Obsah (12)

§ 113§ 42§ 309§ 292§ 335§ 275§ 334§ 276§ 29§ 336§ 100§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Piret Mõistlik 03. detsembril 2010 kell 16.00 Harju Maakohtu Kentman

§ 113

lg-s 1 sätestatud viivise 25.10.2010 seisuga summas 2273.88 krooni võlgnevuselt ja 15 522.69 krooni kahjuhüvitiselt ning alates 26.10.2010 seadusejärgse viivise summalt 124 724.77 krooni kuni kohase täitmiseni. Samuti palub hageja jätta kohtukulud kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja tunnistab hageja nõuet osaliselt 16 003.96 krooni ulatuses, s.o tasumata üür ja kõrvalkulud ning sellelt arvestatud viivise. Kostja selgitab, et vabastas korteri 12.09.2008, kuid ei vaidle selle üle, et leping kehtis kuni 31.12.2008. Samas ei nõustu kostja sellega, et korter oli tema valduses kuni võtmete tagastamiseni 30.01.2009, kuna faktiliselt oli korter hageja valduses juba enne 31.12.2008. Kostja leiab, et lepingu p-s 8.1 väljakolimise fakti osas tõendite esitamise keeld on tüüptingimus

§ 42lg 1 ja § 42 lg 3 p 11 kohaselt ja seega tühine.

Faktiliselt just hageja vastuseisu tõttu allkirjastati üleandmise-vastuvõtmise akt alles 30.01.

1. Hageja väited kahju kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Lepingu p-d 4.2.7 ja 8.1 on vastuolulised. Üleandmise-vastuvõtmise aktis ei ole hageja lepingueseme puudustele viidanud. Kostja tagastas korteri nõuetekohases seisus, tehes eelnevalt vajalikke remonttöid. Arvestada tuleb lubatud kulumist (korter oli kasutuses
2. aastast) ning selle jooksul tekib põrandale väiksemaid kriimustusi, värvid kuluvad ja tuhmuvad, mööbliesemed kuluvad, detailid lähevad katki ja vajavad väljavahetamist. Samuti kulub külmkapp aastate jooksul, tüllkardina puudumist ei olnud kostja märganud. Kostjale jääb arusaamatuks amortisatsiooni arvestamine. Kohtuotsuse põhjendused Poolte vahel ei ole vaidlust järgmises: - pooled sõlmisid 07.11.2003 eluruumi asukohaga XXX Tallinnas tähtajalise üürilepingu tähtajaga kuni 31.12.2008 (tl 6-12); - kostjal on võlgnevus hageja ees tasumata üüri ja kõrvalkulude osas 16 003.96 krooni ning 2 - sellelt arvutatud viivises (tl 15-22, 30, 116); kostja kolis korterist välja
3. aasta sügisel; üleandmise-vastuvõtmise akti vormistasid pooled 30.01.2009 ja kostja tagastas hagejale korterivõtmed 30.01.2009 ja 02.02.2009 (tl 27). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal tuleb korteri valdamise eest võtmete näol tasuda
4. aasta jaanuarikuu eest kahjuhüvitist 13 153.21 krooni ning kas kostjal tuleb tasuda kahjuhüvitist 94 132.95 krooni või on tegemist eseme kasutamisel tekkiva tavapärase kulumisega. Võlaõigusseaduse (edaspidi

) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 309lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega.

Poolte vahel puudub vaidlus selles, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 31.12.2008.

§ 292

lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulutusi, kui selles on kokku lepitud. Pooled leppisid selles kokku (lepingu p 3.5). Vaidlust ei ole selles, et kostjal on hagejale tasumata üür koos kõrvalkuludega summas 16 003.96 krooni ning viivis sellelt summas 2273.88 krooni arvutatuna kuni 25.10.2010 ning alates 26.10.2010 kuni kohase täitmiseni

§ 113lg 1 2.

lauses sätestatud määras. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevus 18 277.84 krooni (võlg 16 003.96 krooni ja viivis seisuga 25.10.2010 2273.88 krooni) ning viivis võlalt summas 16 003.96 krooni alates 26.10.2010 kuni kohase täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 2. lause järgi (võlaõigusseaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas).

