuluva kinnisasja vastu tuleb lahendada käesoleval ajal kehtiva õiguse alusel, arvestades 10 õigusnormides sätestatut nende kogumis. Arvestades asjaoludega, et kuivõrd juba 31.01.2008 toimunud Vabariigi Valitsuse istungil kiideti heaks
MS-i eelnõu, milles nähti ette kinnisasjade vahetamist reguleeriva
kehtetuks tunnistamine ja enne seadusemuudatuse jõustumist algatatud kinnisasja vahetamise menetluste lõpuniviimine kinnisasja omandamise menetlusena, kuivõrd 10.03.2008 algatati Riigikogus
MS-i 212SE menetlus, kuivõrd 19.06.2008 võeti vastu
MS, millega tunnistati kehtetuks kinnisasjade vahetamist reguleeriv
ja enne seadusemuudatuse jõustumist algatatud kinnisasja vahetamise menetluste lõpuniviimine kinnisasja omandamise menetlusena ning kuivõrd seadus jõustus 01.08.2008, siis ei ole keskkonnaministril seadusest tulenevalt võimalik otsustada Kose tee 31A kinnisasja vahetamist, vaid ainult kinnisasja omandamist. Seega ei ole millegagi põhjendatud kohustada vahetusmenetluse lõpetamiseks Maa-ametit ja keskkonnaministrit vahetustoimingute tegemiseks, millega tuleks lõpuni viia Kose tee 31A kinnisasja vahetamise eeltoimingud. Mistahes haldustoimingud peavad olema eesmärgipärased. Kui aga seadus ei näe ette kinnisasjade vahetamist, vaid üksnes omandamist, siis pole vahetusmenetluses ettenähtud eeltoimingute tegemine vajalik ega ka põhjendatud. Omandamine ei ole kohustuslik, kui kaebaja seda ei soovi. Kaebajal on ka käesoleval ajal maad võimalik endiselt müüa, kasutada sihtotstarbeliselt, osaleda enampakkumisel vms, kaebajalt ei ole maad ära võetud ning keegi ei ohusta teda ka selle äravõtmisega ega sundvõõrandamisega, seega on kaebajal omand, mille ta soovis soetada ning kaebaja õigusi selles mõttes ei piirata ega kahjustata. Kaebajale olid juba enne omandamist teada selle maa suhtes kehtivad piirangud, riik ei ole sekkunud kaebaja tehingutesse ega suunanud neid nii, et tekiks alus riigile või tema asutustele ette heita, et isikud sooritasid tehinguid, mis tõi neile hilisemalt probleemseid olukordi. Maadevahetamis- ja hilisemalt omandamismenetlus annab isikutele, kes ei suuda või ei soovi looduskaitselisi maid hooldada, võimaluse nende maade asemele soetada maatükk, mis võimaldab muu majandustegevuse. Kuna kaebaja oli sellise maatüki soetanud, siis pakub riik ühe võimaluse, kuidas maaomanik saaks temale n.ö mittesobivast maast vabaneda. Maade vahetamismenetluse sisseviimine või selle omandamismenetlusena jätkamine on kaebajale üks turusuhetes avatud võimalus, mida ta saab kasutada, kuid ei pea kasutama, mistõttu on alusetu väita, et ka nt seadusemuudatus põhjustas kaebajale nn raske olukorra. Kaebaja nn raske olukord ei ole mõistetav ka arvestades seda, et kaebaja omandas soovitud maatüki ostu teel vabatahtlikult. Olukorras, kus kaebaja ei soovi seda maad kasutada (ka puhkeotstarbeliselt vms viisil) ja selle maa müük vabaturul on ilmselgelt perspektiivitu, siis on riigi poolt pakutud omandamisvõimalus järelikult see, mis loob kaebajale võimaluse saada asemele maa, millele ta saab vajadusel ehitada või seda müüa. Kuivõrd
