Obsah (7)

§ 23§ 271§ 288§ 293§ 9§ 197§ 198

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-10-27303 Kohus Harju Maakohus Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi 10.oktoober 2011, Kentmanni kohtumaja

§ 23

lg 1 p 2 kohane praktika, et kostja tasub hagejale ka maamaksu, kuigi leping sellist kokkulepet sõnaselgelt ei sisalda. Hageja leiab, et see praktika on poolte jaoks siduv, kostja ei ole esitanud varasemalt pretensiooni maamaksu tasumise osas. Hageja leiab, et kostja on oma maksekäitumisega andnud nõusoleku tasuda kõik maksud ja koormised. 2 KOSTJA VASTUS 10.01.2011 kirjalikus vastuses kostja tunnistab põhinõuet osaliselt, kostja ei tunnista esitatud viivisenõuet, kuna viivisenõue ei ole selge. Kostja kinnitab, et 01.01.2006 sõlmitud lepingu alusel kasutas kostja hagejalt üüritud mitteeluruumi nr 72 aadressil XXX Tallinnas. Lepingus oli objekti suuruseks fikseeritud 14,5 m2, üürisummaks on kokku lepitud 53,295 EEK/m2, millele lisandub käibemaks ja kommunaalmaksud. Lepingu punktis 4.2.

1. kohustus kostja tasuma hagejale ettemaksu tagatisraha suuruses, mis moodustab kahe kuu üürisumma hageja poolt kostjale esitatava arve alusel. Leping punkti 4.
2. kohaselt pidi hageja ettemakstud summa kostjale tagastama, kui kostja lahkub üüripinnalt peale ühte aastat. Üüri või kommunaalmaksete tasumisega viivitamise puhuks oli lepingus kokku lepitud viivisemääras 0,1 % võlgnetavalt summalt päevas. Kostja väidab, et igakuiseks üürisummaks oli 772,78 krooni, millele lisandus käibemaks ning kommunaalmaksud. Hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingus ei ole kokkulepet maamaksu kompenseerimise osas, mistõttu kostja ei tunnista arvel nr 490 real nr 7 märgitud maamaksu summas 381 krooni ja arvel nr 549 real nr 7 maamaksu 127 krooni. Maamaks on tulenevalt maamaksuseaduse § 8 kinnisasja omaniku, hoonestaja või kasutusvaldaja kohustus. Kostja leiab, et hageja nõuab kostjalt põhjendamatult maamaksu kompensatsiooni summas kokku 508 krooni, Selles osas kostja põhinõuet ei tunnista. Kostja on tasunud hagejale ettemaksuna tagatisraha kahe kuu üürisumma ulatuses, so 2x772,78=1545,56 krooni. Tagatisraha tasumist tõendab asjaolu, et kostjale on üüripind peale lepingu sõlmimist üle antud ja kostja on nimetatud pinda kasutanud üle kahe aasta, samuti ei ole hageja hagis esitanud nõudeid tagatisraha mittetasumise kohta. Kostja 08.03.2007 maksekorraldus 3540 krooni ettemaksu tasumise kohta tõendab, et kostja tasus tagatisraha isegi nõutavast suuremas ulatuses. Hageja on kohustatud kostjale tagatisraha tagastama, kuid siiani ei ole seda teinud. Kostja tagatisraha 1545,56 krooni ulatuses põhinõuet ei tunnista. Kostja leiab, et hageja on eksinud viiviste arvestamisel. Viivisemääraks on kokku lepitud 0,1 %, mida hageja ka ise hagiavalduses kinnitab. Viivist on hageja arvestanud aga määraga 0,45 % päevas. Hageja viivised ületavad ka vähendatud osas lepingus kokkulepitud viiviseid. Tulenevalt lisaks asjaolust, et kostja ei tunnista põhinõuet maamaksu ja tagastamata tagatisraha summa osas, on hageja viivisenõue ebaselge ja kostja nõuet ei tunnista. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
3. Kohus, tutvunud poolte kirjalike seisukohtadega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et hagi on osaliselt põhjendatud.
4. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et poolte vahel oli 01.01.2006 sõlmitud allüürilepingust tulenev üürisuhe, mille alusel kostja üüris hagejalt mitteeluruumi nr 72 aadressil XXX Tallinnas. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et kostja on jätnud talle esitatud, hagiavalduses nimetatud arved tasumata. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on kohustatud tasuma kahel arvel näidatud maamaksu ning kas kostjal on õigus võlgnevus tasaarvestada tagatisraha tagastamise nõudega. Samuti on vaidlus viivisnõude osas.
5. Võlaõigusseaduse (

) § 8 lg 2 järgi on leping täitmiseks kohustuslik.

§ 271

kohaselt on üürilepingust tulenevaks üürileandja põhikohustuseks anda asi üürnikule kasutamiseks ja üürniku põhikohustuseks on selle eest tasuda. Tulenevalt

§ 288

lg-test 1 ja 5 on allüürilepingu sõlmimise puhul üürniku ja allüürniku vahel üürileandja ja üürniku võlasuhe.

