Obsah (10)

§ 24§ 100§ 217§ 103§ 101§ 115§ 128§ 127§ 222§ 218

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Tiia Mõtsnik Otsuse tegemise aeg ja koht 31.05.2011.a. Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-05-19528 Tsiviilasi AS ja MS hag

§ 24

lg 1 sätestab, et lepingupoolte kohustused võivad olla kindlaks määratud lepingus või sätestatud seaduses.

§ 100

sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 217

lg 1 alusel peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.

§ 217

lg 2 p 1 alusel ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 alusel ei vasta asi lepingutingimustele muuhulgas, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Pooltevahelise ülaltoodud müügilepingu p 1.

1. kohaselt oli märgitud müügilepingu esemeks kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Lepingu lisa 1 p 3.4 sätestas, et lepingu esemeks oleval kinnistul paikneb kinnistu oluliseks osaks olev elamu ja abihoone. Lepingu lisa 1 p 3.3 kohaselt kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole müüjale mingeid teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu lisa 1 p 3.
2. antud müüja kinnituse kohaselt asub kinnistul uusehitis, milline on ehitatud vastavalt M. T poolt koostatud projektile ja Maardu Linnavalitsuse poolt väljastatud ehitusloale. Samas punktis kinnitab müüja, et kinnistul asuv uusehitis on ehitatud järgides ehitustööde üldiseid kvaliteedinõudeid RYL- 2000 (
3. klass), Tarindi RYL- 2000 ja Viimistluse RYL-
4. Lepingu lisa 1 p 3.7 järgi kinnitas kostja, et müüja on ehitusel kasutanud vajalike oskustega tööjõudu ja kvaliteetseid ehitusmaterjale. Kohus leiab, et kohtu poolt määratud eksperdi 24.08.2005.a. ekspertarvamuse ja 23.08.2005.a. elamu ehitustehnilise ekspertiisi aktiga, samuti Maardu Linnavalitsuse XXX.a. tõendiga nr XXX, millest nähtuvalt keeldus Maardu Linnavalitsus üksikelamule asukohaga XXX kasutusloa andmisest, on tõendatud, et müügiobjektil on ilmnenud hulgaliselt nn varjatud puudusi. Nimetatud dokumentides märgitud puuduste olemusest nähtuvalt ei olnud hagejatel neid võimalik müügihetkel visuaalselt ilma konstruktsioone avamata avastada. Eksperdi 24.08.2005.a. ekspertarvamuse kohaselt ei ole vundament, välisseinad, elamu I korruse põrandad ja korrustevaheline vahelagi ehitatud projekti järgi ning ei vasta kehtivatele ehitusnormidele/nõuetele. Laetalade arvestuslik läbivajumine ületab ligi 4 korda lubatud standardi. Kohus leiab, et ekspertarvamus vastab sellele esitatud nõuetele, ekspert on teostanud töö põhjalikult, analüüsinud antud vaidlusaluse elamu vastavust seadusega sätestatud normidele, vastanud kohtu poolt esitatud küsimustele ja teinud analüüsi tulemusena eeltoodud lõppjäreldused. Kostja poolt esile toodud väidetavad eksimused ekspertiisi läbiviimisel ei muuda olematuks ekspertiisi käigus tuvastamist leidnud vaidlusaluse elamu olulisis puudusi. Kohus on seisukohal, et ehituskonstruktsioonide avamine lisaks kohtu poolt määratule annab veelgi objektiivsema võimaluse tuvastada, kas elamul esineb varjatud puudusi, mis käesoleval juhul ka eksperdi poolt on analüüsimist leidnud. Seega on asjas tõendatud, et kostja on rikkunud müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. Kohus leiab, et kostja ei ole omapoolsete tõenditega ümber lükanud hagejate väiteid selle kohta, et müügilepingu ese ei vastanud müügilepingu tingimustele ning et kostja müüs hagejatele kinnistu, millel paiknev ehitis oleks vastanud pooltevahelises lepingus sätestatule. Kohus on seisukohal, et vaidluse lahendamisel ei oma õiguslikku tähendust kostja vastuväited ja tõendid selle kohta, et kinnistul ei paikne elamu vaid aiamaja. Kohus on 8 seisukohal, et isegi juhul, kui pooltevahelise tehingu esemeks oleks poolte kokkuleppel olnud aiamaja, peaks ka nimetatu vastama omadustelt ehitisele kehtestatud nõuetele ning olema püstitatud vastavalt ehitusprojektile ja ehitusnormidele. Samas on kostja antud vastuväide sisuliselt väär ja ümber lükatud pooltevahelise müügilepinguga, mille vastavaid sätteid kohus eespool analüüsis, elamu 24.03.2004.a. valduse