lg 2 kohaselt kannab kinnisasja omandamisega seotud kulud riik ja omandamist finantseeritakse riigieelarvest igaks eelarveaastaks määratud summa piires, siis sõltub avalduse rahuldamise kiirus selleks riigieelarves eraldatud summadest. Seega pole hetkel teada ega võimalik ka prognoosida järgnevateks aastateks eraldatavate summade suurust ega ka Kose tee 31A kinnisasja riigi poolt omandamise täpset aega. Haldusorganil aga ei saa olla täielikku kindlust eraldatud riigieelarve vahendite kavakohasel kasutamisel, sest tegemist ei ole mitte haldusorgani, vaid riigi rahaga, mida kõrgemalseisva organi otsusega võidakse hädavajadusel ümber suunata. Riigikogus 18.06.2009 vastu võetud “Riigi 2009.aasta teise lisaeelarve seadusega” vähendati Keskkonnaministeeriumile eraldatud loodusväärtuslike maade ostuks ettenähtud summat 35,5 miljoni krooni võrra, millest tulenevalt jäi maade omandamiseks (omandamismenetlusteks) kasutada kokku vaid 18,5 miljonit krooni. Seonduvalt loodusväärtuslike maade omandamiseks ettenähtud riigieelarveliste vahendite 11 vähendamisega, otsustas seadusandja täiendada
-is sätestatud maade omandamist käsitlevat regulatsiooni. 01.07.2009 jõustunud “Riigi 2009. aasta teise lisaeelarve seadusega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse” §-ga 8 muudeti ka
§-i 20 ja täiendati
i §-dega 20¹ ja 20², millega loodi kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omanikule võimalus osaleda riigi poolt korraldatavatel enampakkumistel ja taotleda riigilt ostetava kinnisasja väärtuse tasaarvestamist kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtusega ning juhul, kui kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omanik on võitnud riigile kuuluva Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva hoonestamata kinnisasja enampakkumise ja tal on õigus enampakkumisel omandatava kinnisasja väärtuse tasaarvestamisele kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtusega, siis võib keskkonnaminister teostada nimetatud otsuse väljaspool üldist omandamise järjekorda. Seega, arvestades eelkäsitletud
-i muudatusi, tekkis ka kaebajal valikuvõimalus, st kas omandada kinnisasju riigi poolt korraldatavatelt enampakkumistelt ning teostada tasaarvestus Kose tee 31A kinnisasja väärtusega või oodata omandamiste järjekorras kinnistute väljaostmist riigi poolt järgnevatel aastatel.
lg 4 alates 01.07.2009 kehtiva redaktsiooni kohaselt otsustatakse kinnisasja omandamine omandamiseks tehtud avalduste laekumise järjekorras, kui ei esine mõjuvaid põhjusi menetluse pikendamiseks, v.a juhul, kui kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omanik on võitnud riigile kuuluva kinnisasja enampakkumise ning tal on õigus enampakkumisel omandatava kinnisasja väärtuse tasaarvestamisele kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtusega. Mõjuva põhjuse esinemisel lahendatakse avaldus pärast mõjuva põhjuse äralangemist. Andmed omandamise avalduste laekumise järjekorra kohta avaldatakse Keskkonnaministeeriumi veebilehel. Määruse nr 242 § 6¹ lg 1 järgi menetletakse kinnisasja omandamiseks tehtud ettepanekuid nende laekumise järjekorras, kui ei esine mõjuvaid põhjusi menetluse pikendamiseks. Mõjuva põhjuse esinemisel lahendatakse avaldus pärast mõjuva põhjuse äralangemist. Seega, õigusaktid näevad ette nii avalduste kui ka ettepanekute menetlemist kindlas järjekorras ehk