Obsah (14)

§ 94§ 8§ 76§ 100§ 101§ 313§ 309§ 196§ 314§ 271§ 292§ 108§ 296§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Harju Maakohus Tiia Mõtsnik Otsuse tegemise aeg ja koht 30. november 2011.a. Tallinnas, Kentmanni kohtumajas Tsiviilasja number 2-10-48481 Tsiviilasi OÜ

§ 94sätestatud intressimääras, millele lisandub 7% aastas.

Kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seletused ja uurinud asjas esitatud dokumentaalseid tõendeid ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et pooled on sõlminud äriruumide üürilepingud nr. 32 (25.01.2008.a.), nr. 45 (01.07.2008.a.) ja nr. 50 (13.08.2008.a.). Puudub vaidlus ka selle üle, et kostja teavitas üürileandjat lepingu ülesütlemisest. Vaidlus puudub ka nõude loovutamise üle. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja ütles üürilepingud üles vastavuses lepingus sätestatud nõuetele. Poolte vahel on vaidlus lepingute täitmise üle ehk tasumata üüri ning kõrvalkulude ja viiviste nõude üle.

§ 8

kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik.

§ 76

lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 100

sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kahju hüvitamist ja viivist.

§ 313

sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kui pooled ei ole lepingus erakorralise ülesütlemise aluseid kokku leppinud, siis tuleb lähtuda eelkõige

-i §-des 314-319 sätestatust.

§ 309

lg 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

§ 196

lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki 5 lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Lisaks

§ 313

ja § 314 toodud üürilepingu erakorralise ülesütlemise alustele sisaldas üürilepingute nr. 32, nr. 45 ja nr. 50 punktides 9.2 võimalust mõlemale poolele üürileleping erakorraliselt üles öelda üksnes mõjuvatel põhjustel. Lepingu erakorralise ülesülemise aluseks olnud asjaolude tõendamiskoormus on kostjal. Kostja ei ole kohtumenetluses tõendanud lepingu ülesütlemise aluseks olnud asjaolusid. Kostja poolt esile toodud üürilepingu erakorralise ülesõtlemise alused on jäänud kostja poolt täielikult tõendamata ning ei ole käsitletavad kui üürileandja olulised lepingurikkumised, mis võiksid kaasa tuua üürilepingu erakorralise ülesütlemise. Kostja 28.10.2008.a. kirjaga on tõendatud, et kostja kirjeldas üürileandjale põhjusi, miks teda ei rahulda XXX asuva kaubanduskeskuse töökorraldus ning esitas üürileandjale tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks. Kostja ei ole märkinud, kas ta soovib üürilepingu lõpetada korraliselt või erakorraliselt, vaid on esitanud kuupäeva, millal ta soovib üüripindade valduse üürileandjale üle anda. Kohus on seisukohal, et antud avaldusest ei saa järeldada, et tegemist oleks olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusega ning sellele ei olnud kostja ise kirjas ka viidanud. Kostja ei ole tuginenud avalduses toodud põhjustele kui alusele lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kohus leiab, et nimetatud kirja punktides 1-16 toodud põhjendused ei ole käsitletavad üürileandjapoolsete oluliste lepingurikkumistena, mille tagajärjel võiks kostjal tekkida õigus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja 14.11.2008.a. kirjast kostjale nähtub, et üürileandja on märkinud, et üürilepingud saab lõpetada vastavalt p.9.3. teatades sellest ette 3 kuud, st. üürilepingud 32, 45 ja 50 kehtivad kuni 28.01.2009.a. Seega ei nõustunud üürileandja kostja erakorralise lepingu ülesütlemisega ning luges kostja poolt esitatud ülesütlemise korraliseks kooskõlas üürilepingute p. 9.3. Asja materjalidest nähtub, et 12.11.2008.a. üürileandjale saadetud ning 21.11.2008.a. dateeritud kirjas on kostja asunud seisukohale, et tema varasem 28.10.2008.a. üürileandjale saadetud kiri sisaldas üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Lepingute erakorralise ülesütlemise põhjuseks on kostja esitanud oma 12.11.2008.a. kirjas väite nagu oleks üürileandja rikkunud üürilepingute punkti 7.1.3., jättes täitmata kohustuse kõrvaldada hoone ja äriruumide keskkütte-, veevarustuse-, kanalisatsiooni, elektri-, ja ventilatsioonisüsteemide rikked mõistliku aja jooksul nende tekkimisest. Kohus on seisukohal, et kostja poolt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks toodud alused on kostja poolt tõendamata ning ei ole kooskõlas

§ 314ja § 317 sätestatuga.