üleandmise - vastuvõtmise aktiga, Maardu Linnavalitsuse poolt XXXväljastatud projekteerimistingimustega, vähendatud mahus detailplaneeringuga ja Maardu Linnavalitsuse XXX.a. kirjaga tehniliste tingimuste väljastamise kohta ning UMKOÜ eksperthinnanguga nr XXX. Kohus leiab, et asja lahendamisel ei oma õiguslikku tähendust asjaolu, milline oli elamu valmiduse aste müügimomendil, kuivõrd ka nn pooleliolev ehitis peab vastama müügilepingu tingimustele. Hagejad olid õigustatud eeldama, et kostja poolt hagejatele müügilepingu alusel üleantav müügilepingu ese vastab oma omadustelt ehitisele esitatavatele nõuetele. Vaidlust ei ole selles, et ehitise põhikonstruktsioonid olid müügilepingu sõlmimise ajaks valmis ehitatud. Asja materjalidest nähtub üheselt, et vaidlusalune elamu oli hagejatele üleandmise ajaks valmis ehitatud sellises staadiumis, kus teostamata oli üksnes osaline siseviimistlus. Kohus ei nõustu kostja vastuväitega, mille kohaselt pidid hagejad ehitise puudustest teadlikud olema. Kohus leiab, et kostja ei ole esitanud kohtule mingeid tõendeid selle kohta, et hagejad pidid olema teadlikud ehitise seisukorrast. Kohus leiab, et nimetatu on ümber lükatud kostja poolt kohtule esitatud 05.03.2004.a. sõlmitud lepinguga notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu tagamiseks, mille p 6.
5. kohaselt on ostja kohustuseks teostada üksnes elamu lõppviimistlus (sanitaarruumide viimistlus, puuduvad uksed ja liistud) omal kulul. Lisaks on kostja esitanud UMKOÜ 20.10.2003.a. eksperthinnangu 2383/103, mis on koostatud ajal, mil vaidlusalune ehitis oli kostja omandis. Nimetatud hinnangu p 6 sätestab antud ehitise tehnilise seisukorra kirjelduse: hindamise hetkel oli lõpetamata sanitaarruumide viimistlus (põrandad, seinad ja laed) ja paigaldamata sanitaartehnika. Ülejäänud ruumides oli teostatud viimistlus. Siseviimistluse teostamisel on kasutatud odavama hinnaklassiga materjale. Samale hinnangule lisatud fotodest nähtub samuti, et elamu oli praktiliselt valmis ehitatud. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagiavalduse aluseks olevaid puudusi ehitise põhikonstruktsioonide osas ei olnud võimalik müügihetkel visuaalselt avastada, kuivõrd vaidlusaluses elamus oli osaliselt teostamata üksnes lõppviimistlus. Kohus leiab, et RF poolt 18.12.2007.a. koostatud aiamaja, XXX Maardu, seisukorra ja nõuetele vastavuse võrdlevast uuringust ajavahemikul 24.03.2004.a. kuni 18.12.2007.a. nähtub olulisel määral pooltevahelise vaidluse sisu kirjeldust ja väidetavat hagejatepoolset ehitise seisukorda kahjustavate tööde teostamist. Samas ei nähtu antud uuringust, millistele vaatlustele või muudele materjalidele tuginedes uuringus esitatud väidetavalt hagejate poolne tööde teostamine on tuvastatud ning millele tuginedes toodud järeldusteni on jõutud. Uuringu teostaja on jõudnud järeldusele, et aiamaja vastas kehtestatud nõuetele, ehitisel puuduvad deformatsioonid, mis oleks tingitud koormustest või muudest mõjudest, samuti pole aiamaja varisenud ega vajunud ega ka mitte osaliselt või täielikult koormuse all tekitanud pragusid või katkenud. Uuring ei sisalda aga analüüsi selle kohta, milliseid nõudeid antud juhul on silmas peetud. Kohus leiab, et üksnes ehitusseaduse sätete esiletoomine ja majandus- ja kommunikatsiooniministri määruse ühe paragrahvi märkimine ei saa olla aluseks uuringus tehtud järeldustele. Antud uuringus ei ole käsitletud ühtegi kostja poolt müügilepingus antud kinnitust elamu seisukorra kohta. Uuringus on märgitud, et elutoa lagi oli ostumomendil valge sile pind ja kirjeldatud, milline ta uuringu teostamise ajal on, samas ei ole nähtu uuringust, mille alusel uuringu teostaja antud asjaolud esile toonud on. Hagejate kinnitusel ei ole RFvaidlusaluses elamus viibinud. Nimetatu ei nähtu ka antud uuringust. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et antud uuring on kallutatud ega ole seetõttu usaldusväärne ning ei lükka ümber OÜ E poolt 24.08.2007.a. koostatud eksperthinnangut. 9 TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et kostja oma vastuväiteid tõendanud ei ole.