§ 293

sätestab, et üürileandja kannab asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku 3 lepitud teisiti. Vaidlusaluse allüürilepingu punktis 4.2. on pooled kokku leppinud üürisummas 53,295 EEK/m2, millele lisandub käibemaks ja kommunaalmaksud. Maamaksu allüürniku poolt tasumise kokkulepet üürilepingus ei ole. Seega

§ -s 293 nimetatud teistsugune kokkulepe poolte vahel puudub ning maamaksu peab kandma hageja üürileandjana. Kohus ei nõustu hagejaga, et

§ 23

lg 2 kohaselt on kostjal maamaksu tasumise kohustus, kuna kostja ei ole varem pretensioone selles osas esitanud. Maamaksu tasumise kohustuse tekkimiseks kostjal on vajalik poolte kokkulepe. Pooltevaheline praktika, mille kohaselt hageja esitatud arved sisaldasid maamaksu ning kostja tasus need arved pretensioone esitamata, ei tõenda poolte kokkulepet maamaksu tasumise kohta.

§ 9

lg 1 kohaselt leping sõlmitakse vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Tulenevalt

§ 9

lg 2 teisest lausest saab mingit tegu (kaudset tahteavaldust) lugeda lepingu sõlmimise nõustumuseks üksnes siis, kui teo tegemisega lepingu sõlmituks lugemine tuleneb pooltevahelisest praktikast või tavast. Vaidlusaluse lepingu punkt 8.

1. näeb ette, et lepingutingimusi võib muuta poolte kokkuleppel, kusjuures lepingutingimuste muutmise aluseks on vara üürnikule üürile andmist otsustanud organi haldusakt. Eeltoodu välistab lepingu tingimusi muutvate kokkulepete sõlmimise kaudsete tahteavaldustega, näiteks hageja poolt arve esitamise ja kostja poolt arve tasumise teel. Eelnevat arvesse võttes kohus asub seisukohale, et hageja nõue ei ole põhjendatud arvel nr 490 näidatud maamaksu summa 381 krooni ja arvel nr 549 näidatud maamaksu summa 127 krooni, kokku 508 krooni osas. Kohus jätab hagi selles osas rahuldamata.
2. Kostja soovib hageja nõude summas 1545,56 krooni tasaarvestada kostja nõudega hageja vastu tagatisraha tagastamiseks.

§ 197

lg 1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele (

§ 198

). Riigikohus on mitmetes lahendites väljendanud seisukohta, et kostja võib tasaarvestusavalduse esitada ka vastuväitena kohtumenetluses. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud tasaarvestatava nõude olemasolu. Kostja väidetel oli tal lepingust tulenev kohustus tasuda tagatis kahe kuu üürisumma ulatuses, so summas 1545,56 krooni. Kostja väited tagatise tasumise kohta on vastuolulised: esmalt kostja väitis, et tagatise tasumist tõendab asjaolu, et üüritud pind anti kostjale üle. Hiljem kostja tõendas tagatise tasumist maksekorraldusega, mis on tehtud üürilepingu sõlmimisest rohkem kui aasta hiljem. Hageja eitab kostja poolt tagatise maksmist. Kohus leiab, et üksnes asjaolu, et kostjale anti üüriruumi valdus üle, ei tõenda, et kostja tagatist on maksnud. Allüürilepingus ei ole ruumi valduse allüürnikule üleandmist seotud allüürniku poolt tagatise maksmise kohustuse täitmisega. 08.03.2007 maksekorralduse selgituseks on märgitud „Ettemaks“ ning summaks 3540 krooni. Kohus leiab, et maksekorralduse summa, mis ületab tagatise summa ligi kahekordselt, süvendab kahtlust, et tegemist ei ole üürilepingu punktis 4.2.

