Üürilepingu ülesütlemise õigusliku alusena on kostja välja toonud üürniku tasumata üüri summas 483 152.31 krooni, s.t üürivõlgnevus ületab kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri summa. Üürileandja on viidanud
Hageja leiab, et kostja 23.09.2008 ülesütlemisavaldus ei vasta
sätestatud nõuetele ja on tühine tulenevalt
hageja leiab, et kostja esitatud ülesütlemisavaldus ei sisalda
lg 2 p 2 sätestatud lepingu lõppemise päeva, sest
Samuti ei ole kostja viited ülesütlemise õiguslikele alustele õiged. Hageja leiab, et kostja seisukoht, et hageja on kostjale võlgu 483 152.31 krooni, on väär. Kostja poolt lepingu ülesütlemise hetkeks 23.09.2008 oli hagejal tasumata vaid kostja arve nr 4232 sisalduv ettemaksunõue septembrikuu eest. Nimetatud arve alusena on kostja viidanud poolt 05.04.2002, 10.11.2004, 21.03.2005 ja 17.04.2007 kokkulepetele, millest tulenevalt kostja esitas hagejale arve summas 148 545.50 krooni. kostja leiab, et ettemaksu tasumise kohustust ei saa käsitleda võlgnevusena kostja ees. Osaühing (edaspidi OÜ) AG ja OÜ N sõlmisid 06.04.1999 mitteeluruumide rendilepingu rendipinna asukohaga XXXTallinnas kasutamiseks tähtajaga 3 aastat. 05.07.1999 muutsid pooled lepingu tähtaega, leppides kokku lepingu tähtajaks 10 aastat. 17.09.1999 sõlmiti OÜ AG, OÜ N ja OÜ ST vahel kolmepoolne kokkulepe, millega OÜ ST võttis OÜ-lt AG üle 06.04.1999 sõlmitud lepingu koos kõigi rentniku õiguste ja kohustustega. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu rendileandjaks/üürileandjaks avalduse esitamise hetkel on OÜ BK ja rentnikuks/üürnikuks on OÜ ST ja eelnimetatud leping kehtib poolte vahel. Kostja on taksitanud hagejal üürilepingu alusel üüritud ruumide kasutamist alates 22.09.2008, mil varahommikul kell 7.00 paiku teavitas hagejat kaugturbe (üüriruumide valvesignalisatsiooni) teenust osutav turvafirma SEAS (edaspidi AS) töötajad, et pulti tuli häireteade. Hageja esindaja saabus kohale ja kostja esindaja teatas, et on vahetanud kõik hoone välisuste lukud. Kohal olid ka kostja poolt palgatud turvafirma töötajad, kes keeldusid lubamast hageja töötajaid ja kõiki hageja allüürilepinguid omavate äriühingute töötajaid ning kliente hageja poolt üüritavatesse ruumidesse asukohaga XXX Tallinnas. turvafirma töötajad põhjendasid oma käitumist üürileandjalt saadud vastavasisuliste korraldustega. Hageja allüürnikele selgitati, et kostja soovib hagejaga üürilepingut lõpetada ja soovitati pöörduda kostja esindaja poole uute üürilepingute sõlmimiseks kostjaga. Kostja esindajad hagejale oma käitumist ei selgitanud. 23.09.2008 teavitas turvafirma S hagejat taas häirest valvataval objektil. Kohalesaabunud turvafirma töötajad teatasid, et välisuksed on lukustatud, kuid ruumides toimub liikumine. Kohalekutsutud politsei tuvastas, 2 2-08-70070 et üüriruumides toimetasid turvafirma töötajad, kes võtsid maha hageja poolt paigaldatud ja hagejale kuuluvaid valvesignalisatsiooniseadmeid. Pärast seda, kui neile selgitati nende tegevuse ebaseaduslikkust, lõpetasid nad oma tegevuse ja taastasid valvesignalisatsiooni töö. Nende sõnul oli neile vastavad korraldused andnud kostja esindaja. Hageja hinnangul on kostja eelnimetatud tegevus põhjustanud nii temale kui ka tema allüürnikele kahju. Hageja on hagi hinna arvutamisel tuginenud
, millest tulenevalt on hagejal õigus kasutada üüriruume üürilepingu kehtivuse aja lõpuni, s.o 30.04.2009 ehk 6 kuud ja 9 päeva. Ja seega on hagi hinnaks 919 416.10 krooni. hageja on palunud tuvastada 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühisust ja menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja leiab, et kostja väide, nagu oleks kostja üürilepingu ülese ütelnud pühapäeval 21.09.2008 ja esmaspäeval 22.08.2008 keeldus hageja seaduslik esindaja S.