) § 5 lg 2 kohaselt oleks selline teade tulnud neile kätte toimetada allkirja vastu.
. Teate esitamine ei tekita, muuda ega lõpeta isikute subjektiivseid õigusi ega kohustusi. Tallinna linn esitas L. S, H. Pauna, G. H, A. Pihlaku ja T. Pihlaku vastu hagi omandiõiguse tunnustamiseks ja asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest, mis jäeti jõustunud Tallinna 3
järgi. L. S avaldus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks tuleb küll ÕVVTK Harju maakonnakomisjonis uuesti läbi vaadata, ent see ei saa muuta Tallinna linnale kuuluva kaasomandiosa suurust. Kaasomandiosade erastamine on linna kohustus ning vaidlusaluse teate esitamise eesmärk oli erastamisprotsessi kiirendada. Erastamine viiakse lõpule pärast ÕVVTK Harju maakonnakomisjoni poolt L. S taotluse kohta otsuse tegemist. Koidula tn 14a osas ei ole senini tehtud ühtegi tehingut, mis oleks vastuolus ORAS § 18 lg-ga 1 (teate esitamine on üksnes ettevalmistav toiming) ning sisuliselt on L. S taotluse kohta tehtav ÕVVTK maakonnakomisjoni otsus teada, sellel on vaid formaalne tähendus. T. Pihlak ega A. Pihlak ei ole
mõttes esimese eelistusena erastamise õigustatud subjektideks, sest neil puudub kehtiv üürileping, mis on sõlmitud enne Koidula tn 14a asuva elamu mõttelise osa tagastamist, s.o. enne 01.03.1994. Kaebusele lisatud väidetavad üürilepingud on sõlmitud alles pärast elamu tagastamist. A. Pihlak ja T. Pihlak on Koidula tn 14a elamu kaasomanikud ning siiani on nad väitnud, et üürilepinguid nende valduses olevate korterite nr 13 ja nr 14 kasutusse andmiseks sõlmitud ei ole. Isegi kui eeldada üürilepingute kehtivust, siis
mõttest tulenevalt on erastamise õigustatud subjektiks enne omandireformi käigus tagastatud elamus asuvaid eluruume õiguslikul alusel kasutanud üürnikud, kes on tahtmatult sattunud olukorda, kus neile kehtivad omandireformi aluste seadusest tulenevad kitsendused. Üürisuhte olemasolu või puudumise tuvastamine kuulub tsiviilkohtu pädevusse ning eluruumi või elamu mõttelise osa erastamise avalduste esitamine ei too endaga automaatselt kaasa erastamise kohustatud subjekti kohustust erastada eluruum avalduse esitanud isikule. Vaidlusaluses teates on märgitud Koidula tn 14a elamus erastamisele kuuluvate mõtteliste osade suurused ning iga mõttelise osa suuruse järgi on märgitud konkreetne korter, millele mõtteline osa vastab (vt ka Riigikohtu 05.06.2001 otsus nr 3-3-1-34-01). Teates on selgelt juhitud tähelepanu, et viidetel mõttelise osa vastavusele konkreetse korteri numbrile ja suurusele on mõtteliste osade erastamisel vaid täpsustav tähendus. Asjaolu, et elamus asuv korter nr 8 on H. Pauna valduses, ei oma elamu mõtteliste osade erastamistoimingute läbiviimisel õiguslikku tähendust. 8. Tallinna Halduskohus jättis 08.03.2011 otsusega O. Volteri, A. Hasini, O. Solodko, N. Ivanovi, E. Jangolenko, L. Sauhi, H. Pauna, T. Pihlaku ja A. Pihlaku kaebused rahuldamata ning menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Vaidlust ei ole selles, et Koidula tn 14a hoone on omandireformi objektiks ning 2/3 suuruse mõttelise osa suhtes on hoone tagastamise ja kompenseerimise taotlused lõplikult lahendatud. Elamu 1/4 suuruse mõttelise osa suhtes ei ole ühtegi isikut omandireformi õigustatud subjektiks tunnistatud ning see osa tagastamisele ei kuulu ja on seetõttu Tallinna linna omandis ning elamu 1/3 suuruse mõttelise osa tagastamist on taotlenud L. S, kelle avaldus tuleb ÕVVTK Harju maakonnakomisjonis uuesti läbi vaadata. Vaidlusalusel Tallinna Kesklinna Valitsuse 15.11.2010 teatel on kahetine õiguslik iseloom. Ühelt poolt on see menetlustoiming, millega alustatakse kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise menetlust vastavalt
Teisalt vastab teade ka haldusmenetluse seaduse (HMS) § 52 lg 1 p-s 2 sätestatud eelhaldusakti tunnustele. Eelhaldusakti andmise vajalikkus tuleneb
lg 1 teisest lausest, mille kohaselt määrab erastamise kohustatud subjekt erastatavad mõttelised osad iga korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhtena. Kuna puuduvad andmed muu vastavasisulise 4
-st ei tulene, et kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise kohustatud subjekt peaks kogu erastamise objektiks oleva või olla võiva elamu mõttelise osa erastama ühel ajal või määrama kõik erastamisele kuuluvad osad kindlaks korraga.
