2-09-69955 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 17.01.2011. a Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-09-69955 Tsiviilasi
§ 305
lg 1 üürileandja pandiõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut, kui käesolevas jaos sätestatust ei tulene teisiti. Vastavalt AÕS § 293 lg 1 pandipidaja on kohustatud pantijale panditud asja müügist teatama üks kuu ette. Vastavalt AÕS § 294 lg 2 avaliku enampakkumise aeg ja koht tuleb teatavaks teha pantijale ja kolmandale isikule, kellel on panditud asjale õigusi. Seega tuleb enampakkumisest AÕS § 294 lg 2 kohaselt teavitada ka panditud asja omanikule. Enampakkumisest teavitamata jätmise tagajärje sätestab TsÜS § 87, mida tuleb sisustada analoogia alusel lähtudes täitemenetluse seadustikus enampakkumise kohta sätestatust arvestades AÕS ja VÕS tulenevaid erisusi. Kuni 01.01.2006 sätestas enampakkumise ajast ja kohast teavitamise kohustuse TMS redaktsiooni § 29-1 lg
- Käesoleval ajal sätestab samasisulise kohustuse TMS § 84 lg
- Riigikohus on oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-7-03 selgitanud, et TMS § 29-1 lg-st 1 tuleneva täitetoimingust täitemenetlusosalisele teatamise kohustuse täitmata jätmine on TMS § 64-7 kohaselt aluseks enampakkumise kehtetuks tunnistamisele. Riigikohus on oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-149-05, et enampakkumise kehtetuks tunnistamisel kaotab asja omandaja omandamise õigusliku aluse tagasiulatuvalt. Seega kehtetuks tunnistatud enampakkumisel müüdud asja omandiõigus üle ei lähe. Viidatud Riigikohtu seisukohtadest tuleneb seega, et üürnikule ja panditud asja omanikule enampakkumisest teavitamata jätmisel enampakkumisel müüdud asja omandiõigus üle ei lähe. Kohus leiab, et kostja on enampakkumise läbi viimisel rikkunud enampakkumisest teavitamise nõudeid nii hageja kui ka AS N suhtes. Vaidlust ei ole selles, et kostja enampakkumisest hagejat ei teavitanud. Kuna hageja esitas kostjale pretensiooni ostetud seadmete osas 15.10.2009, pidi kostja enne enampakkumise toimumist olema teadlik, et seadmete omanikuks on hageja ning oleks 6
(8)2-09-69955 pidanud enampakkumisest teavitama ka hagejat. Kuna kostja hagejat enampakkumisest ei teavitanud, on enampakkumine kehtetu. Kostja on enampakkumisest teavitamise nõudeid rikkunud ka üürniku AS N suhtes. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et suuliselt on AS N juhatuse liiget A.R enampakkumisest teavitatud. Tunnistaja A.R avaldas küll istungil, et ta sai mõned päevad enne enampakkumist müügist teada isikute käest, kes talle helistasid ja soovisid müüdavate asjade kohta täpsemat infot. Tunnistaja ütlustest ei nähtu aga, et tunnistaja oleks teada saanud enampakkumise koha (AÕS § 294 lg 2) ja täpse aja. Seejuures isegi kui tunnistaja oleks enampakkumise vajalikud andmed teada saanud, oleks informatsioon tunnistajani jõudnud, arvestades müüdavate asjade koguväärtust, ebamõistlikult lühikese aja jooksul enne enampakkumist, mistõttu ei oleks olnud tagatud üürniku võimalus enampakkumisel osaleda. Kuna kostja on enampakkumisest teavitamise nõudeid rikkunud olulisel määral ka üürniku suhtes, on enampakkumine kehtetu ka sel põhjusel. Seega ei saanud kostja 20.10.2009 enampakkumisel hagi esemeks olevate seadmete omandiõigust. III Järgnevalt hindab kohus, kas hagi esemeks olevad seadmed on kostja valduses ja kas kostja on kohustatud valduse välja andma. AÕS § 80 alusel esitatud vindkatsiooninõude rahuldamise välistab see, kui kostjal on õigus välja nõutavaid asju kinni pidada üürileandja pandiõiguse kohaselt. Seega peab kohus tuvastama, kas kostjal on õigus hagi esemeks olevaid seadmeid kinni pidada üürileandja pandiõiguse kohaselt.
