Obsah (4)
§ 313§ 314§ 76§ 113KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-09-56800 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ülle Jänes ja Gaida Kivinurm Tsiviilasi Otsuse tegemise aeg
§ 313
lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
§ 314
lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Pooled on üürilepingu p-s 4.1.3 kokku leppinud, et üürileandja kohustub kindlustama üürnikku lepingu objekti kasutamiseks vajaliku elektrivõimsusega 40 A. Kostja väite kohaselt 2
(5)oli 40 A elektrivõimsus vajalik, et paigaldada ruumidesse elektriküte, tagamaks antiikmööbli säilimine. 27.10.2007 esitas kostja hagejale pretensiooni, milles andis tähtaja 05.11.2007 puuduste kõrvaldamiseks, s.o üüriruumide vajaliku elektrivõimsusega kindlustamiseks. Kostja teatas, et kuna ilma ettenähtud vooluvõimsuseta on ruume võimatu kasutada vastavalt kasutusotstarbele, on ta sunnitud lepingu üles ütlema juhul, kui puudused tähtajaks ei ole kõrvaldatud. Seda, et hageja ei olnud kostja kasutuses olevaid ruume kindlustanud lepingus kokkulepitud elektrivõimsusega, sai kostja teada, kui soovis paigaldada lisa elektrikütet ning pöördus selleks elektritöid teostava ettevõtte poole. Seda kinnitab ka tunnistaja Aleksei Žuravljov. Hageja seaduslik esindaja Margus Valdes on vastuses kostja pretensioonile 01.11.2007 e-kirjas kinnitanud, et AS Morrisson Invest on endapoolsed kohustused täitnud. Kostja on ruumid vastu võtnud ning üüriruumi sisene elektriinstallatsioon ei ole üürileandja kohustus. Samas kirjas aga möönab hageja, et hetkel on kilpi paigaldatud üks 1,5 mm2 ristlõikega juhe, mis ilmselgelt üle 16 A voolu välja ei kannata. Kostjale tehakse ettepanek tellida tööd pädevast ettevõttest. Kohtu hinnangul on kostja mõjuval põhjusel üürilepingu erakorraliselt üles ütelnud. Tulenevalt hageja kirjalikust vastusest ning tema käitumisest, võis kostja eeldada, et hageja ei täida oma lepingulisi kohustusi. Hageja oli üürilepingu sõlmimisel teadlik, milleks kostja ruume vajas ning seega oleks pidanud ka ette nägema asjaolu, et ilmade külmenedes on üüritud ruumides antiikmööbli säilitamiseks vajalik täiendava elektrikütte paigaldamine, mille saab tagada lepingus kokkulepitud elektrivõimsuse olemasolu. Hageja väidet, et tema poolt oli üürilepingu tingimused täidetud ja kostja poolt üüritud ruumides oli võimalik kasutada elektrivoolu võimsusega 40 A, ei saa lugeda tõendatuks. Hageja esitatud foto elektrikilbi sisust iseenesest ei tõenda elektrivõimsust vaidlusalustes ruumides. Samuti ei tõenda vajaliku elektrivõimsuse olemasolu hageja poolt 01.11.2007 kostjale esitatud arve nr 270718, millel hageja on märkinud ampritasu 40 ampri eest. See on vastuolus hageja enda ekirjaga 01.11.2007. 27.11.2007 on kostja andnud hageja töötajale Ain Luksile üle ruumide Vilde tee 71 tagavara võtmed. 29.11.2007 e-kirjaga teavitas kostja hagejat rendilepingu lõpetamisest ja ruumide üleandmisest 30.11.2007. Karin Hakanpää 01.12.2007 kirjast AS-le Morris Invest nähtub, et 30.11.2007 oli Vilde tee 71 ruumidesse saadetud hageja poolt Ain Luks, kellel väidetavalt puudusid volitused ruumide vastuvõtmiseks, kuid kellele kostja andis üle vaidlusaluste ruumide võtmed. Eeltoodust saab lugeda pooltevahelise üürilepingu faktiliselt lõppenuks ning üüriese üürileandjale tagastatuks 30.11.2007.
§ 76lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.