§ 335

kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest nõuda kahjuhüvitisena mh üürilepingus kokkulepitud üüri. Lepingu p 8.1 kohaselt on kostja kohustatud eluruumide kasutamise lõppemisel üüritava pinna õigeaegselt vabastama ja selle täies korras normaalset kulumist arvestades hagejale vastava akti alusel üle andma. Akti puudumisel ei ole kostjal õigust viidata muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks. Eluruumi üürilepingu p 8.2 kohaselt oli kostja kohustatud eluruumid vabastama hiljemalt lepingu kehtivuse viimasel päeval (s.o 31.12.2010). Vaidlus puudub selles, et kostja vabastas korteri, s.o kolis korterist välja sügisel 2008, kuid korterivõtmed andis hagejale üle üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamise järgselt 30.01.2009 ja 02.02.2009. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et lepingu p 8.1 ei olnud poolte vahel eraldi läbiräägitav. Eriti võttes arvesse asjaolu, et lepingu kehtivuse ajal pooled korduvalt muutsid ja täiendasid lepingut (tl 11,12). Samas tuleb lepingu p 8.1 2. lause lugeda

§ 275alusel tühiseks.

Viidatud lepingu punkt annab hagejale kui üleandmise-vastuvõtmise akti vormistajale võimaluse viivitada selle koostamise ja allkirjastamisega just ajani, mil tal on võimalik sõlmida uus üürileping järgmise üürnikuga ning kohustada kostjat tasuma selle ajani kahjuhüvitisena üüri. Töövõtulepinguga TM-R/3 (tl 31-33), T OÜ 02.02.2009 arvega nr 90003 (tl 34), T OÜ 04.02.2009 arvega nr 90020 (tl 35), BMOÜ 21.01.2009 arve-saatelehega nr M 43 (tl 36), samuti 01.09.2008 üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate (tl 13) ja 09.09.2008 vastusega erakorralisele ülesütlemise teatega (tl 14), MO OÜ 03.09.2008 pakkumisega nr 142 (tl 82), MO OÜ 16.09.2008 arvega nr 584 (tl 83) ning pooltevahelise kirjavahetusega ajavahemikust 22.09.2008-03.11.2008 ja 23.01.2009-13.02.2009 (tl 84-88, 23-26, 28-30) kogumis on tõendatud, et kostja valdus üürilepingu esemele oli lõppenud hiljemalt 31.12.

1. Vaidlust ei ole selles, et kostja vabastas üürieseme ühe osa (koha garaažis) septembrikuu
2. a lõpus ja hageja ei nõudnud selle eest alates
3. a oktoobrist üüri ning hiljemalt jaanuarikuus 2009 teostas hageja nimetatud korteris remonti. Kostja ei elanud jaanuarikuus 2009 vaidlusaluses korteris ning ainult asjaolu, et poolte vahel ei olnud vormistatud üleandmise-vastuvõtmise akti ja 3 kostja ei olnud saanud hagejale võtmeid tagastada, ei anna alust asuda seisukohale (asjaõigusseaduse § 39), et kostja valdas kuni 31.01.2009 üüritud korterit. Tulenevalt eelnenust kohus leiab, et hageja kahjunõue 13 153.21 krooni
4. aasta jaanuarikuu ei ole põhjendatud ja tõendatud ning ei kuulu kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele.

§ 334

lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.