Kostja ei ole tõendanud ka oma väidet kanalisatsioonisüsteemi rikke olemasolust ja tagajärgedest, mistõttu kooskõlas üürilepingute punktis 7.1.3 sätestatuga ei ole tõendatud, et üürileandja ei ole oma lepingutest tulenevat kohustust täitnud. Kohus on seisukohal, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab olema seaduslik alus, mis võib tuleneda lepingust või seadusest. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine ning tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid. Seega ei ole üürilepingud kehtivalt üles öeldud ja kostjapoolse ülesütlemisega üürilepingud ei lõppenud. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja vabastas üüripinna 25.11.2008.a. Kohus ei nõustu kostja väitega selle kohta, et ka üürilepingud on lõppenud 25.11.2008.a. Üürileandja poolt äriruumide valduse vastuvõtmine kostjalt eelnimetatud kuupäeval ei tähenda iseenesest, et üürileandja oleks nõustunud lepingute lõpetamisega käsitletava kuupäeva seisuga. Antud aktidest ei nähtu poolte ühine tahe nimetatud kuupäeval üürilepingute lõpetamiseks.

§ 271

sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). 6

§ 292

lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

§ 108

lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

§ 296

lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et üürnik oli üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Kohus leiab, et üürileandjal oli õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri tasumist

1. aasta novembri- ja detsembrikuu eest ning kõrvalkulude tasumist
2. aasta novembrikuu eest. Hageja on esitanud põhjendatult ka saamata jäänud kommunaalmaksete tasumise nõude 2008.aasta novembrikuu eest arvete nr 200811177, 200811184 ja 20081182 alusel, kuivõrd vastavalt üürilepingute p.1.
3. ning 4.
4. kohustus kostja üürileandjale lisaks üürile tasuma ka kõrvalkulude eest. Kuivõrd kostjal puudus alus üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks, on kostjal tasumata üüriarved, mistõttu on hageja õigustatud nõudma kohustuste täitmist. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja tasus üürilepingute sõlmimisel tagatisraha ühe kuu üürisumma ulatuses. Lepingu nr. 32 alusel 27850.- krooni, Lepingu nr. 45 alusel 35 990.- krooni ning Lepingu nr. 50 alusel 19 234,10 krooni, kokku summas 83 074.10 krooni. Kohus nõustub kostja poolt esiletooduga, mille kohaselt tagatisraha on kostja poolt üürileandjale lepingust tulenevate nõuete tagamiseks makstud summa. Üürilepingute 32 p. 6.1, 45 p. 7.
5. ja 50 p. 7.
6. kohaselt kohustus üürileandja tagastama kostjale tagatisraha 1 kuu möödumisel lepingute lõppemise kuupäevast, kui üürileandja ei ole esitanud kostja vastu lepingust tulenevat nõuet. Seega oli lubamatu ning pooltevaheliste vaidlusaluste lepingutega vastuolus kostja poolt 12.11.2008.a. tehtud ühepoolne tasaarvestuse avaldus. Kuivõrd kostjal oli üürileandja ees võlgnevus 2008.a. oktoobrikuu kõrvalkulude ning 2008.a novembrikuu üüri eest kogusummas 108 910,95 krooni, siis luges hageja põhjendatult kostja võlgnevuse 31.12.2012.a. seisuga tasaarvestatuks tagatisraha s.o. 83 074,10 krooni ulatuses. Kohus leiab, et hageja esitatud saldoaruande ja arvetega on tõendatud kostja võlgnevus hageja ees, kuivõrd nimetatud saldoaruandes on kajastatud kõik vaidlusaluste üürilepingute alusel üürileandja poolt kostjale esitatud arved ning kostja poolt üürileandjale tasutud maksed. Sealhulgas on väljavõttes kajastatud ka kostja poolt tasutud tagatisrahad ning tagatisrahade tasaarvestused. Kostja vastupidised väited on paljasõnalised ja tõendamata. Eeltoodu alusel kuulub hageja põhinõue rahuldamisele täies ulatuses. Hageja on esitanud ka viivise nõude.

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kohus lähtuvalt lepingute punktis 12.1 sätestatust leiab, et kui üürnik ei tasu üüri või muid lepingujärgseid makseid ettenähtud maksetähtajaks, kohustub ta maksma üürileandjale viivist 0,5% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Kohus leiab, et hageja kõrvalnõudena esitatud viivise nõue jagab põhinõude saatust. Hageja on võrdsustanud nõutava viisise summa põhinõude summaga s.o. 7881,67 eurot, mis on põhjendatud ning kooskõlas hea usu põhimõttega. TsMS § 370 lg 2 kohaselt võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Kuivõrd 7 kohus rahuldab hageja esimese nõude alternatiivse nõude põhjendatust. täies ulatuses, ei pea vajalikuks analüüsida hageja Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub täies ulatuses rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Tiia Mõtsnik Kohtunik 8