§ 305
lg 1 kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded.
§ 305
lg 3 üürileandja pandiõigusele eelnevad kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele asjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud.
§ 307
lg 1 kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Riigikohus selgitas tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 90 lg 1 kohaselt loetakse vallasasja valdaja asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Sellest järeldub, et üürileandja võib eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule. Üürileandja pandiõigus tekib seaduse jõul üürilepingu sõlmimisega. Üürileandja teadmise või teadma pidamise aja määramisel konkreetse asja suhtes, mis toodi ruumi pärast üürilepingu sõlmimist, tuleb aga lähtuda sellele asjale pandiõiguse laienemise ajast, täpsemalt ajast, mil asi ruumi toodi. See tuleneb mh VÕS § 306 lg-st 4, mille kohaselt lõpeb pandiõigus üürniku poolt ruumi toodud asjadele, kui üürileandja saab lepingu kehtivusajal teada, et need asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles. See säte ei anna üürileandjale iseseisvat ülesütlemisõigust, vaid näeb ette, et algselt tekkinud pandiõigus kolmanda isiku asjadele lõpeb, kui üürileandja saab kolmanda isiku omandiõigusest teada ja omab samal ajal võimalust leping üles öelda (nt tähtajatu üürileping korraliselt üles öelda), kuid ei tee seda. Kolleegiumi arvates laieneb pandiõigus ruumis olevatele kolmandate isikute asjadele ka siis, kui üürileandja on asjade kolmandatele isikutele kuulumisest teadasaamise ajaks üürilepingu juba üles öelnud. Kohus leiab, et eeltoodu kehtib ka olukorras, kus üürnik võõrandab pandiõigusega koormatud esemed pärast pandiõiguse tekkimist, kuivõrd selline võõrandamine ei tohi kahjustada üürileandja seisundit. 7
(8)2-09-69955 Kohus leiab, et kuna kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks hagiavalduses nimetatud esemed edasi võõrandanud või muul viisil nende valduse kaotanud, lähtub kohus selles, et nimetatud esemed on käesoleval ajal kostja valduses. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et üürnik pidi üürilepingu üles ütlemise teate kätte saama hiljemalt 14.08.2009 üürniku juhatuse liikmele A.R kättetoimetamisega. Seega jõustus üürilepingu üles ütlemine hiljemalt 14.08.
- Hageja väitel esitas hageja pretensiooni seadmete välja andmiseks 15.10.
- Vastavalt Riigikohtu selgitatule ei oma asjas tähtsust see, kas hageja teavitas kostjat seadmete omandamisest pärast üürilepingu ülesütlemist, kuivõrd see ei välista üürileandja pandiõiguse teostamist. Hageja ei ole väitnud seda, et kostja oleks asju kinni pidanud suuremas ulatuses, kui on vajalik üürilepingust tuleneva nõude rahuldamiseks. Kinnipidamisõiguse teostamise päeva seisuga oli AS N võlgnevus ÜC ees tõusnud summani 1 364 321 krooni. Hagiavalduses toob hageja vaidlusaluste seadmete väärtusena välja 895 000 krooni, seega oli pandiõiguse teostamine sellises ulatuses põhjendatud. Kuivõrd kostja ütles üürilepingu üles juba enne omandiõiguse üleminekust teada saamist, ei saanud pandiõigus lõppeda VÕS § 306 lg 4 alusel. Kohus märgib, et asjakohane ei ole hageja väide, et kostja on omaabi kasutades hageja õigusi rikkunud, kuivõrd hageja ei ole esitanud võimaliku rikkumisega seoses ühtegi nõuet. Seega on kostjal VÕS § 307 lg 1 alusel õigus hagiavalduse esemeks olevaid seadmeid kinni pidada, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse hageja kahjuks, seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Peeter Pällin Kohtunik 8
(8)