teisisõnu, omandamise menetluses tuleb ka hinnapakkumised teha kindla järjekorra alusel. Viidatud sätted näevad ette võimaluse küll menetlust pikendada, kui selleks esineb mõjuvaid põhjusi, kuid mitte kiirendada, st et järjekorras kedagi ettepoole tõsta pole võimalik. Keskkonnaministeeriumi veebilehel (http://www.envir.ee/orb.aw/class=file/action=preview/id=1077218/Avaldused.pdf) avaldatud omandamise avalduste laekumise järjekorras on kaebaja avaldus seisuga 01.06.2010 järjekorras nr 272 all. 24.04.2008 kirjas Maa-ametile on kaebaja andnud nõusoleku maa omandamiseks ning 2009.a. toimunud kirjavahetuses on Maa-amet käsitlenud kaebajat kui omandamistaotluse esitajat, millele kaebaja ei ole vastuväiteid esitanud. Seega puudub võimalus vahetamismenetluse läbiviimiseks esitatud kohustamisnõude rahuldamiseks ning omandamiseks kohustamise taotlust ei saa rahuldada seetõttu, et kehtiv õigus näeb ette nende taotluste lahendamise järjekorra alusel. Omandamismenetluse läbiviimiseks vajalikud eeltoimingud on vastustajate poolt tehtud ning menetlus viiakse lõpule kui riigi finantsolukord seda võimaldab. KOHTU PÕHJENDUSED 5. Menetlusosalistel puudub vaidlus, et kaebajale kuuluv Kose tee 31A kinnistu asub tervikuna (peale jagamist) Pirita jõeoru maastikukaitseala Lükati ja Kloostrimetsa piiranguvööndites ning Pirita jõeoru maastikukaitseala kaitse-eeskiri piirab käesoleval ajal kehtiva
-i mõttes oluliselt kinnistu sihtotstarbelist kasutamist. Keelatud on ehitiste püstitamine. Vaidlus puudub ka selles, et kaitse-eeskirjast tulenev piirang kehtis juba kaebaja poolt kinnistu omandamisel. 12 Kaebaja nõustus haldusmenetluse käigus sellega, et kinnistu tuleb vahetamismenetluse läbiviimiseks jagada ning sooritas vastavad toimingud. Menetlusosalistel puudub vaidlus, et peale avalduse vastuvõtmise ja vahetatava kinnistu jagamise üle peetava kirjavahetuse haldusorgan muid menetlustoiminguid vahetamismenetluses ei teinud. 5.1. Vahetamismenetlus ja selle kaotamise põhiseaduspärasus Kaebaja poolt kinnisasja vahetamise avalduse esitamise ajal võimaldas
lg 1 vahetada riigi ja kinnisasja omaniku kokkuleppel kinnisasja riigile kuuluva kinnisasja vastu, kui kinnisasjal asus kaitstav looduse üksikobjekt, kinnisasi asus kogu ulatuses kaitse- või hoiualal või püsielupaigas ning ala kaitsekord piiras oluliselt kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist. Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt, kui kinnisasi ei asunud kogu ulatuses kaitsealal ning kaitsealale ulatuv osa oli väiksem kui 2/3 kinnisasja kogupindalast võis vahetada kinnisasja osa, mis jäi piiranguga alale. Kaebajale kuuluvast Kose tee 31A kinnistust jäi enne selle jagamist kaitsealale 2/3 kinnisasja kogupindalast väiksem osa. Maa-amet selgitas 01.02.2007 kirjas kaebajale, et vahetamise võimaldamiseks tuleb kinnisasi jagada või kui kaebaja seda ei soovi, siis ei pea vahetamist taotlema ning kinnisasjast saab elamumaana kasutada looduskaitselise piiranguga hõlmamata osa. Kaebaja nõustus kinnisasja jagamisega. Vastavate kinnisasja jagamise toimingutega jõuti lõpule 15.05.2008 (kanne kinnistusraamatus). Seega, kaebaja avalduse menetlemisele on jagamise lõppemisest kuni käesoleva ajani kulunud ca 3,5 aastat.