§ 103

lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud kohtule, et temapoolne lepingu rikkumine oleks vabandatav.

§ 101

lg 1 alusel kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja valida õiguskaitsevahendeid, muuhulgas

§ 101

lg 1 p 23 alusel nõuda kahju hüvitamist.

§ 115

lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Käesoleval juhul nõuab hageja müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

§ 128lg alusel võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline.

Sama paragrahvi lõike 2 alusel on kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Käesoleval juhul on tegemist otsese varalise kahjuga, mis

§ 128

lg 3 alusel on kvalifitseeritav kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavate mõistlike kuludena. Kahju hüvitamise eesmärk on

§ 127

lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Riigikohtu otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09. p 13 tuleneb: „ Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud seda, et ehitusvigade parandamise kulude hüvitamise nõude välistab asjaolu, et hageja ei ole neid kulutusi kandnud. Kolleegium täpsustab, et ringkonnakohtu seisukoht käib üksnes kohustuse täitmise nõude kohta (

§ 222lg 5 ja § 646 lg 5).

Müüdud või tellitud asja puuduse kõrvaldamise kulude eelnevat hüvitamist on ostjal või tellijal õigus nõuda

§ 101

lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel ka kahjuhüvitisena täitmise asemel (vt Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-115-04, p 26;
3. septembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11;
5. juuni
6. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-45-08, p 14 ja
7. veebruari
8. a otsus kohtuasjas nr 3-21-148-08, p 13).“ Kohus leiab, et hageja on õigesti viidanud Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, mille kohaselt ei