Kostjal puudub kohustus maksta üüri ja kommunaalkulusid pärast üürilepingu lõppemist 30.11.2007. Tuginedes hageja esitatud raamatupidamisprogrammi väljavõttele ja arvetele on üürilepingu kehtivuse ajal 01.06.2007-30.11.2007 hageja esitatud üüri ja kommunaal- ning muude kulude arveid kokku summas 83 177,88 krooni (kajastatud ka viivise arved). Kostja on tasunud koos ettemaksuga 64 830,15 krooni. Tulenevalt lepingu p-st 5.12, mis näeb ette, et üürniku poolt võlgnevuse tasumisel loetakse tasutud summade arvelt esmajärjekorras tasutuks viivised, leppetrahvid ja kahju hüvitamise nõuded ning alles siis põhivõlgnevus, siis tuleb arvestada tasutud 64 830,15 kroonist kaetuks esmajärjekorras esitatud viivisearved summas 3936,16 krooni ning põhivõlaks tuleb lugeda 18 347,73 krooni, ehk 1 172,63 eurot. Kostja väitel on ta tasunud hagejale nõutavast rohkem, kuid tõendeid tasumise kohta kohtule ei ole esitatud. Viivise suuruses 0,5% on pooled lepingu p-s 5.2 kokku leppinud. Hageja on hagis piirdunud viivise nõudega põhivõla ulatuses. Seega tuleb kostjalt välja mõista viivis summas 18 347,73 krooni, ehk 1 172,63 eurot. 3
(5)Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas. Teha uus otsus, millega jätta hagi täielikult rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kohus on arvanud ekslikult, et kostja ei ole esitanud tõendeid võla tasumise kohta. Vastupidi, kostja võla tasumine on tõendatud isegi hageja enda poolt esitatud tõenditega. See fakt on näha ka pangaväljavõtetest. Kostja on kokku tasunud 64 452,40 krooni, sh lisaks detsember 2007 eest, mis vastavalt kohtu poolt tuvastatule enam üldse tasumisele ei kuuluks. Kostja on maksnud detsembri üüri hagejale alusetult ja 9500 krooni kuulub kostjale tagastamisele. Kohus on alusetult tuginenud hageja enda arvestuslikule tabelile, pööramata tähelepanu sellele, kas hagejal üldse on õigust sellist tabelit koostada ja kuidas hageja sellise tulemuseni jõudis. Samuti puudub igasugune ülevaade sellest, mis alusel ja kuidas on hageja kostja võlgnevust arvestanud. Hageja arvestuses nähtub arve nr. 270601 summas 31 340,80 krooni, mida kohus on ekslikult võla arvutamisel arvestanud. Kostja ei ole kunagi seda arvet kätte saanud ega aktsepteerinud ja sellise arve esitamiseks puudub igasugune õiguslik alus. See arve on esitatud eesmärgil kunstlikult kostja võlgnevust suurendada. Tegemist on fiktiivse arvega.
§ 113
lg 6 sätestab, et viivist ei ole lubatud nõuda intressi tasumisega viivitamise korral. Sama põhimõte kehtib ka viiviselt viivise arvestamise kohta. Vastustaja vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 28.06.2011 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegium ei leiab, et maakohus on faktilised asjaolud tuvastanud õigesti. Menetlusõiguse norme rikutud ei ole. Maakohus on otsuse põhjendavas osas kirjeldanud võla suurust. Maakohus on tuvastanud, et kostja on tasunud koos ettemaksuga 64 830,15 krooni. Seega enam, kui märgitakse apellatsioonkaebuses. Tulenevalt lepingu p-st 5.12, mis näeb ette, et üürniku poolt võlgnevuse tasumisel loetakse tasutud summade arvelt esmajärjekorras tasutuks viivised, leppetrahvid ja kahju hüvitamise nõuded ning alles siis põhivõlgnevus, tuleb arvestada tasutud 64 830,15 kroonist kaetuks esmajärjekorras esitatud viivisearved summas 3936,16 krooni ning põhivõlaks tuleb lugeda 18 347,73 krooni, ehk 1 172,63 eurot. Kostja sellega arvestanud ei ole. Hageja on kinnitanud, et summat 31340,80 krooni ei ole võla arvestamisel arvesse võetud (t.l.91). See kajastub ka maakohtule esitatud tabelis, kus sama summa on ka miinusmärgiga (t.l.30). Viivistelt ei ole maakohus viiviseid arvestanud. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. 4
(5)TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Reet Allikvere Ülle Jänes Gaida Kivinurm 5
(5)