lg 1 näeb sõnaselgelt ette elamu mõttelise osa erastamise elamus asuvate korterite pindala ja elamu kõigi eluruumide pindala suhtena kindlaksmääratud osade kaupa, kusjuures erastamist tuleb alustada kõige väiksemast osast. Sättest ei tulene, et erastamise kohustatud subjekt peaks kõik erastamisele kuuluvad osad kindlaks määrama üheaegselt. Kuivõrd Koidula tn 14a elamus ei ole senini erastatud mitte ühtegi osa erastamise kohustatud subjekti omandis olevast kaasomandiosast, siis on erastamisega alustamiseks vajalik esmalt kindlaks määrata üksnes kõige väiksema osa suurus, milleks on vaidlustatud teate kohaselt 416/9940 suurune osa elamust. Teates on kindlaks määratud kokku viis osa, mille suuruste summa moodustab Koidula tn 14a elamust 2133/9940 ehk ligikaudu 0,215%, mis ei ületa Tallinna linna omandis oleva kaasomandiosa suurust. Seega ei sõltu vaidlusaluses teates nimetatud kaasomandiosade erastamise võimalikkus sellest, kuidas lahendatakse L. S avaldus elamu 1/3 suuruse mõttelise osa tagastamiseks. Juhul, kui L. S taotlus jääb rahuldamata ning temale üle antud 1/3 suuruse kaasomandiosa omanikuks saab Tallinna linn, tekib linnal üksnes täiendav kohustus erastada seegi osa
alusel. Kuna L. S avalduse lahendamise tulemusena ei saa erastamise kohustatud subjekti omandis olev kaasomandiosa jääda väiksemaks kui erastamisele pandud osade summa, siis ei takista erastamise kohustatud subjekti omandis olevate kaasomandiosade erastamist asjaolu, et L. S vara tagastamise avaldust ei ole seni uuesti läbi vaadatud. Küll aga ei saaks erastamise kohustatud subjekt pärast teates nimetatud kaasomandiosade erastamist ja enne L. S avalduse lõplikku lahendamist asuda
lg 1 neljanda lause ja
S avalduse lahendamise tulemusena võib see suureneda.
§-st 5 ei tulene, et erastamise kohustatud subjekt peaks kõik erastamisele kuuluvad osad kindlaks määrama ühekorraga ning vastupidist ei saa tuletada ka sellest, et igal esimest eelistust omaval erastamise subjektil on õigus erastada vaid üks osa (
Asjaolu, et sellisel juhul oleks üürnikel suurem valik erastamisele kuuluvate osade vahel või erastamisele kuuluvate osade suurema arvu puhul oleks enampakkumistel kujunev hind madalam, ei too samuti kaasa kohustust määrata osad kindlaks ühekorraga ega välista erastamise korraldamist selliselt, et osad määratakse kindlaks ning erastatakse suuruse järjekorras ükshaaval. Vaidlusaluses teates näidatud elamu mõtteliste osade erastamist ei takista ka ORAS § 18 lg 1, sest nimetatud keelunormi eesmärk on välistada omandireformi objektiks oleva vara omandiõiguse üleminek enne vara tagastamise küsimuse lõplikku lahendamist. ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeldu tuleb tõlgendada selliselt, et keelatud on tehingute tegemine mõtteliste 5
alusel ei saa erastada konkreetseid eluruume, vaid erastamise esemeks on elamu mõttelised osad. Vaidlustatud 15.11.2010 teade ei tekita, muuda ega lõpeta selle adressaatidena märgitud isikutele õigust erastamisel osaleda.