-E. K ülesütlemisavaldust vastu võtmast, on paljasõnaline ja ei vasta tõele. Kostja takistas 22.09.2008 hagejat ja tema allüürnikke ning kliente sisenemast üüripindadele, olles palganud välisuste juurde sissepääsu takistama turvafirma ja vahetanud ära kõik välisuste lukud. Hagejale on üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest teatatud alles 24.09.2008, mil hageja sai sellekohase avalduse kätte. Asjaolu, et kostja tegi 22.09.2008 kostja allüürnikele ettepaneku sõlmida temaga otselepingud, annab hagejale alust arvata, et kostja soovis hageja poolt teostatavat administreerimise-operaatoriteenust üle võtta. II Kostja vastuväited 2. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et väär on hageja väide, nagu ei vastaks ülesütlemisavaldus nõuetele. Kostja leiab, et tegemist oli erakorralise ülesütlemisavaldusega ja ülesütlemise päevaks oli sellele järgnev päev ehk 21.09.2008. lepingu lõppemise päeva puhul on viidatud
lõikele 3, mis sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti ehk on viidatud alusele, millest tuleneb õigus ilma ette teatamata leping erakorraliselt ülese ütelda. Kostja ütles lepingu erakorraliselt ülese pühapäeval 21.09.2008. kuna esmaspäeval 22.09.2008 hageja esindaja SEK kohapeal ülesütlemisavaldust vastu ei võtnud, siis saadeti ülesütlemisavaldus posti teel. Kostja leiab, et see, millal hageja ülesütlemisavalduse kätte saab, ei sõltu kostjast ja seetõttu ei sõltu ja seetõttu ei saa sellest sõltuda ka kostja õigused. Kostja väidetel väljastas ta teate hagejale juba 21.09.2008, kuid hageja esindaja keeldus seda vastu võtmast ja seda ei ole kostjal võimalik tõendada. Tulenevalt
lg 3 ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama ehk tegemist on erandjuhuga, siis tuleb kostja hinnangul lähtuda võlgnevuse suuruse arvutamisel ülesütlemisavalduse tegemise hetkel olnud võlast. Seisuga 21.09.2008 oli hagejal tasumata arve nr 4551 summas 27 966 krooni, arve nr 1233 summas 83 898 krooni, arve nr 3450 summas 7 668.10 krooni, arve nr 3652 summas 71 545.50 krooni, arve nr 4232 summas 148 545.50 krooni ja arve nr 4842 summas 148 545.50 krooni. seega ületas hageja üürivõlgnevus 3 kuu üürisumma. Võlgnevusele lisandus viivis, mis suureneb igapäevaselt. Kostja vastuväite kohaselt on hageja lepingu kehtivuse ajal pidevalt lepingut rikkunud ning olnud pidevas üürivõlgnevuses.
lõikest 1 tulenevatel alustel, kuna hageja oli viivitanud üüri tasumisega ja võlgnevuse suurus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat. III Kohtuistung
) § 186 p 6 kohaselt lõpeb võlasuhe muu hulgas lepingu ülesütlemisega.
lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine).
lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik
lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel.
lg 3 sätestab, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai.
lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 2 sätestab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige
§-des 314– 319 nimetatud asjaoludel.
lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
lõige 1 punktid 1 ja 2 sätestavad, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa.
järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti.
§-s 196.
lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Kohus leiab, et nimetatud juhul pidi kostja täitma
lõikest 2 tuleneva eelduse ehk andma enne üürilepingu ülesütlemist hagejale mõistliku tähtaja kohustuste rikkumise lõpetamiseks ja alles seejärel, kui hageja ei oleks kohustuse rikkumist lõpetanud, oleks kostjal tekkinud õigus üürilepingu ülesütlemiseks. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus tsiviilasjades nr 3-2-1-146-04 ja 3-2-1-2-06 tehtud lahendites. Kohus leiab, et kostja ei ole hagejale enne üürilepingu ülese ütlemist andnud võimalust kohustuse rikkumist lõpetada. Kostja vastuväite kohaselt on ta esitanud korduvalt hagejale pretensioone (I kd, tl 31-42), kuid hageja vastuväite kohaselt on need esitatud hoone sissepääsu juures asuvale administraatorile, mitte hageja esindajatele. Samuti on viimane pretensioon esitatud 24.03.2008 (I kd, tl 31), kuid kostja heidab hagejale üürilepingu ülese ütlemisel ette hilisemate, 13.06.2008, 24.03.2008 ja 01.07.2008, arvete tasumata jätmist (I kd, tl 43, 47, 48). Eeltoodust tuleneb, et kostja ei ole enne üürilepingu sõlmimist andnud hagejale mõistlikku tähtaega üürivõlgnevuse tasumiseks. 10.