1. nimetatud tagatise maksmisega. Puudub mõistlik põhjendus, miks pidanuks kostja tasuma tagatist oluliselt rohkem kui lepingus ette nähtud. Rohkem kui aasta pärast lepingu sõlmimist ja üüripinna kasutama hakkamist tagatise tasumisel ei olnud ka mõtet: lepingu punktist 4.
2. nähtuvalt pidi tagatis tagama eelkõige seda, et üürnik kasutab ruume rohkem kui aasta. Väidetava tagatise maksmise ajaks oli kostja seda teinud.
3. Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et kostjal puudub tasaarvestatav nõue ja seega on hageja põhinõue põhjendatud summas 8925,31 krooni – 805 krooni = 8120,31 krooni ehk 518,98 eurot, mille kohus kostjalt välja mõistab.
4. Osaliselt on põhjendamatu ka viivisnõue. Otsuse punktist 3 tulenevalt on hageja arvestanud viivist põhjendamatu suurusega põhinõudelt. Õige on samuti kostja vastuväide, et hageja on viiviseid arvestanud ebaõige viivisemääraga. Lepingu punktis 7.
5. on pooled üüri või 4 kommunaalteenuste eest tasumisega viivitamise puhuks kokku leppinud viivises 0,1 % võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Arvetel on hageja viivisemääraks märkinud 0,45 % ning selle määraga ka viiviseid arvestanud. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et pooled on viivisemäära suurendamises kokku leppinud. Hageja on viivisnõudes lähtunud seisuga 27.05.2010 sissenõutavaks muutunud viivisesummast, mida hageja on vähendanud põhivõla summani. Kohtu palvel kostja täpsustas oma vastuväiteid viivisenõudele, sellele vaatamata hageja oma viivisenõuet ei muutnud ega täpsustanud. Kohus leiab, et hageja viivisearvestus ei ole põhjendatud ning tegelikult on 27.05.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud viivised oluliselt väiksemas summas, kui hageja taotleb kostjalt välja mõista. Hageja viivisearvestus on esitatud arvel nr 44, millest nähtuvalt hageja arvestab kõikide hagis nimetatud arvete tasumisega viivitamise eest viivist 674 päeva eest määraga 0,45 % võlgnetavast summast päevas. Lisaks viivisemäärale ei ole õige ka viivitatud päevade arv. Hagi aluseks oleva esimese arve nr 421 tasumise tähtpäev oli 19.07.2008 ja arve nr 429 tähtpäev 20.07.2008, seega viivituses oli kostja nende arve tasumisega vastavalt 20.07.2008 – 27.05.2010 kokku 676 päeva ja 21.07.2008 – 21.05.2010 675 päeva, mitte 674 päeva. Kohus ei saa hagi piiridest väljuda ega nende arvete tasumisega viivitamise eest välja mõista viivist rohkemate päevade eest, kui hageja ise on vajalikuks pidanud. Ülejäänud arvete tasumisega on kostja aga viivitanud vähem, kui 674 päeva, näiteks arve nr 549 tasumise tähtpäev oli 20.09.2008 ning 27.05.2010 seisuga koguneb viivitatut päevade arvuks üksnes 613 päeva. Eeltoodust tulenevalt ei ole kõikide arvete tasumisega viivitamise eest viivis 674 päeva eest põhjendatud. Õiguslikult on põhjendatud seisuga 27.05.2010 viivis summas 353,83 eurot (5536,24 krooni) järgmiselt: Arve nr 421 tasumata summas 2848,45 krooni, viivitamise periood 20.07.2008 – 27.05.2010, viivitatud päevi hageja arvestanud 674, viivis 0,1 % päevas on 2,85 krooni (0,18 eurot), kokku viivis 1919,86 krooni (122,70 eurot). Arve nr 429 järgi võlg 838,28 krooni, viivitatud päevi on hageja perioodil 21.07.2008 – 27.05.2010 arvestanud 674, viivis 0,1 % päevas on 0,84 krooni (0,05 eurot), kokku viivis 565 krooni (36,11 eurot). Arve nr 483 summas 3079,80 krooni, viivitatud perioodil 11.08.2008 – 27.05.2010 kokku 654 päeva, viivisesumma 3079,80 krooni x 0,1 % x 654 päeva = 2014,19 krooni (128,73 eurot). Arve nr 490 summas 817,06 krooni (ilma maamaksuta), perioodil 21.08.2008 – 27.05.2010 viivitatud päevi 644, viivis 817,06 krooni x 0,1 % x 644 päeva = 526,19 krooni (33,63 eurot). Arve nr 549 summas 833,72 krooni (ilma maamaksuta), perioodil 21.09.2008 – 27.05.2010 viivitatud 613 päeva eest viivisesumma kokku on 833,72 krooni x 0,1% x 613 päeva = 511,07 krooni (32,66 eurot). Eeltoodu alusel kohus rahuldab hageja viivisenõude osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivised summas 353,45 eurot (5536,24 krooni).
6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hageja põhinõude ca 91 % ulatuses ning viivisenõude 62 % ulatuses. Viivisnõue kõrvalnõudena ei mõjuta hagihinda. Samuti ei erine hagi rahuldatud osale vastava hinnaga hagi esitamisel nõutav riigilõiv hageja poolt tasutud riigilõivu summast (1800 krooni). Seetõttu kohus peab õigeks jätta hageja kohtukulud täies ulatuses kostja kanda. Arvestades, et tegemist ei ole õiguslikult keerulise vaidlusega, jätab kohus menetlusosaliste võimalikud kohtuvälised kulud (õigusabikulud) nende endi kanda. Hageja tasus käesolevas tsiviilasjas riigilõivu kokku 1800 krooni (115,04 eurot), sh maksekäsu kiirmenetluses 04.06.2010 811,83 krooni (51,89 eurot) ja hagi esitamisel 10.11.2010 täiendavalt 988,17 krooni (63,17 eurot). TsMS § 405 lg 1 p 3 alusel kohus mõistab kostjalt riigilõivu hüvitise otsusega hageja kasuks välja. 5 Heli Käpp Kohtunik 6