MS jõustus 01.08.2008 (võeti Riigikogus vastu 19.06.2008), muutes (§-ga 3) kehtetuks senise
§-i 19 ning sätestades (§ 16 p-ga 2), et esitatud vahetamise avalduste menetlemist reguleerib
Kaebuse esitaja on seisukohal, et looduskaitseliste piirangutega maa vahetamise võimaluse kaotamine ja selle asendamine riigi poolt maa omandamise võimalusega ehk kinnisasja vahetamismenetluse jätkamine omandamismenetlusena rikub tema õiguspärast ootust, omandiõigust ja ettevõtlusvabadust, samuti õigust efektiivsele haldusmenetlusele mõistliku aja jooksul. Kinnisasjade vahetamise korral peab riik tagama võimaluse vahetada kinnisasi teise, samaväärse kinnistu vastu, maa omandamise korral saab aga kinnistuomanik üksnes raha. Kaebuse esitaja leiab, et uue aktiga on teda pandud tagasiulatuvalt halvemasse olukorda, kui ta oli vana akti alusel. Kaebuse esitaja leiab, et õiguspärase ootusega on hõlmatud juba kinnisasjade vahetamise menetluse käigus tehtud toimingud, seda enam, et kaebuse esitaja on kandnud käesoleval juhul ka kinnistu jagamisega seonduvalt kulusid. Kaebuse esitaja leiab, et
§-i 19 kehtetuks tunnistav säte ning
lg 10, mis näeb ette kinnisasja vahetamise menetluse lõpuni viimise hoopis kinnisasja omandamise menetlusena, on põhiseadusevastased ning tuleb jätta kohaldamata. Haldusorgan oleks pidanud lähtuma HMS § 5 lg 5 kohaselt kaebaja avalduse esitamise ajal kehtinud
§-st 19 ja Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrusest nr 241 “Kinnisasja vahetamise kord ja kinnisasja ning selle oluliste osade väärtuse määramise alused“, mis kehtis edasi peale
§-i 19 kehtetuks tunnistamist või analoogia korras Vabariigi Valitsuse 10.01.2008 muudetud 08.07.2004 määrusest nr 242 “Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamise kord“. Haldusorganil puudusid seega takistused vahetamismenetluse läbiviimiseks. Kohus kaebaja seisukohtadega ei nõustu. 13 Seadusandja nägi üheselt ette, et esitatud vahetamise avaldusi, mille suhtes vahetamise otsust tehtud ei ole, menetletakse edasi kinnisasja omandamise avaldustena (rakendussäte
HMS § 54 sätestab, et haldusakt tuleb anda selle andmise hetkel kehtiva õiguse alusel (materiaalõiguse). HMS § 5 lg 5 kohaselt tuleb menetluse ajal menetlusnormide muutumise korral kohaldada menetluse alguses kehtinud õigusnorme. Haldusorgan pidi avalduse lahendama kehtiva materiaalõiguse alusel. Vastustajad ei ole põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamise õigusega subjektid, mistõttu jääb arusaamatuks väide, et Maa-amet oleks pidanud jätkama vahetamise menetlust arvestamata selle kehtetuks tunnistamisega seadusandja poolt. Kaebajale kuuluva kinnistu jagamise lõpule jõudmise ajal, mil haldusorgan oleks saanud kinnisasja vahetamise menetluses jätkata toimingute tegemisega, puudus seaduses (
lg 5) nõutav rakendusakt (Vabariigi Valitsuse määrus), mida ei antudki ning juba 2,5 kuu pärast jõustus vahetamismenetlust kaotav regulatsioon. Seega puudus Maa-ametil alus vahetamise menetluse toimingutega jätkamiseks. Ka juhul, kui vastav rakendusakt oleks õigeaegselt antud ei oleks Maa-amet jõudnud menetlust läbi viia ja keskkonnaminister haldusakti anda vaid 2,5 kuuga. Kuigi halduskohus saab jätta põhiseadusevastase normi kohaldamata, ei pea kohus kaebaja vastavaid väiteid põhjendatuks. Samuti on õige vastustaja seisukoht, et Riigikohtu poolt
MS §-i 3, § 16 p 2 ja