§ 218

(müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul) ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Seega ei oma asja lahendamisel tähendust, kas kostja teadis või ei teadnud hageja poolt esile toodud vaidlusaluse ehitise puudustest. Kohus asub seisukohale, et kuna kostja ei ole esiletoodud puudusi kõrvaldanud, on hagejad sunnitud need ise teostama. Antud tööde teostamiseks koostatud OÜ AP 15.10.2007.a. koostatud hinnapakkumised sisaldavad tööde mahtu ning maksumust: vundamenditööd ja sellega kaasnevad tööd summas 270 991 krooni (17 320,15 eurot); välisseinte ümberehitustööd summas 411 930 (26 328,13 eurot); 1.korruse põranda ümberehitustööd summas 306 772 krooni (19 607 eurot), vahelae ümberehitustööd I ja II korruse vahel summas 90 087 krooni (5 757,83 eurot), elektritööd summas 66 334 krooni (4239,52 eurot) ja siseseinte eemaldamine ja taasasendamine 85 573 krooni (5469,11 eurot). Kostja ei ole nimetatud hinnapakkumistega nõustunud. Samas ei ole kostja nimetatud tõendeid 10 omapoolsete tõenditega ümber lükanud ega vastupidist tõendanud. Eeltoodust tulenevalt lähtub kohus otsuse tegemisel antud hinnapakkumisest. Kostja on esitanud taotluse aegumise kohaldamiseks hagejate 25.10.2007.a. nõude suurendamise avaldusele. TsMS § 376 lg 4 p 1 alusel ei peeta hagi muutmiseks esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid ja p 2 alusel hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist. Käesoleval juhul on hagejad täiendanud hagi aluseks olevaid faktilisi asjaolusid ja toonud esile täiendavaid puudusi nõude alusena pärast ekspertarvamuse esitamist kohtule ning sellest tulenevalt suurendanud kahju hüvitamise nõuet. Hagejate nõue on otsese varalise kahju hüvitamise nõue. Kohus leiab, et kuivõrd 25.10.2007.a. nõude suurendamise avalduse näol ei ole tegemist hagi muutmisega, siis ei saa olla ka antud avalduse alusel esitatud rahaline nõue, millega suurendati haginõuet, aegunud. Kostja on asunud seisukohale, et kostja vastutus piirneb üksnes pärandvara suurusega tulenevalt Pärimisseaduse (PärS) § 143 lg 1, mille kohaselt pärast inventuuri tegemist on pärija vastutus pärandvaraga seotud kohustuste eest piiratud pärandvara väärtusega. Kostja leiab, et tulenevalt sellest vastutavad pärijad I ja AU üksnes pärandvara väärtuse ulatuses. Kohtutäitur Kristina Feinmani koostatud pärandvara nimekirjast nähtuvalt on MU pärandvara väärtus kokku 863 eurot ja 20 senti. Kohus nõustub hagejate seisukohaga, et pärandvara suurus ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust, kuna pärandvara väärtus võib omada tähendust kohtuotsuse täitmise käigus. PärS § 130 lg 3 kohaselt on pärija kohustatud täitma kõik pärandaja kohustused. Pärandvara ebapiisavuse korral peab pärija need kohustused täitma oma vara arvel, välja arvatud juhul, kui ta pärast inventuuri tegemist on täitnud kohustused seaduses sätestatud korras, kui on välja kuulutatud pärandvara pankrot või kui pankrotimenetlus on lõppenud pankrotti välja kuulutamata, raugemise tõttu. TsMS § 446 lg kohaselt otsuses mitme hageja kasuks märgib kohus, mis osas iga hageja kasuks on nõue rahuldatud. Kui nõue on rahuldatud mitme hageja kasuks solidaarselt, tuleb seda otsuses märkida. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt otsuses mitme kostja vastu märgib kohus, mis osas iga kostja peab otsust täitma. Kui vastutus on solidaarne, tuleb seda otsuses märkida. PärS § 147 kohaselt kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat (kaaspärijad), kuulub pärandvara neile ühiselt (edaspidi pärandvara ühisus). Pärandvara ühisusele ja kaaspärijate vahelistele suhetele kohaldatakse kaasomandi sätteid. PärS § 151 lg 2 alusel vastutavad pärijad pärandvarasse kuuluva kohustuse täitmise eest solidaarselt. Seega tuleb kostjatel kohustus hagejate ees täita solidaarselt. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. TsMS § 165 lg 2 kohaselt, kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. 11 TsMS § 174 lg 1 alusel võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Tiia Mõtsnik Kohtunik 12