lg 2 kohaselt on erastamise kohustatud subjekt küll kohustatud teatama kirjalikult allkirja vastu kõikidele kaasomandis oleva elamu esimest eelistust omavatele üürnikele nende eesõigusest osta elamu mõtteline osa, ent
lg 1 p-s 1 nimetatud isiku subjektiivne õigus erastamisel osaleda ei sõltu sellest, kas kohustatud subjekt talle vastava teate nõuetekohasel viisil saadab või mitte. Seetõttu ei saa teate saatmata jätmine iseenesest rikkuda isiku õigust erastamisel osaleda. Seega ei ole vaidlusalune teade õigusvastane pelgalt seetõttu, et seda ei adresseeritud ka T. Pihlakule ja A. Pihlakule, kellele see on siiski saadetud. Kui T. Pihlak ja A. Pihlak on seisukohal, et nad on Koidula tn 14a elamu üürnikud ning
lg 1 p 1 alusel esimest eelistust omavad subjektid, on neil õigus esitada erastamisavaldus ühe kuu jooksul teate saamisest. Erinevalt erastatavate osade kindlaksmääramisest ei saa väita, et erastamise kohustatud subjekt oleks teate saatmisega siduvalt kindlaks määranud selle, millised isikud erastamisel esimest eelistust omavad. Seetõttu ei ole käesoleva vaidluse lahendamiseks vaja võtta seisukohta küsimuses, kas T. Pihlak ja A. Pihlak on Koidula tn 14a elamu üürnikud või mitte, kuna see ei mõjuta hinnangut teate õiguspärasusele. Samas ei põhine seadusel vastustaja seisukoht, et esimest eelistust omavaks subjektiks on üürnik vaid siis, kui üürileping temaga on sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist. Sellist nõuet ei tulene
-st ega selles viidatud eluruumide erastamise seadusest. Esitatud üürilepingute lõppemise aluseks ei saa antud juhul olla pelgalt see, et T. Pihlak ja A. Pihlak omandasid mõttelised osad Koidula tn 14a elamust, sest üürilepingu esemeks oli konkreetne eluruum, kaebajad aga ei omandanud mitte eluruumi, vaid mõttelise osa elamust. Üürisuhte lõppemise aluseks ei ole ka asjaolu, et kaebajad on ise rõhutanud enda kaasomaniku staatust või leidnud, et kaasomanikena ei ole neil kohustust üüri tasuda. Olukorras, kus isik on esitanud üürilepingu ning nõuab sellele tuginedes õigust osaleda esimest eelistust omava isikuna elamu mõttelise osa erastamisel, tuleb erastamise kohustatud subjektil, kui ta leiab, et isikul sellist õigust ei ole, tuvastada ja tõendada, et üürileping ei kehti. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 9. Olga Volter ja Leonid Sauh paluvad apellatsioonkaebustes halduskohtu otsus neid puudutavas osas tühistada ja teha asjas uus otsus, millega nende kaebused rahuldada, samuti jätta apellantide menetluskulud vastustaja kanda. Nõustuda ei saa kohtu järeldusega, et vastustaja pole rikkunud ORAS § 18 lg-t 1, otsustades alustada erastamismenetlust enne samas elamus L. S poolt taotletava 1/3 suuruse mõttelise osa tagastamise küsimuse otsustamist. Kohus on nimetatud sätet tõlgendanud ebaõigesti. 6
lg 2 seab kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise õiguspärasuse sõltuvusse kaasomanike tahtest lõpetada kaasomand asja jagamisega reaalosadeks, kusjuures selle tahte realiseerimiseks on
lg-tes 4 ja 5 sätestatud kindlad tähtajad, mis hakkavad kulgema alates kaasomandi tekkimisest. Kuni elamu 1/3 suuruse mõttelise osa kuuluvuse kindlaks määramiseni puudub kaasomanikel võimalus realiseerida kaasomandi lõpetamise nõudeõigust, mistõttu ei saa hakata kulgema ka seaduses sätestatud tähtaeg elamu reaalosadeks jagamiseks. Erastamise kohustatud subjekt saab otsustada temale kuuluva osa (reaal- või mõttelise osa) erastamise viisi vaid pärast kaasomandi täies ulatuses tekkimist ja selle jagamiseks sätestatud tähtaja möödumist. Lisaks lubab asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 3 kaasomandi lõpetamise nõude esitada ka pärast seaduses sätestatud tähtaja möödumist, mistõttu võib tekkida olukord, kus elamu ühe mõttelise osa erastamisel enne vaieldava mõttelise osa tagastamise küsimuse lahendamist jääb tagastamise õigustatud subjekt ilma seadusega sätestatud nõudeõigusest kaasomandi jagamiseks. ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keelu eesmärk on tagada kõikide kaasomanike (sh seni kindlaks tegemata kaasomaniku) kaasomandi lõpetamise nõudeõigus. Halduskohus on otsuse punktis 25 ekslikult käsitlenud ka üürniku staatuse kindlaksmääramist mõtteliste osade erastamise edasises menetluses pärast ühe mõttelise osa erastamist. Kohtu käsitluse järgi jääb erastamise esimene eelistus kehtima sõltumata üürniku poolt mõttelise osa erastamisest, sest erastamise puhul on tegemist kindlaks tegemata mõttelise osaga, üürilepingu puhul aga kindlaksmääratud elamispinnaga, mistõttu üürileping jääb kehtima ka pärast üürniku kaasomanikuks saamist. Selline seisukoht on vastuolus eelkõige võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 p-ga 3 ning § 206 lg-ga 1, mille kohaselt lõpeb võlasuhe võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega ühes isikus. Mõttelise osa erastamisega saab üürnik üürileandja staatuse, mistõttu langevad üürilepingu pooled kokku ja üürisuhe lõpeb. See omakorda tähendab
Seejuures on VÕS § 206 lg-s 1 sätestatud erandi kohaldamise võimalus kitsendatud AÕS § 72 lg-s 1 sätestatuga. Eelnevat arvestades on ebaõige ka kohtu järeldus (otsuse p 20), et erastamise objektiks olevate mõtteliste osade erastamine erineval ajal ja ilma kõiki erastamisele kuuluvaid mõttelisi osi kindlaks määramata, on kooskõlas
10. Tallinna Kesklinna Valitsus vaidleb kirjalikus vastuses apellatsioonkaebustele vastu ning palub need jätta täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud jätta apellantide kanda. Samas palub Tallinna Kesklinna Valitsus jätta halduskohtu otsuse resolutiivosa muutmata, kuid muuta otsuse p-s 25 toodud põhjendusi, tehes selles osas uue otsuse asja uueks läbivaatamiseks saatmata. Omandireformi käigus tagastati L. S Koidula tn 14a elamu 1/3 suurune mõtteline osa, mille kohta vormistati 01.03.1994 vara üleandmise akt.
lg 4 kohaselt võisid Koidula tn 14a kaasomanikud leppida elamu reaalosadeks jagamises kokku kahe aasta jooksul pärast seaduse jõustumist (s.o kuni 18.01.1999). Kaasomanikud vastavat taotlust ei esitanud ega ole ka hiljem avaldanud soovi jagada elamu reaalosadeks.
Seejuures kerkis L. S vara tagastamise õiguspärasuse küsimus üles alles ligi kolm aastat pärast
lg-s 4 sätestatud tähtaja möödumist (ÕVVTK Tallinna linnakomisjon vaatas avalduse uuesti läbi 05.11.2001). Tallinna Kesklinna Valitsuse 15.11.2010 teade ei ole tehing ORAS § 18 lg 1 mõttes. Tallinna linn ei ole teinud Koidula tn 14a elamu osas ühtegi võõrandamistehingut. Erastamist ettevalmistavad toimingud ei saa ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeldu rikkuda. ÕVVTK Harju maakonnakomisjon võttis 17.03.2011 vastu otsuse nr 12366, millega tunnistas 7
mõttes, sest neil puudub kehtiv üürileping, mis on sõlmitud enne Koidula tn 14a asuva elamu mõttelise osa tagastamist (s.o enne 01.03.1994). Esitatud üürilepingud on sõlmitud pärast elamu tagastamist.
eelnõu seletuskirjast järeldub üheselt, et
objektiks on omandireformi käigus mõttelistes osades tagastatud elamud, mille üheks kaasomanikuks on eluruumide erastamise kohustatud subjekt.
mõttest tulenevalt on erastamise õigustatud subjektiks omandireformi käigus tagastatud elamus asuvaid eluruume enne elamu tagastamist õiguslikul alusel kasutanud üürnikud.
annab nendele üürnikele kaasomanike ees eelisõiguse linnale kuuluva elamu mõttelise osa erastamiseks.