Kaebaja väidab, et vahetamise menetlus olnuks kiirem ja soodsam, mistõttu halvendas seadusandja tagasiulatuvalt tema olukorda. Kaebaja ei ole vaidlustanud vastastajate esitatud andmeid, et ajavahemikul 1998-2008 vahetati 317 kinnistut. Vastustajad on selgitanud, et sobiva vahetusmaa leidmine riigi maareservist oli komplitseeritud ja aeganõudev ning tihti sellist kinnistut ei leitud, mis peamiste põhjustena tingisid vahetusmenetluselt omandamismenetlusele ülemineku (vt ka Riigikogu 26.03.2008 täiskogu istungi stenogramm, www.riigikogu.ee). Kohus on seisukohal, et isegi kui eeldada, et Vabariigi Valitsus oleks andnud vajaliku rakendusakti, ei ole antud juhul võimalik eeldada, et kaebajale kuuluva kinnistu vahetamiseks oleks riigile kuuluva maaomandi hulgast kiiresti või üldse leitud sobiv vahetusmaa, seega ei ole ka kindlust, et vahetamise menetlus oleks suudetud kaebajale positiivselt läbi viia või läbi viia kiiremini kui toimub kaebaja kinnistu omandamine vastavalt kehtivale õigusele. Kaebaja ei olnud ega saanudki kinnisasja jagamise tõttu olla olukorras, kus vahetamise menetlus oleks praktiliselt läbi viidud ning haldusorgan oleks viivitanud otsuse tegemisega. Ka juhul, kui oleks selline olukord esinenud annaks see tõenäoliselt alust kahjunõude esitamiseks, kuid ei tooks kaasa põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse alustamist. Kohus on samuti seisukohal, et nii rahas hüvitamine kui kinnisasjade vahetamine on käsitletavad võrdsete kompenseerimise võimalustena, mistõttu kaebaja varalist olukorda halvendatud ei ole. Puudub vaidlus, et vahetatavate kinnisasjade väärtus määrati turuhinna alusel, võrdlemise meetodil. Kehtiva
lg 2¹ kohaselt määratakse kinnisasja väärtus, v.a metsaga kinnisasja väärtus, tehingute võrdlemise meetodil.
lg 2² kohaselt määratakse metsaga kinnisasja väärtus maatüki ja sellel kasvava metsa väärtuste summana. Saades looduskaitselise piiranguga kinnisasja eest turuhinnale vastava rahasumma, on kaebajal võimalik osta endale sobiv kinnisasi, mistõttu jääb arusaamatuks, kuidas kinnisasja omandamine on kaebajale ebasoodsam. Eelnevat arvestades on ka väited kinnisvarahindade muutumisest asjakohatud, kuna kinnisvara hinnad võivad muutuda sõltumata sellest, millise omandiõiguse piirangu kompenseerimise viisi (vahetamine või omandamine) seadus ette näeb. 14 Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 02.12.2004 otsuses asjas nr 3-4-1-20-04 märgitakse, et õiguspärase ootuse põhimõte ei tähenda, et isikute õiguste piiramine või soodustuste lõpetamine on üldse lubamatu. Õiguspärase ootuse põhimõte ei nõua kehtiva regulatsiooni kivistamist – seadusandja võib õigussuhteid vastavalt muutunud oludele ümber kujundada ning sellega paratamatult halvendada mõnede ühiskonnaliikmete olukorda. Otsus selle kohta, milliseid reforme läbi viia ja milliseid ühiskonnagruppe nende reformidega eelistada, on seadusandja pädevuses. Samas peab sealjuures olema täidetud tingimus, et igaüks peab saama temale seadusega antud õigusi ja vabadusi kasutada vähemalt seaduses sätestatud tähtaja jooksul ning seaduses tehtav muudatus ei tohi olla õiguse subjektide suhtes sõnamurdlik (vt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 30.09.1994 otsus asjas nr III-4/A-5/94). Riigikohtu halduskolleegium on 02.03.2006 otsuses kohtuasjas nr 3-3-1-79-05 leidnud, et menetlustoimingutele ei laiene isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamise regulatsioon ning menetlusosaline ei saa menetlustoimingute osas tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele. Kaebuse esitajal oli subjektiivne õigus taotleda kinnisasja vahetamist riigile kuuluva kinnisasja vastu. Käesoleval ajal on kaebuse esitajal subjektiivne õigus, et haldusorgan lahendaks tema taotluse kinnisasja omandamiseks.