§ 276

lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

§ 334lg 2 2.

lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega. Lepingu p 4.2.7 kohaselt kohustus kostja hoidma eluruume heas korras st sellises korras nagu need olid kostjale üleandmise hetkel või sellest paremas korras, ning teostama kõik nende säilimiseks ja puuduste likvideerimiseks vajalikud toimingud omal kulul sh tegema vajadusel lepingu kehtivuse ajal sobiliku hoole ja kiirusega eluruumides omal kulul kõik vajalikud remondi-, hooldus- ja asendustööd kooskõlastades kõik tehtavad ehitus- ja remonditööd eelnevalt hagejaga ja asjasse puututvate ametkondadega. Lepingu p 8.1 1. lause kohaselt on kostja kohustatud eluruumide kasutamise lõppemisel üüritava pinna õigeaegselt vabastama ja selle täies korras normaalset kulumist arvestades hagejale vastava akti alusel üle andma. Kohus leiab, et lepingu pde 4.2.7 ja 8.1 tuleb

§ 29

lg-te 4, 6 ja lg 5 p 4 alusel tuleb tõlgendada koosmõjus selliselt, et kostjal on kohustus üürieset kasutades hoida seda korras, kuid arvestada tuleb seejuures normaalset kulumist. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja on korterit viie-aastase hariliku kasutamise järel kahjustanud üle hariliku kulumise määra ning tekitanud sellega hagejale kahju. Hagi tõendamiseks esitatud fotod (tl 50 ja 117-143), samuti HTH Köögid

1. a hinnapakkumine (tl 37), arved ja kviitungid
2. aastast (tl 38) hageja väiteid ei tõenda. Fotodelt on näha tuhmunud ja tumenenud värve, kriimustusi seintel ja põrandas, määrdunud pistikupesi, tüübliauke ja konkse seinas, igapäevases kasutuses olnud vannitoa sanitaartehnikat ja sisustust, pliiti ja külmikut ning kardinaid.

§ 336

lg 1 kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Lepingu p 4.2.9 kohaselt kohustus kostja hüvitama kõik tema või temaga seotud isikute poolt hageja varale põhjustatud kahjud ja kulutused hageja esimesel nõudmisel. Ruumide kostja poolt kahjustamist ei tõenda ka ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktid (tl 10, 27), kuna 30.01.2009 akti on kantud üksnes p-s 3 märgitu, et puudub suure akna tüllkardin väärtusega 3000.00 krooni. Poolte e-kirjavahetusest (tl 84-88) nähtuvalt on kostja enne korterist väljakolimist seda koristanud, puhastanud, parandanud. Asjaolu, et pooled sügisel 2008 arutasid korteri seisundit ja vajalikke parandusi selles, ei tõenda seda, et samad puudused olid korteris alles 30.01.2009, kuid akti neid ei märgitud. Seega kohus asub seisukohale, et tõendamist ei ole leidnud kostjale üüritud ruumide kulumine harilikust kulumisest suuremal määral ning hagejal puudub kostja vastu kahjustuste hüvitamise nõue, v.a tüllkardin väärtusega 3000.00 krooni, mille puudumist on möönnud kostja.

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine sh täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p-des 1 ja 6 ja § 113 lg-s 1 on sätestatud, et juhul kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. 4 Viivise arvutuskäigule (tl 116) ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis 3000.00 krooni suuruselt kahjuhüvitiselt kuni 25.10.2010 540.08 krooni ning alates 26.10.2010 kuni kohase täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1

1. lause järgi (võlaõigusseaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas). Asjakohatu on kostja esitatud väljavõte majandusaasta aruandest (tl 89). Tuginedes eelnenule kohus leiab, et OÜE hagi PP(P ) vastu võlgnevuse väljamõistmiseks ja kahju hüvitamiseks on osaliselt põhjendatud ja tõendatud ning kuulub osaliselt rahuldamisele. Kohus mõistab välja kostjalt hageja kasuks võlgnevuse 16 003.96 krooni ja kahjuhüvitise 3000.00 krooni ning viivise 2813.96 krooni (s.o 2273.88 krooni + 540.08 krooni) ning viivise 19 003.96 kroonilt (s.o 16 003.96 krooni + 3000.00 krooni) alates 26.10.2010 kuni kohase täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1
2. lause järgi (võlaõigusseaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas). Menetluskulude jaotus Kooskõlas TsMS § 163 lg-ga 1 jätab kohus menetluskulu vastavalt hagi rahuldamise osaga 17% ulatuses kostja kanda ja 83% ulatuses hageja kanda. Pooltel on õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Kohtunik 5