Kostja on nimetatud sätet tõlgendanud selliselt, et ta ei pidanud enne lepingu erakorralist ülesütlemist sellest hagejat teavitama. Kohus leiab, et
lg 2 sätestatud põhimõte, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teavitama, tähendab seda, et õigusliku aluse ja seaduses sätestatud protseduuri järgimise korral lõpeb leping kohe pärast ülesütlemist, juhul kui lepingut ülese ütlev pool ei anna lepingu lõppemiseks pikemat tähtaega. Seega ei saa 5 2-08-70070 leping lõppeda erakorralise ülesütlemise korral enne ülesütlemisavalduse üürnikule kättetoimetamist, nagu käesoleval juhul on leidnud kostja. Kostja väidetel teavitas ta hageja seaduslikku esindajat 21.09.2008 üürilepingu ülesütlemisest, kuid ei suuda seda tõendada. Kohus leiab, et kostja kirjeldatud olukorras, oleks kostja pidanud tagama, et ülesütlemise teade on hagejale kätte toimetatud. Lepingu kohesel lõppemisel peab üürnik üüritud asja tagastama. Kostja hagejale nimetatuks võimalust ei andnud vaid asus ise hoone sissepääsu takistama ja ustel lukkusid vahetama. Samuti leiab kohus, et arvestades hageja üüritava pinna suurust, oleks kostja pidanud andma hagejale mõistliku aja üüritud pinna vabastamiseks. Ka juhul, kui kostja oleks eelnevalt teavitanud hagejat üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest enne hoone sissepääsu takistamist, oleks leping lõppenud juhul, kui täidetud oleksid olnud kõik ülesütlemise eeldused. 11. Kostja väidetel ütles ta üürilepingu erakorraliselt ülese, kuna hagejal oli üürivõlg kostja ees 483 152.31 krooni. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktist 2.9 tulenes, et hageja kohustus tasuma üüri jooksva kuu eest eelneva kuu 20. kuupäevaks ja seega on põhjendamatu hageja vastuväide, et arvest nr 4232 tulenev üürinõue ei olnud muutunud sissenõutavaks. Kostja väitel on ta üürilepingu ülese ütelnud tulenevalt
Poolte vahel 17.04.2007 sõlmitud kokkuleppe (I kd, tl 30) punkti 6 kohaselt on alates 01.05.2007 üüri suuruseks 125 000 krooni, millele lisandub käibemaks. Käibemaksuseaduse § 15 lg 1 kohaselt on käibemaksumäär 20 protsenti maksustatavast väärtusest. Seega kuulus hageja poolt igakuiselt tasumisele (125 000 + 20 %) 150 000 krooni. Hageja leiab, et kostja väited, et hageja võlgneb enam kui kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri, ei ole õiged. Kohus leiab, et kostja on jätnud üürivõla arvestamisel tähelepanuta kostja enda esitatud arve nr 4842 I kd, tl 49, milles on tehtud tagasiarvestus summas 80 695.50 krooni. Kostja on arve väljastanud 21.09.2008 ja seega oleks kostja pidanud tasaarvestust arvestama hageja võlgnevuse suuruse kindlaksmääramisel. Peale ülesütlemist tasus hageja arve nr 3652 summas 71 545 krooni (I kd, tl 180). Seega on hageja üürilepingu ülesütlemise järgne võlgnevus kostja hinnangul 182 366.31 krooni (I kd, tl 180), mis aga ei ületa kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri suurust.
lg 1 punktides 1 ja 2 nimetatud alused.
lg 1 p 1 ja 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa.
lg 2 kohaselt ei ole üürileandjal
lg 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja ei ole enne erakorralise ülesütlemisavalduse tegemist oodanud maksmise tähtaja saabumist. Seega ei saa väita, et hageja on jätnud septembris tasumisele kuuluva arve nr 4842 tähtaegselt tasumata ja nimetatust tulenevalt ei ületa hageja üürivõlgnevus kolme kuu üüri eest tasumisele kuuluvat summat. Samuti on hageja kostjale juba 26.03.2008 teinud sisulise tasaarvestusavalduse (I kd, tl 56-57), mille kohaselt on kostja tegevus põhjustanud hagejale ja tema allüürnikele kahju ning hageja on avaldanud, et tal on tulenevalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktist 9.2.7. ja
Seega oli kostja teadlik, et hagejal on vastunõue, mis on tasaarvestatav kostja nõudega.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.