ei andnud subjektiivset õigust, et kaebaja kinnisasi vahetatakse riigile kuuluva kinnisasja vastu. Kinnisasja vahetamise avalduse esitamine ja kinnisasja jagamine vahetamise võimaldamiseks ei tekitanud kaebajal õiguspärast ootust, et tema avaldus lahendatakse vahetamise avaldusena. Kaebaja soetas looduskaitseliste piirangutega kinnisasja, mida tal oli ja on võimalik kuni omandamismenetluse lõppemiseni kasutada samamoodi kui oli omandamise hetkel. Kaebuse esitajal on jätkuvalt võimalik oma kinnistu võõrandada. Kui kaebaja soetas kinnistu vahetamise eesmärgil, siis ei saanud ta eeldada, et selle vahetamine on kindlasti võimalik ja toimub lühikese aja jooksul. Tegemist on kaebaja äririskiga. Vahetusmenetluse kaotamine ei riku kaebaja omandiõigust, ettevõtlusvabadust, õiguspärast ootust ega PS §-st 14 tulenevat õigust. Kaebaja taotlus tuvastada Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ameti tegevusetuse õigusvastasus kaebajale kuuluva kinnisasja vahetamisel riigile kuuluva kinnisasja vastu tuleb jätta HKMS § 26 lg 1 p 6 alusel rahuldamata. 5.
-s puudub menetluse pikkust reguleeriv säte, mistõttu tuleb lähtuda mõistliku menetlusasja nõudest. Kohtu hinnangul kaebaja puhul mõistlikku menetlusaega ületatud ei ole. Vahetamismenetluse kiirus sõltus sobiva vahetusmaa olemasolust, omandamismenetluse kestus sõltub riigieelarves vahendite olemasolust. Ettevõtja, kes soetas endale looduskaitseliste piirangutega kinnisasja pidi arvestama äririskina sellega, et menetlus võib olla pikaajaline ning ka sellega, et kehtiv õigus võib muutuda. Kinnisasja soetades oli kaebajal võimalik ette näha, et ta ei saa realiseerida kinnistut kogu ulatuses elamuehituseks või müüa elamukruntidena. Samuti tuli arvestada võimalusega, et sobiv vahetusmaa jääb leidmata ning siis on võimalik taotleda kinnisasja riigi poolt omandamist. Riigi eelarvevahendite piiratus on menetluse pikkust mõjutav asjaolu ning sellega seaduses arvestamine ei ole õigusvastane. Seadusandja on kohelnud võrdselt võrdses olukorras olevaid isikuid ja näinud ette omandamisavalduste järjekorda seadmise, mis on objektiivne ja läbipaistev kriteerium.