lg-ga 1 kooskõlas erastamise objektiks olevate mõtteliste osade erastamine erineval ajal ja ilma kõiki erastamisele kuuluvaid mõttelisi osi kindlaks määramata. Teiseks on apellandid pidanud ebaõigeks halduskohtu otsuse p-s 25 sisalduvat käsitlust, et endist üürnikku, kes on juba omandanud ühe mõttelise osa elamust, tuleb ka edasises mõtteliste osade erastamise menetluses käsitada esimest eelistust omava üürnikuna, kuna ta omandas kindlalt piiritlemata mõttelise osa, kuid üürileping oli seotud kindlaksmääratud elamispinnaga ja jääb kehtima ka pärast üürniku kaasomanikuks saamist. Erinevalt menetlusest esimese astme kohtus ei vaielda apellatsioonimenetluses enam ka Tallinna Kesklinna Valitsuse 15.11.2010 teate õigusliku iseloomu üle, mille halduskohus luges ühelt poolt menetlustoiminguks (erastamismenetluse alustamine) ja teiselt poolt eelhaldusaktiks, millega on määratud siduvalt kindlaks erastatavate mõtteliste osade suurused ja nende esimest eelistust omavatele subjektidele erastamise tingimused (avalduse esitamise tähtpäev ja alghinnad). Kuivõrd menetlusosalised pole halduskohtu nimetatud seisukohta kahtluse alla seadnud, ringkonnakohus seda küsimust täiendavalt ei käsitle. Samuti ei kontrolli ringkonnakohus halduskohtu otsuse seaduslikkust neid kaebajaid puudutavas osas, kes ei ole apellatsioonkaebust esitanud. 14. Tallinna Kesklinna Valitsus ei ole halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebust esitanud, kuid on vastuses O. Volteri ja L. Sauhi apellatsioonkaebustele taotlenud Tallinna Halduskohtu 08.03.2011 otsuse p-s 25 esitatud põhjenduste muutmist, jättes kohtuotsuse resolutsiooni siiski muutmata. Ringkonnakohus selgitab, et kuivõrd tavaolukorras ei saa kohtuotsuse põhjendusi vaidlustada ilma otsuse resolutsiooni peale edasi kaebamata, sest 8
Käesoleval juhul on Tallinna linna kaasomand Koidula tn 14a elamu suhtes tekkinud juba 01.03.1994, mil õigustatud subjektidele anti üle 3/4 mõttelist osa elamust (Tallinna Linnavalitsuse 13.08.1993 korralduse nr 737-k alusel) ning Tallinna linna omandisse jäi elamust 1/4 mõttelist osa. See olukord ei ole siiani muutunud, sest 18.10.2010 jõustunud kohtulahenditega tsiviilasjas nr 2-01-205 on jäetud täies ulatuses rahuldamata Tallinna linna hagi Koidula tn 14a kaasomanike vastu, mille eesmärk oli linna omandiõiguse tunnustamine ja asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmine. Seega ei ole antud juhul tegemist olukorraga, kus kaasomandit ei ole tekkinud. Asjaolu, et teoreetiliselt on veel võimalik Tallinna linna kaasomandiosa suurenemine L. S poolt tagasi taotletava 1/3 suuruse mõttelise osa arvel (L. S kuulub käesoleval ajal elamust reaalselt siiski vaid 2430/30000 suurune mõtteline osa), ei oma
lg-tes 4 ja 5 sätestatud tähtaegade kulgema hakkamise seisukohalt tähtsust, vaid nimetatud tähtaeg on igal juhul möödunud (see möödus
Kuivõrd puuduvad ka muud
§-s 2 toodud välistavad asjaolud, siis toimub Koidula tn 14a elamu Tallinna linnale kuuluva 1/4 suuruse mõttelise osa erastamine
lg 2 kohaselt kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduses sätestatud korras. Seega ei saa Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt erastamismenetluse alustamist pidada juba iseenesest õigusvastaseks. Halduskohus ei ole eksinud ka ORAS § 18 lg 1 tõlgendamisel, sest vaidlust ei ole selles, et erastatava 1/4 suuruse mõttelise osa kuuluvuse suhtes igasugused õiguslikud vaidlused puuduvad. ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud n-ö moratooriumi ehk ajutise käsutuskeelu eesmärk on kaitsta õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise avalduse esitanud isikute õigust sellega, et takistatakse sellise vara võõrandamist heausklikele kolmandatele isikutele, mille suhtes esitatud tagastamise avaldused on veel lõplikult lahendamata. Puudub vaidlus, et 9