lg 4 alates 01.07.2009 kehtiva redaktsiooni kohaselt otsustatakse kinnisasja omandamine omandamiseks tehtud avalduste laekumise järjekorras, kui ei esine mõjuvaid põhjusi menetluse pikendamiseks, v.a juhul, kui kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omanik on võitnud riigile kuuluva kinnisasja enampakkumise ning tal on õigus enampakkumisel omandatava kinnisasja väärtuse tasaarvestamisele kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtusega. Mõjuva põhjuse esinemisel lahendatakse avaldus pärast mõjuva põhjuse äralangemist. Andmed omandamise avalduste laekumise järjekorra kohta avaldatakse Keskkonnaministeeriumi veebilehel. Määruse nr 242 § 6¹ lg 1 järgi menetletakse kinnisasja omandamiseks tehtud ettepanekuid nende laekumise järjekorras, kui ei esine mõjuvaid põhjusi menetluse pikendamiseks. Mõjuva põhjuse esinemisel lahendatakse avaldus pärast mõjuva põhjuse äralangemist. Kaebaja avaldus on vastustajate 22.09.2011 menetlusdokumendi kohaselt 190.järjekohal ning selle lahendamiseks vajalikud menetlustoimingud (maa väärtuse määramine) tehakse siis kui järjekord kaebaja avalduseni jõuab. Kaebaja on ca 2 aasta jooksul liikunud järjekorras 144 kohta, mida arvestades ei ole käesoleval hetkel alust prognoosida taotluse lahendamise ebamõistlikku kestust. Kohus on seisukohal, et omandamismenetluses on lähtutud kehtivast õigusest ning ühtegi õigusaktides ettenähtud toimingut ei ole jäetud tegemata. Väljaspool järjekorda avalduse lahendamist ehk menetluse kiirendamine ei ole seadusandja ette näinud. Seega on väited vastustajate tegevusetusest põhjendamatud. 16 Täiendava võimalusena (lühendamaks menetlusaega) annavad
§-d 20¹ ja 20² õiguse osaleda riigi poolt korraldatavatel enampakkumistel ja taotleda riigilt ostetava kinnisasja väärtuse tasaarvestamist kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtusega ning juhul, kui kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omanik on võitnud riigile kuuluva Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva hoonestamata kinnisasja enampakkumise ja tal on õigus enampakkumisel omandatava kinnisasja väärtuse tasaarvestamisele kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja väärtusega, siis võib keskkonnaminister teostada nimetatud otsuse väljaspool üldist omandamise järjekorda. Kaebaja on asunud seda võimalust ka kasutama. Kaebaja väited seoses selles menetluses kinnisasja turuväärtuse hindamisega (hindamisaktide õigsuse osas) ei ole käesolevas menetluses asjassepuutuvad. Võimaliku hinnavaidluse tekkimine ei tähenda, et tegemist ei oleks reaalselt kasutatava ja eelduslikult kiirema alternatiiviga omandamismenetlusele. Kaebus tuleb ka selles osas juhindudes HKMS § 26 lg 1 p-st 6 jätta rahuldamata. 5.4. Omandamiseks kohustamise taotlust ei saa rahuldada seetõttu, et kehtiv õigus näeb ette nende taotluste lahendamise järjekorra alusel. Omandamismenetluse läbiviimiseks vajalikud eeltoimingud on vastustaja poolt tehtud. Kohustamistaotlus tuleb jätta HKMS § 26 lg 1 p 6 alusel rahuldamata. 5.5. Kohus leiab, eeltoodust tulenevalt, et kaebaja menetluslik taotlus tunnistada
§-i 19 kehtetuks tunnistav säte ning
lg 10 põhiseadusega vastuolus olevaks, tuleb jätta rahuldamata.
lg 10 eraldiseisvalt põhiseadusevastaseks tunnistamise taotlus jääb arusaamatuks, kuna sellega ei ole võimalik saavutada kaebaja eesmärki. Sellise taotluse rahuldamiseks ei ole alust. 6. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustajad menetluskulu nõuet esitanud ei ole. Kaebaja menetluskulud jäävad viidatud sätte alusel tema enda kanda. Kristina Maimann Kohtunik 17
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.