lg 1 esimese lause kohaselt erastatakse erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust osade kaupa nende suuruse järjekorras, alustades kõige väiksemast osast. Kuigi kõige väiksema erastatava mõttelise osa suuruse kindlaksmääramine ilmselt eeldab seda, et samal ajal määratakse kindlaks ka teiste erastatavate mõtteliste osade suurused, kuna vastasel korral ei pruugi olla võimalik hinnata, milline osa on kõige väiksem, pole siiski välistatud elamu mõtteliste osade erastamine ka erinevatel ajahetkedel, kui nende osade suuruste piiritlemine on objektiivselt võimalik. Halduskohus on õigesti märkinud, et
lg-st 1 ei tulene otsest piirangut mõtteliste osade erastamiseks erineval ajal ning nimetatud säte ei nõua ka kõigi erastamisele kuuluvate osade üheaegset kindlaksmääramist. Käesoleval juhul ei ole menetlusosaliste vahel sisulist vaidlust selles, et Tallinna Kesklinna Valitsuse 15.11.2010 teates on Koidula tn 14a elamust kõige väiksema erastamisele kuuluva mõttelise osa suurus määratud kindlaks õigesti. Halduskohtu poolt väljendatuga võrreldes teistsugust järeldust ei tingi ka asjaolu, et
lg 1 viimase lause kohaselt on saab iga esimest eelistust omav isik osta ainult ühe osa erastamise objektist, sest mõtteliste osade määramisel lähtutakse konkreetsete korterite üldpindadest (
lg 1 teine lause) ning seaduse ilmne eesmärk on erastada üürnikule esmajoones tema poolt tegelikult kasutatav elamispind (korter). Samuti puudub võimalus, et erastamise kohustatud subjekt jätaks osa erastamise objektist (
lg 1) üürnikele erastamata (vt nt Riigikohtu 08.11.2002 otsus nr 3-3-1-53-02, p 9), mistõttu puudub neil ka mitmes etapis toimuva erastamise korral vajadus esitada erastamisavaldust n-ö igaks juhuks. Apellantide väited, mis seonduvad tagastamise õigustatud subjekti (s.o L. S) õiguste võimaliku kahjustamisega etapiviisiliselt toimuva erastamise korral, jäävad tähelepanuta, sest apellantidel puudub õigus kaitsta halduskohtus kolmanda isiku õigusi (vt HKMS § 7 lg-d 1 ja 3). 18.
lg 1 p 1 kohaselt on kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige. Üürnikele erastamist reguleerib
. Elamu kaasomanikud on seevastu erastamise õigustatud subjektideks alles teise eelistusena (
lg 1 p 2) ning neile erastamine on sätestatud
§-s 6. Käesoleval juhul on vaidlus muu hulgas selles, kas Koidula tn 14a elamu endised üürnikud, kes on juba saanud nimetatud elamu kaasomanikeks (nt T. Pihlak ja A. Pihlak), kuuluvad elamu mõtteliste osade erastamisel endiselt esimest eelistust omavate isikute hulka või mitte. 10
lg 1 p-s 1 nimetatud isiku subjektiivne õigus erastamisel osaleda tuleneb otseselt seadusest. Seetõttu ei olnud T. Pihlaku ja A. Pihlaku üürnikena määratlemise küsimus käesoleva asja lahendamiseks iseenesest oluline (st teade ei saanud nende õigusi rikkuda ja nende kaebused tulnuks seetõttu jätta igal juhul rahuldamata). Kuivõrd halduskohus otsuse p-s 25 selle küsimuse osas siiski seisukoha võttis ja nii apellandid kui ka vastustaja on seda apellatsioonimenetluses kritiseerinud, võtab ringkonnakohus seisukoha ka nende väidete osas. Samas peab ringkonnakohus vajalikuks veelkord rõhutada, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 457 lg-st 1 tulenevalt puudub kohtuotsuse põhjendustel iseseisev regulatiivne toime, mistõttu ei ole Tallinna Kesklinna Valitsus erastamismenetluse edasisel läbiviimisel õiguslikult seotud halduskohtu otsuse p-s 25 sisalduva tõlgendusega ega ka ringkonnakohtu poolt käesolevas otsuses väljendatavate seisukohtadega. 19. Kuigi iseenesest on õige nii vastustaja kui ka halduskohtu osundus, et
alusel ei erastata mitte konkreetseid eluruume (kortereid), vaid erastamise objektiks on üksnes elamu mõttelised osad ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 56 kohaselt on asja mõtteline osa tegelikkuses piiritlemata, ei saa ringkonnakohtu hinnangul jätta sellele vaatamata päriselt tähelepanuta, et erastatavate mõtteliste osade kindlaksmääramise aluseks on siiski elamus asuvate konkreetsete eluruumide (korterite) üldpinnad (
Samuti ei ole võimalik eraldiseisvalt erastada elamu väikseima korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhtest väiksemat mõttelist osa (
lg 1 neljas lause), vaid see erastatakse kaasomanikele
Sellise regulatsiooni kehtestamise üks eesmärke on ilmselt tagada kaasomandis oleva elamu hilisem eluruumide väljakujunenud kasutust järgivateks reaalosadeks jagamise võimalikkus. Seetõttu peaksid erastatavate mõtteliste osade suurused võimalikult suures ulatuses järgima elamus seni väljakujunenud kasutuskorda, ehkki kaasomanikud ei ole sellega tõepoolest õiguslikult seotud ning neil ei ole keelatud leppida hiljem kokku kaasomandi kasutamises teistsugusel viisil. Seda arvestades ei pea ringkonnakohus iseenesest mõistlikuks olukorda, kus mõne erastatava mõttelise osa suurus on arvutatud lähtudes sellise korteri üldpinnast, mida väljakujunenud korra kohaselt kasutab elamu kaasomanikuks olev isik, kui taolist olukorda oleks olnud võimalik ka vältida. Samas ei saa seda siiski pidada ka õigusvastaseks, kui põhimõtteliselt on tagatud kaasomandi hilisem mõistuspärane kasutamine ning selle reaalosadeks jagamise võimalikkus, mille üle käesoleval juhul vaidlus puudub. 20. Apellandid on iseenesest õigesti viidanud, et VÕS § 206 lg 1 näeb üldreeglina ette võlasuhte lõppemise võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega ühes isikus, välja arvatud juhul, kui isikul on võlasuhte jätkumiseks õigustatud huvi. Õiguskirjanduses on seejuures märgitud, et võlasuhe lõpeb ainult siis, kui isikute kokkulangemine antud võlasuhtes on täielik ning kui näiteks ühel poolel isikute paljususe korral toimub kokkulangemine ainult ühe isiku suhtes, siis ei too selline kokkulangemine kaasa võlasuhte lõppemist (vt Võlaõigusseadus I. Üldosa (§§ 1–207). Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2006, lk 678). Seega ei saa asjaolust, et väidetavad üürnikud on saanud elamu kaasomanikeks, veel automaatselt järeldada, et nende üürisuhted on lõppenud (puudub poolte täielik kokkulangemine). Samas ei ole T. Pihlaku ja A. Pihlaku poolt esitatud üürilepingute kehtivuse tuvastamine käesoleva vaidluse lahendamiseks oluline, mistõttu ringkonnakohus selles osas seisukohta ei võta. Seda, kas T. Pihlak ja A. Pihlak kuuluvad erastamise õigustatud subjektide esimest eelistust omavate üürnike ringi, peab erastamismenetluses kontrollima Tallinna linn kui erastamise kohustatud subjekt, kui nimetatud isikud esitavad erastamisavaldused. 11
-st ega eluruumide erastamise seadusest (EES) ei tulene täiendavat tingimust, et esimest eelistust omavaks subjektiks on üürnik vaid siis, kui üürileping temaga on sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist (s.o antud juhul enne 01.03.1994). Nii
lg 1 p-st 1 kui ka EES § 4 p-st 1 saab järeldada üksnes seda, et isikul peab olema kehtiv üürileping erastamisavalduse esitamise ja selle lahendamise ajal. Ringkonnakohtu hinnangul puudub ratsionaalne põhjus, miks peaks erastamise õigustatud subjektide esimest eelistust omavate isikute ringist välistama need üürnikud, kelle üürisuhe on alanud alles pärast linna omandis oleva ja erastamisele kuuluva kaasomandiosa tekkimist, eelistades neile kaasomanike võimalust erastada ka linnale kuuluvad mõttelised osad elamust. Küll aga näeb EES § 2 lg 1 eluruumide erastamise peamise eesmärgina ette just võimaldamist isikutel omandada nende poolt üüritud eluruume.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.